我國房地產市場分析論文

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2007年,針對房地產市場運行中的主要矛盾,中國政府加強了調控政策,但同時房地產市場土地供應量不足,多種需求集中釋放,投資投機需求大量入市,地價房價“倒掛”現象嚴重,導致全國房價總體漲幅較大,部分熱點城市房價持續拉高｡物價上漲､通貨膨脹預期和相對于資產價格的貨幣貶值,從緊的貨幣政策,資金流動性過剩,外資投資國內房地產市場的擴張等,是影響房地產市場的重要因素｡2008年房地產市場持續發展的支撐因素沒有根本改變,供應緊張的狀況將得到一定程度緩解,低收入家庭的住房預期逐漸向好｡

2007年,中國房地產市場運行主要有以下特點｡

(一)全國房價總體漲幅較大,部分熱點城市房價持續拉高,供不應求是主因

2007年,中國房地產市場總體上價格漲幅較大｡70個大中城市新建商品住房､二手住房的銷售價格持續走高,8月份,新建商品住房銷售價格同比上漲9.0%,二手住房銷售價格同比上漲7.9%,部分熱點城市房價上漲連續保持兩位數增速｡

我們分析,導致2007年房價高漲的原因主要是供不應求｡一方面,供給量大幅度下滑｡2007年1~6月,全國房屋竣工面積增速低于房屋銷售增速,商品房銷售面積2.8億平方米,同比增長21.5%;房屋竣工面積1.5億平方米,同比增長11.1%;截至2007年6月,住宅竣工面積連續30個月低于住宅銷售面積｡以北京為例,新建商品住房供應自2005年以來持續減少,批準預售面積由2005年的2205萬平方米下降至2006年的1706萬平方米｡另一方面,需求快速膨脹｡資金流動性過剩導致投資性需求增長較快｡同時,在房價快速上漲的趨勢下,自住性購房者提前入市,也造成需求驟增｡

(二)土地供應量不足

近兩年來,土地供不應求的態勢仍在持續,造成市場供求總量失衡,形成供不應求的市場預期｡土地供應量的不足表現在兩個環節｡

1.土地出讓面積不足｡以北京為例,2005年,計劃供應的商品住宅用地為1750公頃,而實際入市的只有900公頃,僅為計劃的51%;2006年,商品住房和經濟適用住房用地計劃供應合計為1900公頃,實際供應為1031公頃,僅為計劃的54%｡

2.開發企業囤積土地導致出讓土地無法全部形成當期的有效市場供應｡根據中國建設銀行研究部的報告,2001年初至2007年5月份,房地產開發企業累計購置土地面積21.62億平方米,但實際僅開發完成12.96億平方米,不足購置面積的60%｡特別是上市房地產公司成為大規模囤積土地的一個主要力量｡這是由于土地儲備量是投資者衡量上市房地產公司投資價值的重要指標之一,而且很容易從公開市場上募集大量資金支持大規模購置并囤積土地｡

(三)多種需求集中釋放,投資投機需求大量入市

在房價快速上升的過程中,多種需求集中釋放｡

1.改善型需求｡高收入家庭對改善型需求的支付能力比較強,家庭收入越高,利用自有資金購房的比例越高｡據對某城市的調查,高檔商品房一次性付款的比例高于貸款比例,一次性付款的比例一般達到60%以上;而普通商品房的貸款比例高于一次性付款的比例,貸款的比例一般達到60%以上｡這使得中低端需求和初次購房需求受到擠壓｡

2.婚齡人口對住房的需求｡受傳統的成家置業理念的影響,新組建家庭購買住房的需求剛性較強｡

3.城市新增常住人口的住房需求｡近年來,中國正處于城市化進程加速時期,城市新增人口對住房的需求旺盛｡

4.城市拆遷導致的剛性需求｡目前,中國處于城市建設快速推進時期,城市房屋拆遷帶來的被動需求隨之增加｡

5.父母提前為子女購房的需求｡在目前房價上漲較快的影響下,年輕人住房需求提前釋放,表現為父母為子女購房時間大大提前,高收入家庭為正在讀大學,甚至讀高中的子女購房的現象比較普遍｡

6.投資和投機性需求｡除以上以居住為目的的需求外,還包括部分以投資和投機為目的的需求,買房直接用于投資,以增值獲利;以改善住房條件為目的的高收入家庭,在購買新建商品房后,原有舊房并沒有在存量房市場立即上市交易,更多的是繼續持有用于投資｡

(四)地價房價“倒掛”現象嚴重,推動房價上漲

2007年,在各地房地產市場出現了大量地價房價“倒掛”的現象,即招標､拍賣､掛牌等公開出讓土地的樓面地價接近或高于同地段在售新建房屋的價格｡由于土地成本的大幅度增加,必然使得未來房價大幅提高,使市場形成了房價繼續大幅上漲的預期;同時,推高了周邊在售樓盤的銷售價格,形成了地價和房價相互推高的惡性循環｡當前地價房價“倒掛”的狀況已經造成很多地方開發企業通過推遲開盤時間､放緩銷售速度等方式捂盤惜售｡捂盤惜售現象,正是“期指化”房地比價導致的必然結果｡