房地產市場風險及對策

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一、緒論

我國第一批經過國務院的批準的開放城市有十四個，其中就有溫州。三十多年改革開放地方的風風雨雨一路走來，一個特殊的“溫州模式”在全國范圍內都享有盛譽，這是一種以民營經濟自由發展為主的模式，鼓勵民營經濟的發展。在民營經濟中，有一個起到了中流砥柱作用的產業即房地產業，而在溫州，房地產業的發展更是發揮了“溫洲模式”的特點。舊城改造與新城開發是溫州政府一個主要的號召，這為房地產業的發展提供了大量的機會。而民間資本的活躍發展給房地產業的市場創造了巨大的動力。甚至是近些年，國家的宏觀調控控制房價的背景之下，溫州的房地產業市場依舊火爆異常，在二線城市中處于一個絕對優勢的地位，除此之外，全國房地產業最為關注的城市之一就是溫州。如何去評價溫州的房地產業可以說是“百家爭鳴”，支持和反對的聲音并行。但無論如何，剖析溫州的房地產市場對于全國范圍內的房地產業都具有重要的借鑒意義。現如今，國民經濟正處于飛速發展的階段，而房地產業仍然在這當中屬于支柱產業。房地產業的發展對于推動經濟的發展甚至是轉型升級都具有重要意義。初步估計，以GDP的角度出發，房地產業對于GDP的貢獻巨大，房地產開發投資所占的比重接近15%。對國民經濟的直接貢獻可謂是十分巨大了。如果從行業的相關性來看的話，房地產業相關行業即建筑、裝修、材料這些行業受到了房地產業的影響，間接助力經濟發展。在“十三五”的規劃建議中明確指出：到2020年國內生產總值和城鄉居民人均收入比2010年翻一番，在此目標下，房地產行業將繼續發揮規模優勢、聯動優勢，為未來五年經濟發展提供重要動力。相對于房地產業的發展來說，供給側改革的意義就在于可以讓市場的供給更加有效，形成一種可以消化庫存又能持續提供需求的模式。而關于供求關系方面，每個地區都有不同的特點，需要根據自身的特點去解決當地市場的問題。就比如說一線城市，在多數情況下還是供不應求的狀態，所以擴大土地的供應規模，靈活化現有的存量，平衡房價的上漲更適合于其產業發展。再者，住房租賃市場是一個擴大供給和拓寬房源的非常重要渠道。而對于大多數的三四線城市來說，就應該控制土地供應的規模。

