我國房地產業發展研究論文

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摘要：近幾年，房地產業較高的利潤回報率吸引了眾多資本，我國很多的民營企業和國有企業，都把目光投向了投資房地產。而高技術產業的發展由于具有不確定性，對各類資本不具有更大的吸引力。只有技術創新獲得超額利潤，才有利于調整我國的產業結構和建設創新型國家。所以房地產業的過度超前投資對建設創新型國家具有顛覆性作用。文章試從官產學的角度論證我國現階段房地產業的發展。

關鍵詞：三重螺旋（TH）；房地產業；大學

一、TH相關理論

自20世紀80年代末以來，官產學合作所形成的創新發展模式在國際上一直備受科技政策部門與學術界的青睞。為確切、有效地整合國家或區域的科技資源，官、產、學的伙伴關系提升成為關鍵因素。所謂伙伴關系（Partnerships）指的是，大學、產業、政府之間透過組織結構性的安排，制度性的設計等機制，以加強三者資源的分享與信息的溝通，達到科技資源的協同運用與效能整合，其理想的境界即：大學、產業、政府建立起策略性互動機制。

官產學“三重螺旋”（TH，TripleHelix）首先見于Etzkowitz&Leydesdorff（1995）。在這篇具有奠基意義的文獻中，Etzkowitz&Leydesdorff認為大學和產業的觸角己開始伸向了先前屬于對方的領域。胡恩華和郭秀麗（2002）在其針對“產學研”問題對策研究中均挑明了“官產學研合作”之說，對官產學（研）合作中的產業界、學術界和政府各自職能進行了相應界定，并指出應逐步形成以國內外市場需求為導向，企業為主體，政府、高校和科研機構為紐帶的新型合作機制。在這種合作機制中，要充分發揮政府的政策指導作用，發揮企業主力軍作用，發揮高校和科研機構的科研先導作用，真正建立起以企業為“龍頭”，高校和科研機構為“軀干”，政府為“尾翼”的系統結構，實現“科學技術面向經濟建設主戰場”的戰略轉變。在這種合作機制中，政府的職能是制定合作發展的戰略規劃、重大政策，協調重大合作項目等；高校和科研機構的職能是著眼高技術的基礎研發工

作，提供先進技術和研究成果；企業的職能是著重應用技術的研究開發和工藝創新，并將科技成果商品化。

二、房地產業與政府、大學之間的關系

房地產業作為我國現階段經濟發展的支柱產業，因其旺盛的市場需求、較高的產業關聯效應以及其在我國現階段工業化、現代化和城鎮化進程中的基礎作用而倍受關注。房地產業的健康持續發展成為國民經濟持續穩定發展的關鍵因素。

（一）房地產業與政府的關系

房地產業在國民經濟中的地位舉足輕重。首先，當前房地產業作為我國的支柱產業之一，正繼續保持著快速的發展勢頭，其在整個國民經濟中所起到的作用和所處的地位也越來越重要和顯著。但同時在房地產業的發展過程中，也存在不少“市場失靈”現象，非市場因素的投資過熱、結構性失調和泡沫凸現等弊端非市場機制能診治和化解，因此需要有政府運用政策措施手段介入其中，以彌補“市場失靈”的缺陷。其次，由于房地產業與金融系統具有高度的相關性，一旦發生房地產泡沫，則很容易導致金融危機。大量經驗事實已經證明，地產投機和泡沫是金融危機的前奏，因此需要政府對房地產業的發展給予足夠的重視，并通過政策手段實施有效的預防和適當的干預。再次，房地產業具有社會保障功能。為了實現社會公平，政府應向低收入者和窮人提供經濟性住房，保證所有的社會大眾“居者有其屋”，而僅憑市場是無法做到這一點的，需要政府制定相應的產業政策實施干預。最后，作為房地產業發展所必需的基本要素之一的土地屬于一種稀缺性資源。為了實現資源配置效率的最大化，需要以市場機制的配置為主導再輔之以必要的政府政策措施。

因此，無論是從房地產業在國民經濟中的作用和地位，還是從其本身所具有的特點來看，要使其得以快速、持續、健康發展，政府引導、規范、調控的作用都是非常關鍵和必要的。

（二）房地產業與大學的關系

1、大學科研為國家出臺產業政策提供理論支持。產業政策是國家關于產業發展趨勢的戰略目標和實現這一戰略目標的措施和手段。房地產產業政策是城市住宅產業的生產和開發的政策，是國家部門產業政策的一項重要的政策。根據城市房地產產業特征和我國經濟發展水平的具體情況及市場經濟發育的狀況，城市房地產產業政策的內容設計主要包括：投資導向政策、市場行為規范政策、產品質量管理政策、產業技術開發政策、產業規模政策、產業金融扶植政策、房地產開發成本和產品價格管理、政府行為等。這些政策都必須圍繞國家有關房地產開發的目標協調運作。同時，作為一種部門的產業政策的貫徹與實施，還必須在國家經濟發展總體計劃和體制改革的總體布局中進行，它必須配合其他的改革如工資分配、社會保障、金融管理等體制的改革和市場發育的進程同步協調地加以實施，并在實踐中日臻完善。大學科研方向和內容就是要建立在學科基礎上圍繞社會的重點和難點展開，在不同的環境下探討相應的解決辦法，為政府出臺相關政策提供理論支持。

