資產評估的價值范文

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【關鍵詞】資產評估;價值類型

一、資產評估價值類型的意義

資產評估是對資產現時價值的計量活動,側重研究資產的量。任何事物皆是質與量的辯證統一,評估師要客觀估算資產的價值量,首先要選擇適用的價值尺度。唯有此,評估結論才有現時的參考意義。而資產評估價值類型正是對評估結論的定性認識。

資產評估的價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式,是對評估結論的定性認識。不同的價值類型反映出資產評估結果的不同價值屬性,同一資產的不同價值類型所反映出的評估價值不僅在性質上是不同的,在數量上也往往存在著較大差異。因此,價值類型在評估實踐中的意義在于:(1)同一資產具有不同的價值類型,評估師應當避免使用未經定義的、籠統的價值概念;(2)評估師應當在與客戶進行充分討論之后,根據評估目的選取合適的價值類型;(3)價值類型制約評估方法,評估師應根據價值類型合理選擇評估方法;(4)不同的價值類型代表不同的價值涵義,在評估報告中評估師應當對所選用的價值類型進行明確定義和說明。這樣做一方面有利于評估人員對其評估結果性質的認識,便于評估人員在撰寫評估報告時更清楚明了地說明其評估結果的確切涵義;同時有利于評估人員劃定其評估結果的適用范圍和使用范圍。評估結果使用范圍關系到評估結果能否被正確使用或被誤用的問題。限定評估結果的適用范圍的責任由評估人員承擔,評估人員應在評估報告中將評估結果的適用范圍給予明確的限定,從而避免因價值概念不清而造成對評估報告的使用不當。

二、資產評估價值類型分類回顧及簡析

由于所處的角度不同,以及對資產評估價值類型理解方面的差異,人們會按照不同的標準、條件和依據去劃分資產評估的價值類型。從我國資產評估實際情況看,資產評估的價值類型大致有四種分法:第一種是以資產評估的估價標準形式來劃分資產評估的價值類型,具體包括重置成本、收益現值、現行市價和清算價格。這種分類方法是按照資產評估的估價標準來表述的。該分類方法承襲了現代會計理論中的資產計價的理論和劃分標準,將資產評估與會計的資產計價緊密聯系在一起。第二種是從資產評估假設的角度來劃分資產評估的價值類型,具體包括繼續使用價值、公開市場價值和清算價值。由于資產評估前提假設是按資產評估的市場條件以及資產評估對象使用方式分別設立的,因而以此為標準劃分的價值類型帶有某些片面性的成分。如持續使用可以成為一個假設,但是它不具備作為一種劃分資產評估價值類型的標準。第三種是從資產業務的性質,即資產評估的特定目的來劃分資產評估的價值類型,具體包括抵押價值、保險價值、投資價值、清算價值、轉讓價值、交易價值等。這種劃分方法強調資產業務的重要性,認為有什么樣的資產業務就應有什么樣的資產價值類型。很顯然這種劃分方法并沒有對資產評估結果的價值屬性進行抽象和歸納。嚴格地說,這不是一種資產評估價值分類方法,只能算做是一種對資產評估結果的叫法。第四種以資產評估時所依據的市場條件、被評估資產的使用狀態以及評估結論的適用范圍劃分資產評估結果的價值類型,具體包括市場價值和市場價值以外的價值兩大類。第四種劃分方法不僅注重了資產評估結果的適用范圍與評估所依據的市場條件及資產使用狀態的匹配,而且通過資產的市場價值概念的提出,樹立了資產公允價值的坐標,使價值類型與評估目的結合起來。資產評估的一般目的是評估資產的公允價值,資產的市場價值是公允價值的基本表現形式,市場價值以外的價值是公允價值的特殊表現形式。

三、對資產評估價值類型的再認識

從中國資產評估行業短暫21年發展的歷史看,資產評估價值類型的運用發生了較大的變遷。大致可以分為兩個階段:第一階段從1989年中國有第一例資產評估至2003年,這一階段沿用的是第一種分類方法;第二階段從2004年至今,資產評估的價值類型開始和國際評估行業接軌采用第四種分法;而第二種和第三種分類在資產評估實務中沒有真正使用過,只是從理論分析的角度作為分類方法列舉出現的。這種變遷一方面反映了評估行業理論認識水平的不斷提高以及評估執業能力的提升;另一方面也標志著評估行業開始走向國際化,逐步和國際接軌。然而事實上,由于中國資產評估行業歷史較短,對價值類型的理解和認識有待進一步深化?？偟膩碚f,價值類型的研究尚處于起步階段,還有許多問題需要評估理論界和實務界人士研究解決。

