國有土地征收管理范文

導語：如何才能寫好一篇國有土地征收管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第二條  凡我省境內依照法律法規規定有償轉移國有土地使用權的部門、企業、公司、其他組織和個人，均應遵守本細則。

第三條  國有土地有償使用收入包括：土地出讓金、土地收益金（或土地增值稅）。

土地出讓金是指各級政府土地管理部門，將國有土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。

土地收益金（或土地增值稅）是指土地使用者將所使用的土地使用權（含連同地面建筑物） 轉讓或出租給其他使用者所獲收入，按規定向財政繳納的價款。

第四條  國有土地有償使用收入歸省人民政府和各級地方人民政府所有。

第五條  土地出讓金由財政部門負責征收管理，財政部門委托土地管理部門代收代繳。土地收益金（或土地增值稅）由地方稅務部門按照國家有關規定征收管理。

第六條  土地出讓金按以下規定繳納：

（一）土地管理部門以協議、招標、拍賣方式出讓土地使用權的，其成交金額全部作為出讓金上繳財政部門；

（二）土地使用期滿，土地使用者要繼續使用土地，應按規定與土地管理部門重新簽訂合同，并按照前款的規定繳納出讓金；

（三）通過行政劃撥或財政部門出資獲得土地使用權的土地使用者，經批準將土地使用權轉讓、出租、抵押、作價入股的，應向財政部門補繳土地出讓金；

（四）土地使用者經批準改變土地使用權出讓合同指定的土地用途，要相應調整土地出讓金，并將調增的出讓金上繳財政。

第七條  土地出讓金和土地收益金（或土地增值稅），按照現行財政體制納入各級財政預算，其中土地出讓金的40％上繳省級財政，納入省級財政預算。地縣分成比例由各地根據實際情況自行確定。

第八條  土地出讓金作為專項預算管理，主要用于城市建設和土地開發。

第九條  土地管理部門征收土地出讓金，必須使用省財政廳統一印制的專用票據。

第十條  土地管理部門必須在次月五日前，將收到的土地出讓金上繳同級財政部門，逾期不繳的除令其補繳外，每逾一天，收取滯納金1？3‰。

第十一條  對未經批準擅自轉讓、出租、抵押行政或財政出資獲得土地使用權的單位，由縣級以上土地管理部門沒收其非法收入，并根據情節處以非法收入10？50％的罰款。

第十二條  破產的國營企業擁有的行政劃撥土地使用權，由政府收回出讓，出讓金主要用于破產企業職工的安置和再就業培訓。

第十三條  行政事業單位經批準轉讓、出租、抵押國有土地使用權所得收入，其增值額除繳納土地增值稅外，其余額按以下規定上繳財政：

（一）全額預算單位上繳70％；

（二）差額預算單位上繳60％；

（三）自收自支單位上繳50％；

第十四條  外國投資者為獲取土地使用權所付土地出讓金，須用外匯支付；港、澳、臺商一般應用外匯支付，如確有困難也可用人民幣結算。外匯結算根據中國銀行人民幣外匯牌價換算人民幣。

第十五條  國有土地有償出讓、轉讓價格由物價部門、土地管理部門、財政部門按照有關規定共同制定。

第十六條  對違反本細則的行為，任何單位和個人都有權檢舉揭發。財政部門應為檢舉揭發者保密，并酌情給予獎勵。

篇2

    現將財政部、國家土地管理局財綜字（1995）10號文《關于加強土地使用權出讓金征收管理的通知》轉發給你們，并結合我市具體情況，補充通知如下，請一并遵照執行。

    一、土地收入征收的范圍：

    （一）土地出讓預定金

    （二）出讓地價款，包括土地使用者轉讓劃撥土地使用權補辦出讓手續支付的地價款；

    （三）土地收益金，包括地租；

    （四）土地使用費，指土地出讓合同中規定的每年應收取的土地使用費；

    （五）其它有關收入。

    1.按照規定延期付款期間應當收取的資金占用費；

    2.土地使用者違約造成的扣繳定金；

    3.其他收入

    二、土地收入的交繳

    （一）土地使用者支付的土地有償使用費用，由市、區縣房屋土地管理部門填寫市財政局統一印制的《北京市國有土地有償使用收費》專用票據，將土地收入存入經財政局認定的房屋土地管理部門在銀行開設的國有土地有償使用收入專戶。

    （二）市、區縣財政局要在同級房屋土地管理部門國有土地有償使用收入的相同開戶銀行開設財政國有土地有償使用收入專戶。

    （三）經辦國有土地有償使用收入的銀行，應在房屋土地管理部門收到土地有償使用收入的次日，將全部款項劃入同級財政部門國有土地有償使用收入專戶。

    （四）因合同取消、調整等原因應退還的有關收入，市、區縣財政局應根據房屋土地管理部門提供的情況，及時核實并辦理退還手續。

    （五）各區、縣也可采取由土地管理部門與用地單位簽定土地出讓合同后，由用地單位將土地有償使用收入直接繳入財政專戶的辦法。

    （六）各級開發區土地收入的交納也應按上述辦法執行。

    三、市、區縣財政局應當按照本級人民政府出讓土地使用權的批準權限分別負責土地有償使用收入的征收管理，并監督本通知的實施。

    四、土地使用者應按土地使用權出讓合同規定的期限繳納地價款，未按照合同規定交款的，房屋土地管理部門可解除土地使用權出讓合同，不予辦理土地登記，不發放土地使用證，并可追究受讓方的賠償責任。

    五、房屋土地管理部門須按照有關規定填報“國有土地出讓情況報表”和“國有土地有償使用收入情況報表”，有關報表及要求另行制發。

    六、本通知下達前已經取得土地收入的遠郊區、縣應當按照本通知進行清理，按此規定將土地收入繳入同級財政專戶。

    七、本通知自之日起執行。

    財政部、國家土地管理局關于加強土地使用權出讓金征收管理的通知（財綜字〔1995〕10號）

    各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、土地管理局（廳）：

    為了進一步加強土地使用權出讓金（以下簡稱“土地出讓金”）的征收管理，現對土地出讓金征收管理的有關問題通知如下：

    一、根據國務院和財政部的有關規定，土地出讓金應全部上繳財政，由財政列入預算，?？顚Ｓ茫瑢ｍ椨糜诔鞘谢A設施建設和土地開發。

    二、財政部門是土地出讓金收入的主管機關，土地行政管理部門是土地出讓金的代征機關，其他部門和單位一律不得代為征收。

    三、國有土地使用權有償出讓合同簽訂后，土地管理部門根據土地出讓合同，負責填發“繳交國有土地使用權出讓金登記單”（以下簡稱“登記單”）。登記單一式五聯，第一聯存根（土地部門），第二聯、第三聯和第四聯土地部門填寫后，送交財政部門；第五聯代交款通知單，交土地受讓方。

