新農村物業管理模式與路徑

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摘要：城鎮化建設步伐不斷加快，其中標志性的成果便是社區化的農村建設。新農村建設加速了物業管理的完善，在加速農村城鎮化建設方面具有不可忽視的作用。論述了新農村物業管理的重要性，分析了新農村物業管理模式，總結了新農村物業管理的路徑。

關鍵詞：新農村；物業管理；建設

在農村社區化建設過程中，應及時完善相關的物業管理工作，這對建設和諧、環境優美的新農村，加速村民形成現代生活習慣等具有關鍵作用。然而，我國在建設新農村方面所投入的時間較為短暫，很多工作內容還需要進一步完善，物業管理工作也必須隨之進行優化。

1新農村物業管理的重要性

（1）物業管理在建設新農村方面具有積極作用。城鎮化建設會伴隨著生產、生活等方面的改變，出現眾多廢棄物，倘若未及時處理，必定會導致垃圾堆積，這不僅會對新農村的形象產生影響，還極易影響生態環境，甚至對地下水造成不可逆的污染，進而危害鄉村居民健康。將專業的物業管理模式應用于新農村，不但可以有效節約能源，同時能保護環境。（2）物業管理對維護農村社區治安有積極作用。雖然新農村建設能夠有效改善村民的生活條件，但相較于城市還存在較大問題，其中較為突出的問題便是社區治安[1]。（3）物業管理有助于農村居民形成現代生活習慣，提升生活品質，打造和諧新農村。農村中的居民大多長時間居住在農村，各門各戶分布零散，生活方式隨意，不文明習慣較多，例如亂丟垃圾、隨意傾倒污水等。而物業管理能夠在很大程度上推動村民形成現代化的生活習慣，例如不亂丟垃圾等，還能夠調解鄰里產生的糾紛。

2新農村物業管理模式

2.1物業公司與村委會合作管理模式。2.1.1適用區域。物業公司與村委會合作管理模式主要適用于不發達但急需專業物業管理的農村。這些農村經過長時間發展，形成了手工作坊、特色農業旅游等多樣化的經濟模式，因而這些農村的居民在生活中對物業服務的需求較大。但是對于農村居民而言，直接按照城市物業管理的標準進行收費缺乏合理性，與農村居民的實際期望并不匹配。2.1.2結構。組織結構主要包括村委會、服務商等。村委會通過招聘的方式聘請專業物業管理人員，或以競選的方式選出具有物業管理能力的工作人員，全方位執行社區內的一切物業管理工作，按照不同服務項目聘請不同的專業團隊。雙方需簽訂相應的合作協議，以確保合法權益，同時監督相關工作。2.1.3管理內容及成本特殊性。新農村物業需要提供與城市物業相似的服務內容，例如消防安全、社區安全、設施維護等，同時需要管理排水設備、農機、公共場所等，其中農機管理主要為集體農具維護，而對于公用盈利資源，則通過承包責任制進行管理及使用[2]。由于各項工作的成本存在差異，部分成本回收可由村委會錄用的專業人員依據規定的成本比例進行收取，其余成本由村委會的經費及村鎮營業效益進行補貼。2.2物業管理機構模式。2.2.1適用區域。在物業管理機構模式中，主要由專業化的物業管理公司提供相關服務，這是國內城市社區較為常見的管理模式，其實際上是由社區業委會通過公開招標的方式選擇物業管理公司，將相關工作交由專業的物業公司代為管理社區事務。而物業管理機構模式僅能應用于經濟發展較為發達的農村，并且主要集中于平房拆除后搬進樓房的新農村。這些農村的居民收入水平較高、物質生活較豐富，并且大多位于城市近郊，部分居民的受教育程度也相對較高，能夠明確農村與城市之間存在的差距，因而擴大了農村居民對物業服務的需求，并且其收入可以承擔物業公司的費用。由于這些農村與市區的距離較近，城市的設施以及道路能夠延伸至這類農村中，所以這類農村對物業管理表現出了強烈的需求。2.2.2結構及運行機制。物業管理機構模式主要包含物業管理機構、業委會以及社區村民3部分。物業管理機構在業委會舉辦的招標會中獲得管理新農村的機會并簽訂相關協議，按照農村居民的需求以及相關服務標準，為新農村提供所有物業服務項目。2.2.3管理模式的溝通及協調。在物業管理機構模式中，業委會至關重要。業委會介于物業管理機構與農村居民之間，是二者的橋梁。業委會的主要工作是統計和管理村民住宅區并開展相關調查，確定農村居民對服務的需求、內容以及標準。物業管理機構通過簽訂合同，依據村民的需求以及意愿開展管理工作，結合新農村的真實狀況，編制與之適應的物業管理方案，為農村居民提供保潔、綠化服務，創建安全、優美、舒適的社區環境。2.3以村民、村委會為主的物業管理模式。2.3.1適用區域。以村民、村委會為主的物業管理模式適合發展中的新農村，因為村民收入水平較低，若完全引入物業管理機構進行管理較難實現。2.3.2結構。以村民、村委會為主的物業管理模式主要由村委會為主導成立管委會，負責人可以是村長，也可以推選具有相關能力并獲得村民信任的人。該模式設保潔處、安全處、水電工等部門和職位，通過選舉的方式確定相應的負責人，對當地人力資源進行有效整合。將村委會聘請的本地人員改編成物業員工，開展相應的崗前培訓及管理學習，方便有序開展管理工作，村委會干部則是物業管理機構管理層人員。2.3.3模式成本及收費制度?；痉召M主要來源于單項物業管理收費，人工費則來自于上級部門撥付的財政資金，大部分情況下可由政府補助。村委會利用自組物業能夠減少由物業管理機構管理所需費用，減輕了社區居民的經濟壓力，方便了農村居民的生活。由村委會成立的物業組織，成本以人員工資為主。2.3.4管理模式的績效評價。物業管理工作通常在物業管理過程中進行考評。針對各項工作，面對面地與居民進行溝通，以此開展相關工作及對服務實施績效評價。

