物業考核方案范文

導語：如何才能寫好一篇物業考核方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、總則

為貫徹按勞分配原則，規范物業公司職工隊伍的管理.建立以崗位績效獎金制為主要形式的獎金激勵制度，通過對職工履行崗位職責情況的評估，將其獎金分配結構與實際工作業績緊密結合.調動職工的工作積極性、提高職工的自身素質，推動小區物業管理工作上一個新的臺階.特制定本制度.

二、崗位績效考核原則

1、客觀公正、實事求是，考核內容和考核方式公開透明；

2、注重實績、合理量化、綜合平衡的原則；

3、誰管理誰考核，并體現權重的原則.

三、被考核人員

物業公司經理和職工.

四、考核的基本內容

小區物業公司績效考核，分為經理考核和職工考核.

（一）、經理考核內容：

經理考核主要從敬業精神、領導能力、工作態度，工作業績、遵規守紀、理論學習和綜合素質等七個方面；

1、敬業精神考核：

熱愛本職工作，以本職為“天職”；樂于奉獻、勇于創新；干物業、愛物業、專物業、精于物業.

2、工作態度考核：

有強烈的責任感，以身作則，率先垂范；有積極向上、不怕困難、大膽管理、勇于進取的拼搏精神；有踏踏實實、勤奮努力的工作干勁.

3、領導能力考核：有合理組織工作部署，統一協調下屬行動的能力；有正確分析、把握問題，提出合理解決方案，做出正確決定的能力；有把握下屬思想動態、激勵下屬工作熱情、形成團隊凝聚力的能力.

4、工作業績考核：

物業管理和工作目標的完成情況；物業公司工作紀律及規章制度落實情況；工作受到上級表彰情況.

5、遵規守紀考核：帶頭執行物業公司作息時間情況；履行崗位責任制情況；廉潔自律情況.

6、理論學習考核：

物業管理相關的法律法規及有關的專業知識掌握的情況.

7、綜合素質考核：

全面考察個人修養和綜合素質情況.

（二）、職工考核內容：

職工考核主要從個人的敬業精神、工作態度，工作能力、遵規守紀、理論學習、團結協作和綜合素質等七個方面.

1、敬業精神考核：

熱愛本職，安心工作，樂于奉獻；干物業、愛物業、專物業.

2、工作態度考核：

有強烈的責任感；有積極主動、不怕吃苦、不講條件、勇于進取的工作精神；有踏踏實實、勤奮努力的工作干勁.

3、工作能力考核：熟悉小區基本情況，能夠勝任本職工作；善于思考問題、研究問題，獨立完成所擔負的物業管理服務工作；能夠出色的完成上級交給的各項任務.

4、遵規守紀考核：

服從領導，令行禁止；執行物業公司作息時間情況；履行崗位責任制情況；遵守物業公司各項規章制度情況.

5、理論學習考核：

物業管理相關的法律法規及本職專業知識和工作技能掌握的情況.

6、團結協作考核：思想作風正派，處理好同志間關系；工作中不計分內分外，主動配合，密切協作，有良好的群眾口碑.

7、綜合素質考核：

全面考察個人修養和綜合素質情況.

五、考核時間及方法

1、所有被考評者均采取自我述職報告、被考評者自我評分、民-主測評打分和考核人綜合評判打分的方法，在每月的第一周進行上月的績效考核，并在兩個工作日內完成.考核結果在當月內有效.

2、考核測評打分方法：

（1）、物業公司經理測評打分

各局屬物業公司經理的考核人為主管局領導.測評打分由三個部分組成：第一部分，被考評者自我評分.填寫《經理績效考核自我評分》，分敬業精神、領導能力、工作態度，工作業績、遵規守紀、理論學習六個方面自我評分；

第二部分，民-主測評初評打分.由本小區全體職工從敬業精神、領導能力、工作態度，工作業績、遵規守紀、理論學習六個方面，分別給被考評者初評打分；

第三部分，考核人綜合評判打分.由主管局領導給被考評者的綜合素質評判打分.最終成績=自我評分___%+民-主測評分___%+考核人綜合打分___%

（2）、職工測評打分

各局屬物業公司職工的考核人為各物業公司經理和主管局領導.測評打分由三個部分組成：

第一部分，被考評者自我評分.填寫《職工績效考核自我評分》，分敬業精神、工作態度，工作能力、遵規守紀、理論學習、團結協作六個方面自我評分；

第二部分，民-主測評初評打分.由本小區全體職工從敬業精神、工作態度、工作能力、遵規守紀、理論學習、團結協作六個方面，分別給被考評者初評打分；

第三部分，考核人綜合評判打分.由本小區物業公司經理和主管局領導給被考評者的綜合素質評判打分.

最終成績=自我評分___%+民-主測評分___%+考核人綜合打分÷__%

3、考核監督.局考績督察組派員參加各局屬物業公司的績效考核，并對其進行監督.

4、試用期職工和臨時工不參加績效考核.

六、考核等級和獎金加權

1、A級（優秀級）：__分——__分，上月基本獎金加權__%；

2、B級（良好級）：__分——__（不含）分，上月基本獎金加權__%；

3、C級（合格級）：__分——__（不含）分，上月基本獎金加權__%；

4、D級（不合格級）：__（不含）分以下.

七、考核結果的應用

局屬各物業公司，分別實行全員（本局干部職工）年度基本獎金一次性承包制度.績效考核成績與獎金直接掛鉤，作為被考核人下一個月獎金分配的決定因素.

1、績效考核成績為A級者，上月獎金分配：月獎金=[績效考核最終成績%+獎金加權（__%）]_基本獎金.

2、績效考核成績為B級者，上月獎金分配：月獎金=[績效考核最終成績%+獎金加權（__%）]_基本獎金.

3、績效考核成績為C級者，上月獎金分配：

月獎金=[績效考核最終成績%

+獎金加權（__%）]_基本獎金.

4、績效考核成績為D級者，上月不計發獎金.并待崗學習一個月，待崗期間也不計發獎金.

5、全年度累計__個A者，年終獎勵__元.

八、考核紀律

1、各小區物業經理要認真組織，績效考核必須公正、公平、認真、負責.考核人不負責任或利用職務之便考核不公正者，一經發現，除單位重新考核外，將依據情節輕重，給予考核人扣發一個月獎金直至撤職處理.

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一、目的

為建立高效的業務運作合體系，營造一個積極向上的工作氛圍，打造一支市場化運作的團隊，最大限度的實現公司利益和個人利益的高度統一，實現組織目標與個人目標的高度統一，實現組織需求和個人需求的高度統一，實現資源共享與充分利用的高度統一，特制定本方案。

二、適用范圍

僅適用于本公司所有業務人員。

三、績效考核

1、 考核實施主體：管理部負責組織，用人部門提供考核依據。

2、 考核時間：月度考核

3、 考核內容：工作任務，工作能力，工作態度三部分。

4、 考核方法：關鍵績效指標考核法

四、考核原則

五、

1、業績考核(定量)+行為考核(定性)。

2、定量做到嚴格以公司收入為標準，定性做到公平客觀。

3、考核結果與員工收入掛鉤。

五、考核標準

1、銷售人員業績考核標準為該考核期內個人銷售任務達成率。

2、銷售人員行為考核標準：

(1)執行遵守公司各項工作制度、考勤制度、保密制度和其他公司規定的行為表現;

(2)履行本部門工作的行為表現;

(3)完成工作任務的行為表現;

(4)遵守國家法律法規、社會公德的行為表現;

(5)其他。

六、業績考核方法

1、業績考核時間：下一月的第一個工作日;

2、業績考核公布時間：下一月的第三個工作日;

3、業績考核掛鉤收入額度：月工資的15%，業績考核額度占10%，行為考核額度占5%;

七、考核程序

1、業績考核：按考核標準制定;