2、大學科研為房地產經營企業提供技術創新、管理創新。高校高層人才密集，學科領先且綜合性強。由于擁有一批科研視野開闊、理論功底扎實的學術帶頭人，在本學科領域辛勤耕耘，不斷獲取新的知識，提出新的思想，力求站在本學科領域的最前沿，并且擁有學科綜合的優勢，學科門類齊全，便于學科交叉融合。在學術自由、學術自治的寬松氛圍下，易于產生新理論、新方法、新技術，是思想創新、知識創新的生力軍。在房地產業發展的過程中，由于社會進步、市場化不斷深入、客戶需求提高、管理法制化等因素要求房地產企業不斷創新，既包括技術創新、管理創新，又包括商業模式的創新。房地產開發企業可以通過合作的方式與相關高校建立聯系，汲取高校的新思想、新技術、新知識，推動企業持續創新性地發展。

三、新時期我國房地產業發展的現狀與趨勢

從1998年我國停止住房實物分配，大力培育發展住房市場。從2003年起，我國宏觀經濟偏“熱”，出現了房地產投資過熱、房價上漲過高過快、產品結構失衡、供需矛盾突出、投機炒房過旺、中低收入人群住房困難等一系列問題，我國的住房產業政策也經歷了一系列的調整。

2004年，為抑制房地產投資過快增長，中央政府采取了“管嚴土地、看緊信貸”的宏觀調控政策，控制房地產投資和開發規模。2005年初，根據房地產市場房價漲幅過大、投機炒作和被動需求增長過快等市場新問題，中央政府在3個月內連續出臺了一系列調控政策，調控的目標由控制房地產投資規模過大的單一目標向既控制投資速度又要抑制商品住房價格上漲過快的雙重目標轉換。2006年，國家新出臺了部分調控政策，發展滿足當地居民自主性需求的中低價位、中小套型普通商品住房，有步驟地解決低收入家庭的住房困難問題。2007年10月15日召開的黨的“十七大”，將“住有所居”與學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養并列為加快推進以改善民生為重點的社會建設的重要目標。

從我國的國情出發，進一步明確城市住房發展目標，完善城市住房市場體系，提高市場機制配置城市住房資源的效率，同時準確定位并充份發揮政府在城市住房資源配置中的公平保障職能，對于我國房地產業持續健康發展具有重要的理論和現實意義。

四、基于TH視角的房地產業發展戰略

我國正處于社會轉型期，市場經濟正在逐步建立與完善，所以政府更應發揮主導和引導作用。隨著社會的進步，大學的功能也發生變化，由原先的單一知識傳授到知識傳授和知識創造，到現在的由知識的傳授、知識創造和知識應用這三個方面的和諧統一。技術創新和應用已經成為大學的一個重要環節和主要功能。發掘大學知識創新、傳播和應用的集成功能，走產、學、研結合的道路，對于我國產業結構調整和構建創新型國家具有重要作用。

（一）高校要真正面向社會經濟發展主戰場

教學、科研、社會服務是高校的三大功能，高校的發展基于這三大功能的有效發揮。一方面，高校和科研院所要形成服務社會經濟的共識，并將其視為指導自身發展的指針；另一方面，高校要不斷拓展產學研合作的途徑，逐漸提升產學研合作的層次，切實轉變高校的辦學模式，積極引進科研院所和企業的力量，將高校、科研院所和企業間的合作形式由單純的項目合作轉向人才聯合培養、人員相互流動乃至企業、科研院所直接參與高校共同辦學，真正形成能夠自我運轉的“利益共同體”，形成產學研戰略聯盟。

就房地產業而言，高校針對于其發展過程中出現的種種問題，結合國民經濟具體情況和行業特性所進行的深入研究，無論是從政府管理和行業發展的角度，還是從房地產企業的戰略創新、制度創新、管理創新、產品和技術創新及未來發展趨勢的角度，對于推動房地產業的持續健康發展都是非常有益和必要的。

（二）政府要致力于建立適合我國國情的住房政策體系

1、建立思路清晰、目標明確的住房發展戰略。一是我國房地產發展戰略應注重從單純的產業政策向公共政策適度轉型。我國城市居民住房問題的解決關鍵是依靠住房市場和住房保障，二者缺一不可。二是城市房地產業應重點開發面向廣大群眾的普通商品住房，要通過土地、信貸、稅收、行政等相互配合的多種政策，引導開發商積極開發普通商品住房，優化商品房供應結構，改變目前住房市場中普遍存在的住房結構不合理的問題。三是正確運用政府調控和市場機制兩個手段，保持房地產投資合理規模，加強房價監管和調控，抑制房地產價格過快上漲，保持合理的價格水平。四是從我國人多地少的國情和現階段經濟發展水平出發，合理規劃、科學建設、適度消費，發展節能省地環保型建筑，形成具有我國特點的城市住房建設和消費模式。