從目前國內研究的現狀來看,資產評估價值類型的研究主要解決了兩個問題,其一是明確了價值類型在資產評估中的地位和作用;其二是明確了價值類型包括市場價值和非市場價值。

在中國資產評估協會《資產評估準則―基本準則》(2002年征求意見稿)中,第一次提到資產評估價值類型分為市場價值和非市場價值。在2004年財政部批準的《資產評估準則―基本準則》中規定“注冊資產評估師執行資產評估業務,應當根據評估目的等相關條件選擇適當的價值類型,并對價值類型予以明確定義?！敝袊Y產評估協會于2004年的《金融不良資產評估指導意見(試行)》中規定“注冊資產評估師執行金融不良資產評估業務應當根據評估目的和評估對象等具體情況明確價值類型,并對具體價值類型進行定義。金融不良資產評估業務中的價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值?！?/p>

市場價值指資產在評估基準日公開市場上最佳使用狀態下最有可能實現的交換價值的估計值。市場價值以外的價值也稱非市場價值,凡不符合市場價值定義條件的資產價值類型都屬于市場價值以外的價值。市場價值以外的價值不是一種具體的資產評估價值存在形式,它是一系列不符合資產市場價值定義條件的價值形式的總稱或組合,例如,在用價值、投資價值、保險價值、課稅價值、清算價值等。其中在用價值是指作為企業組成部分的特定資產對其所屬企業能夠帶來的價值,而不考慮該資產的最佳用途或資產變現的情況;投資價值是指資產對于具有明確投資目標的特定投資者或某一類投資者所具有的價值,投資價值較為典型的案例是企業的并購。從兩種非市場價值列舉中可以清楚看到非市場價值的共同特點就是它具有特定指向。

由此可見:兩種價值類型的區別在于:資產的市場價值是在公開市場上對于所有潛在的買者或賣者來說都是相對公平合理的;市場價值以外的價值只對特定的資產業務當事人來說是公平合理的。評估結果公平合理性所能涵蓋的范圍基本上就限定了評估結果的適用范圍和使用范圍。

資產的市場價值適用于評估基礎相同的條件下任何正常的資產轉讓、交易、投資等資產業務,資產的非市場價值只適用于與其產生的條件相同的各種特殊條件下的資產業務。資產的市場價值和非市場價值都是資產的公允價值,只不過兩者公平的條件及適用范圍有寬窄之分,由于資產評估的條件與資產評估的適用范圍具有內在邏輯關系,以此作為資產評估價值類型的劃分標準,從理論上講是比較嚴密和可行的。將資產評估的價值類型分為市場價值和市場價值以外的價值兩大類旨在合理和有效限定評估結果的使用范圍。資產評估準則明確指出第四種分類是由注冊資產評估師在執行資產評估業務過程中選擇和明確的價值類型。

顯然,資產評估的價值類型分為市場價值和市場價值以外的價值兩大類,目前已經在評估行業內得到公認并且正在使用者。它的重要性不言而喻。但這種分類也有不足之處,它主要側重于評估結論的運用,忽略了評估對象在社會再生產過程中的使用狀態。筆者認為第一種分類方法,即以資產評估的估價標準形式分為重置成本、收益現值、現行市價和清算價格也不能摒棄,它正是站在資產在社會再生產過程中使用狀態的角度來劃分價值類型的。要深入理解價值類型必需回歸到評估對象即資產自身所處的狀態去考量。

從某種意義看資產評估和會計的研究對象均為資產,兩個學科對資產內涵的界定基本一致。資產要么處于社會再生產過程中,要么在市場上流通著。社會再生產過程簡化為投入和產出,處在投入階段和產出階段資產價值決定因素是不同的。處在投入階段的資產大多是單項資產,它的價值基礎決定因素是成本,資產評估要判斷的是資產的現值,因而此時的成本應該是重置成本;而處在產出階段資產大多是整體資產,整體資產的價值基礎決定因素是未來的獲利能力即預期收益,因而要用收益現值作為價值尺度評判整體資產的價值量。資產暫時脫離社會生產過程在市場中流通著,要么在一般的要素市場,要么在特殊要素即產權市場流通,兩個市場價值決定因素也是有別的。資產評估涉及的評估對象較為復雜和廣泛,有可能處在社會再生產過程的投入階段,也還有可能處在產出階段;有可能是單項資產,或可能是整體資產。不同的資產狀態應選擇不同價值尺度即價值類型去反映其自身的價值屬性。當評估對象處在投入階段時一般應選擇重置成本標準;當評估對象(整體資產)處在產出階段時一般應選擇收益現值標準;當評估對象是單項資產,正常退出社會再生產過程時應選擇現行市價標準;當評估對象被迫退出社會再生產過程時應選擇清算價格標準。

