新經濟背景下國內房地產業發展決策

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隨著城市化進程不斷加快和我國經濟的迅猛增長，我國的房地產業也在飛速發展，已經成為拉動經濟增長的一個重要因素。

房地產業是一個高度關聯性和綜合性的行業，是聯系國民經濟個行業的重要樞紐。房地產業現在的發展有哪些問題，如何實現它的可持續發展是當前新形勢下一個值得高度關注的問題，這對于發展我國的國民經濟、發展城市經濟和優化產業結構有著極其重要的意義。

一、我國房地產業的發展狀況

（一）我國房地產業的發展階段

我國的房地產業最早產生在19世紀末20世紀初，其發展過程大致經過了萌芽和休眠時期（1850年-1978年）、復蘇和膨脹時期（1979年-1993年）和理性發展時期（1994-今天）。

1991年底我國的房地產只有4000多家企業，開發企業的數量急劇擴大，使土地供應的緊張態勢加劇，土地的價格也節節攀升。到1998年年底，在大規模擴大內需投資政策的帶動下，房地產企業達到24378家，從業人員82.6萬。到2000年，全國物業管理企業的從業人員已經突破了200萬人。

在過去的五年，我國的房地產投資的年均增長維持在5%以上，房地產的開發投資在固定資產投資中所占的比例由12.7%-17.9%。當前，房地產和建筑業每年的增加值是9000億元，大約占GDP的9%。隨著居民的生活水平不斷提高和城鎮人口的快速增長，住房的需求量迅速增長，加上土地價格和建筑材料的上漲，環境和配套設施的改善等，住房消費將會在長期內成為居民的一個消費熱點。

（二）我國房地產業的發展現狀

1、房地產企業數量較多，規模較小，開放能力較低。雖然現在我國的房地產業不像過去那樣混亂，很多房地產公司已經初具規模，但是，相對“小、差、散”的特點沒有根本改變，企業整體的開發能力低，跟資源密集型行業的特點極不相適應。

2、房地產企業的信用差，不注重品牌的創立。

3、房地產企業的資金薄弱，經營的風險大。

二、新經濟背景下房地產業所面臨的風險

我國的房地產市場在經過了2008年的調整以后，又開始了新一輪的迅速發展階段。很多專家和業內認識都認為在多種有利因素的推動下，房地產業大發展前景很好，但是卻忽視了其中存在的風險和苦難。筆者經過分析和思考之后，發現，現在我國房地產的發展主要面臨著兩大風險：國家政策的不確定性和市場需求的不足。

（一）政策的不確定性產生的風險

國家的宏觀政策會直接影響到房地產業的發展。因為我國的市場經濟的內外環境中存在著很多不確定性的因素，所以國家的宏觀政策會經常進行相應的調整，這就給房地產業的發展帶來了不確定性的困難和風險。

1、財政政策不確定性。財政政策上的不確定性主要體現在稅收政策的不斷變化上。房地產交易的稅收政策從1997年至今，經歷過很多次的變化，在房地產過熱的時候要抑制，在房地產市場剛剛進入調整期時要支持，目的是為了未定我國房地產業的發展，不能過熱發展，也不能發展不足。

2、貨幣政策不確定性。貨幣政策的不確定性主要來源于利率的變動、央行公開市場操作和法定存款準備金率變動的不確定。

3、產業政策不確定性。國家經常運用產業政策來改善和加強宏觀調控，通過對產業結構進行優化和調整來制止有些行業盲目的擴張行為，從而提升產業的素質，維持國民經濟的健康、持續、快速的發展。因為房地產業是高耗能行業，也是資金密集型行業，將其作為支柱產業不利于我國經濟結構的調整。這就決定了在調整產業結構的過程中，我國的房地產業很難得到國家和政府的政策支持，這給房地產業的發展帶來了困難。

（二）市場需求不足帶來的風險

房地產業發展和市場需求是緊密相連的，只有當市場存在著長期的旺盛需求的情況下，房地產的發展才有廣闊的空間。雖然目前的房地產市場已經走出了低谷，但是市場需求不足這一潛在的風險還是存在的，對于這一點我們必須進行充分的認識。

1、城市化難以帶來大量預期的新增需求。城市化是我國當前經濟發展的一個大趨勢，也是推動房地產發展的一個重要手段。但是，城市化卻難以帶來大量預期的房地產需求。主要原因是：

第一，城市化使得城鎮房屋的存在量有所增加。雖然城市化帶來了城市人口的增長，但是城市面積不斷擴大，原來近郊的農村住宅也變成了城市住宅，房屋的存量就增加了。

第二，城市化帶來的城市新增的人口量有限。我國人口的工作空間和居住空間有一致性，所以城市人口的增加就意味著城市新增的就業人口增加，不能在城市就業的人口一般不會選擇在城市定居。

第三，城市人口的消費住房的能力不足。人口的城市化是一個勞動力產業轉移的過程，在這一過程中，進行轉移的一般是低收入者。低收入的無房勞動者不具備房子的購買能力。

2、舊城改造難以創造持續的剛性需求。城市的大規模的舊城改造已經開展了很多年，給房地產市場帶來了需求。但是如今很多城市都已舊貌換新顏，舊城改造空間也越來越小，不能持續下去。

3、高價住房抑制著普通居民的消費需求。

三、新經濟背景下房地產發展的策略

房地產業關聯的產業很多，而且是我國的支柱產業，它的健康發展關系到我國國民經濟的發展、社會大局的穩定和廣大人民群眾的安居樂業。針對筆者提出的房地產業面臨的以上的風險，筆者提出在新經濟背景下房地產業的兩條發展戰略。

（一）保持房地產業政策的相對穩定性

保持房地產業政策的相對穩定性，是保證房地產業健康發展的重要方面。而有些地方政府房地產業的發展的沖動是造成房地產政策不穩的重要原因。地方政府的利益最大化目標是推動房地產業不斷發展的重要動力。房地產業的發展給地方政府帶來的利益是不言而喻的，能夠拉動地方的GDP的增長，能夠為政府提供相當數量土地出讓金，給政府帶來很大的利稅等等。這種種好處就使地方政府常常有選擇地去執行中央的產業政策，結構必然是偏離了預定的目標，然后新一輪的中央政策又會出臺，這樣反復，房地產的政策就難以保持穩定。

（二）保持市場的持續有效的需求

社會對房地產的需求是房地產持續發展的主要動力。要想保持房地產業的持久的市場需求，一方面要提高消費者的購買力，另一方面要降低住房的價格。

提高消費者的購買力，一方面要調節人民的收入分配結構，提高勞動報酬在GDP中的比重，另一方面要提高政府的公共財政支出比例，完善和健全社會保障體系。

降低住房價格就要降低房地產業的壟斷程度，使房地產的價格回歸，讓大部分民眾能夠參與到市場消費中來。同時，政府的相關部門也要考慮適度開放戶籍制度，使得城市的外來人口不必只為了獲得戶籍而買房。

結束語

我國房地產業在新經濟背景下面臨的風險值得我們關注，我們要根據既有的風險去思考和研究，找出更加合理有效的發展房地產業的策略和措施。從而推動房地產業的健康持續發展。