業主自治與和諧社會研究論文

導語：業主自治與和諧社會研究論文一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

內容摘要：業主自治是物業管理的基礎，在業主實行自治的過程中，如何調動全體業主的參與積極性、制定科學的業主公約是很關鍵的，同時正確處理業主委員會和居民委員會的關系也是至關重要的。

關鍵詞：業主自治業主委員會居民委員會

theStationofOwner''''sSelf-governmentinBuildingHarmoniousSociety

Abstract:Owner''''sself-governmentisthefoundationofcommunityrunning.Inthecourseofowner''''sself-government,howtomobilizealltheowners''''participatingenthusiasmandenactreasonableownerpactarecrucible.Atthesametime,dealingwiththerelationbetweenownercommitteeanddwellcommitteeisalsovital.

Keywords:owner''''sself-governmentownercommitteedwellcommittee

隨著城市開發進程的推進,住宅已成為我國大部分城市最主要的房地產項目，以高層建筑和多層建筑為主的住宅小區大量出現,使得物業管理業得到了較快的發展，并隨之引進和推廣了物業管理體制。然而我們也應注意到，物業管理企業與業主的糾紛也呈逐年上升的趨勢,這使我們不得不重新反思業主的權利和物業管理企業利益之間的關系。新世紀的今天不僅是房地產和物業管理發展的黃金時期，更是中國發展的關鍵時期,為了促進我國經濟社會的健康發展，我黨提出了整合社會、“構建社會主義和諧社會”這一新理念。順應這一新的發展目標，充分發揮業主自治，是解決當前物業管理工作中許多問題的重要途徑。

一、業主自治是物業管理的基礎

建筑物的區分所有權的產生和廣大居民社區自治意識的覺醒產生了現在的物業管理制度。所有權是絕對性的權利,它排除了非所有權人對物的干預。無論物業管理企業還是政府都無權干預所有權人對房屋的處分,但是其他共有所有權人卻有權干預業主對房屋共用部分的處分,而這種干預也只能要求該業主不得損害其他業主的利益。因此涉及共有部分或共用部分而產生的物業管理問題只有業主才有最終的發言權,而物業管理企業只能在業主的授權范圍內開展服務活動。所以物業管理的基礎是業主自治。

社區的自治可能最主要體現在物業管理的自治上。社區是城市生活的最小單位,由于土地供給矛盾,大量多層和高層住宅出現,這些居民自然結成一個社區,同時城市規劃設計水平提高,社區購物、教育、休閑等服務設施比較齊全,使居住區相對獨立;再者商業化房地產開發使業主均是無傳統單位管理的社區人,大家居住在一起結成共同體。這些業主和居民相互地位平等,而平等的民事主體處理共同事務只能遵循民法上意思自治原則,平等協商解決矛盾,而業主自治就是社區自治最好的表現形式。所以建筑物的區分所有權的產生和廣大居民社區自治意識的覺醒才產生了現在的物業管理制度。

所有權是絕對性的權利,它排除了非所有權人對物的干預。無論物業管理企業還是政府都無權干預所有權人對房屋的處分,但是其他共有所有權人卻有權干預業主對房屋共用部分的處分,而這種干預也只能要求該業主不得損害其他業主的利益。因此涉及共有部分或共用部分而產生的物業管理問題只有業主才有最終的發言權,而物業管理企業只能在業主的授權范圍內開展服務活動。所以物業管理的基礎是業主自治。

在我國目前業主自治的情況并不樂觀，主要表現有兩個方面：一、業主公約約定不合理，執行性差；二、業主參與意識不強，權利觀念淡薄，搭便車現象嚴重。

第一、業主公約是全體業主（區分所有權人）在平等協商和意思自治基礎上形成的共同意思表示。它經過了充分協商,各種業主利益妥協形成最后決議文本,由全體業主簽署或加入。它是所有業主之間非單純性債權性質的契約,它是眾多業主之間的社會化契約,它是業主之間權利義務的基本規定,是自治團體的最高規則,也可稱小區的“小憲法”。業主公約的主要內容關系到該物業管理區域內全體業主利益的基本事項,涉及物業區域共用、共有部分使用、共同事務的管理、代表機構的選舉方式和權限。它對所有加入或簽署的業主具有法律約束力。但目前絕大部分的公約幾乎都存在著口號性條文多約束力不強，違約責任約定不明。業主自治的依據不足還能奢談什么有效自治呢？

