企業資產證券化融資模式研究

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摘要：作為關系國計民生的一項核心工程，保障性住房在改善居民生活條件，維護社會和諧穩定等方面意義重大，但是就目前而言，我國保障型住房中棚戶區安置房的建設存在較大的資金缺口，單純依靠財政撥款并不能滿足實際需求，必須引入更加多元化的融資工具，如企業資產證券化融資模式。本文從保障性住房和企業資產證券化融資模式的概念出發，以棚戶區安置房為例，對其可行性進行了研究。

關鍵詞：保障性住房；企業資產證券化；融資模式；可行性

在城市化進程飛速加快的背景下，我國城市人地矛盾沖突變得越發緊張，進一步加快保障型住房建設，不僅能夠改善民生，促進社會和諧，而且可以帶動社會資金投入住房建設，推動相關產業鏈的穩定發展。相關統計數據顯示，棚戶區安置房在我國保障性住房中占據了較大比例，不過其在建設過程中存在較大的資金缺口，現有的幾種融資模式，如銀行貸款、PPP模式等都存在監管限制，無法滿足棚戶區安置房建設的現實要求，需要有關部門盡快推進融資體制的改革。

一、保障性住房與企業資產證券化融資模式

保障性住房是我國政府部門針對中低收入住房困難家庭所提供的帶有一定救助性質的住房，對建設標準、價格或者租金進行了限定，可以分為廉租住房、經濟適用房以及定向安置房等，與市場形成價格的商品房存在很大區別，其在改善群眾居住條件，促進房地產市場健康發展方面發揮著積極作用。企業資產證券化融資模式是一種以基礎資產所產生的現金流作為償付支持，配合特殊目的載體(SPV)以及結構化方式，實現信用增級，然后經由現金流模型、資產重組和樣本估值等相關技術，得到期限、規模和償付順序各不相同的分層劵種，再通過發行安置房資產支持證券的方式實現直接融資的融資方式[1]。將企業資產證券化融資模式應用到棚戶區安置房建設中，需要經過以下流程：一是對基礎資產進行明確，要求原始權益人在發起資產證券化的過程中，應該從自身的融資需求出發，通過篩選的方式，找出能夠用于證券化的基礎資產(安置房未來銷售收益權)，構建起相應的資金池；二是應該從房地產行業周期波動的特點出發，結合相應的信托計劃，逐步把基礎資產轉化為信托受益權；三是應該做好特殊目的載體(SPV)的組建工作，由基金子公司或者證券公司發起一個安置房資產支持專項計劃作為資產證券化融資的SPV，做好必要運營管理工作，管理的內容應該包括購買擬證券化的基礎資產，以及發行安置房資產支持專項計劃的證券份額[2]；四是對項目資產的“真實銷售”進行構筑。完成SPV的組建之后，原始權益人可以通過簽訂合同的形式，將基礎資產“真實出售”給SPV，通過這樣的方式來將證券化所需的資產與其他資產進行隔離，在避免原始權益人喪失企業實際經營決策權力的同時，也不會導致所有權結構的變化；五是證券銷售，需要先通過控股公司擔保、擔保結構擔?；蛘咴紮嘁嫒瞬铑~補償等方式，完成信用增級，然后選擇具備相關資質的專業評級機構，完成基礎資產信用評級工作，最后再由SPV管理層，將制定的資產支持計劃面向投資者進行推廣和銷售；六是還本付息，在完成銷售工作后，原始權益人需要嚴格依照相關合同的要求，向資產支持專項計劃進行還本付息操作，再經專項計劃管理人來實現收益的合理分配。