    四、土地受讓方應根據交款通知單規定的金額、開戶銀行和帳號，按規定時間將土地出讓金直接繳入“土地出讓金財政專戶”。

    五、土地受讓方按合同規定全部付清地價款后，財政部門應為土地受讓方開具“土地出讓金專用票據”，并在登記單第四聯和第五聯上加蓋收訖章。加蓋收訖章后的登記單第四聯，退土地部門存檔。土地管理部門根據土地受讓方所執加蓋收訖章后的登記單第五聯、土地出讓金專用票據及有關規定，辦理土地登記手續，填發土地使用證。

    未按合同約定交繳土地出讓金的，土地管理部門可解除土地使用權合同，不予辦理土地登記，不發放土地使用證，并可追究受讓方的賠償責任。

    六、財政部門應設“土地出讓金財政專戶”，用于土地出讓金的專項存儲和清算。財政部門應于次月五日前和土地管理部門核對、清算當月的土地出讓金收入和支出。土地部門應按出讓宗地填報“國有土地使用權出讓金清算單”（以下簡稱“清算單”）。清算單一式三聯，第一聯土地部門存檔；第二聯和第三聯報送財政機關。財政部門應根據土地管理部門填報的清算單，及時清算、撥付有關費用并核撥土地出讓業務費。清算核撥有關費用后的土地出讓金凈收益應按季繳入金庫，由當地人民政府根據城市基礎設施建設、土地開發和管理情況，專項使用。

    七、“繳交國有土地使用權出讓金登記單”、“國有土地使用權出讓金清算單”、“土地出讓金專用票據”式樣由財政部統一規定，由各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政部門監制并發放。

    八、各省、自治區、直轄市和計劃單列市財政廳（局），應會同土地管理部門，根據本通知結合本地實際情況制定實施辦法。

篇3

一、加強國有土地出讓收入計劃管理

（一）完善國有土地出讓收入計劃編制。市國土資源局每年第四季度向市政府報送下一年度經營性用地出讓計劃，每年第一季度編制好全年供地計劃。出讓和供地計劃應包括地塊名稱、座落位置、地塊面積、預期出讓時間、出讓收入預計、出讓土地成本、收益預測及土地出讓責任落實建議。出讓和供地計劃經市政府審定后分解下達各責任單位并納入年度目標考核。

（二）加強國有土地出讓收入計劃執行。年度國有土地出讓計劃一經確定，國土資源、財政、規劃、建設等相關責任部門和相關鎮（街道）必須落實工作職責，加強聯系協調，切實推進年度國有土地出讓工作，確保年度收入任務落到實處。市國土資源局要按季報送國有土地出讓收入計劃執行情況分析，協調落實土地出讓各項工作任務；市財政局要加強國有土地出讓收入計劃執行監管，督促落實國有土地出讓收入征繳進程。對于部門難以協調的問題和困難，及時報市政府專題協調，保障國有土地出讓收入計劃執行順利推進。

二、嚴格國有土地出讓收入征收管理

（三）進一步明確征管職責和收入征繳方式。市財政局負責土地出讓收入征收管理工作，市國土資源局具體負責土地出讓收入征收工作。國有土地出讓收入按照“收繳分離”方式征繳，市國土資源局應當按照土地出讓合同和劃撥面積及稅費繳納標準確定的土地價款，向土地受讓人送達繳款通知書。繳款通知書應當明確供應土地的面積、土地出讓收入總額以及依法分期繳納“財政專戶”的具體數額和時限等。土地受讓人應當根據繳款通知書規定的金額、開戶銀行和帳號，在規定時間將土地出讓收入（或預付款）直接繳入“財政專戶”。征收土地出讓收入應當按規定開具財稅專用票據，未按規定向繳款義務人開具財稅專用票據的，繳款義務人有權拒絕繳款并向財稅部門投訴。繳入“財政專戶”的國有土地出讓收入由市財政按規定及時匯總解繳國庫。

（四）規范土地出讓收入分類征繳辦法。國有土地出讓收入根據建設用地管理業務實行分類征繳。1．行政劃撥、公建設施協議出讓等單獨項目供地，實行報地預繳、供地結算的征管方式，即單位在申請報批土地時應按建設用地申請面積及稅費繳納標準預繳用地稅費，待實際供地時按實際供地面積和稅費標準進行結算；2．工業、商住等經營性用地招拍掛出讓供地，按國有土地出讓合同約定收取土地出讓收入，招拍掛出讓收取的定金、保證金，在國有土地使用權出讓合同生效后抵作土地價款；3．行政劃撥補辦出讓、出讓土地改變土地用途或容積率等使用條件，由土地使用權人申請，出讓人受理并完成補辦有償使用手續和補繳地價報批后，與土地使用權人簽訂土地出讓合同并補征地價；4．建設項目規劃條件、規劃方案經市規劃局批準變更的，市規劃局應將項目規劃變更方案抄告市國土資源局，涉及地價調增的，由市國土資源局依法補征地價；5．市國土資源局在土地復核驗收過程中，發現用地單位不符合土地出讓合同約定條件使用土地的，一律不予驗收，重新報經批準的，應按規定補征地價差額。

（五）加強國有土地出讓收入合同管理。市國土資源局在國有土地出讓合同、租賃合同、劃撥決定書中，必須明確土地出讓價款、租金和劃撥土地價款總額、繳付時間、繳款方式和違約責任；對于經依法批準改變土地用途等土地使用條件的，必須簽訂補充合同，明確補繳的土地價款。對于未按規定繳清全部土地價款的單位和個人，市國土資源局不得發放國有建設用地使用權證書，也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書，并按照規定追繳土地出讓收入及違約金，違約金隨同土地出讓收入一并繳入“財政專戶”。土地受讓人拒繳土地出讓收入及違約金的，市國土資源局應當根據與其簽訂的《國有土地使用權出讓合同》追究其違約責任。