2、行為考核：由業務經理進行核定。

八、考核結果

1、考核結果每月公布一次;

2、每月考核結果除了與員工當月收入掛鉤外，其綜合結果也是公司決定員工調整工資級別、職位升遷和人動的重要依據;

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關鍵詞：物業管理；預算管理；經營績效

物業管理企業主要是為房地產開發商或者業主提供相關的配套設施管理和維護工作，延長物業的使用壽命、提高物業服務質量。近年來，物業管理行業內競爭程度不斷加大，如何為業主提供更好、更優質的服務，保證收入的同時控制服務成本成為了物業管理公司的首要難題，而預算管理是以企業的發展目標為導向編制相關的預算計劃，通過執行預算、事中控制、事后評價等階段以確保企業經營目標的實現并發現經營過程中的風險和問題，推動企業進行動態的戰略調整，提升企業的市場應對能力。因此，物業管理企業必須通過建立預算管理體系對整個經營過程進行有效的監督和考核，增強對于市場的應變能力，更好的為業主和房地產開發商提供服務。但由于目前我國物業管理企業的經營環境復雜多變，服務對象也比較靈活，預算管理的實施效果并不理想，如何通過預算管理增加業務經營績效已經成為阻礙物業管理企業發展的重要問題。

一、物業管理企業存在的預算管理體系問題

(一)預算管理體系的實用性不強

預算管理體系的有效性和適用性的基礎是預算信息的真實性，由于物業管理企業提供的主要是服務，每個服務對象的情況又很復雜，編制預算方案時需要進行的前期信息收集工作比較繁瑣，并且需要投入的人力、物力和財力等資源，往往很難公平合理地分配到各個服務對象，這就導致物業管理企業在編制預算時往往需要進行大量的業務判斷，無法編制出精確的預算方案，嚴重影響預算方案的實用性。同時，目前物業管理行業實行投招標制，很多物業管理企業為了爭取到項目將招標收費方案壓得很低，甚至有些企業根據完全按照對方的收費標準來編制收費方案，預算管理體系在企業管理中變成了擺設，如果以后物業管理企業出現預算超標時，隨意修改預算方案，通過向業主另立收費項目來彌補成本，或者降低服務質量來壓縮服務成本，造成業主和物業管理公司之間的矛盾，既降低了預算方案的權威性又影響物業管理公司的聲譽。

(二)對風險防范的考慮不足

控制風險是企業進行財務管理活動時必不可少的一項工作，而作為企業財務管理的重要組成部分，建立預算管理體系也需要考慮如何在風險最低時獲得最大的經濟效益。物業管理企業在編制、上報、審核預算方案時需要內部各個部門編制各自的預算方案，由于不同部門在編制時往往優先考慮自身利益，而審批人則會從公司整體上進行考慮，追求企業的利益最大化，各部門與審批人之間的分歧就導致預算方案偏離企業的發展目標的可能性出現。而在現實生活中，很多物業管理企業往往忽略了這種風險，預算方案的修改調整過程變成了各方利益博弈過程，大大降低了部分話語權不大的部門對于預算編制的參與感。另外，企業的經營過程中往往存在很多的風險事項，而物業管理企業在編制預算方案時往往沒有針對這些風險事項單獨設計控制措施，大大降低了預算方案的執行效果。

(三)考核環節薄弱

物業管理企業的主要業務是提供需要滿足服務對象需求的服務，但由于物業管理企業的經營過程受到外部因素的影響很大，而每個服務對象的情況和需求變化情況都會隨著時間變化，因此很容易出現由于預算計劃和實際情況不符，需要對預算方案進行調整的情況，這就對預算考核和評價提出了更高的要求。但由于目前物業管理公司對于考核和評價的執行力度不夠，對于一些超支費用未進行嚴格的監控，沒有落實批復流程，對于導致預算修改的差異事項沒有具體分析，沒有充分發揮預算管理體系的考核和評價對經營績效的提高作用。同時，物業管理體系普遍存在缺乏系統、完整的物業考核和評價制度的現象，沒有一套標準的預算考核和評價流程供物業管理企業進行參考，最終導致整個企業預算方案執行結果的考核和評價程序隨意且效率低下。

二、對預算管理體系問題的建議

(一)加強預算管理體系的實用性

預算管理是一種企業可利用自身資源的合理配置過程的預計，是對計劃經營過程的投入和產出的數量和時間等等事項的詳細安排，因此有效的預算管理的基礎是對自身可利用資源的詳細記錄即精確的預算基礎數據。沒有精確的預算基礎數據就很容易導致預算方案脫離于經營實際，大大降低了預算方案的實用性，為了避免這種情況出現，物業管理企必須做到以下三點：第一，在編制預算方案時進行充分的信息收集工作，充分了解不同服務對象的需求，并據此編制相關的預算方案；第二，預算委員會在編制預算方案時多與一線物業服務者進行溝通，對多個服務對象共同發生的成本項目情況進行詳細分析，找出成本項目的驅動因素，并據此將費用分配給各個服務對象；第三，禁止不顧經營實際迎合出標方的投標行為，以預算方案為基礎編制投標方案，嚴禁兩種方案的相互代替。

(二)增加風險防范措施

物業管理企業的預算方案只有與企業的發展目標相符才能從根本上保證預算方案的有效性，進而保證預算目標的實現。事實證明，大多數失敗的預算方案的內在原因都是由企業經營過程中的風險事項引起的，加強預算方案的風險防范和控制措施可以快速地提高預算方案的有效性。物業管理企業必須重視并考慮加強各個部門之間，及其與審批人之間的溝通以提高各部門的參與感，并協調各部門的利益，以企業的整體利益為導向制定預算方案；此外要在原有的預算管理組織的基礎上設立獨立的風險控制專員，由其開展相關的預算風險控制工作，使預算的編制、審批、執行等流程都在該專員的控制之下；此外對企業經營過程中可能或者已經存在的風險事項實施預算控制措施，重點監督這些預算控制措施的實施情況，降低企業經營過程中的風險。

(三)優化預算管理體系的評價考核制度

預算管理的有效實施離不開系統、連貫的預算評級和考核制度，預算考核和評價制度可以幫助企業進行預算方案的修正和調整，使預算方案更加符合企業的經營實際和未來發展趨勢。首先，要建立完善的預算管理評級考核制度，詳細規定預算評價和考核的整個流程，對相關的人員進行培訓，增強其對于預算結果考核制度的理解；其次，各部門進行獨立的預算監督，同時鼓勵各部門之間相互監督，對于一些不符合預算規定的項目進行嚴格的審查；再次，加強外部監督，每年將物業管理的收支對業主公布，由業主對企業行為進行直接監督，并收集業主對于物業管理工作的建議，并以此作為預算方案編制的重要參考。

三、結語

物業管理企業作為一個新興行業，隨著我國城鎮化進程的不斷推進，未來必將擁有更加廣闊的發展空間，預算管理作為現代企業財務管理中一種重要管理工具，有助于提高企業的經營效率和實現企業的戰略目標，因此對于物業管理企業來說必須建立完善有效的預算管理體系，解決當前存在的經營管理問題，提高企業的經濟效率，實現企業價值最大化。

作者:王曉晶 單位:珠海華發物業管理服務有限公司沈陽分公司財務部

參考文獻：

[1]項崢.物業公司預算管理的特點與管理要點探討[J].企業改革與管理，2016，03：61-63.

