物業經營風險控制體系研究

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1風險控制及內控體系的內涵以及關聯

1.1風險控制及內控體系的內涵。在現階段物業風險控制體系構建中，應該通過對物業管理辦法的完善，進行物業經營產業的項目整合，并逐漸提升物業產業的創造價值。研究發現，物業經營風險控制中，不良事件的出現會影響物業管理行業的創新，并降低企業中的創造價值。而且在事件有利因素分析中，會降低物業管理中的不利影響，因此，風險控制內容是十分重要的。在風險控制的過程中，應該對風險、機遇等進行確定，提高物業產業戰略化的發展目標，并降低物業對經營管理造成的影響。在對內部控制體系確定的過程中，為了有效改善單位經營活動中的效益問題，應該通過對財務報告以及可靠性、法律性等規則的分析，對其進行自行性的檢查，以便強化內控體系的相關內容，實現對物業經營管理方法的調整[1]。1.2風險控制及內部控制的關聯性。通過對風險控制及內部控制因素的分析，其關聯性體現在以下方面。第一，內部控制作為全面風險控制的必要內容，通過內部控制方案的整合，可以提升企業的風險管理機制，并實現對風險的識別和管理。也就是說，內部控制主要是為了實現經營組織的管理目標，通過良好的內部控制可以保證經營的合理性，以便實現經營結果的效率性。第二，全面風險控制涵蓋了內部控制。在內部控制體系確定中，應該通過對全面風險管理的控制，進行內部控制的完善，以便提高產業的風險防范機制。

2物業經營管理中內控的必要性及相關內容

2.1物業經營管理行業實施內控的必要性。在現階段物業行業發展的過程中，需要針對物業行業的運行狀況，進行財務內部控制體系的完善，并通過對財務檢查、財務內容等方法的完善，提升物業行業的內控機制，使財物控制可以逐漸滲透在各個管理行業中，提高物業服務的涵蓋率。物業行業同樣需要建立良好的內部控制機制，通過對市場環境的分析，進行成本管理方案的規劃，并提高成本利潤的預測力度，實現對物業未來發展及資金運用的及時預測，滿足業主的基本需求。在良好內部控制的背景下，可以幫助物業行業進行資金管理，并通過對內控作用的分析，滿足物業行業的資金管理需求，降低資金成本，實現物業經營的穩定性。2.2物業經營管理中內控的基本內容。2.2.1收入控制。通過對物業經營管理方案的分析，在收入控制的過程中，可以將物業公司中的內部控制制度作為核心，及時解決物業收入管理中所面臨的問題，并通過對物業規范保障體系的創設，滿足資金的收入及記載需求，強化資金的管理方案，提高資源控制的價值性。在這種制度使用的過程中，可以保證單據收入的有效性，針對這種狀況，應該保證物業業務的穩定進行，并通過對資金安全性的控制風險，保障資金使用的安全性，促進物業管理工作的穩定創新。2.2.2庫存物資控制。在物業管理工作過程中，通過庫存物資的控制可以實現對物資管理方案進行整合，并通過對市場運行狀況的分析，進行庫存管理方法的確定，并及時加強采購質量的監督質量，實現庫存管理方案的質量監督需求。在對大型采購方案確定中，需要通過對財務的提前預算，進行質量安全性的部署，并完善統計管理方案，加強對庫存物資控制的質量監督。而且在質量安全因素整合中，通過統計部、監督部的工作完善，可以保證庫存物資控制的獨立性，提高原材料采購的質量，優化物業工作構建的價值性[2]。2.2.3費用支出控制。所謂費用支出控制，主要是物業公司運行中的支出以及代收水電費的支出，整個過程應該進行支出方案的控制，以便為財務核算提供依據。針對這種狀況，物業應該及時檢查水表、電表的運行狀況，針對存在的問題拿出解決策略，以便實現費用支出及控制的合理性。