（六）完善國有土地出讓收入退付管理。單位或個人申請辦理國有土地出讓收入退付的，由單位或個人提出書面申請、填寫《市非稅收入退付申報表》（一式四份）并附送相關證明資料報送市國土資源局，市國土資源局應在5個工作日內審核完畢并提出初審意見報市財政局。市財政局接到資料齊全的退庫申請后，對符合條件的應當在10個工作日內審批并退款；對不符合退付規定的，不予辦理并說明理由后退回。

三、深化國有出讓土地地價管理

（七）加強國有土地基準地價管理。完善基準地價、標定地價為主體的地價體系，建立基準地價定期更新、公布制度和地價動態監測制度。市國土資源局應按規定會同市物價、財政、建設等相關部門制定土地評定標準，及時更新基準地價，基準地價一般每三年更新一次，基準地價經上報審核批準后，向社會公布并接受社會查詢。

（八）完善國有土地地價評審機制。國有土地使用權招標、拍賣、掛牌底價、國有土地使用權協議出讓價格、改變原批準的用地性質、土地使用條件補辦出讓的地價必須委托有資質的地價評估機構進行評估。市國土資源局作為地價管理部門對地價評估結果進行集體評審并出具認定意見，重大地價評審報市專題會議確定。土地改變土地用途、容積率等用地條件補交出讓金的地價評估一律以市國土資源局受理補辦申請時點評估。

（九）加強規劃指標變更地價管理。因特殊原因，經依法批準變更原建設用地規劃條件的，市規劃局應當抄告市國土資源局，沒有市國土資源局是否補交土地出讓金確認意見或應繳未繳土地出讓金的，市規劃局不予辦理或變更建設用地規劃許可證。建設用地出讓后，因政府原因導致原設定規劃指標無法實施的，由政府按規定進行補償，補償條款納入土地出讓合同。

四、加強監督管理，依法查處違法行為

篇4

現將省人事廳《關于一九九七年度機關、事業單位工作人員提前或越級晉升工資檔次問題通知》（粵人薪［1998］1號）轉發給你們，請按照執行。

我市機關、事業單位1997年被市委、市政府授予“廣州市勞動模范”的工作人員，根據穗工［1995］173號文件規定提前或越級晉升工資檔次的，與本單位1997年度工作人員提前或越級晉升工資檔次同時辦理。其中，1996年、1997年連續兩年考核評定為優秀等次的，只能提前或越級晉升一個工資檔次。今后提前或越級晉升工資評定為優秀等次的考核年限重新計算。

工作人員提前或越級晉升工資檔次的，由單位填寫《廣州市機關和事業單位工作人員年提前或越級晉升工資審批表》（附后）一式三份，按隸屬關系由主管部門審核后，于1998年7月底前報同級政府人事部門。增資標準批復后，個人增資按干部管理權限審批。

各區縣房地局（土地局）、市局各有關業務處所：

為適應我市住房制度改革的需要，加快房改售房權屬審查、買賣過戶、登記發證工作的進度，現將有關事項通知如下：

一、房屋權屬審查

售房單位所售房屋的產權，房地權屬管理部門按以下規定進行審查，經審查確認后，出具確權證明。確權證明要按統一格式（見附件）并加蓋主管部門公章。

（一）已取得房屋所有權證的房屋，凡與現狀相符未發生權屬糾紛的，不再進行產權確認。

（二）新建、翻建、擴建的房屋，提交建設工程規劃許可證，可以確認產權；1984年4月10日以前建設但手續不全的，單位出具書面具結后，可以確認產權。

（三）合建、聯建的房屋，有關各方提交計委立項批復、建設工程規劃許可證及合建、聯建協議，可以分別確認產權。出地方在計委立項的，可以先確認其相應部分的產權；出資方應當以出資額為限，辦理交易手續后，可以確認其產權。

（四）集資建設的房屋，提交集資建房的批準文件、建設工程規劃許可證、集資建房協議書，可以確認產權。

本規定第（二）、（三）、（四）條在房屋產權審查確認時，申請人在1991年5月31日以前取得土地使用權，無權屬糾紛、又無法提交土地來源證明文件的，可以由申請人出具書面具結；1991年6月1日以后取得土地使用權的，應當提交土地來源證明文件。

（五）調撥及單位合并、分立沿用的房屋，應提交調撥或單位合并、分立的文件，可以確認產權；證件不全、確無權屬糾紛的，由申請人出具書面具結后，可以確認產權。

（六）交換的房屋，提交房屋產權交換協議，可以確認產權。

（七）企業改組、改制、重組發生產權轉移的房屋，提交企業改組、改制、重組的批準文件以及房屋產權移交文件，可以確認產權。

（八）1988年10月1日以前購買的商品房，提交買賣合同；1988年10月1日至1995年4月18日期間購買的商品房，提交建設工程規劃許可證、買賣合同、買賣契證；1995年4月18日以后購買的商品房，應提交商品房銷售許可證、買賣合同、買賣契證、竣工質量驗收證明，可以確認產權。

（九）1987年10月1日前購買的公有住房，提交買賣合同；1987年10月1日以后購買的公有住房，提交買賣合同、買賣契證，可以確認產權。

（十）有權屬糾紛的房屋，糾紛各方同意先向職工出售公有房屋再解決權屬糾紛并達成書面協議（包括售房價款的管理）的，有關各方提交協議后，由房地權屬管理部門書面向房改售房方案審批部門說明糾紛各方達成協議的有關情況，并附協議書。售房方案審批后，可以為購房人辦理買賣過戶、登記發證手續。

（十一）以上規定適用于國有土地上房屋所有權的確認。

1986年12月31日以前，全民所有制單位、城市集體所有制單位在農村集體土地上建設、購買、受贈等房屋產權的確認，凡符合國家土地管理局《確定土地所有權和使用權若干規定》并辦理相應手續、提交有效證明文件的，可以確認產權。

1987年1月1日以后，全民所有制單位、城市集體所有制單位在農村集體土地上建設、購買的房屋，提交依法補辦集體土地轉為國有土地手續的證明文件，以及房屋建設、買賣的證明文件，可以確認產權。