2、建立目標相對一致的政策執行體系。為有效實現所確定的住房發展戰略，還需要建立目標相對一致的政策執行體系，包括土地政策、信貸政策和稅收政策等。在土地政策方面，進一步調整土地供應結構，提高普通商品住房和經濟適用住房的比例；嚴格執行土地回收規定，遏制開發商囤積土地、人為擾亂市場的行為。在信貸政策方面，在嚴格控制房地產開發信貸規模、防范房地產過熱的同時，適時適當調整個人住房貸款利率，積極支持居民合理的自住型住房消費，同時抑制過度的住房投資和投機需求。在稅收政策方面，逐步完善各項稅收制度，促進城市存量土地流轉、開發利用；通過稅率調整閑置高檔住房、大戶型住房的消費，鼓勵引導中小戶型、中低價位普通住房建設與消費，并積極推動二手住房市場和房屋租賃市場的發展。

3、促進房地產市場信息公開。房地產市場管理和宏觀調控的重要目標之一就是建立運作規范和透明公開的房地產市場，使信息得到合理傳導，引導各經濟主體形成合理預期并采取理性的經濟行為。政府應該積極發揮作用，建立房地產市場公共信息機制，提供必要的房地產公共信息服務，彌補住房市場信息“失靈”，引導市場主體形成合理預期，調控市場主體采取理性經濟行為。同時通過對市場信息的采集和數據分析，加強對市場的監測，準確判斷廣大民眾主體住房需求和各地房地產市場運行狀況和發展趨勢，及時發現市場運行中存在的問題，分類提出調控對策，把問題解決在萌芽和初發狀態，促進房地產市場的健康發展，保證普通民眾的基本住房消費需求得到滿足。

（三）房地產企業要積極創新商務模式，勇于承擔社會責任

1、積極創新商務模式，從容應對行業轉型期。在過去十多年的快速發展階段，我國多數房地產企業的典型商務模式是“拿地-開發-銷售-再拿地”。由于每塊土地的差異很大，企業基本上是以“土地運營”為中心，對土地量體裁衣，設計適合土地條件的房子，然后推向市場銷售。所以，大家把房地產企業稱為“開發商”，其主要工作是“做項目、賣房子”。然而做一個項目，換一個地方，變一種房子，不利于房地產企業核心能力的積累和提升。隨著2005年國家對房地產市場調控的開展，依靠政策培育和市場需求數量擴展的房地產行業發展階段接近尾聲，行業轉型問題已經無法回避。部分企業進入了快速擴張和規?；洜I的發展階段，現有的“開發商模式”已不能適應企業發展的需要，房地產企業競爭的焦點將逐步轉向產品和服務的品質。標準化產品、高效率生產、品牌化推廣、快速運營等就成為房地產企業的首要任務。這樣的房地產企業更像一個“制造商”，核心業務是“做產品、賣商品”，或者是“做品牌、賣價值”。根據自己的產品特點和運營能力，尋找合適的區域、城市、區位和地塊，形成“產品-土地-產品”的商務循環，這就是商務模式的創新。這將有利于形成企業的核心產品、獨特品牌和核心能力，促進企業做大做強。如果房地產企業從“制造商”的角色再進一步向“投資商”轉化，形成“資本-產品-品牌-資本”的商務循環，就能夠加快企業擴張和持續成長的動力，這反映了未來房地產企業的發展方向。因此，商務模式的創新對房地產行業和房地產企業的影響是革命性的，相當于重新定義產業標準和游戲規則，重新分配產業鏈的價值結構，足以引起房地產企業的高度重視。

2、樹立科學發展觀，勇于承擔社會責任。在現代市場經濟社會中，社會是企業的依托，企業是社會的細胞。企業承擔社會責任，維護利害關系人的利益，保護環境，是貫徹科學發展觀、構建和諧社會的要求。房地產行業的“暴利”現象，在收入分配差距日漸拉大的背景下，對社會和諧已造成重大沖擊。面對國際和國內的企業社會責任運動浪潮，我國的房地產業應逐步找出企業發展與承擔社會責任的契合點，達到雙贏和互惠，以保證企業長效持續發展。

3、以知識創新的機制，促進產業升級。在知識經濟的影響下，傳統產業要發展必須依靠科技進步，而不是依賴保護性政策。強化科技與經濟結合的紐帶，營造科技創新和應用的環境，以企業為主體建立起產、學、研相結合的科技開發體系。為此，一方面房地產企業應主動走進校門，及時引進高等院校最新科研成果，使之盡快投入生產和應用，加快實現知識向直接生產力的轉換；另一方面房地產企業應邀請專家、教授深入企業，共同投入到建筑節材、節能、節地、有利于環境保護及提高工程質量、勞動生產率和綜合效益的重大科技項目的開發研究之中，力爭以科技優勢占領市場、開拓市場。只有這樣，房地產業在新的世紀中才會大有作為。

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