房地產企業競爭影響分析論文

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3.1一般企業競爭力的四大影響要素

根據前面對企業競爭力的分析，影響企業競爭力的主要因素可以分為四類，包括企業制度、企業能力、企業資源、外部環境。企業之間的競爭力的差異，既源于企業掌握的競爭所需的資源和能力的異質性，也受到外部市場、政治經濟體制、社會、文化、自然環境等多方面的影響。這些內外部的因素對企業競爭力的影響方式和影響大小程度是不同的。一方面，在同一時期不同因素對企業競爭力的影響大小不同；另一方面，同一因素在不同時期對企業競爭力的貢獻也不一樣。所以，研究企業的競爭力的形成、變化以及發展，必須從深入研究這些因素對企業競爭力的影響。

3.1.1企業制度

企業制度是企業有效運轉和穩定發展的基本保障，它包括產權安排和治理結構，解決企業的決策、激勵、監控、企業家選擇等問題。制度決定機制，機制決定活力，活力決定效益，效益決定發展。良好的企業制度決定企業整體運作效率水平的高低，進而影響企業競爭力的高低，最終決定企業的績效。

3.1.2企業能力

企業能力是企業資源實現企業戰略目標的一種素質與潛能，它包括三個方面的內容：一是核心能力，指企業在長期發展過程中建立與發展起來的能使企業保持持續競爭優勢，獲得穩定超額利潤的、又不易為競爭對手取代的能力和知識體系；二是輔助能力，指企業用以與競爭對手相抗衡，對核心能力起保護和輔助作用的能力；三是由核心能力和輔助能力延伸出來的能力。企業能力通過企業的技術創新能力、生產制造能力、管理能力、市場營銷能力、財務運作能力等具體的職能活動表現出來。在當今市場需求日趨多樣化，產品生命周期日趨縮短，企業經營日益國際化、市場競爭白熱化的今天，企業之間的優劣勢轉換越來越快，單一的競爭策略和競爭能力已很難保持長期競爭優勢，因為很容易為競爭對手所模仿、跟隨、甚至超越。面對日益嚴峻與復雜的競爭環境，企業不僅要關注外部環境變化給企業帶來的機會與威脅，更要積極積累企業自身資源優勢，培育企業的核心競爭力。

3.1.3企業資源

企業資源包括有形資源與無形資源。有形資源包括土地、廠房等不動產；生產設備、運輸工具等固定資產；原材料、產品、半成品、流動資金等流動資產。無形資源包括企業商標、商譽、品牌、企業文化、專利、經驗等。企業必須注重開發那些不易獲得卻能帶來超額收益的稀缺資源，如特殊裝備、高技術人才和管理人才、特有專利和技術、著15名商標等，這些資源是企業競爭力的源泉。

3.1.4企業外部環境

企業生存所依賴的外部環境不同，會使企業競爭力產生差異，居于有利的環境之中，企業易于獲得或維持競爭優勢，相反，則會產生諸多劣勢。企業的外部環境因素包括市場結構、宏觀經濟與政治、社會文化、自然資源與環境。其中，自然資源是長期，也是一旦破壞就難以修復的環境因素，國民素質也是需要長期培育才能改善的因素，這兩個因素對企業競爭力產生長期而深刻的影響；政治經濟體制、基礎設施、融資體制等屬于中期影響因素；而市場結構、政府的非制度性干預對企業的競爭力產生迅速而直接的影響。企業制度、能力、資源和環境這四個要素之間并不是孤立的，而是相互作用、相輔相成的。如企業環境可以決定資源的獲得難易，影響企業制度的形式和企業能力的發揮；而企業資源又企業能力的基礎，企業能力是企業制度、資源和環境的一種表現形式。在“競爭力之桶”的模型中，企業制度是“桶”的底板，企業能力、資源、環境構成了“桶”的側板，企業能力相當于側板中最短的一塊，是企業競爭力中的決定性因素。因此，在企業競爭力的要素分析中，必須特別注意企業能力的分析[26]。