二、房屋面積測算

（一）房改售房方案經批準后，售房單位可以自行測算或委托專業測繪部門對所售房屋的面積進行測算。

（二）房改售房面積應當按照有關規定進行測算，并出具房改售房面積測算書面報告，報告內容應當包括：房屋面積測算方法，整幢樓房的建筑面積，各單元（套）建筑面積清單。采用實測方法的，應當按照市房地局市房政字〔1989〕第030號文規定進行，各單元（套）的建筑面積之和應當與減去應扣除公用部位建筑面積后的整幢樓房的面積相等；采用1.333系數測算的，應當按照市房改辦、市房地局京房管改字（1992）第480號文規定進行，各單元（套）的建筑面積之和應當與用該系數測算的整幢樓房的建筑面積相等。

多產權樓房中的各產權單位可以分別采用1.333系數單獨進行房屋面積測算，只提供所測算的各單元（套）的建筑面積清單。

（三）房改售房面積測算后，只須填寫北京市房屋登記表，不再繪制房地平面圖。

三、房屋買賣過戶

（一）辦理房改售房買賣過戶手續，售房單位須提交房改售房方案批復、北京市房屋登記表、房屋買賣合同、房屋所有權證，未取得房屋所有權證的，應當提交確權證明。

（二）交易管理部門辦理買賣過戶手續均以房屋買賣合同中的房價為準，在房屋買賣合同上加蓋房改售房鑒證章。

四、房屋登記發證

（一）售房單位辦理房屋買賣過戶手續后，須提交房改售房方案批復、北京市房屋登記表、經鑒證的房屋買賣合同、房屋所有權證，未取得房屋所有權證的，應當提交確權證明，到房地權屬登記部門申請登記。

（二）登記部門審查確認后，填制核發房屋所有權證。證中只須附北京市房屋登記表，不再附房地平面圖。

五、辦理時限

自售房單位按本規定提交全部證明文件之日起，各部門應當按以下規定時限辦結：

（一）交易部門：自收件之日起20個工作日內，辦結買賣過戶手續。

（二）登記部門：自收件之日起30個工作日內向售房單位出具房屋確權證明；30個工作日內核發房屋所有權證。

六、其他事項

（一）房改售房應當由售房單位為購房人統一辦理房屋買賣過戶及登記手續。

（二）房改售房所需房屋所有權證，由市房地局加印公章及“成本價出售住宅”專用章或“標準價出售住宅”專用章后，由各區縣房地局領取使用。

（三）售房單位在房改售房后，批余部分應當按規定辦理變更登記。如果批余部分需繼續出售，登記部門應當在房屋所有權證或確權證明中注記已售出房屋情況。出具確權證明后，房屋全部售出的，不再向售房單位核發房屋所有權證。

（四）本通知中有關測量技術問題，由市房地局勘察測繪所解釋，其他問題由市房地局權屬管理處解釋。

 附件：確權證明

     確權證明

＿＿＿＿＿＿＿＿市／區／縣房改辦：

    座落于＿＿＿＿區（縣）＿＿＿＿號的房

屋＿＿＿＿＿＿＿＿幢，建筑面積＿＿平方米，

正在申請辦理房屋所有權登記，經審查房屋所有

權屬于＿＿＿＿＿＿所有。請貴辦公室辦理該

單位房改售房方案審批的有關手續。

篇5

第二條轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)，應當依照本條例繳納土地增值稅。

第三條土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算征收。

第四條納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額后的余額，為增值額。

第五條納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

第六條計算增值額的扣除項目：

(一)取得土地使用權所支付的金額；

(二)開發土地的成本、費用；

(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

(四)與轉讓房地產有關的稅金；

(五)財政部規定的其他扣除項目。

第七條土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

第八條有下列情形之一的，免征土地增值稅：

(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；

(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產。

第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收：

(一)隱瞞、虛報房地產成交價格的；

(二)提供扣除項目金額不實的；

(三)轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。

第十條納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

第十一條土地增值稅由稅務機關征收。土地管理部門、房產管理部門應當向稅務機關提供有關資料，并協助稅務機關依法征收土地增值稅。

第十二條納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。

第十三條土地增值稅的征收管理，依據《中華人民共和國稅收征收管理法》及本條例有關規定執行。

篇6

第一條為規范國有土地使用權出讓收支的管理，根據《中華人民共和國土地管理法》、《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（[20*]100號）和上級財政部門有關國有土地使用權出讓收支管理的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱國有土地使用權出讓收入（以下簡稱“土地出讓收入”）是指市政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款。具體包括下列內容：

（一）以招標、拍賣、掛牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的總成交價款（不含代收代繳的稅費）；

（二）轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款；

（三）處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款；

(四)轉讓房改房、經濟適用住房按照規定應當補繳的土地價款；

（五）改變出讓國有土地使用權土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他與國有土地使用權出讓或變更有關的收入；

（六）市國土部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入；

（七）出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益；

（八）土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法應繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用（不含征地管理費）。

按照規定依法向國有土地使用權受讓人收取的定金、保證金和預付款，在國有土地使用權出讓合同（以下簡稱土地出讓合同）生效后可以抵作土地價款。

劃撥土地的預付款按照國有土地使用權出讓收入進行管理。

第三條市財政部門具體負責本市土地出讓收支管理和征收管理工作。市國土部門具體負責土地出讓收入征收工作。市人民銀行負責辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解等業務，并及時向市財政部門、國土部門提供相關報表和資料。

第四條土地出讓收支全額納入地方政府基金預算管理。土地出讓收入全部繳入地方國庫，支出一律通過政府基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”管理。在地方國庫中設立專賬（即登記簿），專門核算土地出讓收入和支出情況。

第二章征收管理

第五條市國土部門與國有土地使用權受讓人在簽訂土地出讓合同時，應當明確約定該國有土地使用權受讓人應當繳納的土地出讓收入的具體數額、繳入國庫的具體時限以及違約責任等內容。土地出讓合同總價款中包含有關稅費項目的,應以清單形式寫明各類稅費的項目和金額,并抄送市財政部門。

第六條市國土部門根據土地出讓合同和劃撥用地批準文件，開具繳款通知書，并按照財政部統一規定的政府收支分類科目填寫“一般繳款書”，由國有土地使用權受讓人依法繳納土地出讓收入。國有土地使用權受讓人應按照繳款通知書的要求，在規定的時間內將應繳地方國庫的土地出讓收入，就地及時足額繳入市國庫（人民銀行）。繳款通知書應當明確供應土地的面積、土地出讓收入總額以及依法分期繳納市國庫的具體數額和時限等。

