全面預算管理在物業企業的運用

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摘要：本文圍繞物業企業特點和全面預算管理理論，結合筆者多年物業公司財務管理工作實踐經驗，對全面預算管理在物業企業的應用背景、策略和預算編制、執行、調整、分析及考核等全過程進行了闡述，為物業企業實行全面預算管理、提高經營水平和市場競爭力提供了有益借鑒。

關鍵詞：全面預算管理；物業企業；應用

一、應用背景

隨著經濟社會發展、城市化進程加快和社會分工細化，專業的人做專業的事成為社會潮流和發展方向。在這一大背景下，經過近40年的發展，國內物業行業經歷了業態從無到有、服務內容從單一到多元、管理模式從粗放到專業的成長歷程，因其吸納就業能力強、城市管理貢獻大等特點和優勢，逐漸成為一大行業和國民經濟體系的重要組成部分。中國物業管理協會的《2018年全國物業管理行業發展報告》顯示，到2017年底全國物業服務企業總數為11.8萬家，在管面積約246.65億平方米，營業收入為6007.2億元。在經濟發達地區，物業企業發展勢頭更為強勁。其中物業企業數量最多的三個省份為廣東省、江蘇省和山東省，均超過7000家。總體而言，物業管理行業門檻較低、專業性相對偏弱，基本屬于輕資產、薄利潤、勞動密集型行業。隨著市場化發展和競爭加劇，物業管理企業要適應市場競爭、實現生存和發展，在提升服務質量、拓展外部市場的同時，采用全面預算管理方法加強經營管理是實現企業增盈創效、集約化發展的必然抓手。

二、全面預算管理簡介

全面預算管理，是企業結合外部市場、行業政策等形勢環境和自身實際，著眼發展戰略，以數量化和可執行為原則，按照閉環管理要求，使用專業的方法，對企業內部構成單位的各種財務及非財務資源進行分配、考核和控制，以便更有效地組織和協調企業日常生產經營活動，確保既定經營目標的順利實現。全面預算的作用主要體現在三個方面，一是統籌規劃、引導和控制企業經濟活動，使企業按照最經濟有效的方式運轉，及時發現問題，盡快采取措施，糾正不良偏差，達到經營預期目標；二是以企業目標為總方向，協同企業內部各個部門間各負其責、有序銜接；三是作為各單位的業績考核標準，與核算單位、責任人的業績表現有機結合，為獎勤罰懶、評估優劣提供依據。

三、預算編制

（一）編制原則。1.指導性：預算管理要與企業發展戰略相一致，年度預算與經營計劃目標契合。2.全員性：預算管理要覆蓋全員，每位員工都是預算的執行者。3.嚴肅性：預算一經確定，原則上不得調整；遇特殊情況調整時要履行嚴格的審批程序。4.“閉環管理”原則：實行全過程管理，包括編制、執行、檢查、分析、考核、評價等環節。5.效益優先原則：以企業利益最大化為目標，用于指導業務發展和相關經營活動。6.平衡穩健原則：以收定支，總量平衡，實事求是，不高估或低估，加強財務風險控制。7.“分級負責與歸口管理”原則：按照責、權、利對等原則，逐級細化責任指標并進行考核。（二）編制內容。預算內容包括企業所屬各單位，尤其各物業項目的業務預算、資本預算、籌資預算和財務預算，基本順序為先做業務預算，之后進行資本預算和籌資預算，最后再開展財務預算。1.業務預算。預算期內可能形成現金收付的經營活動，按照收入、成本和費用等財務管理要素分別進行預算。其中收入預算為預算期內提供各種勞務可能實現的收入，主要依據年度目標利潤，根據物業服務合同內容或實際提供服務預測收入結構；成本預算是指為實現服務收入而消費的人工成本、物料消耗等，預算依據簽訂合同約定或同行業成本標準；費用預算包括資產、經營、管理、財務、職工薪酬等方面的相關費用。政策性補貼、對外捐贈及其他營業外收支等，結合實際情況，按照國家政策，編制營業外收支預算。2.資本預算。即對將在預算期內開展的資本性投資活動開展的預算，主要包括固定資產投資預算、權益性資本投資預算和債權投資預算。其中，固定資產投資預算包含預算期內新建、續建、改建、擴建、更新固定資產進行資本投資的預算，應當在完成投資項目可行性研究的基礎上編制，具體反映固定資產投資的時間、規模、收益以及資金的具體籌措方式等。對于因固定資產處置所引起的現金流入流出，應列入資本預算。權益性資本投資預算要根據企業獲得集團公司批準的有關投資決策資料和年度權益性資本投資計劃編制。而由于轉讓權益性資本投資或者收取被投資單位分配的利潤（股利）導致的現金流入，要列入資本預算。3.籌資預算。為保證企業正常經營，預算期內需要新借入長短期借款、經批準發行的債券，同時公司需對原有借款或債券進行還本付息，需要按照經股東方批準的有關資金需求決策資料、發行債券審批文件、期初借款余額及利率等編制籌資預算。4.財務預算。圍繞業務預算，主要采用現金預算、預計資產負債表和預計利潤表等形式進行財務預算工作?，F金預算要按照現金流量表主要項目內容的形式編制，用以反映預算期內企業的現金收支及其結果，是其他預算中所有涉及現金收支的匯總，也是企業資金調控管理的主要依據。預計資產負債表一般根據預算期初企業實際資產負債表和業務預算、資本預算、籌資預算等材料編制。預計利潤表根據營業預算和成本、費用以及其他專項預算等有關材料編制而成，以反映預算執行單位在預算期內的利潤目標。編制財務預算要重點關注逾期債務、不良投資、不良債權、逾期擔保等問題的處置，按照審慎適度原則，合理預計資產減值準備。（三）編制方法。物業企業應按照股東單位所制定的預算編制規則、指標口徑、表格式樣等要求，一般以年度為周期，10月份左右開始圍繞下一年度經營計劃編制預算。預算編制方法可結合企業架構和管理模式，選擇采用“上下結合、分級編制、逐級匯總”等進行（本文以物業公司擁有多個物業服務項目為例）。1.自上而下：根據下一年度預算目標和預算政策，按照公司組織實施、分級歸口管理原則啟動預算編制工作。2.自下而上：各項目根據物業公司下達的預算編制通知，擬定本單位預算編制方案，梳理下年度各項重點工作計劃，結合自身情況制訂本單位年度財務預算。3.上下結合：各單位預算草案編制完畢后，首先由經營、人資、財務等職能部門進行審核、修訂、匯總，審核無異議后報送預算管理委員會審議，預算管理委員會評價各項預算的必要性、可行性以及存在的主要風險，對比預算草案與董事會下達的預算和經營目標，對差異進行詳細分析，最后確定通過，并下發實施。財務部門根據各單位預算草案匯總編制統一格式的財務預算并上報。對于無法預測的非常規預算項目，公司可根據本單位經營情況設置一定數額的預備費，但要嚴格使用管理。預算執行考核利潤一般不含預備費支出。

