房地產金融風險防范策略

導語：房地產金融風險防范策略一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

1房地產金融風險的影響因素

1．1房地產開發的資金來源

房產地開發的主要資金供給者是銀行，而且往往是唯一的供給主體。據統計資料顯示，房地產開發有60%的資金是來自于銀行的，從購買土地，樓盤建設，流動資金到消費購房按揭，銀行都在扮演著資金供給者的角色，因此這使銀行存在著結構性的風險。在房地產市場高速發展時期，銀行作為貸款的主要提供者也獲取了行業發展所帶的利潤，但同時也承擔了房地產發展所帶來的風險，當房地產始終處于發展時期，風險不會凸現，隱藏在銀行內部并逐漸的積累起來，當房地產市場處于下降時期，風險開始暴露，各種問題開始顯現但不會立刻使金融體系癱瘓，當房地產市場泡沫破滅以后，銀行的不良貸款迅速增加，開始資不抵債，引起整個金融體系的動蕩．

1．2房地產投資增長速度

當前，全社會貨幣供應量持續增加，持有貨幣的消費者將會把多余的資金用于投資或是消費，在消費者從眾心理因素的影響之下，會增加對于房地產等固定資產的投資以求資產的保值甚至增值，這一過程可能導致市場需求驟然增加，甚至出現搶購行為，推動了貨幣轉化為商品的消費行為，勢必推高房地產價格上漲。根據市場價格規律變化，房地產價格的上漲會導致價格與價值的脫離，加快了房地產行業發展進入通貨膨脹的階段，從而導致風險的發生目前我國房地產價格高位運行，大部分地區的房價已嚴重超出居民購買力水平，中國社會科學院的2011年《經濟藍皮書》就指出我國城鎮居民的房價收入比達到8．76，目前中國85%家庭沒有能力購買住宅。而令人擔心的是這種虛高的房價卻是由大量的投機需求所支撐的。在中國房屋售罄而入住率極低的樓盤隨處可見，這些都表明我國的房地產市場投機氛圍十分嚴重。中國的房價增長過快，高位運行，又沒有剛性需求作支撐，使中國面臨著房價泡沫破滅的風險。最近幾年，開發商投入開發的資金一直都在增加，但是銷售的面積跟不上開發面積的速度，導致大量現房的積壓閑置。這些都會成為出現房地產金融風險的隱患。在資金大量涌入房地產的過程中，房價可以存在一定的合理上漲，但一旦超出合理范圍就會就會產生泡沫，而泡沫一旦出現破滅，則作為資金供給者的商業銀行會成為損失的最終承擔者。

1．3對房地產業的宏觀經濟政策

房地產行業已經成為城市發展最主要的推動力。同時地方政府為實現GDP增長，改善城市環境和面貌，其財政收入很大程度上是依靠房地產行業的發展所帶來的經濟效益，尤其是長三角區域，房地產業已成為該區域多個城市快速增長的主要經濟來源。同時，由于房地產業是國民經濟的支柱產業，其快速發展可以促進投資規模的大幅度提高，增加就業機會，提高地方政府的財政收入，因此各地政府都非常重視房地產業的發展對地區經濟發展的帶動作用，對房地產業產生了過度的依賴，政府的支持促進了房地產業的發展，同時也使得金融業向房地產業傾斜，房地產價格的提高，不僅會增加稅收，還會刺激了物價的上漲，甚至出現通貨膨脹．

1．4銀行貸款的發放

房地產貸款的投入屬于固定資產投資，被視為收益穩定的優質資產，有較好的抗風險能力，另外，房地產貸款額的增加可以使銀行的不良資產的比例減少，因此，對于房地產開發商的貸款，各個銀行之間競爭很激烈，每個銀行都會提供一些優惠政策來吸引按揭貸款購房者和房地產開發商，這造成了銀行風險自控能力的下降，銀行愿意提供資金，房地產業需要大量資金，這導致銀行資金大量涌向房地產業．因為銀行信貸資金源源不斷通過各種渠道流入房地產開發市場，造成目前我國房地產開發商的平均資產負債率高達75%。這意味著開發商只是利用較小的自有資金就能進行大規模的房地產開發，并獲得豐厚利潤。房地產開發領域這種高杠桿，高收益性直接吸引了大量投資商進行房地產開發。