3.2房地產企業競爭力的影響要素

房地產行業從傳統認識上，房地產企業的主要競爭力要素可以概括為土地資源、資本規模與資金運作能力、市場開發經營能力、企業發展潛力四個方面。當房地產行業走向成熟。特別是在WTO之后的開放條件下，市場經營環境的改變直接導致了競爭要素的實質也在發生著變化[27]。

3.2.1土地資源在我國地價是構成

房地產成本的主要因素。因此，獲得優質低價的土地成為房地產開發的最為關鍵的能力。隨著土地市場交易的規范化，土地資源的重要性大大降低了。但由于土地本身的稀缺性、增值保值性以及對房地產開發的基礎性作用決定了這一資源在可預見的時期內還將是房地產企業的基礎性競爭力要素。

3.2.2資本規模與資金運作能力

房地產作為資金密集型行業，特別是在中國人民銀行關于房地產貸款的風險管理政策出臺后，自有資金的實力將不但決定進入門檻，更是決定企業運作房地產這樣周期較長，回款較慢的行業成敗的關鍵因素，而企業在資本規模上的優勢將會帶來明顯的規模經濟。房地產業與金融產業的融合，房地產中的很多風險可以通過金融工具進行分解，而金融市場又為房地產市場提供著充足的資金，因此，資本規模這個競爭要素，往往又體現為企業的資金運營能力。16

3.2.3市場開發能力與產品競爭力

房地產的開發必須具有一定的前瞻性，這就要求企業能夠了解需求動向，準確把握市場，并為客戶提供最多的讓渡價值。產品是一切企業生存的根本，對于房地產企業來說，樹立產品競爭力就是在全面審核項目自身優勢資源，在研究和判斷市場及目標客戶消費需求基礎上，打造出最符合該項目風格要求、質量要求以及主體要求的高品質產品。從這方面的要求來看，房地產開發企業必須具備很強的產品設計能力、持續創新能力、市場推廣能力、產品品質管理能力和客戶服務能力[28]。其次，產品競爭力還包括價格競爭力的方面，簡單地說，樹立價格競爭力就是在確立營銷的合理尺度基礎上，以合理價格，整合產品形象競爭力，搶占消費市場。

3.2.4企業發展潛力

房地產企業發展潛力主要指人力資源競爭力、品牌形象競爭力、企業文化三個方面。這三方面作為企業較高層次的競爭力要素，能夠給企業帶來持久的競爭能量。形象競爭力就是將主題理念競爭力融入到強勢品牌效應競爭力中，從而整合與提升出的競爭力要素[29]。

