現今房地產業分析論文

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【摘要】近幾年，房地產業在中國迅速的發展起來，在中國社會經濟發展中占據著重要的位置，然而也隨之產生了一系列的問題，國家政府也制定出相應的政策，從宏觀上調控房地產市場，使之健康、持續、快速的在中國發展，為我國的經濟發展做出貢獻。文章結合2006年11月之前國家各部委的有關房地產業的宏觀調控政策，對現今房地產業出現的一些問題進行綜合評述的分析，并提出了一些建設性的意見。

【關鍵詞】房地產房地產市場調控政策

中國的房地產業在2000年前后取消福利分房制度后取得了迅猛發展，2007年是中國房地產業發展的第十六個年頭，今天的房地產業正以開發規模每年20%左右的速度增長，已成為我國國民經濟的一個支柱產業，改變著國家的經濟結構，并切實的改善著我國居民的居住條件和居住環境，但中國的房地產業的發展仍然是處于初級階段，隨著房地產業的不斷發展也出現了一些丞待解決的問題。本文結合2006年11月之前國家各部委的有關房地產業的宏觀調控政策，對現今房地產業出現的一些問題進行綜合評述的分析，并提出一些建設性的意見。

一、房地產市場的現狀

目前房地產市場出現的問題主要體現在以下四個方面：

1、房地產投資規模過大。2002年，我國城鎮房地產開發完成投資占GDP的7.55%，占固定資產的17.9%；2003年，全國房地產開發完成投資10106.12億元，同比增長28.5%；2004年，完成投資13158億元，同比增長1.6%；2005年，全國房地產投資15759.3億元，比去年增長19.8%；2006年以來，房地產投資增速逐月回升，1-6月同比投資增長速度已達24.2%，超過上年同期增速0.7個百分點?？梢姡康禺a業投資已在我國形成較大的規模，并呈現出逐漸增長的趨勢。

2、商品房價格上漲過快。目前房地產價格出現的問題主要集中在商品房價格上漲過快，使普通居民無力購買所需住房。商品房價格上漲過快主要是由于商品房的成本因土地價格形成機制的不健全而提高，商品房銷售價格行為不規范。國家統計局調查統計的全國70個大中城市房屋銷售價格數據分析，2006年上半年各月新建商品住宅銷售價格漲幅分別為6.3%、6.4%、5.9%、6.4%、6.1%、6.6%，可見，一季度漲幅回落，二季度開始反彈，但總體水平維持在較高的水平。

3、商品房結構不合理。房地產市場結構不合理已成為影響中國房地產業市場持續健康發展的重要因素。據有關學者分析，住房供應結構中經濟適用房、限價普通商品住房等政府調控房源應占總房源的30%——35%比較合理，但現在市面上商業營業用房、別墅、高檔公寓的比率較大，無法滿足中低收入消費者的購房需求，引發房地產市場供求關系的失衡。造成以上事實的原因，除了房地產商貪圖大的利潤之外，還由于土地使用權的費用是一些地方財政非常重要的來源，商品房價格的上漲會增加地方的稅收、帶來相關產業的發展，因而地方政府在決策上的偏激性也導致了商品房結構失衡。

4、房地產市場秩序混亂。2006年以來，外資投資房地產增長較快，境外居民和非居民機構直接購買在建項目和成熟物業等較為集中，至6月底，新設外商投資房地產企業同比增長25.4％，實際使用外資增長27.9%；境外機構和個人購買商品房一季度結匯同比增長2倍以上。外資進入房地產市場過猛，市場準入規則不夠規范，擾亂了我國貨幣政策的執行力度。房地產銷售市場上也是一片混亂的景象。而在“售樓中心”設出之前，房地產開發商對“期房”的大肆宣傳和炒作成為現今房地產市場的一個新的亮點。投機者借助“期房”獲取了較大的經濟利益，而普通的房地產消費者卻因為所購買的“期房”與現房之間存在著一定的差距（這些差距主要由于普通的房地產消費者掌握有關建筑業知識的有限性）造成了心理上和經濟上的雙重損失。此外，一些房地產開發商在對現房銷售時的房價優惠打折等一系列的優惠活動，極大地損害了消費者的知情權。

