公有老舊住宅小區物業管理研究

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摘要：隨著我國住房制度的不斷改革和新商品住宅小區的出現，公有住宅小區老舊現象日益明顯，公有老舊住宅小區物業管理存在的問題也不斷暴露出來。同時與城市文明建設的矛盾也更加尖銳。文章對我國公有住宅小區物業管理存在的問題進行了分析，針對這些問題，簡要闡述了原因，并探討了解決這些問題的有效對策。

關鍵詞：公有老舊住宅；物業管理；有效對策

隨著城市的發展和生活水平的提高，新商品住宅小區不斷涌現，公有老舊住宅小區的問題也在不斷凸顯，兩者在物業管理方面更是存在巨大差異。公有老舊住宅是指在早些年由國家以及國有企業、事業單位等為職工投資建設的住宅，隨著時間的推移、后期保養的不恰當逐漸變得落后、老舊的住宅小區。并且，相比新住宅小區高效、完善的物業管理，公有老舊住宅小區的物業管理則顯得脆弱、不堪一擊。因此，如何改善公有老舊住宅小區物業管理是要實現城市全面發展、維護社會和諧所要面對的。

1公有老舊住宅小區物業管理存在的問題及原因

1.1公有老舊住宅小區物業管理存在的問題

公有老舊小區最初是基于當時的社會發展水平建設的，小區建設缺乏長遠的規劃。隨著城市的發展，公有老舊小區由于建設年代久遠，工程質量、房屋結構、使用功能上都存在著這樣或那樣的問題。小區內不僅基礎設施的配套建設不完善，而且養護也不得當，到如今已經處于落后的局面，有的時候更像文明城市建設的瘡疤。在公有老舊小區里上下水管網老化嚴重，漏水、冒水現象嚴重；供暖系統不完善，供暖不及時，溫度不達標問題經常出現；機動車位嚴重缺乏，導致許多居民占用行人通道來停車，這種情況引發小區多重安全問題，給小區居民出行帶來極大不便，特別是對老人、小孩的安全造成了嚴重威脅。并且公有老舊小區的綠化少、休閑區域更少，各類違章搭建多，環境臟亂差。不止小區內部環境差，也影響到周邊環境，由于小區長期缺乏管理，一些商販便在區內及周邊隨意擺攤設點，時間長了就會自動成為一個露天的自由市場，導致其周邊的流動人口增大、人員更復雜，這給原本就缺乏安保的公有老舊小區帶來了更多的安全隱患。還有噪音污染大、自私改建、占用小區綠地等現象，都導致居民生活水平大打折扣，導致許多居民搬離老舊小區。他們之中很多人將原有住房以出租、或私下出售的形式轉給他人，由于房租或房價低廉，所以接手這些老舊住宅的人經常是經濟能力一般的人員，因此，使小區管理性收費愈加困難；而房屋主人不在，部分租客主人意識差，甚至許多人員對小區管理概念模糊，不愿意繳納小區物業管理費用，因此，用于小區物業管理與維護的費用已經嚴重入不敷出，己經難以為繼，更使得小區不能得到及時養護。這種惡性循環導致公有老舊小區的物業管理越來越難于實施與進行。

1.2公有老舊住宅小區物業管理出現問題的原因

公有老舊小區之所以出現上述問題究其根本是一個“公”字。我國公有住房的產權來源形式多樣，既有國有房產，即歸國家所有的房產，包括由政府接管、國家經租、收購、新建以及由國有單位用自籌資金建設或購買的房產，又有城市集體所有制單位所有的房產，即集體所有制單位投資建造、購買的房產。產權形式的多樣化使公有住宅小區的管理形式也多樣化了起來，有的實行直屬公房管理，有的實行委托管理，還有自行管理或社區管理等等。這種共存現象必然會導致管理上出現諸多矛盾。一些社區管理委員會并沒有真正的管理制度，缺乏相應的管理人才、管理知識，有的甚至會以贏利為目的，不惜以破壞小區內部環境、設施為代價，為一些無證經營的小商販提供便宜的經營場所。由于房屋的公有性質，導致國家居民和物業在義務、責任、收益等方面的問題不明確，從而使得居民繳費的積極性不高，管理者費用缺口大，管理效果不佳。而部分居民的老舊觀念也是導致許多小區管理制度沒有有效實施的直接原因。老舊小區的居民多半對現有的居住環境也已經習慣，并不想做出改變，對于生活簡樸的他們更不愿對非實物進行消費。而另一部分公有老舊小區的居民往往是低收入人群，所以很難讓他們再為改善環境，維護安全等買單，甚至出現抵觸情緒和逆反情緒，給小區管理工作帶來更大的阻力。

