房地產投資信托發展模式論文

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摘要:近年來,房地產投資信托(REITs)在國外發展迅速,形成了兩種不同的模式——美國模式和亞洲模式,它們在發展歷程、立法和結構方面表現出不同的特點。文章對此進行分析,并從中得到啟示:在推出我國的REITs產品時,建議采用亞洲模式,通過專項法規,對我國REITs產品的設立、發行、上市和監管做出規定。

關鍵詞:房地產投資信托(REITs)國際比較啟示

房地產投資信托(REITs),是指采取投資公司、信托計劃或投資基金的形式,通過發行股票或受益憑證募集投資者的資金,然后進行專業化的房地產或房地產抵押貸款投資。近年來,REITs在國外發展迅速,形成了以美國為代表的美國模式和以日本、新加坡等亞洲國家為代表的亞洲模式,這兩種模式在發展歷程、立法和結構方面都表現出不同的特點。我們有必要對此進行分析,并從中得到一些啟示。

一、兩種房地產投資信托模式的發展歷程

(一)美國房地產投資信托的發展歷程

REITs以美國發展的最為成熟和完善,至今已有40多年的歷史?？梢哉fREITs基本上是《國內稅收法典》的產物。當時的美國政府為刺激疲軟的房地產市場,在稅法的修訂案中授予REITs特殊的所得稅待遇,同時對它的組織結構、收益分配等要件方面做出嚴格的界定。而且REITs所發行的股票或受益憑證可以上市交易,這就解決了傳統的房地產投資流動性差的問題。

但是,REITs在美國的發展并非一帆風順。20世紀80年代以前,REITs受限于法律約束和經濟形勢的變化,發展大起大落,投資者對這種創新的投資模式充滿了懷疑。80年代以后,REITs的狀況開始好轉,這不僅得益于美國《1986年稅收修正案》的頒布,它極大地增強了REITs的獲利能力,使REITs獲得了避稅優勢,從而吸引了大量投資者;而且也得益于REITs自身的調整和改變,在經歷了70年代的挫折以后,REITs積累了大量經驗,改變經營戰略以增加投資機會及分散風險。進入90年代以后,隨著美國房地產市場的復蘇和繁榮,REITs也進入了一個繁榮發展階段。迄今美國大約有300余家REITs,總資產超過3000億美元,大約2/3在股票交易所上市。從長期來看,REITs在美國目前還處于逐步成長的少年時期。而根據預測,以后30年REITs的總資產將在4500億-6000億美元之間。隨著美國REITs的不斷發展與完善,它對美國房地產業乃至整個國家經濟必將產生更大的作用。

(二)亞洲國家房地產投資信托的發展歷程

日本的REITs是由金融機構、房地產界及政府共同推動發展的。上世紀90年代日本泡沫經濟的破滅給金融機構留下大量貶值的抵押房地產,形成巨額不良資產。面對此現實,金融機構和房地產界開始考慮房地產的流動性,極力推出有關房地產的證券化產品。同時,日本政府采取一系列措施刺激房地產業的發展,1998年通過了《特殊目的公司法》,又于2000年11月修正為《投資信托法》,準許投資信托資金進入房地產業,2001年3月東京證券交易所建立了REITs上市系統,允許REITs上市交易。截止至2006年年底,日本共有25支上市REITs?？梢灶A想,隨著日本經濟的復蘇,銀行壞賬的消除,REITs的發展將開始進入繁榮時期,并對日本房地產市場的結構性調整產生深遠影響。

自2000年起,REITs在亞洲其它國家也有了突破性的發展。新加坡財政當局在1999年5月14日頒布了《財產基金要則》,并在2001年的《證券和期貨法則》對上市REITs做出相關規定,以管理REITs的運行。目前,新加坡已有15支REITs成功上市,總市值估計超過220億元;韓國在2001年頒布了《房地產投資公司法》,為REITs發展提供相關的法律依據。隨后,韓國證券交易所修改了上市規則,制定了REITs上市的相關條例。目前韓國有8支REITs,其中7支公開上市,另一支為私募發行。

總之,美國REITs經過多年的發展,已成為一種合理可行的房地產投資方式,其比重已經超過直接投資方式。但在新興市場和發展中國家,REITs還處于起步階段,具有良好的發展前景。

二、兩種房地產投資信托模式在立法上的比較

(一)稅收優惠驅動模式—美國REITs

美國REITs的設立主要由《證券投資法》和有關的稅法所決定。REITs除了要符合1933年的《證券投資法》和各州的相關法律外,其最主要的法律條件來自于針對REITs的稅法。由于REITs在稅收方面享受優惠,因此相關稅法演變是決定REITs結構、發展和演變的主要因素。在美國設立REITs并享受稅收優惠的主要條件包括REITs的結構、投資范圍、收入分配等方面。可以說,稅收優惠是美國REITs發展的主要驅動力,而REITs行業也根據市場的發展不斷創新,選擇合適的結構和發展策略。

(二)專項立法模式—亞洲REITs

亞洲國家的REITs模式主要借鑒了美國的模式,在結構、投資目標、收入分配等方面制定了相似的規定,但是由于各國在稅收制度方面與美國有根本不同,所設立的REITs沒有明顯的稅收優惠驅動的特征。相比較而言,亞洲模式與美國模式的主要差別在于亞洲普遍采用專項立法,通過修改投資、信托等有關法律,對REITs的設立、結構等方面內容予以明確的規定,因此,亞洲各國和地區對REITs的立法和監管比美國更為仔細、嚴格。

這里要強調的是我國香港REITs與其他國家的REITs有一些差別,主要體現在兩個方面:第一,我國香港REITs在收入分配要求上借鑒了美國的做法,同樣規定REITs每年必須將不低于90%的凈利潤以紅利形式分配給投資者,但是其他國家對REITs的分配要求基本上都與稅收條款相聯系,尤其是美國,其實這是為了避免雙重征稅,體現REITs的稅收優惠特征。而我國香港對REITs收入分配的規定并沒有相應的稅收優惠條款,這是限制性很強的要求;第二,在我國香港上市的REITs必須交納地產稅,這樣,REITs面臨公司資本利得和地產稅的雙重征稅?？梢娢覈愀鄄捎玫氖侵斏髑蚁拗菩暂^強的模式,這一模式對控制REITs這類新產品的風險有積極作用,但是否會制約我國香港REITs的進一步發展還有待實踐的檢驗。