基于城市經營的地產開發探討

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一、城市經營的概念

城市經營指的是在市場經濟條件下,城市管理者政府把城市看做是市場經濟中不可或缺的一個重要主體"用經營企業的眼光,來發展城市"按照投人產出的思維,來經營城市"城市經營這一理念,最早源于十七世紀的法國,當時法國為了擴張軍力,而通過委托協議的方式,吸引私人投資者來參與城市軍港的建設"到了后來這一模式被逐漸推廣,而后又產生了債權模式、實體參與模式等眾多模式"我國的城市經營則起源于九十年代的大連,當時大連把城市自身看做一筆資產,通過利用自身資源優勢、政策優勢,提升了旅游產業,引來了大批資金"這一城市改革模式后來,被許多城市紛紛予以模仿"隨后,城市經營,成為政府管理城市的重要觀念"。

二、地產開發

地產開發指的是,房地產企業在依法獲得了土地使用權后,利用自身資源,來進行房屋建設和開發的過程"在工業化的浪潮中,我國城市化進程大步提升"隨著我國城市居民的不斷增多,我國的房地產行業得到了迅猛發展"為了滿足城市居民的剛性需求,迫切需要開發新的土地資源"這就是地產開發行業火爆的主要原因"嚴格意義上講,地產開發是城市建設的一個重要組成部分"地產開發是城市經營不可獲缺的一環"如何搞好房地產開發從而更有利于城市經營,這是政府面臨的重要挑戰"地產開發應統籌于城市經營中,地產開發的最終目的是為了城市的更好的發展和城市居民的更幸福美滿的生活"因而在地產開發的過程中,必須時刻從城市居民的生活,城市經營的角度來看問題,在開發過程中必須時刻牢記這個問題"統籌于城市經營中的地產開發,在城市建設的過程中必須確立幾個基本原則"牢牢把握這些原則是做好地產開發得重要保障"。

三、地產開發的原則

(一)合法性原則"地產開發的過程中,各個主體必須遵守國家相關的各項法律法規"政府要嚴格按照法律來招商,引入私人資本"房地產商更應明確自身地位"在法律框架下做好自己的工作"。

(二)三公原則"在城市經營的過程中,各項決策和措施都必須做到公開、公正、公平"在引進私人資本上要秉持公正原則,在決策過程中要秉持公開原則"在采取各種措施的過程要秉持公平原則"堅持三公原則是做好地產開發的重要保障"。(三)合規性原則"這主要值得是,在地產開發過程中,政府和房地產開發商等各個主體,必須遵守市場經濟自身發展的必然規律和城市經營建設的自身規律"在明確原則后,我們來探討一下,可以采取的措施"。

四、以城市經營的角度來開發房地產

城市經營是一個系統工程,房地產開發是這個系統工程中不可缺少的一環"在地產開發過程中,我們可以采取以下措施:

(一)政府要健全地產開發制度,地產開發有一整套流程,政府必須圍繞地產開發的每個環節,做好制度設計"使房地產商在每個環節,都能有法可依"。

(二)房地產商要轉變角色"房地產商是一個賺取自身利益為第一目標的企業,但它又不僅僅是企業"房地產商還是城市建設者"房地產商在地產開發過程中,必須做到經濟效益與社會效益的統一"近年來房地產商在分后割據地過程中,一味地粗放式的開發,而沒有真正考慮到社會效益"房地產商在城市化進程中獲得了巨大的經濟效益,但同時又損失了巨大社會效益"房地產商的聲譽隨著地產開發規模的擴大,而不斷惡化"這對于企業自身的長遠發展,極為不利"。

(三)各個主體要從城市經營這個大局出發,政府在地產開發過程中,要圍繞城市經營來布局,地產開發的直接目的是使城市在付出以后獲得回報,最終目的是要使城市居民生活的更幸福美滿"政府在招投標過程中一定要從這個角度出發選擇那些聲譽良好的房地產商"房地產商在開發地產的時候,也要有這方面的意識,不能只關注自身企業的發展,而忽視城市這個大企業的發展"。

(四)要創新模式,多種方式共同開發"城市經營有多種模式,城市管理者應大膽創新經營模式,通過更為有效地模式,實現地產開發更有效地推進"房地產商在與政府合作中也應注重方式方法"企業以何種方式參與,以何種方式進行地產開發"對于企業自身的經濟效益和社會效益都有直接的影響"城市經營是一件非常重要的系統工程,做好其中的地產開發是做好城市經營的關鍵"政府必須按照企業的眼光,用市場化的手段推進,從大局著手"房地產商在地產開發的過程中,也要始終明確自身定位"始終以一個城市建設者的身份來進行房地產開發"從城市經營的角度來探討地產開發是一個新課題,是一個需要深人研究的課題"在城市經營下,來進行地產開發"需要政府企業的努力,更需要學者進一步深人研究"。

本文作者：賀文強工作單位：重慶市機械工業第三設計研究院