物業管理稅收風險范文

導語：如何才能寫好一篇物業管理稅收風險，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、正確理解現代化稅收征管體系

如何理解現代化的稅收征管體系，筆者認為其主要包含以下五個方面內容：

稅務機關引進了風險管理的概念，對不同稅收風險的納稅人實施差異化和遞進式的風險管理策略，就是要建立“統一分析、分類應對”的風險管理體系，既對不同風險等級的納稅人分別采取風險提示、納稅評估、稅務稽查等手段，識別和消除納稅人的稅收風險，將事后監督轉化為事前防范，從而促進征納雙方的稅法遵從度。

通過納稅評估，運用柔性手段幫助納稅人消除稅收風險，促進納稅人稅法遵從，明確了納稅評估在稅收征管中的重要地位。

更加突出納稅服務工作在稅收征管工作中的特殊作用。

把稅務稽查作為風險應對的重要手段。

實行分級分類的稅收專業性管理，以此為基礎，把重點稅源管理作為著力點。

二、企業產生涉稅風險的因素分析

（一）從企業稅法遵從度角度分析

稅法遵從是指納稅人在法定時間內自覺的申報應納稅款及相關資料并履行納稅義務，是即為納稅遵從，否則即為不遵從。

雖然大部分企業法律意識較強，能夠自覺遵從稅法，但由于我國原有稅收征管手段相對落后，部分企業違法行為未被發現，違法成本相對較低，致使部分企業管理層鋌而走險違反稅法，從而導致企業稅務風險大大增加。

（二）從企業內部控制稅務籌劃角度分析

部分企業內部控制機制不健全，業務流程細節的設計更多地考慮的是業務的需要，忽視了稅務的事前籌劃從而導致涉稅風險，企業內部控制稅務籌劃的好壞將直接影響企業的稅務風險。

（三）從會計核算角度分析

會計核算工作涉及票、帳、表三個層面，會計核算結果是企業申報稅款以及稅務機關征稅的主要依據。

1、從涉稅票據層面的稅務風險進行分析

票據核算是會計核算的起點，票據在會計核算中涉及量大面廣，票據上的任何問題都可能會涉及稅務風險。國家新修訂的《發票管理辦法》對發票的管理更加嚴格，但企業管理層往往對發票管理不夠重視，導致企業票據的涉稅風險非常高。

2、從賬務處理層面進行分析

會計準則和稅收法律法規在一些具體問題的處理上存在差異，有些差異為時間性差異，有些差異為永久性差異，針對這些差異財務人員一定要準確理解政策，正確處理業務，防止稅務風險的發生。

3、從財務報表層面進行分析

財務報表是呈現在人們面前的最直接的企業生產經營的結果，是財務報表使用人最直接、最直觀的了解企業的途徑。財務報表的勾稽關系、財務報表與同行業對比、與上年度對比，將會產生很多財務分析指標；財務報表信息被采集到稅務征管系統后，信息處理中心將根據預設好的各種數據模型進行比較分析，對超過預警值的指標推送到基層稅務管理機關進行評估處理。

三、稅務風險的防范和控制

企業能夠產生稅務風險原因多種多樣，所以企業要防范和有效控制稅務風險也應該是全方位多角度的。企業要實現稅務風險的防范和有效控制至少做到以下幾點：

（一）企業管理層要有高度的社會責任感，自覺遵守稅法規定，切實履行納稅義務，避免偷逃騙稅情況的發生

同時，稅務機關的信息化建設大大的提高了發現企業稅務違法行為的幾率，所以企業管理層要自覺遵守稅法規定，避免自己主觀原因造成的稅務風險。

（二）企業管理層要加強企業日常管理，加強內部控制，提高員工素質

企業應該聘用稱職的財務人員，重視財務人員控制涉稅工作的能力提升，掌握站在稅務機關的角度識別納稅風險的方法，精通稅收政策、對行業稅收政策進行梳理、分析，稅企發生爭議時要運用掌握的稅收政策有理有據的爭取稅收利益。

企業在日常工作中要注重票、帳、表全流程涉稅風險控制，樹立“小發票、大風險”的意識，嚴格控制假發票，虛開發票，不符合規定發票入賬；通過對報表進行分析，自查有無異常業務，對異常指標能否進行合理、合法的解釋，對涉稅風險進行自我評估，進而化解涉稅風險。

（三）要充分利用稅務機關提供的各種納稅服務，重視稅企的溝通協調

稅務機關的納稅服務重點是將最新的稅收政策及其解讀及時告知納稅人，建立一種經常性的溝通、交流、協商機制，實現稅企之間的良性互動。企業應當充分利用稅務機關的納稅服務，彌補稅收政策信息不對稱所產生的稅務風險；通過經常性的溝通、交流、協商機制，妥善解決稅企爭議，從而避免因稅企爭議而產生的稅務風險。

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關鍵詞：專業型市場 稅收風險管理 實證分析 風險建議 風險應對

一、征管現狀

長期以來，小型微利企業、個體零散稅收就是稅務機關征管的短板。尤其近年來，為進一步支持小型微利企業發展，，發揮小型微利企業促進就業、改善民生、維護社會穩定的作用，國務院對小微企業稅收優惠持續加力，包括《關于小型微利企業所得稅優惠政策有關問題的通知》（財稅【2015】34號）、《關于進一步支持小微企業增值稅和營業稅政策的通知》（財稅【2014】71號）等一系列優惠政策。這一方面彰顯了國家對自主創業、小微企業的鼓勵與扶持，另一方面也對稅務機關征管工作提出了更高的要求：不僅要把小微企業稅收優惠政策全面落實到位，方便納稅人享受優惠，簡化程序，便于操作，還要防范小部分納稅人借機稀釋隱匿銷售收入，逃避納稅義務，進而破壞尚待完善的納稅誠信機制。

