試論財務管理在房地產企業的地位

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摘要：我國很多地區房地產業已進入成熟期。相對大型房企而言，眾多中小房地產企業除硬性資源不可與之相比外，企業管理上也不夠成熟。本文站在房地產企業組織、行業特點的角度，分析企業管理的重心，財務管理的重要性。通過論述財務管理在房地產企業的重要性，以期改變從業者對財務管理在房地產企業地位的認識。

關鍵詞：房地產；財務管理；地位；認識

一、房地產行業現狀

房地產業在一個國家的宏觀經濟中占據著極為重要的地位，發揮著極為重要的作用。該行業早已不是單純的房屋產品運營，而是以其為核心影響著相關產業發展，包括上游供應鏈條和下游客戶需求及服務，關聯者甚多。所以房地產企業生存極其重要，既要以生存和發展、盈利為目標，同時擔負一定的社會責任，減少投資失誤。因此房地產業需良性和規范化發展，減少不良狀況發生。近年來，擁有項目破產的房地產企業甚多，尤其中小企業表現特別突出。表面原因是運作資金中斷或項目嚴重虧損，而深層次的原因包括戰略上的失誤、不可控事項（風險）的發生、財務資源控制喪失。其中財務資源的控制基本等同于財務管理職能是否良好發揮，是否將財務管理放在重要位置。

二、財務管理狀況

財務管理（廣義概念）作為企業職能管理的一部分，應占有很重要地位。房地產業是資金集中型行業，而財務管理本身就是對企業資源（尤其是資金）的管理，包括直接的核算管理、稅務管理、預算管理、考核管理、投資管理、融資管理、資本運營等，間接的內控管理、合同管理、項目經濟管理等，分布于財務基礎、財務持續、財務戰略的各層面?？梢钥吹截攧展芾硎巧婕懊鎻V、綜合性和制約都很強的系統工程，整個體系已經非常完整、科學。不少房地產企業仍停留在低端的財務管理層面，即核算及稅務管理等個別方面，只對業務進行事后反映。因此不具有動態性、前瞻性、輔助性，不能有效進行收入、成本、資金變動、項目盈虧、財務風險、項目預測、內部控制等方面的目標、過程管控，以及經營決策。由此導致內部管理缺失，喪失應對外部環境變化的主動性。

三、房地產財務管理缺失的原因

（一）不能深入理解房地產的產品特性。房地產項目運營中的勘測、設計、工程建設、營銷等業務已經非常成熟，各類監管機制健全，這些業務往往通過良好的發包就能基本解決問題。但許多企業仍然把自已放在工程總承包的位置，過度的關注規劃設計、施工等中具體細節。比如對施工環節中的諸多問題，本應由具有“三控”“兩管”“一協調”職能，并具有服務性、科學性、獨立性、公平性的監理單位解決。但開發企業往往違反規律過度干預，使監理職能未得到充分發揮。因此未認識到工程監理是工程管理的最好模式，將監理單位的參與作為一種形式，應付政府強制推行工程監理的規定。再比如工程發包規定本身具有科學性，但開發企業為了某種目的進行關系發包、分解發包，從開始就引發各種人為問題。因此房地產企業沒有高效科學的組織管理，將項目建設等完全交給專業公司，就無法從繁重的管理中脫身，不能關注更重要的事項。（二）不能深入理解房地產的投資風險特性。相比創新、技術開發、工業等企業，房地產企業入行門檻是比較低的。只要具有初始投資資本，基本上可以進入房地產業。但較少有開發企業完全靠自有資金開發，主要以負債融資進行周轉。因此項目必須快速建設、銷售，至少在負債償還期內回籠償還資金（有實力捂盤待價而售的除外）或者寄望于項目滾動進行資金周轉。但是房地產行業5-10年內都有較大的經濟波動或其他風險影響，在應對外部環境變化準備不足情況下，不可控的投資風險極大，因此企業穩健運行需建立在財務資源可控的基礎上。（三）不能深入理解房地產的政策特性。房地產業有預售的政策優勢，即投入40%左右就達到銷售條件。但劣勢也很明顯：包括涉稅業務繁多，幾乎涉及國內所有稅種；有金融、限購、限價、限戶口等專項政策，這些政策往往與市場行情反向調控；有各項保證金、預售資金監管等特別規定。這些限制都嚴重影響資金的流動，需吃透諸多影響，否則將陷于被動。（四）不能深入理解財務管理作為房地產核心的特性。從業者首先應提升一個觀念和層次，即房地產業務、財務、內控、人力資源之間應是平行的關系。因項目運營周期長，無論設計、采購、工程建設、營銷等業務都受制于資金活動的影響，沒有良好的財務管理極易失控。財務活動除了反映、分析、考核、控制業務活動，也在科學的引導業務活動。因此財務與整個業務之間是平行、對等關系，不具可比性，即不能以“營銷是永遠是第一”說法，與財務管理進行比較。廣義的、高質量的現代財務管理，己延伸到包括業務在內的企業管理各層面，完全不同于傳統意義上的管理，可全面指導運營、投資、融資決策、戰略定位等，具有重要地位。由此可看出財務管理與其他管理的區別和重要性，因此重視與否，影響著房地產企業經營的主動或被動性。總之，房地產行業具有上述特性，管理過程都與企業資金管理緊密關聯。因此選擇企業管理模式時，應判明輕重、抓住核心。以資金為命脈，建立財務管理為中心的管理方式，從而有效的決策和有的放矢解決投資運營鏈條上的各類問題。

