個人投資性住宅稅收風險

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投資性住房最基本的特征是購買第二套（含第二套）以上非改善型住房。稅收風險也叫涉稅風險，是指納稅人在涉稅活動中損失、不利的可能性，以及在涉稅活動中由于內部條件或外部環境而導致財稅目標的不確定性。國務院決定自2010年1月1日起“個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施”。這說明政府通過營業稅的調整來遏制炒房投機的信號已經明確無誤，通過加大對二手房市場上的稅收力度，控制售房者獲利空間，并向一手房市場傳遞遏制房地產市場投資，從而實現降低房地產市場的交易價格。對于投資者來說，全面了解住房稅收政策，防范投資性住房稅收風險就顯得尤為重要。

一、個人住房交易的征稅規定

個人住房交易中買賣雙方都發生了納稅義務，買賣雙方應分別就自己的（買賣）行為按如下規定申報納稅：

（一）個人將購買不足5年的普通住房對外銷售應繳的稅（費）1.房產轉讓方（以下簡稱賣方）：①營業稅=（銷售收入-購買房屋的價款）×5%；②城市維護建設稅=實際繳納的營業稅額×7%(納稅人在市區稅率為7%，縣城、鎮稅率為5%，不在市區、縣城、鎮的稅率為1%，下同)；③教育費附加=實際繳納的營業稅額×3%；④個人銷售住房暫免征收印花稅；⑤個人銷售住房暫免征收土地增值稅；⑥個人所得稅=應納稅所得額×20%；應納稅所得額=銷售收入-房屋原值-轉讓房屋過程中繳納的稅金-合理費用。2.房產承受方（以下簡稱買方）：①契稅=購買價×1.5%；②印花稅：按房屋產權證、土地使用證貼花，每件貼花5元。

（二）個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售應繳的稅（費）1.賣方：①免征營業稅；②城市維護建設稅、教育費附加隨營業稅免征；③個人銷售住房暫免征收印花稅；④個人銷售住房暫免征收土地增值稅；⑤個人所得稅=應納稅所得額×20%，個人轉讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。2.買方：①契稅=購買價×1.5%；②印花稅：按房屋產權證、土地使用證貼花，每件貼花5元。

（三）個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售應繳的稅（費）1.賣方：①營業稅=銷售收入×5%；②城市維護建設稅=實際繳納的營業稅額×7%；③教育費附加=實際繳納的營業稅額×3%；④個人銷售住房暫免征收印花稅；⑤個人銷售住房暫免征收土地增值稅；⑥個人所得稅=應納稅所得額×20%。2.買方：①契稅=購買價×3%；②印花稅：按房屋產權證、土地使用證貼花，每件貼花5元。（四）個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售應繳的稅（費）1.賣方：①營業稅=（銷售收入-購買房屋的價款）×5%；②城市維護建設稅=實際繳納的營業稅額×7%；③教育費附加=實際繳納的營業稅×3%；④個人銷售住房暫免征收印花稅；⑤個人銷售住房暫免征收土地增值稅；⑥個人所得稅=應納稅所得額×20%，個人轉讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。2.買方：①契稅=購買價×3%；②印花稅：按房屋產權證、土地使用證貼花，每件貼花5元。個人轉讓住房除按上述分稅種計算繳納各種稅費外，還可選擇綜合征收率計證方式，即個人轉讓住宅房屋統一按6.5%的綜合征收率征稅，其中營業稅5%，城市維護建設稅0.35%，教育費附加0.15%，個人所得稅1%（廣西壯族自治區地方稅務局桂地稅發[2008]164號）。

二、個人投資性住房的稅收風險

（一）稅收政策改變導致的風險

1.稅收政策是國家制定的指導稅收分配活動和處理各種稅收分配關系的基本方針和準則，稅收法規是稅收政策的法律形式和集中體現。國家的稅收政策在不同的時期和不同的稅收法律制度中有不同的表現形式和內容。正因為稅收政策是不斷變化的，同一稅收政策在不同的時期法律效用不一樣，所以納稅人就有可能沒有及時掌握新的稅收法規而導致稅務法規濫用或錯用，從而帶來稅收風險。

2.國家財政部、國家稅務總局關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知（財稅[2009]157號）規定：“自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅，個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅?！?010年營業稅免征年限由此前的2年重新恢復到5年，這已是自2005年開征此項稅費至今五年之內的第四次調整。如一套總價現100萬元，當初購買價80萬元，如果是普通住房，購買未滿2年的不受政策改變的影響，3-5年內的住房將比此前多繳納13000元（綜合征收率:6.5%）,超過5年的不征收稅費。如果是非普通住房，則未滿2年的按全額征收政策不變，3-5年內由原本差額征收13000元增至65000元，增加了52000元的稅收，超過5年的按差額征收13000元。營業稅政策對于非普通住房的征收力度相當大，尤其是政策改變后，3-5年非普通住房繳納稅收最多。

3.個人銷售住房，無論是普通住房還是非普通住房，都暫免征收印花稅和土地增值稅。這是一項稅收優惠政策。但任何的稅收優惠都會有一個時間范圍。目前對個人轉讓門面、車庫、商鋪等非住房印花稅按合同所載金額×0.05%；土地增值稅按30%-60%的四級超率累進稅率計算繳納，對不能取得評估價格，又不能提供購房發票的，按銷售價格核定征收。