二、實證分析

各地的建材家居商場通常也是小微企業、個體戶相對集中的專業市場，因此我們選取了青島大有家居有限公司黃島店（化名）作為稅收風險管理對象進行了分析實證，以便加強租賃業戶的日常稅收征管，降低稅收管理風險，提高納稅人稅法遵從度。

青島大有家居有限公司于1999年4月份辦理稅務登記，2016年5月認定為增值稅一般納稅人，國稅核定稅種為增值稅、企業所得稅，經營范圍包括：市場開辦；市場內經營管理服務； 場地、房屋、攤位租賃；市場內物業管理。大有家居目前在市區共五家店，另外四家分別為敦化路店、華陽路店、振華路店及膠州店，是青島知名品牌組合度最高的家具名品店之一。

三、風險建議

專業市場內業戶眾多，納稅遵從度普遍較低，對建材家居商場的專項檢查要縝密部署，打快仗，防止租戶通過注銷登記逃避納稅義務。繼而負面影響到其他建材家居市場或其他專業型市場的征管，效率兼顧公平，不斷提高業戶的納稅意識，降低稅收執法責任風險。

商場出租方作為租戶的日常管理方，通過統一結算貨款能較準確地掌握展位的銷售情況，要積極爭取市場或商場管理方的配合與支持，盡快地建立第三方信息交換機制，有助于稅務機關及時獲取涉稅信息（包括租戶名稱、稅務登記證號、負責人姓名及聯系方式、租賃期限及租金繳納情況、代收款明細及返還開戶行和賬號等有關資料），建立健全專業市場的稅收征管新模式。

建立專業市場戶籍管理員專人負責制，對銷售額達到一般納稅人標準的企業或個體戶要按規定認定為一般納稅人，并做好稅法宣傳、納稅輔導工作，逐步消除租戶的抵觸心理，讓租戶依法自覺納稅成為稅收新常態。

主動與市場管理方或工商管理部門溝通，爭取由現在的購銷合同（客戶聯）作為消費者維權的憑證為發票管理，同時加強對租戶單獨收款的管理，并取得廣大消費者的理解與支持。

由于家居建材類的商戶基本上都是各大品牌的地區商，可以對上游企業的銷售或發貨情況通過其主管稅務機關的協助實現對下游企業的稅收管控，進而逐級上報總局，盡快建立起全國范圍內品牌企業銷售網絡的稅收情報共享。

四、風險應對

此類專項納稅評估檢查的主要內容應包括：對租戶的登記情況進行全面核實、梳理，務必全部納入日常稅收管理；依法對租戶重新核定銷售額；對長期租戶以往年度的應納稅款依法進行追證；在此期間對其注銷業務加以管控，并與商場管理方及時取得聯系，落實注銷動機，防止借尸還魂、偷梁換柱擾亂稅收秩序。

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摘 要 隨著我國社會經濟的高速發展，最近幾年房地產企業發展非常迅猛。但是由于經濟形勢日益復雜，房地產企業勢必面臨更加復雜多變的稅收環境，因此，稅務風險得到房地產企業的高度重視。本文簡要分析了稅務風險可能為地產企業帶來的一些影響，并嘗試性提出規避稅務風險的策略。

關鍵詞 房地產企業 稅務風險 策略

房地產企業成立的那天開始，就已經存在稅務風險。隨著我國稅務制度的發展與完善，當前稅務風險存在于房地產企業的各個經營環節中，也逐漸成為企業必須重視的部分?；诙悇诊L險的本質來分析，主要是我國稅收制度與企業納稅之間存在的差異，而可能會給企業帶來不可預見的損失。稅務風險會給房地產企業帶來很多后果，直接體現在房地產企業會支付一大筆資金用于繳稅與罰款，而這筆資金會一定程度影響到房地產企業的正常運作，導致房地產企業的資金流比較緊張。另外，稅務風險的存在還可能會讓房地產企業失去享受某些指定政策的機會，較為常見的是：一般納稅人資格、一般發票開具資格、享受稅收優惠資格等等，而這些資格對于房地產企業的發展具有很重要的現實意義。

另外，稅務風險的存在還可能為房地產企業帶來一定程度的法務風險，無論什么企業一旦涉及到法律上的問題，就必然會影響其正常經營活動的開展。最后，稅務風險的存在還可能影響到整個房地產企業的信用與聲譽，房地產企業必然會涉及到各大銀行、供應商等等，而這些合作企業必然因為企業的信用問題而不愿繼續合作。由此可見，稅務風險對房地產企業的影響是非常深遠的，基于這些影響度，房地產企業也必須加強對稅務風險的科學管理，對稅務風險進行合理規避。筆者結合自身工作經驗，嘗試性提出房地產企業規避稅務風險的一些策略，如下：

一、建立管理稅務風險的專設機構

房地產開發企業的稅收多達十余項，包括土地增值稅、企業所得稅、契稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產稅等，貫穿土地競拍、前期準備、項目開發、房子銷售、后期物業管理整個過程。難怪房地產行業流傳著“房地產每個毛孔都含著稅”。同時房地產交易金額比較大，繳納稅款的金額也很大，不同算法對稅額的影響也很顯著。根據相關統計報告顯示，2010國民稅收收入為77390億，同年真正的房地產稅收收入為17025.8億元，占22%，2011年全國稅收收入增長超過1/4是房地產行業增加的，說明房地產行業的整體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業根據銷售收入5%繳納營業稅，按應納稅所得額的25%繳納企業所得稅，土地增值稅率為30%到60%的?？傊?，房地產開發企業的稅收負擔較重，因此需要建立專門管理、應對稅務風險的專設機構，而且還必須明文規定房地產旗下所有涉及到稅務的工作都必須由專門的機構進行處理，盡力為企業打造一個科學合理的涉稅事務專業化處理流程，最大限度保障相關業務的實效性、準確性與客觀性。稅務管理機構的規模需要根據房地產企業的實際業務規模與實際要求來進行規劃，針對大企業來說，推薦設置稅務管理部，而且需要配置專業能力與責任心都比較強的人才來進行管理與實施。房地產企業根據實際的需求，來確定其規模的大小，中小型可以設立稅務管理科。企業可以通過稅務管理機構來有效管理稅務風險，并且可以及時全面的獲取與稅收相關的優惠政策，更重要的是通過專業機構可以加強與當地稅務機關的溝通與聯系，這樣便能幫助房地產企業對稅務風險進行更好的規避。