資產評估價值類型以資產評估的估價標準形式來劃分為重置成本、收益現值、現行市價和清算價格,該分類方法承襲了現代會計理論中的資產計價的理論和劃分標準,其實質是從資產自身所處狀態的角度來看待價值類型的,比較容易理解價值類型的不同表現形式;第四種分類法是從資產評估結果的使用范圍角度來劃分價值類型,它更有利于評估結論的正確運用。實際上兩種分類方法并不沖突,是可以對接起來的:會計準則等相關規范涉及到的主要計量屬性及價值定義包括公允價值、現值、可變現凈值、重置成本等。在符合會計準則計量規定的條件時,會計準則下的公允價值等同于評估學科的市場價值;重置成本、收益現值、現行市價、清算價格等可以理解為評估學科的市場價值或市場價值以外的價值類型。

總之,將兩種分類方法結合起來更有利于對資產評估價值類型的全面理解和把握。

參考文獻

[1]全國注冊資產評估師考試用書編寫組.資產評估[M].經濟科學出版社,2010,10-17.

[2]鄭華蘋.談資產評估價值類型[J].合作經濟與科技,2009(6),93.

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關鍵詞：公允價值；財務報告；資產評估

一、公允價值的含義

無論是FASB準則體系，還是國際會計準則體系，以及中國的會計準體體系，公允價值只是諸多會計計量屬性中的一種。而關于公允價值定義，目前亦無統一認識。但各國機構對公允價值含義的表述都強調以下幾點：（1）公允價值是在公平的交易中形成的，交易雙方是自愿的，彼此熟悉情況，交易金額公平，是雙方一致同意的；（2）公允價值計量的對象是全面的，即公允價值是資產或負債的公允價值；（3）形成公允價值的市場是普遍存在的，只要在該市場環境下存在公平交易，那么不管是在活躍的市場中還是在不活躍的市場中都可以形成公允價值。公允價值概念主要倡導的是會計計量要使交易的雙方做到公平與公正，強調真實性和公允性。公允價值并非特指某一種計量屬性，而是幾種計量屬性的一種組合的概念，歷史成本、現行成本、可變現凈值、現值都是公允價值的表現形式。

二、以財務報告為目的的資產評估與公允價值會計的關系

以財務報告為目的的資產評估，是基于企業會計準則或相關會計核算、披露要求而產生的一項新的資產評估業務。會計準則體系中公允價值計量的廣泛運用催生了以財務報告為目的的評估業務。以財務報告為目的的評估，是指注冊資產評估師基于企業會計準則或相關會計核算、披露要求，運用評估技術，對財務報告中各類資產和負債的公允價值或特定價值進行分析、估算，并發表專業意見的行為和過程。由此可知，以財務報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供專業意見。財務報告以公允價值計量是會計目的的客觀要求，因為歷史成本比較可靠和客觀，同時體現了會計信息的有用性，有助于財務會計報告使用者作出經濟決策。

國際會計準則在世界范圍的實質性運用，使得更多的企業有了選擇公允價值模式的機會。國際會計準則中規定，如果采用公允價值模式，可能會涉及到對資產的評估和重估，有的具體會計準則甚至直接要求由專業評估師進行評估，如IAS16。應當說，只有當采用公允價值模式計價以后，才產生了以財務報告為目的的評估業務，而在嚴格的歷史成本模式下，沒有必要進行以會計為目的的評估。資產評估由于其專業性和獨立性，在公允價值的確定過程中發揮著越來越重要的作用。

