房地產開發項目成本控制與管理思考

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摘要：經濟和社會的發展，推動者房地產行業的發展，行業間的競爭也愈加的激烈。房地產行業在發展的過程中不斷地加強對內部建設各環節的管控，有效地控制和管理各環節的成本，增強開發和建設中的經濟效益。文章主要通過探討分析房地產開發項目成本控制與管理相關知識，圍繞房地產開發的項目成本控制與管理的構成、成本控制的過程、成本控制策略進行深入探討，希望對今后房地產開發項目的管理和成本控制有所幫助。

關鍵詞：房地產開發項目；成本控制；管理

房地產開發項目是一項綜合性的建設項目，需要投入的環節和資金多，開發建設過程中伴隨著很高的風險，具有區域性、交互影響性等特征，房地產開發項目管理的核心目標是強化對各環節成本的管控，實現項目銷售、回收成本，增加利潤和效益。加強對房地產開發過程中的成本控制，具有統籌地位，對整個項目的開發與建設有著重要的作用。

1房地產開發項目成本控制與管理的構成與原則

1.1房地產開發項目構成成本控制與管理的構成。房地產開發項目的成本控制能有效地降低工程造價的成本，是房地產項目管理的重要內容和環節。房地產開發項目的成本包含的內容比較多且內容繁雜，涉及的環節比較廣。涉及投資估算、施工圖預算、招投標比選、簽訂合同、合同執行以及銷售等環節的各項費用管理，包括土地費用、建安費用、相關配套及設施設備費用、管理費用、資金成本及銷售等費用。房地產開發項目的成本控制與管理貫穿于房地產開發項目的整個過程當中，涉及投資決策階段、規劃方案與設計階段、招投標階段、施工過程等各環節當中。需要強化動態化的管理，將成本控制在合理的限額內，確保開發項目順利進行，增強預期收益。1.2房地產開發項目成本控制與管理的原則。1.2.1全過程成本控制。房地產開發項目的成本涉及工程開發項目的各個環節，建設施工的方方面面，進行成本控制時需要進行全面的、全過程的成本控制。在成本控制的過程中將設計和招投標階段作為成本控制的重點1.2.2技術與經濟相結合。房地產成本控制需要提高房地產開發項目的整體效果和整體的收益，這需要在確保工程質量、工程施工和建設的技術的同時有效地節省投資，發揮投資的最大作用價值，實現工程過程的優化。將成本控制是貫穿于整個工程實踐過程當中，及時地根據實際的發展狀況，做出調整和改進，確保工程順利進行。

2房地產開發項目的成本控制與管理的策略

2.1基本控制策略。房地產開發項目的成本控制需要實施動態化的成本控制與管理，將成本控制貫穿于房地產開發的所有環節當中，通過科學的決策、合理的設計、優化采購，加強招投標、施工、營銷、交付等環節的管控，有效地降低房地產開發項目的成本。2.1.1投資決策環節。房地產開發投資決策環節的成本控制需要以市場作為導向，做好相關的市場調研工作。同時還需要樹立全過程、全成本價值觀念。這需要企業在成本控制與管理的過程中成立專門的成本管理職能部門，保持部門工作的相對獨立性，促使各環節的成本控制更加的規范化、程序化、流程化，使成本控制與管理的結果更加的科學、合理。在最初階段的成本控制與管理的過程中，需要加強對房地產項目的技術、經濟決策的調研和論證，根據具體的調查論證的結果編制可行性報告。首先，需要做好相關人員安排組合工作；其次需要充分做好市場區域因素、宏觀環境和微觀環境、競爭者和企業本身等的各項分析；再次，需要加強對供給和需求的預測、預測的方法、成本預測、市場定位評價指標等相關方面的市場預測工作；之后，需要科學合理地規劃市政配套費、規劃設計和建安工程費、土地前期費等各項費用的支出；然后，做好規劃評價指標、設計方案評價指標、財務評價等相關指標的確定工作；最后，分析企業的盈虧平衡、敏感性和風險等問題。2.1.2設計環節。房地產開發項目的成本控制與管理還需要強化對設計環節的管控，科學地設計項目開發建設的方案，加強對招投標的管理、認真地審查設計圖紙、在合同中明確規范各項責任與義務，合理應用合同措施和各項規定等，加強對設計環節的成本控制。例如，通過加強設計人員、管理者、開發商間的交流和溝通，共同探討限額的設計和推行，確保限額更加準確。設計圖的制定需要設計人員合理估算和概算，綜合分析實際項目建設的需求和建設的目標。強化對材料和工程的管控，科學、準確得確定材料采購的數量和價格，科學合理地制定工程預算。還需要加強對設計變更事項的管控，做好相關市場調查工作，為設計和管理提供更加準確的、及時的、可靠的數據信息，嚴格控制設計標準。促使房地產開發項目的設計環節更加的合理，為房地產開發項目建設和實施環節提供保障。2.1.3施工環節。在施工環節的成本控制中，需要加強對施工現場成本的事前控制、事中控制、事后控制，將其作為施工過程中成本控制和管理關鍵。還需要加強對施工過程中工程變更相關事項的管控，將其作為管控的重點。其中，事前控制需要科學合理制定施工計劃和施工的方案，綜合考慮企業自身的財務狀況，加強企業內部的財務部、成本合約部、工程部、市場營銷部間的交流和溝通，結合這些部門的實際職能，發揮好部門職能的作用，共同探討制定更加完善的計劃，確保制定的計劃有較強的操作性和可行性，能夠全面準確反映工程狀況。事中控制科學的工具和方法，并嚴格地依照制定的施工計劃和施工方案、合同等，對施工環節的執行情況、施工狀態和各項規定的履約情況進行實時監測和有效跟蹤，并做好相關記錄。事后控制需要分析和討論項目建設過程中的變更事項、工期計劃調整、工程實施與執行的效果等，促使工程項目建設的責任更加明確。2.2基于供應鏈視角的成本控制策略。房地產開發項目的成本控制與管理可以基于供應鏈視角，管控供應環節的各項成本。這需要房地產開發企業不斷分析和識別項目建設的重點工作、關鍵工作，及時發現項目建設各環節中的問題，通過減少項目建設過程中的風險隱患有效進行成本控制。這需要房地產開發項目建設中加強對設計環節的管理，合理采購材料設備、加強管控工程施工成本，提供更高質量、更高水平的管控。例如，在設計成本的管控過程中，需要加強對招投標環節的控制，通過對比分析，結合具體的施工狀況和建設目標，選擇更為合適的設計承包模式，提升設計品質。基于供應鏈視角的成本控制，有助于協調房地產開發商和設計商間的關系，通過加強二者間的合作和交流，結合設計、建設、銷售等部門，提供更加完善的成本控制。房地產開發企業還需要建立和完善溝通機制、反饋機制、審查機制、激勵機制等相關制度。通過有效地溝通，提高資源信息的利用率，通過有效的反饋，及時地發現和調整各環節的問題，用科學的激勵機制，保證設計質量。通過構建合理的設計模式，加強對各環節的有效控制。

3結語

綜上所述，房地產開發的項目管理和成本控制在房地產項目管理中具有很重要的作用。房地產開發項目的成本控制與管理需要不斷地開展市場調查、經濟技術比較、加強質量控制工作、基于供應鏈視角進行成本的管控，強化對房地產開發項目的各個環節的管控，形成具有較高可行性的成本控制和管理策略，確保成本控制與管理的有效性，提高成本控制的能力和質量，有效地降低企業的成本，增強企業的預期收益。

參考文獻

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作者:郭向東 單位:山東碧桂園德明置業有限公司