二、對稅務風險控制活動進行規范

稅務風險涉及到的控制活動主要是指企業管理層對稅務風險的識別與應對。房地產企業相關經營活動能否正常穩定的開展，是由控制活動的質量來決定的，由此可見，對房地產企業實現戰略目標有非常重要的現實意義。控制活動具體由一系列流程、授權、分權以及集權等等環節與制度構成的?！洞笃髽I稅收風險管理指引（試行）》也指出：企業需要在考慮稅務風險管理成本效益的基礎上，來對稅務風險管理內部控制體系進行設計，主要從這些環節入手，例如：風險評估辦法、應對策略、流程處理等等，進而制定出能夠對稅務風險進行有效應對的內部控制機制，進而一定程度上規避房地產企業可能會面臨的稅務風險。

案例：青島國際輕紡城擁有一塊土地500畝，擬轉讓其中的400畝，另外100畝建寫字樓自用。青島政建投資集團有限公司擬收購其土地并為輕紡城建設寫字樓。

稅務風險管理措施要注意取得政府收回土地的文件和相關合同、協議和單據，作為稅務處理的依據。土地儲備中心、青島政建投資集團有限公司、輕紡城簽署“拆遷補償費協議”，同時，輕紡城與甲公司“委托代建協議”，寫字樓以輕紡城名義立項、報建，所有與寫字樓有關的建造成本單據抬頭必須開給輕紡城，由青島政建投資集團有限公司單獨裝訂憑證（先預計拆遷補償費，支出時沖減），竣工決算后，整體移交給輕紡城，由輕紡城做固定資產管理，同時輕紡城給青島政建投資集團有限公司出具拆遷補償費收據，青島政建投資集團有限公司憑政府收回土地文件、拆遷補償合同、拆遷補償費收據確認拆遷補償費出讓金、拆遷補償費、稅費共同構成400畝地的成本。根據財稅[2004] 134號，為取得土地支付的全部對價，包括出讓金、拆遷補償費、農民安置費、青苗補償、市政配套費，均作為契稅稅基，青島政建投資集團有限公司在辦理土地證時要先預估這些費用。

三、重視建立企業稅務風險防范管理體系

房地產企業如要真正實現科學規避稅務風險的目標，建立企業稅務防線防范體系是重要的實施手段。房地產企業需要根據實際的經營狀況，并且結合《大企業稅收風險管理指引（試行）》當中的一些規定，進而構建相關稅務信息的傳遞渠道與溝通制度，要收集、處理、傳遞信息的責任真正明確到每一個崗位上，建立房地產企業稅務風險管理責任制度。通過這種方式將責任進行劃分，不僅能保障房地產企業稅收管理相關工作能夠一一落實，其中相關工作的實際完成情況也能實現有崗可查，更重要的是保障房地產企業的管理層能夠及時獲得涉稅信息反饋，第一時間發現問題，并采取應對措施進行改善。例如：土地增值稅規定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。利用這個優惠政策對土增稅進行籌劃，可以利用銷售定價臨界點籌劃法，就是建立一個計算模型，計算出房屋定價，使得增值率控制在上述20%以內，這樣也能很好的規避稅務風險。

又可以做好營業稅策劃，例如：合作建房。一方提供資金，一方提供土地使用權，共同建造房屋的行為。合作建房有純粹“以物易物”和成立“合營企業”兩種方式。成立合營企業，雙方風險共擔、利潤共享。提供土地使用權一方符合營業稅法中“以無形資產投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業稅”規定，故不必繳納營業稅。通過合作建房的方式將營業稅策劃工作做好，有利于規避營業稅務風險。

四、加強內部審計與自查

房地產企業稅收風險管理的內部監督通常由內部審計與自查兩個部分組成。通過內部審計與稅負自查相關工作的開展，房地產企業能有效提升涉稅事務的處理質量，能夠合理保障房地產企業安全納稅，有助于降低稅務風險率，有效規避稅務風險。具體來講，日常經營管理過程中，房地產企業需要堅持定期對涉稅業務進行審計與自查，若是發現有問題的環節要針對性進行改善與糾正。而針對一些階段性涉稅的工作。可以以統一檢查或者專項審計等等方式，例如：一些專業性或者規模較大的涉稅業務，可以請專業稅務機構來進行指導，進而提升房地產企業管理稅務風險的水平。例如：融資階段。融資階段的稅收籌劃應該做好以下的風險管理： 首先，房地產開發企業應該意識到利息費用雖然有稅遁的優勢，但是過重的負債也會給企業帶來巨大的財務風險，房地產企業在利用稅遁優勢時應該考慮到最優資本結構的問題； 其次，房地產開發企業應該盡量向金融機構貸款，雖然現在銀行對房地產的貸款限制越來越多，但是為防止稅務機構對于超額利息的剔除，房地產開發企業還是要向正規的金融機構貸款，比如說向非金融機構貸款的利息是不允許在計算土地增值稅的過程中作為扣除項目的。

我國在 2009 年 5 月由國家稅務總局印發了《大企業稅務風險管理指引（試行）》，就企業防范、評估、應對稅務風險所涉及到的各項工作作出了詳細的規范和闡述。從客觀的角度來看，當前稅法體系還存在一些漏洞，很多辦稅環節還停留在比較粗略的條例框架之下，當然稅法體系的不健全也會造成政策的真空地帶與更大的彈性空間，而這種尺度不好把握，很容易給房地產企業帶來稅務風險?；谶@樣的背景，房地產企業要與當地稅務機關加強溝通，要及時全面的了解相關稅收政策，要善于聽取相關部門的建議與提醒，這樣才能保障房地產企業對于稅法的理解與稅務機關保持一致，進而更好的規避稅務風險，降低稅務風險所帶來的損失。

參考文獻：

[1]李琳.淺談大型企業的稅務風險管理.交通財會.2009（10）.

