目標成本管理在房地產開發的改進策略

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摘要:房地產行業能否健康和發展，對于我國的整體經濟運行產生的影響較為明顯。所以在進行現代化的房地產管理時，房地產企業需要強化內部管理，不斷對自身的發展能力進行轉變，這樣才有助于提高房地產的發展質量。但房地產行業是一個較為典型的重資產行業，其內部管理以及成本控制是一項十分重要的內容，成本管理直接對財務管理的總體水平產生影響。但在實際的運行過程中，許多房地產企業在進行成本管理時依舊存在一系列的問題，導致財務管理的整體質量受到一定的影響，也影響房地產企業的綜合效益的實現。就目前來說，房地產企業需要針對現存的問題尋找合理的方式進行解決，對成本管理的質量和水平不斷提升，這樣才有助于使目標成本的管理質量的提高，對于現代房地產開發企業的長遠發展起到一定的促進作用。

關鍵詞:目標成本的管理;房地產開發企業;現狀分析;改進策略

在我國現代經濟發展的背景下，房地產項目的建設體量越來越大，并且投入資金越來越多，市場在進行劃分時也越來越精細。項目在開始時就會對開發建設的基本成本進行簡單的分析，這樣才能保障投資目標能夠實現。項目在進行開發管理時也越來越精細化，由以往的粗放式管理逐漸轉變為現代化的精細化管理，而成本管理工作也從實施過程管理轉變為現代化的全過程管理。并且在完成項目的開發后，項目管理人員還會對目標成本進一步進行復盤，有助于今后企業在發展過程中開展成本的目標控制。

一、房地產目標成本的概念

所謂房地產目標成本指在項目實施前，為保證開發項目實現預期利潤，對擬投入的各項成本進行預估，以此作為全體項目人員實現項目目標的一種預設成本。房地產目標成本貫穿于項目全建設期，是項目開發周期內的全過程成本，目標成本管理使項目開發總成本可控，并實施動態管理，能夠全景并實時展示項目中的各項成本構成和動態變化。建立目標成本，是對建設過程中的各項成本劃定一條“紅線”，在項目實施過程中所有費用構成不得突破這條“紅線”，使之有效對開發成本進行預期管控，實現預期盈利目標。

二、目標成本的管理在房地產開發企業的現狀

所謂的目標成本管理對于房地產開發企業來說，就是按照相應的成本目標完成一系列的成本控制工作，房地產項目的開發不僅僅是房地產的建設，更重要的是開發一定數量的產品所支出的全部費用。對于房地產企業來說，這些費用都需要納入目標成本的管理中，通過這種方式能夠在一定程度上使房地產的整體運營質量得到提升。在現代的社會背景下，房地產行業是一個較為典型的重資產運營行業，其開發成本的支出始終是一項最重要的成本支出，在總成本中占比達到70%～80%，而開發成本支出的狀況會對項目市場經濟效益產生極大的影響，所以做好相關的成本管理是房地產企業經濟效益得到提高的一個重要保障。除此之外，我國目前在市場上對房地產行業進行調控時，所選擇的管理方式依舊為從緊態勢的宏觀調控，這也導致房地產企業在運行過程中的自身利益受到了一定的擠壓。所以房地產企業在開發過程中，需要不斷對目標的成本管理進行加強，通過這種方式才能有效促進房地產企業的發展。

三、目標成本的管理在房地產開發企業需要改進的問題

(一)房地產項目設計與項目建設前缺少對房地產項目的成本事前控制

房地產項目建設前，建造標準、設計細節、施工難度未考慮充分，以及招投標、簽約階段，對施工范圍、合約內容約定不清。承包商在實際項目建設過程中，通過與項目業主洽談以及增項等途徑增加費用，導致合同外支出的問題較為明顯，這就會增大項目的成本壓力。也有部分房地產企業在進行項目建設時，沒有高度重視項目成本的概算和預算等工作，在項目建設前期缺少成本管控的相關管理。這就導致財務預算缺乏針對性和可行性，無法有效管控房地產項目的實施過程中的費用成本。

(二)房地產項目在項目建設過程中缺乏對成本項目的動態管控

房地產項目在建設過程中，如果對項目現場缺少可行的現場管理制度，未制訂合理的施工計劃，或者未及時根據擬建項目的現場狀況對投入和產出進行有效控制，無效成本的產生，不僅增加浪費，還影響工程進度。這種現象在無形之中會增加項目的實際支出費用。除此之外，房地產項目在實際項目建設過程中，部分員工缺乏大局觀，主觀能動性不強，工作中出現人浮于事的情況。如果沒有按照合理的計劃制定完善的獎懲措施和管理措施，就容易導致相關項目的人員成本管理意識不足，導致某些情況下工作人員無法做到項目成本的預期管理，這就會導致實際成本超出成本預算。