第七條市國土部門和財政部門應當督促國有土地使用權受讓人嚴格履行國有土地出讓合同，確保將應繳地方國庫的土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。對未按照繳款通知書規定及時足額繳納土地出讓收入，并提供有效繳款憑證的，市國土部門不予核發國有土地使用權證。

第八條任何部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企業改制”等各種名義減免土地出讓收入，實行“零地價”，甚至“負地價”，或者以土地換項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入；也不得違反規定通過簽訂協議等方式，將應繳地方國庫的土地出讓收入，由國有土地使用權受讓人直接將征地和拆遷補償費支付給村集體經濟組織或農民等。

第九條行政劃撥的土地，根據不同地塊按實結算,其土地劃撥價由征地補償費、報批規費、地上附著物、折遷補助費、新增建設用地土地有償使用費、農業土地開發資金、農民失地保障資金等項構成。上述費用在報批供地時由市國土部門代收，進入市財政專戶。

第三章使用管理

第十條本市土地出讓收入使用范圍為：

（一）征地和拆遷補償支出(包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費)；

（二）土地開發支出（包括前期土地開發性支出和前期土地開發相關的費用及相關需要支付的銀行貸款本息等支出）；

（三）支農支出（包括用于保持被征地農民原有生活水平補貼支出、農業土地開發支出及農村基礎設施建設支出）；

（四）城市建設支出（具體包括城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設施等基礎設施建設支出）；

（五）其他支出(具體包括土地出讓業務費、繳納新增耕地建設用地有償使用費、國有土地收益基金支出、城鎮廉租住房保障支出以及支付破產或改制企業職工安置費用等)。

第十一條各類出讓地塊取得的土地出讓金收入，應先按下列標準計算提取相應資金：

（一）新增建設用地土地有償使用費按新增建設用地面積28元/平方米提取；

（二）農業土地開發資金按合同面積6.15元/平方米提?。?/p>

（三）農民失地保障資金按合同總額5%提??；

（四）廉租房建設資金按合同面積2元/平方米提取；

（五）國有土地收益基金按合同總額3%提??；

（六）農村教育基金按合同總額2%提??；

（七）出讓手續費按合同總額2%提取。

提取以上資金后的余額按以下順序和辦法分配：

（一）工業用地出讓收入，首先保證征地補償費、報批規費和拆遷補償費的支出，其次安排土地開發支出和工業園區及農業基礎設施建設支出；

（二）舊城改造拆遷土地出讓收入，首先保證征地補償費、報批規費及拆遷補償支出，其次安排城市建設支出；

（三）其它用地出讓收入，首先保證征地補償費、報批規費和拆遷補償費的支出，其次市政府留20%（其中：政府調節5%、支農支出等15%）后的余款，城區出讓的用于城市建設，鎮鄉出讓的60%用于農業基礎設施建設、40%用于村鎮基礎設施建設。

第十二條對《浙江省人民政府關于加強和改進土地征用工作的通知》（浙政發[20*]27號）中明確的留用安置土地，土地所有權轉為國有出讓的，其收益繼續全額歸集體經濟組織所有，但必須按本辦法規定全額繳納土地出讓金，再由財政部門通過預算予以全額安排支出。

第十三條對20*年1月1日前已經簽訂國有土地使用權出讓合同，且已生效的，按原政策規定執行。對20*年1月1日前已經預付的征地和拆遷補償費支出、土地開發支出等，可憑原支付憑據在土地出讓金繳庫時予以抵扣。

第四章預決算管理

第十四條建立健全年度土地出讓收支預決算管理制度。每年第三季度，有關部門要嚴格按照財政部門規定編制下一年度土地出讓收支預算，并分別納入政府性基金收支預算，報經市財政部門按規定程序批準后執行。土地出讓收入資金撥付，按照財政國庫管理制度有關規定執行。

編制年度土地出讓收支預算要堅持“以收定支、收支平衡”的原則。土地出讓收入預算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應計劃、地價水平等因素編制；土地出讓支出預算根據預計年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計劃、拆遷計劃以及規定的用途、支出范圍和支出標準等因素編制。其中：屬于政府采購范圍的，應當按照規定編制政府采購預算，并嚴格按照政府采購的有關規定執行。

每年度末，有關部門應當嚴格按照財政部門規定編制土地出讓收支決算，并分別納入政府性基金收支決算，報市財政部門審核匯總后，向市政府報告。

第十五條市國土部門與財政部門要加強協作，建立國有土地出讓、儲備及收支信息共享制度。市國土部門應當將年度土地供應計劃、年度土地儲備計劃以及簽訂的國有土地出讓合同中有關土地出讓總價款、約定的繳款時間、繳款通知書等相關資料及時抄送市財政部門，市財政部門應當及時將土地出讓收支情況反饋給市國土部門。

第十六條市財政、國土部門要與地方國庫建立土地出讓收入定期對賬制度，對應繳國庫、已繳國庫和欠繳國庫的土地出讓收入數額進行定期核對，確保有關數據的準確無誤。

第十七條市財政部門要會同市國土部門、人民銀行建立健全年度土地出讓收支統計報表以及分季收支統計明細報表體系，統一土地出讓收支統計口徑，確保土地出讓收支統計數據及時、準確、真實。

第五章監督檢查

第十八條市財政、國土、審計部門和人民銀行要建立健全對土地出讓收支情況的定期和不定期監督檢查制度，強化對土地出讓收支的監督管理，確保土地出讓收入及時足額上繳國庫，支出嚴格按照財政預算管理規定執行。

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土地增值稅是國家在宏觀方面調控房地產行業的稅種之一，對調節房地產開發企業有一定影響，但在土地增值稅征收房地產開發企業的環節中存在一些問題必須改進土地增值稅征收問題，本文主要以房地產開發企業為例，闡述其中存在的問題以及對策。

