市場供求的演化與特點詮釋

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近年來，新疆的住宅房地產市場發展很快，部分城市的房價上漲幅度和速度都居全國前列。在人們越來越感到買不起住房的同時，許多新樓開盤處卻排起了拿號長隊，是否當前新疆普遍出現了住宅供給不足，房價攀升呢？本文就是通過確鑿的統計數據來驗證新疆住宅房地產市場的供求關系，并分析當前住宅市場存在的壟斷特征和性質，以厘清一些不正確宣傳，為政府對房地產市場的調控監管提供有價值的意見。

一、新疆住宅市場供求關系的動態演化分析

1.概念界定。

本文所研究的市場供給和需求是指有效供給和有效需求。根據經典經濟學理論，有效供給指的是在一定的市場價格水平下，生產廠商愿意而且能夠提供的產品數量，有效需求指的是在一定的市場價格水平下，消費者愿意且能夠購買的商品數量。指標和數據。本文通過實際供求比來反映市場長期供求情況，短期供求比來反映當年市場供求情況。在住宅房地產市場上，由于存在預售制度，所以有效供給既包括已竣工住宅也包括各種在建施工面積。在本文數據中“本年新增供給住宅面積”是根據新疆統計年鑒上“本年施工面積”得來。根據指標解釋，本年施工面積是指“報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工面積、上期跨入本期繼續施工的房屋面積、上期停緩建在本期恢復施工的房屋面積、本期竣工的發光物面積及本期施工后又停緩建的房屋面積。實際供給就是上年空置面積加上本年新增供給面積，也就是有效供給。有效需求采用的代表指標比較簡單，每年的銷售面積就是消費者愿意而且能夠實現的市場需求，所以用本年銷售面積代表有效需求。鑒于竣工率直接影響當年住宅市場的現房供給能力與消費者的購買預期，因此用當年竣工面積代表短期供給，同時參照當年竣工率進行分析。數據來源于1997—2010年《新疆統計年鑒》。各指標的計算

有效供給=上年空置面積+本年新增面積

有效需求=實際銷售面積

實際供求比=有效供給/有效需求

短期供求比=本年竣工面積/本年銷售面積

竣工率＝本年竣工面積/本年施工面積長期供求變化。下圖反映了1996年以來新疆住宅市場的實際供求情況。

從上頁圖1可看到，自1996年以來，新疆的實際供給面積和有效需求面積的規模都逐年擴大，供給增長的年平均增速為27.03%，需求增長的年平均增速為28.83%，需求增長的速度略高于供給增長速度，但市場年均供給總量約是需求總量的2倍以上。新疆住宅房地產市場的供給數量是非常充足的，為什么近幾年來各地都有住宅市場熱銷、排隊領號、供不應求的局面呢？這是否與開發商控制開發節奏與竣工率有直接關系呢？短期供求變化。因為2004年以來新疆房地產市場開始進入快速發展階段，因此主要依據2004—2009年的數據計新疆住宅市場供求比情況（圖2），我們從中可以發現一些規律。實際供求比一直大于短期供求比，而且這個趨勢愈演愈烈，每年的竣工率都在下降，也就是說實際供給非常充足，但由于竣工率低下，造成現房銷售緊缺，再加上開發商的捂盤惜售，人們不得不排隊購房。

因此可以認為，開發商對開發節奏的蓄意控制掩蓋了市場供大于求的事實，造成短期住宅市場供不應求局面。因此我們有理由懷疑新疆的住宅房地產市場存在著壟斷，而開發商的市場壟斷是造成房價飆升的重要推手。

二、新疆住宅房地產市場的壟斷性分析

（一）研究方法：勒納指數及其性質

如何來衡量市場的壟斷程度呢?在產業組織理論中，判斷市場壟斷程度和市場勢力通常要用到行業集中程度指標，具體的方法有赫芬達爾—赫希曼指數、集中度比率、廠商規模不等性的度量等等。但是，這些方法在測算市場壟斷程度時，均要求掌握市場相關行業企業的具體情況，這需要進行大量的專項統計，而中國目前的統計數據還無法滿足這方面的要求。而勒納指數（LernerIndex）則是衡量市場勢力的一個很好的指標。根據勒納指數（LernerIndex）的公式：

