地區的商品房空置差別思索

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近年來，中國商品房空置量持續增加，商品房空置規模不斷增大。截至2008年12月末，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%。①商品房的大量空置，導致資金積壓，影響到房地產業的可持續發展，威脅到國民經濟的平穩增長，成為當前社會關注的一個熱點.

業界人士、專業學者分別從不同的角度，對中國商品房空置問題進行了系列探討[1]，其中，中國商品房空置面積、空置率是探討的一個重點內容。圍繞著中國商品房空置規模是否過大、空置率是否過高這一核心問題，專家學者們主要從商品房空置面積的指標定義、空置率的計算方法等方面進行了比較充分地研究[2～4]，但是，這些研究多將中國視為一個統一的房地產市場。然而，中國幅員遼闊，經濟、社會、文化等方面存在著顯著的差異，省際間的房地產業發展水平存在明顯的不平衡，進而導致省區房地產市場的各個方面也表現出各自的獨特性。就商品房空置而言，廣東省2007年的商品房空置面積在中國大陸省區中位居首位，在總面積中所占份額達12.5%，②是當年商品房空置規模最小的青海省的43倍。在這樣的背景下，即使采用了正確的總量指標，也不足以反映中國房地產市場商品房空置現象的真實面貌.

現有文獻對區域房地產市場在商品房空置上的差異關注不夠，一些相關問題沒有得到深入分析。將中國大陸一個省級行政單位（省、自治區、直轄市）視為一個區域房地產市場（簡稱省區房地產市場，下同），那么，省區房地產市場在商品房空置上差異的現狀如何？這一差異是否隨時間變化？目前，東部、中部和西部地區是中國最基本的宏觀空間格局，商品房空置的省區差異主要取決于三大地區的區內差異還是區間差異？對空置面積和空置率的認識，事關宏觀調控的方向[2]，顯然，上述問題的探討將有助于加深對中國房地產市場上的商品房空置現象的理解.

文章分為四個部分。第二部分對商品房空置規模省區差異的特征進行概括，第三部分運用泰爾指數對商品房空置規模省區差異的時間變化進行分析，第四部分為結論.

一、商品房空置規模省區差異的特征

空置面積是描述商品房空置的一個常用指標，本文以各省區商品房空置面積來衡量省區房地產市場在商品房空置上的差異。商品房空置面積數據為2003—2007年期間30個大陸省區的年度數據（由于數據缺失，不含西藏自治區，下同），由住宅、經濟適用房、別墅、高檔公寓、辦公樓、商業營業用房等六類商品房空置面積構成，來源于2004—2008年《中國房地產統計年鑒》.

按現行統計制度，空置面積是指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積[5]。由定義可知，空置面積數據不包括以前售出或租出而現在重新空置的情況，并不是商品房的實際空置狀況，反映的是商品房增量市場上的空置。雖然，基于上述商品房空置面積數據描述房地產市場上的商品房空置存在一些缺陷。但是，國家正式公開的空置面積均是按上述定義的數據；再者，增量市場商品房空置與商品房實際空置有著密切的聯系。所以，本文仍使用空置面積來分析問題，并認為定義上的缺陷不對結論產生大的影響。2003—2007年期間中國大陸省區房地產市場商品房空置面積頻數柱狀圖見圖1.

圖1顯示，2003—2007年期間，中國大量的商品房空置面積主要集中在少數省區房地產市場上，差異特征顯著并表現出穩定性。讀圖可知，30個省區房地產市場中，商品房空置面積份額不超過平均值3.3%的省區一直不少于19個。進一步計算表明，省區房地產市場商品房空置面積的排名中，前五位面積之和在全國所占份額均超過40%，前十位面積之和的份額均在60%以上.

由于省區房地產市場在商品房空置規模上存在著巨大的差異，大規模的商品房空置集中在少數幾個省區，所以，不考慮巨大的差異而籠統地僅從總量上評述中國商品房空置，可能會在一定程度上夸大商品房空置問題的嚴重性，致使結論與實際情況有一定偏離。2003年，省區商品房空置面積平均值為448萬平方米，但是，如果不把排名前五位的省區計算在內，其余省區商品房空置面積平均值僅為289萬平方米，平均值降低了159萬平方米；2007年，省區商品房空置面積平均值為485萬平方米，不包括排名前五位省區的其余省區商品房空置面積平均值僅為333萬平方米，平均值降低了152萬平方米.

