企業單位房地產經濟論文

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一、房價形成機制與房地產經濟

1.房價本身的形成直接誘因，來自購買方和出售方的協商議價。

只有房價在足夠多的購房者認同的區間內，房地產的成交量才可以得以保證。也就是說，表面上是房地產開發方的單方面定價，但實質上是房地產開發方與購房者之間的一種價格博弈。開發方的定價原則在于，如果成交量降低就會采用一系列的促銷措施，從一定程度上降低房價，而在其定價過程中會參考相似樓盤的報價，以確定自己的價格策略。

2.房地產經濟的產業鏈延伸。

房地產經濟是圍繞房地產開發和銷售的過程衍生出來的涉及到鋼材、水泥等建材行業，勞務技術等服務行業，房地產設計咨詢等創意科技類產業的綜合化的半封閉的經濟領域。同時延伸設計到房地產建材的原材料企業和因為勞務支持而帶動的區域經濟產業。而房地產成交價格指數是整個房地產經濟狀態的有效表達。

二、房地產成交價格影響因素分析

1.人們對于不同檔次居住用房產的需求對房價的影響。

就房屋的宜居性要求來說，不同購房者對于極高檔小區和基礎型小區均有所需求。這兩種需求雖然只是極端需求，但是反應了購買者對于房屋設施作為其居住用途上的不同要求。所以，單從2014年5月份數據來看，超過25000每平米的住宅只有12%，這表明對于極高端房地產開發的開發商仍然對當前的房地產市場持謹慎態度。特別是在反腐工作日益緊張的今天，極高端房地產已經成為了高級官員購買房產的禁區。與此同時，有29%的房屋售價落在了15000~25000的區間中，26%的房屋售價落在了10000~15000的區間中，此兩者占據了所有房屋資源的55%。此數據表明了大多數購房者是認同這一價格區間的。而6000元以下區間、6000~8000區間、8000~10000區間中分別占有的比例為3%、11%和19%，本文研究區間范圍中期價格分布呈現較為完整的正態分布。

2.投資用房產的需求對于房價的影響。

房地產泡沫的產生原因來自投資用房地產的投資人隨時可能撤出房地產市場，而近7個月房地產市場出現下跌的主要原因，也是來自多個領域的投資用房地產投資人撤出。這些領域的投資人主要來自可能涉腐涉貪的部分官員親屬、通過民間貸款運作投資用房地產的商人等。理論上講，因為投資用房地產之前囤積量的存在，以及投資人止損心理的存在，房地產售價可能出現成本倒掛的現象。

3.房產供應量對于房價的影響。

就以居住為目的購買房地產購買者來說，其需求是接近剛性的，而以投資為目的購買房地產的購買者來說，其需求是純彈性的。目前的市場狀態是以居住為目的購買房地產的購買者直線上升，而以投資為目的購買房地產的購買者數量直線下降。近7個月來，杭州房價的連續下跌，也充分反應了房地產投資市場的趨冷。但是，因為以居住為目的購買房地產的買方力量存在，房地產價格不會出現理論上的暴跌，而是應該在兩者均衡的條件下趨于浮動。

三、地產開發企業的對策

1.積極控制土地保有量和開發量的關系。

開發商對于土地的保有可以分為兩種形式，其一是完全融資保有，其二是完全自有資金保有。兩者的本質區別在于其購進土地的資金是否經過了前置貸款。事實上，房產開發企業即使不進行土地開發，也可以完全通過土地的金融運作獲得相當豐厚的利潤。所以，到底將手中多少土地開發成房地產項目，是開發方需要平衡的問題。在市場條件不好的情況下，可以適當延長土地的持有期來換取更大的利潤。

2.合理調查市場，做好產品定位。

房地產銷售的利潤高低直接影響到房地產企業對土地開發的利潤。而通過詳實的市場調查，可以充分了解目標人群的購買欲望和購買力，以對房地產項目的定價和定位做好定位。只有充分科學的對項目進行價格和品質的定位，才可以使產品達到完美的標準。

3.實行集約式資金管理。

集約式資金管理是面對快速復雜化的房地產投資形式，各房地產企業紛紛上馬的一種新型的資金管理模式，這種資金管理模式下，會通過計算機軟件對投資預期收益和投資風險進行分析。因為系統采用了模糊計算法，通過復雜的高維度矩陣獲得多條件下的投資效益最終結果，使得企業的投資更加具有理性。

四、結語

本文通過層次分析，認為房地產經濟的波動趨勢，不會出現市場上擔心的暴跌的局面，而是可能出現相對穩定的緩慢回調后持續拉平的狀態。但因為市場局面相對復雜，企業應該做好多方面的應對措施。通過合理的措施，企業可以實現投資集約化，使得投資風險得到更為有效的管控。

作者：舒冬英單位：紹興市柯橋區濱海服務中心