2防范房地產金融風險的應對措施

2．1開拓多元化的融資渠道

房地產市場的融資主要以銀行的信貸資金為主，單一的融資方式使得房地產市場的各種風險都集中在銀行體系里，一旦房地產市場出現較大的波動，會快速的傳遞到銀行系統中，因此，我們必須對房地產金融工具進行創新，開拓更多的房地產融資渠道，如房地產投資基金，房地產信托，房地產資產證券化等融資模式，構建多元化的融資體系。房地產投資基金是通過發行股票將投資者的資金吸引到房地產業來，委托專業人員和機構，選擇不同類型，不同地區的房地產項目通過多元化的投資策略和專業集中的管理，有效降低投資風險，取得高額回報，投資者因此可以間接地獲得房地產投資收益，房地產資產證券化是通過股票，基金和債券等證券化金融工具對房地產市場資金進行投融資的過程，包括房地產抵押債權證券化和房地產投資權益證券化，實行房地產抵押貸款證券化對公眾來說是一個有固定回報，比較安全的投資工具，可以給銀行業帶來很多好處，可以拓寬房地產的資金來源渠道，降低銀行的放貸風險．

2．2加強政府的宏觀調控

房地產金融行業的穩定，對于整個金融行業的穩定有著重要的作用，對于政府維護國民經濟穩定發展更是有著重要的意義。因此，政府必須加強宏觀調控的力度，有效防范控制房地產風險，引導金融機構有序競爭房地產資金信貸市場，維護房地產金融市場的健康有序發展。要加快建立全國性聯網的個人住房信息系統，構建相對完整的房地產個人信息數據庫，完善房地產統計方式，規范房地產數據的信息和監測分析，通過詳實的數據來分析房地產市場的供求情況與投機情況，通過具體的數據指標，對房地產金融風險進行經常持續的監測與分析，提高對市場發展前景判斷的正確性，實行房地產信息披露機制，及時預警房地產金融可能出現的風險，采取及時有效的手段對市場進行干預調控，加大監管力度。

2．3加強對信貸對象的資格審核評估

在提供信貸金融業務服務時，作為銀行的工作人員必須樹立較強的風險防范意識和堅持職業操守，做好信貸資格的審核評估中調查、審查、管理的工作，及時分析并發現信貸業務的客戶風險和經營風險。貸款發放前，做好借款人身份信息和項目相關資料的審查工作，重點了解其經營實力，管理水平，運作能力，開發業績，信用評價等，并對其開發的商品房項目要深入了解其市場定位，房型設計等，并重點分析其項目是否符合市場需要，確保貸款評估有質有量，做審查工作的時候，應到其公司進行現場的勘察工作。貸款發放后，首先，要抓好對項目貸款的限制性條款的執行，特別是對根據房地產工程進展分期撥付貸款的業務，一定要認真審核其工程進展是否達到條款要求，才能進行撥付貸款，其次，加大對房地產商的日常檢查工作，逐戶建立客戶貸款管理臺帳，實行實時監控，既要加強對工程進展進行跟蹤檢查，也要對公司的資金營運進行監控，確保貸款用途的真實合法，做好風險防范。除此之外，銀行機構還需建立和完善對房地產市場進行分析和監測的體系，關注房地產市場的發展趨勢，提高對房地產市場發展的認識和預測能力，同時要加強房地產市場產業政策的研究，制定適當的房地產信貸政策，全方位提高銀行把握風險、防范風險的能力。

3小結

綜上所述，在肯定房地產的發展給國民經濟帶來的重要作用的同時，也要正確認識到房地產金融存在的問題，只有正確分析和認識房地產金融目前存在的問題以及其形成的原因，并采取相應的對策，才能維護房地產和金融系統的穩定運行。

作者：舒雯工作單位：江西農業大學南昌商學院