3我國物業經營管理的現狀分析

3.1物業經營行業相對較少。在行業運行過程中，只有盈利大于零的狀態才可以得到生存發展，當物業盈利水平低于社會平均水平時，才會出現破產及倒閉的現象。但是，在我國物業產業運行過程中，存在著物業經營行業相對較少的問題，由于我國物業經營管理行業逐漸清晰，其作為一種服務性的行業，應該將物業經營作為重點，以便提高產業運行的價值性。3.2物業經營管理法制不健全。通過對我國物業產業運行狀況的分析，在管理方法構建中存在著物業產業法律制度不健全的問題，一些物業管理法律尚未出臺，限制了管理工作的創新，同時也為我國物業經營管理方案的構建形成了制約。雖然我國在物業管理中構建了完善性的法律保障機制，但是，仍然面臨立法滯后的問題，導致物業管理無法滿足現代管理需求。3.3物業經營管理缺乏專業化人才。在物業管理工作中，存在著經營管理人才缺乏的現象，出現這種現象的原因主要是內控缺乏導致的。一些物業管理工作相對單一，相關人員對內控工作的認識存在不足，導致一些制度的建設缺少創新性，使一些物業管理工作無法滿足實際的需求。對于物業中的管理而言，一些內控制度流于形式，降低了物業經營的質量。因此，在物業管理工作中，應該通過對經營方法的構建，提高管理隊伍的專業性，提高物業管理工作的整體價值[3]。3.4物業經營管理行業規模小。研究發現，我國物業管理企業逐漸增加，其增長的速度相對較快。雖然物業管理的數量相對較多，但是，所占的市場份額相對較低，市場中的經營管理水平存在著差異性，導致企業管理缺少創新能力，限制了企業經濟的穩定創新。因此在現階段物業管理方法整合中，應該通過對物業經營管理方案的確定，進行物業管理工作的優化，以便提高物業產業運行的價值性。3.5業主收入較低，物業收取困難。在物業經營中，存在著業主收入較低、物業費收取困難的問題，主要是由于人們的工資水平相對較低，雖然推出了住房補貼政策，但是仍然存在著物業費收取困難的問題，在某種程度上限制了管理工作的執行。因此，在物業經營管理工作整合中，應該通過對人們住房問題的分析，解決這種問題，并通過對物業管理工作的完善，提高管理工作的價值性，改變物業管理中的限制問題，并通過物業管理方法的創設，為物業管理工作的完善提供支持[4]。

4物業經營中的風險因素

4.1物業資金收取困難，造成資金回籠風險。對于物業經營管理工作而言，存在著物業資金收取困難的現象，導致資金回籠工作面臨著一定的風險。第一，惡性競爭。一些物業企業在發展中，為了拿到物業經營項目，會導致企業現金資金無法得到支持，導致物業工作面臨著風險性。第二，物業管理中存在著盲目擴張的問題，嚴重限制了公司現金流無法得到保障。在一些小型物業企業發展中，由于資金被套現，限制了物業資金的合理使用，因此，在物業資金收入問題分析中，應該通過對資金管理方案的確定，進行物業經營方法的完善，以便促進產業經濟的穩定發展。4.2開發商和設施管理帶來的風險。物業管理工作執行中，存在著電梯、配電房設施開發不合理的問題，這些人員缺少專業性的操作技能，嚴重限制了開發商對工作的整合，而且也為電梯、園區設施的安全運行帶來影響。一些物業企業存在著電梯維修不合理的問題，為人們的出行造成了影響。同時，在物業設施管理中，人員的配備也存在著不專業的問題，一人分飾多角，限制了管理工作構建的專業性，這種現象的出現導致設施管理工作無法得到穩定執行[5]。4.3物業不夠專業和業主要求日益提高，給其生存帶來風險。研究發現，在物業管理工作整合中，物業管理工作不專業、業主要求高的問題限制了物業管理工作的創新，而且也為物業生存帶來了挑戰。第一，物業違規裝飾所造成的風險。在物業工作整合的過程中，存在著物業違規裝飾的問題，嚴重的會引發鄰里糾紛的現象，增加了物業企業的管理難度。而且，在物業管理企業發展中，需要承擔裝飾引發的管理責任問題，制約了管理工作的執行。第二，物業使用中的風險。通過對物業管理工作的分析發現，一些物業工作的規劃存在著公共區域道路阻塞的問題，一些物業存在著設施破壞、高空拋物傷人等問題，嚴重限制了物業管理工作的穩定執行。第三，在物業管理工作中，存在著公共安全風險問題，這種風險主要是由于物業管理安全防范的主體缺少責任界定意識，并逐漸提高風險防范內容，導致物業管理與安全管理面臨糾紛問題，導致物業管理面臨眾多的額外責任[6]。4.4員工安全和治安風險。通過對物業服務管理方案的構建，需要強調員工的安全風險防范意識，并通過對安全管理方案的完善，進行業務管理方法的創設，以便提升產業的價值性。而且，物業管理部門應該認識到員工的安全性，并通過對治安風險的分析，規避物業管理所面臨的風險。