二、加強房地產市場調控的對策

下面結合2006年度出臺的國家對房地產業發展各方面的調控政策，具體分析一下加強房地產市場發展的宏觀調控政策。

1、加強商品房結構規劃的管理。針對我國少數大城市房價上漲過快，住房供應結構不合理的問題，2006年5月17日，《中華人民共和國測繪成果管理條例（修訂草案）》，即新“國六條”出臺，2006年5月29日，中國國務院辦公廳轉發建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》等。通過宏觀調控政策調整住房結構，引導居民合理消費已納入經濟社會發展工作的目標責任制，成為我國商品房不合理結構的重要舉措之一。要切實調整住房供應結構，就需著力發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用房和廉租房，此外各地還要制定和實施住房建設計劃，對新建住房結構提出具體比例要求。只有有效的調整了商品房結構，才能解決商品房市場供求失衡的狀況。此外，還應充分利用稅收來調控商品房結構，可以采取以下措施：一是根據人均居住面積來征收稅款，根據各地方不同的經濟發展狀況等多種測量人民生活水平、經濟發展水平等因素，制定我國城鎮人口標準居住面積，對超過標準的居民征收房地產征值稅；二是通過調節高收入群體購買高檔住房的市場調節價，實現高收入群體和低體收入群體的貧富之間的轉移支付，以此來調節住房結構的矛盾。2、加強房地產價格的調控。2006年5月9日，中國國務院辦公廳轉發《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》。力求通過切實調整住房供應結構，發揮稅收、信貸、土地政策的調節作用，合理控制城市房屋拆遷規模和進度，整頓和規范房地產市場秩序，有步驟地解決低收入家庭的住房困難，完善房地產統計和信息披露制度，共六個方面的內容來控制房價上漲過快的趨勢。加強房地產價格的調控，首先要保障城鎮中低收入家庭的住房需求，因此，必須大力的加大普通商品住房、經濟適用房和廉租房的供給量，建立房地產價格形成和監管體制，嚴格規范房地產價格形成機制，根據不同地區、不同的情況調節價格的增長幅度，制定一系列使中低收入家庭和最低收入家庭能夠充分享受到政府各項優惠政策的監管細則；此外，還應發揮土地的調控作用，將大塊土地分成小塊投放到市場中去，形成房地產開發商競爭投資開發的局面，通過市場競爭來調節房地產價格，充分發揮市場的資源配置作用；第三，形成合理的商品房價格構成和銷售價格體制，對投放到銷售市場中去的商品房要明確其銷售價格構成及銷售價格計算標準；最后，要對房地產市場出現的不合理、不合法的附加費用及炒房，減少面積等非法行為進行嚴厲的查處、打擊。3、加強房地產市場的監管。2006年7月24日，經國務院同意，建設部、商務部、發改委、人民銀行、工商總局、外匯局聯合《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》。2006年9月4日，針對個人轉讓住房過程中發生的相關費用有關扣除的規定不夠明確、詳細，及對二手房交易個人所得稅的征收不到位，影響了執法剛性，造成稅收收入流失的問題制定了一系列政策和規定問題，國家外匯管理局、建設部聯合《關于規范房地產市場外匯管理有關問題的通知》，規范境外購房主體購買境內商品房的外匯管理。目前境外熱錢進入中國房地產市場，要規范外商投資房地產市場準入、開發經營管理、嚴格境外機構和個人購房管理，就要提高部分外商投資房地產企業注冊資本金在投資總額中的比重，明確外商投資房地產企業的設立、股權和項目轉讓等程序，加強外商投資企業房地產開發經營管理，規范外商投資房地產企業在貸款、結匯等方面的行為，嚴格境外機構和個人購房的管理。所有地稅開始強制征收房產出售個人所得稅，主管稅務機關在房地產交易場所設置稅務窗口，一并征收房地產交易的營業稅、土地增值稅、個人所得稅等稅種，要求各稅同步征收，使得個人所得稅不能再自愿繳納，可讓繳納個稅與房屋過戶直接掛鉤。同時還要區分不同類別房屋，分別規定其原值，允許合理扣除按揭購房貸款利息和裝修費用等，使得現行政策更具有操作性，減輕納稅人的稅負。建立縝密的房地產投資規則，嚴格審核投資條件和投資項目。保證國內房地產開發商的投資收益，及規范外資進入我國房地產市場的秩序，使二者協調的發展，在競爭中實現雙贏。

