房地產業周期波動研究論文

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摘要：建立在現代經濟周期理論基礎之上的房地產業周期波動研究已經脫離了早期以建筑周期為基礎的理論，對波動產生的原因及傳導機制有了更深入的分析。近十年左右的時間，無論對房地產業周期波動的宏觀影響還是微觀效應的研究都有了長足的發展，實證分析的證據也越來越充分。但現有的研究對許多重大問題仍然存在空白，急需在這些方面做進一步深入的研究才能夠為熨平周期波動提出更加合理的政策建議。

關鍵詞：房地產業；周期波動；發展方向

一、房地產業周期波動研究的理論基礎

1．凱恩斯主義宏觀經濟學。在凱恩斯主義宏觀經濟學的框架下，經濟波動通常有許多潛在的原因：如貨幣和財政政策的改變，對投資需求的沖擊、貨幣需求函數的變化等等，并且還包括對總供給的各項擾動因素。經濟周期的主要傳導機制為經濟變量的剛性或者粘性。根據這些分析，凱恩斯提出了反周期的相機抉擇政策，認為政府在經濟波動的過程當中，應當積極采取宏觀調控的財政政策。

薩繆爾森于1939年最先對凱恩斯周期波動理論進行了動態化的完善和調整，引入了收入和消費變動對投資的加速作用，分析了外部擾動通過投資乘數和加速數的傳導過程。在此之后的凱恩斯主義波動理論有多方面的發展，包括卡爾多的非線性動態增長周期模型、哈羅德—多馬德動態增長周期模型、?？怂沟姆蔷€性乘數—加速數模型，但對引起經濟波動的外部沖擊和對沖擊進行強化的內部傳導機制的認識沒有顯著變化。

2．新古典宏觀經濟學。新古典宏觀經濟學的發展起源于對凱恩斯主義宏觀經濟學進行批判的過程中，并引導了為宏觀經濟學尋找微觀基礎的潮流。理性預期和市場出清是新古典宏觀經濟學的起點，盧卡斯在這個基礎上試圖解釋宏觀經濟波動，他的周期模型主要試圖闡明兩個問題：經濟波動的初始根源是什么？波動的傳導機制又是什么？盧卡斯認為，貨幣因素是波動的初始根源，貨幣供給的沖擊引起經濟波動。波動的傳導機制是信息不完全，由于當事人無法獲得完全信息，不能準確判斷價格變化的實際情況，從而導致了產量的波動。

自20世紀80年代以來，新古典宏觀經濟學派的學者們轉向經濟中的實際因素，用實際因素去解釋宏觀經濟波動，這就是所謂的真實經濟周期理論。他們認為波動的根源是經濟中的實際因素，其中特別值得注意的是技術沖擊。至于傳導機制并不唯一，主要包括消費者的跨期閑暇替代和盧卡斯所提出的信息不完全。

3．新凱恩斯主義宏觀經濟學。新凱恩斯主義經濟學與凱恩斯主義經濟學的共通之處在于：緩慢的名義量調整是被事先假定的，而不是推導出來的。但是它的發展在于強調了宏觀經濟學的微觀基礎，從一些名義變量不完美性的源頭出發進行分析，使得分析的結論更加具有說服力。

在20世紀90年代，新凱恩斯主義經濟學主要關注名義沖擊的真實效應，并認為如果名義不完美性對于總量波動是重要的，那么必然是微觀經濟層次上的小的名義不完美性對宏觀經濟有大的影響。關于名義剛性的微觀基礎的許多研究都是圍繞著這個問題展開的。

新凱恩斯主義宏觀經濟波動理論雖然對凱恩斯主義的理論進行了多方面的拓展，但是關于引起經濟波動的外部沖擊并沒有多大變化，凡是引起總需求或者總供給變化的因素都有可能通過經濟系統內部的傳導機制進行強化。不同之處在于，傳導機制從名義變量剛性細化成為更加根源的因素，主要是市場的不完全競爭。

二、房地產業周期波動研究現狀

早期的房地產業周期研究與建筑周期研究融為一體，缺乏經濟學基礎理論的支撐。主要集中探討房地產業周期的影響因素，實際上著重于房地產業周期波動指標的研究與應用。Mitchell（1927）認為：由于建筑活動受人口增長、房屋折舊、維修及投資利潤率高低等因素的影響，建筑業的供求不但像工業那樣可以無限地擴大或縮減，而且龐大的建筑投資對經濟活動的影響更為明顯和巨大，由此形成一定的波動。Moore（1961）指出，住宅開工量受財政條件、建造成本、社會結婚率、房屋空置率、住宅修改法等因素影響，因此如果要了解房地產建造量，就可以從財政條件（主要是抵押貸款）或建筑成本推算，而住宅需求量和投資生產量則可從社會結婚率高低、房屋空置率多少等指標來研判。Harwood（1977）提出，經濟變化、人口遷移、基礎設施，特別是道路建設、人口出生率、銀行貸款、政府政策等因素均會引起房地產業周期波動。Grebler＆Burns（1982）以GNP循環為基準循環，探討了建筑波動周期問題，認為建筑成本在較低水平時，公共工程與私人部門呈相同方向變動；但建筑成本在較高水平時，兩者呈相反方向變化。

隨著西方經濟學基礎理論的迅速發展，一些新的研究成果不斷的被應用到房地產業周期波動的研究當中，尤其伴隨著為宏觀經濟學尋找微觀基礎的研究浪潮中，為房地產周期波動尋找微觀動力的研究也迅速發展。例如PeterChinloy（1996）在模型中加入了預期的因子，著重分析了預期在形成房地產業周期波動中的作用。Chatterjee（1999）利用動態經濟理論分析了反周期貨幣政策對房地產業周期波動的影響，并得出結論認為宏觀經濟政策對平穩房地產業周期波動效果并不明顯。

