貸款房屋保險市場調研報告

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近兩年來，隨著國內各大商業銀行陸續取消強制貸款人購買貸款房屋保險（簡稱房貸險），該險種的發展一度面臨窘境。為全面了解和掌握內蒙古房貸險市場發展狀況，深入分析房貸險業務發展的制約因素，內蒙古保監局對轄區2007年房貸險業務發展情況進行了專項調研。

一、內蒙古房貸險市場發展現狀

（一）總體情況

2007年，內蒙古房貸險業務累計承保44195件，同比增加10918件，實現原保險保費收入3039萬元，同比增長71.79％，累計承擔風險金額698813萬元；已決賠款188萬元，同比增長33.62％；累計退保11320件，同比增加2587件，退保金額450萬元，同比下降1.96％。

（二）主要特點

1、總體發展勢頭較好，但經營環境不容樂觀

2007年，內蒙古房貸險保費收入較同期非壽險業務同比增速高2.44個百分點，占非壽險總保費規模的0.78％，總體發展勢頭較好。但其經營環境不容樂觀，主要表現在三個方面：一是受央行連續加息等因素影響，2007年下半年內蒙古房地產市場在一定程度上遭遇“寒流”，房地產市場景氣度回落直接制約了該業務發展。二是強制房貸險的松綁使不少購房者選擇了規避，而商業銀行在放貸時也更加謹慎，使該項業務的發展根基受到挑戰。三是房貸險投保一般由貸款銀行直接指定保險公司，而銀行的選擇依據主要是手續費比例的高低，這在一定程度上引發了保險公司之間的非理性競爭行為。

2、整體發展質量較高，但經營風險逐步加大

房貸險是傳統的贏利性險種。2007年，內蒙古房貸險已決賠款同比僅增長33.62％，遠低于71.79％的保費增速。但房貸險退保率和手續費率的不斷攀升，使保險公司面臨的經營風險正逐步加大。據測算，保險公司經營房貸險至少需要5年以上才可盈利，而提前還貸的購房者其貸款時限往往達不到保險公司經營房貸險盈虧平衡的臨界年限，這就意味著保險公司僅僅收到幾年的保費，卻早已一次性付給貸款銀行十幾年的高手續費，且無法追討。

3、業務結構以非保證類為主，業務分布集中在較發達地區

從分險種經營情況看，內蒙古房貸險以非保證類為主。2007年，非保證類業務保費收入占比為92.53％，累計承保件數占比達97.9％；從承保地區看，房貸險業務集中在經濟發達地區。以占據房貸險市場份額42.8％的中國人保財險內蒙古自治區分公司為例，2007年，經濟較為發達的呼、包、鄂“金三角”地區房貸險實現原保險保費收入512.5萬元，占比達39.40％。

二、內蒙古房貸險市場存在的主要問題

（一）購房者還貸壓力加大，導致退保率持續攀升

2007年，內蒙古房貸險累計退保件數為11320件，同比增長29.62％。退保率較高主要有兩方面的原因，一是央行2007年6次加息，2008年1月1日開始實施的新利率將體現2007年屢次加息的疊加效應，房貸族要一次性消化6次加息所增加的負擔，還貸壓力驟增。二是絕大多數購房者不認為貸款是一種積極的消費方式。因此，許多購房者在資金寬裕的情況下選擇提前還貸，隨之紛紛要求退保房貸險。

（二）業務結構不合理，時間地區分布不均衡

盡管內蒙古房貸險發展較為迅速，但業務結構不合理，發展不均衡的矛盾仍較突出，主要表現在三個方面：一是保證類和非保證類業務結構不合理，保證類業務占比較低。二是區域分布不均衡，內蒙古房貸險主要集中在經濟較發達、工業化程度較高、人口相對密集的城市，如“金三角”地區，而興安盟、阿拉善等地的房貸險業務則發展緩慢甚至停滯。三是保證類業務季度分布不均衡。2007年四個季度分別凈承保31件、182件、958件及-241件（承保件數小于退保件數）。

（三）非理性競爭問題突出，經營成本居高不下

房貸險主要通過各商業銀行代辦，業務來源比較穩定，且賠付率較低，盈利能力較強，加之各公司都存在業務結構調整壓力，因此，房貸險成為各公司爭搶的重點領域，而降低承保費率和提高手續費支付比例是各公司常用的競爭手段，這勢必造成房貸險的經營成本不斷增加，利潤空間被逐步壓縮。

（四）產品創新能力不足，不能滿足市場需求

目前，內蒙古市場上銷售的房貸險產品種類單一，同質化現象嚴重，且產品自身存在一定缺陷，無法滿足市場需求。從產品責任范圍情況看，房貸險主要包含還貸保險責任和財產損失保險責任，保障范圍較小。同時，該險種還存在產品設計不盡合理、風險分擔與費用不平衡等缺陷：一方面，銀行讓購房者用房屋作抵押，同時又要求購房者購買房貸險，將自身的風險轉嫁到貸款人的身上，違背了公平原則；另一方面，房貸險主要負擔抵押房屋因自然災害及意外事故造成的損失，對于還貸者自身風險則沒有保障，多數購房者認為，抵押房屋發生保險事故的概率太低，沒有必要購買，因此，自主投保意愿不強，大多是在銀行的強制下投保。另外，從房貸險發展情況看，大部分放貸銀行只要求購房者按照貸款金額來辦理業務，客觀上存在不足額投保風險，使銀行和貸款人利益無法得到充分保障。