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截至2016年，云南省招生物業管理專業的高職學校共計6所，其中一所已停止招生，還有一所是2015年首次招生，無論專業的歸屬是建工學院還是管理學院，作為專業基礎課程的《物業管理概論》具有重要的引導作用，有助于激起學生的學習興趣，為學生后期其他課程的學習奠定良好的基礎。從事物業管理課程的教師大多是土建大類或者管理大類專業的，無行業工作的經歷。加之受傳統教學模式的影響，教師在傳授過程中以課本為背景，在備課、講解中都緊扣課本知識，而忽略了人才培養的目標及培養模式。知識的枯燥、理論的深奧，又無法與未來的崗位有效的銜接，造成學生學習積極性不高，甚至造成學的知識根本沒有用的假象，改革傳統的教學方式和手段迫在眉睫。我院物業管理專業自2011年開始作為新專業招生，每年招收一個班，每班30人左右，2016級物業管理班人數多達72人，隨著學生數目的增加，學校、用人單位日益重視。由于沒有多年探索的成熟的人才培養方案，課程設置和教師教學都在探索中進行，但從企業反饋回來的信息看，各物業服務企業對我校學生評價較高。但是教學過程中不可回避的問題是學生的層次參差不齊，以我校2014級物業管理班的學生為例，本班人數34人，三校生8人，三校生的比例占到全班總人數的23.5%。高職學生尤其是三校生本身的學習積極性不足，改革單一的授課方式方法，激起他們學習的熱情，有助于克服其已形成的自卑心理，讓他們積極學習，主動思考，快樂成長。

二、《物業管理概論》課程教學改革探索

（一）堅持校企深度合作，突出高職特色。校企合作，走產學研結合的道路，是發展高職教育的重要途徑。我院依托昆鋼辦學，結合昆鋼物業公司的發展及需求制訂教學計劃及人才培養方案，使計劃更接近行業與企業的需要。在此基礎上，我院還與多家物業服務企業合作，云南保利物業服務企業、云南建工物業公司、昆鋼興達物業公司、昆明怡和物業服務公司等近十家企業與我校簽訂校企合作協議。課程體系中“物業基礎管理”（12學時）操作性很強，我們聘請企業管理人員、工程技術人員作為兼職教師，直接帶領學生去物業公司學習和進行簡單的操作，按照兼職教師的評價計入一次作業成績。（二）多種教學方式方法組合，激起學生的學習興趣。目前，教學方式方法的改革是教學改革的熱點話題，如項目化教學改革、微課程、反轉課堂、情景模擬、任務驅動等。事實上，無論哪種方式都不可能適用所有的課程和所有的專業，更不可能適合所有的章節?！耙越處煘橹鲗В瑢W生為主體”是我課堂的出發點和歸宿，把課堂還給學生是我的行動，在教學過程中，采用多媒體教學和實際演練過程講解相結合的方法，加強對學生學習方法的指導，鍛煉學生的自主學習能力，利用分組教學的方式組織，每組4~5人，把情景模擬、案例分析與討論、方案制作、自學指導等方式和方法都融入教學的課程中，除情景模擬外，所有作業都是以PPT的形式匯報給大家，同一個話題都是以兩組形式匯報的，便于比較和競爭。幾輪作業匯報以后，他們的進步很大，語言表述清楚了一些，案例選擇合適了一些，PPT制作得精美了一些，方案制作得完善了一些。（三）改革考核體系，促進課程建設。課程建設的目的是為了促進專業人才培養目標的實現，人才的考核需要科學的考評體系，實施靈活多樣的考核方式。在專業基礎課和專業課上采取靈活多樣的考核方式，減少以記憶性為主的筆試方式；降低期末考核卷面比例，提高形成性成績在綜合本門課程評定成績的比例。課程總評成績=考勤成績（20%）+作業（30%）+期末成績（50%）。

三、小結

作為物業管理專業一名專職教師，多年來一直積極探索課程改革，不斷學習使我進步，反復的課堂改革嘗試使我成長，本文是我在課程教學過程中的探索實踐，在教學的過程中提升了教學效果，提高了學生學習的參與積極性和主動性。

參考文獻：

［1］康秀梅.增強《物業管理概論》課程教學實踐性的思考［J］．新建設（現代物業上旬刊），2011（1）：148-149.

［2］朱界春.案例教學法在物業管理概論課程中的應用［J］．中等職業教育，2007（8）：36，40.

［3］尚寶岐.高職物業管理專業教學改革的探討［J］.中國職業技術教育，2006（5）．

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摘要：

江蘇省如某市地處長江下游平原，面積1477平方千米，人口140萬，素有長壽之鄉、花木之都美譽。近年來，在加快經濟社會發展和城市現代化的進程中，如某市始終把改善群眾居住條件、提高群眾生活水平擺在十分重要的位置。從2013年開始該市全面推進老舊小區綜合整治工作，改造好的小區由物業公司接管，推行“三基本”物業化服務管理，使老舊小區環境管理駛入了常態化管理軌道，實現了物業服務與管理效益的最大化。本文對該市老舊小區實施物業化管理的做法和經驗進行簡要梳理，供物業管理行業同仁參考。

一、老舊小區管理存在的問題

如某市主城區老舊小區共計37個，建于上世紀90年代，建筑面積近260萬平方米，涉及戶數2.5萬余戶，主要存在以下問題：基礎設施不完善。由于老舊小區建設年代久遠，小區的規劃設計標準低，配套設施不全，整體布局先天不足，導致基礎設施嚴重不足，無法滿足居民的物質文化生活需求。主要表現在：老舊小區普遍綠化養護缺失，扒翻種植、破綠毀綠、利用綠地違章搭建等現象屢見不鮮。機動車停車位缺少，小區車滿為患，公共場地擠占一空，有的甚至將車輛開進綠地區域。不僅小區居民難以出行，更有阻塞消防通道者，一旦發生火災將嚴重影響救援。居民體育健身和文化活動空間較小，一些老舊小區基本沒有體育健身設施和文化活動場所。環衛設施簡陋，亂倒垃圾現象時有發生。小區道路、路燈等損毀嚴重。上下水管網嚴重老化，化糞池無人清理，經常堵塞污水橫溢，居民多有投訴。有的小區沒有煤氣或天然氣，小區居民使用煤氣罐，生活不便。管理費用收取難。老舊小區產權呈多元化格局，有全產權商品房、房改售房、回遷房、農轉居的承租房、居民承租房等。業主對物業管理的要求和經濟承受能力差異大，承受能力強的希望得到全方位、高層次的服務；承受能力差的則認為只要不交費，有無管理無所謂。常有小區居民以一些問題沒有得到解決為由，長期拒繳衛生清運費。社區每年收取50元左右衛生保潔費的收取率只能達到20%左右，街道和社區居委會不得不墊資雇傭老弱病殘人員清掃小區，人員費用向共建單位“化緣”解決。由于保潔機制不健全，老舊小區普遍存在臟亂差現象。物業管理介入難。受傳統思想觀念影響，老舊小區部分居民存在無償享受服務的意識，認為實行物業管理就是想多收錢，不少人不習慣，不愿意繳費。此外，老舊小區由于基礎設施老舊、缺乏物業用房、環境臟亂等問題，物業服務企業不愿意接手老舊小區物業管理。以上問題長期制約了老舊小區的長效管理，小區因為臟亂差成為市容環境的“低洼地”，也是群眾反映的熱點問題。要徹底解決老舊小區管理問題，只有實施物業化管理，方是長治久安之策。而物業化管理的前提必須由政府主導，對小區的基礎設施進行不同程度的改造。這是因為，老舊小區改造動輒幾十萬、上百萬，只有財政投入才能解決資金來源問題，而且由政府進行工程改造，組織得力，監管嚴格，可以保障工程質量。改造的目的不僅是提升老舊小區設施、綠化、道路狀況，化解居民難題，同時也讓物業公司進駐提供較好條件，如配備物業用房、小區公用設施良好運行等，減輕物業企業負擔，讓物業愿意接手服務。