四、預算執行

預算執行要堅持剛性原則。預算確定后，一般以年度績效目標責任書的形式進行落實。同時，財務部門為加強預算執行管控，應建立專門臺賬，對各項目和各類費用的預算金額、實際發生數、進度、差異數、較上年同期對比情況等信息按月統計核算，對預算的執行情況、重大差異和問題及時監控、評估、上報，分析差異原因，開展跟蹤分析，編寫預算執行情況分析報告，為公司經營決策提供科學依據。常規成本預算費用由使用單位填制預算使用單并審批，報送財務部門審核。預備費使用由各單位填制預算使用單，報送財務部門初審，預備費由總經理審批，但不能超過年度預算預備費總額。預算外費用更要執行嚴格審批程序，按預備費流程審批后，上報董事長審批。五、預算調整年度預算制定、下達后原則上不得進行調整或變更。如果發生大的環境或邊界條件變動，如產業形勢、市場環境、政策法規、戰略目標等的重大調整，導致財務預算編制的基本前提不再成立，或者以上因素導致財務預算執行結果將發生重大偏差，使得原有預算不再具有指導意義，視情況進行相應變更或調整。預算調整要遵循必要且合理、企業利潤最大化等原則。由于經營管理的需要和其他不可預計因素的變化，可以結合實際對企業的經營收入、成本費用、利潤總額等重大項目預算目標進行增減變動。預算期內因新增業務內容導致預算增減的，也可納入預算調整范圍。一般預算調整在年中進行。六、預算考評為壓實經營責任，實現企業經營目標，預算管理應納入企業績效考核體系。一般以一個會計年度為預算考核期，公司對預算單位預算執行情況進行考評。預算考評既要對企業整體預算完成情況進行總結、分析和評價，還要重點對預算執行過程中出現的偏差進行追根溯源、舉一反三，為后續年度預算制定的科學性、嚴謹性積累實踐經驗。（一）考評原則。1.目標原則：以預算目標為依據，結合預算實際完成情況評價考核期業績。2.激勵原則：預算考評與薪酬管理制度相匹配，超額完成經營目標予以獎勵，無特殊原因而未完成經營目標則進行相應考核。3.例外原則：由于大的環境或邊界條件變動等原因導致預算不能執行的，應酌情予以適當處理。4.分級原則：按照績效分解層級結構和各自對應權責情況，逐級進行考核評價。（二）預算考核內容。預算單位的預算考核分數按照考核項目和內容確定，可采用完成百分比法?？己隧椖堪ㄎ飿I費收繳完成率、清欠完成率，非物業費收入占比、總成本費用占總收入比、人工成本占總收入比、綜合能耗成本占總收入比、應收賬款回款率等。預算考核時按各財務模塊（收入、成本費用、利潤）設置權重參數，按權重比例計算總體考核分數。財務模塊的具體考核權重由預算管理委員會根據實際情況確定。七、結束語我國已經步入中國特色社會主義新時代，隨著全面建成小康社會目標的實現和經濟社會持續健康發展，物業企業迎來了更為廣闊的市場空間。同時，物業企業要深入推進以全面預算管理為代表的科學管理理念和方法，加強管理、控制成本、防控風險、樹立品牌，努力實現更好更快發展。

參考文獻：

[1]王化成，佟巖，李勇.全面預算管理[M].北京：中國人民大學出版社，2004.

[2]李曉鵬.如何加強集團企業全面預算管理[J].現代經濟信息，2010（22）：167.

作者:劉靜偉 單位:河北旅投世紀物業發展有限公司