二、棚戶區安置房建設運用企業資產證券化融資模式的優勢及可行性

(一)優勢。就目前來看，在保障型住房建設，尤其是棚戶區安置房建設中，使用最多的融資模式包括發行企業債、銀行(信托)貸款和PPP模式，這三種模式雖然有效，但是在實際應用中都存在一定的監管限制，因此并不能滿足安置房建設的實際需求。與之相比，企業資產證券化融資模式本身的性質屬于私募，配合相應的事后備案機制，并不需要經過任何監管部門的審批，發行速度更快，尤其是國際企業資產證券化市場容量巨大，資金來源豐富，能夠為大規模的資金募集提供可靠支撐[3]。相比較其他三種融資渠道，企業資產證券化融資模式的優勢十分明顯：首先，企業債雖然可以實現資金募集，但是其用途必須與募投項目存在密切關聯，而且多數情況下都會集中存在于項目建設前期，與之相比，企業資產證券化需要有穩定的現金流為基礎，而且這種融資模式適用于安置房接近竣工或者已經完工的情況，可以將其作為企業債融資的一種補充。同時，發行企業債的審核工作相對繁瑣，不僅需要對債券進行評級，還必須考慮發行主體是否具備相關資質，而企業資產證券化融資模式中的信用評級只針對擬證券化資產，對發行主體的資質沒有要求，適用于一些自身資質不足但是具備實施證券化基礎資產的融資主體；其次，銀行(信托)貸款的時效短，規模有限，而且成本較高，相比之下，企業資產證券化融資模式的期限更長，規?？梢愿鶕嶋H情況確定，成本也更加低廉，而且不需要如同銀行貸款融資一樣將建設土地作為抵押物，而是利用企業應收賬款開展質押擔保和增信，因此并不會對安置房的銷售收入造成任何不良影響；然后，PPP模式是最近幾年才興起的一種政府與社會資本合作模式，強調以某個工程項目為對象，由政府部門和企業相互合作進行建設，其本身也已經在實踐中得到了應用，不過由于時間尚短，沒有形成系統化的操作方法和完善的配套制度，缺乏對于社會資本的吸引力。企業資產證券化融資模式則不同，其本身成熟的模式和優越的操作環境，使得相比較PPP模式有著融資規模方面的天然優勢[4]。(二)可行性。自企業資產證券化融資模式產生，我國證監會等相關機構就十分重視，了一系列的法律法規來進行規范，如《資產支持專項計劃備案管理辦法》、《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》等，從市場發展的角度分析，企業資產證券化融資的環境優秀，風險防范措施完備，能夠保證其實際效果。棚戶區安置房的建設在前期對于資金需求較大，建設主體通常都需要同時采用多種不同的融資渠道來進行項目前期融資，不過由于棚戶區安置房的建設周期偏長，伴隨著項目的推進，前期的很多債務性融資都會逼近償還期限，在面對償債壓力時，建設主體可以通過企業資產證券化融資的方式，對前期債務進行償還。事實上，在棚戶區安置房建設中，已經有部分企業成功應用了企業資產證券化融資模式，能夠為其他企業提供參考和借鑒?；诖耍谂飸魠^安置房建設中運用企業資產證券化融資模式具有良好的可行性，可以采用分區域應用的原則，從經濟發達地區逐步向經濟欠發達地區推進[5]。

三、結語

總而言之，保障性住房關系著我國社會的穩定，尤其是其中的棚戶區安置房建設，必須在現有政府財政及相關政策支持的基礎上，對融資渠道進行拓展，解決資金缺口問題。企業資產證券化融資是一種成熟的融資工具，具有高效低風險的特點，能夠有效滿足棚戶區安置房建設的需求，將其大規模運用到棚戶區安置房建設中，有著一定的可行性，當然，也需要政府部門繼續對相關法律法規進行完善，營造出良好的政策環境，以此來推動保障性住房的發展。

參考文獻：

[1]邱泰如.保障性住房制度研究[J].中國國情國力，2019(01)：34-37.

[2]徐潔，王鵬.基于土地財政轉型的上海保障性住房融資問題研究[J].現代營銷(下旬刊)，2018(05)：28-29.

[3]李瑤.PPP資產證券化定價方法研究[D].云南財經大學，2018.

[4]夏磊.住房租賃融資：渠道與風險[J].發展研究，2018(04)：40-57.

[5]胡吉亞.我國共有產權房資產證券化研究[J].金融教育研究，2018，31(01)：3-7.

作者:金隆元 單位:義烏市城鄉新社區投資建設集團有限公司