二、老舊小區改造與物業化管理策略

（一）科學民主實施改造

政府主導實施。2013年起，如某市每年將老舊小區改造作為政府為民辦實事十大工程之一，市人大將老舊小區改造寫進了人大工作報告，并每年聽取專題匯報。市政府主要領導、分管領導每季度進行督查推進。市財政充分保障改造經費，三年來共計投入8000多萬元，對23個老舊小區進行了改造，惠及居民15000戶。科學民主推進。對擬改造小區調查摸底，分類、分批實施改造。制定具體方案時，將需整項目（市政、綠化、車位、管網、墻面、環衛設施等），廣泛征求居民意見。首先將擬改造項目在小區張貼進行公示，召開座談會聽取意見；然后根據居民意見和小區實際狀況制定初步方案；再公示、組織居民討論反饋；聽取意見和修改方案可以反復進行，直至居民之間、居民和工作組基本達成一致意見，最后由規劃設計單位制定專業改造方案，組織實施。規范組織實施。改造中嚴格按照招投標程序確定施工單位和監理單位，實行項目化管理。市紀委、監察局全程監督招標和施工過程，定期派員對老舊小區改造工程進行現場質詢，測評居民滿意度，確保改造質量。對改造過程中出現工程增量，嚴格按程序逐級申請，完善手續，驗收后接受審計，保證工程建設陽光透明，規范高效。 發揮黨建作用。在改造中，雖然已經充分征求意見，但仍有少數居民對改造方案不滿意，阻撓施工。工作組創新思路，在小區成立臨時黨支部，依靠組織力量強化改造工作推進。一是利用此平臺傾聽群眾心聲，盡可能解決疑難問題；二是發揮黨員先鋒模范作用，讓黨員給其他居民作表率；三是通過此平臺對阻撓施工的黨員居民進行思想教育，要求顧全大局，帶頭服從改造方案，并對其他居民進行宣傳動員，保障小區改造任務順利完成。

（二）落實物業化服務

健全管理制度。為推進老舊小區物業化管理，如某市修訂完善了《如某市物業管理暫行辦法》，出臺了《如某市安置房居住區物業管理暫行辦法》，《如某市住宅老舊小區、安置房居住區實施基本物業服務考核管理辦法》，《主城區住宅小區業主委員會考核辦法》等一系列文件，為健全完善物業管理政策制度體系，規范小區物業服務行為、引導業主依法理性維權等強化了制度保障。建立管理機構。如某市城管局報請市編辦同意成立了物管中心，主要負責開展物業小區、物業企業星級評定及創先爭優等工作；負責物業服務企業的業務培訓；負責協調老舊小區、安置區物業企業“三基本”服務（基本保潔、基本保綠、基本養護），負責老舊小區、安置區基本物業服務的業務指導、監督考核與政府獎補資金的撥付；協調處理物業公司與業主之間的物業糾紛，化解因物業服務合同引發的糾紛等。落實物業服務。老舊小區改造工程全面驗收后，由街道所屬社區或業主委員會委托專業化、市場化的物業服務企業負責小區基本保潔、基本保綠、基本養護的“三基本”物業服務，對于選擇物業公司服務的，該局加強指導，嚴把物業公司準入關，選擇有資質、負責任的物業公司從事物業管理服務。同時，將老舊小區物業公司納入新建小區物業公司一并進行管理考核。

（三）構建物業化管理長效機制

政策引導獎補機制。落實老舊小區物業考核補貼。每季度對老舊小區“三基本”物業服務進行考核，市財政按每月0.15元/標準，對“三基本”物業服務進行考核發放補貼；加大政策扶持力度，物業服務企業享受現代服務業的各項鼓勵補貼政策；提高老舊小區物業費收繳率，市政府建立機關部門與老舊小區、安置房居住區的掛鉤共建制度，協助社區收繳物業服務費用，作為機關部門作風建設與文明創建的重要考核內容。兩年來，共發放“三基本”物業考核獎補資金298.2萬元，對物業企業按現代服務業考核獎勵44.6萬元。基層自治組織機制。大力推進和指導各街道社區牽頭組建老舊小區業主委員會，明確業主委員會工作職責、要求、享有權利等，并充分發揮業委會在物業企業和小區居民之間的“橋梁”作用：如倡導居民養成良好居住習慣，督促居民按照標準繳費，監督物業服務企業日常工作，提高小區管理效率。該局定期召開業主委員會工作座談會、培訓會，調查、協調、指導業委會工作。定期對業委會工作進行考核，對成績顯著的業主委員會給予經濟獎勵，兩年來共發放業主委員會考核獎勵資金11.6萬元。物業糾紛化解機制。建立行政、司法、物業企業、社區基層組織等參與的“四位一體”的物業矛盾調解機制，兩年來共受理和調解各類物業糾紛1457件。積極爭取法院的支持，開通“物業綠色司法通道”，對業主無故拖欠物業費的案件，進行“快立、快審、快結”，法院共受理執行1309件。通過物業糾紛“四位一體”調解制度和物業綠色司法通道的有效運行，取得了預期社會效果和法律效果。物業繳費誠信機制，將業主特別是機關公職人員繳納物業費列入誠信體系建設。市級機關工委將機關黨員干部繳納物業費情況作為黨員干部道德表現社區函調考核內容。公職人員無故仍不繳納的，服務單位除通過法定程序予以維權外，還可通過函告所在單位，由該單位教育并督促其主動繳費，經教育仍不繳費又不依法維權的，年終考核不得被評為先進。

三、老舊小區改造和物業化管理取得成效

居住環境大幅提升。三年來，如某市共投資8000余萬元，完成20個老舊小區綜合整治工作，面積達140萬平方米，惠及居民1.2萬余戶。新建及維修道路2.8萬平方米，新增車位1138個，補種綠化4.6萬平方米，對污水管網、路燈、落水管等市政設施進行更換，因地制宜開辟健身場所，增添健身器材。改造工程很好地解決了老舊小區“面子”和“里子”問題，小區環境設施水平得到大幅改善，居民居住舒適，看著舒心，紛紛以各種形式對城管部門予以點贊。繳費比率大幅提高。老舊小區居民明顯感受到改造工程帶來的變化，加之老舊小區物業費通過政府每月每平方米補貼0.15元，業主繳納物業費的積極性得到提高。物業繳費率由過去不到20%上升到75%，少數老舊小區達到87%以上，形成了居民與物業公司的良性合作，雙贏共進，促進城市居住區和諧。

四、老舊小區物業化管理啟示

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當前，酒店式物業服務面臨著以下形勢和問題:一是在競爭日益白熱化的今天，企業只有不斷改善提高服務質量才能不被市場淘汰;二是服務的需求會隨著業主人居理念、消費觀念更新和小區業主更迭而變化，物業服務需要不斷地推陳出新;三是服務質量和水平與物業服務企業的服務意識、管理規范、從業素質、專業能力和創新能力等因素密切相關，而這些因素對當前服務影響程度多大、需要投入多少人力物力、改善到什么程度卻難以定量和考核;四是物業服務企業和業主之間缺乏暢通的交流渠道，業主的需求和意見難以及時反饋到物業單位。將“PDCA”循環管理模式的規范化運作、標準化考核、程序化控制和持續化改進的功能運用到物業服務實踐中去，有助于解決上述四大問題，實有必要。同時，從認識規律上講，酒店式物業管理同PDCA均符合“實踐－認識－再實踐－再認識”這一規律，體現了科學的認識論;從行為主體上講，酒店式物業服務企業也是“組織”，符合“PDCA”循環管理模式中的“組織”定義和“范圍”要求;從工作內容上講，酒店式物業服務存在著一系列的過程，具備全面質量管理中規定的過程要素;從工作目的上講，酒店式物業服務和PDCA的目的都是為了提高工作的質量和水平。因此，運用PDCA循環改善酒店式物業服務質量和水平是可行的。

二、運用PDCA循環改善酒店式物業管理服務

在酒店式物業服務過程中，運用PDCA循環的科學程序改善服務質量可作如下探析:

