住房社會保障制度改革

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堅持共享發展是五大發展新理念的根本出發點和落腳點，它是引領各行各業發展和改革的指針。深化住房社會保障制度改革，必須以“共享經濟”作為理論基礎，正確處理好其中的復雜關系，努力實現“住有所居”的住房公平目標。

一、共享經濟是深化住房制度改革的理論基礎

堅持共享發展理念的本質要求，體現了以人為本、以人為發展中心的思想。人是社會主義社會的主體，一切為了人的幸福，為了人自身的全面發展。實行共享發展的出發點和落腳點都在于人?！叭巳藚⑴c，人人盡力，人人享有”，堅持發展為了人民，發展依靠人民，發展成果由人民共享，使全體人民在共建共享發展中，有更多的獲得感，增強發展動力，增進人民團結，朝著共同富裕的方向前進。共享發展理念，注重的是經濟發展中的社會公平正義問題。住房社會保障是住房社會公平的真正體現，屬于共享經濟的重要內容。在人們的吃、穿、住、用、行消費中，住房消費是最大的開支，房租一般要占到家庭消費總額的三分之一左右。中高收入以上人群可以通過購買商品房、擁有產權房滿足自住需要，中等收入者一般只能租房入住，而中低收入和低收入者連房租也負擔不起，必須由政府通過住房保障政策予以照顧，使其也能滿足基本的住房需求，享受到經濟發展帶來的改善住房條件的應有成果。我國正面臨著實現第一個百年發展目標、全面建成小康社會的艱巨任務。俗話說：“小康不小康，關鍵看住房。”經過三十多年來的改革開放和現代化建設的發展，我國人民的生活水平已經有了很大提高，吃、穿、用等溫飽問題早已解決，消費結構向著“住得寬敞，行講便當”的方向發展。按照住房小康的標準，城鎮每戶家庭應擁有廚衛齊全、陽光充足、通風順暢、綠色環保的居住條件，達到人均一間房（15平方米）、戶均一套房的水平。住房水平低是全面建成小康社會的“短板”，主要是中低收入以下者特別是農民工很難達標。因此，搞好住房社會保障，使之達標，便成為“十三五”規劃所要完成的一項重要任務。

二、深化住房保障制度改革必須正確處理好幾個關系

根據共享經濟的要求，深化住房保障制度改革，必須正確處理四大關系。

（一）正確處理住房商品性與住房社會性的關系

從市場經濟的角度考察，住房是使用價值和價值相統一的商品，必須通過商品交換即市場買賣才能進入居住消費領域。居民必須運用自己的收入購買或租賃住房（包括產權房和使用權房）。所以，商品性是住房的本質屬性。從生活需要的角度考察，住房是人們生活的必需品，“住有所居”是人們追求的目標之一，攸關社會公平與安定，因而其又具有社會性。這種社會性含有公共產品的成分，也就是社會有責任幫助那些住房困難者滿足基本的住房需求，實施住房社會保障，共享發展帶來的成果?？梢?，住房的社會性是共享經濟的重要依據。

（二）正確處理住房的效率性與公平性的關系

從經濟學的視角考察，住房消費是住房資源的配置問題。在社會主義市場經濟條件下，市場配置住房資源的效率高，三十多年來以住房商品化為核心的住房制度改革，促進了住宅建設突飛猛進的發展，城鄉居民的居住水平得到了極大提高，這個實踐充分證明了這一點。但是市場經濟配置住房資源也容易產生分化性和欠公平性的缺陷，拉大住房水平的差距。特別是中低收入、低收入者不但買不起房，而且連租房都有困難，因而政府必須實施住房保障制度幫助他們解決住房困難，以體現社會公平。必須明確，市場在住房資源配置中起決定性作用，而住房保障則是彌補市場的缺陷和失靈，屬于政府宏觀調控中再分配的范疇。

（三）正確處理住房的資產性和民生性的關系

住房是價值量大的超耐用消費品，一套住宅價格達百萬甚至千萬，使用年限可達百年以上，因而住宅成為個人和家庭的重要資產，購買住宅既獲得了居住的使用價值，又是價值即資產的積累。目前居民的家庭財產中約50%以上是住房資產，以上海市為例，擁有一套100平方米左右的住宅，以每平方米均價3萬元計算，其資產價值就達300萬元。所以，住宅的資產性十分明顯，購買住宅無論是自住還是用來出租都是一種投資行為。但是，從住房的使用價值考察，它畢竟是用于居住的，屬于人們生活的必需品，所以滿足居住需要是住房的本質屬性，它既是生存需要，又是享受需要，更是人自身全面發展的需要。社會主義的本質就是以人為本、實現共同富裕和人的全面發展，因而不應過分強調住房的資產性，而應突出住房的民生性。

（四）正確處理“住有所屋”和“住有所居”的關系

“住有所屋”與“住有所居”二者僅一字之差，但“屋”和“居”有很大差別，“屋”指的是產權房，“居”專稿指的是租賃房。中國人有一種歷史傳統，就是一定要擁有房產權，現在農村中仍然保持著這樣的傳統，家家戶戶都要自己建房，不過是房屋好一點與差一點的區別，只有外來人口才租用農民多余的舊屋。農民是在自有的宅基地上建房，土地不納入成本，建房所需建筑材料自己購買，房屋結構也比較簡單，人工自己來，再有親朋好友幫忙，只要請瓦、木匠師傅即可造房，所以其負擔的造房費用只及城市房價的幾十分之一，一般農戶都可負擔，不過是錢多造好一點、錢少造差一點而已。城市房價貴，主要貴在土地價格上，上海中等地段每平方米的土地成本價就在3萬元左右，加上建筑安裝費、管理費、稅費、利潤等，自然每平方米房價在4萬元以上，更不必說市中心地區了。所以，居民中約占20%的中低收入者望買房而不可及，只能租房入住。目前上海自有住房率即“住有所屋”者已占80%以上，其余只能是“住有所居”。住房社會保障的主要任務也就是保障“住有所居”，而決不可能是“住有所屋”。