4、加強房地產金融信貸調控。上調金融機構貸款基準率是充分發揮經濟手段在資源配置和宏觀調控中的作用，是央行收縮信貸采取的緊急措施。2006年4月28日，中國人民銀行上調金融機構貸款基準率0.18個百分點。2006年5月8日，建設部宣布將各檔次個人住房公積金貸款利率上調0.18個百分點。2006年5月27日，中國人民銀行再次宣布，從4月28日起上調金融機構貸款基準利率。金融機構一年貸款利率上調0.27個百分點，其他各檔次貸款利率也相應調整。2006年8月19日起，中國人民銀行上調金融機構人民幣存貸款基準利率，在此次利率調整中，個人住房公積金貸款利率保持不變。理論上講，上調金融機構貸款基本利率，一方面可以抑制房地產市場的購買需求，增加購買負擔和風險，從而抑制房地產市場的投機行為；另一方面可以增加房地產業的開發和經營成本，控制房地產的開發規模，從經濟角度調控房地產市場的供求關系，降低消費者的購買量，減少房地產市場的供給量。然而，以上各項政策的出臺并未抑制房地產開發商的投資，因為以上兩者均將負擔和風險轉嫁給了真正具有住房需求的消費者，讓越來越多的真正具有住房需求的消費者放棄了購房的行為，對房地產市場呈觀望的態度。這樣一來雖能暫時緩解房價上漲的壓力，但并不能徹底解決房地產市場出現的問題。

就出現的問題，采取分檔次的還貸利率不失為一個不可行的辦法。對購買不同檔次、不同面積的商品房的貸款購房者實行不均的還款利率，是利率與消費者購買商品房的檔次、面積成正比，這樣就可以使普通百姓切實的在金融調控政策中受益，又可以調節高收入群體與低收入群體的收入差距，逐步的改善商品房的結構，規范商品房市場的供給。

5、加強土地使用管理。房地產業開發的是土地產品，目前建設用地總量增長過快，有效的嚴把土地“閘門”就能夠有效的控制房地產市場的供給。2006年9月5日，《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》公布，對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴把土地“閘門”?！敦斦?、國土資源部、中國人民銀行關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》規定，從2007年1月1日起，新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍。具體包括：一是新增建設用地土地有償使用費征收標準提高一倍，并按照實際新增建設用地面積征收；二是地方新增建設用地土地有償使用費全額繳入省級國庫；三是主要參照基本農田面積和土地開發整理重點任務分配新增建設用地土地有償使用費。此外，《通知》對新增建設用地土地有償使用費征管、收繳程序、清欠、監督檢查等也作出了規定，中國新增建設用地土地有償使用費標準將提高1倍。

加強土地管理，禁止擅自將農用地轉為建設用地，強化對土地管理行為的監督檢查，嚴肅懲處使用土地的違法違規行為，促進集約用地，嚴格規范土地執法方面的要求和標準。對新增建設用地土地有償使用費標準將提高一倍，房地產業將受到很大的影響，提高新增建設用地土地有償使用費標準會加大了房地產開發和投資的成本，從而提高了房地產價格，甚至會影響房地產市場的商品投放量，改變供給情況，其具體調控結果還有待觀察。

國家提高土地使用費用，不外乎是以此來調控房價、抑制投資規模和規范房地產秩序。土地是房地產業發展的基礎和根本，若將投放到市場中去的大塊土地劃分開來，根據各地地區不同的住房需求規劃，分批、分次序的投放到市場中，既可以滿足一定時間內該地區的住房需求，又可以延長土地這種不可再生資源的使用。此外，還可以通過競爭提高房地產開發商開發房屋的質量，抑制房價的大幅度的上漲問題。