3.3影響中小房地產企業競爭力的兩大主要因素

結合本章前幾節關于房地產企業主要競爭要素分析，中小房地產企業在發展過程中面臨的問題和困難主要來自政策、經濟兩個方面。

3.3.1政策——土地門檻提高

房地產行業近些年突飛猛進的發展，由于其剛性需求明顯，利潤空間大，資本增值空間巨大，催使一些企業紛紛進入房地產行業淘金，吸引了大量資金的涌入，房地產企業數量驟增。這其中除了一些從業時間長、行業資格老、規模日漸大的大型本土房地產企業和國際知名企業，大約有95%以上都是中小房地產企業，其開發份額已占到近八成，中小房地產企業已成為我國房地產業的重要組成部分。2007年底其數量已占全國同類企業總數的94.6%，行業同類商品銷售額的53.8%，同行業同類商品稅收額的44.5%。最為讓人關注的一點是：國家房地產行業80%左右的就業崗位是由中小型企業提供的。對解決社會就業壓力，緩解社會就業緊張程度都具有舉足輕重的意義。由此可見，中小型房地產企業的生存與發展不僅關系著房地產行業自身發展的穩定和提高，更可以說直接關系著國計民生。從“關系競爭”到“資本競爭”和專業化水平的競爭。越來越規范和完善的土地二級市場操作程序和越來越高的進入門檻，對于下游房地產開發企業產生了很大沖擊。土地二級市場的建立使資源信息不對稱的問題得到解決。在競拍前，地方政府從財政收入最大化和拍賣方商業利益因素考慮，都非常重視有關項目的宣傳推廣，普遍采用預告公告的形式將擬出讓地塊的數量、方位、底價，以及土地出讓時間、出讓方式、用途及標17準要求一并，這無形中擴大了有實力企業的參與程度，也使得過去在開發用地取得上曾經給發展商帶來巨大潛收益的“渠道關系”大大貶值，迫使企業只能真金白銀地參與“招拍掛”。高額的拍賣保證金和嚴格的付款要求迫使房地產企業由過去熱衷的“關系競爭”迅速進入到“資本競爭”的新階段。以參加土地拍賣的保證金為例，越來越高的保證金已經讓大量中小房地產企業望“地”興嘆。譬如廣州市從2004年4月開始規定，拍得者受讓土地后7天支付總額的一半，余款必須在6個月內交清，若逾期30天不能按約付款，國土局有權解除合同，追討違約賠償，并且對前期已收款項不予退還。這些硬杠子不僅直接將中小房地產企業拒之門外，就是對短期財務稍微有點不理想的大企業也是一個警示[30]。大面積土地資源出讓和多企業聯手參拍阻擋了中小房地產企業的進入?，F在地方政府為了保證城市建設的高水平，一般都推出大幅土地進行拍賣，同時參與的大企業學習香港經驗，常常是多個發展商組成一個團體聯手投標。因此近兩年以來，各地開發價值大的土地資源基本上為國內少數幾個大發展商獲得。這樣，就從開發用地儲備這個源頭上對中小房地產企業予以致命的打擊，無形之中資金實力成了房地產市場的唯一杠桿。土地二級市場上的激烈競爭也直接考驗了房地產企業的專業化水平。目前，政府對參與拍賣的土地項目都設置了許多細致的硬性指標，要求競買人必須按照有關要求對地塊一次性編制規劃設計，規劃設計不入圍者不能參加競拍，這也極大地提升了進入房地產行業的專業門檻，促使企業在加強資金實力的同時還要不遺余力地提高專業化素質。隨著國家宏觀政策的調整，提高了房地產開發門檻，加之房地產行業本身對國家政策導向性反應敏感，在開發過程中受其他行業聯動性大，受資源、資金、市場環境等影響大，整個行業面臨新一輪的行業調整，這就需要開發企業有很強的資源整合能力等行業特許多大型房地產企業開始認識并追求核心競爭力的塑造和培育，中小房地產企業盡管仍然存在著持續且大幅度的成長空間，但目前還是被很多問題困擾。就整體情況而言，資產負債率高、管理欠規范、人力資源匱乏、經營能力薄弱等普遍存在，嚴重影響和制約著我國中小房地產企業的競爭能力。房地產行業的發展離不開土地，而土地又屬國家所有，所以國家對于土地政策的出臺，無疑會對房地產企業尤其是占絕大多數的抗風險能力差的中小房地產企業產生巨大的影響。近年來，不少城市的房價上漲過快、過猛，引起了社會上的廣泛關注，國務院也出臺了很多政策，如2004年的“831”土地大限，不但沒有限制住房價的上漲，反而促成了房價的一路狂奔。于是，2005年從政府管理部門到金融機構，乃至稅務機關，一只只“穩定”樓市、“擠壓”泡沫的“看得見的手”紛紛向樓市“重拳”出擊?！翱刂啤薄ⅰ胺€定”了近兩年來政府出臺相應政策的主題詞，這些舉措都意在推動房地產業朝著健康有序的方向發展[31]。主要表現在以下方面：18

