房地產企業成本控制研究

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摘要：在房地產企業成本控制中，房地產項目成本是成本控制的重要內容。房地產企業要以價值鏈理論為指導，從房地產項目實施的全過程入手，采取有效的成本控制策略，為企業創造更多的經濟利潤。本文基于價值鏈視角，對房地產企業成本控制問題進行分析，并提出加強成本控制的有效策略，期望對提高房地產項目市場競爭力，優化調整房地產企業成本結構有所幫助。

關鍵詞：價值鏈；房地產企業；成本控制

一、價值鏈視角下房地產企業成本控制問題分析

1．成本控制認識不足。在價值鏈理論下，企業各個環節產生的成本都會對企業利潤帶來直接影響，并且各個環節都具備一定的關聯性，需要各部門、全員共同參與到成本控制各個環節中，形成成本控制的整體鏈條。但是，房地產企業管理層對價值鏈角度下的成本控制認識不足，將成本控制各個環節割裂開來，導致成本控制效果欠佳。2．成本控制過于片面。房地產企業在成本控制中，將原材料價格和平米價格作為成本控制重點，將成本控制活動局限于實施階段，而忽略了房地產項目開發階段的成本控制。據調查研究顯示，房地產項目開發階段的成本支出雖然只占總成本的10％，但是卻會對95％以上的成本產生影響。房地產企業不重視該環節的成本控制，則有可能帶來成本失控風險。3．成本控制缺乏連續性。在價值鏈體系下，成本控制既要重視事中控制，又要重視事前、事后控制。但是大部分房地產企業的成本控制仍停留在事中環節，尚未構建起完善的成本控制管理體系，沒有對成本形成過程進行連續性控制。

二、價值鏈視角下的房地產企業成本控制策略

價值鏈體系下，房地產企業成本控制要將成本發生的各個階段作為有機整體進行控制，使成本控制貫穿于投資決策、規劃設計、項目管理、市場銷售等環節，提高成本控制的有效性。房地產企業在成本控制中要運用先進的信息技術，善于使用ERP系統、計價軟件、CAD、互聯網等工具，及時收集獲取可靠的成本信息資料。同時，房地產企業還要打破各部門之間的界限，實現銷售部、財務部、成本核算部、工程部、招標部、采購部等各部門之間的信息系統對接，從而便于企業成本控制部門及時獲取價值鏈上的各類成本信息，采取有效的成本控制措施。1．投資決策的成本控制。在房地產項目投資決策階段，要深入進行市場調研活動，了解項目選址、土地規劃、人力資源、市場供需等情況，明確房地產項目定位，對房地產項目方案進行可行性研究。投資決策階段是成本控制的前期階段，企業要通過合法渠道降低土地取得成本，從而提高房地產項目的市場競爭力，確保項目獲取更大的增值空間。2．規劃設計的成本控制。房地產企業要細化規劃設計階段的成本控制，找出影響該環節成本控制的關鍵環節，不斷提高規劃設計質量，為項目后續實施建設階段的成本控制提供依據。關鍵成本控制點包括以下四個方面：一是房地產企業工程部、市場部、銷售部、財務部要聯合起來，對房地產項目功能和經濟性進行評估，提出完善建議，形成概念方案圖。二是房地產企業在調研政策環境、市場環境、城市建設規劃等相關情況的基礎上，結合概念方案圖以及以往工程項目經驗，設計項目方案圖。三是房地產企業要成立成本部，由成本部牽頭，組織設計部和工程部設計方案圖，根據方案圖確定費用總額，為招標文件編制提供參考依據。四是房地產企業各部門要結合消費者調研反饋信息，運用智能化科技手段，對項目設計標準進行確定，推行二次深化設計。若前期規劃設計工作量較大，房地產企業可委托專業的設計機構進行圖紙設計，縮短房地產項目的開發周期。3．項目管理的成本控制。房地產企業要在項目實施階段落實成本控制措施，杜絕資源浪費現象，降低項目成本支出，具體控制措施如下：（1）材料設備成本控制。房地產企業要根據項目建設實際情況采取材料設備成本控制措施：結合工程建設進度制定采購計劃，確定供應材料數量，合理安排材料設備進場順序；設計部根據項目建設需要向采購部提出設備技術參數、規格型號等方面的要求，由采購部進行集中采購；在材料設備運送到現場且通過驗收合格后，扣留一定比例的保修款；財務部要合理確定采購款項的支付方式，按照款項金額比例進行支付，減輕企業資金壓力。（2）招投標成本控制。房地產企業要在招投標環節加強對投標人的實際情況考察，包括投標人歷史業績、技術力量、相應資質、資金實力、工程經驗等方面，最終優選出最佳投標人。在招投標工作中，房地產企業要按照投標法的相關規定編制招投標文件，確定綜合評標辦法，創建公平、公正的招投標環境，避免因投標人惡意低價中標而在工程實施階段擅自提高工程造價。（3）工程變更成本控制。房地產企業要強化工程變更管控，并將工程變更控制端口前移，最大程度消除引起工程變更的隱患。具體措施包括：提高工程設計質量，在設計中全面考慮與工程成本相關的因素，確保設計與工程項目實際情況相符，降低設計變更數量；嚴格審核工程量清單是否存在錯漏，要求工程量清單與施工圖紙相符，降低工程價款變更的可能性；在施工階段嚴格執行工程變更程序，對因工程變更帶來的成本造價變化進行研究分析，確定合理的變更范圍。（4）工程索賠成本控制。在承包商向房地產企業提出索賠方案時，房地產企業要對索賠事項進行調查研究，準確計算索賠事件造成的實際經濟損失，包括人工費、材料費、機械使用費、現場管理費等。在索賠金額計算時，要剔除與索賠事項無關的費用，有效控制不必要的支出。（5）竣工結算成本控制。在該階段要充分發揮監理單位的監督審核職能，收集齊全各項工程資料，檢查工程變更、現場簽證的手續是否完備，針對工程量、價差調整、定額套取等內容進行重點審查，以確保工程結算與工程建設實際情況相符，避免出現承包商故意提高工程造價的情況。4．市場銷售成本控制。房地產企業要控制好項目市場銷售環節的成本控制，力求通過付出最小的成本獲取最佳的營銷效果，具體措施如下：銷售部要制定經濟合理的銷售方案，在充分考慮銷售方案實施可能面臨的各項不確定性因素的基礎上，確定銷售成本支出總額；銷售部要聘用優秀銷售員工，為提高銷售員工的工作效率，可采用激勵措施激發員工工作熱情，提升員工的銷售業績；在營銷過程中，選擇成本低、效果好的宣傳方式，根據既定銷售成本確定媒體投放資金，避免因媒體廣告投入資金過大造成營銷環節成本失控；在銷售房產中，企業要裝修和展示樣板房，增加房產項目對消費者的吸引力。樣板房的裝修要確定目標成本，并在出售樣板房時考慮裝修成本。

三、結論

總而言之，房地產企業在成本控制中要引入價值鏈理論，將各個環節產生的成本支出都納入到成本控制體系中，形成對價值鏈上各項活動的閉環控制。房地產企業要將房地產項目成本控制作為重點，運用價值鏈理論將項目實施的各個環節進行細分，并在投資決策、規劃設計、項目管理、市場銷售等環節采取相應的成本控制措施，從而將項目成本支出控制在合理范圍內，增大企業獲利空間，提高房地產項目市場競爭力。

參考文獻：

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作者:王永霞 單位:臨清市鑫城房地產開發有限公司