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關鍵詞：服務外包；稅收服務；稅收管理；社會化

中圖分類號：F810.42 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）12-00-01

近年來，各級稅務部門人少事多、工作量大、效率不高的問題不斷顯現出來，如何在現有條件下集中精力做好征管、服務兩大核心業務工作，是當前各級稅務部門廣泛關注的問題。筆者認為，可以借鑒企業服務外包的思路，對稅務管理中的一些非涉稅事物以服務外包的形式推向社會，通過社會化協作，整合內外資源來提高稅務工作效率，降低管理成本，改善部門形象。基于此，本文就稅收服務和管理工作社會化做一探討。

一、當前基層稅務部門存在的主要問題

（一）征管范圍廣，管理力量不足。隨著經濟社會的發展，所有制結構日益多元化，跨地域經濟活動日益頻繁，納稅人數量不斷增加，稅源管理與監控難度與日俱增，相對于基層稅務部門而言，現有征管力量明顯不足。

（二）工作事務雜，人員壓力大。當前基層干部普遍感到工作任務重，思想壓力大。稅源管理、稅收執法、業務學習、行風評比、維穩等各項工作紛繁復雜，應接不暇，且納入考核與獎懲掛鉤，使基層人員的思想始終處于緊張狀態。

（三）人員素質低，專業人才緊缺。目前，基層稅務人員綜合素質不是很高，受教育程度低、人員年齡結構、知識結構不合理，各類專業人才奇缺，尤其是稅收分析、納稅評估、稅務稽查、計算機技術、文秘宣傳等方面人才嚴重匱乏。

（四）經費來源少，管理成本高。目前各級稅務部門普遍存在經費吃緊的問題，上級撥付經費除去人員工資、津貼和日常辦公經費外已所剩無幾，隨著經費來源渠道單一、政府補助逐漸減少，經費開支面臨很大困難。與此同時，隨著信息化建設不斷發展，稅收管理成本不斷提高。如何進一步降低稅收成本、提高資源利用效率成為急需解決的問題。

二、服務外包的概念及意義

外包是近幾年發展起來的一種新的經營策略。即企業把內部業務的一部分承包給外部專門機構。其實質是企業重新定位，將資源集中于最能反映企業相對優勢的領域，塑造和發揮企業自己的核心優勢，構筑自己競爭優勢，獲得使企業持續發展的能力。

業務外包具有兩大顯著優勢：第一，業務外包能夠使企業專注核心業務。企業實施業務外包，可以將非核心業務轉移出去，借助外部資源的優勢來彌補和改善自己的弱勢，從而把主要精力放在企業的核心業務上。根據自身特點，專門從事某一領域，某一專門業務，從而形成自己的核心競爭力。第二，業務外包使企業提高資源利用率。實施業務外包，企業將集中資源到核心業務上，而外包專業公司擁有比本企業更有效、更經濟地完成某項業務的技術和知識。業務外包最大限度地發揮了企業有限資源的作用，加速了企業對外部環境的反應能力，強化了組織的柔性和敏捷性，有效增強了企業的競爭優勢，提高了企業的競爭水平。

三、推進稅收服務和管理工作社會化的現實意義

從目前看，稅務部門在服務和管理社會化上還存在機制不夠完善，服務內容比較單一、形式過于簡單等問題，還有待進一步拓展和深化，因此，推進稅收服務和管理工作社會化具有重要的現實意義。

（一）有利于提高專業化水平。充分利用社會分工協助和市場資源，將稅務系統自身管不了、管不好或管理成本高的工作項目，委托社會上比較有優勢的專業機構管理，可以優化資源配置，提高工作質量和效率。

（二）有利于減輕基層負擔。通過把一些不涉及執法責任的服務性工作推向社會，可以大大減輕稅務部門自身的工作負擔，吸引社會力量協稅護稅，同時也直接減輕了稅務人員的工作負擔和心理壓力，是他們騰出更多的時間和精力從事日常巡查、稅源監控、稅收分析、納稅評估、稅務稽查等專業性工作。

（三）有利于協調征納關系。由于社會機構具有獨立于稅務機關和納稅人之外的第三方身份，更具客觀公正性，讓他們在稅務管理工作中充分發揮作用，既有利于形成相互制約的工作機制，協調征納關系，也有利于降低征納風險，維護雙方的合法權益，促進征納關系的和諧發展。

（四）有利于緩和內部矛盾。擴大稅收服務外包，可以將一部分稅務管理人員從繁瑣的事務性工作中解脫出來，在一定程度上緩解人員力量不足的實際困難。

（五）有利于降低稅收成本。通過以招投標的方式引進專門機構協助稅務管理工作，能夠有效節約資金，大大減少系統內部的資源耗費，降低管理成本，確保稅務部門將有限的人力、物力用在改善征管手段、強化稅源管理和優化納稅服務上。

