中小房地產企業資金管理對策

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摘要：房地產業是資金密集型產業，資金管理是房地產企業財務管理的重要內容之一，也是中小房地產企業（以下簡稱“房企”）管理的難點之一，直接影響到其生存和發展?；诖耍恼聦χ行》康禺a企業資金管理存在的問題及對策展開研究。文章首先闡述了中小房地產企業資金管理的目的和主要內容，然后結合實際深入研究了目前中小房企資金管理存在的問題及原因，最后提出了加強中小房地產企業資金管理的對策。論文對于中小房企提升資金管理能力有借鑒意義。

關鍵詞：資金管理；中小房地產企業；資金預算

房地產行業是典型的資金密集型產業，表現在資金需求量大、占用周期長兩個方面。隨著國家對房地產行業的政策收緊，預售條件越來越嚴格，預售資金受到越來越嚴厲監管等，房地產企業從資金籌集到回籠越來越艱難，加之突發公共衛生事件，給本就資金實力薄弱、運營周轉困難的中小房企帶來了更加嚴峻的挑戰。如何提高資金管理效率對中小房企來說是重中之重的大事，為此，論文對中小房企資金管理問題開展了研究。

一、中小房地產企業資金管理概述

本文所說資金是指資金活動，包括資金的籌集、投放和運營活動，重點研究資金運營活動。資金管理是指對資金的計劃、使用、回籠和監督考核等一系列過程的管理。計劃主要是指投資項目決策時做好全周期資金預測、各節點資金來源規劃以及做好年度、月度資金預算；使用是指每個月跟進預算執行（包含金額和節點控制）、例外和突發情況支出合理性審核；資金回籠包含盡快去化、加速銷售、住房貸款的下撥跟進；監督考核是指對相關責任人進行資金制度建立、執行上的考核，讓資金管理形成閉環、保證資金管理強有效性。根據工信部等四部委頒布的《關于印發中小企業劃型標準規定的通知》，中小房企是指年收入在20億元以下或者資產總值在1億元以下的房地產企業。房地產項目從拿地、前期到開發這幾個階段都需要大量資金的投入和周轉，資金被形容為房地產企業的血液毫不為過。中小房企資金單薄，信用度低融資渠道狹窄，資金管理不到位很可能導致資不抵債、資金鏈斷裂等滅頂之災，因此對于中小房企而言，資金管理至關重要。

二、中小房地產企業資金管理存在的問題及原因分析

（一）盲目決策、融資渠道有限、預算不到位

首先，中小房企管理層專業性有限，項目決策時盲目性大。在房地產行業興旺時，雖然沒有戰略和規劃，中小房企趁著東風也迅速發展起來，導致管理團隊雖然位置高，但是專業素養和運營能力較低。一旦行情遇冷、監管力度加大，管理層既不能做項目可行性研究，更不會預判行業存在的潛在風險，甚至很多中小房企還在不加節制在非熱點城市、非優質地塊上開發，將大量資金繼續投入劣質項目，導致資金鏈緊張甚至斷裂，經營陷入困境或破產。其次，中小房企融資渠道有限、財務風險高。對于房企而言，可用的融資方式通常為銀行開發貸款、信托、股權質押、向大股東借款等，因中小房企不具備信用、地位和資產優勢，只能使用銀行借款、定金和預售回款等融資方式。目前國有銀行已停止開發貸，商業銀行又傾向大型房企，中小房企即使拿到貸款，成本也很高，再加上預售房款遭遇嚴厲監管，本就資金緊張的中小房企更是雪上加霜，財務風險高企、周轉困難。最后，預算制度不健全、預算水平過低。目前，越來越多中小房企已具有資金預算的意識，但沒有從大局、戰略的高度來看待預算，沒有建立一個系統、科學的資金預算管理制度，預算時各個部門想怎么報自己定，財務部門匯總即完成。老板覺得有預算就是加強管理了，豈不知這種預算既沒有任何結論（如ROE、IRR、各稅目占比等），也不具備可執行性。

（二）預算執行有偏差、多余資金不管理

1.預算執行力欠缺很多中小房企預算本身不科學，實際執行時又不按照計劃行事，隨意性很強，又多缺乏議價能力，設計變更頻頻、工程簽證滿天飛。此外，對于資金超支既不跟蹤檢查，也不納入考核，致使項目從投資到運營實際支出與預算相差很大，資金預算沒有起到應有的指導和監控作用。2.多余、可用資金不管理部分中小房企有時資金會比較充足，這恰恰說明了資金缺乏有效的管理；有些保證金賬戶、監管賬戶有大量沉淀資金閑置不去催促釋放，尤其是從2020年年初開始公積金貸款銀行已不再要求存留保證金，但是很多中小房企并沒有跟上形勢，抓緊時間釋放，任由可用資金游離管理之外，不給企業產生任何效益。

（三）去化和銷售速度慢、住房貸款跟進不及時

1.資金、存貨周轉效率低下隨著經濟增速趨緩，城市化進程變慢，房地產市場疲軟，持觀望態度者增多，而市場供給量一直在增長，房地產去化和銷售速度變慢，資金回流周期不斷拉長。中小房企因無法形成規模經濟、成本控制不利等因素導致無法像大型房企一樣做低房價、批量銷售以求加快資金和存貨周轉，致使資金成本變高。2.住房貸款跟進不及時隨著國家調控力度加大，銀行住房貸款額度越來越緊,加之突發公共衛生事件，2020年4月銀行才開始正常發放住房貸款，但壓件情況嚴重；銀行又傾向于和大型房企合作，交件越多越容易先通過審批。中小房企很多貸款專員并不專業，對于銀行放貸套路不明確、跟件不及時，導致回款嚴重滯后。