當前，公允價值計量模式的采用為資產評估帶來了空前需求。以我國新頒布的會計準則為例，新會計準則的實施要求更多地運用公允價值計量，并且規定了公允價值可靠計量的三個標準：（1）資產存在活躍市場的，應當以市場中的交易價格為基礎確定公允價值；（2）資產本身不存在活躍市場的，應當以類似資產的交易價格為基礎確定公允價值；（3）對于不存在同類或類似資產可比市場交易的資產，應當采用估值技術確定其公允價值。資產評估作為以公允價值為主要基礎的計量模式，能夠真實地反映企業資本保全狀態，能夠從計量單位與計量屬性兩方面完善會計的配比原則，真實反映企業的收益，合理反映企業的資產狀況，有效地提供會計信息，因而能夠滿足新會計準則公允價值計量提出的基本要求。因此從這個意義上來講，公允價值計量模式的采用為資產評估帶來了空前需求。

與此同時，公允價值計量模式的采用促進了資產評估服務領域的拓展。在我國市場化程度尚不高的情況下，會計職業判斷大量運用，財務報告中的公允價值計量更需要資產評估機構的協助，財務報告的真實性更需要社會中介機構的鑒定。而社會中介機構對財務報告的鑒定，相當程度上依賴資產評估結論。這在國際資產評估準則中也得到了印證。在《國際資產評估標準》（IVS）中，標準3《以財務報告及會計事項為目的的資產評估》說明了資產評估本身也可以為會計提供技術服務和專業支持。因而，公允價值計量模式在財務報告中的運用為資產評估擴展以財務報告為目的的評估業務提供了契機。

三、公允價值下財務報告目的的資產評估發展對策

在公允價值計量模式下開展財務報告目的的資產評估工作，必須做好以下幾點工作：

一是加強資產評估業與會計業的合作。資產評估業加強同會計界的合作與協調，可以獲取會計界的支持，創造和諧的準則實施環境，共同推進評估立法中遇到的、涉及到為會計準則服務的評估技術銜接問題，從而逐步改善評估標準立法層次不高、權威性不足的現狀，積極引導企業價值評估實務更好地服務于會計報告事務。

而在合作的過程中，應該大力推廣公允價值計量模式。公允價值的推廣應用是資產評估業與會計業合作的最大推動力。隨著評估行業在經濟中作用的發揮，以及會計行業對評估結論依賴程度的加大，以財務報告為目的的評估業務正快速增長，對相應準則的需要日趨迫切。根據計劃，國際資產評估準則委員會（IVSC）將對國際評估準則進行全面復核，目的之一是審查國際評估準則是否滿足國際財務報告準則中對相關資產評估的要求。

二是要明確評估師與會計人員的分工。從世界各國公允價值計量的實踐看，根據市場的活躍程度及資產公允價值確定的復雜程度，區分兩種不同的情況分別采用不同的計量主體模式，確定被計量資產的公允價值。一是：并非所有的公允價值確定都由外部評估師去承擔。二是：被計量資產公允價值的確定比較復雜性，或不存在活躍市場。在這種情況下，多由專業評估師和評估人員介入以確定資產的公允價值。所以，在公允價值確定方面，企業會計人員和外部評估師需要有合理的分工，這是公允價值計量會計改革本身的一種內在要求。

三是要加強評估隊伍建設，提高評估隊伍的專業水準和公信力。由于歷史的原因，我國評估行業是通過政府的推動而迅速發展起來的，因而我國評估機構和評估師往往習慣于政府強制性地規定某種情形下必須評估的做法。隨著社會主義市場經濟的不斷發展，政府強制規定的服務范圍已更多地讓位于市場，資產評估行業要在市場經濟中獲得長足發展，最根本的是要提高專業水準和公信力。要讓市場認可，就必須給市場以優質服務。

四是要搭建公允價值信息平臺，促進財務報告目的的資產評估工作的開展。公允價值的確定不易得到市場的驗證。當無法從活躍市場中獲取公允價值時，公允價值的計量需要依賴一些技術手段和市場參數。這些技術手段所得出的結果必須足夠可靠，支持這些技術手段的市場參數也必須較豐富和完備，否則公允價值就難以可靠地計量，甚至可能導致對會計利潤和資產價值的人為操縱。為此，除了上市公司公開披露的信息及各家評估公司自身的積累以外，評估行業協會應該搭建一個信息平臺，拓展信息渠道，逐步建立與我國市場經濟發展程度相適應的全國市場價格信息數據網絡，大力推進信息資源公開化，形成良好的市場價格信息體系。

參考文獻：

[1]李琴琴,蒙小蘭.公允價值下財務報告目的資產評估研究[J]. 東方企業文化，2010，18.

