房地產金融風險與信息經濟學的微觀解釋

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對于房地產金融風險的產生，各大學派都有自己的解釋，信息經濟學認為，不對稱信息是房地產金融風險產生的主要原因，即信息經濟學的微觀解釋。

信息經濟學是研究在非對稱信息情況下，當事人之間如何制定合同(契約)及對當事人行為進行規范的問題。借助于信息經濟學，能夠從微觀行為的角度更深刻地認識房地產金融風險。信息經濟學認為，不對稱信息是房地產金融風險產生的主要原因。

我們對房地產個人信貸和對房地產開發企業的信用等級評估等，實質上都是基于信息經濟學對房地產金融風險的解釋。正是因為信息的不對稱，才需要專門的中間部門來減少和消除個人同房地產開發企業、個人同金融機構、金融機構同房地產開發企業之間的信息差距，以消除和減少可能的房地產金融風險。

不對稱信息是指，當事人都有一些只有自己知道的私人信息。由于社會分工和專業化的存在，從事交易活動的雙方對交易對象以及環境狀態的認識是很難相同的，因而，信息不對稱是現實經濟活動中的普遍現象。不對稱信息大致可以分為兩類：一類是外生的信息，它是先天的、先定的，不是由當事人的行為造成的，一般出現在合同簽訂之前；第二類信息是內生的，取決于行為人本身，它出現在簽訂合同之后。第一類信息將導致逆向選擇(Adverseselection)，第二類信息將產生道德風險(Moralhazard)。這兩種情況在金融市場上出現就會降低市場機制的運行效率，影響資本的有效配置，造成房地產金融風險。

逆向選擇與房地產金融風險。在間接融資的資本市場上，銀行貸款的收益取決于利率和企業還款的可能性，而企業還款的可能性在很大程度上與企業經營活動有關。在借貸市場上有眾多風險程度不同的企業，當銀行不能觀察到項目投資風險或確定投資風險成本太高時，銀行只能根據企業平均風險狀況，決定貸款利率。但這樣一來，那些低風險企業由于借貸成本高于預期水平而退出借貸市場，那些愿意支付高利率的企業都是高風險企業，因為從事高風險甚至投機性事業才能獲得超額利潤來償付高利息。這時，貸款的平均風險水平提高，銀行收益可能降低，而呆帳增多，房地產金融風險顯著增加。逆向選擇問題可以通過實施低利率來解決，如西方國家采用信貸配給制，維持較低的利率水平，拒絕一部分貸款申請。這雖然犧牲了資本配置效率，但可以減少信用風險。如果不控制利率上升，逆向選擇的房地產金融風險就會出現。隨著國家宏觀調控的加強和市場的變化，許多企業虧損，難以還貸，金融機構支付發生困難，房地產金融風險問題十分突出。如前幾年在我國，一些金融機構為了完成儲蓄指標，違反國家規定，高息攬儲；為了避免虧損，又高息放貸，結果貸款流向投機型的高風險企業。

道德風險與房地產金融風險。雖然在交易雙方達成合同時信息可能是對稱的，但在合同實踐中，往往出現一方缺乏另一方的行動信息的情況，這時，擁有私人信息的一方就可以利用這種信息優勢從事使自身利益最大化、但損害另一方利益的行為。道德風險普遍存在于以信用為基礎的各種金融業務關系中，是造成房地產金融風險的另一主要原因。當銀行與企業在簽訂資金使用權的契約后，企業在貸款執行過程中可能出于機會主義的動機，隱藏資金使用的真實信息，采取不完全負責任的態度，而不采取應當采取的縮減房地產金融風險的措施，從而釀成房地產金融風險。如何減少企業的道德風險轉化為房地產金融風險取決于契約設計的兩個方面：

(1)減少交易雙方的信息差距，使企業的信息優勢不足以獲得較多的機會主義收益。例如我國國有銀行采取的駐廠信貸員制度和主辦銀行制度，其意圖都在于改變銀行的信息劣勢，減低信息非對稱程度。并且后者更著重通過銀企之間的重復博弈關系，從而有效避免在一次博弈中可能出現企業的道德風險行為，有利于雙方長期的合作。

(2)強化銀行對企業的約束和激勵機制，使企業經過成本收益分析后能放棄機會主義行為，自覺按照雙方達成的意愿行事。例如實行貸款抵押或質押，評定企業信用等級，頒發貸款證等制度安排，分別從資產、信譽等方面建立起約束和激勵機制。

信息經濟學對房地產金融風險的探討是深入有效的，對于我們認識房地產金融風險和防范房地產金融風險有極大的啟迪：

(1)房地產金融風險產生的根本原因在于信息的不完全，因此防范房地產金融風險的核心問題就是建立完善的信息機制，各金融主體應當注重相關信息的搜尋、整理、分析和運用。

(2)不利選擇和道德風險是市場經濟本身產生的兩大“體制缺陷”,只有依靠非市場機制才能解決，因此政府是防范房地產金融風險不可缺少的力量，政府的著眼點應放在政策和機制上，即制訂良好的激勵機制、保障機制、管理機制和發展機制。

(3)我國房地產金融風險的產生主要還是源于制度轉換的不確定性和產權主體的模糊性，在政府-銀行-企業的二重委托-關系中，委托人缺位，人不到位，存在著普遍的約束軟化和激勵不足，因此加快產權制度改革，理清委托-關系是當前金融體制改革的重要任務。用信息經濟學來研究房地產金融風險無疑是為房地產金融風險的研究開創了一條新的道路，雖然其自身理論還不完善，它對房地產金融風險的認識還有待于深化，還有待于實踐的檢驗，但是它的科學性、完整性使其在眾多學派中毫不遜色。（