三、踐行共享經濟重在住房保障制度建設

踐行共享經濟，必須積極推行保障性住房供給側改革和需求側改革，加快相應的制度建設。

（一）大力推行保障性住房供給側改革

住房社會保障供給側改革的總體思路是調整供給結構，根據不同收入層次供應不同類型的保障性住房。第一個層次是最低收入家庭。這類家庭往往是收入低、生活困難和住房困難的極度貧困戶，原本就是社會低保對象，連房租都付不起。鑒于其數量少、困難大，可以由政府房管部門和民政部門協同，直接提供免繳或減免房租的公共住房。第二個層次是低收入家庭。低收入者是城鎮居民中的弱勢群體，由于收入低，租不起商品住房，需要政府救助。為滿足這類群體的住房需求，政府應建立廉租房制度，采取實物配租或房租補貼的形式。這是住房保障的重點層次。第三個層次是中低收入家庭。由于收入較低，買不起價高的商品房，且目前已有產權房，主要困難是住房面積小，住得比較擁擠，要求改善住房條件，希望購買價廉的產權房。目前的共有產權房就是適應這部分家庭的要求而設置的。第四個層次是新參加工作或剛就業的大學畢業生，包括單身和新結婚的小夫妻。這部分人中不少人收入不菲，但無房無積蓄，暫時買不起房，只能租房入住，但商品房租金高，難以承受。為此，政府和企事業單位可以適當建一點公共租賃住房，作為單身宿舍或集體宿舍，解決他們的住房專稿困難。第五個層次是城鎮化進程中進城務工的農民工，他們在農村有一定的住房，進城后無住所，因收入低，目前多數在城市邊緣地區租簡陋住所，無權享受住房保障待遇。對這部分人可供應一些簡單的保障性出租住房。從上述五個層次住房保障情況看，保障性住房供給應少建共有產權房，多建公共租賃房，在公共租賃房中再根據收入層次設置不同檔次的租賃房，可考慮分為三檔：一是低檔低租金小面積廉租房；二是中檔二居室公共租賃房；三是三居室條件較好的公共租賃房。

（二）保障性住房需求側改革

以保障性住房供給側改革為主，并不否定需求側改革的重要性。保障性住房需求，大體可分五大類：第一類是共有產權房需求。需求者主要是中低收入家庭。由于受到收入水平和人均住房面積限制，需求量為一個定數，其變化主要取決于享受標準的變動，放寬則需求量增加，收緊則需求量減少。由于住房保障主要保障居住權、享受住房使用權，而不是保障擁有住房產權。所以，今后共有產權房將逐步減少，事實上不少地區已取消共有產權房。第二類是公共租賃房需求。這類需求面廣量大，需求的層次也隨收入層次的不同而有較大區別?？煞譃楦邫n租賃房需求、中檔租賃房需求和低檔租賃房需求三類。第三類是廉租房需求。主要是低收入者的住房需求，依賴政府住房補貼，需求者是住房社會保障的主要對象，約占城市總戶數的10%左右。第四類是農民工住房需求。目前不少農民夫婦帶孩子一起遷入城市居住，這類住房需求是大量的。他們一般都自找住所，多數住在城市居民多余房屋中，居住條件較差。第五類是老年人養老需求。這類需求屬于特殊群體需求，包括養老院、老年公寓和托老所等。目前全國60歲以上老年人口已占總人口15.5%以上，上海市60歲以上老年人口已占28.8%，已進入老齡社會。這類保障性住房需求還得上升。這五類需求中，需要特別關注的是三類，即青年中無房戶的需求、農民工無房戶的需求和老年人的養老住房需求。在需求側改革中，要繼續堅持抑制投資投機性購房需求，盡力滿足保障性住房需求和自住性住房需求。目前不少城市存在大量空置住房賣不出去的狀況，又存在不少買不起房的無房或缺房戶，在這種極端矛盾的情況下，把積壓商品房轉化為保障性住房，變成共有產權房和公共租賃住房，不失為化解積壓商品房的一條可行出路。

（三）加快住房社會保障法律制度建設

住房制度改革已有三十多年歷史，積累了許多寶貴的經驗，應當可以概括上升到法律法規層面，可是至今最重要的《住宅法》和《住房社會保障法》這兩部最具基礎性的住宅法律卻雷聲大、雨點小，遲遲不能出臺。立法當然可能有些難處，但過分慎小甚微、過分求全也沒有必要。據我所知，《住宅法》、《住房社會保障法》的草案早就擬訂好，可以先公之于眾、公開討論，再修正以逐步完善嘛！住房保障制度本身缺乏法律保障，給住房保障體系建設帶來許多困難，給實際工作也帶來許多難處。為此，建議加快步伐，盡快出臺住房社會保障法規。

作者:陳伯庚 單位:華東師范大學東方房地產學院