政府機關時間消化吸收負影響協調發展房產業論文

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編者按：本文主要從房地產市場的缺陷性：政府調控房地產市場的理論依據；杭州市房地產市場存在的問題：政府調控房地產市場現實之必要；政府調控時機選擇正確進行論述。其中，主要包括：土地市場的易壟斷性與土地投機：政府干預房地產市場的依據之＿、土地利用中的外部性：政府干預房地產市場的依據之二、住宅市場的不完全競爭性及其缺陷：政府調控房地產市場的依據之三、住宅產業發展目標的雙重性：政府調控房地產市場的依據之四、房地產業的特殊性：政府調控房地產市場的依據之五、房地產市場調控——國際通行做法、供求矛盾突出、房價上漲過快、市場惜售和投機性交易增多，嚴重影響房地產市場的持續、穩定發展、部分開發企業創新意識、用戶意識淡薄、問題的急迫性與市場調節缺陷性、未來幾年宏觀經濟和杭州市經濟形勢繼續向好等，具體請詳見。

一、房地產市場的缺陷性：政府調控房地產市場的理論依據

房地產業本身的特殊性以及市場機制的天然缺陷致使無法依靠市場自身的力量解決這些問題，這為政府利用一切可行手段調控房地產市場提供了理論依據。

(1)土地市場的易壟斷性與土地投機：政府干預房地產市場的依據之＿

土地不僅是一種非常重要的社會財富，更是﹁種極為稀缺的生產要素，其社會財富的價值正是由其生產要素價值或其經濟潛力所決定的。因此，土地及其形成的要素市場在整個經濟體系中占有十分重要的地位，土地市場是否正常運行關系到國民經濟能否正常運行。

由于土地自然供給的零彈性、經濟供給的低彈性以及區位的固定性，決定了土地具有天然的易壟斷性；土地供給的低彈性、土地產權交易的分散性以及交易過程中信息的不完全性共同決定了土地極易成為投機追逐的對象。

土地投機沒有增加社會財富，卻導致了社會財富的重新分配；沒有提高土地資源的利用效率，卻使資源配置偏離了正常情形下市場地價所引導的土地資源優化配置的軌跡.土地投機破壞性要求一個能夠代表公共利益的權威機構對土地交易進行嚴格的控制和規范，這種機構只能是政府部門。因此，土地本身的特殊性、土地市場的易投機性是政府采用各種政策手段干預土地市場的一個重要依據。

(2)土地利用中的外部性：政府干預房地產市場的依據之二

在土地經濟運行中，不僅會產生許多正向的外部效應，如政府對城市土地的投資開發，改善了整個城市地區的投資環境，提高了鄰近地區的土地價值——這是政府利用稅收手段(如土地增值稅或房地產轉讓所得稅)分配土地增值收益的依據；而且還會產生諸如生態環境質量惡化，土地過度開發導致建筑垃圾增多，綠地減少，噪聲污染等城市環境問題以及城市景觀的美學和生態學價值降低等負面效應——這是政府利用規劃、計劃、稅收等手段調整土地開發利用行為的依據。

從資源配置效率方面看，土地開發利用中存在的外部效應使得私人的成本收益與社會的成本收益發生偏離，導致土地資源配置處于低效甚至無效狀態。

(3)住宅市場的不完全競爭性及其缺陷：政府調控房地產市場的依據之三

與其他產品顯著不同的是，由于土地本身的稀缺性、位置的固定性以及土地住宅利用的規劃控制共同造成了一定區域內住宅區位的獨特性、稀缺性以及住宅產品的差異性。正是住宅的這種區位特征和產品差異性的存在，決定了即便是不存在資本性、技術性和政策性進入壁壘，房地產市場也難以成為充分競爭的市場。換言之，將房地產市場看作壟斷競爭性市場更為符合實際。

理論分析表明，在壟斷競爭的市場結構下，開發商憑借對房地產區位的壟斷和產品差異化的天然優勢，利用交易雙方對房地產市場信息占有的不對稱性，享有住宅供給和定價的主導性優勢，目前杭州市樓市存在的所謂“惜售”現象，其實質是一些開發商認識并利用了房地產市場的這種不完全競爭性，特別是樓市信息占有的不對稱性，人為制造住宅供應稀缺性以抬高樓市價格的一種自利行為。

住宅市場的不完全競爭性及其市場結果的無效性無法通過市場自身的力量加以糾正，外部力量的介入就成為必然選擇。在住宅市場上買方占據劣勢的情況下，政府干預幾乎成為唯一可行的選擇。

(4)住宅產業發展目標的雙重性：政府調控房地產市場的依據之四

與其他產業相比，住宅產業發展的目標歷來是雙重的：既有促進資源有效配置以推動整個住宅產業繁榮發展的經濟目標，又有保障社會中低收入階層住房權利的社會目標。

前面的分析表明，追逐利潤最大化使得市場提供的住宅產品無論是數量和價格均難以達到社會要求的最優水平，而住宅產品作為一種生活必需品，它沒有替代品可供人們選擇。這種情況下，住宅保障的社會目標的實現必須考慮市場以外的機制。這種機制就是政府的直接干預和間接調控。