其實這一問題不難解決，訂立公約時咨詢法律專業人員，使公約具有較強的操作性，同時業主們讓渡一部分公共權利，把追究違約責任的這部分權利委托給物業管理公司行使，業主們這需就物業管理公司的管理結果進行監督即可。{1}因為物業管理是一項專業性極強的事務，它需要專業的服務人——物業管理服務企業。物業管理,從房屋上看,管理主要是維護、修繕;從社區角度上說,管理主要是保潔、保安、綠化;從共同居住秩序上說,管理主要是防止個別業主或租戶對共用部分的損害和對全體業主利益的損害。前兩點基本是服務,第三點才是管理公共事務,而物業管理的目的是提升業主的居住品質,保護業主的物業財產價值。物業管理的性質是業主將自己對物業一部分的處分權委托給物業管理企業,讓物業管理企業服務業主,提高對物業利用的效益。物業管理權純粹是私法上的權利,其本質是業主自治權利的延伸。因為一個居住區內有眾多業主,如果業主采取自我約束或自律管理的方式,雖然可行,但非常不經濟,不符合市場經濟和社會分工細化的潮流,不能得到最大效益。因此即使物業管理公司行使一些類似于行政管理的“權力”,實際上這種“管理權”仍然源于全體業主或業主委員會的授權和同意,是業主委員會授權物業管理企業代表全體業主維護整體利益和物業的利用秩序。物業管理企業與業主委員會簽訂的物業管理服務合同從本質上說是一種委托合同。

第二、造成業主參與意識不強，權利觀念淡薄，搭便車現象嚴重的原因有很多，其中物業管理條例設置的自治的門檻太高、自治的成本高昂是主要原因。比如召開業主大會的兩個二分之一重大事項的三分之二的規定足以嚇退絕大部分想召集大會的普通業主。在那些動輒幾百戶居住數千人的小區，召集這些業主本身就是一個浩大的工程，需要動用大量的人力和物力，這是一般業主能力所不及的。這一問題的解決需要政府和居委會的幫助，由有關部門給予必要的指導，同時完善立法，降低業主行使權利的成本，借助科學的手段比如電子簽到網上投票等多樣化的途徑行使權利。{2}

二、正確處理業主委員會與居民委員會的關系

1、居委會

1982年憲法首次以根本大法的形式明確了居委會的性質任務和作用。1989年《中華人民共和國城市居民委員會組織法》（以下簡稱《居委會組織法》）取代原《條例》，其內容較之《條例》更具體。盡管在法律地位上居委會的存在取得了合理性，但是隨著時代的發展，居委會卻面臨著向何處去的問題。

在現行憲法和法律上，居委會不屬于一級政權機關，對居民不直接行使國家權力，而是居民自我管理、自我教育、自我服務的群眾性自治組織。居委會的自治權不屬于國家權力的范疇，而是憲法所保障的城市居委會處理本居住區居民自治事務所必需的權利。居委會作為社會基層的自治組織有對本居住區的社會性事務進行自我管理的權利。

據《居委會組織法》第三條、第四條、第五條之規定。居委會經辦事務可分為：委托事務和自身固有事務。委托事務包括兩方面：一是必要事務，例如，人民代表選舉，人口普查，管制刑事罪犯等。二是選擇事務，由居委會根據財力物力協助政府交辦的事項。自身固有事務也可分為兩大部分；一是辦理與當地人民群眾福利有關的社會事務；另一方面即按法律規定的自治團體應有的事務。

按《居委會組織法》，基層政權及其派出機關對居委會的工作指導、支持、幫助；居委會協助前者工作。但在現實中二者之間卻是主要呈現指揮、領導、命令和服從的關系。此外警署、房管所、環衛所及某些企業也通過街鎮給居委會“布置”任務。甚至在很多居委會干部和街道的思想上，認為兩者之間的關系就是事實上的“領導與被領導”關系。

從居委會干部的產生來看，一般由街道物色人選，居民選舉更多時候只是走一形式，甚至完全不用選舉的形式，直接指定。居民的選舉權實際上被架空了。

2、業委會

在此我們首先對業主委員會的概念進行一下界定。所謂業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性自治組織。業主委員會的權利基礎是業主對物業的所有權，業主委員會代表物業的業主對與該物業有關的一切有關事項擁有決定權。業主委員會雖依法成立，有一定的組織機構和財產。但不具備法人資格?？墒菢I主委員會可以用自己的名義獨立提起訴訟或應訴，在民事訴訟中屬于我國民事訴訟法第49條規定的"其它組織"一類。它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。根據政策規定：居住小區已交付使用并且入住率達到50％以上時，應當在該居住小區開發建設單位、居住小區所在地的區、縣房屋土地管理機關指導下建立物業管理委員會（業主委員會）。業主管理委員會的產生，一般是以業主代表大會的方式選舉產生，并定期換屆選舉，委員可連選連任。

業主委員會是溝通業主和物業管理公司的橋梁，代表和維護著房地產產權人、使用人的合法權益。它在相關機構的指導下負責制定業主委員會章程，選擇物業管理企業，監督居住小區物業管理工作的實施，對物業管理企業進行檢查和監督，協助物業管理企業進行管理工作?？梢哉f，業主委員會是整合廣大業主的共同意愿，維護廣大業主合法權益的有效組織形式。它的存在有利于明確業主與物業管理公司之間的責、權、利關系；有利于促進形成物業管理市場競爭機制，在物業管理市場中發揮著重大作用。并且，隨著國內物業管理法律法規體系的完善，業主委員會的法律地位將會得到更加明確的保障。

