公允值在投資房地產中運用探討

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摘要：本文首先闡述了投資性房地產的種類和作用；其次對歷史成本模式和公允價值計量模式兩種不同計量方法對企業的影響進行深入剖析，并根據統計，分析我國現階段上市公司的公允價值的執行情況，并指出公允價值計量存在的問題；最后，對公允價值計量的前景進行了展望。

關鍵詞：公允價值投資性房地產成本模式

在近年我國房地產價值不斷攀升的背景下，采用公允價值計量對企業的財務報表無疑具有重大的利好影響。但是公允價值計量目前并未被大多數上市公司所采納，為何會形成這樣一種現狀，如何對公允價值計量進行改進推廣，成為理論界和實務界共同研究的問題。

一、投資性房地產及其會計問題

（一）投資性房地產的種類

已出租的土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得并以經營租賃方式出租的土地使用權。其中企業計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。

持有并準備增值后轉讓的土地使用權是指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

已出租的建筑物是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。

（二）投資性房地產的后續計量

1、歷史成本模式

投資性房地產的后續計量模式主要有兩種，即歷史成本模式和公允價值模式。在成本模式下，投資性房地產應當按照固定資產或無形資產的有關規定，對投資性房地產進行后續計量，計提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應當按照資產減值的有關規定進行處理。

2、公允價值模式

采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產，企業只有存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得，才可以采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量。企業一旦選擇采用公允價值計量模式，就應當對其所有投資性房地產均采用公允價值模式進行后續計量。

（三）兩種模式下對企業的不同影響

1、成本計量投資性房地產對企業的影響

歷史成本計量投資性房地產對企業的有利影響，首先，采用歷史成本模式計量能使企業資產狀況穩定，不易進行利潤操縱；其次，歷史成本計量模式會使稅賦減少。

歷史成本計量投資性房地產對企業的不利影響。第一，采用歷史成本計量不能如實反映企業的真實情況；第二，企業采用成本模式計量會影響投資者的利益。

2、公允價值計量投資性房地產對企業的影響

以公允價值計量投資性房地產對企業的有利影響。首先，能增強企業融資能力，改善企業的資產和負債結構。其次，公允價值計量模式的選擇應用能提高企業的會計信息質量。再次，能大大提高企業的當期利潤，扭虧為盈。企業在公允價值模式下，不計提折舊或攤銷，會使得費用減少，利潤增加。

以公允價值計量投資性房地產對企業的不利影響。第一，采用公允價值計量模式計量，成本過高。第二，采用公允價值計量模式計量將影響公司的分紅政策的制定。

二、公允價值在投資性房地產中的運用

我國投資性房地產后續計量模式現狀分析

1、后續計量在上市公司的執行情況分析

《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定，投資性房地產的后續計量可以采用成本模式，也可以采用公允價值模式。據統計，在24家滬深兩市的房地產上市公司的數據統計中，發現投資性房地產上市公司中采用公允價值模式計量的卻寥寥無幾。從投資性房地產公允價值的確定方法來看，有15家上市公司采用了中介機構提供的房地產評估價格，8家上市公司參照同類房地產的市場交易價格確定，1家上市公司按照第三方調查報告確定公允價值。

2、投資性房地產準則后續計量執行情況

在后續計量兩種模式的優先選擇方面，我國的投資性房地產準則與國際會計準則差異依然存在。國際會計準則《IAS40——投資性房地產》規定，優先選擇公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，只有當主體無法在持續基礎上對投資性房地產的公允價值進行可靠確定時才采用成本模式。這是與我國目前會計準則在后續計量方面最顯著的差異。

無論是我國所規定的公允價值的確定方法，還是FASB在《財務會計準則公告第157號——公允價值計量》中所構建的“公允價值層次”，在本質上是一致的。也就是說，公允價值的取得，首選的是活躍的公開市場報價，如果在目前的市場條件下，公開市場報價不易取得，公允價值的確定則往往要通過專業評估人士的估價。而我國投資性房地產后續計量模式還不夠完善，存在較多問題。

3、我國投資性房地產后續計量模式選擇現狀

與我國原準則體系中歷史成本計量占主導地位相比，新準則體系引入了公允價值模式，《企業新會計準則第3號——投資性房地產》鮮明地體現了新準則體系這一重要特點，即允許采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量，而不是單一地采用歷史成本模式。采用兩種不同的計量模式對企業投資性房地產進行會計處理，必然對企業財務狀況等方面產生不同的結果。在房地產大幅增值的背景下，采用公允價值計量方式對投資性房地產進行后續計量能夠對財務報表產生有利的影響。通過對上市公司的數據統計，發現投資性房地產上市公司中采用公允價值模式計量的卻寥寥無幾，究其原因在于以下幾種。首先，采用公允價值計量的條件較嚴格；其次，在房價出現波動的情況下使得投資性房地產公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度,容易誤導投資者、債權人等眾多利益相關者,間接影響企業的市場形象及其股票價格。第三，公允價值取得成本較高；第四，稅賦可能增加。

基于以上的理由,上市公司可能出于穩健的考慮而放棄采用公允價值模式對投資性房地產進行計量。而這樣的結果顯然與準則制定的初衷相違背,要使這種狀況得以改變,就必須對投資性房地產公允價值計量模式進行改進。

三、我國會計實踐中公允價值的應用展望

對于企業采用公允價值對投資性房地產進行計量的前景,我認為是十分樂觀的。雖然2008年受金融海嘯的沖擊,房地產市場不但不復2007年“井噴”之漲勢,還陷入了近年來少有的“寒冬”,但是采用公允價值模式對投資性房地產進行計量是我國經濟發展趨勢的必然要求。

采用公允價值計量模式是提高會計信息相關性的要求，符合投資性房地產的特點和本質，也體現了我國會計準則與國際會計準則趨同，更是房地產市場和估值技術發展的結果。因此我國要進一步完善與國際趨同的會計準則體系,提高會計信息質量,就必然要推廣和鼓勵采用公允價值計量模式。