房地產開發項目成本控制綜述

導語：房地產開發項目成本控制綜述一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

摘要：城市化進程的加快以及經濟體量的增加，使得房地產開發建設項目進入了快速發展的新常態，為了確保房地產開發項目的質量，使其充分滿足經濟發展以及社會生活的基本訴求，房地產開發企業不斷進行運營管理體系的優化完善。成本控制作為房地產開發項目管理工作的重要組成，其在實踐階段中的應用，減少了資源浪費與成本支出，在增強管理效能，提升管理治理等方面發揮著至關重要的作用。基于此，文章以成本控制作為研究對象，從多個維度出發，將成本控制納入到房地產開發項目的全過程之中，期望借助這種方式，推動房地產開發建設項目的有序進行。

關鍵詞：房地產開發項目；項目管理；成本控制；途徑

房地產作為我國的支柱產業，在經濟發展以及社會生活等方面發揮著關鍵性的作用。從1998年開始，房改工作啟動，房地產行業進入到發展的快車道，房改工作的深入進行，推動了國民經濟行穩致遠，呈現出新的發展趨向。但是這一過程中，諸多問題也浮現出來，例如房地產市場體系不完善，房價控制難度過高等現象，這些問題如果在一定時間內得到有效處理，將會大大制約房地產行業的發展，壓縮行業自身的發展空間，同時對國民經濟的穩定與繁榮帶來極大的消極作用。在此基礎上，為了更好地梳理房地產行業的發展規律，使其服務于居民生活與經濟發展的客觀訴求，我國從2016年開始，出臺了一系列房地產管控政策，這些政策實現對了房地產行業的深度調整，房地產企業的發展環境呈現出新的變化，房地產企業的經濟空間受到壓縮。為了適應市場經濟，房地產企業就需要進行必要的成本控制，構建起一個完善的成本控制機制，通過這種方式，著力增強企業核心競爭能力與經濟效益。借助于成本控制的模式，為企業自身營造良好的盈利空間。

1房地產開發項目全過程成本控制構成分析

全過程成本控制貫穿于房地產開發項目的決策、準備、施工、銷售四個階段之中，對房地產開發項目全過程成本的有效控制需要對其基本構成進行厘清，明確各個階段成本構成的特點，廓清全過程成本控制的基本訴求，為后續成本控制工作的穩步進行創設了條件。1.1決策階段成本控制?，F階段我國房地產項目決策階段成本控制的組成較少，主要集中于房地產開發項目設置的合理性、盈利能力等問題進行客觀分析，并對開發項目的地址以及融資方式進行必要的評估。具體來看，房地產企業在決策階段，為了保證成本控制的科學性，需要進行評價指標系統的構建，例如對房地產項目的用地總面積、建筑物分布密度、居住容積、植被覆蓋率、停車位梳理、公共設施等基本因素進行考量，結合建筑性價比、居住舒適度、配套設施完善度等，劃定全面科學的決策階段成本控制指標，在成本控制指標確定之后，為了適應市場經濟的需求，在決策階段還需要開展必要的市場定位評價機制，在評價機制確定的過程中，需要根據市場預測數據以及市場調查結果等數據信息作為必要的參考，實現決策階段成本控制體系的動態性與實時性，使其能夠最大程度地增強決策階段成本控制的有效性與完整性，為后續房地產開發項目的穩步進行創設了便利條件。1.2施工準備階段成本控制。房地產施工準備階段成本控制，主要涉及到房地產開發項目使用的各類資金，例如房地產土地出讓金以及與其有關的稅費、拆遷補償款等相關費用成本，費用構成復雜多樣，成本控制難度較高。同時，為了確保施工工作的穩步進行，房地產開發企業組織專業化勘察人員對施工區域進行勘察，在勘察過程中進行項目施工的可行性分析，在勘察工作開展過程中，由于產生了部分勘察費用以及評估費用，也需要進行必要的成本控制工作。施工準備階段成本控制工作在開展的過程中，除了進行上述成本控制之外，對于施工項目的通水、通電以及通路過程中產生的費用厘清，作為重要的輔助生活設施，在現階段需要投入大量的費用用于相關建筑結構的開發與維護。對上述準備環節所帶來的費用進行全面梳理，才能夠確保房地產開發項目施工準備階段所涉及到的各項費用支出均能納入到成本控制管理之中，增強了施工準備階段，成本控制工作的針對性以及有效性，這對于房地產開發項目全過程成本控制工作的穩步開展以及控制效能的增強，有著極為深遠的影響。1.3施工階段的成本控制。作為房地產開發項目成本控制工作的重要組成，施工階段成本控制在全過程成本控制中占有較高的比例，從現階段施工階段成本控制工作開展的情況來看，成本主要覆蓋了房地產開發項目施工費用、附屬工程施工費用以及其他配套設施施工費用，例如建筑排水系統、供電系統、供暖系統等，同時在施工過程中所產生的人工費用以及建筑材料費用數量巨大，是房地產開發企業成本支出的主要環節[1]。由于施工階段成本控制工作的重要性，因此在實際施工階段開展成本控制工作的工作之中，需要明確相關施工階段成本費用的組成以及控制工作的重難點。在此基礎上，采取適當的成本控制手段，穩步推動施工階段成本控制工作的有效性以及針對性，滿足不同施工階段不同施工成本控制工作的多元化訴求。1.4銷售階段的成本控制。銷售階段成本控制主要針對于人員費用支出，例如銷售過程中產生的管理費用、財務費用以及銷售費用等，同時還包括了銷售過程中產生的一部分稅費，考慮到房地產銷售周期較為漫長，成本的可變性較強，因此成本控制難度較大，在很大程度上制約了銷售階段成本控制工作開展的實際水平，對于整個房地產開發項目成本管控工作的有效性帶來極為不利的影響。

