市場價格制定自救房產論文

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摘要:資產的虛擬升值和樓市成交量的回穩讓房地產開發商開始有了漲價的沖動,然而事實上金融危機與美元貶值已經改變了房地產市場的需求與利潤率的關系,針對此問題,文章從金融危機改變了房地產市場的需求與利潤率的關系進行了闡述。

關鍵詞:金融危機;房地產;需求;利潤率關系

12008年剛性需求并未提高樓市的價格

2008年,樓市銷售持續低迷,開發商紛紛采取降價促銷策略,另一方面,土地、建材等原材料價格整體上漲,一直被稱為“暴利行業”的地產企業營業利潤率2008年以來遭遇到雙重擠壓。

根據官方統計數據,2008年全國商品住宅銷售面積同比下降20.3%,其中,北京同比下降40.4%,上海同比下降40.1%,廣州同比下降38.2%。

“北京的樓市價格在2008年整體下降10%,天津地產商會提供的數據顯示,天津房價整體下降20%?！敝袊康禺a及住宅研究會副會長顧云昌表示。進入2009年3月以來,國家不斷推出各項利好政策,在3月份交易登記面積顯著增加的情況下,廣州市第一季度的整體供應量為101.76萬m2,而成交量則有157.13萬m2,同比去年增長約64%?？梢姀V州樓市的供求關系開始出現供小于求的逆轉。

從價格走勢看,3月份全市10區的成交均價也有了較明顯的提升,相對于1月和2月有270元/m2的上漲,漲幅達到3.5%。

但盡管如此,和2008年3月相比,目前的樓價同比還是有11%的下降,顯示雖然成交量顯著回升,但成交均價的漲勢還不算過于迅猛。

2美元貶值使中國進出口銳減,經濟下行風險加大

人民幣的升值,主要因素并不全是因為中國經濟增長的速度和效率,而是因為美元貶值,全球跨國資本的大搬家,以及由此引發的全球資產重估而造成的。全球跨國資本的大搬家,以及由此引發的全球資產重估造成的影響是極為錯綜復雜的,有弊有利,利弊交雜,人民幣升值只是其中之一。2009年3月20日,人民幣6.8133兌1美元。22個月內美元貶值17%,以致央行上?？偛繒嘘P部門聯合制定并了《關于進一步適應匯率形成機制改革,促進上海市外向型企業又好又快發展的指導意見》,提醒企業防范匯率風險。

值得注意的是,目前部分訂單加工貿易型進出口企業的利潤維持在5%左右,隨著人民幣中間價升值,如果出口的產品不能同步提價,這類企業的利潤將大幅降低,甚至變為零。

在中國企業的對外貿易中,一般以美金定價。比如一件衣服是100美元,以前人民幣兌美元匯率為8.1∶1時,出口一件,交易額為810元人民幣;而現在人民幣兌美元匯率為7.7∶1,交易額只有770元人民幣,利潤也就因之減少。不過,即使人民幣升值達到這樣的程度,在中國大多數出口企業看來,要保證利潤,要么就降低成本,要么就提高要價。海關總署2009年3月11日公布今年前兩個月我國外貿進出口情況。據海關統計,1月~2月我國外貿進出口總值2667.7億美元,比去年同期下降27.2%。其中出口1553.3億美元,下降21.1%;進口1114.4億美元,下降34.2%。貿易順差438.9億美元,增加59.6%。

2008年,美元對人民幣大幅貶值,我國對美國出口增速大幅放緩,1月~8月份僅增長10.6%。但由于人民幣對歐元匯率相對穩定,1月~8月份對歐盟出口仍然增長26.3%。次貸危機負面影響已經從美國向歐洲、日本和新興國家傳導,歐盟和日本二季度經濟負增長;同時,8月份以后美元匯率反彈使人民幣對歐元、日元升值加快。2009年我國對美、歐、日等主要經濟體出口可能全面放緩,外貿順差規模進一步縮小,凈出口對經濟增長的下拉影響可能比2008年更加嚴重,使我國2009年產能過剩矛盾更加突出。

我國經濟運行中也出現許多新矛盾和新問題。價格上漲壓力尚未根本緩解,企業成本上升和外需明顯收縮使部分行業和企業生產經營困難加大;證券市場股指調整幅度過大和成交低迷,房地產市場觀望氣氛濃厚;能源資源價格形成機制改革不到位,煤電油氣運短期供求矛盾十分突出;資本跨境流動使我國貨幣流動性過剩壓力不減,但中小企業生產經營資金又十分緊張;制約農民持續增收的不利因素較多,服務業發展仍然面臨諸多體制性障礙;在周期性和結構性調整雙重壓力下,經濟下行風險加大。

3房地產開發投資降溫但資金依然寬松

房地產開發投資降溫,帶動相關產業固定資產投資減速。2008年1月~8月份,房地產開發投資增長29.1%,占固定資產投資總額的21.4%。但房地產成交量大幅萎縮,房價調整跡象明顯,房地產開發商資金鏈緊張,市場可能由“量跌價滯”進一步發展為“量價齊跌”,初步預計,在2008年高基數的臺階上,2009年房地產開發投資增速將下滑到10%以下,房地產投資增量從6800元減少為3200億元,這將導致固定資產投資明顯減速。由于房地產是產業鏈較長的支柱產業,也是這一輪經濟擴張的龍頭產業,它的周期性調整將拖累一連串行業景氣度下降,鋼鐵、建材等相關產業固定資產投資可能隨之減速。地方政府基礎設施投資資金來源主要來自土地出讓金收入,2008年以來各地土地出讓金收入增幅明顯下降將影響2009年的基礎設施建設規模。新出臺的十大行業振興規劃與房地產無緣,顯然,樓市還將以時間換空間去消化庫存積壓與民生的矛盾。

