房地產市場庫存監測研究

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1引言

2017年4月6日住建部、國土資源部《關于加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》，要求各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整房地產用地供應規模、結構和時序，對各地商品住房庫存量進行分類指導。對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36～18個月的，要減少供地；12～6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。目前對于商品住房庫存監測，主要針對狹義房地產庫存，即達到預售許可的待售房地產建筑面積，也稱顯性庫存。而對于已經拿地但還沒有開發，或已開發還沒有拿到預售證的“隱性庫存”部分，目前只停留在估算層次，還沒有精確的統計。譬如：張泓銘通過推算，得出2015年底我國廣義房地產庫存（現房加期房）小于54.55億平方米的結論；而社會科學院公布的這一數據是39.96億平方米。同時，根據文件要求，對消化周期在6個月以下的城市，要顯著增加供地。倘若該城市隱性庫存很大，則會導致未來商品住房供給過剩，形成與政策初衷相背的局面。浙江省住房和城鄉建設廳發文，從2017年5月1日起，要求房地產開發企業在浙江新簽訂建設用地使用權出讓合同、取得建設工程規劃許可、建筑工程施工許可、商品房預售許可、完成竣工驗收備案的，應當在領取有關文件（證書、合同等）之日起20日內，通過浙江省住房信息網的“全省房地產開發經營管理系統”填報基本信息?！绊椖繋臁钡某霈F，使得“隱性庫存”一目了然，房地產庫存調控會更精準、更有針對性。在上述背景下，如何用好房地產（項目庫）大數據，如何根據顯性庫存和隱性庫存，建立土地供應動態機制，制定出更加切合實際的調控政策，為政府決策提供參考，成為當前重要的研究課題。劉枬等系統地梳理了有關房地產業大數據的研究現狀，提出未來的一個主要研究方向是利用不同數據組合進行房地產市場研究、行情預測和分析、投資決策和宏觀調控，以幫助政府職能部門和房地產企業快速、科學的決策。國家統計局浙江調查總隊利用特征價格模型，構建了基于大數據的房價統計模型。唐代中等對上海市房地產市場監測指標體系進行研究，建立房地產市場供給總量、結構和房價的指標體系。借鑒以往的研究成果，本文從房地產供應角度出發，提出建立房地產市場庫存監測體系的思路，通過對庫存（包括顯性庫存和隱形庫存）的監測，以存化周期為主要研究指標，探究該指標的合理區間，探討政府可供采用的調控措施，并以此為基礎來調控房地產市場土地出讓節奏、房地產開發節奏、預售節奏等，保持房地產市場短期和中長期供需平衡，促進房地產市場持續健康發展。建立房地產庫存監測系統，有助于解決兩個現實問題：一是解決房地產市場供需總量均衡問題，政府何時需要出讓土地，出讓多少土地？這是一個最優化問題；二是解決房地產市場短、中期供需結構均衡問題，在供需總量均衡的前提下，如何保證短、中期供應與需求平衡。