（四）監督考核機制不完善

中小房企資金管理問題還體現在監督評價機制不完善。中小房企很大程度上更關注營銷、政企關系，沒有科學有效的監督評價機制。沒有合理、公正、科學地評價相關責任人資金管理情況，致使中小房企資金管理真空和管理重復的缺陷同時存在。

三、加強中小房地產企業資金管理的對策

（一）加強項目可行性研究、制定科學的預算制度

1.加強項目可行性研究中小房企要根據戰略發展要求開展項目可行性研究，這是項目成功與否的關鍵?？尚行匝芯恳獙⒏鞑块T骨干組織進來，對各自板塊進行專業性判斷和數據核算，并由運營專家組把關，如果沒有專業人員可以聘請有資質的咨詢公司開展。重點審核項目位置、定位、周邊配套等投資方案、資金來源和融資渠道、投資回報，核實相關資料和數據是否翔實、扎實和可靠。2.拓寬融資渠道對于中小房企來說，很多融資渠道存在但是不暢通，除維護好與各金融機構的關系外，還可以考慮員工持股計劃，針對項目或者公司都可以，從高管到普通員工按級別、投資意愿等分配股份進行融資；手中有地的中小房企還可以和大型房企聯合開發，借助大型房企的資金及品牌優勢，維持企業的良性運轉。3.制定科學的資金預算制度，做好年度月度預算資金預算制度主要包括預算方案體系和預算評價體系。預算方案體系主要是企業根據自身的經營戰略、經營特點以及發展階段，制定一整套有內在邏輯、互相勾稽的預算表格，對企業的資金收支預先規劃和控制，細化量化為具體指標，而且不僅要年度預算，還要月度預算，實行柔性管理和滾動預算；預算評價體系包括支持考核的管理系統和激勵機制兩方面，前者要有崗位說明書、流程圖、工作計劃、預算和KPI指標，后者是對于考核結果的獎懲措施。

（二）加強預算執行和考核，向多余資金要效益

首先，在科學編制預算指標后，中小房企老板首先要從戰略高度重視預算指標的落地，老板重視員工就不敢怠慢。另外還要加強監督和考核，每個月要跟蹤預算指標和實際數據的對比，及時糾正偏差。財務部要嚴格把控各項支出，尤其是例外事項；定期匯報預算跟蹤情況、例外事項情況等，給超支部門上緊箍咒等。要定期展開監管評價考核活動，考核越頻繁，作用就越大，預算執行情況就越好。其次，對于多余資金不管理，要追究財務部責任。財務部可以根據企業年度經營計劃和預算情況，進行短期理財，或是上轉總公司對其他項目進行貼補，或是還部分貸款以降低資金成本等；對于監管賬戶資金和保證金賬戶資金，財務部和相關部門應及時了解國家和地方政策，及時傳遞資料跟進等，盡快釋放資金。

（三）加快銷售和去化速度，促進項目回款

1.制定策略，加快銷售銷售回款是中小房企最重要的資金來源，企業應予以重點關注。在市場推廣上要下大力氣，注重客戶體驗、提高項目口碑；擴展營銷渠道，維護好與中介和老客戶的關系、提高營銷團隊素質、優化傭金激勵制度、鼓勵全員營銷，充分調動一切可用資源，加速庫存去化和新產品銷售；采取差別化銷售策略傾向于一次性付款購買方式和多交首付方式，提高庫存去化率和銷售回款率。2.跟緊銀行按揭貸款進度自中國人民銀行[2019]16號公告以后，各銀行商業貸款額度收緊，中小房企更要和銀行維護好關系，采取一些措施加強合作和互動（可根據銀行需要），努力爭取銀行的額度支持，催促客戶盡快準備資料以盡早送件。貸款專員加強學習、提高資料精準度，多和客戶經理交流溝通信息，爭取銀行盡快按揭審批，同時對貸款專員進行考核，按照預算進度考核回款任務，做好過程控制。

（四）完善考核機制，重視內審工作

首先，中小房企應完善考核機制，考核資金管理制度的建立和執行情況，資金管理制度不僅包含資金預算制度，還有日常資金審批制度、保管制度、會計核算制度等系列制度，因此考核內容不限于預算考核，應囊括所有資金管理制度，防止舞弊、玩忽職守行為，以保障資金安全完整。其次，內部審計作為內控的監督者和評價者，在資金管理中的作用不可忽視。中小房企應單獨成立內部審計部，直屬監事會或董事會，對資金管理的效率和效益進行獨立的專業性評價。

四、結語

在經濟下行、國家嚴厲調控的當前，科學有效的資金管理是中小房企長久生存和發展的根本。本文重點研究了中小房企資金管理目前存在的問題和應對的策略，未來中小房企不應滿足于上述應對方法，還要像大型房企一樣建立資金風險預警機制，比如萬科設置了100多項指標來評估公司和項目的現金流量能力、盈利能力、償債能力等風險信息來幫助企業查找風險點，以便采取相應措施降低或規避損失。中小房企實力薄弱，抵御資金風險能力低，建立完善的風險管理制度更加迫切和必要。

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作者：李愛華