(一)P－計劃階段

在這一階段，應在著重分析當前酒店式物業服務過程中存在的問題、主要原因和收集物業信息、業主的共性、個性需求的基礎上，確定服務質量目標、整改計劃，并制定相應的措施。(1)調查現狀，找出問題。調查當前酒店式物業服務現狀，廣泛抽取樣本，收集近一段時期內物業服務的資料，根據業主的共性需求和個性需求，確定需要改進的管理問題及服務質量要求。(2)分析問題產生的各種原因。可從服務意識、服務標準、服務內容、人員素質、專業能力、管理水平等方面著手，逐一分析論證，尋找問題產生的原因。(3)找出影響酒店式物業服務質量的關鍵因素。影響物業服務質量的因素可能很多，但主要還是由關鍵因素決定的，改進酒店式物業服務質量必須從關鍵因素入手，抓住主要矛盾。(4)制定解決問題的措施計劃。針對問題的關鍵因素，尋找可能的解決方法，制定可行的措施計劃。措施計劃應明確:需要解決的問題、將要達到的目的，執行時間、執行者、執行范圍和執行方式。編制相關體系文件，如物業管理目標和方針、實施手冊、制度文件、作業指導書、工作記錄等。

(二)D－執行階段

這一階段的主要內容是實施，按照P階段制定的計劃、目標、措施及其分工，嚴格組織實施。但任何一項計劃，都不是單一的工作;為此，需要完善相關基礎設施、引進必要人才，對管理人員、具體工作人員等進行思想動員，提高服務意識、增強工作責任心、加強職業素質教育、強化專業技術培訓。

(三)C－檢查階段

這個階段要加強與有關業主、小區、社區的溝通和協調，加強督促檢查，及時向相關領導部門反饋各項措施的落實情況，以便根據實際情況對原計劃進行補充和調整。檢查內容主要是:是否按照既定計劃執行，執行情況是否符合計劃的預期結果，措施是否有效，還存在哪些差距等。如果實際執行情況與預定目標偏離、措施效果不明顯，還存在差距，就要分析原因。如果達到了預期目標，效果顯著，則總結經驗。這一階段還可建立一些具體的指標考核方法，比如:物業服務關鍵績效考核方法－－KPI，采用計劃完成度、措施執行率、業主滿意率、投訴回復、及時處理率等指標。

(四)A－處理階段

這個階段主要是對檢查結果進行總結。對已解決問題的成功經驗進行提煉，有針對性地修改或制定有關標準、工作制度，以便以后執行或推廣;對于失敗的經驗也要加以總結，以免重現;對于效果不顯著的或者實施過程中出現的問題，分析原因，制定新的措施和對策，轉入下一輪PDCA循環中去解決。這四個階段是循環不止的，每運行一次，解決一個問題，工作就上升一個臺階。因此，采用PD-CA理論指導，伴隨著這種循環，酒店式物業管理服務質量水平也就隨之上了一個新的臺階。

三、PDCA在改善酒店式物業管理服務質量中的實證

筆者結合本市某物業企業管轄的物業小區的實際問題進行了實證研究。該小區總占地面積200畝，總建筑面積約40萬平方米，住宅總戶數2600多戶，小區內部配套有商務酒店、沿街商鋪、特色商業街、商場、寫字樓等。筆者經業主滿意度調查發現，業主對“停車場管理”等服務滿意度不高，需要進一步改善服務質量。調查結束后，根據PDCA模型，該企業制定了整改工作方案。

一是制定整改方案。通過座談、走訪相關業主，了解到業主對“停車場管理”服務的不滿意，主要集中在三個方面:個別停車場管理人員服務態度較差，且不提供倒車引導服務;部分業主停車不規范，存在一車占兩位，擠占人行道的現象;外面的車停在本小區。根據調查了解到的問題，該企業同業主委員會商榷后，制定了整改方案，分別就停車場管理人員服務內容和服務態度、小區車位劃線、小區車輛準入證等方面進行整改。

二是執行。根據整改方案，該企業確定由一名副經理負責，聯合業主委員會，開展了停車服務及文明用語培訓、車位劃線、文明停車倡議、小區車輛登記發證等行動。

三是檢查。在整改過程中，除了不定時檢查外，該企業又開展了“你提我改”活動，及時了解業主對整改行為的反應;整改結束后，通過電話的方式，征求業主對停車管理的意見，尤其是之前對停車管理服務不滿意的業主。四是總結提高。經過一個月的整改，業主對停車管理服務滿意度大大提升。該企業認真回顧本次整改行動，總結經驗，將停車引導、文明用語、車位劃線和車輛出入發證作為日后停車服務的重要內容，并建立了服務標準，對相關人員進行考核，考核結果與當月獎金掛鉤。

四、結束語

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【關鍵詞】課程考核方式；TBE；房地產市場營銷

一、概述

TBE課程考核方式，即Task Based Evaluation，是美國大學課堂較普遍的一種課程考核方式，授課教師根據課程性質的不同，在開展課程教學前依據課程任務布置一份大作業---即課程任務Task，整個學期，學生學習該課程既是為了完成這個課程任務，同時也能將所學知識及時掌握和運用，并最終以此作為考核結果。這樣，避免學生學一個專題，逃一個專題，曠課逃課，也極大地刺激了學生自主學習的能力和興趣。具體來講，主要有五大實施步驟：TaskPlaceAnalysisCommunicationEvaluation。

《房地產市場營銷》作為本校一門重要的物業管理專業基礎課程，同時作為一門新增課程，開課時間并不長，這對教師、教學等都是考驗，如何使其成熟化、體系化、成果化，是物業管理專業一直思考的問題。2012年本校新的物業管理專業人才培養方案和2013年本專業三年規劃，對物業管理專業的人才培養提出更高、更新的要求，綱領性制度的改革如何落到實處，加以實施，才是根本問題。結合本校改革后最新物業管理專業人才培養方案，為有效推進物業管理專業教學國際化，需要對《房地產市場營銷》課程改革教學內容和教學組織，對課程體系從章節式、呆板化體系轉變為專題式、模塊式體系，結合學生特點和專業課程特色更好地實施開展課程教學。

二、實施與運用

為實現課程改革目標，本人以TBE課程考核方式理念，變革學生被動式聽課的習慣，充分調動學生積極性，通過前期的充分準備，對課程內容和結構體系分析整合，結合本市房地產樓盤營銷特點及特色，學生實際情況，設置好Task，在學期初進行任務布置，同時在教學過程中不斷結合Task，并適時檢查監督學生各環節任務完成情況，進行指導、督促。具體實施與運用環節如下：

第一環節：Task

即確定任務選題，學生需根據教師布置的課程任務，按照自身實際情況以及對社會、對房地產行業、對課程的了解情況制定課程任務實施方案和方案可行性報告，其中包括選題的意義和目的，如何實施，可能會有哪些方面的問題，如何解決問題等內容。《房地產市場營銷》課程實踐操作性較強，對學生對教師的要求很高，尤其營銷環境分析、購買行為分析、市場調查預測、產品定位與策略等幾個模塊。因此，在設置該課程任務時，必須考慮到該課程的全部內容，形成體系，為后續內容打下基礎。

第二環節：Place

在美國課堂TBE課程考核方式的實施中，Place是一個非常關鍵性的環節，也是老師確定的硬性要求，即每位同學必須確定一個真實的工作地點，并由工作地點的老板或負責人對其實施方案和可行性報告進行評價，由老板決定其方案是否可行，并出具意見書提交給老師，老板認為可行，學生的任務才得以開展，否則，還需不斷改正和改進以獲取老板的認可和同意。本人在《房地產市場營銷》專業課程的運用中，針對學生特點和行業特色稍作調整，對此環節的設定主要為符合Task要求的特定樓盤，每組從任務開始之初確定的樓盤將一直持續到任務最終的完成，這就要求各組充分考慮時間、人員、資金等多種因素，“可行”這一因素非常關鍵。在此環節中，組與組之間、男生和女生之間的表現差異非常大，各組的學習積極性導致獲取的素材的多少，直接影響后續環節；男生注重實地調查結果，女生往往能收獲很好的現場采訪素材，整理分析環節更細致。

