土地流轉實現方式探討

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摘要：農村土地“三權分置”是農村土地經營制度的重大創新，而土地經營權流轉又是實現這一制度的核心所在。在實踐中積極探索土地承包經營權流轉的有效實現方式，將有利于加快土地經營權有序流轉，發展適度規模經營，推動現代農業發展和增加農民收入。

關鍵詞：農村；土地流轉；實現方式

山西省鹽湖區地處中心城市，現有耕地5.2萬hm2，是一個亦城亦鄉的傳統農業區。隨著經濟社會快速發展和農村勞動力的不斷轉移，土地流轉的形勢也日益迫切。如何激活各類農業生產發展要素，引導土地有序流轉，推進適度規模經營？從2013年開始，該區多措并舉，積極探索農村土地流轉的有效實現方式，使“沉睡”的土地資源變成了“活”資產，為農村土地流轉注入了新的動能，并成為全省先進典型。

截至2017年6月底，全區農村土地承包經營權流轉面積累計達到1.2萬hm2，占現有耕地面積26.9%。規范交易，順暢流轉渠道。為了確保土地流轉公開、公正和規范運行。一是搭建一個平臺。區政府投資500多萬元，成立了農村產權流轉交易服務中心，設立了區級交易服務大廳、鄉級服務窗口和村級服務網點，為土地流轉提供場所設施、信息、組織交易和交易鑒證等服務；二是出臺一套政策。制定了農村產權交易管理辦法、土地承包經營權流轉獎補辦法、土地承包經營權流轉交易規則和交易流程等。對市場建設、交易規則、監督管理和流轉獎補等都作了明確規定。如對流轉農戶一次性獎補每50元/667m2，流入主體在20hm2以上的，一次性獎補10000元。對雙方進入平臺流轉的，一律提供免費服務；三是整合一個窗口。將過去分屬林業、土地、水務、農業和農經等管理部門與土地流轉有關的業務統一納入交易服務大廳設立辦事窗口，開展“一站式”服務；四是創建一種模式。按照“政府主導、公司管理和市場運行”的管理要求，實行“統一監督管理、統一交易規則、統一信息、統一服務標準、統一交易鑒證、統一平臺建設”的運營模式，通過交易申請、權屬審核、信息、意向征集、公開協商或競標、結果公示和簽訂合同等程序完成流轉交易活動。嚴格鑒證，確保流轉合規。區交易服務大廳設立了產權流轉交易鑒證制度，對交易的土地流轉資料和合同內容進行認真審核，看是否符合交易程序，是否公開透明，是否手續齊備，合同條款內容是否齊全，是否合法、合規、合理，是否表述準確達意。凡經過審核符合條件的土地流轉活動，由交易服務大廳向流轉交易雙方出具《農村產權交易鑒證書》，作為雙方土地承包經營權流轉交易的有效憑證，使承包農戶安心，流轉投資者放心。公正評估，實現流轉公平。根據農村土地承包經營權的特殊性，力求做到價值評估客觀公正。一是引入社會資產評估機構。在充分發揮雙方協商議定價格的同時，公開邀請社會資產評估機構參與農村土地承包經營權價值評估業務，并建立評估機構庫供雙方選擇。目前，山西美信孚資產評估事務所已率先入選開展評估業務；二是制定評估標準。根據土地經營情況設立兩種價值評估模式：一種是當年有預期收益，土地承包經營權價值=土地經營權面積×預計每667m2凈收益(扣除流轉金)×剩余承包期或流轉年限+地上附著物價值；另一種是當年沒有預期收益，土地承包經營權價值=土地經營權面積×每667m2流轉價格×經營權剩余期限+地上附著物價值。三是嚴格評估流程。按照申請委托、方案制定、現場勘查、資料收集、制作初稿、意見征求、出具結果報告、資料歸檔等評估流程，對土地承包經營權價值進行評估，為雙方議定流轉價格和擔保、抵押貸款提供參考依據。安全融資，助動流轉發展。全面啟動農村土地承包經營權抵押貸款試點工作，采取四個方面措施為土地流動注入新的動能。一是金融機構創新服務模式。

積極為農戶和新型農業經營主體依據土地承包經營權和流入后的土地承包經營權抵押貸款設置信貸產品和優惠條件，如授信額度為抵押評估價值的60%，利率上浮幅度為30%以下等。特別是對經營管理較好的新型農業經營主體授信額度還可適當提高，并可延期還貸，破解生產發展融資難題。二是政府成立政信企業融資擔保有限公司，向新型農業經營主體流轉土地發展適度規模經營提供融資貸款擔保，緩解金融機構放貸風險。三是財政從每年土地出讓收益中提取2%建立抵押貸款風險專項補償基金，對農村承包的土地經營權抵押貸款利率上浮幅度不超過30%、逾期率低于5%的貸款損失風險分擔。四是金融、農經和司法等部門建立抵押物處置機制，采取流轉、變現、托管、調解和訴訟等辦法，對抵押物進行處置，以補償貸款風險損失。截至到2017年6月底，全區累計發放土地承包經營權抵押貸款33筆，金額4815.7萬元，其中向新型農業經營主體發放貸款4700萬元。

作者:衛紅 單位:運城市鹽湖區農村經濟管理中心