二、溫州市房地產市場發展現狀及走勢分析

(一)發展現狀。溫州市房地產業一直處于高速發展的階段，尤其是不久前幾年時間內，比如1998年到2006年這僅僅七年時間，溫州房地產開發投資從39億元增加到了136億元，年均增長達到了21.6％，全市GDP中近11%都是房地產投資、全市第三產業中占到了38.1％、全社會固定資產投資中占到了30.1％。溫州市的房地產開發額從2000年的55369萬元到2015年的7662865萬元，增長額從58.71%到1283.96%。然而，由于全國范圍內的房價迅速增長，國家宏的觀調控也在逐漸加大力度，這很大程度上遏制了商品房的投機行為。為此，溫州的房地產業受政府宏觀調控的影響，同時又存在著資金短缺以及土地從嚴的問題，至此，溫州的房地產業發生了巨大的變化，開發投資的數量明顯減少，房地產開發的面積也在逐步縮減。但是商品房銷售的面積和竣工面積卻仍然處于上升階段。近幾年來，舊城拆遷貨幣安置在力度上并不明顯，況且，舊城中心區在四平方公里范圍之內90%以上的項目都是安置房，而商品房的數量卻并不多。這樣的現象就導致了溫州的房地產市場上出現了有市無房這樣的供求問題。這樣的現狀，引發了溫州的房地產業開發商的自我思考，開始審視自己的現狀以及將來的方向。許多開發商開始嘗試企業的戰略轉型，有不少選擇轉型商業地產。多數開發商考慮到未來的利益關系，選擇對于商業房產進行投資，由此可見，高端化的商業地產也在逐漸形成。(二)走勢分析。在溫州，房地產的消費者在歷經長時間的動蕩局勢和經歷了長期的焦躁情緒后，一步步走向了成熟。在很久之前，住房短缺的問題較為嚴重，房源可以說是十分稀缺，有很大一部分的消費者盲目從眾，購置了許多房產，但是房源在逐漸增多，許多期房竣工，消費者在選擇上有了更大的空間，不再同過去一樣，而是更關注于房產發展趨勢來選擇購房。從溫州的發展形勢，經濟變化，生活特點和消費者心理，大致估計溫州房產市場的發展趨勢。其一是住宅的模式會有所改變，不再和過去的傳統住宅模式相同，智能化的住宅逐漸占據主流位置。溫州市的人口近年來有著不小的變化，人口流動量在逐漸加大，這就導致了安全問題的出現，許多溫州市民開始重視安全住房的問題。居住安全的問題已經成為了購房者關注的一個主要問題，亦是首選條件之一。同時，小區的智能2017年第11期下旬刊（總第679期）時代金融TimesFinanceNO.11，2017（CumulativetyNO.679）化也收到了廣大消費者的關注，成為一個重要的購房考慮因素。其二，城鎮的房產也有向周邊郊區擴展的趨勢。在城鎮地區，地價一直處于較高的價格水平。雖然城鎮地區擁有便利的交通，齊全的公共設施等等優勢，但是居住環境的費用十分高昂，這就讓很大一部分人難以靠工資負擔這一部分的費用。更何況隨著城市的發展，環境污染，噪聲污染等等問題隨之而來，居住者的舒適程度也逐年下降。隨著人們越來越關注住房的舒適度，對于環境的要求越來越高。許多成功人士考慮到環境和價格因素，趨向于選擇郊區地區。郊區地區的價格相對更低廉，而且在環境上比城鎮地區更優，適合于放松養生。郊區地段的住宅受到了各界人士的青睞，所以郊區地段的房產有著很大的潛力。最后一點，置換購房熱也將越來越走入平常生活。我國的政府的宏觀調控作用逐漸發揮出來，房價趨于穩定，不再高不可攀，多數普通消費者的購房時機即將到來，預計在兩到三年間會進入成熟階段。

三、溫州市房地產市場風險

溫州的房地產發展迅速是有目共睹的，但是在發展的過程中也存在者各種各樣的問題，面臨著諸多風險。這些風險會給溫州的房地產業發展帶來不小的影響，所以分析溫州市房地產的市場風險對于溫州的房地產發展有著重要的意義。(一)前期過熱的房價下行較快。房地產業在開發的資金問題上一直存在著不小的問題，畢竟再好的企業也難為無米之炊。政府的宏觀調控讓商業銀行的貸款條件更為嚴格，房地產業的資金來源遭到了限制，這就使得房地產企業的資金更為緊張，土地的“疲軟”又恰逢房價的攀升，這就讓房價下行的壓力不僅存在還愈演愈烈。2013年，商品房房源供應大幅增長，限購的政策大力實行，貸款受到限制等等問題的逐漸出現，根據溫州市住建委的數據：2014年上半年市區新建商品住房銷售均價繼續下行，為2.21萬元/平方米，同比下降8.48%，環比上升1.21。根據溫州市統計局的最新數據顯示：與去年同期相比，溫州市新建住宅價格指數、新建商品住宅價格指數，以及二手住宅價格環比指數繼續下降，在70個大中城市中，溫州住宅價格的降幅是最大的，在新建商品住宅、二手住宅價格方面，其排位也是最末的。(二)庫存商品住房消化壓力加大。在供需關系上的問題一直備受關注，這是由于土地的存量不足所導致。政府的土地儲備量不足，制約了房地產業的繼續發展。1999年是溫州的土地儲備的初始年，征用、置換、回收等方式是主要的方式。溫州市住建委的相關統計顯示：截止到14年年中，全市累計待售商品房37163套，建筑面積474.21萬平方米。其中商品住房9780套；建筑面積123.35萬平方米。而13年1月至14年4月，已經出讓的土地，年內將會上市的項目有21個，面積可能將達到152.5萬平方米。商品房的價格上漲過于迅速，加劇供需矛盾。從1999年到現在，全市商品房價格年均增長19.8％以上。房價和內地的中小城市相比處于一個相當高的水平，市場的供需矛盾愈演愈烈。(三)房地產市場呈現結構化、差異化特點。在房價的方面，溫州的房價因為宏觀調控有所下降，然而，房地產市場的結構性特征十分明顯。我們可以從這些方面發現：其一是物業管理，限購政策的影響，讓溫州的住房市場受到較大的震動。而那些商業地產例如寫字樓等所受到的影響卻相對較小。其二，在住房的戶型問題上，因為受到了強制的要求，主要的銷量都集中在90平米以下的住宅，而傳統意義上的大戶型卻因此受到限制了。最后，溫州市區的商品房成交量日趨下降，反而是郊區的成交量還有所上升。根據有關數據13年溫州市一手房的成交量當中，市區僅僅只占有了33.8%，而有約66%左右的成交量來自樂清等等郊區。(四)與房地產業緊密相關的民間借貸和金融風險逐漸暴露。對于溫州的投資者而言，金融杠桿的靈活運用實在投資中十分重要的一個步驟，除了有一部分的自有資產以外，都需要依靠銀行的貸款和民間資金的籌集。假使溫州的房地產市場出現下調，很大程度上會影響到銀行的貸款和民間資金的籌集，金融風險就會顯現其負面影響。具體的表現可以從以下幾個方面看出：其一就是不良貸款的量會急速上升。13年年末，全市的不良貸款達到了320億元。由于不良貸款的處置力度在不斷加強，名義上的不良貸款上升率得到了有效的控制。14年年初不良貸款323億元，比去年同期增加60億元。其二就是民間的借貸引發的金融糾紛事件急劇增加。據市中院數據顯示：12年至13年，全市法院受理民間借貸案件27764件、涉案金額284.5億元；金融借款合同糾紛14407件，涉案金額493.3億元。僅鹿城區法院查封的房產就達1000多套。此外，溫州法院自13年開始試點抵押房產網上拍賣，截至年底，即已公告拍賣1718套，成交金額9.89億元。