（二）稅務行政執法導致的風險

1.隨著我國國民經濟的發展和國家財政支出的不斷增長，國家對稅收檢查和處罰的力度不斷加強。從國家稅務總局到地方各級稅務機關，都不斷出臺新的規范稅務檢查工作的文件和政策，這就意味著納稅人在規范納稅操作方面的工作必須相應加強。

2.我國目前稅務行政執法主體多元，主要包括財政、國稅、地稅等多個政府部門，各部門之間在稅務行政執法上常常重疊，且稅務執法部門擁有較大的自由裁量權，只要稅法未明確的行為，稅務機關就有權根據自身判斷認定是否為應納稅行為。個人在轉讓住房時，普通住房與非普通住房的界定；成交價格的核實；家庭唯一生活用房界定；住房購（銷）發票的有無；分稅種計征或者綜合征收率計征方式的選擇等等，都有可能與稅務執法機關存在不一致，從而給納稅人造成稅收風險。

3.稅務行政執法人員素質參差不齊和其他因素影響，稅收政策執行偏差的可能性是客觀存在的。

（三）可能出臺的新稅收政策導致的風險

1《.國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發[2010]4號）第二條第4款指出：“繼續實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房，首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。同時，要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理節約的住房消費觀念?！?/p>

2.中共中央政治局委員、上海市委書記俞正聲在聽取上海市政協十一屆三次會議的大會發言后，談及自己所思慮的問題之一，就是住房問題。他說“：這個住房解決難點是在這里，不是說公共租賃房和解決經濟適用房，這不是難點，難點是下決心，上海不歡迎投資性住房。我們是不是采取有效的經濟政策來遏制?！?/p>

3.物業稅的身影忽近忽遠，倏明倏暗。(1)著名經濟學家樊綱認為“：物業稅是房價的穩定器，能夠起到打擊投機的作用?！?2)北京市人大代表，SOHO中國董事長潘石屹表示：“如果要抑制房價，降低空置率，提高房屋使用效率，出臺物業稅是有效辦法之一?！?3)著名經濟評論人葉檀斷言“：物業稅推出之時就是房地產暴跌之日。原因在于，物業稅使投資房地產成為高昂的風險投資———當投資者等著收獲房地產紅利的時候，發現最大的一塊紅利被政府以物業稅的形式拿走。為了降低物業持有成本、盡快收回紅利，投資者唯一的辦法就是拋售物業，但他會發現所有的房地產投資者擁有同樣的想法，結果只有一個，投資者根本無法在市場上套現，能夠收回成本已經是上上大吉?！北M快開征物業稅，不僅增加住房的保有成本，有助于活躍二手房市場，緩解新增住房市場的壓力，而且能夠改變住房購買者對未來的預期，抑制超前消費，減緩房價上漲的勢頭。不僅如此，它還為地方政府提供新的稅收增長點，調動地方政府的積極性，利于中央宏觀調控政策的貫徹落實。

三、個人投資性住房稅收風險的防范

（一）樹立稅收風險防范意識

1.全面了解，熟悉稅收法規政策，及時掌握稅收政策的變化，必要時加強與中介組織的合作。稅收問題先天具有的專業性、復雜性和實效性使得個人僅憑自己的力量往往很難應付，非稅務專家個人往往不能全面地掌握業務涉及的稅收政策，又不方便直接與稅務執法人員溝通，尋找一個專注于稅收政策研究與咨詢的中介組織就顯得十分必要。

2.依法誠信納稅，要按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其《實施細則》規定，按時申報，足額繳納稅款，以納稅健康之身進行經濟活動。3.在簽定房屋轉讓合同時，要明確雙方的納稅義務，防止當事人轉嫁稅務風險，對合同條款要認真推敲，防止發生涉稅歧義和誤解，盡量分散稅務風險。

（二）營造良好的稅收征納關系在現代市場經濟條件下，稅收具有財政收入職能和經濟調控職能。政府為了鼓勵納稅人按自己的意圖行事，已經把實施稅收差別政策作為調整產業結構，擴大就業機會，刺激國民經濟增長的重要手段。制定不同類型的且具有相當大的彈性空間的稅收政策，而且由于各地具體的稅收征管方式不同，稅務執法機關擁有較大的自由裁量權。因此，納稅人要注重對稅務機關工作程序的了解，加強聯系和溝通，爭取在稅收法規政策的理解上與稅務機關取得一致。

（三）審慎投資只要有市場經濟，就有房產投機，房產投機和炒股一樣，是合法的經濟活動。但炒房和炒股不同的是，股票就是個數字，不是物品，人們炒股除了浪費人力資源外，不會浪費其他有形資源。房產則不同，如果社會上過多的人炒房，房屋的空置率就會提高，就會對土地資源、建材、能源等造成了極大的浪費，降低了總體經濟發展效率。房地產市場是市場，住房是商品，但它是特殊商品，它的市場是區域市場，不像黃金、股票跨國都可以交易。而且住房這個商品有特殊的功能，雖然也有投資、儲蓄的功能，但根本的功能是居住。