在實現住宅產業發展的社會目標方面，政府當然有多種選擇：比如直接為中低收入者提供廉租或廉價住房、提供住房補貼等，這些福利性措施都屬于政府轉移支付的范疇。另外，政府還可以利用公共權利調整、控制和引導開發商的供給行為，讓其為中低收入居民提供他們的購買力可以承受的普通住房。這個意圖既可以通過政府對開發商實行歧視性稅收或補貼政策來間接地實現，也可以通過直接的行政干預來達到：比如政府可以通過控制住宅用地的供給來實現其建立住宅保障體系的目標。在城市土地為國家所有的制度前提下，政府作為土地一級市場的唯一供給主體，它有權利按照公共利益的要求決定其土地的投放量和用途。

(5)房地產業的特殊性：政府調控房地產市場的依據之五

房地產作為第三產業的一個細分產業，其在第三產業乃至整個國民經濟中都具有舉足輕重的地位。作為先導性產業和基礎性產業，它的健康穩定發展會給整個國民經濟的穩定發展提供重要基礎。相反，如果房地產業發生重大波動，其對國民經濟系統的平穩發展所帶來的危害也是巨大而深刻的。

房地產業是一個土地與金融兩種要素高度密切結合的特殊產業，土地是一種極為缺乏供給彈性且位置固定的要素，而金融資源則是理論上可以無限供給且極具流動性的要素。一旦房地產業滲入投機因素，將會在較短時期內形成經濟泡沫，經濟泡沫的過度集聚將導致房地產泡沫經濟的形成，如果房地產市場預期因某種擾動而逆轉，房地產業資金鏈條會突然中斷，泡沫經濟會立即崩潰。這會給關聯產業乃至整個國民經濟帶來致命性破壞。顯然，政府著眼于整個國民經濟的穩定發展，建立針對房地產市場的投機甄別機制，采用適當的土地交易控制、金融與稅收手段調控，甚至必要的行政性干預都是必要的、合理的。

(6)房地產市場調控——國際通行做法

針對房地產市場的缺陷和房地產經濟發展的獨特規律性，世界上大多數國家或地區均用嚴格的政府調控措施加以應對。這些手段既包括稅收與補貼、信貸與利率管制、價格與租金控制等經濟性手段，也包括土地利用計劃、區劃與規劃手段、交易管制、強制性公開交易信息等行政性手段，還包括道義勸告手段，不一而足。政策手段組合運用基于對各國或地區房地產制度和房地產市場具體情況的分析。

二、杭州市房地產市場存在的問題：政府調控房地產市場現實之必要

應當承認，目前杭州市房地產市場的整體是健康的。近年來，隨著杭州經濟社會的快速發展、城市環境的不斷優化，特別是隨著“住在杭州”品牌的日益打響，杭州市的房地產業得到了快速發展，產銷兩旺，已經成為國民經濟的重要支柱。與此同時，城市居民的住房條件也得到了很大改善。

但必須清醒地看到，當前杭州市房地產市場確實存在一些亟待解決的問題，主要表現為：

——供求矛盾突出。住宅產品總體上的供不應求與住宅品種的供求結構性失衡并存。目前杭州市各種檔次的住宅均出現供不應求的局面，賣方市場特征十分突出。在這種總體市場特征下，掩蓋著另一個影響樓市健康發展的顯著特征是，住房供給的結構性矛盾日趨尖銳，其表現是高檔住房與低價位住房、特別是經濟適用房比例不協調，與高檔次住宅相比，后者的供需矛盾更為突出，已經嚴重地制約了杭州市廣大中低收入居民居住條件的改善。

——房價上漲過快。近四年杭州房價年平均上漲18%左右，而GDP一直保持在12%--13%的增長速度。國際經驗認為房價增長速度超過GOP增長速度的2倍以上，就有嚴重泡沫。杭州的房價上漲率雖然沒有達到這一警戒線，但已經小幅偏離了宏觀經濟的基本面。

從收入增長速度來看，杭州市居民入均可支配收入2002年增長了8.1%，遠低于房價的上漲率，使杭州市的房價收入比達到了10倍以上的水平。

從租售比價來看，反映房地產真實價值的是房地產的租金收益，杭州市房價一直在上漲，而租金水平漲幅緩慢。租金與房價的比值下降到4%--5%，甚至有些只有2%--3%，已經小幅偏離了由租金決定的房地產理論價值。

——市場惜售和投機性交易增多，嚴重影響房地產市場的持續、穩定發展。住宅具有二重性，既是消費品，又是投資品。當房產品處于供不應求，房價處于上升通道，市場普遍預期房價還會漲時，就會產生惜售心理，產生許多潛在的投機性需求，這部分需求是一種虛擬性需求，它增加市場交易的環節，增加實現真實需求的成本，加劇市場波動性。