商品房空置面積的空間差異特征同樣表現出相對穩定性.

2003—2007年期間商品房空置面積排名前十位的省區詳見表1。表1顯示，雖然商品房空置面積的省區位次排名表現出變化，但是商品房空置規模排名前十位的省區均主要集中在珠江三角洲地區、長江三角洲地區、環渤海灣地區、四川盆地地區和東北地區，這一基本空間格局在時間上表現出“慣性”特征.

二、商品房空置規模省區差異的變化

進一步分析圖1可知，各省區房地產市場的商品房空置面積占全國的份額隨時間而變化，這種變化必然引起中國商品房空置規模的省區差異程度發生變化。那么，商品房空置面積的省區差異在如何變化呢？本文采用泰爾指數（TheilIndex）來分析這一問題。泰爾指數計算公式詳見文獻[6]，所需的人口數據來源于中經網，計算得到的省區房地產市場商品房空置面積的泰爾指數見圖2.

泰爾指數0.200.160.120.080.040.002003年2004年2005年2006年2007年全國西部東部地區間中部圖2省區房地產市場商品房面積泰爾指數圖2表明，中國商品房空置面積的省區差異程度正以波動的方式朝著降低的方向演進。商品房空置面積省區差異程度的降低源于東部省區之間及其東、中和西部三大地區之間的商品房空置面積差異的減小。數據計算表明，在東部地區內部，廣東省、江蘇省和浙江省房地產市場的商品房空置面積在全國所占份額變化明顯，廣東省商品房空置面積在全國的份額顯著下降，由2003年的18.5%下降至2007年的12.5%；江蘇省與浙江省則顯著上升，由2003年的3.7%、2.4%增長至2007年的7.7%、6.1%。三個省區商品房空置面積的變化是導致東部地區內部省區房地產市場在商品房空置面積上差異減小的關鍵。東、中和西部三大地區之間在商品房空置上的差異程度也呈減小趨勢，商品房空置面積比例由2003年的59∶19∶22變化成2007年的57∶20∶23；商品房空置面積省區差異變化的波動特征得以突顯的主要原因是中部、西部省區房地產市場間的差異在2004—2006年期間持續增大，致使泰爾曲線形成一個明顯的波峰，促使波動特征得以顯現.

值得指出的是，雖然，省區房地產市場在商品房空置上的差異性在波動中呈現減小的變化趨勢，但是，結合圖1可知，這一趨勢并沒有改變中國商品房空置省區差異的基本特征.

結語本文基于2003—2007年期間的年度統計數據分析了中國大陸省區房地產市場在商品房空置上的差異問題。結果表明，中國大量的商品房空置面積主要集中在少數省區房地產市場上，商品房空置面積中2/3左右的份額集中在商品房空置面積排名前1/3的省區房地產市場上，差異特征顯著并表現出穩定性。這些商品房空置規模大的省區在空間分布上具有相對穩定性，主要集中在珠江三角洲地區、長江三角洲地區、環渤海灣地區、四川盆地地區和東北地區。中國省區房地產市場在商品房空置上表現出顯著差異性的同時，2003—2007年期間，差異性在波動中隨時間呈現減小的趨勢。但是，這一趨勢并沒有改變中國省區房地產市場在商品房空置上差異的基本特征。由于中國省區房地產市場在商品房空置上存在著顯著的差異性，不同省區各類物業空置的邊際費用又存在明顯差異，所以，不考慮巨大的差異而籠統地僅從總量上評述中國商品房空置，可能會在一定程度上夸大商品房空置問題的嚴重性，致使結論與實際情況有一定偏離。關于差異的原因既可能源于不同省區的房地產市場處于不同的發展階段，也可能受社會、文化、地理環境等因素的影響而致，這有待于進一步研究.