3新農村物業管理路徑

3.1強化物業管理服務人員的服務意識。在建設新農村過程中誕生出的物業管理機構，其服務人員素質較低，未接受相關的專業培訓，反應能力有所欠缺。在實際的物業管理中經常會出現一些問題，必須進行現場處置，因而對管理人員的業務能力及水平有非常高的要求。為了在競爭中占據競爭地位，物業管理機構需要不斷強化服務人員的整體素質與能力，增強服務意識。定期對工作人員進行培訓，強化服務人員對突發事件的處理能力，保證服務質量，努力提高新農村居民的滿意度，建立良好的形象。3.2加強溝通，降低工作難度。新常態下新農村物業管理機構需在短時間內建立客服中心，處理村民的投訴，通過深入調查分析居民的潛在需求，盡可能為部分農村居民提供專項物業和特殊化服務。雖然部分農村居民能夠改變原有的不良農村生活習慣，但多數人長時間形成的習慣及思想會給物業管理造成阻礙。為此，在新農村物業管理工作中，物業管理機構的相關工作人員應充分了解村民的基本情況，與村民開展及時有效的溝通，使村民轉變思想，積極融入全新的生活模式中。在新農村營造高品位、講文明的氛圍，可以在一定程度上降低物業管理工作的難度，確保管理工作有序進行。3.3落實安全管理模式，維護新農村秩序。安全管理是保障新農村活動有序開展的基礎。針對現階段復雜的社會治安狀況，強化新農村的安全性成為物業管理的重要工作。因此在管理時物業管理機構必須做到以下幾點。一是明確職責，落實責任制。編制針對性的安全管理方案，在新農村的出入口安排安保人員，實行全天候安全防衛。二是應用智能安防設備。目前常用的人防方式已無法滿足安防工作的需求，應結合具體情況安裝智能閘門、監控、電子巡更系統等，保證設備正常運行，強化安全防控能力。三是安排突發事件演練。物業管理機構必須了解當地的地質情況、氣候環境等，熟悉常用的應對措施。四是物業管理機構需登記流動人口的基本信息，對于新農村居民以及流動人口的情況進行全面了解，消除不安全因素。五是強化農村糾紛的排查處理工作，最大限度地減少矛盾。對于已出現的糾紛，應妥善處理，切實維護居民的安全，提升居民滿意度。

4結束語

在新農村完善物業管理工作，可有效推進新農村的建設進程，在農村城鎮化發展過程中具有不可或缺的作用。隨著農村社區由初期逐漸過渡到高級階段，物業管理工作的內外環境出現了巨大改變，因此需高度關注并強化物業管理工作，推動相關工作及服務的進一步完善。

參考文獻：

［1］戰博.物業管理進鄉村城鄉融合繪美景———南岸區首家鄉村物業管理服務公司誕生記［J］.農家科技，2020（7）：7-9.

［2］房亮.物業管理轉型升級形勢下物業管理專業人才培養的思考———以江蘇城鄉建設職業學院為例［J］.現代農村科技，2018（1）：73-74.

作者:高見 單位:河南質量工程職業學院