經濟適用房綜合調研分析論文

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3月上旬，建設部、國家計委和國土資源部聯合發出緊急通知，對北京、江蘇、浙江、陜西等11個省市的經濟適用住房建設及管理情況進行“綜合調研”。

據有關部門人士透露，此次對經濟適用房的調研內容涵蓋經濟適用住房建設各個方面，其中包括：1998年以來土地供應情況；涉及的行政事業性收費減免情況；價格監管情況，包括價格申報。及審核程序；購買對象申請、審核程序及執行情況；房屋產品控制標準及執行情況；建設項目監管情況，包括招投標管理，土地使用情況及物業管理情況；對違規行為的查處情況，包括對違規開發、炒買炒賣、不符合購買條件而購買等違規行為的監管及查處情況；房屋質量管理及售后服務情況。此次調查的結果將向高層匯報，并將直接影響到日后的經濟適用房政策的具體走向。

這一消息不啻于一顆深水炸彈，對于經濟適用房開發商和客戶都有重大影響，加上不久前有關經濟適用房被叫停的不實傳聞，經濟適用房又成為大家的關注目標。日前，本報記者采訪了有關人士，就一些頗受關注的話題進行了探討。

“調研”折射經濟適用房四大痼疾

自打有了經濟適用房，很多難以承受商品房價格的工薪家庭實現了買房的愿望，經濟適用房對北京人居工程的推進有著舉足輕重的意義。但是在經濟適用房的開發銷售過程中，也暴露了一些問題，這次三部委聯合調研主要針對的就是以下四個問題。

1、經濟適用房成了投資者的香餑餑

經濟適用房屬于一種特殊的政策性住房，其購買對象針對的是無住房的中低收入者。但國家有關經濟適用房的政策一出臺，即被一些頗具“投資眼光”的人咬住不放，不惜打破頭，也要蹭進“窮人”行列，和真正的中低收入者同步競爭，爭分經濟適用房這杯“羹”。這種情況在北京很多經濟適用房項目中都不同程度地存在著。

在本市兩個最大的經濟適用房項目回龍觀居住區和天通苑的社區內，有車一族占相當的數量，不少經濟實力雄厚的購房者都通過各種關系拿到了這兩個項目的房號。

而經濟適用房的二級市場準人的門檻較低更是讓一些地段、交通比較優越的經濟適用房的投資價值彰顯，因為只需繳納3％的土地出讓金即可將經濟適用房轉讓出去。即使不轉手，收取房租也可以獲得相當不錯的投資回報率。

據一位不愿意透露姓名的開發商說，在其銷售的一個本市大型經濟適用房項目中，有1／3的客戶是有相當經濟實力的，一些客戶都是開著自己的私家車前來交納房款、簽約。

2、面積過大，個別經濟適用房項目定位遭受爭議

此次調查的一個直接原因就是飽受爭議的經濟適用房面積過大問題，例如一套160多平方米的房子總價在50萬元左右，已經遠遠超出了一般工薪家庭的支付能力。瑞海新城銷售經理李薇告訴記者，經濟適用房的總價應該控制在30萬以內是比較合理的。因為除去房款，還要繳納和商品房一樣的契稅、維修基金，入住之后還要進行裝修等等，這部分費用對工薪家庭而言也不是小數目。

從另一個角度說，這種大戶型已經根本背離了經濟適用房開發的初衷。根據負責公積金貸款管理的北京市住房資金管理中心提供的資料，一個三口之家的平均居住面積在80平方米左右，鑒于此，在2002年北京市住房資金管理中心還降低了公積金的最高貸款額度，由39萬降到了29萬。

顯然，諸如復式這樣的超大戶型使經濟適用房并不“經濟”。

3、監控不力，放號引發投機

經濟適用房另一個屢禁不止的現象就是絕對的賣方市場導致的炒賣房號。

由于“物美價廉”，北京市經濟適用房一直處于一種供不應求的賣方市場狀態，而經濟適用房的放號認購使得房號變得值錢起來，由此引發的炒房號也成了北京樓市的一大怪現象。

回龍觀、天通苑以及翠城都有這種現象發生，一個房號炒到了1000元不止，有些投機者甚至花錢雇人去排隊拿號，然后再倒賣出去。此類事件讓有關部門一直頭痛不已。

4、排隊領號，買套經濟適用房不容易

3月中旬，西二環經濟適用房樂城放號認購，很多人從清晨便冒雨開始排隊；而去年翠城三期放號時有人排隊三天三夜也頗令人感慨，買套經濟適用房真的是不容易。

由于經濟適用房采用統一售價，不論戶型的朝向與樓層都賣一個價錢，那么能夠先拿號去選房當然要合算得多。為了平衡這種矛盾，經濟適用房集中放號的做法也是不得已而為之。

即將在回龍觀北側開發一個10多萬平方米經濟適用房項目的北京宏旭房地產開發有限公司總經理韓林峰說，政府開發建設經濟適用房的目的主要出于兩方面的考慮：一是解決中低收入家庭的居住困難問題；二是平抑北京居高不下的房價。

