企業建設項目規劃審批報建分析

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【摘要】規劃審批和施工報建是建設項目前期工作的重要一環。企業出現未批先建現象比較普遍，尤其是工業區企業項目未批先建情況更為突出。工業區企業普遍反映項目規劃審批難、施工報建難，程序環節多、耗時費力，影響企業融資和發展。本文針對工業園區企業建設項目審批和報建難的問題做進一步探究。

【關鍵詞】工業區;建設項目;行政審批

2018年是“作風建設年”和“實體經濟服務年”。工業區企業反映較多、較集中的“審批報建難”普遍存在，企業“未批先建”情況更為突出。為更好地服務工業區非公經濟企業向健康良性循環發展，本文對“審批報建難”問題和原因做出剖析，提出系列解決途徑和對策。

一、建設項目未批先建現狀

一是已建企業向農民租地建設，辦理國有土地出讓手續難。二是已建在建企業取得國有土地出讓手續，未及時落實有設計資質的編制單位編制建筑設計方案和總平圖。三是已建在建企業正在編制和報批項目建筑設計方案和總平圖，但未取得建設用地規劃許可證、工程規劃許訶證。四是已建在建企業已取得用地規劃許可證、工程規劃許訶證，但尚未辦理施工許可證。五是企業項目規劃指標如消防間距、停車位、日照、容積率、建筑密度等參數達不到規劃設計條件的要求。六是企業超土地紅線、規劃控制線建設。具體表現為圍墻、廁所、廠房、辦公樓、宿舍樓等建筑超紅線。七是企業新建、改建和擴建建(構)筑物，擅自改變原審批的建筑設計方案內容和功能布局。八是改變土地使用性質和規劃用途。如工業用地上建別墅、種果園、修培訓基地、做風景池養魚等。

二、審批難、報建難存在問題和原因分析

(一)缺乏審批和主動報建意識。企業只顧生產進度，忽略審批報建手續，對審批報建業務不積極不配合，不落實人員跟進，尚缺專門的業務報建人員。(二)業務不熟，高層重視程度不夠。辦證材料不齊全，業務不熟，不懂如何與部門溝通。高層不重視，業務員失去耐心，懶于勤政。高層過于重視，便是設法走捷徑，不走正規程序辦理。走了彎路，遇了阻力，工作反復，效果不明顯。(三)先行建設行為與后期審批內容不符。因工藝需要，企業新建、改建和擴建(構)建筑物;利用閑置土地和廠房隨意新建、擴建或拆除重建等，實現自我新布局;隨意增設蓄水池，改變隔離綠化帶，改變廠區出入口位置，侵占用消防通道等先行建設行為，將對后期編制的建筑設計方案和總平圖有不相協調的因素，必然給后期審批和報建帶來難度。(四)審批部門變動。隨著時間不斷推移，規劃審批發生5次調整和變動，每次調整和變動，接收部門對報審材料各有不同，而且要求更規范和完善。另外，各部門檔案材料管理存在漏洞，部門之間檔案材料移交也有難度。后面接收部門無法調閱檔案材料，企業自身也無法提供檔案材料。(五)證件時效性過期。企業拿地后，開工建設一部分，以后便是撩荒，存在“屯地”、“炒地”嫌疑。部分企業受資金和市場行情等原因影響，施工停建，而后復工，如此反復。還有企業在需要融資貸款時，想到補全“鏈條”手續，而發現證件過期無效。(六)政府工程影響到企業項目審批。園區引進人造崗石企業，距離龜石水庫東干水利渠最近地方不足50米。為防護市民飲用水安全，政府啟動工業區段明渠改暗管飲水工程。沿途涉及企業暫緩審批建筑設計規劃方案和環評，待飲水工程竣工驗收后予以批復。(七)招商承諾遺留問題沒及時解決。相關部門外出招商，為留住穩住客商，幫助企業縮短建設周期，早日出效益，收回成本，事先承諾“先建后補”政策。“天無絕人之路”、“辦法總比困難多”，將承諾拋之腦后，把問題留給了繼任者，演變成建后難補難批。(八)企業違法占用農用地建設。企業違反《中華人民共和國土地管理法》租用農用地建設，擅自改變土地用途。農民不同意轉征，暫不能轉為國有建設用地。違反《中華人民共和國城鄉規劃法》，已建廠房面臨拆除，難以通過規劃予以保留。土地權屬不歸企業，不能辦理相關規劃許可。已建建(構)筑物涉及土地掛牌出讓，不能保證企業成功摘牌。