3.3.1.1房地產開發

1994年頒布的《中華人民共和國城市房地產管理法》對房地產開發的行為和房地產公司的設立條件進行了界定和規定：除了要求具備公司設立的一般條件外，特別指明注冊資本必須在100萬元以上，且流動資金不低于100萬元：有兩名以上持有專業證書的房地產、建筑、工程專業的專職技術人員，2名以上持有專業證書的專職會計人員。在2000年4月建設部頒布了《房地產企業資質管理規定》，調整了企業的資質等級級別數，由原來的5個級別改為4個級別，修訂了企業資質等級標準，一級注冊資金增至5000萬元，二級增至2000萬元，三級800萬元，取消了對兼營房地產開發業務的企業資質審批，規范了承擔業務的范圍[32]。隨著房地產業的發展，最初的規定已經不能形成房地產企業任意開發的壁壘。2003年6月25日，央行了《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，即121文件。通知要求，房地產企業申請銀行貸款，其自有資金應不低于開發項目總投資的30%。2004年4月27日，國務院發出通知，決定適當提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產開發固定資產投資項目資金比例。房地產開發項目（不含經濟適用房項目）自有資金比例由20%提高到35%[33]。據國家統計局顯示，房地產開發項目中有70-80%的資金來源于銀行。這對于那些原本資金實力不足、過分依賴銀行貸款的中小房地產商而言，在國家逐漸抬高房地產行業的資金進入壁壘的同時，將會有越來越多的企業被屏蔽在房地產行業的大門之外。

3.3.3.2土地使用權

出讓、轉讓制度《中華人民共和國城鎮土地使用權出讓和轉讓暫行條例》和《房地產管理法》規定，房地產開發用地的取得有三種形式，對于公用地以協議轉讓的形式，對于特殊項目的經營性用地可以采取掛牌協議轉讓的形式，對于經營性開發用地實行招標、拍賣或者掛牌的方式進行公開交易。2004年被稱為經營性土地運作的“大限”，3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》（簡稱“71號令”）要求各地要在8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權收回土地，納入國家土地儲備體系。此外，2005年3、4月間，國務院辦公廳先后下發了《關于切實穩定住房價格的通知》（即老國八條）和“加強房地產市場引導和調控的八條措施”（即新國八條）。其中指出，要加大土地供應調控力度，嚴格土地管理[34]。這是對以前很多中小房地產開發企業靠關系拿地、批地的經營方式的一種顛覆，雖然有三種形式可以取得土地，但對于經營性開發用地國家明令限制實行招標、拍賣或者掛牌的交易形式。隨著土地價格的不斷上漲，越來越多的中小房地產開發商已經沒有資金實力來取得具有開發價值的土地，這不僅加劇了房地產商之間的競爭，同時也加快了中小房地產企業被洗牌出局的步伐。19

3.3.3.3房地產企業稅收

根據我國現行的法律規定，房地產開發經營中涉及到的主要稅種有：城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、契稅、印花稅、固定資產投資方向調節稅、營業稅、土地增值稅、企業所得稅、外國企業所得稅、個人所得稅等。稅費過多過高造成了房地產價格的居高不下，近幾年，國家在鼓勵住房消費的稅收政策上有了實質性的突破，房地產交易過程中所涉及的營業稅、契稅及個人所得稅給予了相應的減免優惠，使稅負有較大幅度下降，取消了對房地產投資15%的固定資產投資方向調節稅（原先這項稅種只是對國外境外投資者免征），降低房屋交易契稅及其他相關費用，契稅稅率從6%降到3.5%，降低房屋租賃稅費等，有效地控制了房價的上漲。稅費的降低，不但有助于降低商品房的價格，同時也少了中小房地產開發商的負擔和在開發項目中的經營風險。在我國所頒布的房地產業法律法規中，政策性規范較多，法律規范較少；暫行性的法規、規章多，長期性法律、法規少；適應計劃體制的法規多，適應市場體制的法律、法規少。這也從一個側面反映出我國房地產業的投資行為、市場秩序都有待于進一步規范。從2002年到2005年期間這一系列調控房地產市場的政策被稱為“房地產新政”。國家在逐漸規范房地產行業，力在使這個資本密集型的行業通過兼并重組一些資質低、自身資金不足的中小房地產企業，對有限的資源進行整合，從而使房地產市場步入理性發展軌道，各種跡象都表明中國的房地產業要開始一場大范圍深層次的洗牌運動[35]。