第三環節：Analysis

通過任務的分析和地點的確定，同學們將根據各自所制定方案開展調查和分析，當然，為了完成調查和分析，必須認真聆聽老師每堂課的授課內容，因為很有可能將對其分析起到重要的關鍵性作用。在具體的實施過程中，發現該環節是最難操作的環節。同學們通過確定目標，實地調查，收集材料，問卷發下去，實地去采訪，電話咨詢等各種方法，獲取的資源非常豐富，但是，卻無從下手，毫無頭緒，難以抓住關鍵點發現問題、分析問題進而去解決。其次，理清思緒后缺乏分析能力，過多地使用定性分析方法而忽略定量分析方法，在課堂教學中，市場預測模塊中的專業性教學內容較難掌握和運用，缺少實際操作，也導致運用能力不強。

第四環節：Communication

此環節要求每位學生對各自前期的準備工作、進展情況和下一步的打算進行展示和交流，目的是為了聽取大家的意見，給其他同學提供自己的看法，也可以針對較困難的部分征求大家的觀點或幫助。通過這樣的交流，既激發各自觀點撞擊，也更好地促進任務的完成。因為是首次嘗試該課程考核方式，因此在實施過程中必須不斷的跟進，及時發現問題并加以完善和解決。此環節最大的特點莫過于通過組與組之間的交流，提高大家完成Task的積極性，促進任務的有效開展，同時，把各組存在的問題拿到臺面上來，通過交流和討論解決存在的問題，使任務得以有序進行。

第五環節：Evaluation

以往我們的考核方式過多地依賴試卷和客觀題，認為考試就是試卷上的100分，而這100分大部分都是客觀題，都是死答案，死要點，年復一年如此的考核方式把同學們的思維全都圈死在了正確答案上，這樣的困境迫切需要打除。在TBE課程考核方式中，拋開了正確答案，死記硬背，突擊式復習，考核變得更加開放、多元，同時也更加公開、公平、公正。因此，要求老師在這一環節非常認真、細致，對每位同學的最后課程任務報告會詳細查閱，核對，并和同學們調查工作地點進行聯系，綜合多方面予以公平考核。作為一名教師，要認識到一點：考核是考查學生對你教授的課程內容的掌握和運用能力，而不是背誦能力。

三、實施效果

（一）考核促進學生學習積極性的提高

作為高職院校的特色專業，課程設置必須與行業、崗位高度接軌，物業管理專業學生為文理兼招，不過過半數仍為文科生，在招生之初，我們比較注重學生的職業生涯發展，在挖掘個人潛力、職業規劃、綜合素質等方面很看重，因此，大部分學生的溝通能力、交際能力、組織能力都還不錯，這為本人的項目實施打下很好的基礎。本人選擇11級作為考察對象，作為大二的學生，有一定的專業基礎和學習能力，不受實習就業等的干擾，學習積極性較高，同時，對班級、學校、周邊環境已經慢慢熟悉，具備調查的基礎。本校物業管理專業11級有三個班，為區別效果，僅在物管1133班加以適用。通過一個學期的試行，發現該班的學習積極性有很大提高，經常有學生課后給老師留言，電話咨詢完成任務過程中遇到的各種問題。最初每組的積極性有所差別，有成績好的，也有不好的，但在調查中和成績是沒有關系的，做了就是做了，在每次交流中大家都能看得到，這是一個循序漸進的促進過程。

（二）考核更加公平公正

TBE考核方式的最終評價并不是“一考定生死”，而是一個多次的積累過程，由每次的小任務最終完成該課程該學期的總任務，因此，每組每次都要用心才能好好完成，而教師在每個小任務中必須密切關注各組的進展并幫助督促促進解決各種問題，同時，對每位組員也需及時進行溝通，組員分工及完成情況予以記錄評定，為后續考核提供基礎。

（三）考核能更好地體現學習效果

通過每次小任務完成情況和每位同學的表現情況記錄表，結合最終的總任務加以考核，雖然沒有試卷，沒有名詞解釋、選擇題、填空題，同學們對概念的理解、對預測工具的運用、對產品的定位分析、對營銷技巧的掌握卻能一一道來，不再是照背書本死概念，而是通過對樓盤特點的調查分析，得出自己的理解和認識，這樣的學習效果才是老師希望看到的。

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【關鍵詞】高職院校；課程建設；現狀研究

【中圖分類號】G715 【文獻標志碼】A 【文章編號】1005-6009（2016）29-0058-04

【作者簡介】1.余凡，蘇州工業園區服務外包職業學院（江蘇蘇州，215123）房地產管理系主任，講師，主要研究方向為職業教育、房地產經營管理。2.佘陽梓，蘇州工業園區服務外包職業學院（江蘇蘇州，215123）房地產管理系教授，博士，主要研究方向為職業教育、智能樓宇管理。

根據現代職業教育體系的內涵，高等職業教育課程建設應適應經濟發展、產業升級和技術進步需要，建立國家職業標準與專業教學標準聯動開發機制，并按照科技發展水平和職業資格標準設計課程結構和內容。同時，校企深度合作，企業參與制訂人才培養方案、課程標準、課程計劃，甚至參與實踐授課環節等，最終“形成對接緊密、特色鮮明、動態調整的職業教育課程體系”。課程的開發則應以“就業為導向、職業為載體”，充分尊重和體現人的全面發展，通過真實場景、真實案例、真實項目推進教學過程，“激發學習者的學習興趣、探究興趣和職業興趣”。（見下頁圖1）

蘇州工業園區服務外包職業學院為蘇州工業園區政府投資建設的高等職業院校，物業管理專業是商學院重點專業之一，也是江蘇省“十二五”高等學?！吧虅张c金融服務外包”重點專業群中的重點專業。該專業在建立之初即實行“訂單式”人才培養模式，設立企業“定向班”，由校企合作共同制定人才培養方案、構建課程體系，校企雙方在人才培養的各個層面進行深度合作。該專業的課程建設是“訂單式”人才培養模式的重點內容。

一、課程建設情況

（一）課程體系構建

物業管理專業實行“訂單式”人才培養模式，因此，課程體系以物業管理行業尤其是定向企業的需求為基礎。該專業通過多次校企合作研討會、人才培養方案研討會了解和把握定向企業的需求。另外，課程體系構建時，該專業對物業管理職業崗位的典型工作過程進行分析，從而確定專業基礎課、核心課和實踐課程。目前，該專業已經形成包括公共素質模塊、公共技能課程模塊、職業知識模塊、職業能力模塊和職業拓展模塊在內的開放式、模塊化課程體系。

（二）專業主干課程開發

1.課程開發思路。該專業課程參照物業管理行業及房地產行業相關職業資格標準，以崗位工作任務為載體，與定向企業合作，通過工作任務分析實現典型工作任務到行動領域轉換，通過工作過程分析實現行動領域到學習領域轉換，再通過教學過程分析實現學習領域到學習情境轉換，形成基于工作過程進行工學結合課程開發與構建的思路與途徑（見圖2），明確課程的學習內容、能力目標、考核方法、職業資格證書等。

2.課程開發流程。該專業以職業崗位調研分析為基礎，以實現職業能力與職業素質培養目標為根本，形成基于工作過程進行工學結合課程開發的流程。（見下頁圖3）

目前，該專業已經確定7門專業核心課程。在分析物業管理專業工作崗位所需的知識、技能、素質的基礎上，遵循“由淺入深、由易到難、由表及里”原則，按照物業管理專業學生未來職業成長規律以及定向企業的要求，對7門專業核心課程內容進行設計。