市場惜售和投機性交易帶來的另一直接后果是導致稀缺資源低利用率。投機者與投資者、自用者的根本性區別是前者購房是為了賣房。投機者為了確保住宅能隨時變賣，往往以空關房這種低利用率來保有住宅。根據杭州市電力局提供的數據，市區有4.5萬套住宅3個月累計電力消耗費在10元以下，其中的絕大多數為空關房。一面是買不到房，導致社會稀缺資源的極大浪費，同時又減少了市場上住宅的有效供給，進一步加劇房價上漲。杭州一些新建小區為什么入住率低，其中一個原因就是一部分炒房者持房待沽。

——加大了住宅保障體系建立的難度。一方面是住宅供求的結構性矛盾和房價持續攀升，一方面是居民收入增長的相對滯后，造成了廣大中低收入階層居民難以通過商品房市場來解決其住房困難，給政府加快建立城市住房保障體系造成了更大的壓力。在這種情況下，政府直接增加面向中低收入居民的有效住宅供給將是一個理想選擇。

——部分開發企業創新意識、用戶意識淡薄。住宅供不應求以及高房價帶來的高利潤使部分開發商放松了對房產品品質、品牌的追求，同時也吸引了大量新手進入房地產業，房地產開發水準面臨下降之風險。且在嚴重賣方市場條件下，購房者完全處于弱勢地位，其合法權益得不到很好的保護。

科學認識房地產市場存在的這些問題，并采取有效措施予以應對是政府義不容辭的職責。

三、政府調控時機選擇正確

基于對杭州市房地產市場形勢的認真研究和理性判斷，政府部門應當采取有效措施提前調控，以實現杭州房價的軟著陸，避免房地產市場大幅波動對國民經濟造成重大沖擊。這在杭州房地產理論界和實踐界已經達成共識。“杭州新政”的出臺或房地產市場調控的時機選擇是很恰當的。

第一，問題的急迫性與市場調節缺陷性。當前杭州樓市的主要問題已從四年前的如何啟動消費、培育市場、使房地產業成為經濟新增長點，轉向如何解決供需矛盾、抑制房價快速上漲、防止房地產業過熱。杭州房地產市場確實存在不容忽視的問題，市場機制的自發性和盲目性又決定了它無法依靠自身的力量加以糾正或解決?？梢栽O想，若杭州市政府不及時表明調控的態度，沒有提出實質性的調控措施，即將召開的房交會又是一次漲價會。針對已經出現的問題，立即采取應對措施當是一個負責任的政府理性反應。這是房地產市場調控實際選擇的最主要的現實依據。

第二，政策效果的時滯性。任何社會經濟政策作用于實際均存在一定的時滯，只是時滯不同而已。房地產政策也是如此，稅收、金融手段雖然同屬于經濟性手段，但對改變市場預期進而調整供求關系來講具有即時性：而以改變土地供應計劃和土地利用規劃為主要內容的行政性手段發揮作用相對滯后。比如，一般而言，利率的調整對房地產市場的影響時滯最短，因而被稱作經濟政策中的“猛藥”；房地產稅收次之；相對而言，新增住宅用地投放量的控制既是一種政府行為、又是一種廣義的市場供給行為，它的實施效果反應在住宅市場供給變化上一股需要1年半到2年的時間。

上述情況表明，政府調控房地產市場不僅要認真研究各種手段的組合應用，同時要認真對待各種手段的時滯特征，科學預斷、把握時機實現超前調控。

第三，未來幾年宏觀經濟和杭州市經濟形勢繼續向好。按照可比價格計算，2002年杭州市GDP增長率為13.26，高于全國平均水平約5個百分點(全國平均約為8%)，2003年第一季度GDP的同比增長率為14.2%，盡管受到“非典”的影響，第二季度仍然實現了13.8%的較高增幅，國民經濟持續、穩定增長。另據杭州市城調隊抽樣調查結果顯示，2004年1-9月份杭州市區居民人均可支配收入達到了9813元，比去年同期增長IL7%。國民經濟的良性運行和居民收入的穩定增長，使杭州市房地產市場的有效需求得以繼續保持旺盛發展態勢。在這樣的經濟景氣形勢下，杭州市房地產經濟乃至整個國民經濟對房地產市場調控的承受能力較強，十分有利于調整各方利益(政府、銀行、投資者、購買者)關系，政府這時候出臺調控政綴所遇到的阻力最小，調整和規范的成本最低。

第四，及時貫徹中央政府關于加強房地產市場調控與管理的重要指示精神的要求。2003年8月12日中央政府頒發了《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(即國發[2003)18號文)。該文件對目前如何加快提高普通商品房的有效供給和建立城市住宅保障體系、盡快建立和完善房地產市場信息披露制度、加大政府對土地市場的調控力度、加強房地產信貸管理以及整頓和規范房地產市場運行秩序等方面均提出了原則性要求。從一定意義上講，杭州新政的出臺正是中央政府調控和規范房地產市場的意圖在杭州市的具體體現。

總之，杭州市政府利用未來幾年經濟形勢好、低利率的有利條件，通過擴大供給，建立住宅保障體系，打擊抄樓行為等措施，對控制住宅價格快速上升態勢，用時間消化與吸收前幾年過快房價增長帶來的負面影響，保持住宅業與社會經濟協調發展的重要意義。這不僅是房地產業自身健康發展的需要，更是經濟健康發展的需要。