3.3.2經濟——資金壓力陡增

近些年，增加開發商資金壓力的政策頻出。2003年“121”號文件和提高準備金率給開發商資金運轉和經營性舉債能力帶來直接的政策沖擊，2004年的調控緊縮更是給整個房地產行業帶來了強大的政策沖擊[36]。土地和信貸成為房地產行業承受政府調控緊縮和行業整頓的兩個主要受力點。2004年1至8月，國家和地方出臺的各項主要政策進一步增加了房地產企業的資金壓力：終止經營性土地協議出讓、實行“招拍掛”市場轉讓和控制新增土地規模，增加了房地產企業土地儲備成本；房地產開發貸款受到嚴格控制、項目自有資金提高，降低了開發商的債務杠桿；此外，建筑企業貸款和住房消費貸款的嚴格監管，進一步限制了開發商慣用的經營性負債能力。土地儲備資金壓力最為明顯。運用應付賬款和預收賬款的經營性負債杠桿在受到央行“121號文件”等調控政策約束后，開發商項目開發資金壓力驟然緊張。除此之外，去年以來開發商加快了土地和項目儲備的步伐，這進一步繃緊了開發商的資金鏈條。譬如，房地產龍頭企業“萬科”在央行“121號文件”后至今，總共增加至少185萬平米土地儲備，需要支出的現金約43億元。整個行業的土地儲備擴張帶來的資金支出壓力不僅源自土地儲備面積的絕對增長，還體現在以下幾個方面：（1）土地出讓金支付方式的規范。政府加強了開發商土地價款的支付時間管理；（2）土地交易市場化推動出讓價格上漲。據統計，公開競標土地出讓20價格一般高出底價40%左右，掛牌出讓高出底價15%左右。嚴格推行“招拍掛”市場化出讓的“71號文件”更是增加價格上漲預期；（3）土地價格直接上漲。2004年上半年全國土地交易價格同比上漲9.5%，部分城市價格漲幅較高，如杭州為66.3%、上海23.7%、南昌22.1%、天津19.9%；（4）中央推行土地垂直管理，從土地規劃、儲備、出讓和投資方面加強土地一級市場調控；（5）出讓載體類型有所變化，如上海等地開始推行“熟地”出讓。在“生地”轉讓下，開發商可以借用經營性杠桿減少資金支出和獲取高額回報；“熟地”出讓既增加了資金支出壓力，也降低了投資回報[37]。

3.4其他外部因素對中小房地產企業競爭力的影響

3.4.1銷售方式可能出現的變化對中小房地產企業競爭力的影響

商品房預售制度是1994年國家《城市房地產管理法》公布之后，政府在總結各地經驗的基礎上正式確立起來的，商品房預售許可證也隨之產生。此后國務院《城市房地產開發經營管理條例》、建設部《城市商品房預售管理辦法》等，均對這一制度做了詳細的規定。經過十幾年的發展，目前各大主要城市的商品房預售比例普遍都在80%左右，部分城市甚至高達90%以上。2005年8月15日，由中國人民銀行房地產金融分析小組撰寫的《2004年中國房地產金融報告》中指出，當前房地產市場上的很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，鑒于目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，因此可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。根據測算，以預售方式進行銷售的項目外幾乎已經沒有其他可供選擇的融資方式，因此，預售制度實際上已經成為房地產開發融資的重要手段。據統計，近幾年房地產開發的資金來源中，大約有40%是由商品房預售而獲得的。然而在制度實施的過程中，部分開發商在建設過程中往往一味追趕進度，以求獲取預售許可證后可以回收資金，實現盈利的目的。在這種情形之下，產品的建設質量和品質自然就會被忽視，使消費者的合法權益得不到應有的保障。此外，開發商通過將已抵押的商品房預售或者將已預售的商品房抵押或重復預售，就可以獲得價格上漲所帶來的資本收益，導致群體投機行為時有發生，這成為房地產泡沫形成的主要誘因之一。取消了預售制度，有利于房地產市場運作效率的提高，同時對銀行金融風險的化解也有一定的幫助作用，使房地產市場的開發經營更加容易與國際市場迅速接軌。對絕大多數開發商而言，取消房屋預售對開發商自有資金的要求將大大提高，一些資金實力弱、靠銀行貸款支撐的中小房地產企業要么被淘汰出局，要么投靠有實力的發展商，使得資金和土地逐漸集中到少數開發商手中，造成行業的大清場。盡管業內人士稱市場風險和交易問題的產生并不能歸咎于預售制度，而是由于國家缺乏一整套嚴格的監管措施，而且建設部新聞發言人于2005年8月24日明確指出，國家近期內不會取消商品房的預售制度，但是從社會發展的角度來看，國家難免會在幾年后取消商品房屋的預售制度。如21果此制度一經取消而實施現房銷售制度，無異于是對房地產企業尤其是中小房地產企業釜底抽薪，斷炊斷糧。因此，中小房地產企業必須及早的做出準備以應對未來可能出現的形勢的變化[38]。

