小議保障性住房供應對抑制房價的作用

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一、保障性住房與房價的一般理論分析

1、保障性住房的性質

保障性住房是與商品性住房（簡稱商品房）相對應的一個概念，是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，按照我國現行政策規定，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。

2、保障性住房供給與房價的關系

根據美國市場學家溫德爾·史密斯于20世紀50年代中期提出來的“市場細分理論”，按照消費者之間需求與欲望的差異，可以把整個市場劃分為若干個消費群體，這些消費群的共同特征是具有大致相同的需求與欲望。從營銷理論角度講，每一個消費群稱為一個細分子市場。

按照這一理論，如果以購房者收入作為細分變量，可將房地產市場細分為高收入、中等收入和低收入三個子市場。保障性住房是房地產市場不可缺少的組成部分。對于一個健康發展的房地產市場來說，不僅要求房屋的供求總量均衡，也要求其供求結構合理化。也就是說，其各個子市場的房屋供給量與其需求量相適應，滿足不同房屋消費群體的住房需求。只有這樣，房地產市場才能實現供求均衡，房價才能保持平穩。反之，結構失衡會導致房價的大幅度的波動，影響市場住房需求的滿足，影響房地產市場的健康發展。因此，提供必要的保障性住房是實現房地產市場均衡和穩定房價的主要保障。

二、保障性住房供給與房價宏觀調控的經驗借鑒

利用保障性住房的供給，調整房地產市場結構，穩定房價是世界上很多國家通行的做法，并且有很多成功的案例。以法國為例。自1956年前法國住房部長皮埃爾·庫蘭特建立“低租金住房制度”以來，法國租房市場的主流就被廉租屋所占據。由于廉租房的租金通常只有市場價格的1/3，最低僅約1/6，這使很多低收入居民首先選擇租房而不是買房。從而降低了市場上對住房的需求，同時也對穩定房價起了一定作用。業內分析人士指出，法國的房價得到有效控制得益于其完備的社會福利制度和稅收制度，其中廉租房制度是法國政府調控房價的最有效手段。

早在1998年，韓國政府開始實施促進廉租房的政策?，F在又提出10年內完成“百萬戶國民廉租房建設計劃”。韓國的廉租房分成兩類，一類是永久性出租房，另一類是可出售的出租房。廉租房的租金僅為市場價格的60%—85%，最長租賃期為30年。韓國的這種方式是按照計劃進度，有序提供廉租住房，并有執行程序和保障舉措。一方面，可以逐步解決低收入居民的住房問題；另一方面，給予市場良性的預期，即政府在住房供應中究竟起到多大的作用，從而有利于穩定居民的購房預期，減少對高房價的恐慌以及炒房預期。

房地產行業是中國香港經濟的重要支柱之一。有研究認為，中國香港超過一半的投資是集中在房地產市場，而大約三成的銀行貸款投向商品房和建筑業。怎樣才能保證樓市不成為炒作工具，使普通百姓有房可??？中國香港的經驗也是引入公共房屋制度。在經濟形勢非常好的階段，政府一般很少大量供給公共房屋，原因就在于居民收入增加可以提高購買商品房屋的可能。而如果房價上升比較厲害，當地的居民收入停滯不前，甚至倒退時，公共房屋的投放就成為政府議程中的重中之重。特別是樓市如果是因炒作而興起，居民在此時無力購買房屋，政府一般會迅速出手。但是，因為房地產業對經濟的影響很大，房價大跌也會對香港中產階層造成巨大損失，政府也會慎重。最終的結果就是房價會在各種博弈中保持可接受的平衡。

三、我國房價的非理性上漲與房地產市場失衡

自1998年房改以來，福利分房的體制被打破，提出“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”的最初房改思路。然而，房改近十年來，房價不斷高漲，房改的最初目的發生了偏離，結果使城市中低收入家庭買不起房，大量商品房被握有大量資金的人群作為投資品買賣，進而炒作房價不斷攀升，與中低收入者的實際消費承受能力漸行漸遠。其主要原因是我國的住房供給結構不合理，保障性住房供給不足。新加坡全民可申請“組屋”，我國香港50%以上居民住政府廉租房，而我國70%以上的常住人口都是中低收入家庭，90%的住房解決靠商品房市場供應；在商品房供給結構中，中小套現住房供給總量嚴重不足。

據建設部門統計，2008年初，在40個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為19.18%，2009年10月份，這一比重有所提高，但也只有25.77%，與現行政策規定的調控目標還有較大的差距。