他認為，經濟適用房的出現對房地產市場的競爭規則有一定的影響，從居住角度來說，經濟適用房產權上的不完全并不重要，在未來上市交易時也沒有苛刻的限制，這都會對商品房市場產生沖擊。

開發辦一位相關負責人接受記者電話采訪時表示，政府在經濟適用房的開發建設中也有很多難處，一直在積極地解決過程中，特別是針對現在經濟適用房開發中議論比較多的一些問題，相關的解決措施正在醞釀中，不久將會出臺，但目前還不能透露，希望各方理解。

北京東部——經濟適用房新熱點

盡管有關經濟適用房的局勢開始變得撲朔迷離，但并沒有攔住經濟適用房開發的腳步。作為經濟適用房開發的熱點區域，今年京東地區將出現600萬平方米的經濟適用房，新老項目將達到八個之多。

其中，大成房地產在推出青年路小區二期20萬平方米后，又將拿下通州次渠鎮的100萬平方米（還有城西長安新城二期30萬平方米）；金隅嘉業在推出京通路雙惠小區三期50萬平方米后，又將建設東壩地區170萬的朝陽新城；城建集團將在定福莊黃渠推出140萬平方米；百環房地產在雙井橋北人廠將推出80萬平方米；住總集團在京沈高速垡頭推出翠城二期20萬平方米；城開集團在四惠推出通惠家園三期20萬平方米。這樣，京東經濟適用房的總體規模達到了600萬平方米，這個數字絕對不容忽視，因為這意味著經濟適用房已經進入了一個全面開花的時代。

雖然從表面上看，這些經濟適用房各不相同，但是仔細分析一下，它們有很多相同的地方：首先，價格經濟。不可否認，開發商3％的利潤和政府限價、限面積原則的出臺，都讓經濟適用房在很大程度上做到了經濟。其次，規模巨大。這些盤子不乏百萬以上的大盤，中小型的新盤也在50萬平方米以上。第三，位置較好。除了翠城位置稍偏之外，其他項目都占領了雙井、東壩、朝陽路、東四環、通州這樣的熱點地區。

最后，開發商實力雄厚。這六大開發集團無一不是業界呼風喚雨的大腕兒。正因為如此，政府才將民心工程給他們做，以盡量避免糾紛的產生。

經濟適用房帶動市場價格向下

隨著這些經濟適用房項目逐步入市，相關區域現有的普通商品房的價格將受到很大沖擊，相當一部分購買力將在這些經濟適用房上得到釋放。不可避免的是，同區域的商品房特別是在產品上沒有一定優勢的商品房將在競爭中顯露疲態。商品房新盤的上市將更加謹慎，其入市價格和平均價格都會受這些價格低、規模大的經濟適用房的影響。

經濟適用房拉低了周邊區域普通商品房的價格后，必然造成與中低端商品房的直接短兵相接。很多商品房通過提高自身產品的品質同時降低價格來與經濟適用房一爭高低，有的商品房甚至直接打出了“挑戰經濟適用房”的口號。比如，通州的世外桃源，多層板樓精裝修均價僅售2980元，這就使得此項目難言優勢。也就是說，在地產業激烈競爭的今天，經濟適用房面對的競爭面越來越大，普通商品房不但在產品上精益求精，在價格上同樣不占多大劣勢，經濟適用房先天的價格優勢正在縮校在人們的印象中，經濟適用房就一定“經濟”的觀點也隨著今日家園、長安新城、松園小區等高價位大面積經濟適用房的出現而產生了動遙在瑞海新城的2280元超低價把人們的胃口再一次提高到一個底限的時候，一旦新的經濟適用房的價格與人們的期待形成了一定落差，必將影響到購房者對經濟適用房的信任度和好感，轉而投向低價位的商品房。

近來雙井一帶就正在成為北京東部樓市的焦點，珠江、富力以及今典集團的蘋果社區已經在此地刺刀見紅，但還有一個對于這幾個項目共同的威脅已經被越來越多的人流傳，就是在雙井與勁松之間，將建設一個規模在80萬平方米左右的大型經濟適用房社區，由北京經濟適用房百環家園的開發商投資開發，目前價格還沒有最后確定，但根據北京關于經濟適用房最高限價的有關規定，價格應該在4000元／平方米左右。