[2]高志英,王淑珍.以財務報告為目的的資產評估探討[J]. 財會通訊.2010,29.

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一、職業道德要求

RICS會員必須證明自己是一位擁有專業地位、符合社會期望、技術熟練的從業者，同時，要求會員必須理解執業所在國的法律及法律體制的一般原則。職業道德共包括12項：行事光明磊落、誠信執業、透明公開、勇于承擔責任 、明了自己的專業能力、保持客觀、尊重他人、注重形象、敢于堅持自己的立場、遵紀守法、申明可能的利益沖突 、保守機密。

二、專業能力要求

會員級別共分為三級，專業能力要求共涵蓋以下10項。申請者可根據本人專業水準和不同級別所要求達到的專業能力選項，申請不同的會員級別。

（一）會計原則與程序（M001）

這項能力涵蓋會計基本原則及公司賬目分析，以向客戶提出合理的評估建議。各級別可能涉及的知識、技能及經驗：

（二）資產識別與評估（T086）

運用知識識別和評估一個或多個類型的資產并報告結果，以支持所提出的合理評估建議。資產類型包括企業交易、企業資產（包括股別/股權、期權、知識產權、研發、金融工具）、負債和其他證券、無形資產權利。各級別可能涉及的知識、技能及經驗：

（三）融資策劃（T008）

這項能力要求掌握財產和其他有形、無形資產相關的稅收激勵/資本減免知識，申請者應注意在不同地理區域資本減免相關法規下可行的資本減免類型，并對實際工作中資本減免類型的選擇問題有透徹的理解。各級別可能涉及的知識、技能及經驗：

（四）強制購買及補償（T011）

這項能力強調理解并實際應用有關強制購買權的合適法律框架，包括企業價值評估在立法和索賠方面應如何估算。即使只服務于其中一方，申請者也需要站在購買方和所有權人兩方的立場進行考慮。各級別可能涉及的知識、技能及經驗：

（五）企業財務（T018）

企業財務專門研究企業在商業世界中利用何種渠道及分析方法來做決策及做何種決策。各級別可能涉及的知識、技能及經驗：

（六）企業復蘇及破產（T020）

此項能力涉及當企業無力償還債務時為有關各方提供合理的評估建議。這可能需要與固定抵押接管人或破產顧問或周轉專家及債權人等方合作。提供的評估建議涵蓋多種資產，包括商業資產、無形資產、研發、負債，以及交易相關的房地產和經營場所。各級別可能涉及的知識、技能及經驗：

（七）購買與出售（T073）

這項能力涉及企業的購買和出售、企業組成部分和其他有形及無形資產，如知識產權、股票、衍生工具及期權。涉及范圍包括所有設押資產與無抵押資產。

申請者應該考慮到所有市場、替代用途與標準。處置涵蓋所有方式，包括私人協議、招標和公開拍賣方式。各級別可能涉及的知識、技能及經驗：

（八）企業價值與無形資產評估（T087）

這項能力涉及準備并提出符合相應評估標準的、經過適當研究的評估建議，使客戶能在企業價值和無形資產方面做出明智的決策。各級別可能涉及的知識、技能及經驗：

（九）評估報告與研究（T088）

這項能力涉及準備正式的評估報告，使之滿足使用需求并能結合背景提出合理、明確的評估評論和分析。各級別可能涉及的知識、技能及經驗：

（十）稅收（T089）

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[關鍵詞] 金融不良資產價值評估

價值評估是不良資產處置中的核心環節，是實現各種處置技術有效運用的基本前提，在整個不良資產處置的過程中處于非常重要的地位。

一方面，價值評估是制定具體不良資產處置方式的重要依據，從實際操作看：當以現金資產清償債務或修改其他債務條件處置不良資產時，需要對企業整體資產評估定價，分析企業償債能力，科學合理地確定債權回收率；對非持續經營條件下的破產清算或并購、重組評估，也需要了解企業的整體價值，以便合理確定債權受償率；對于以實物資產等清償債務的情況，更需要對企業整體資產價值進行評估后確定抵貸物價值，明確是否物有所值。可以說，對不良資產進行合理定價已經成了有效處置不良資產的主要瓶頸之一。