3.4.2我國加入WTO對中小房地產企業的影響

我國加入WTO后，由于關稅降低、國內市場更加開放、擴大了出口及對外投資，從而刺激我國國民經濟的快速發展，經濟的全面啟動、中心城市的國際化特征日益濃厚，將首先直接刺激我國中心城市的商業房地產的發展，像成都這樣地處西部地區的中心城市自然也是商家青睞的對象，大量外資的不斷進入，也增加了對于寫字樓、賓館、商場、廠房等非住宅類房屋及高檔公寓、別墅和其它商品房的需求，同時，汽車關稅的大幅度降低也刺激了鄰近郊區的住宅和其他房地產的需求；而且，加入WTO后，房地產企業可以利用發達國家的先進技術、先進工藝、高科技建材提高我國房地產的勞動生產力水平和經營管理水平；進口建材成本的降低也有利于降低房地產的開發成本、減少經營風險；金融、保險、旅游等一系列市場的開放必然會有利于整個土地資源的優化配置并進行集約化經營，提高房地產的利用效率。但是由于國外強勁競爭對手的進入，商業房地產市場份額必然有一部分被國外同行所占據，競爭壓力無疑將增大，商業房地產業內的企業尤其是一些沒有競爭優勢的中小房地產企業優勝劣汰將加速進行。開發商原來對于土地資源的比較優勢將不復存在，外資企業在資本技術、管理經驗、人力資源等方面有著很強的競爭優勢，這對于資金薄弱、技術落后、生產效率低的中小房地產商來說，在競爭處于不利的地位。同時，由于房地產具有較高回報率、投機性強等特點，所以成為了國外資本的主要投資對象，在經濟繁榮階段，會引起房地產業的大量炒作，也會加大中小房地產企業的經營風險[39]。

3.4.3人民幣匯率升值對中小房地產企業的影響

2008年1月2日中國外匯交易中心的最新數據顯示，2007年12月人民幣對美元與平均匯率報7.3676，較前月上升了557個基點，同比則大幅走高4562個基點[40]。從一般情況來看，人民幣升值對國際貿易的影響是最為直接的，同時也會給中國的房地產行業帶來巨大的影響。前兩年對人民幣升值的預期已經讓大量的海外游資以各種正常和非正常的渠道進入了我國，在目前，其他影響房地產市場和貨幣資本化率因素不變的情況下，人民幣升值預期已經實現但是還沒有達到預期的升值幅度，所以大量的國外游資仍會繼續進入我國房地產市場[41]。大量的國外房地產開發企業也紛紛與內地房地產企業聯姻，雖然目前來看合作的層面比較低，但是隨著人民幣的逐漸升值，基于各種利益的驅動，外資將加速尋找在中國的人。國內的具有較強競爭力的房地產企業將成為外資合作的首選伙伴，這種合作將對中國房地產的融資模式、開發模式和運營模式、企業文化、組織結構等產生重大影響。同時，這種強強聯合，也加速了房地產行業的洗牌速度。