消防物業論文：當代高層住宅消防物業綜述

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本文作者：蔡偉達工作單位：福建省公安消防總隊

存在的主要問題

各責任主體消防管理職責落實不到位物業管理單位承擔著公共部位的消防設施管理、維護,對于安裝在居民家庭內的消防設施(火災探測器、噴頭等)由于工作時間錯時、人戶困難等原因,很難按時進行有效維護;街道、社區居委會由于缺乏消防專業人員,較少開展防火檢查、檢查時也很難發現火災隱患;作為居住小區消防監督管理機構的公安派出所,從職責、警力等方面很難對涉及改變消防設施使用功能的室內裝修進行監管。消防管理行為不規范物業管理單位對公共消防設施的管理大都停留在“防盜”的層面。有的物業管理單位為減少消防設施日常運行開支,隨意關停消防設備。有的物業管理單位為增加服務收入,在消防車道上設置車位并出租給業主使用、將地下室分隔成封閉的隔問出租給業主作倉庫等、將避難層、避難間改造為公共娛樂場所等。業王消防安全意識及維權意識低由于消防安全意識薄弱,許多業主使用大量可燃材料進行室內裝修,裝修過程中,普遍存在電氣線路及設備安裝不規范;私自改裝燃氣管線及設備等不安全行為;隨意拆除、封堵、遮蔽消防設施。大部分業主對物業服務的訴求停留在環境衛生打掃、公共照明保障、電梯服務、綠化養護等方面,而對消防設施的管理很少關注,不關心自身消防安全方面的權益。物業管理單位消防服務質量監管存在盲區服務質量的好壞,居民關注的重點集中在環境衛生是否臟亂差、失竊事件是否高發、治安事件是否頻發等方面,基本不關注消防設施是否完好。作為監管單位的公安派出所也主要從治安、防盜等方面考量物業管理單位管理水平。消防物業收費困難按照《物業管理條例》有關規定繳納專項維修資金的居住小區,如遇到消防設施的大修、中修和更新、改造,其費用可通過專項維修資金予以列支,而一些未設立專項維修資金的物業,其共用消防設施、器材維修經費就難以落實。

解決問題的對策

把好消防行政許可源頭關一些高層建筑未經消防設計、審核許可投入施工,存在很多先天隱患,開發商違法賣給業主,讓業主承擔整改火災隱患的法律后果。因此,必須要加大建筑工程消防許可的查處力度,杜絕未經消防審核、驗收的工程擅自投入使用。并日常監督管理中要嚴格將豎井、管道、屋面等隱蔽工程中的可燃物進行清理,嚴密封堵豎井、管道等縱向的部位,堵塞火災蔓延的渠道。規范物業管理單位消防管理行為物業管理單位的行政管理部門在市場準入、等級評比時應增加消防設施維護管理人員職業資格要求和人員數量要求,明確物業服務單位在物業管理區域內應承擔的責任:制定消防安全制度,落實消防安全措施,提供消防安全防范服務;開展消防安全宣傳和防火檢查,消除火災隱患;對共用消防設施、器材、疏散通道、安全出口、消防車通道進行維護管理。加強消防監督管理公安派出所對物業服務單位履行消防管理的職責應加強監督。依法定期督促物業服務單位履行消防安全管理職責;對設有自動消防設施的小區,在房產交付時,督促房產開發商、物業服務單位向業主發放裝修消防安全須知;幫助居民成立多種形式的互助組織,幫助制定滅火及應急疏散預案并組織社區居民開展逃生自救演練等。通過立法落實建筑消防設施維護、改造費用在地方性法規、規章中明確建筑消防設施正常運行、維護以及因中修、大修、改造、更新等經費的收取、管理、使用、審計,做到高層居住建筑消防設施的維護、改造經費有章可循、有法可依。