2房地產市場開發過程介紹

2.1開發階段主要過程。房地產開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設的行為。從項目全壽命周期角度分析，房地產開發過程可以分為以下幾個階段：項目決策階段、前期準備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。項目決策階段，主要進行投資決策分析，是開發過程中最為重要的一環，決策的好壞直接關系到項目的成敗；在獲取土地使用權后，項目進入前期準備階段，這一階段主要是申辦各種許可證以及規劃設計、項目報建登記，辦理招投標手續等；經過招投標選定施工企業后，項目進入工程建設階段；工程建設達到預售標準，即《商品房預售（銷售）許可證》申領下來后，項目進入開盤預售階段；工程竣工驗收后，項目進入交付使用階段。本文的著眼于庫存監測系統的建立，因此重點關注房地產開發前期準備階段、建設階段和銷售階段，此三個階段的標志性事件分別是土地獲取、項目建設開工和項目開盤預售，具體如圖1所示。在這個流程中，以項目開工時間為節點，將土地獲取至項目開盤預售分割為兩個階段：階段1主要工作為前期準備，包括設計、相關許可證的獲??；階段2是按照設計成果進行施工直到達到預售條件，領取預售證。2.2各階段的數據統計。2.2.1各階段的平均時間周期。從2016年杭州幾個新開盤的樓盤來看，大家綠城金麟府2015年11月獲取土地，2016年8月開盤預售，周期僅9個多月；綠城九龍倉的柳岸曉風2015年10月獲取土地，2016年8月開盤銷售，周期大約10個月；融創時代奧城2015年12月獲取土地，2016年12月開盤銷售，周期1年左右。本文主要探討庫存監測體系及運作機制建立，因此各階段平均時間周期具體數值僅供參考。待“項目庫”建成后，通過搜集近些年各開發企業的歷史數據，可以了解各階段平均時間周期的真實現狀。以杭州為例，目前從土地獲取到開盤，平均時間周期大概為12個月。細分看，從土地獲取到開工（階段1），平均時間周期大約為2個月；從開工到開盤（階段2），平均時間周期大約為10個月。2.2.2從開工到開盤階段的工程形象進度統計。工程形象進度分布的理想狀態是符合均勻分布，這樣每個月達到預售標準的房地產建筑面積是相同的，有利于進行未來供求缺口或盈余預測，從而有利于保證房地產市場短、中期供需結構均衡。實際操作中，可將在建工程的平均上市周期作為政策調整的依據。通過劃分工程形象進度，結合歷史數據，獲取不同工程形象進度達到預售標準的平均時間周期，進而根據在建工程不同形象進度的分布情況，計算出整個在建工程達到預售標準的平均時間周期。

