物業經營論文：學校物業經營與監管綜述

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本文作者：黃林山工作單位：華中科技大學后勤集團綜合經營管理部

同時在“先”與“后”主次分清后，更應該提高學校閑置資產、土地、設施的再生效益，讓有限的資產在學校發展中發揮更大的作用。盤活資產存量與解決學校經費不足的關系高校校資產如何盤活確實是個難解的命題。在現在高校內部運行中，雖同屬國有資產，但資產的投資和使用上仍是封閉割據。有國家投資，有學校自籌投資，有院系及后勤產業投資。這種復雜的投資結構，造成了資產使用權的相對分離，使得局部很難調平校園資源的統一調配。有的為局部利益而自籌資金盲目投資，不僅造成了局部資源短缺，且偏離了部門職能的主題方向，造成了校園內租賃市場惡性競爭的態勢，引發了校園的不穩定因素。同時重復投資造成了資產閑置率高，校園租賃物業亂象突顯，不同層面出現亂辦、亂租、亂占、亂收費等現象。因此，從學校宏觀上講，應在學校國資部門的統籌下，對租賃物業實行集中歸口管理，避免多頭投資，多頭管理，產生并引發校園規劃和管理上的混亂；在盤活資產存量時，達到校園管理有序的效果；學校整體調控上解決局部性的經費缺口問題。

高校后勤產業租賃物業經營的方式

目前，我高校租賃物業分為校產業和學校后勤的兩個口徑，無論在哪個口徑，租賃物業管理上都存在共性和特點。因此，在租賃物業營運上要具備下列要素。（一）設立專職機構，實行專業化的管理。租賃物業的專職機構里，同時要以管財、管人、管秩序、監管四個方面為主體，細化各部門的職能分工，實行團隊作業。其機構和職能形式描述如下：（二）營運的模式，主要是分類和量化管理。分類主要實行劃片區管理，實行片區責任人制度。量化管理則是依照房屋的出租率和租金的回收率的百分比上量化標準。注：一、考核的合格率分為：優良、合格、不合格。

百分率為三類：即打分制滿分為100％

（一）投訴率高低：即打分制滿分為100％。（二）出租率和租金收回率高低：即打分制滿分為100％。（三）監督覆蓋率和投訴的處置率高低：即打分制滿分為100％。三、考核方式依照ISO9000的國標質量認證標準執行。（三）強化契約管理方式，履行合同約定通過租賃合同明確雙方的權利和義務。充分強調契約的法定嚴肅性，避免人治行為，形成所有權人與租戶之間的一種平等的法律關系。（四）強化監管職能，租賃物業管理監督是以一種雙刃劍，對內監管重點在管理人員為政清廉。對外監管則在租戶的守法經營，維護消費者的權益和利益上。三、高校租賃物業的政府協調與管理高校租賃物業管理涉及面廣，處理事項復雜。對校內而言，涵蓋了全校師生以及社會的各類消費群，對校外涉及政府職能部門的工商、公安、稅務、藥監、質檢、農業等各方面，因此，對租賃物業管理而言，我們必須從以下幾個方面入手：（一）常規管理。常規管理也是租賃物業的日常事務性的管理，常規管理通常要做到“三建”和“三準”?！叭ā保皇墙⒆赓U物業管理制度；二是建立契約關系，明確雙方權利和義務；三是建立租戶的信息檔案，建立交流的互動平臺?！叭郎省保皇呛戏ǖ慕洜I身份和國家規定證照的標準；二是契約規定的經營品項和品項的質量標準；三是租戶違規處置權的退場標準。（二）經營秩序管理。維護校園的穩定，建立良好的經營秩序是租賃物業經營要素，在經營秩序管理上我們要嚴把“三關”。即：一是學校大局關。應根據學校實際情況出發制定切實有效的管理方案和對策，在規范市場經營秩序的同時，認真規劃，做到建一個商業點要美化一片的經營思路，不能形成過份的商業化氣氛。二是商品經營布局關。在經營的穩定上，要做好租賃經營的布局和品項的規劃，圍繞著不同區域的消費群制定合理的商品布局，于此同時，要穩定不同的商戶，盡量避免商戶間的惡性競爭。三是市場秩序監管關，加強市場秩序的監管，維護市場經營的穩定，這是校園市場管理的關鍵環節。特別對于租賃市場的店容、店貌、占道經營等項上都要嚴格把關，只有這樣市場秩序才能穩，只有穩定，學校領導才會同意在校園內對租賃市場進行適度的開發。在校園市場秩序管理中，要從規范商戶的經營行為入手，在實行片區管理的基礎上，應建立市場物價、核價機制、公示價格機制，在政策范圍內做好市場的物價平抑工作，與此同時，在市場文明誠信建設、服務文明用語培訓，服務規范，公平交易，嚴格差一罰十，建立市場管理的紅、黃牌的警示制度等，加大創新管理力度，從全方位維護校園的經營秩序工作。（三）高校租賃物業的衛生管理。校園租賃物業市場的衛生與檢疫管理是關系到消費者身體飲食健康的關鍵環節，主要包括四個方面：1．食品的質量檢查。食品的衛生質量只要做到：肉類、禽類、豆制品等三索證制，即：索證、索票、索來源。2．堅持QS食品的標識入市銷售制。堅持食品銷售持證上柜和上崗。3．加強對經營戶食品加工作坊的場地延伸管理。對商戶銷售的食品實行三定。即：一是按政府要求對加工場所規定標準。二是按照食品加工的要求規定流程。三是根據食品衛生管理的要求定期現場檢查。4．現場物業的衛生管理。主要是對市場衛生的清掃，對衛生死角的清理，對地下排污的水溝進行經常性處理，營造良好的市場衛生環境。（四）高校租賃物業的安全管理。安全管理主要包括五個方面，一是全體商戶的安全教育培訓。二是安全設施設備的配置。三是定期性安全的檢查。四是安全的五防工作。五是租賃安全協議簽訂工作。（五）高校租賃物業的投訴與監管。高校租賃物業管理中含四類投訴。一是對市場管理投訴；二是對商品的價格投訴；三是消費者不滿的網絡投訴；四是電話投訴。這四類投訴若不處理好會在師生中形成較大的反響，給學校的服務保障管理工作造成很大的負面影響。因此，在處理這類投訴中要做到“三快”，一是快發現。形成全方位的不同層面的監管制。二是要快處理。回復要及時，不能處理的先聯系再回復，再答復。三是快督辦。做到一快、二處理、三督查，力求完善地處理好每次的投訴。在高校租賃物業管理中，還涉及管理上的諸多因素，全國各類高校因地方政府的政策、學校自身興辦租賃物業的規模大小不同，在租賃物業管理上存在著諸多的差異，因此要因校制宜，進行科學管理。