四、推進稅收服務和管理工作社會化的建議

（一）逐步推進后勤保障社會化。做好機關后勤服務工作是各級稅務機關正常運行的保障。后勤工作涉及面廣、事情繁瑣、工作量大，但離開哪一項都可能影響到機關的正常運行。而且，隨著辦公現代化和信息化的推進，對后勤人員的素質要求也越來越高。相對而言，國稅部門存在人員結構不合理，文化程度偏低，專業知識跟不上，節能意識、成本意識、效能意識欠強，管理盲目性大，服務成本高，專業化程度低，保障不夠有力等問題。對此，可以嘗試在物業管理、車輛維修、辦公用品采購、公務接待等方面擴大外包范圍，進一步降低機關運行成本，推進后勤服務管理的科學化、精細化。

（二）逐步推進信息運維社會化。經過多年的信息化建設，稅務部門已經形成了覆蓋全系統的硬件網絡架構。拒不完全統計，目前國稅部門正在使用的系統軟件多達28個，涵蓋了稅源管理、稅收執法、行政管理等諸多環節，每一個應用系統都需要定期優化升級、權限設置、信息同步、數據備份等日常管理，眾多的應用系統加大了信息維護人員的工作量。實際工作中，我們因專業人員少、后續培訓少等種種原因，導致我們系統內部信息人員隊伍不穩定、技術落后等，一些深層次的技術問題只能聘請專業人士來解決。因此，我們除了在計算機設備采購、網絡服務等傳統領域與專業公司加強合作外，還應把系統軟件支持、應用軟件及設備維護等全部納入外包管理范圍。進一步提高運維效率和質量，降低運維成本。

（三）逐步推進納稅服務社會化。一是辦稅受理社會化。近年來，稅務部門在優化辦稅服務上投入了大量的人力、物力、財力，用于加強辦稅廳建設，并將一大批業務骨干充實到辦稅服務崗位，好費力想打的行政和財力資源，為實際效果并不理想。目前，辦稅服務上普遍還存在著質量低下、成本過高、形象不佳的問題。隨著辦稅網絡化、信息化的不斷推廣，辦稅服務標準化、規范化的落實，納稅人到辦稅服務廳辦理“辦證、咨詢、申請、購票、抄稅、報稅”等涉稅事項已經程式化、標準化，其實根本不需要那么多人員從事這項工作，完全可以從社會上聘任一些年紀較輕，文化水平較高的大學生，經系統培訓后從事前臺服務受理工作，既能改善服務形象，又能置換出部分稅務干部，加強稅源管理力量，拓展個性化服務，而我們只需配備少數人員負責日常跟蹤管理和業務培訓指導。二是服務評價社會化。充分了解和掌握納稅人對稅務機關納稅服務工作的評價是做好納稅服務工作的前提。目前，我們在納稅滿意度調查上通行的做法是發放調查問卷、走訪納稅人、召開座談會等，從反饋情況看，絕大多數被調查者對國稅工作評價良好，反映問題寥寥無幾，其中一個原因就是由于處于被管理者的角色導致納稅人不敢講真話。稅務部門可以委托統計部門或稅務師事務所等具有公信力和專業資質的第三方進行組織和實施滿意度調查，只有這樣才能真實了解稅務服務工作中存在的問題，為改進服務指明方向。

（四）逐步推進稅收管理社會化。一是依托社會力量強化涉稅簽證。進一步規范和發展會計師事務所、稅務師事務所等中介機構對納稅事項的參與，在開展企業所得稅匯算清繳審核的簽證、企業稅前彌補虧所和財產損失的簽證方面發揮作用，降低征稅成本，提高征管效率。二是依托社會力量深化執法檢查。稅收執法檢查是強化執法監督的重要手段，對促進依法行政、文明執法、防范風險起到了積極作用，但工作運行中也日漸顯露出各種矛盾與不足。為了避免業務尺度把握不一，內部監督不足等問題，必須委托專業審計部門進行外部檢查。三是依托社會力量加強稅務風險評估。稅務部門對稅收風險管理的研究與實踐還處于起步階段，而稅收風險評估作為一項復雜的系統工程，沒有專業的知識和能力是很難做出公正的評估判斷，所以風險管理評估必須請專業機構和人員進行。

總之，推進社會化管理服務工作是發展的必然趨勢，是減負增效的有效途徑，由于各方面條件的限制，不可能立即實現并全面推行，但這是大勢所趨，我們應該從現在起有所準備，并積極探索，達到減負增效統籌兼顧的目的，推動稅務工作又好又快的科學發展。

參考文獻：

[1]賈峭羽.完善我國服務外包稅收政策的建議[J].稅務研究，2013（07）.

[2]張懷海.論社會化納稅服務[J].湖南稅務高等專科學校學報，2011（05）.

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一、房地產抵押中存在的風險

1.稅收風險。

就目前上海市地方稅務局發出《關于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明?！锻ㄖ访鞔_規定:個人出售非居住用房,應全額繳納營業稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅;個人出租非居住用房,應全額征收5%的營業稅、12%的房產稅和個人所得稅。據了解,根據1998年上海財稅局出臺的房產稅收政策,上海市民出售房產取得的售房收入所應繳納的各種稅種統一按5%綜合征收。而按照此次政策規定,非居住用房投資者負擔的稅費要遠大于5%。舉例來講,銀行向**公司發放流動資金貸款人民幣2700萬元,期限為1年,估價時點抵押物的評估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關標準條例規定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風險,抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風險比較小。但按照目前稅收制度,個人轉讓非居住用房涉及到的五項稅:①是按房價的0.05%繳納印花稅;②是按轉讓價與購進合同價的差價的5%繳納營業稅;③是按營業稅額的11%繳納城建稅、教育費附加等;④是按轉讓房產所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目(指購進房價加可以扣除的印花稅、營業稅、城建稅、教育費附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產原始價格為1200萬元,考慮到目前房價波動等因素,假設以拍賣價格為4200萬元計(單價約2.1萬元),應繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬元