LI=1/|ε|=（P-MC）/P。其中，ε為市場的需求價格彈性，P為市場價格，而MC則表示商品的邊際成本。目前，國內已有學者利用這個指標來研究中國房地產市場的壟斷程度問題，如中國社會科學院財貿經濟研究所[1]和況偉大的研究都是利用公式的后一個形式，將房地產業的平均成本（AC）近似替代邊際成本（MC）進行計算而得到的結果。研究表明，近年來中國房地產市場的勒納指數均在0.4以上，這表明中國房地產商品價格已經嚴重偏離了邊際成本。我們更傾向于李宏瑾的觀點，通過測算商品的需求價格彈性來間接地得到勒納指數。納勒指數表明，市場競爭和壟斷程度取決于商品的需求彈性：彈性越大，市場產品之間越具有競爭性，價格標高的程度越低，壟斷的邊際利潤便越小，即壟斷程度就越??；反之，彈性越小，壟斷價格標高程度就越高，壟斷程度就越高。因此，首先對房地產市場的需求價格彈性進行測算，并由此得到勒納指數，來判斷新疆住宅房地產市場的壟斷程度。

（二）變量、數據及模型設定

1.變量、數據和來源。為了測算勒納指數，我們需要對住宅房地產需求價格彈性進行測算，這樣需要兩個變量：房地產需求變量與房地產價格變量。在統計年鑒中商品房屋銷售面積可反映房地產市場的實際需求狀況，商品房屋銷售價格可反映房價。用D作為房地產需求變量的標識，以HP作為房地產價格變量的標識。本文有關商品房屋銷售和房價等方面數據全部來自新疆維吾爾自治區統計局編制的《新疆城市三十年（1978—2008）》和《新疆人民生活六十年（1949—2009）》。由于中國真正全面推進房地產商品市場化改革是從1998年開始的，因此我們主要考察1998—2008年間新疆13個城市的數據（詳略），這13個城市分別是烏魯木齊市、克拉瑪依市、石河子市、吐魯番市、哈密市、昌吉市、伊寧市、塔城市、阿勒泰市、博樂市、庫爾勒市、喀什市和阿克蘇市，對不同城市的住宅房地產市場壟斷程度進行比較。模型設定。根據1998—2008年間新疆13個城市的面板數據，建立如下的變系數模型：

ln（Dit）＝αi＋βi×ln（HPit）＋uit。

其中Dit和HPit分別是實際銷售面積和住宅銷售均價，βit反映了不同地區的住宅需求價格彈性。截距項αi和彈性系數βi都不相同，隨機誤差項uit之間相互獨立，且滿足均值為零，同方差的假設。

（1）檢驗一：考察新疆13個城市在1998—2008年各時期住宅房地產市場的縱向需求價格彈性。假定模型是時期變系數模型，然后對其進行估計。通過EVIEWS6.0軟件運算得到模型估計結果（見下頁表1）：發現模型判定系數R2=0.67，調整后的R2=0.61，說明該住宅需求價格彈性模型可以解釋60%以上的住宅需求水平，而且各年度價格解釋變量在模型中的顯著水平都超過了99%（對應的Prob值均小于1%）?？傮w來看模型的擬合度較好。將各年度住宅需求的價格彈性變化歸納如下，并進一步計算得到反映市場壟斷程度的納勒指數。從表2可以看出，新疆住宅房地產市場的納勒指數有逐年提高的趨勢，由1998年的0.13增加到2008年的0.30。我們在判斷市場的壟斷程度時，納勒指數在0~1之間，數值越大，壟斷性越強。況偉大（2004）分別測算了1996—2002年各年北京、深圳、上海和天津四城市的勒納指數；表明北京市的勒納指數均在0.6以上，是四個城市中壟斷程度最高的，上海市的勒納指數則在0.4左右，是四個城市中壟斷程度最低的，而深圳和天津房地產市場的壟斷程度則居于京滬兩城市之間。與國內其他地區相比，新疆的住宅房地產市場總體壟斷特征并不明顯，但需要防控這種壟斷趨勢的繼續發展。