2房地產開發項目全過程成本控制存在的問題

對房地產開發項目全過程成本控制過程中存在的缺陷梳理，明確現階段房地產開發項目之中存在的相關問題，為后續成本控制工作的開展，創設了一個完整性的框架機制，為后續房地產開發項目全過程成本控制工作的開展提供了極為便利的條件。增強了整個成本控制工作的有效性與便捷性，確保成本控制工作的準確性，發揮成本控制工作在房地產開發項目作用的充分發揮。2.1施工決策階段。房地產開發項目全過程成本控制的過程中，項目決策階段成本控制的效能將會直接影響到后續各個環節成本控制工作開展的便捷性與可操作性，對于房地產開發項目的成本以及利潤有著直接的影響。但是從實際情況來看，受傳統成本控制思維以及成本控制方法的影響，部分房地產開發企業對于決策階段成本管理的重要性認知不足，在施工決策與策劃階段采取隨意安排的方式，這種安排方式無形之中限制了決策階段成本控制工作的效能，對于后續各項成本管控工作的進行帶來了極大的限制作用。2.2施工準備階段。施工準備階段作為施工方確定時期，目前采用招標的方式，最終確定施工方近些年來我國政府逐漸認識到施工方確定的重要性，因此出臺一系列招標規范策略以及政策，對房地產開發項目的招標工作進行規范。但是部分房地產開發企業在招標過程中，仍然出現不公開招標、串標、施工方內定的情況，這些情況的出現導致招標難以發揮自身的作用。在招標過程中，一部分項目承包商為了確保自身的盈利以及經濟收益，往往會采取降低建筑材料標準、降低施工成本，最終導致施工質量無法保證的情況，消費者在購房之后沒有獲得足夠滿意的居住體驗，進而影響整個后續房地產的銷售以及維護工作，對于整個房地產項目帶來了極為不利的負面影響。2.3施工階段。施工階段成本控制作為房地產開發項目成本控制的核心組成部分，是現階段房地產開發項目成本控制工作開展的重點與難度。由于我國房地產開發項目施工費用組成較多，構成較為復雜，傳統的施工成本控制模式無法滿足現有施工階段成本控制要求，如果沒有采取適當的應對手段來處理施工階段成本控制工作的各項需求，將會大大影響整個施工階段成本控制工作的有效性。同時施工階段所采取招標式的施工方確定方式，很多房地產企業對工程項目成本預算重視程度日益增加，因此對房地產開發項目成本以及后期費用預算較為全面，相關成本控制考核工作也較為完善。但是由于房地產開發企業在長期的運營過程中，對于項目設計階段成本控制工作認知不足，導致目前施工階段成本支出增加以及資源浪費的情況較為突出，影響了整個施工階段成本控制的效能，對房地產開發企業的收益產生了極為不利的影響[2]。2.4銷售階段。房地產銷售作為企業資金回籠的主要手段，是房地產開發項目的最后環節，房地產開發項目銷售階段成本支出主要是用于人員費用支出?，F階段銷售階段成本控制呈現的主要問題表現在銷售人員的流動性較大、銷售管理系統較為欠缺，導致工作人員的工作熱情、銷售積極性較差。這些因素的出現，無形之中延長了房地產項目的銷售周期，使得整個房地產項目的成本呈現出大幅度增加的趨勢，導致整個房地產開發項目的利潤收益下滑，企業自身的利潤空間壓縮，房地產開發企業難以保證自身的競爭優勢，其市場表現力進一步降低，這對于房地產開發企業的發展起到了一定的限制作用。