四、溫州市房地產市場風險的對策

(一)房地產調控政策要順應市場經濟規律。在市場經濟的發展過程中，總是不可避免的會遇到一些產品過剩的問題，比如在房地產業就存在著階段或者局部的產品過剩現象。溫州市的房地產市場也存在著短時間內的供給過剩現象，與此同時，投機投資的問題也存在著。所以如果只是簡單將房地產業發展的狀況和經濟發展的趨勢相互牽制，或者對于房地產的不景氣會影響經濟發展過分的擔憂而不注意控制房價的問題，放松房地產業的宏觀調控和配備的設施，雖然在短期可以看到一些供求問題上的解決勢頭，甚至在GDP上也會提升速率，但是從根本上來看，對于長期存在的過剩問題起不到任何作用，所以在房地產的調控問題上，需要遵循市場的規律。(二)國家對房地產市場的調控應把握趨勢和方向。國家政府對于房地產市場應該發揮其宏觀調控的作用，但是，在宏觀調控的問題上，政府也要把握一個正確的趨勢和方向。具體來說，就是在發展趨勢上要提前制定出一個形式發展的底線，有基本的原則作為保障，在政策的問題上應該具有穩定的特點以及保持連續性。這樣，房地產的發展才能一直處于一個正確健康的發展道路之上。當然地方政府要考慮到地方特性，在調控上應當適時且適度。(三)開辟新的投資渠道，引導民間投資方向。利率市場化進程需要政府逐漸推進，力度有待加強，這就意味著，現有的民間資本仍然需要更進一步的寬松政策支持，要鼓勵和引導這些民間資本進入各行各業，不僅僅是房地產這一個行業。再者，投資房地產也的形式與方向也可以仰仗于民進資本的促進。在不僅的將來，投資的方向可以是多方面的，商業地產或者是基金信托代表的房地產證券化產品也將進入投資者的考慮范圍。(四)用現代金融投資平臺取代民間借貸，規避金融風險。溫州的房地產市場曾經因為市場調整影響到了民間借貸，甚至于產生了民間借貸的危機。這就說明，民間借貸向來是以血緣或者親友的關系為紐帶，一旦打破這種關系，轉為陌生人之間的利益關系，在信用上就面臨很大的問題。而隨著現代化的發展，在未來，現代的金融服務不斷完善，金融平臺的陸續建立，傳統的民間借貸的劣勢將被彌補，在借貸上的風險會得到很好的控制，甚至有避免的可能。

參考文獻

[1]李木祥.中國房地產泡沫研究[M].北京:中國金融出版社,2007.

[2]譚政勛.王聰.房價波動、貨幣政策立場識別及其反應研究[J].經濟研究,2015.

作者:朱慧敏 周秝宸 單位:溫州商學院