關鍵詞：土地增值稅　房地產開發企業　問題　對策

一、引言

土地增值稅是房地產開發企業所需繳納稅金中較多的一種稅，土地增值稅是以轉讓國有土地使用權、地上的建筑物以及其他附著物取得收入的單位或個人，已轉讓取得的收入包括貨幣收入、實物收入、其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據需向國家繳納的一種稅賦，不包括以無償轉讓房地產的行為。有償轉讓地上的建筑物、國有土地使用權、其他的附著物產權所取得的增值額為課稅對象。增值額是指轉讓房地產時所取得的收入減去相關的房地產開發成本、費用等等支出之后的余額。

二、存在的問題

1.稅率偏高、范圍較窄。我國目前的土地增值稅稅率采用四級超率累進稅率，土地增值稅實際上對房地產開發企業來講就是反房地產暴利稅。由上面的表可以看出，對于土地增值率高的多征，低的少征，無增值的不征。土地增值稅的征稅范圍：

（1）轉讓國有土地使用權。

（2）地上的建筑物及附著物連國有土地使用權一起轉讓。土地增值稅以增值額為計稅依據，房地產取得增值額的途徑有：

（1）外部環境的變化。

（2）土地使用權及房屋出租。

（3）轉讓房地產。

（4）房屋土地產權不發生轉讓。

2.存在重復征稅、扣除項目計算繁瑣。房地產企業的單位及個人需要按照經營收入繳納營業稅、城建稅及教育費附加、企業所得稅、土地增值稅等等，尤其是土地增值稅和企業所得稅之間嚴重存在重復征稅。在計算土地增值稅的過程中，可扣除的項目計算是非常重要的，可扣除的項目較多，計算口徑和可扣除的尺度也沒有完全規范到位，必然存在房地產開發企業的單位或開發商從中調整成本數額的行為，但也存在扣除不合理的因素。

3.預征稅率過低。目前我國土地增值稅的預征稅率太低，如果按照我國現行稅率預征，有關專家認為，低層（7層以下）商品房的開發項目的土地增值稅稅負應該在7%左右,中高層（7-15層）、高層（15層以下）商品房的開發項目的土地增值稅的稅負應該在15%左右，以營業為目的的別墅、寫字樓開發項目的稅負應該在20%左右。然而，現行政策規定，普通住宅按照2%預征，以營業為目的的寫字樓、別墅按3%預征土地增值稅，現在所實行的預征稅率與實際征收的稅率相差過大。4.納稅人利用多種手段偷逃稅。在實際征收管理過程中，偷逃稅的方式多種多樣，主要有一下幾種：

4.1不計或少計收入來偷逃稅。有些房地產開發企業利用銀行按揭貸款銷售，將銀行按揭款項計入往來科目，而不是營業外收入。

4.2通過虛增房地產的開發成本的方式偷逃稅。房地產開發企業虛增土地成本，將評估的增值成本直接計入開發成本，減少土地增值稅的稅基。

4.3利用優惠政策偷逃稅。國家有關規定普通住宅應滿足三個條件達標，分別是：容積率、面積、成交價格，然而在現實生活中，一些房地產開發企業的開發商只以其中一點作為是否免征稅費的標準，從而出現了違規免征的現象。

三、改善土地增值稅的對策

1.降低稅率、擴大征收范圍。對原本的土地增值稅征收范圍進行調整：對于房地產企業開發商首次轉讓獲得的增值額應該不納入征稅范圍，這樣的決策有利于房地產企業加大投資，有效地遏制囤地行為。土地增值稅的稅率應作出適當的修改，對于經濟適用房免征土地增值稅，其他的仍然按照四級超率累進稅率進行計征。但應該適當調低，這樣的調整可適當的調動房地產開發企業納稅人的納稅主動性、積極性，可為國家增加財政收入，同時，對支持房地產開發企業具有一定意義。

2.合并征稅、簡化扣除項目。對于可扣除項目的定位應該更符合房地產開發企業的特點，如果房地產開發企業的開發商能提供有效的、合法的工程結算證明，并且原意將這部分款項控制在合理范圍內，應該準予計提、并且確認為可扣除項目，因為只有這樣，才能合理地確認開發項目的真實成本，準確地確定土地增值稅額。

3.相應地提高預征率。房地產開發項目地域不再劃分到縣，直接由省、市或地區稅務機關根據有關數據重新計算、規劃預征稅率。

4.加大稽查力度、健全法律法規。土地增值稅在征收管理環節中存在許許多多的違規操作，一些房地產開發企業的單位或個人利用其中的漏洞偷稅漏稅，其中有一個重要的原因是法律法規不健全，建立相應的法律法規，這樣會避免納稅人偷逃土地增值稅。要加大稽查力度，應該在一定范圍內、一定時期內對房地產開發企業進行土地增值稅專項檢查，并且給稅務機關一定的權利，讓一些政策得到實施。

四、結語

土地增值稅稅制的不完善從房地產開發企業中就可以看到，其中存在各種問題，最近各專家對增值稅的改革也相應提出了自己的建議，不僅僅對房地產開發企業有一定的影響，我相信，對其他的行業也會有一定的影響，由此可見，對土地增值稅的改革勢在必行。

參考文獻：

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建設部政策研究人員趙燕菁告訴記者，國際上的一般情況是，住宅的建設成本中72％是建筑和安裝，地價和其他只占28％；而我國住宅建設成本構成中，建筑安裝成本只占42％，地價、稅費和其他占到58％。

稅費如此之高，與我國現行土地使用制度和稅費制度有關。

改革開放以來，我國內地借鑒香港等地的做法，在土地所有權屬于國家的前提下，規定用地者可以向政府購買一定期限內的土地使用權。常說的“買地”，其實就是所謂土地“批租”制。根據土地的不同用途，批租的期限從40年至70年不等。因此，大部分有關的稅費，用地者須一次性支付。

北京市的土地批租十分典型。根據記者查閱的北京市土地儲備整理中心部分土地出讓記錄，目前北京市出讓的土地基本上是完成“七通一平”的熟地。購買這樣一塊“熟地”的使用權，需要支付的總地價款中包括政府土地收益（地價款）和拆遷補償費兩大部分。其中政府土地收益包括向土地管理部門交納的土地出讓金、基礎設施配套建設費和四源費。

將多年的土地批租稅費一次性收取，此舉為地方政府籌集發展資金提供了相當大的空間。然而，土地帶來的巨大收益也啟發了地方政府，使其加倍開發和出讓土地，在不少地區，局面變得十分復雜。