三、解決審批難、報建難存在問題的對策和建議

(一)加大法律法規政策宣傳力度。充分利用各種宣傳陣地、宣傳手段，如培訓、會議，微信、新聞、媒體等，擴大宣傳力度和覆蓋面，將政策法規、報建事項、審批流程等滲透到勘察、設計、施工、監理、業主等單位以及園區各部門和投融資平臺公司等，提高大眾知曉率、參與率，轉變思想觀念，提高認識，積極營造學法、懂法、依法辦事、重視審批和報建的良好氛圍。(二)項目前期做好前景分析和市場預測。投資需有計劃，項目需有潛力。項目前期應做好市場供求、發展前景、總投資額、占地規模、資金籌措、原料來源和經濟效益等預測與分析。項目投資規模應與企業自身融資能力、實際到位資金等相匹配。項目拿地要適中，不應片面追求過大面積，應合理適中考慮面積足夠使用便可，有充裕資金，再考慮擴大規模。切記貪多求大，將企業發展備用地考慮進來。項目開工有時限，辦理證件有期限。拿地后，開工應及時，證件應齊全，不應開工后才補“鏈條”手續。(三)及時編制上報《建筑設計方案和總平》，禁止先行建設行為。編制設計方案時，各項參數指標應滿足規劃設計指標，不能滿足的，應說明充分理由。項目建設前，應咨詢規劃主管部門，沒有編制《建筑設計方案和總平》的，應及時編制上報。建設過程中，建設內容發生改變的，應停止建設，立即申報方案調整和專家論證。相關部門應加大巡查檢查力度，發現建設內容和行為與《建筑設計方案和總平》不符的，應及時發放整改通知書，杜絕未批先建行為。(四)賦予園區規劃部門行使縣級規劃部門審批權限。將規劃審批權限賦予園區，有助于受理、初審、專審、規審、發證、驗收、檔案保存和調閱等，推進園區涉企投資備案、環保、規劃審批一體化、便利化。應同時賦予園區收費權限、聯合執法權限、處罰權限，還應給予相應人員、編制，成立相關股室、規劃測繪院、綜合執法隊、政策法規室、檔案室等，提高賦權后的承接能力和審批效率。規范審批事項、程序流程、內容范圍和辦事時限，接受上級部門指導監督，加強事中事后監管，確保權力運行順暢高效。(五)區別對待未批先建，合理處理后遺問題。未批先建原因層出不窮，或多或少參雜部分政府原因，應聯合多部門核實，勘定分析前因后果，區別對待。是企業自身原因造成，應由企業承擔，不應一味縱容，以免今后監管變得雜亂無序，難以有效管理，造成不良示范作用。如果是政府原因導致，在不違反現行法律法規前提下，符合園區規劃的，應盡可能免除或減輕處罰，不符合園區規劃的應責令自行拆除，限期改正。(六)依法依規解決歷史租地建設問題。解決租地問題，關鍵是解決農民的征地補償問題，應完善征地折遷及租地轉征補償方案，將地塊轉為國有建設用地。對地塊上建(構)筑物，依照園區控規和有關法律法規提出整改處理意見，影響園區規劃實施的，應拆除的責令拆除;符合規劃的予以保留的，應給予保留。核算征地成本，評估地上建(構)筑物價值，鼓勵企業參與土地出讓競拍活動，繳納意向競拍保證金。如原企業競拍成功，則補辦土地不動產權證，完善建筑設計方案和總平圖，補發規劃許可證和辦理竣工驗收備案等手續。如原企業競拍不成功，則由政府部門按核算的征地成本和評估價值給予補償。原企業得到補償后，仍可以向園區申請安排用地，參與土地招拍掛活動。(七)推進技術創新和加強監管。規劃審批和施工報建工作效率低下在于報建的技術水平低，需要根據現有的科技發展水平，為園區的報建工作提供更多的技術支持和保障。同時，還要對報建的工作進行必要的監管。具體改進如下:相關職能機關應積極推進辦公自動化，同時研發園區企業廠房建筑工程報建工作的軟件，讓企業能夠在網上進行在線報建，既節省大量的人力和物力，也節約了大量的紙張，報建業務人員節省了不少跑腿，報建審核更簡潔也更加規范化。對于自動化的進行不僅有利于園區的報建企業縮短報建時間，也有利于相關職能部門提高工作效率;進行必要的監管，對于報建的規范化要進行必要的監督和管理，對于職能機關報建的工作效率和進程也要進行必要的把控，切實提高報建的效率。(八)廣泛應用各種新技術。從當前的現狀來看，園區企業廠房建筑工程前期規劃審批和報建工作的整體水平并不高，其中有很大一部分原因就是由于技術水平偏低。在今后的工作中必須提高對技術的重視度，積極引進和應用現代新技術，特別是信息共享技術、智能辦公技術等，這樣不僅可以提高審批和報建工作的效率，同時也能節約更多的人力、物力，使工作的便捷性、科學性得以大幅提升。如將相關的計算機軟件應用于實際工作中，使報建工作能通過網絡在線完成，這樣既能確保工作效率，同時也能規范建筑工程前期報建申請與審批的流程，有利于提高報建工作的整體質量。

四、結語

項目從立項核準備案到竣工驗收和不動產權登記，大小事項共達100多項。審批環節之多、手續之繁雜，單規劃審批、工程報建就達30多項。審批慢長、耗時費力，審批部門變動;企業重視程度不夠，不積極不配合，對審批業務不熟悉等“審批難”、“報建難”的主觀、客觀原因存在，只要給予高度的重視，制定相應的解決策略，從根本上解決問題不是什么頑疾。

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作者:何煥輝 單位:廣西賀州旺高工業區