(2)營業稅:(4200-1200)×5%=150萬元

(3)城建稅、教育費附加和河道整治費:150×5%=16.5萬元

(4)土地增值稅:

增值金額3000萬元

可扣除項目1200+2.1+150+16.5=1368.6萬元

應納稅金額4200-1368.6=2831.4萬元

納稅金額累進684.3×30%=205.29萬元

684.3×40%=273.72萬元

1368.6×50%=684.3萬元

94.2×60%=56.52萬元

土地增值金額205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83萬元

(5)個人所得稅:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314萬元

拍賣“公司抵押房產應繳納稅收合計為1710.744萬元,拍賣后價款為2489.256萬元,再除去拍賣費用210萬元(約為拍賣價格的5%),可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬元,遠低于貸款本金(2700萬元),風險顯而易見。另外,在拍賣后,如不能提供抵押物購入時的原始發票,增值稅將按照拍賣價格計征,這樣納稅金額將進一步提高,風險增大。就上述測算看,稅收占房產增值額的50%左右,增值額越大,稅收越高,實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少,而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。

2.抵押物風險。

抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。

從目前看,抵押物權利瑕疵風險主要指以下情況:①是在一些地區,由于土地管理部門與房產管理部門相互獨立,完整的房地產權利證書是由土地使用證、房屋所有權證構成,但由于相關政府部門各行其是、缺乏協調,許多房屋并無土地使用權證,房產管理部門也在不問土地使用權性質、不查驗土地使用權證的情況下,對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權利的不確定性,銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性;②是對在集體土地上建設的房屋設定抵押權。這種情況在經濟發達地區的鄉鎮出現較多,也存在于一些地區的自建房貸款中。因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制,銀行在處置集體土地上所建房屋時,將面臨政策障礙,即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌,不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。一般而言,房屋作為耐用消費品,還具有保值、增值的作用,但在房地產炒作資金撤離、地區經濟進入衰退期、房地產供大于求的狀況下,房地產價格會出現整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長,抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂的一片烏云。

抵押物處置風險是指因法律或事實原因,銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。目前,與抵押物處置最密切的主要來自于法律規定的風險。而銀行發放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款,只有不足10%的貸款采用保證擔保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》(法釋[2004]15號,以下簡稱《規定》)直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題。《規定》第六條規定:“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或抵債”;第七條規定:“對于超過被執行人及其所撫養家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據申請執行人的申請,在保障被執行人及其所撫養家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以執行”。從法律后果看,《規定》第六條造成銀行抵押權被實際懸空,第七條則為銀行行使抵押權設定了前置性義務,加大了銀行抵押權行使成本?！兑幎ā返纳鲜鰲l款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素:①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標準,執行法官的主觀判斷可能左右實際執行效果;②是沒有明確在被執行人收入水平超過當地最低生活保障標準的情況下,是否能對抵押房屋予與執行;③是沒有明確被執行人存在主觀惡意時,能否對抵押房屋予與執行;④是沒有明確抵押權人提供“必需的居住房屋”的時間限制。

3.變現風險。

房地產是一種比較特殊的商品,它不能移動,屬于不動產。因此,投資于房地產項目中的資金流動性差,變現性也較差,不像其他商品那樣,容易收回資金。房地產資金變現風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4.社會和政策性風險。

任何國家的房地產都會受到社會經濟發展趨勢和國家相關政策的影響。如果經濟繁榮,政策鼓勵支持,則房地產價格看漲,相反則會看跌,我國也不例外。新的房地產政策的出臺,對2005年上海房地產市場的影響顯而易見,二手市場的交易量明顯減少,出現了持幣待購的現象。對抵押權人來說,這些因素是應該充分考慮的,若銀行不注意經濟形勢和宏觀政策形勢的變化,很可能遭受損失。

5.經濟性風險。

目前,房地產市場還是一種不充分的市場,其特征就是缺乏信息,許多房地產的交易和定價是悄悄進行的,這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規劃、稅費等規定。另外,房地產商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑,只要建設位置不同,其價值就有很大差異。此外,如對房地產抵押過程中的諸多細節了解不詳盡,也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅,如果在處置這套住宅時發現房屋的上、下水管道和結構上存在問題,就會使抵押權人遭到損失。

6.或然損失風險。

抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司,然而在保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬象,因此有時也存在著風險。

二、抵押評估存在風險的房地產類型

1.變現能力差的房地產

房地產抵押估價要進行變現能力分析。在抵押估價中,房地產估價師要對抵押房地產的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性等變現能力進行分析。在實際工作中,常遇到變現能力差的房地產如:①劃撥方式取得土地使用權的房產,由于土地變更程序繁瑣,所需變現時間長;②非居住用房,由于稅收制度的變更,快速變現價值與抵押價值差異程度大;③大型商場,獨立使用性、整體分割性差;④非工業園區內的標準廠房,配套設施、道路通達狀況及產業聚集度較差。對于這些變現能力差的抵押房地產,估價師應對其進行充分的變現能力分析,進而合理、準確地確定房地產的抵押價值。

2.實際用途與證載用途不符的房地產

在實際工作中,經常遇到抵押房產的證載用途與實際用途不一致,例如以下四種情況:①證載用途為辦公,實際用途為商業;②證載用途為廠房,實際用途為商業;③證載用途為住宅,實際用途為商業;④證載用途為廠房,實際用途為辦公。這些情況要求評估人員對風險的控制和規避更為嚴格。另外還有證載用途為公建,實際用途為商業的,如把居民委員會辦公樓或居民活動中心改為商業用房,把人防工程改為車庫等。根據國家抵押條例規定,公建用房不能進行抵押,這種情況應引起評估師的注意和警戒,避免造成銀行等金融機構的損失。