3房地產庫存指標介紹

借鑒貨幣體系的三個維度M0、M1、M2，根據房地產開發兩個階段的劃分，從狹義—中義—廣義的角度出發，依次建立房地產市場庫存指標F0、F1、F2。3.1庫存指標介紹。3.1.1狹義庫存F0為狹義房地產庫存，又稱顯性庫存，表示某一時點拿到預售許可但尚未出售的房地產建筑面積，可直接進入市場成為現實供應。目前該指標統計相對比較成熟。政府可根據短期市場供需狀況，通過調控預售政策和預售標準，來調節狹義房地產庫存供應數量。3.1.2中義庫存根據已開工地塊的規劃建筑面積，再結合F0形成F1。F1為中義房地產庫存，表示某一時點的F0，加上已開工建設但未達到預售標準的在建房地產建筑面積（稱為F1-F0庫存）。從目前杭州的房地產開發現狀看，開發企業從土地開工到預售，平均時間周期為10個月?？赏ㄟ^監測F1-F0庫存上市的平均時間周期，進行政策調整來調節短、中期供需結構平衡。3.1.3廣義庫存F2為廣義房地產庫存，表示某一時點上的F1，加上已獲得出讓土地、還未開工建設的擬建房地產建筑面積。結合目前杭州的開發現狀，從土地出讓到達到預售標準，平均時間周期為12個月。政府可根據未來長期房地產市場供需狀況，通過調控房地產土地供應節奏，來調節廣義房地產供應數量。3.2房地產存化周期介紹。該指標表示以當前的銷售速度（代表需求狀況），當前的庫存水平可供銷售的月份數。為了對不同城市的房地產庫存進行比較，這里選取近6個月的房地產平均銷售數據進行換算，計算某一時點各類庫存指標的存化周期。3.2.1狹義房地產庫存存化周期也稱狹義存化周期，作為供需結構平衡的緩沖設計，從最優化角度，該指標為6個月較合適。若太小，可能會出現顯性庫存即將消化殆盡，而隱性庫存還未轉化成顯性庫存的局面；若太大，隨著后續隱性庫存逐漸轉化為顯性庫存，顯性庫存會越來越多，造成資源錯配。3.2.2廣義房地產庫存存化周期也稱廣義存化周期，該指標不應小于房地產開發平均周期與狹義存化周期之和。所謂開發平均周期，是指開發企業從拿地到預售的平均時間周期。前面的分析表明，杭州目前的房地產平均開發周期為12個月。若廣義存化周期遠小于平均開發周期與狹義存化周期之和（18個月），未來長期可能會出現供（顯性）不應求局面，即使當前及時加快推地節奏，也無法避免未來出現供應斷層；若該指標遠大于平均開發周期與狹義存化周期之和（18個月），未來長期會出現供（顯性）大于求的局面。因此從最優化角度考慮，以杭州為例，結合住建部、國土資源部的文件要求，該指標的合理值可設定為18個月。3.2.3中義房地產庫存存化周期也稱中義存化周期，從最優化角度考慮，該指標應與從開工到預售的平均時間周期相協調。以杭州為例，該指標的合理值可設定為16個月。3.3房地產隱性庫存上市周期。廣義存化周期反映出長期房地產供應的總量問題，還需關注房地產供應的時序結構問題。若總量滿足要求，但時序結構出現問題，同樣會導致短、中期出現供求失衡。舉個極端的例子，若中義存化周期為16個月，狹義存化周期為6個月，均處在合理范圍，但F1-F0這部分庫存剛開工建設，成為顯性庫存需要10個月，因此6個月后會出現供應斷層。3.3.1工程形象進度劃分工程形象進度可粗略分為地基基礎、主體結構（進一步細分為地面以下、地面以上）、裝飾裝修、整體驗收四個階段。在實踐中，可根據預售標準以及房地產項目的實際情況進一步細分?！绊椖繋臁钡慕?，能夠時時獲取F1-F0這部分庫存的工程進度信息?？蓪⒃诮üこ贪葱蜗筮M度劃分為若干個階段（x1，x2，x3…），再結合歷史資料，獲取不同階段達到預售標準的平均時間周期（y1，y2，y3…）。3.3.2F1-F0庫存上市平均周期以不同形象進度階段的建筑面積所占比重（z1，z2，z3…）為權重，結合它們達到預售標準的平均時間周期來加權計算F1-F0庫存的上市平均周期（單位：月），具體計算公式如下：F1-F0庫存上市平均周期=y1×z1+y2×z2+y3×z3+……實踐中，可根據F1-F0庫存上市平均周期來粗略描述在建工程的形象進度分布情況，若該數值=5（5為均勻統計分布的均值），可以認為分布是較均勻的；F1-F0庫存上市平均周期也不宜超過6（狹義存化周期的合理值為6），否則未來可能出現供應斷層。