住房供給結構不合理的后果是中低收入群體無法通過廉租房、公租房、經濟適用房或者中小套型的普通商品住房滿足住房需求，因此這部分需求流入中高檔商品房市場，在銀根放松的條件下，造成房價上升的壓力。房價上升的預期，又加劇了房地產市場的投機操作，使房價節節攀升。

進入21世紀以來，我國房地產投資一路高歌猛進，最高增速高達30%，最低增速為16%。從2006—2010年全國房屋銷售價格同比指數表中可以看出，全國房屋銷售價格同比指數僅在2008年12月至2009年5月之間出現負增長，自此之后呈現出不斷上升的趨勢，2010年4月份增長了12.8%。僅2009年1至10月，全國商品房和住宅均價分別為4751元/平方米和4544元/平方米，分別較去年同期增長20.8%和22.7%，絕對水平和增速均創歷史新高；同時由于房價畸高，形成大量空置，構成經濟泡沫。

四、擴大保障性住房供給讓房價回歸理性的對策

房價能否得到有效控制是多方面共同作用的效果，而政府作為宏觀經濟調控的主體，對房價的調控有不可推卸的責任。政府應當根據實際經濟運行情況，采取適當、適時的調控政策，來保證房地產市場的良好運行，根據國外和香港的成功經驗，保障性住房的供給是一種非常有效的調控手段。應當根據房地產市場的運行的不同態勢，調整保障性住房的供給量，穩定市場，穩定房價，為全體國民提供有力的住房保障。

當前，我國房地產市場運行的主要態勢是結構不合理，適應中低收入群體的普通商品住房和保障性住房供給不足，房價畸高。2010年中央下達300萬套保障性住房建設任務。應采取有效措施，確保保障性住房供給目標的完成，抑制房價。

1、借鑒國外成功經驗，健全我國保障性住房供給制度和供給體系

從發達國家和地區住房制度的設計、保障性住房的特點以及住房市場的發展演變來看，有以下幾個方面在我國住房制度改革實踐中值得借鑒：一是住房市場化和住房保障制度是政府住房政策的主要內容；二是政府主導的公房政策是對房地產市場進行干預最直接的手段；三是建立多層次、多渠道住房保障體系是實現“居者有其屋”的主要途徑；四是科學規劃和完善的管理體制是保障性住房政策實施的保障。

2、強化地方政府責任，調動地方政府建設保障性住房的積極性

一是建立地方保障性住房法律體系。要進一步建立健全住房保障的地方性配套法規，如房地產產權產籍管理法規、住房保障基金的管理法規、個人收入和信用管理法規等，逐步形成一個較為完備的法律法規體系，保障住房制度的順利實施。二是建立政府財政長期穩定的資金投入機制。要在充分認識到政府在保障性住房建設中的責任的基礎上，利用政府土地出讓收益、一般預算安排等資金來源，建立起長期穩定的保障性住房建設財政資金投入機制。三是搭建保障性住房建設投融資平臺。政府保障性住房的建設和管理，存在前期投資量大、形成資產多、管理長期性、資產分布廣泛的特點，僅靠政府財政投資難以在初期滿足建設資金的需要，因此需要建立一個以政府財政持續投資為依托，以資本運作為手段的投融資機制，設立政府保障性住房建設投資管理機構，發揮投融資平臺作用，統籌地區資源，統一保障標準，為中低收入住房困難家庭提供更優質的保障服務。

3、引入保障住房建設的市場機制，提供保障性住房供給效率

2010年，中共中央政治局常委、國務院副總理在浙江省寧波市考察保障性住房建設工作中指出：“在保障性住房的建設和運營中，要注意發揮市場機制作用，以提高效率?！北Ｕ闲宰》拷ㄔO必須導入市場機制才能夠有效地、快速地健康發展起來。

4、完善保障性住房分配、使用管理體系，確保保障性住房真正惠及低收入群體

要加強保障性住房后續監督管理配套措施研究，強化保障性住房管理機構的職責，堅持公開、公平、公正的原則，建立有序有效的管理機制。市政府要加強對保障性住房資金管理使用情況的監督檢查，嚴格規范房源使用管理，及時制止和處理違規行為，確保保障性住房資源優先供于最困難、最需要的家庭。同時要完善保障性住房申請、審核、公示、輪候、復核、退出制度，健全社區、街道和住房保障部門三級審核公示制度，建立規范的收入、財產和住房情況審查制度，健全保障性住房準入與退出管理機制，形成科學有序、行為規范、信息共享、公開透明的住房保障工作制度，嚴把低收入群眾住房入住標準，實行動態跟蹤管理，對存在轉租、轉賣的行為應采取綜合措施堅決予以糾正。