三、店鋪和工業廠房抵押評估中的風險控制

在實際工作中,評估師在估價方法選用、參數選擇、修正等方面都應注意抵押風險的控制與規避。筆者以店鋪(商場)、工廠和倉庫為例,作如下闡述。

1.店鋪(商場)抵押評估

(1)在商鋪的抵押評估中,常會用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定,往往因估價師水平差異,而差異很大。許多銀行認為收益還原法的評估結果不可靠,不予認可。因此,合理、準確地確定還原利率是控制和規避抵押房地產風險的重要因素。確定還原利率應考慮的因素有:①是否處于核心商圈。商圈有大有小,城市的商業中心是大商圈,社區商業中心是小商圈,處于核心商圈的商鋪肯定要優于其他位置的商鋪。②商圈的變動因素。商圈變動就如同買股票看大勢一樣,成長性是一個很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發展潛力和投資價值,投資回報率就高;反之,如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險,投資回報率就低。③處于百貨商場、購物中心。一個大型百貨商場、購物中心具有“聚客”能力,能帶動周邊的商業物業全面升值。④處于廣場周邊。廣場是休閑、娛樂的場所,所以有廣場的地方,就有沖天人氣,就有無窮的商業機會。如人民廣場每天都有幾十萬的人流匯集,形成了巨大的消費能力,對商鋪來講就是巨大的商業機會。所以,評估一個商鋪,看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。⑤立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業周圍環境和其本身因素對商業經營的影響。一個商鋪的立地力,主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費行為。⑥商鋪的通用性。商鋪的價值最終是要通過租賃實現的。不同的租戶對商鋪有不同的要求。⑦周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評估師應建立一個詳細的分區域的投資回報率指數,可衡量收益還原法評估中還原利率的數值,用以指導不同地段、不同時段的商鋪轉讓評估,從而有效地降低因還原利率取值不當所帶來的風險。

(2)商鋪評估中經常采用的另一種估價方法是市場比較法。對于市場比較法的風險控制,要求評估師做到:①搜集交易實例,多收集周圍商鋪的成交行情,其中包括買賣和租賃行情。②選取可比實例,即從搜集交易實例中,挑選出與所評估商鋪具有可比性的3個案例。③進行交易情況、交易日期、房地產狀況的修正。毛租金和凈租金,即租金中包含了一些其他東西,比如:有些業主要求租賃稅收由承租方承擔、業主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業管理費等。開價和實際成交價,估價師比較容易了解到開價(如掛牌價格),而較難了解到實際成交價,但這對于最后的準確估價有很大影響。樓層差異,商鋪一樓與二樓的租金差異很大,直接導致了其售價差異,因此在確定交易情況時務必將各樓層商鋪價格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等,進行必要修正對于規避和控制商鋪的評估風險有不容忽視的作用。④綜合評估決定估價額。二手帶租約出售商鋪的價值評估,對于租期內的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單,那就是——買賣不破租約。綜上所述,市場比較法需要估價人員有豐富的專業經驗,因為對市場租金的了解與修正對于最后確定商鋪客觀市場價值起到關鍵作用。

(3)有些店鋪(商場)有自身的特點,如某商鋪一面臨上海市著名商業街,一面臨小路,一面臨一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我們對這種地理位置特殊的店鋪(商場)的評估一般會采用市場比較法和收益法。這種店鋪的評估思路是:首先,選取該基地中的著名商業街的一店鋪作為典型店鋪,用市場比較法和收益法求取基準價格。由于基地內店鋪繁多,為了謹慎起見,基準價格的求取采用層次修正法結合專家打分法,充分發揮估價師對店鋪的認知。其次,在基準價格確定的基礎上,再考慮基地內各店鋪因臨街狀況的差異,存在的收益級差。通過市場調查了解各道路店鋪租金水平的差異,求得級差修正系數。再次,在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個典型店鋪通過級差修正系數和個別因數修正求得這三個店鋪的基準價格。最后,通過個別因素修正求取估價對象的最終價格。

各項因素因子的選取見下表:

2.工業廠房(倉庫)抵押評估

對于工業廠房的評估,實際工作中采用市場比較法評估較少,一般以成本法、收益法評估為多。在評估過程中,為有效控制風險,要處理好以下幾方面的問題:

(1)在同一基地內,相同規模的工廠由于土地容積率的差異,土地利用程度的差異,土地取得費用和開發成本是不同的,由此造成評估結果差異較大。

(2)有的工業廠房因使用需要進行過翻建或翻新,在用成本法對工業廠房進行評估時,如果單純采用成新折舊法會使評估價值偏高,應結合直線折舊法綜合確定成新率。

篇6

[關鍵詞]房地產行業；財務風險；因素

[DOI]1013939/jcnkizgsc201552170

隨著我國國民經濟的發展，房地產行業發展勢頭尤為迅速，由于我國房地產行業基礎差、起步晚，各種行為都不規范等原因，致使房地產公司存在著巨大的財務風險隱患。目前房地產企業如何合理有效地避免財務危機對保證房地產行業長久穩定發展，乃至全民經濟發展都具有非常重要的意義。

1房地產行業的財務風險成因分析

11宏觀因素分析

房地產行業的外部環境包括政治因素、法律因素、經濟因素、社會文化因素、自然環境因素和技術發展因素等，所以房地產行業的外部環境不受自己控制，當國家和地區經濟情況發展變化時（經濟全球化加快等），首先受到影響的就是房地產行業。目前國家對房地產開展的調控政策如：財政政策、貨幣政策、稅收政策等，也影響房地產行業的發展。因此房地產行業很難控制未來發展的走勢。同時又由于房地產開發項目具有周期長、回收期長、投資大等特點，導致公司發展也存在一定的缺陷，具體表現如下。