3房地產開發項目全過程成本控制的手段

房地產開發項目全過程成本控制工作的穩步進行，需要成本控制人員立足于成本控制工作開展的現實意義，明確科學高效的全過程成本控制工作進行的必要性。借助于對房地產開發項目全過程成本控制工作存在缺陷的全面廓清，在認知層面，明確房地產開發項目全過程成本控制工作之中存在的相關問題，吸收過往的有益經驗，持續性地開展成本控制工作，以期完善房地產開發項目成本控制工作模式，滿足房地產開發企業對于管理工作開展的基本訴求，實現管理體系的現代化以及管理能力的高效化。3.1加強決策階段成本控制。為了有效增強房地產開發項目決策階段成本控制工作的有效性，管理者需要在明確決策階段成本控制重要性的基礎上，逐步厘清成本控制的基本特點以及框架，在廓清決策階段成本控制存在問題的基礎知識，采取必要的應對手段，形成成本控制的長效機制。在實際操作過程中，需要房地產開發企業在建設項目運行之初，立足于本地市場以及國內房地產行情，對房地產進行全面的調研評估與科學分析，明確房地產市場的行情以及政策環境，為房地產開發項目的位置以及建設規模的決策提供的數據參考[3]。在房地產開發項目決策階段進行成本控制的過程中，房地產開發企業必須破除過往的定式思維，明確成本控制工作并不是單純意味著壓縮成本，而是應該保證房地產開發質量，滿足消費者居住需求的前提之下，盡可能控制資金的使用量，使后續的成本控制工作能夠穩步推進；還需要進行投入成本預算的編制，對房地產開發項目之中各類成本進行有效預估，并制定出完整詳細的資金使用方案。在完成上述操作之后，對項目的利潤空間以及企業盈利進行評估，并將其與項目成本投入進行橫向對比，便于房地產開發企業決策者進行各項開發決策，借助于這種操作模式，穩步增強了決策工作的準確性、科學性。3.2施工準備階段成本控制措施。房地產開發項目施工準備階段的主要工作內容是根據施工決策階段各項決策方案來進行。在準備階段，為了保證成本控制工作的穩步進行，需要對房地產開發項目設計階段的成本進行合理化控制，對招標投標工作進行必要的監督以及管理。在這一思維框架的影響之下，施工準備階段成本控制需要以決策階段各項工作成果為依據，根據房地產開發項目的規模以及位置，設計科學高效的設計方案，設計方案之中應該較為全面的反映出建設開發區域的土地情況、居民消費能力、經濟發展規模以及政府政策等一系列因素，在這一前提下，對規劃區域的空間進行規劃，確保房地產開發項目與環境相適應，與經濟發展相協調，避免房地產開發項目超出當地經濟承受能力，為后續銷售工作的開展帶來了極為不利的影響[4]。在招標過程中，房地產開發企業需要在國家相關政策的要求之下，開展各類招標工作，秉持公平、公正、公開的招標原則進行招標工作，在選擇開發商的過程中，應該對開發商的企業信譽以及綜合能力進行評估，避免過度控制成本，導致開發商報價過低，開發質量下降的情況，確保整個施工環節的穩步進行，避免出現各類問題影響施工進度，導致施工成本的增加。3.3施工階段成本控制措施。施工階段成本控制的著力點在于房地產開發企業應最大程度避免工程變更以及承包商索賠情況的出現，如果上述情況沒有得到處理，將會導致房地產開發企業經濟損失的增加。因此在施工階段，企業需要與開發商劃定明確的權利與義務關系，避免責任的缺失，通過這種方式，構建起完善的施工成本管控體系。同時對整個施工過程中出現的人員費用、設備使用費用等進行必要的監督，嚴格把控，避免費用的隨意增加，同時為了保證施工材料的合理化使用，需要組織人員進行專門管理，并進行施工材料的驗收[5]。3.4銷售階段成本控制措施。銷售階段成本控制需要著眼于人員費用的控制，在實際處理中，可以加強人員的管理，減少人員流動，同時加強活動策劃以及市場推廣能力，壓縮銷售周期，確保資金快速回籠。

4結束語

房地產開發項目全過程成本控制工作的開展，對于增強房地產開發企業的盈利能力，推動房地產行業的健康發展有著最為直接的作用。基于此，文章對全過程成本控制的構成進行厘清，明確決策、施工準備、施工、銷售各個階段成本控制工作的特點以及存在的問題。以此為切入點，吸收過往有益經驗，對成本控制工作的方法進行優化，構建起一個完善的全過程成本控制策略，滿足房地產開發項目成本控制工作開展的基本訴求，充分發揮成本控制工作的效能。

參考文獻：

[1]謝建明.試析房地產開發項目的全過程成本控制[J].中國國際財經（中英文）,2017(1):252-253.

[2]楊鷗.淺析房地產開發過程中的成本管理[J].河南建材,2017(4):42-43.

[3]孫勝華.淺析房地產開發項目中成本管理對策[J].科技致富向導,2015(3):78-79.

[4]李燕萍.淺析房地產開發企業成本管理中存在的問題及對策[J].裝飾裝修天氣，2017（24）：98-99.

[5]趙向前.房地產開發企業成本管理中存在的問題及對策[J].門窗,2015(2):134-134.

作者:鞠少俊 單位:金地集團南京置業發展有限公司