在全球金融危機、經濟增速放緩的大背景下,各家金融機構的惜貸情緒不可謂不嚴重,特別是對于中小企業的信貸投放,各家銀行尤為謹慎。為此中國人民銀行連續多次下調存貸款利率和法定存款準備金率,以向金融機構釋放更多的流動性,從源頭上確保中小企業的資金供給,促進經濟的穩定發展。而2009年1月份信貸投放猛增的主要原因也是各家金融機構配合“充分發揮好銀行信貸資金在擴大內需、支持經濟發展的作用”的相關政策精神,當然“早投放、早收益”也是各家銀行經營的一貫模式,基礎設施建設貸款,以及有明確政府或國企背景支持的項目包括房地產貸款成為各家銀行搶奪的焦點,實行寬松的貨幣政策不僅在擴張信貸,還包括適度下調利率,一季度CPI、PPI的下降為利率下調騰出了空間。

4房地產業利潤率高與會計核算方式有關

(1)采取一次性全額收款方式銷售開發產品的,應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時,確認收入的實現。

(2)采取分期付款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現。付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現。

(3)采取銀行按揭方式銷售開發產品的,其首付款應于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

(4)采取委托方式銷售開發產品的,應按以下原則確認收入的實現:采取支付手續費方式委托銷售開發產品的,應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現;采取視同買斷方式委托銷售開發產品的,應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現;采取包銷方式委托銷售開發產品的,應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現。包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現;采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的,應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。

2008年4月,國家稅務總局了《關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知》,在北京及其他位于省、自治區開發的非經濟適用房項目,在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入,要按照不低于20%的預計利潤率計算出預計利潤額,計入利潤總額,按季度或月預繳企業所得稅,開發完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。

《通知》稱,該政策自2008年1月1日起開始執行。在預計利潤率上,各省市執行的標準不同,位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區的,不得低于20%;位于地級市、地區、盟、州城區及郊區的,不得低于15%;位于其他地區的,不得低于10%。以北京為例,按照《通知》規定,開發商每季度或每月的預售收入中,除了要繳5.5%的營業稅,還要先按20%預提利潤后,再按25%預繳所得稅,這樣,總稅率達到10.5%。也就是說,開發商每月預售1億元,要繳1050萬元的稅。

對于開發商來說,融資相當于“輸血”,預售和銷售收入相當于自己“造血”,目前,從全國來講,開發商融資受阻,預售收入也不理想,有些實力不強或去年瘋狂拿地的開發商身體已經相當“危弱”,但還在硬撐著,如果商品房賣不出去,成本這一塊肯定不能結轉,但已售房的利潤率高也是必然的,而財務費用不斷的增加導致樓盤全部售完后,實際的利潤率會大幅度下降。

5房地產業自救首先是要制定合理市場價格

美元貶值后,以人民幣計價的樓盤會增值,因為人民幣值錢了,但同時世界的消費品生產第一大國的出口銳減又使大量的商品積壓無法消化,中國70%的就業和新增就業90%都是由民營企業或者是中小企業來解決的,如果談到中國民營企業對中國的貢獻,最突出的當屬就業。因為就業是民生之本。那么現在也面臨著一些新的困難,以四川為例,四川回鄉人員超過100萬,從業人員超過80萬,確實有難度?，F在很多企業,勞動用成本也在提升。加上經濟萎縮,對我們國家產生的這些影響,所以現在很多企業倒閉、關門,工人減薪、失業農民工和待業大學生,誰來買房子?

從全國的形勢來看,原來房價快速上漲的城市,在這次房價調整到來后,基本上是下跌幅度最大的,這就說明區域性房地產快速上漲是存在一定泡沫的,并且泡沫有的地方還不小。一般房價沖到戶均收入6倍左右的區域被經濟學家稱之為泡沫區。而在中國,這一比例已經達到甚至超過了10~20倍。在美國一套普通住宅大約等于城市居民3~5年的收入,而在中國,這一數字大約是10~15年?，F在房地產市場是有3種形態,一種消費者希望房價降下來,第二種房地產開發商,希望房價穩住或者少降一點。政府在這個時候希望穩定發展,這三種形態怎么能歸在一起?就是我們現在正在處于城鎮化和工業化快速發展的階段過程中,在這個階段過程中,凡是有利于促進城鎮化發展的產業都是國民經濟中的最關鍵的產業。因為城鎮化這個規律,我們是很難抵抗的。根據世界各個國家的經驗表明,國家的城鎮化率在30%以下的時候,這個國家的城市發展速度是非常慢的,一旦超過30%以后,這個國家城鎮化會加速發展,快速發展到什么時候放緩?直到國家城鎮化率達到70%以后它才會放緩。這是一個已經經過世界各個發達國家走過的路程所總結的戰略經驗。中國現在城鎮化率49%,正處于快速發展的中間時期。所以它的發展,不是我們說想慢就慢,想快就快,這是不可阻擋的。支持城鎮化發展的企業都是國民經濟中最重要的產業。