另一方面，科學定價是評價不良資產處置有效性的基本評判標準。在金融不良資產中，已經或者必然會造成部分損失的資產占大部分，以回收價格與帳面價格相比來確定不良資產處置有效性并沒有實際意義。評價處置有效性的基本點就在于比較處置回收價值與不良資產本身價值的差距。這點對于具體處置部門的績效考評，對于防止處置機構和人員的道德風險，杜絕變相的國有資產流失具有重大意義。同時，科學評估和定價也有利于將不良資產損失明確化，緩解處置人員承擔損失的壓力，加快處置速度。

我國現行不良資產的基本定價和評估技術包括以下六種。

第一，賬面價值法。賬面價值法是最簡單的定價方法，即依照原貸款的賬面價值以及預定的未來現金流收入作為定價，這也是不良貸款所能獲得的最高定價。賬面定價法的優點有三：第一，簡單易行，只要貸款逾期超過一定期限，被界定為不良貸款后，就可以按賬面原值進行剝離；第二，交易成本低，買賣雙方無需聘請中介機構進行評估，也不需要經歷漫長的談判過程，從而節約了大筆經紀費用和談判成本；第三，賬面價值法在我國有著特殊的作用，即在規避一些理論和避免引發人們關于國有資產的爭論方面，有著其他方法沒有的優勢。

賬面價值法的不足之處在于，第一，沒有考慮不良資產在有無抵押物、借款人的信用等級、借款企業的未來現金流等方面的不同，沒有體現區別對待；其次，不良資產本身就是無法收回或無法全額收回本息的貸款，按照這種定價方式剝離不良資產，使資產管理公司必然虧損，購買者的積極性被挫傷，從而使不良資產的處置陷入困境，難以進一步推行下去。

第二，會計估算法。即事先確定不良貸款出售的折扣率。具體有兩種方式：一種是通過抽樣調查取得不良貸款損失的經驗數據。例如某地抽樣的經驗數據表明，次級貸款損失概率在10%～30%；可疑類貸款損失概率在50%～75%；損失類貸款損失概率在80%以上。這種方法操作比較簡單，能夠節省大量的經紀費用和談判費用，同時也考慮到了不良資產可能發生的損失；但它也有其不合理的地方，畢竟是一種概率統計方法，對于具體的貸款項目而言，過于簡單，而且這種方法確定的底價準確性相當低，在不同地區、不同銀行間的變動幅度較大。

第三，協商定價法。協商定價法是指銀行與購買者共同協商的定價，這種方法避免了賬面價值法的一刀切的做法，給予買賣雙方較大的商量余地，利于交易的達成，尤其適用于購買者范圍較窄、價格對需求量的彈性作用較大的情況。另外，在雙方協商時，還可以就其他一些附加條件進行商量，比如資本結構設計等等，以在價格之外進行利益調整，這也加大了交易成功的可能性。

但這種方法的缺陷也是很明顯的，一是交易成本很高；二是處置效率低；三是難以監督交易雙方達成有損于第三方的交易，道德風險較高，容易引發其他矛盾。

第四，市場定價法。市場定價法是將不良資產在特定的市場上進行拍賣，由市場決定其價格高低。這種方法的優點在于，一是它所要求的信息披露程度是最高的，可以吸引更多的投資者，能得到一個相對公平的報價，因而對參與者來說也是最公平的；二是投資者通常在購買不良資產之前已經對該項資產進行了充分的評估，有利于保障買賣雙方的利益；三是可以節約交易時間，及高額的交易成本，有利于提高雙方的積極性。但是，由于歷史原因形成的不良貸款由市場來決定價格，將會遇到一些政策上的難題，如市場定價與貸款賬面價值偏離太遠，可能引發人們關于國有資產流失的爭論。另外，拍賣時可能會出現信息不對稱問題，一旦信息披露不完整、不充分，則要么影響價格，要么影響到整個拍賣過程，使拍賣失敗。此外，市場定價法要求有完善的資本市場，目前我國尚不具備這一條件。

第五，分級計算法。按照國際通行做法，貸款劃分為五類：正常、關注、次級、可疑和損失。后三種合稱為不良貸款。分級計算法則是分別給予每一級貸款一個折扣率，越往后，折扣率越低。這種方法的優點是計算簡便、操作方面，適合于大規模資產轉移。缺點是評估的準確性較差，單純考慮貸款等級，忽視了不同地區、不同銀行、不同時間形成的不良貸款的差異。