3.教學內容設置。該專業主要參照物業管理專業職業資格標準，根據行業企業發展需要和職業崗位任務所需的知識、能力和素質，確定課程的學習內容及能力目標、考核方法等，突出工學結合、雙證融通、一體化項目教學，培養學生信息收集、方案策劃、現場調研、項目匯報等能力。

4.學習情境設計。物業管理專業以培養學生的職業技能和職業素質為重點，以項目、工作任務為載體，設計學習情境。在學習情境設計過程中，重視對學生社會能力和方法能力的培養，每個學習情境都貫穿決策、計劃、實施、檢查、評價、反饋六個工作步驟。學生在完全真實（或模擬）的工作情景中，通過團隊合作，制訂計劃、分配工作、扮演角色，強調工作效率和標準化要求的執行。

5.課程標準制訂。制訂各門專業課程標準，主要內容包括：課程性質、教學目標、課程設置、教學內容、教學實施、教材選用、教學資源開發、教師能力要求、考核方式與標準、教學參考資料等。

6.校企合作開發校本教材。按照專業課程體系的建設要求，與行業企業專家、課程專家合作，開發基于崗位工作過程、充分體現“訂單培養”特色的專業課程。

（三）課程改革與特色

物業管理專業課程體系的搭建和教學內容的設計，都體現了“兩個突出、一個結合”的原則?！皟蓚€突出”，即突出實踐性教學環節和技能型教學環節。這兩個突出遵循職業教育規律，按照工學結合、產學結合的原則，重視和加強實踐教學課程體系設計，深化實踐教學改革，邀請企業參與，系統設計各專業實踐教學計劃，將實踐教學作為專業教學的核心環節納入課程體系，把課程設計、學期項目、頂崗實習等納入課程體系的整體構思中，專業實踐類課時比例占到總教學時數的50%以上，專業課實訓項目開出率達到100%?！耙粋€結合”，即國家職業資格標準充分融入物業管理專業課程體系。課程設置結合國家職業資格考試大綱要求，實現職業資格證書制度與高職教育教學的真正融合，也有助于學生順利取得行業準入資格證書。

另外，該專業課程的考核方案，尤其是專業課的考核方案，特別重視項目作業推進考核和實踐性考核，目的是實現學生綜合素質和綜合能力的提升。

二、存在問題

“訂單式”人才培養模式，是校企深度合作的一種模式，因為校企建立定向培養的合作關系，所以企業會積極參與到人才培養的各個方面，尤其是課程建設。蘇州工業園區服務外包職業學院物業管理專業是該學院最早實行“訂單式”人才培養模式的專業，而且從辦學規模和人才培養質量來看，都是比較成功的。但是，在調研過程中，我們也發現，目前該專業的課程建設還存在一些問題。

（一）尚未充分滿足學生個性發展的需要

現代職業教育體系強調課程建設和開發尊重人的全面發展，其中職業院校學生個性發展不容忽視。因此，課程體系不僅要有基于學生共性發展的必修課程，同時也必須有基于學生個性發展的選修課程。

為了深入了解蘇州工業園區服務外包職業學院物業管理專業學生對課程設置的滿意程度，筆者通過問卷對該專業三個年級共292名在校學生進行了調研。調研結果顯示，學生們對于已開設的職業知識課程、技能課程、拓展課程以及公共課程有很高的認可度，對于選修課的開設表現出更高的渴求。這就說明該專業的選修課尚未充分滿足學生個性化的發展需要。

（二）尚未充分滿足教師專業發展的需要

教師是課程建設的設計者、實施者、執行者。教師需要不斷挖掘自身的專業資源優勢，提升專業內涵和專業素養。作為職業院校的教師，最主要有兩種途徑來實現提升，其一是參與到課程的開發與實施建設中；其二是到企業參加實踐，通過訪問工程師、頂崗實踐、脫產實踐等多種途徑了解行業發展最新情況，提升自身的專業知識和專業技能，始終保持與行業發展不脫節。

通過對該學院物業管理專業教師的座談、問卷調查，了解到該專業教師定期作為訪問工程師參與企業實踐，并在實踐課程授課過程中，與定向企業共同或聯合授課。但是，該專業教師參與課程建設比較少，主要體現在未能與定向企業合作共同開發特色課程。作為定向培養的專業，應該充分利用定向企業資源，通過與企業深度合作，把握企業用人需求，共同開發既符合高等職業教育教學規律，又帶有企業特色、符合企業用人需要的課程。特色課程開發的過程是教師更新教學觀念、轉變教學行為、提高課程開發與研究能力，以及促進綜合素質提高的過程。

（三）課程開發尚未能充分實現基于工作過程、工學結合

該專業雖然制定了基于工作過程、工學結合的課程開發流程，但是在實際的課程開發中，課程的開設仍然會先考慮有無教材，或是根據教材來制訂課程標準、教學計劃。另外，盡管已經考慮到了職業資格標準在教學設計中的融入，但是在實際教學過程中，與國家職業資格標準的結合度尚待提高。

三、制約因素

（一）師資力量相對薄弱，隊伍尚未形成一定“梯度”。該專業師資隊伍職稱比例、年齡比例、專業結構比例亟須提高，師資隊伍的“梯度”未能形成。不僅骨干教師、學科帶頭人缺乏，專業教師也比較缺乏。

（二）課時量偏大。高職院校教師的課時量比較大，教師疲于上課，沒有精力進行課程建設、教材開發。

（三）校本課程開發不足。校本課程是課程建設的重要組成部分，尤其是對于高職院校，通過校本課程可以實現專業特色、職業特色、行業要求的凸顯。校本課程建設應是實行定向培養專業的強項，但是目前該專業僅與定向企業合作開發了一本校本教材，而針對不同定向班的特色課程體系并沒有真正形成。

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一、上半年主要工作情況總結：

（一）勞動關系管理

做好日常勞動關系管理，累計辦理人員新入職XX人，員工離職手續XX人，續簽勞動合同XX人。

根據集團統一安排部署，組織公司及所屬各三級公司員工按標準填報員工花名冊并及時報送。按時向集團報送各類統計報表，并向公司領導和相關部門提供給數據支持。

（二）薪酬福利管理方面

1、薪酬福利管理日常工作

做好2017年年終績效和2018年月度薪酬核算發放工作，做好社保公積金月度繳納和基數調整工作，做好假勤管理、勞動關系管理和補充醫療保險報銷，確保核算準確，發放及時，工作高效。

2、員工補充醫療保險續保

年初提請職代會審議員工補充保險供應商服務水平和產品條款，報總經理辦公會議定后，完成了續保工作。

3、薪酬行業對標與子公司薪酬體系改革

年初與權威HR數據服務商合作，協助物業公司進行物業管理業務領域的薪酬行業對標。通過市場對標對其薪酬管理進行了診斷分析，為優化改進提供了方向，隨后還協助物業公司完成了新版薪酬方案的設計工作。

（三）人力預算方面

人員總量預算方面，根據集團整體部署組織編制了公司及所屬全資子公司人員總量預算，報集團審批通過。人力成本預算方面，根據集團安排，結合公司管理實際，考慮公司管理需求，科學預測，精準核算，完成年度人力成本預算編制工作。

（四）績效考核工作

按照公司2017年度業績考核實施辦法，于2月組織實施了對分管領導(含總經理助理、總監)8人的業績考核，部門中層及以下員工（含借調人員）167人的崗位績效考核。

（五） 教育培訓工作

1、培訓調研與方案制定

緊密圍繞公司轉型發展，匹配人才能力提升需求，將橫向崗位層級和縱向專業條線結合，搭建全方位、多角度、廣覆蓋的培訓體系，將“引進來”與“走出去”相結合，創新培訓形式，提升培訓體驗，在深入調研需求并廣泛征求意見基礎上于4月制定了《公司2018年度培訓方案》。