(三)房地產項目竣工后無法進行有效的項目成本總結

房地產項目竣工驗收，不僅包含了合同義務履行完成，并且也著工程在完成后具備全面清算的條件。在這樣的狀況下，項目部門需要與招采、財務等多個部門進行全面的房地產項目經濟分析，了解房地產項目在項目建設過程中出現的成本管控得與失，積極總結經驗教訓。通過這種方式才能有效提高房地產項目的管理質量，使房地產開發的后續項目，能夠更為有效地進行。而值得注意的是，我國大部分的房地產企業在進行成本控制時，都沒有將工程竣工后的驗收工作作為成本管理的一項主要工作內容，導致這類工作在開展過程中受到外界因素影響較為明顯。相關人員沒有按照需求對最終的結果進行合理驗收，最終影響了房地產工程的實際應用質量，導致房地產工程驗收過程中出現的問題明顯，大大影響了房地產工程的最終建設質量，降低了產品的價值。

四、目標成本的管理在房地產開發企業的現狀的改進策略

(一)建立專業部門，善用專業人才，加強成本管理的體系化建設

目標成本的管理是一項長期且動態的工作，成本考核針對的不僅是承擔目標成本管理工作的成本人員，還包括了目標成本管理活動中的各相關管理人員，涉及建筑工程生產、財務、經營、人事、銷售等多個方面時，需要針對不同部門的工作特點制訂對應的考核，將非財務指標納入考核內容中。值得注意的是，在進行成本管理時，需要建立完整的責任制度，將不同的責任落實到人，企業在進行投資時需要建立嚴格的投資計劃，確定投資目標。由于房地產企業活動在開展過程中所需要投入的資金量較大，所以需要建立一套行之有效的成本目標管理制度以及與之對應的實施細則和考核評價機制，以管理體系做指導，來保障投資目標的實現。在進行考評機制的設置時，工作人員需要意識到考核工作的對象并不僅僅是相關的工作人員，還需要對投資項目的管理、體系的建設，以及責任人進行全方位的綜合考察。對投資項目進行考核時，主要評估投資項目的風險性以及回報率，而在對體系進行考核時，需要建立相應的體系管理目標，可根據目標的調整進行對應的調整。

(二)項目建設中調動人員積極性，有效引入績效考評機制

工作人員的積極性永遠是直接影響工作質量的一個關鍵因素，需要懂人員的組織和管理。①在進行房地產項目的建設時，通過一系列的優化來使工作人員的整體工作積極性得到提升。例如，在進行項目的建設時，可以采用一系列的獎懲制度，并且將項目的目標成本分析，與工作人員的總體績效和獎金進行掛鉤。如果工作人員在日常的工作中能夠對項目建設相關活動仔細分析并提出了具體的解決方案，為企業節省了一定的成本，這樣可以予以工作人員一定的獎勵。②在進行相關成本核算以及合同管理時，工作人員的工作素質會對最終的管理結果產生影響，所以房地產企業需要為相關的工作人員提供一定的企業內部培訓。這樣能夠在一定程度上使工作人員的工作技能得到提升，為房地產項目的建設起到一定的促進作用，同時也促進了相關人員的發展，提高了員工的工作成就感。③在進行人員考核時，依舊需要相關工作人員了解我國目前房地產行業的發展狀況。工作人員需要具備良好的專業素養，能夠做好有效的目標成本管理，建立良好的工作團隊是考核人員的基本目標。

(三)重視合同，通過合同管理控制成本

合同控制對于房地產的運行來說極為重要。房地產企業需要在合同規劃、合同談判、合同履行等階段控制成本。在進行成本管理時，需要盡可能向前進行延伸，并且將成本管理融入設計方案確定階段、招投標階段、合同洽談階段。將項目合同進行全景規劃，同時根據自身經驗和對項目實施過程中問題的有效預判，嚴格審核、把控合同中重要條款，減少或杜絕合同中的漏洞。在合同簽訂過程中，嚴格防范成本超支，盡量少留工程造價變更的活口。成本、合約部門可以對承包商的資金申請計劃進行審核，合理支付工程進度款、結算款，嚴格控制超出合同約定的付款;同時與施工進度計劃進行有效對比，如果其中存在一定的超出內容，則需要現場查看并分析超出原因是浪費還是由于設計變更所導致的?？茖W地對成本進行控制，能夠有助于提升成本的使用效益。尤其是在進行成本控制時，相關工作人員需要明確工作量、設計變更以及現場簽證等多項內容，并且需要對其進行逐一核實并予以確認，完成成本的核定工作，嚴格控制成本。

五、結語

在我國經濟領域所推行的結構性供給側改革對房地產行業帶來了一定的影響，并且隨著近年來綠色建筑和智能建筑的不斷發展，都給房地產企業的發展帶來了一定的挑戰和壓力。所以房地產開發企業不僅需要從技術層面進行革新，也需要盡可能做好相應的目標成本管理，盡可能將更多的財務資源投入到轉型升級以及業務創新的方面。通過這種方式才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟，使房地產的開發成本管理得到改善，這樣也有助于提高房地產的市場競爭力。

參考文獻:

［1］劉斌彥．淺談房地產開發企業財務預算管理［J］．今日財富(中國知識產權)，2020(11):118－119．

作者：劉濤 單位：武漢新航盛置業有限公司