（2）檢驗二：樣本選擇?？疾煨陆?3個城市在1998—2008年各時期住宅房地產市場的橫向向需求價格彈性。假定模型是截面變系數模型，然后對其進行估計。通過EVIEWS6.0軟件運算得到模型估計結果（略），發現模型判定系數R2=0.72，調整后的R2=0.71，說明該住宅需求價格彈性模型可以解釋70%以上的住宅需求水平，而且各年度價格解釋變量在模型中的顯著水平都超過了98%（對應的Prob值均小于2%）?？傮w來看模型的擬合度較好。將各城市住宅需求的價格彈性變化歸納如下，并進一步計算反映市場壟斷程度的納勒指數（見表3）。

通過各城市的納勒指數比較發現，市場壟斷程度最高的烏魯木齊市和昌吉市，納勒指數均在0.4以上，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫爾勒市，納勒指數均在0.35左右。市場壟斷程度最低的是克拉瑪依市，納勒指數僅為0.11。烏魯木齊市和昌吉市是新疆天山北坡經濟帶的核心，隨著烏昌一體化的進程以及環烏魯木齊市大都市圈的形成，住宅房地產市場需求會更加旺盛，對于逐利的開發商而言，這是一塊大蛋糕，很容易形成價格聯盟默契，控制開發節奏、捂盤惜售，抬高房價。

（三）討論：新疆住宅房地產市場壟斷的性質

對于上面的分析結論，有些學者可能會提出異議，根據就是經歷了十幾年的發展，新疆住宅房地產市場上的房地產開發企業數量已經大幅增加，市場壟斷度應是有所下降的。一些政府官員和學者甚至認為新疆房地產市場集中度太低，企業規模太小，要政府采取措施加以提高。但是我們對此持反對意見，因為房地產具有特殊的商品性質，住宅市場的競爭程度不會因為企業數量的增加而增加，相反是趨于價格合謀式的市場壟斷。

1.住宅市場壟斷的基礎：商品的高度異質性。對于住宅市場，沒有任何兩宗物業是完全相同的。產品的差別使每一個廠商所提供的產品都是與眾不同的，因而開發商每開發一個小區或一座大廈都實質上成為該物業的壟斷者，可以在一定程度上決定該產品的價格，這就構成了市場中的壟斷價格。這里需要指出的是，房地產產品差異性較許多寡頭壟斷行業的產品差異性大得多。因此，隨之帶來的是房地產壟斷競爭的企業數量可能多于其他寡頭壟斷行業的企業數量，但是房地產行業的壟斷力量卻強得多。住宅市場壟斷的新形式：價格合謀。對住宅業而言，開發商形成的“聯盟”主要是“價格聯盟”。

這是因為：如果房價下跌，不僅減少了開發商所能獲得的利潤，而且更嚴重的是消費者會對住宅市場價格產生降價預期，越跌越不買，這樣，就會陷入房子越便宜越賣不出去的尷尬境地。因此，開發商不敢輕易降低房價?，F階段開發商開發商不打價格戰。在默契合謀的定價機制作用下，使房地產價格呈現非正常剛性和價格居高不下的格局。即便供求發生變化，房地產降價的幅度和速度也大大小于需求下降的幅度和速度，價格難以起到調節供求的杠桿作用。這也許可以解釋為什么烏魯木齊市的住宅價格這幾年漲幅居全國首位的現象。

三、結論

進入2004年以來，新疆各地住宅房地產市場發展都很快，長期來看供大于求，但各地的當年竣工銷售比都在逐年下降，大多不足1，呈現出短期供給不足趨勢。通過實證分析發現目前新疆住宅房地產市場已出現了一定程度的壟斷，并有逐年加深趨勢，局部地區有較明顯的壟斷特征，壟斷形式主要是價格合謀。市場壟斷程度最高的是烏魯木齊市和昌吉市，其次是伊寧市、阿克蘇市和庫爾勒市。政府應高度重視和防控這種壟斷趨勢的繼續發展，重點調控管理烏魯木齊市和昌吉市的市場競爭環境，促進市場的良性競爭。