（五）專業技術人才匱乏，缺少相關業務培訓

由于房貸險在整個非壽險業務結構中占比較低，且退保率較高，目前，非壽險市場競爭的焦點及各公司資源配置的重點均不在該業務上，原有業務人員也紛紛轉崗。而且，保險公司極少舉辦這方面的培訓，導致專業人才匱乏，客觀上制約了其健康發展。

三、內蒙古房貸險市場發展的主要制約因素

（一）房貸險受國家宏觀經濟政策的影響較大

2007年以來，受居民消費價格指數（CPI）不斷上漲及資本市場持續火爆等因素的影響，央行先后六次加息，以抑制通貨膨脹和流動性過剩的風險，但隨之而來的是貸款利率的相應提升，這對房貸險造成較大沖擊。相當一部分有能力按揭貸款的購房者選擇持幣觀望，推遲了購房計劃，許多已經貸款買房者在條件允許的情況下選擇了提前還貸，導致退保率較高。

（二）房貸險受地區房地產經濟發展情況影響較大

2007年，內蒙古國民經濟繼續保持強勁增長態勢，全年GDP實現6019億元，同比增長19％。2002年以來，地區GDP和規模以上工業企業增加值已經連續5年居全國之首。由于房地產價格受地區宏觀經濟影響較大，內蒙古經濟的持續高速增長推動了房地產價格的快速攀升，直接導致了房貸險的持續發展；與此同時，地產開發商的捂盤惜售、銷售誤導等行為人為抬高了房地產價格，在一定程度上也影響了房貸險的健康發展。

（三）房貸險受老百姓消費觀念的影響較大

一方面，受傳統文化和消費理念影響，大部分老百姓認為貸款買房是一種沉重的負擔；另一方面，購買房貸險是由投保人（貸款者）交納保險金，但受益人卻是銀行，導致從銷售到理賠等環節的一系列問題，因此，2006年商業銀行的房貸險銷售從強制轉為自愿后，消費者的購買意愿下降。另外，隨著銀行貸款利率不斷提升，貸款人還款壓力越來越大，大部分購房者選擇了提前還貸，導致退保率較高。

（四）房貸險受銷售渠道的影響較大

據統計，內蒙古房貸險95%以上是銀行業務且主要集中在工、農、中、建四大國有商業銀行。渠道的相對單一性決定了銀行在業務合作中處于強勢地位，這也成為制約房貸險持續健康發展的重要因素。

四、促進房貸險市場健康發展的政策建議

（一）聯合整治房貸險市場秩序，營造良好的發展環境

房貸險的特點決定了其對銀行渠道的高度依賴，房貸險市場上的不規范行為也主要集中于保險公司的非理性競爭行為及商業銀行依靠自身在合作中的強勢地位不斷提高手續費比例。因此，整頓規范房貸險市場秩序除了要加強對保險公司的業務合規性監管外，更重要的是加強與銀行業監管部門的溝通與合作，加大聯合監管力度，理順銀行與保險公司的合作關系。一方面，堅決制止并嚴厲查處保險公司不通過正常渠道支付高額手續費的惡性競爭行為；另一方面，協調銀行業監管部門加強對各商業銀行業務的監管，規范行為和手續費收入賬務處理，為房貸險業務營造良好的發展環境。

（二）強化保險公司內部管控，提高房貸險業務質量

加強保險公司內部管控是提高房貸險業務質量和經營效益的關鍵。一是嚴格承保管理，最大限度地避免房貸險業務的“逆選擇”行為。內蒙古很多旗縣經濟尚欠發達，商業銀行辦理住房貸款時，不得不降低抵押物標準，因此，房貸險中部分標的（如平房、非磚瓦結構的房屋）本身存在較大的風險不確定性，為房貸險帶來較高的風險隱患。這就要求保險公司嚴把承保關，有效降低業務入口風險，不斷提高經營效益。二是加強財務管理，嚴格手續費支付標準和支付行為，降低房貸險經營成本。三是加強房貸險理賠、退保及轉保等環節的管理力度，有效控制綜合賠付支出，降低出口風險，不斷提高業務質量。

（三）加強產品創新力度，滿足客戶的差異化需求

盡管房貸險受政策變動等因素的影響較大，但歸根結底，產品設計的不盡合理、風險分擔與費用不平衡才是其發展遇阻的關鍵因素。因此，保險公司必須根據市場化的需求，順勢而為，在調研了解和掌握客戶保險需求的基礎上，加大產品創新力度，開發能有效滿足客戶不同需求的產品，為銀行和貸款者提供各種增值服務，如針對貸款人提前還貸退保的情況，可以專門開發將房貸險自動轉為擁有更多保障的家財險等產品，簡化業務流程和相關手續，配套適當的優惠政策，緩解公司經營管理中因房貸險退保率高帶來的影響。

（四）加強房貸險宣傳推廣，提高業務技能培訓

針對房貸險專業技術人才匱乏以及客戶認知度不足的現狀，保險公司應采取有效措施，加大業務培訓和宣傳力度。一方面，加大業務人才的培養力度，提高人員業務技能，及時解決發展中存在的問題；另一方面，加大對房貸險及家財險業務的宣傳、推廣力度，在貸款即將期滿時，向貸款者推薦投保家財險或其他分散性險種，將銀行貸款者等穩定客戶群體發展為推動家財險業務發展的客戶群，這樣既保證了房貸險的穩定，也可以擴大家財險等分散性業務的承保面。

總之，加強監管、營造良好環境是促進房貸險健康發展的基礎，加強內部管控是提高房貸險經營效益的核心，加強產品創新是加快房貸險業務發展的關鍵，加強培訓和宣傳是推動房貸險業務持續、健康、快速發展的有力保證。