2、培訓組織實施

根據培訓方案，精心組織，完成了《土地增值稅及發票實務培訓》、《項目管理沙盤培訓》等2次通用類內部培訓，累計培訓130人次；完成設計、成本和策劃營銷等專業技能類外派培訓10次，累計培訓自6個部門的17名員工。

（六）項目公司人力資源統籌管理

根據公司房地產開發資質年檢和稅務籌劃等業務需要，于3月推動公司與項目子公司打包實施人力資源管理事項統籌管理工作。制定了人力資源管理事項統籌管理方案，在時間緊任務重的情況下完成了項目子公司的社保、公積金、補充公斤進和企業年金的立戶工作，精細組織，周密安排，在確保平穩有序的基礎上，按時完成了公司與項目子公司間38人次的勞動關系調整手續。

（七）巡視配合及整改工作

根據集團整體部署，做好巡視配合及整改工作。根據集團招聘專項整改要求，針對既往招聘工作中的重點環節于4月底完成自查工作并上報自查報告至集團，配合集團專項工作。按照集團津貼補貼的專項整改要求，已于4月底完成自查工作并上報自查報告至集團，在集團工作領導小組反饋整改意見后，于六月制定了《公司津貼補貼專項實施方案》呈報集團并獲批，擬于7月正式啟動整改工作；原海河地產公司違規承擔個人所得稅問題已由海河公司統一制定整改方案，擬于近期按照集團批復后的海河公司整改要求正式啟動整改工作。

二、下半年人力資源管理重點工作

（一）探索市場化人力資源管控。學習借鑒房地產行業先進經驗，積極與集團人力資源部溝通，探索市場化人力資源管控體系，合理劃分管控界面，科學的確定管控標準，防控風險。

（二）做好人力資源制度建設。結合集團要求新動向，對人力制度進行查漏補缺，提升人力資源管理規范化程度，修訂《招聘管理制度》，出臺《用工管理制度》和《補充醫療保險制度》。

（三）繼續推進教育培訓和人才工作。按照《公司2018年度培訓方案》，精心組織，穩步推進，下半年培訓工作。根據集團整體部署，做好職稱評審認定申報工作，提升公司人才隊伍專業水平。

（四）績效管理。根據公司業務發展需要，制定2018年績效考核方案。

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一、工作情況

（一）加強組織領導，完善創建網絡。我處從加強思想認識，完善組織網絡，落實各項制度方面下功夫，把平安小區創建工作當作各項工作中的重中之重來抓。一是加強領導，落實責任。成立創建”平安小區”活動領導小組，具體負責創建活動的組織指導。領導小組由市房管處主任朱美萍任組長，成員由張治國、張弓才、陳兆中、徐昆鵬、姚國蘭擔任，辦公室設在市房管處開發辦，由徐昆鵬同志(兼)任辦公室主任。處領導班子把小區平安創建工作納入重要議事曰程，推行分級負責，分級管理，層層落實責任制，組織動員各方面的力量，以建立健全長效機制為核心，以加強基層基礎工作為重點，落實平安小區創建的各項措施，確保小區和諧穩定。二是廣泛發動，全員參與。依靠小區居民開展群防群治，激發居民的創造力和積極性，將小區平安創建的具體要求轉化為居民的自覺行動，使其家喻戶曉、扎根居戶、受益居戶。三是健全組織網絡，完善管理制度。成立了精品城市創建小區考核組，聯合城管、規劃、園林等部門按月深入各小區考核檢查，對存在問題及時下發督查通報，選出前十名授于流動紅旗，后進單位發放待定流動黃旗。

（二）宣傳發動，著力落實“平安創建”各項工作。我處于4月11曰組織市區41家物業企業負責人召開市區“平安小區”創建動員會，傳達了《關于開展“十佳安全文明小區”創建活動的通知》、《市建設局關于印發〈“平安工地”“平安拆遷”“平安小區”創建活動實施方案〉的通知》、《__市治理自行車被盜問題專項行動工作方案》等文件，并對“平安小區”創建活動開展的范圍、時間、對象、要求等作了重要部署。

（三）加強技防驗收管理，重點突出“平安”。為保障居民小區業主擁有安全的生產生活環境，推動平安小區建設，我處將20__年列為新建住宅小區技防設施驗收年，要求市區所有新建小區在20__年12月31曰前，均實現住宅物業管理設施到位、配備專職保安，紅外線周界報警、電視圖像監控、電子巡更、封閉圍墻等技防設施齊備。對不符合技防設施驗收要求的，市房管部門根據《__市房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理細則（試行）》等相關文件規定，不予出具驗收合格文件。今年1-6月份，已驗收物業小區70.53萬平方米，紅外監控168個，周界報警139對，電子巡更334個。

（四）深入開展“十佳安全文明小區”創建，促進居民小區安全文明建設。按照《20__年全市社會治安綜合治理及平安建設工作要點》（宿綜治[20__]1號）、《關于開展全市社會治安綜合治理及平安建設“百佳安全文明單位（集體）”創建活動的通知》（宿綜治[20__]4號）要求，與市公安、建設、城管等部門聯合制定了我市“十佳安全文明小區”創建活動工作方案，以居民小區安全文明創建為重點，深入開展“十佳安全文明小區”，構建和諧社會，打造平安小區。市建設、公安、規劃、城管等部門成立“十佳安全文明小區”評選工作小組，負責指導全市“十佳安全文明小區”評選工作。由市建設局副局長朱美萍任工作小組組長，市公安局、規劃局和城管局分管領導任副組長。工作小組辦公室設在市建設局房管處，張治國同志任辦公室主任，市公安局、規劃局和城管局各抽調一名同志參加辦公室工作?！笆寻踩拿餍^”按照基礎配套設施、環境衛生保潔、文明道德風尚、小區治安秩序、小區服務措施、小區文化建設、創建機制健全以下標準進行評選，實行百分制，按得分排名確定評選結果。目前，建設、城管、公安、規>文秘站:

（五）全力做好精品城市創建工作考核評比工作。我處牽頭組成精品城市檢查小區考核組每月定期對市區51個居民小區“四化”達標和“門前五包”情況進行檢查評比。除了將衛生管理、房屋管理、公共設施、綠化管養等列為檢查內容外，還將安全防范、平安小區建設列為重點檢查內容，并按月督促“平安小區”和“十佳安全文明”小區創建工作全面開展，認真貫徹落實，對排名前10名的小區授予流動紅旗各一面，對排名居后2

名的小區，發放流動黃旗各一面。（六）傾情幫扶，促進“平安小區”縱深開展。一是明確共建單位，幫扶平安共建。明確__市廣廈物業管理有限公司托管的項王小區丹桂園項目為我處“平安小區”共建工作單位，要求處屬各科室通力配合，深入小區積極幫扶指導“平安小區”創建各項工作。5月14曰，6月15曰我處分別組織人員深入小區幫助指導小區綜合治理及平安建設工作。二是每月定期召開物業管理企業經理座談會，通報各小區平安創建工作情況，傳達最新物業管理政策法規和住宅小區群眾投訴焦點問題，幫助物業企業解決物業管理和平安創建中遇到的問題難題，樹立物業管理企業小區平安綜合治理的信心和決心。三是以宣傳月為主題，零距離服務社區。7月14至15曰，“房管知識宣傳小組”挑選出一批工作經驗足、責任心強、業務精的同志，組成“房管知識宣傳小組”，利用節假曰，深入到府苑小區和區府廣場就物業管理等問題接受居民現場咨詢，并向市民發放《房地產相關知識宣傳手冊》及相關業務辦事指南，宣傳物業管理及平安創建知識。

二、存在問題