1.3物業管理是市場化、專業化的管理

作為城市的重要組成部分，公有老舊住宅小區在突飛猛進的城市發展中，只有解決自身問題，改頭換面重新煥發生機，才能使公有老舊小區跟上城市發展的腳步。否則即使再潔凈的地面，只要有一團污漬，都不會令人覺得賞心悅目。如何在投資經費有限的情況下，修繕、保養公有老舊住宅小區，延長其使用壽命，同時改善居民的居住環境，使城市得到全方位發展，推進現代化城市的進程是加快城市發展進程的問題關鍵。在諸多條件限制下，推倒重建不如修繕、修繕不如保養，改善公有老舊住宅小區管理既可以提高居民生活質量，還能推動城市發展。由此可見，改善公有老舊住宅小區物業管理具有十分重大的意義。

2加強公有老舊住宅小區物業管理的對策

2.1加強公有老舊住宅小區硬件設施的改造

面對公有老舊住宅小區資金缺口的問題，各級政府應該拿出專項資金，并有針對性、有計劃性的改造公有老舊小區的物業管理，加強小區內的硬件改造，先要進行危舊房的改善，對于不同程度的危舊房可以進行不同程度的幫扶。并完善、修復小區內已經老舊的水網、電網、煤氣管道等，徹底改變以往小區一到用電、用水高峰期就斷電、斷水的現象，使管道煤氣代替罐裝煤氣，讓居民切實感受到有效的管理帶來的好處，享受到城市配套的方便。還應該加大小區內部和周邊的環境整治力度，加強小區內部的道路規劃、停車位補建、綠化等工程建設工作。還應在政府的幫助協同下對周邊的環境進行整改，勸退周邊商販，統一建設室內市場，提升整體環境。科學有效的使用維修養護基金，同時也應積極尋找更寬的經費來源渠道。

2.2建立專業化物業管理機制

要徹底改善公有老舊小區物業管理機制就必須引進市場化的物業管理辦法，提高物業管理水平，轉變原有的管理觀念。同時也要確立物業管理公司是小區物業實施物業管理的主要負責人，改變多頭管理的局面。此外，社會上加強有償服務的宣傳工作，誰受益誰付費，這也符合市場經濟規律。對企業內部要樹立積極努力為業主服務的意識，用所提供的服務獲得應有的回報。更要借鑒其他國內外的先進的成功的管理經驗，彌補自己在物業管理方面的不足，為今后的工作打下良好的基礎。在物業管理過程中也要加強物業運作的透明度，讓小區居民清楚地看到他們所交的物業管理費用在何處，只有公開透明的管理制度才能打消居民以往對小區物業冷淡、懷疑的態度。因此，只有通過科學有效的管理運作模式，有層次、有計劃的管理調控，符合法律法規的管理細則，加上有良好的職業技能、專業知識的管理人員才能為居民提供更優質的物業服務。

2.3調動公有老舊住宅小區業主的積極性

作為住宅的實際使用人，小區居民才是小區的主人，只有他們改變觀念，改掉陋習才能使自己居住環境得到改善。所以要充分調動小區業主的積極性，在老舊小區中可以鼓勵居民參與討論、投資、建設。利用這種辦式作為文明共建的宣傳載體，讓居民感受到正規的物業管理帶來的好處。

3結束語

公有老舊住宅小區必須引入新的物業管理模式，才能順應社會的發展。它工作量大，任務重，所以此項工作的完成需要政府、社會、民眾的多方參與，改變原有管理制度，與市場接軌才能從根本上解決公有老舊住宅小區現存的問題。同時要更加注意的是我們在修建硬件的同時，居民也要養成良好的居住習慣，以及落實到為后期養護工作，才能真正有效的延長小區的使用壽命。這是一個共建的過程，需要來自每個方面的努力，才能改善城市中的短板，才能促進整個城市的和諧發展。

作者:丁敏 單位:陜西省西安市房地產經營一公司東升街管理所

參考文獻:

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