5基于物業經營風險的內控體系構建策略

5.1物業內控體系的總體思路。伴隨物業工作的管理優化，可以逐漸提高物業內部控制管理機制，并將內部控制作為重點，將物業管理方法進行確定，以便提高物業產業的價值性。而且，在物業內控體系總體思路設計中，應該規定科學化的法律措施，并建立專門責任機制完善組織機制。物業管理工作需要由總經理進行直接領導，并對物業工作構建全局化的控制體系，完善物業內部控制策略，提高物業管理工作的整合需求。而且，在總體目標設計中，也應該成立物業觀察小組，通過對物業實際運行環境的分析，進行風險防范工作的整合，充分滿足物業管理工作的安全發展需求[7]。5.2提高風險控制意識，實現財務內控。在現階段物業經營風險控制的過程中，應該提高人們的風險控制意識。物業管理中對人才的專業要求相對較低，但是對勞動力的要求較高，這種現象的出現也就要求物業人員逐漸提高自身的風險控制意識，通過人力、物力資源的優化，需要提高人們的警惕意識，提升物業管理工作的整體價值。同時，在物業管理方法創設中，應該將財務問題作為重點，建立完善的財務管理方案，實現對物業管理財務工作的全方位、全員以及全面的管理，強化物業員工的成本控制意識，促進物業管理的財務內部控制[8]。5.3以物業戰略為導向，建立內控體系。在財務內部控制體系創設中，應該將內部控制管理體系作為核心，通過對財務內部控制體系的創設，進行財務方法的改革，全面提高內部控制整合方案。第一，提高對企業領導層的內部控制意識，以便提高領導層對內部控制建設的認識，加強對企業內部控制的領導，提高領導層對內部控制的認識，優化內部控制管理機制，從而實現內部體系方法的有效完善。第二，在物業管理工作整合的過程中，需要對員工進行內部控制理念的確定，并增強員工的內部控制意識，提高平員工的自覺性，為物業管理工作內部控制優化策略的完善奠定基礎，促進內部控制工作的穩定實施，實現物業經營工作的穩定發展[8]。5.4構建業務管理新制度，做到考核與獎懲相統一。在物業經營風險控制內部體系完善中，需要將制度控制作為整合重點，充分發揮出內部控制工作的優勢性，并在工作整合中，創設獨立化的財務部門，并通過審計部門工作的管理，提高企業運行的價值性，滿足現代物業風險管理的基本需求，促進物業經營風險的內部工作機制，提高物業產業的價值性。在企業財務會計信息確定中，需要將信息整合辦法作為重點，優化物業內部控制的業務管理方案，構建完善性的制度獎懲機制，優化財務活動的管理及創新需求，提高物業產業的經濟發展。在內部控制制度業務創新中，為了實現對經營風險的控制，需要完善獎懲制度，并通過內部審計工作的完善，提高審計工作的價值性，使物業經營發揮績效評價的效果，促進物業經營體系的穩定創新。5.5做好物業公司各部門的協調工作。對于物業經營風險控制體系的確定，需要建立完善性的服務中心整合方式，并通過對服務中心工作運營模式的創設，優化服務管理機制，并在此基礎上提升服務工作的統籌策略，實現對物業財務工作的科學預算及穩定考核，解決物業經營中所面臨的困難，降低物業工作的安全隱患問題。在各部門工作協調的過程中，需要物業管理者認識到物業管理的重點，創新財務管理工作，以便提高信息服務及反饋機制，滿足現代物業工作的發展需求，促進物業經營風險控制體系的優化，實現物業內部控制管理體系的穩定創新[9]。

總而言之，在物業經營風險控制工作整合中，應該創新物業管理方法，提高物業管理工作的專業性，并針對物業管理內容，進行安全風險的防范，為物業管理工作營造良好的發展環境。要將物業管理工作作為重點，優化內部控制機制，實現對經營風險的規避，滿足現代物業管理工作的需求，促進物業內部控制工作的價值性。

參考文獻：

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[8]劉紅梅.淺議如何加強工業物業內部控制制度[J].城市建設理論研究：電子版，2012（2）.

[9]林志建，張力于.企業財務內部控制制度的建立和完善[J].現代經濟：現代物業中旬刊，2012（6）：82-83.

作者:金麗華 單位:上海綠雅物業有限公司