除了一般性的理論分析之外，對各國房地產業周期波動進行實證分析和研究，也成為房地產業周期波動研究的重要組成部分。Wenzlick（1980）以美國房地產市場交易量（或銷售額）為依據，通過分析1795年~1973年共180年間美國房地產的周期波動循環變化，指出美國房地產的長期波動周期約為18年。Case贊成美國房地產長期周為18年的觀點，進而指出長期周期主要受歷史事件，如戰爭、經濟衰退、技術創新等事件影響。同時他還提出房地產短期波動周期的概念，從美國來看短期波動周期為5年，主要受貨幣市場、貸款額度和政府住宅政策等因素影響”。Barrast和Ferguson（1985、1987）從實證分析和理論分析兩個方面研究了英國的建筑周期波動。認為建筑周期的需求循環大約為4年~5年，主要反映經濟景氣波動及政府政策的變動；而建筑周期的供給循環大約為9年，主要反映生產過程的落后狀況。Kaiser（1997）利用78年的數據分析了美國房地產業的長周期。Clayton（1997）利用1982年~1994年的數據分析了個不同區域住宅市場的周期波動，在更加微觀的層次上檢驗了住宅市場的效率問題。WheatonandRossoff（1998）則利用1969年~1994年的數據分析了工業不動產的周期波動。

在中國，對房地產業周期波動的研究開始于20世紀90年代中期。張元端（1995）分析了中國的房地產業周期波動現象，他通過比較國民經濟增長率和全國商品房銷售額增長率，認為中國房地產業的周期與國民經濟周期基本吻合。相對而言，梁桂（1996）從房地產供求的周期性波動來定義不動產經濟的周期波動，并采用年商品房銷售面積指標，分析了從1986年~1995年中國不動產經濟的周期性波動及其特性。何國釗等（1996）利用商品房價格等8項指標，在按環比增長率得出單項指標的周期波動后，再利用景氣循環法等方法，分析1981年~1994年的中國房地產業周期波動現象及其特點。在此基礎上，作者們著重探討了中國房地產業周期與宏觀經濟周期在不同周期階段的相互關系，并選擇投資與政策兩個因素，分析了中國房地產業周期的原因。譚剛（2001）在分析中國房地產業周期波動的基礎上，選擇總量、投資、生產、交易、金融及價格等6類共16項指標，利用擴散指數方法分析了深圳房地產業周期波動特征。中國社會科學院財貿經濟研究所“房地產業周期波動研究”課題組（2004）利用中國1979年~2002年的數據進行，對房地產行業的運行軌跡和特征進行分析，并在此基礎上分析了影響中國房地產業周期波動的經濟因素。

三、亟待解決的問題

現有的研究尤其是中國的房地產業周期研究無論在理論上還是在實踐上都存在很多不足之處，至少需要在以下方面進行擴展：

1．結合產業與產品獨特性的房地產業周期波動研究尚需加強。房地產作為一種獨特的產品，具有如下特征：必需品、重要性、耐久性、空間固定性、不可分割性、復雜和多重異質性、市場的分散性、生產的非凸性、信息的非對稱的重要性、交易成本的重要性、缺乏相關的保險及期貨市場。這些特征很多都對房地產業周期波動有著重大影響，但現有研究基本上套用經濟周期理論或做一些變形，沒有體現出房地產產業和產品的獨特性。這些獨特的特征對周期波動的影響如何并沒有得到足夠的重視。如市場的分散性和空間固定性造成了房地產業區域壟斷的市場結構，這種市場結構對房地產業周期有怎樣的影響幾乎沒有理論涉及。

2．應進一步深入考察房地產業周期波動的微觀影響及對策分析。房地產業周期波動對宏觀經濟包括相關產業的影響已經有大量理論及實證的文獻，但其微觀效應還沒有得到充分的發展。對此應主要從房地產業周期對開發企業戰略規劃和投資者的投資策略的角度出發，研究在房地產業周期的不同階段，開發企業以及投資者應該采取什么樣的措施來應對，這個研究主題在國外近幾年才剛剛出現的，而在中國幾乎是一片空白。

3．應進一步加強對中國區域性房地產市場周期波動的研究。房地產業具有顯著的區域性特征，不同城市之間的房地產業發展可能具有巨大的差異性。從總體上研究中國的房地產市場可能低估一些問題的嚴重性。例如總整體上分析，中國的房地產市場在大多數情況下是不可能出現嚴重的泡沫的，但在某些區域性市場是可能存在的。目前中國幾篇具有代表性的文獻大多是對中國整體房地產業的周期波動進行實證分析，其中只有譚剛（2001）研究了深圳市1987年~1998年間房地產業周期式發展歷程。可以看出，中國的房地產業周期研究很少對區域市場尤其是城市的數據進行分析的，尤其對不同城市之間周期的形態、成因等進行分析及比較的文獻幾乎沒有。

參考文獻：

1．何國釗，曹振良，李晟．中國房地產業周期研究．經濟研究，1996，（12）．

2．梁桂．中國不動產經濟波動與周期的實證研究．經濟研究，1996，（7）．

3．譚剛．房地產業周期波動——理論、實證與政策分析．北京：經濟管理出版社，2001．

4．中國社會科學院財貿經濟研究所“房地產業周期波動研究”課題組．中國房地產業周期波動：解釋轉移與相機決策．財貿經濟，2002，（7）．

5．保羅·切希爾，埃德溫·S·米爾斯主編．區域和城市經濟學手冊．北京：經濟科學出版社，2003