四、完善房地產行業財務管理的措施

（一）重視財務管理的核心地位。1.組織機構優化配置。根據房地產行業組織機構特點，建立全面的管理機構。進行高中低、各崗位配置，以滿足管理的需要。同樣，應在各個層面配置與財務有關的職能，比如項目上的基層財務、公司機關的財務機構、高層財務總監及具有財務經驗的董事或監事等。因此根據實際管理需要完整配置，才能發揮不同層次的財務職能，解決相關的問題。同時應完善設計、工程、銷售以及事業發展等職能機構，與財務機構一起形成完整的管理鏈條，達到有效的業務溝通。2.建立制度型管理體制。通過公司制度的有效建立，規范部門和人員職責，在制度上形成履行權利和約束行為機制，使內部控制制度、集體決策機制得到良好執行。而不能形式上有董事會、監事會、某項委員會，執行上確是絕對的個人主義。這種非制度的管理體制不利于企業中長期發展，只有建立優秀制度的管理機制，集成集體智慧和力量才有利于企業的長遠發展。同樣，應清晰定位房地產財務管理在企業管理各層級的職責和權利，通過制度將財務管理列入在企業管理重中之重的位置。（二）全方位提升財務管理解決實際問題的能力。1.引進優秀人才。需要具有綜合管理能力的財務人員，熟悉業務又通曉財務，在經濟、法律、政策等運用中也具有較高水平。使各崗位的優秀人才既能發現問題又能解決問題，既能做好本崗位工作，也能對關聯崗位進行指導，甚至于判斷和決策。2.不斷學習，提升業務處理能力。需組織財務人員參加培訓，并完善培訓制度。提倡在工作過程中堅持學習，提升自身的專業能力和業務知識，以便更好地履行財務管理工作，為房地產企業提供優質的財務管理服務。作為企業管理者應引起重視，為財務人員提供學習的平臺和機會，使其能夠學習先進的財務管理理念和技術措施，從而提高財務人員和企業共同價值。3.完善財務管理制度。作為提供財務管理服務的機構，其內部也應有先進的管理制度。建立財務機構內部之間，與其他部門之間的協同機制。合理調配財務人員和崗位，使全部財務職能充分發揮財務效果。有理由相信，優秀的財務人員比其他部門更具有管理的視角，發現企業管理中的各類經濟風險和利益。比如：財務風險、成本管理風險、納稅風險、銷售風險、合同風險等風險和相關收益。4.運用先進技術提高管理水平。首先財務管理部門最應該具有數據管理的意識，除了運用有效財務軟件提升財務自身管理水平外，還要倡導提高造價、營銷、物業（物資）管理等業務的經濟技術管理水平。在企業經營中，由財務機構牽頭，將與財務對接的業務數據標準化、智能化、內控化、共享化，以提升包括財務在內的各部門管理水平，使經營管理更具時效性、科學性。5.遵循原則、提高有效性。全面性原則：以充實人、崗配置為前提條件，對公司或項目運營進行全過程財務資源管理，即核算、預算、考核、稅務、投資、融資等以資金為中心的全面管理。重要性原則：在全面履行財務管理過程中，也應突出重點，抓住財務職能所要達到的目標，有針對性的進行布置和控制。適應性原則：根據內外部環境變化，適時優化財務管理方法和手段，促使管理目標保持適用性。平衡性原則：管理要兼顧質量與效率，通過管理方法優化，使財務、業務高度融合。保證財務管理質量同時，兼顧財務和業務效率，避免不計成本和無效率的管理。

五、結束語

當前房地產業處于走向成熟和深度改革階段，競爭程度加大和不可控因素增多已經不可回避。因此應站在行業未來發展的高度，結合自身的優劣迎接挑戰謀求企業發展。充分理解“房子是用來住的，不是用來炒的”理念，關注房地產業發展方向，比如高度關聯的裝配式建筑、綠色建筑、智能化建筑、新型智慧和文化城市發展，以及推進BIM技術應用、全過程工程咨詢服務等概念的管理變革。外部環境已開始改變，為能持久發展，首先要優化企業內部管理，以提高競爭力。成熟的房地產企業一直都注重財務管理，遲遲未完善的企業需自我革新。糾正完全以業務為中心的傳統觀念，調整管理模式，夯實財務管理，從而科學引導業務和輔助戰略規劃，這對社會、企業和個人都具有巨大的現實意義。

參考文獻：

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作者:佘中利 單位:重慶長壽古鎮文化旅游開發有限公司