記者日前在富力城新落成的售樓處就這一問題采訪了富力城的總經理謝強，謝強表示，經濟適用房在產品的檔次、服務以及客戶群方面與富力城都不是一個層面，兩者之間不會有激烈的競爭。

但是據一位業內人士說，經濟適用房雖然與中高檔商品房的客戶群有差別，但畢竟也有重合，特別是不少投資客戶買套經濟適用房投資在北京并不是稀罕事。勁松的這個大型經濟適用房不僅對富力，對蘋果社區、珠江等項目都將有影響，只是程度有所不同。

北京宣興房地產開發公司王煜霖對記者說，樂城經濟適用房的土地本來是由宣興公司開發，前期已經基本做完，但后來政府又要求宣興公司將士地轉讓給中房集團開發經濟適用房。他還透露，在樂城項目開發后，有幾家原打算開發商品房的開發商都打起了退堂鼓。

這種商品房對經濟適用房敬而遠之的現象在北京并不少見，特別是一些規模比較大的經濟適用房對中檔商品房有很大的殺傷力。以至于現在北京流傳著“經濟適用房殺傷力達周邊兩公里”的說法。

透過這種現象，反映出政府在經濟適用房開發的宏觀調控上有不盡如人意的地方，富力城的例子就最為典型。一方面政府以不菲的價格招標出讓一塊土地，另一方面卻將附近的一塊土地轉而開發經濟適用房，對商品房而言似乎有失公平。北京宏旭房地產開發有限公司總經理韓林峰認為，開發經濟適用房的思路總體沒有錯，只是房地產的不規范使得經濟適用房在開發過程中出現了這樣那樣的問題，比如政府雖然對經濟適用房開發面積有一個宏觀的計劃，但在經濟適用房具體的地段選擇上卻沒有一個相對完善、周密的開發計劃等等。

但韓林峰也指出，經濟適用房開發有固定的手續，都是由開發商申報經濟適用房項目然后由政府批準，其他開發商有能力獲知這種信息，如果忽視這種信息，勢必會給后來的開發銷售帶來難度。

經濟適用房不再為富人服務

針對目前經濟適用房出現的諸多問題，政府今后將加大監控的力度，力求實現經濟適用房對位銷售，避免出現經濟適用房不“經濟”、炒號投機等不良現象。

一位經濟適用房項目開發商告訴記者，他們得到的消息是今后有關部門對經濟適用房購買者的資質審查將越來越嚴格，不過具體措施尚在制定過程中，但可以肯定的是，有錢人買經濟適用房不會像以前那么容易了。

為了解決炒號等投機現象，一些經濟適用房也采取了自己的措施。

頂秀欣園在一期的銷售中，把有購買二期要求的客戶進行了登記，并提前準備二期的有關資料，在二期開盤之前，將樓書、模型、戶型等基本資料提前明示給這些客戶并再次登記確認，同時按照不同的要求和登記時間進行排列。在二期開盤前電話通知這些登記的客戶，開始認購，每次通知100余戶，10天之內必須認購，否則作廢，其中登記確認一律采取實名制。

該項目銷售經理李越表示，這種操作雖然比較煩瑣，但不僅避免了排隊拿號的過程，同時實名制的登記方式也有效地遏止了炒號現象。

但頂秀欣園的規模不大，很難想象一個百萬平方米的項目采用這種做法的工作量有多大，瑞海新城一期放了一萬多個號，銷售經理李薇對此表示目前還沒有更好的辦法能夠替代這種集中放號的銷售辦法，特別是一些大規模開發的項目。

位于西長安街延長線南的長安新城則另辟蹊徑，根據朝向、樓層的不同制定了不同的價格，而最高價格則不超過政府限價，這種按照商品房的定價策略進行銷售顯然是不錯的選擇，但是否能夠推廣則不得而知。

一位不愿透露姓名的業內專家說，從目前來看，經濟適用房基本完成了它的歷史使命，應該回歸到社會保障的本質中去。新華遠的老總任志強也曾在公開場合表示，商品房應該有80％的人購買，10％的人住廉租房，有10％的人買經濟適用房就已經足夠了。

但為平抑一直被質疑的高房價以及解決中低收入家庭的基本居住需求，在經濟適用房總的建筑量上政府有自己的計劃，北京市建委主任劉永福不久前透露，今后5年內，北京每年將新開工300萬平方米的經濟適用房，竣工200萬平方米的經濟適用房。