第六，中介機構評估法。即由專門的資產評估機構對不良資產進行評估定價。中介評估機構對銀行不良資產進行評估定價所反映的資產價值比較真實合理，其優點是比較公正客觀，能夠較好地體現具體資產的價值。缺點是其成本較高，對資產評估業的要求也較高。對資產評估機構來說，不良資產評估定價仍是個全新的課題，如與企業資產評估如何結合，評估方法的選擇、評估指標的運用，債轉股部分如何處理等，都沒有經驗可循。目前在我國還不具備大規模開展的條件。以上六種評估方法及其優劣比較見下表。

金融不良資產價值評估方法比較表

通過上面的分析可見，由于不同不良資產的價值決定差別較大，對不良資產采取統一的評估和定價方法不僅不科學，而且根本不具備可操作性。因此，總體上對金融不良資產的評估與定價思路應當視其具體情況采取分類分別定價的思路。

一是以資抵貸物的評估。對于少數質量相對較好、市場交易條件優越、或者處置方式特殊的以資抵貸物，可以考慮采取常規的收益現值法、市場比較法、重置成本法等方式進行定價。對于那些由于自身質量、市場環境、政策環境等原因難以處置，交易價格大幅度低于市場價值的以資抵貸物，應當考慮采用清算價格法。在實踐中需要采取這一方法進行評估不良資產有：本身不能持續經營的資產；急需變現的資產；所處市場環境較差的資產等。

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【關鍵詞】 資產評估; 公允價值; 計量

我國新《企業會計準則》將公允價值正式引入計量屬性,廣泛應用于投資性房地產、生物資產、非貨幣性資產交換、債務重組、金融工具等17項具體準則中。公允價值的引入要求會計人員掌握與資產和負債相關的估值技術,資產評估的方法和技術為公允價值的計量提供了理論和技術上的支撐,使公允價值的廣泛應用成為可能。

一、資產評估的內涵與方法

(一)資產評估的內涵

資產評估是專業的評估機構和人員,按照國家相關法律法規和資產評估準則,根據特定的評估目的,對被估資產的價值進行分析、估算并發表專業意見的行為和過程。資產評估行業作為專業服務行業,是對資產在某評估時點的公允價值進行的專業判斷,評估結果僅作為價值鑒證,為資產業務當事人提供決策參考。

(二)資產評估基本方法

資產評估方法是對資產價值實現評定估算的專業技術,是分析判斷資產公允價值的手段和途徑。

市場法以現行市價為評估參照點,是面向現在的評估方法。這種方法認為被估對象的公允價值不能超過其相同資產或類似資產在公開市場上的成交市價。市場法的應用以公開市場為前提,以公開市場價格為參照物進行調整,以得到資產的公允價值,該方法是一種技術較成熟的估價方法,市場法評估資料源于市場,因而評估結果很容易被委托方接受。

收益法是面向未來的評估方法,該方法以預期收益原理為基礎,將本求利,以資產的未來貢獻度和收益值作為判斷其公允價值的出發點,認為資產公允價值等于其未來所獲收益的折現值之和。該方法的評估結果也較容易被接受。

成本法是面向過去的評估方法,該方法從重新開發角度,認為被估對象的價值不會超過現行市場條件下重新購置被估資產所需要的代價。成本法以成本為視角,但無論是考慮資產購置時技術水平的復原重置成本,還是考慮現行市場技術水平的更新重置成本,都是運用現行市場價格作為計算重置成本的基礎,因此,成本法也是基于市場的,以成本法評估的資產價值同樣具有公允性。

二、資產評估方法在公允價值計量中應用的可行性

資產評估和公允價值之間存在著密切的聯系,兩者都需要利用貨幣形式來反映資產的價值結果,公允價值強調的是價值的實現條件和達到的結果,資產評估強調的是為達到某一結果的估值過程。公允價值是資產評估的估值目標,而資產評估方法是公允價值計量必備的技術手段。

(一)公允價值計量迫切需要資產評估方法的支撐

公允價值是指在公平交易中,熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。公允價值立足于公平的市場環境,排除了信息不對稱因素的影響,強調交易的正常有序和交易雙方的理性決策,因此公允價值可以動態地、及時公允地反映企業資產的價值,揭示公允價值的財務報告能使會計信息質量更具客觀性、相關性與可理解性。