記者了解到，各級地方政府（以市縣為主）往往以經營城市為名肆意出讓國有土地，竭澤而漁，由此引發種種問題。一方面，城市政府亂占耕地，越權批地的情況屢禁不止，少數城市甚至已經達到無地可賣的地步；另一方面，也有城市因此導致地價高企，埋下房地產泡沫的隱患。去年以來我國局部地區出現的房地產過熱苗頭便與土地批租制度有關。

再者，不少地方的征收管理工作薄弱，國有土地出讓、轉讓中的收益嚴重流失，有的地方甚至違反規定，擅自將國有土地有償使用收入長期委托非財政部門“暫收暫付”，造成資金大量體外循環，滋生各種各樣的腐敗行為。

國土資源部土地規劃勘測設計院黨委書記、土地專家黃小虎告訴記者，土地批租制往往導致地方政府為謀求政績，從土地上“打主意”，低價征地、高價出讓。而濫用土地則往往導致前屆政府過度批地，實際上是在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設。

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一、監督的必要性

1.維護群眾利益的需要。新征收條例將百姓利益放在首位，突出百姓參與性與政策透明性，保證其知情權。在房屋征收過程中，各區級政府往往具體負責補償安置、履行征收程序工作，對其實施有效監督，有利于國家新征收條例在實際房屋征收操作過程中得到貫徹落實，真正做到依法執政、陽光征收、公平補償。

2.制度建設的需要。當前，全國房屋征收主要有三種模式，一是市級政府作為征收人，二是區級政府作為征收人，三是重大項目及跨區項目由市級政府作為征收人，其他項目由區級政府作為征收人。后兩種模式都涉及市級政府對區級政府實施有效監督問題。從實際工作來看，將征收權力下放各區級政府后，一定程度上調動了其工作的積極性，但隨之也暴露了一些問題，如程序不規范、補償標準不統一、缺少全市征收工作“一盤棋”思想、壓力增加等。分析上述問題產生的原因，主觀上，各區級政府為了加快房屋征收進度，在“制度”與“速度”面前選擇了后者；客觀上，還是現有制度不規范，市級政府對區級政府監督管理措施缺失。

3.預防腐敗發生的需要。與原有房屋拆遷相比，房屋征收工作是一次徹底變革。政府要面對新的工作方式，由原來的監管者、裁判員，直接走到前臺，變成運動員，各項措施制度重新建立完善需要時間和過程。在這種情況下，數額龐大的財政撥付補償安置資金存在一定安全風險，市級政府應及時指導監督區級政府查找管理漏洞，為預防腐敗加裝一道“防火墻”。

二、監督的幾個環節

在對區級政府進行監督過程中，市級政府應擺好自身位置，要做“教練員”，而非“運動員”，在充分調動區級政府積極性的同時，應整體把握房屋征收工作全局，監管重點環節。

1.房屋征收補償資金。房屋征收工作中，最核心的任務就是對被征收人的補償，市級政府一是要把好征收補償資金的入口關，確保資金足額到位、專戶存儲；二是把好征收補償資金的出口關，使補償款及時發放到被征收人手中，避免中間出現克扣、挪用、冒領行為。

2.補償安置標準。各區級政府作為房屋征收主體，負責具體的征收與補償安置工作后，因各自經濟實力、執政水平方面差距必然導致補償標準的不統一，各自為政的后果是不同地區之間被征收群眾相互攀比，阻礙全市總體征收工作進行。

3.房屋征收程序。新征收條例無論從符合公共利益的設定，還是履行征收決定前的各項規劃、調查登記、評估機構產生、擬定征收補償方案、組織論證、征求公眾意見及征收決定作出后的補償決定、司法強制執行申請等必要程序，最終目的都是為了依法行政，維護群眾合法權益，這也是市級政府對區級政府進行監督的根本所在。

4.問題處理。房屋征收拆遷帶來的問題由來以久，在城市案件數量中占到了很大部分。按照工作“區域負責制”要求，這些矛盾糾紛應由所在區政府妥善解決。而現實中， “越級訪”情況依然存在，市級政府應進一步督促各區級政府努力提高辦事效率，加大調處力度，保持社會和諧穩定。

三、監督的方法和措施

房屋征收工作中的關鍵環節，也是問題多發領域，市級政府應該在不違背國家新條例征收決定、補償決定、司法強制執行申請等各項程序基礎上，研究設置可行的監督程序，對區級政府實施有效監管。

1.建立征收資金成本審核制度。在市級房屋征收主管部門成立房屋征收成本審核委員會，將凡由政府投資的建設項目征收成本全部納入審核范疇。即征收項目啟動前，各區征收部門在對擬征收范圍內的房屋基本情況調查摸底后，測算出基礎征收成本金額。征收成本審核委員會對各區征收部門報送的基礎征收成本金額及相關數據運用技術規范，科學審核，通過集體決策方式最終確定該征收項目補償安置資金額，按房屋征收進度向各區征收項目劃撥資金。

2.加強對房屋征收從業人員的培訓。市級房屋征收主管部門可以定期組織從業人員進行業務培訓，對征收部門人員發放考核證，對征收實施單位人員發放從業資格證，同時建立上崗證件審核、注銷辦法，實施對從業人員的日常管理。

3.利用信息化技術實施全程監督。市級房屋征收管理部門可以根據工作需要建設房屋征收管理數字化系統，監察、審計、財政、稅務等部門相互配合，運用信息化手段，使房屋征收工作步入“依法有序，規范管理”正軌，實現從調查摸底、成本審核、征收方案、公告征收、合同簽訂、資金發放、補償決定、司法搬遷、資金審計、稅費減免，甚至安置房屋建設、分配的整個過程實時監控，排除人為因素影響，最大程度減少違規操作行為發生。

4.建立征收程序審查批準制度。市級政府可以在征收補償安置方案、補償決定、司法強制執行申請設置審查批準環節。審查征收補償安置方案即對全市各區征收項目補償方案中的補償標準、征收資金、安置房源等履行審查批準程序，統一評估制定符合該項目的補償標準，平衡區域征收工作，避免區與區之間、項目與項目之間的攀比，合理控制全市征收成本。審查補償決定、司法強制執行申請即對這兩項行政行為作出的依據、履行的程序、提供的材料合法性給予確定。