4庫存監測體系研究

4.1研究思路。本文以房地產供給為研究對象，假設房地產需求一定，用盡可能少的庫存供應來滿足未來房地產市場供求總量和結構平衡，這是一個最優化問題；同時假設政府隨時有土地可供出讓，即土地出讓規劃不屬于本文的研究范疇。首先，以各類庫存存化周期為出發點，通過監測指標體系的運作，根據監測時點的廣義存化周期數據，及時、合理地進行土地出讓，保證廣義房地產供應總量處于合理范圍，從而實現房地產市場的長期供需總量平衡；其次，依靠政策手段依次保證F1-F0庫存上市平均周期和狹義存化周期均處于合理范圍，從而實現房地產市場的中期和短期供需結構平衡。具體研究思路如圖2所示。4.2政策手段介紹。目前可用于庫存調控的政策手段包括以下幾點。4.2.1預售政策調整政府通過調控預售標準，來提高或降低狹義房地產庫存，從而調節短期內的房地產供需不平衡，使得狹義存化周期處于合理范圍。該手段為短期調控手段，調控效果會很快顯現。譬如2015年10月杭州市預售政策調整，原本只要完成地下工程（正負零）就可申領商品房預售證，改為建到10層以上才能預售，會延緩房地產供應進入市場至少1～2個月，減少短期的房地產供應數量。4.2.2調控房地產用地供應節奏。政府通過增加或降低房地產用地供應，來調節監測時點的廣義房地產庫存。該手段為長期調控方式，效果會在未來12個月左右（與企業從土地出讓到預售證獲取的平均時間周期相同）顯現，用來調節長期的房地產供需總量平衡。4.2.3調控拿地企業開發節奏政府通過縮短辦理相關證件的時間、督促加快開發節奏等，調節F2-F1庫存、F1-F0庫存上市平均周期，使得它們處于合理的區間范圍，從而保證中期和短期供需結構平衡。4.3具體運行機制?？砂凑找韵虏襟E，來保持未來（短、中、長期）房地產供需總量和結構平衡：4.3.1監測月度廣義存化周期。（1）若該指標大于18，表明以最近六個月的平均銷售速度，從長期（12個月）看，廣義房地產庫存供應大于需求。因此，當前不需要推地，直到后續某監測時點該指標下降至18附近。（2）若該指標小于18，表明從長期看，由于還需有6個月的狹義存化周期作為緩沖，當前需要加快推地。若廣義存化周期小于18，則未來長期的房地產總量供需缺口為：（18-當月廣義存化周期）×房地產平均月度銷售量，推地量應能滿足該供需缺口。4.3.2監測月度狹義存化周期。（1）若該指標大于6，表明短期內房地產顯性供應大于需求。此時只要F1-F0庫存上市平均周期小于該指標，可以保證未來短、中期房地產供需結構平衡。（2）若該指標小于6，表明短期內房地產顯性供應小于需求，此時需關注F1-F0庫存的分布情況，若分布較均勻，隨著時間的延續，狹義存化周期會不斷上升，最終達到合理范圍；在分布不均勻的情況下，若F1-F0庫存上市平均周期較小（＜5），表明作為緩沖設計的狹義存化周期雖然不足，但中義存化周期的隱性庫存很快能轉換成顯性庫存，從而接續保證供需結構平衡。若F1-F0庫存上市平均周期較大（＞5），短、中期顯性庫存供應會出現不足，一是可采取降低預售標準等手段，來增加即期狹義房地產供應，二是調控拿地企業開發節奏，降低F1-F0庫存上市平均周期，從而保證短、中期房地產供需結構平衡。

5完善該庫存監測系統的建議

本文拓展了房地產庫存的廣度和深度，以存化周期為主要研究指標，探究各指標的合理區間，并結合政府可供采取的政策調控措施，建立房地產市場庫存監測體系；探討監測體系的動態運作機制，即采用“盯住”策略，先保證長期房地產供求總量均衡，再保證中、短期結構均衡，從而促進房地產市場持續健康發展。鑒于文中使用的一些假設條件，還可從以下幾方面進一步完善該庫存監測系統。5.1關于房地產存化周期的計算。文中在計算房地產存化周期時，使用的是歷史數據（近六個月的銷售數量），而歷史數據具有時滯性。為提高指標的可靠性，可通過建立時間序列模型對未來幾個月的數據進行短期預測，在計算存化周期時考慮歷史數據和未來短期預測數據的融合。5.2關于政府始終有土地可推的假設。監測系統采用“盯住”策略，何時推地以及推多少土地，可結合監測系統的運行結果，完全隨市場而變化，不利于政府提前做用地計劃。方向一：未來可進行年度房地產需求預測，以此來預測當年的用地需求，進而提前做好用地計劃；方向二：可將未來規劃土地看做潛在庫存（規劃土地一經出讓，即可成為廣義庫存），比廣義庫存的含義更廣，納入到監測系統。在實踐中，先保住遠期房地產供求（潛在庫存）滿足總量均衡，再保證長、中、短期結構均衡，從而促進房地產市場持續健康發展。5.3關于預售標準調整對短期和長期市場的真實影響。預售標準調整，短期看，會改變狹義房地產存化周期；長期看，會改變房地產企業從拿地到預售的平均時間周期，即會影響到廣義存化周期。因此，需了解房地產市場在建工程所處的形象進度統計分布情況，并據此動態模擬預售標準調整對房地產市場的真實影響。同時，需對整個監測系統中各庫存指標的合理區間進行修正，從而實現整個監測體系的更新完善。

參考文獻

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作者:宋立 孫磊 單位:浙江建設職業技術學院