111市場不成熟

我國房地產是20世紀90年代初新興產業，相對世界其他國家房地產行業來說，起步比較晚，發展速度猛烈，無論發展過程還是管理規范等都不夠成熟，導致房地產發展過程中沒有重心，盲目前進。出現一些企業將閑置資金投入到沒有進行前期市場調查的房地產項目，導致房屋銷售不暢，資金無法正常收回。

112政府政策影響

我國房地產行業發展速度過快，根基不穩，為了適應國民經濟發展需要，政府多次出臺宏觀調控政策。當房價上漲趨勢過快時，國家嚴格控制開發商貸款條件和利率，從而削弱房地產發展勢頭。當房地產行業發展進入低谷時，采取貸款放款優惠政策，鼓勵國民購買，維持國民經濟平衡發展。

113風險意識淡薄

由于房地產快速發展，使得房地產投資者在近二十年獲得了高利潤的回收，他們被勝利沖昏了頭腦，忽略了風險意識。同時，房地產公司在規避風險意識方面缺乏相應的控制制度，沒有實現按照制度進行風險控制。

12微觀因素分析

121缺乏財務預算和財務管理意識

在房地產行業發展過程中，有將近四成的房地產公司在經營過程中僅停留在會計核算，而缺乏財務預算和事后財務分析，沒有有效的發揮財務管理的職能。甚至有的房地產公司外聘會計公司做，由于會計對公司情況和業務不了解，不能做到日常財務數據的有效控制。

122盲目舉債，資本結構不當

一些公司被剛開始的高利潤沖昏了頭腦，不計后果的將資金投入到房地產開發過程中，而缺乏開發項目的全盤考慮和長期規劃，導致房地產項目開發后期資金運作困難，不得不向銀行大量貸款，由于僅靠銀行貸款，其借款渠道單一，導致負債成本過大。

123成本費用控制不嚴

由于目前房地產市場投資過熱，房價過高，房地產暴利，使得房地產企業忽視了成本費用控制，主要表現在三方面：首先，不重視建設項目的規劃階段，經常出現項目方案還沒有確定下來就著急開工進行建設，致使在項目建設過程中對項目方案反復修改，項目成本也隨之增加；其次，招投標環節走過場，部分開發企業不愿搞公開招標；再次，普遍重視對施工階段的成本控制，而忽視了設計階段的成本控制。

2房地產行業財務風險特點

21財務杠桿使用過度

大多數房地產公司以向銀行貸款的方式應對房地產開發所需要的大量資金，但是過度貸款會導致資產負債率過高，財務杠桿使用過度。財務杠桿使用過度意味著資金流動風險增高，稍有不慎公司就面臨著巨大的還款壓力。

22資金周轉率偏低

由于房地產項目開發所需資源多，資金投入大，征地、土地開發、房屋開發都屬于資金嚴重消耗部分。雖然房地產通過房屋預售、現房銷售和物業管理等方式將資金收回，但周期比較長。

23資產期限不匹配

由于房地產的資金投入大，資產比較多，其流動資產主要是存貨（包括原材料、周轉材料、存貨跌價準備、開發產品）。由于房地產存貨流動性差，屬于不易變現的資產，導致房地產公司流動資產和流動負債率不匹配，致使資金償還壓力過大。

24現金流入期限不均衡

由于房地產公司大部分資金采取外部資金投入并在項目開展期進行房屋預售等方式獲得資金流入，致使房地產現金流入不可控，一年高一年低，現金流入期限出現嚴重的不均衡。使得現金流入較少的一年要面臨資金短缺的流動性風險，現金流入較多的一年又會產生大量的資金冗余。

3房地產行業降低財務風險的對策

31加強財務活動過程管理

311籌資風險的管理

向銀行貸款是房地產行業目前采取的主要融資方式。經過行業分析，房地產公司過度貸款會造成負債率過高。所以房地產公司融資方式應該采取以銀行貸款為主，吸引外部投資等創新融資方式為輔，形成組合性融資，從而改變因負債率過高導致房地產行業財務風險，確保項目資金順利流通，股東權益具有穩定的收益率。

312投資風險的管理

房地產開發項目屬于高投資項目，其最重要工作的就是項目前期的需求分析和可行性調研，應充分了解國家政策、城市規劃、土地使用情況、房屋供應信息以及房地產市場需求等。如果城市規劃信息不準確，導致開發商選址的錯誤判斷，最終會導致開發房屋出現滯銷。

313現金流量風險管理

房地產公司從開始融資就承擔著財務風險，所以在公司資金回收環節最為重要，而應收賬款的及時回收是影響資金回收風險的重要因素。所以應加強對應收款項的管理，首先建立穩定的信用政策；其次客戶購買房時確定客戶的資信等級，評估購買用房公司的償債能力；最后，確定合理的應收款方式和比例。

32建立完善的風險預警系統

如果房地產公司沒有建立和完善財務風險預警管理系統，不能有效地避免財務風險，將會使財務危機擴大化，所以建立完善的財務預警系統至關重要。

321及時編制現金流量預算，建立短期財務風險預警系統

房地產財務短期內的主要工作是現金流量預算的編制，為了保證現金流量得到有效管理，房地產公司應該建立完善的預算及預測系統，以周、月、季、半年、年為階段將具體項目匯總，分析預期收益、現金流量和財務狀況等。

322建立財務風險預警模型，確定長期財務分析指標體系

財務預警指標一般包含反映企業負債償還能力、盈利能力和資產運營能力等。房地產公司應該參照房地產特點，并根據自己公司的實際情況，具有側重的對企業財務指標進行調整，從而建立適合企業長期發展的財務風險預警模型。

4結論

綜上所述，只有不斷提升房地產的財務管理水平，加強財務風險管理，才能保障房地產公司長久穩定發展，才能實現國民經濟的科學合理發展。

參考文獻：

[1]田林永當前房地產公司財務現狀及管理建議[J].中國房地產金融，2011（5）