有了這些審查環節，一是監督區級政府做到房屋征收工作程序合法，要件齊全。二是監督區級政府的行政行為，避免權力擴大化，杜絕借房屋征收之名做非公共利益拆遷之事。三是維護被征收群眾利益需要，對審查過程中發現的損害群眾利益行為，及時改正，化解矛盾糾紛，妥善解決問題，消除社會不穩定因素。

5.對特殊類型房屋補償實行審批制度?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第24條規定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。除了未經登記建筑，房屋征收過程中還存在一定數量的公有、宗教團體、住宅改非住宅等特殊類型房屋補償，因為法律、法規中沒有明確的認定條件、操作程序、補償標準，往往成為腐敗案件的高發區。市級政府應將這一領域納入重點監管范圍，賦予市級房屋征收管理部門審批權限。

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第二條在我省行政區域內轉移土地、房屋權屬，承受單位和個人為契稅納稅人，應當依照本辦法規定繳納契稅。

本辦法所稱土地、房屋權屬，是指土地使用權和房屋所有權。

本辦法所稱承受，是指以購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的行為。

本辦法所稱單位，是指企業單位、事業單位、國家機關、軍事單位和社會團體以及其他組織。

本辦法所稱個人，是指個體經營者及其他個人。

第三條本辦法所稱轉移土地、房屋權屬是指下列行為：

（一）國有土地使用權出讓；

（二）土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；

（三）房屋買賣；

（四）房屋贈與；

（五）房屋交換。

國有土地使用權出讓，是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓金，國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者的行為。

土地使用權轉讓，是指土地使用者以出售、贈與、交換或者其他方式將土地使用權轉移給其他單位和個人的行為，不包括農村集體土地承包經營權的轉移。

土地使用權出售，是指土地使用者以土地使用權作為交易條件，取得貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的行為。

土地使用權贈與，是指土地使用者將其土地使用權無償轉讓給受贈者的行為。

土地使用權交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權的行為，包括土地使用權與房屋所有權之間相互交換的行為。

房屋買賣，是指房屋所有者將其房屋出售，由承受者交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的行為。

房屋贈與，是指房屋所有者將其房屋無償轉讓給受贈者的行為。

房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。

第四條土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與：

（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股；

（二）以土地、房屋權屬抵債；

（三）以獲獎方式承受土地、房屋權屬；

（四）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬。

第五條契稅稅率為3％。

第六條契稅的計稅依據：

（一）國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，為成交價格。

成交價格，是指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格，包括承受者交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。

（二）土地使用權贈與、房菰耄燒魘棧夭握?土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。

（三）土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。

成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。

土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。

土地使用權與房屋所有權相互交換，按照前款征稅。

以劃撥方式取得土地使用權的，經批準轉讓房地產時，應由房地產轉讓者補繳契稅款。其計稅依據為補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益。

第七條契稅應納稅額，依照本辦法第五條規定的稅率和第六條規定的計稅依據計算征收。應納稅額計算公式為：

應納稅額＝計稅額×稅率

應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，按照納稅義務發生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價折合成人民幣計算。

第八條有下列情形之一的，減征或者免征契稅：

（一）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于本單位辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征；

（二）城鎮職工按國家規定購買公有住房的，免征；

（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征；

（四）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，免征；

（五）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產的，免征；

（六）依照我國法律規定以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約或協定的規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領使官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬的，經外交部確認可以免征契稅；

（七）承受土地、房屋用于敬老院、孤兒院、幼兒園、托兒所、監獄、勞改勞教所的，免征；

（八）財政部規定的其他減征、免征契稅的項目。

前款所稱用于辦公的，是指辦公室（樓）以及食堂、洗澡堂、庫房、綠化帶等直接服務于辦公的土地、房屋。

所稱用于教學的，是指教室（教學樓）、圖書館、操場以及學生宿舍、食堂、洗澡堂、庫房、綠化帶等直接服務于教學的土地、房屋。

所稱用于醫療的，是指門診部、住院部以及食堂、洗澡堂、庫房、綠化帶等直接服務于醫療的土地、房屋。

所稱用于科研的，是指科學實驗的場所以及食堂、洗澡堂、庫房、綠化帶等直接服務于科研的土地、房屋。

所稱用于軍事設施的，是指地上和地下的軍事指揮作戰工程；軍用機場、港口、碼頭；軍用庫房、營區、訓練場、試驗場；軍用通信、導航、觀測臺站；其他直接用于軍事設施的土地、房屋。

本辦法所稱的不可抗力，是指自然災害、戰爭等不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。

第九條納稅人享受減征或免征契稅的，應當在簽訂土地、房屋權屬轉移合同后10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理減征或免征契稅手續。

因不可抗力滅失住房，需要減征或者免征契稅的，其審批權限為：減、免稅額在5萬元（含5萬元）以上的，經當地財政機關核實，層報省財政廳審批；減、免稅額在2萬元（含2萬元）以上，5萬元以下的，經縣級人民政府財政局核實，報地、市政府（行署）財政局審批；減、免稅額在2萬元以下的，由縣級人民政府財政局審批。

第十條經批準減征或者免征契稅的納稅人因改變有關土地、房屋的用途，不再屬于本辦法第八條規定減征或者免征范圍的，應當補繳已經減征或者免征的契稅。

第十一條契稅納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。

納稅人因改變用途應當補繳已經減征或者免征契稅的，其納稅義務發生時間為改變有關土地、房屋用途的當天。

本條所稱其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證，是指具有合同效力的契約、協議、合約、單據、確認書及由省人民政府確定的其他憑證。

第十二條納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。

第十三條納稅人辦理納稅事宜后，契稅征收機關應當向納稅人開具契稅完稅憑證。

納稅人應持契稅完稅憑證和其他規定的文件材料，依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。

納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產管理部門不予辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。

第十四條契稅征收機關為土地、房屋所在地的財政機關。需要委托代征的，由縣（市、區）人民政府確定土地管理部門、房產管理部門為代征單位。代征手續費的支付比例，按財政部規定執行。

第十五條土地管理部門、房產管理部龐Φ畢蚱跛?征收機關提供有關資料，并協助契稅征收機關依法征收契稅。

第十六條征收機關按實征稅額的5％提取征收經費，用于業務費開支。

第十七條契稅的征收管理，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及本辦法和有關法律、行政法規的規定執行。