3、二者關系

從居委會來看，法律賦予其工作內容有七項：進行法律政策宣傳、對居民履行義務和愛護公共財產教育和開展精神文明建設活動；辦理居民的公共事務和公益事業；維護居民合法權益、向政府或派出機關反映居民意見要求和提出建議；調解民間糾紛；協助維護社會治安；協助政府或派出機關做好公共衛生、計劃生育、優撫救濟和青少年教育；以及開展社區服務內容等。

對這七項工作進行分類，可以發現它們并非都是自治事務而是包括行政工作、社會工作和自治事項三大類，其中行政事務占據了居委會工作的主要方面。對此，如果居委會沒有行政能力和行政功能，或者說居委會確是居民自治組織的話是難以承受和完成的。

相形之下業委會工作主要集中于業主自治事務。其中包括代表全體業主與業主大會選聘的物業管理企業交涉和簽訂合同，了解業主和物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行合同，監督業主公約的實施，召集業主大會并報告物業管理實施情況，以及配合公安機關搞好社區內治安等工作。

從工作優劣的監督來看，作為一個自治組織必然受法律法規、政府部門以及權力機構的監督制約。如業委會受《條例》的約束和政府主管部門以及業主大會的監督，如發生違法行為，業主大會和政府部門可據《條例》追究業委會的法律責任。然而類似約束《居委會法》的條款里找不到，可見的是居委會工作經費和生活補貼由政府規定并撥付，居委會辦公用房由當地政府統籌解決。{3}

由于1990年法律制定時全國尚未形成業主群體，《居委會法》未涉及居委會與業委會關系，然而在《條例》里十分清楚地闡述了二者的法律關系，即業委會應當積極配合居委會，支持其開展工作并接受指導和監督。但《物業管理條例》只規定業主大會和業主委員會要配合公安機關，要配合居民委員會，并且受其指導和監督，而沒有規定要配合其他政府機關，也沒有規定居民委員會應該承擔什么法律義務與業主大會和業主委員會協調自己的工作。因此，這些規定其實是片面的。業主委員會作為業主基于物業產權的自主治理組織，居委會作為居民公共事務的自主治理組織，雖然其權利基礎有差異，但具體職能方面的確有很多重復。如何協調兩者之間的關系，事關城市社區治理能否順利發展，需要公民在實踐中繼續探索和積累經驗，也需要全國人大及其常委會進一步修改和完善并制定基層群眾自治的相關法律。

4、建議

為此，重新確立居委會和業委會的法律地位，合理協調二者的關系成為當務之急：

第一，明確居委會的性質和職能。居委會對社區具有行政和自治雙重功能，對業主自治組織發揮監督和制約作用，但不能與業主自治組織相混淆。

第二，改革居委會體制，精簡人員、減少事務?，F由居委會承擔的工作中，可以交由業主委員會和社會組織的事務，應盡可能地轉讓給他們。

第三，業委會在業委會選舉等重大事項上應主動接受居委會的監督。目前越來越多的居民成為房屋所有權人，而這些業主在基層民主建設中將發揮越來越重要的作用。但由于種種原因，相當數量的小區業主與物業管理公司矛盾尖銳，甚至在業主內部也存在利益訴求差別較大的不同“派別”，普通業主對選舉籌備者缺乏基本的信任，導致業委會的選舉進程困難重重，且缺乏有效的監督。而做為傳統居民自治組織的居委會則由于長期從事基層工作，且具有半官方的背景，在推進并監督業委會選舉方面具有天然的優勢。

三、結論

我們國家正處于政治經濟體制改革的階段，在這個過程中會出現很多新鮮事物，當然這些新事物中也有些會帶來負面效應，但不應因為有一些缺點與負面影響就否定甚至拒絕這些新事物。任何事物的發展與完善都需要一個過程，也就是說，完美東西的出現是以代價的付出為前提的。社會的發展與進步都是要付出代價，作出犧牲的。物業管理這個行業的發展也不例外。業主的自律、業主委員會充分發揮自己的作用、物業公司的高質量服務與管理以及主管部門的有效依法行政等目標的實現都是一個過程，在這個過程中是要交一定的學費的，付出一定代價的，我們所能做的只是如何把這個代價最小化。

{1}賴淑華、朱文進主編：《小區物業管理制度與業主手冊》，廣東經濟出版社，2005年版，第102頁。

{2}許海峰主編：《物業管理》，人民法院出版社，2004年版，第89頁。

{3}王中秋編著：《住宅小區業主熱點問題解答》，中國計量出版社，2003年版，第36頁。