隨著公允價值被廣泛應用于各項具體交易事項的計量,公允價值的產生條件與產生過程受到了關注,人們開始關注公允價值是否公允。公允價值更多的是面向現在和未來的,是否公允的關鍵在于其計量方法是否科學,沒有科學的計量方法,就無法獲取公允的計量結果。FASB在2006年的財務會計準則報告第57號中設立了公允價值計量的三個層次,這三個層次分別體現出資產評估方法的不同應用。第一層次是根據活躍市場中報價信息確定公允價值,這種方法實際就是市場法中的直接比較法;第二層次是根據活躍市場中同類資產或負債報價確定公允價值,這種方法即市場法中的類比調整法;第三層次是前兩個層次的市場條件不具備時,可以采用估值技術,即資產評估中常用到的收益法和成本法。

因此,公允價值三個層次的計量都離不開評估方法的技術支撐,需要會計人員對不同的市場環境和估值對象進行專業判斷,選擇并運用合適的評估方法,及時準確地計量出可靠的公允價值。

(二)資產評估方法已具備為公允價值計量提供技術支持的條件

資產評估行業經過一百多年的發展,已經成為現代市場經濟中發揮資產基礎作用的專業服務行業之一。資產評估方法逐漸形成體系,市場法、成本法和收益法包括若干個具體的估值方法,并且每種方法都要求不同的技術參數。資產評估以判斷被估對象的公允價值為目標,考慮評估的目的、特定市場條件以及能獲取的技術資料等因素,整個評估過程更科學,技術方法的應用更加專業和成熟。資產評估行業經過多年的發展,許多評估方法和參數已經有了可以借鑒的數據,具備了為公允價值計量提供技術支撐的條件。隨著公允價值正式成為企業會計準則中的計量屬性,資產評估方法應用的空間也越來越大,會計人員應掌握資產評估的方法與技術,以更好地確定資產的公允價值。

三、資產評估方法在公允價值計量中應用的難點

(一)資產評估方法本身的局限性

從理論上講,在評估時點和評估目的相同的前提下,對同一資產使用不同的評估方法所得到的評估結果應該趨同。但在實際操作中,由于這三種評估方法的出發點、評估思路、前提條件和數據來源不同,所得到的評估結果會存在差異,因此,資產評估的三種基本方法本身都有一定的局限性,每種方法的使用都必須具備一定的前提條件和技術參數,使得評估結果依賴于評估方法選擇的科學性。運用市場法的關鍵是要存在活躍公開的市場,并且市場上存在合適的參照物。成本法的計算過程相對比較復雜,除了要確定被估對象的重置成本外,還要分析被估對象的各種貶值因素。收益法的使用必須要具備對資產未來收益的合理預測,并要求計算合理的折現率,兩者缺一不可,而兩個必備參數的估測都具有較大的主觀性。

(二)會計人員尚未掌握具體的資產評估方法

傳統的會計以歷史成本為主要計量屬性,資產或負債的確認以實際發生的交易為基礎,會計人員的主要任務是根據已有交易的原始憑據,按照事實據以入賬。公允價值計量屬性的引入,對會計人員提出了更高的要求。要確定公允價值,會計人員不僅要熟悉公正的市場條件是否具備,還要選擇合理的參照物,并通過對調整因素的技術處理才能得到公允價值。資產評估方法為公允價值的確定提供了很好的借鑒,但是會計人員沒有受過專業的培訓,對具體的資產評估方法難以掌握,這也是公允價值無法廣泛應用的阻礙之一。

(三)會計準則沒有規定具體的公允價值計量方法

我國《企業會計準則》在投資性房地產、生物資產、非貨幣性資產交換、金融工具等具體準則中,都對采用公允價值模式計量做了條件限定,即當具備活躍的交易市場和同類或類似資產的市場價格及相應信息的,才能運用公允價值進行計量。在非貨幣性資產交換中還指出當換入資產或換出資產不存在同類或類似資產的可比市場交易時,應當采用估值技術確定其公允價值。會計準則中對于活躍市場的規定,限定了只能使用市場法計量公允價值,而市場法下公允價值的獲得過度依賴于市場環境,當市場不充分、市場信息不對稱的情況下,市場上的資產交易價格就很難反映資產的內在價值,就無法使用公允價值計量。盡管有的準則中規定當活躍的市場不存在時,可采用估值技術確定公允價值,但是具體的估值技術沒有規定。正是由于我國公允價值在理論上和準則中都缺乏計量方法的操作說明,或者說明了卻缺乏具體計算過程的指導,才導致企業在實際操作中利用公允價值大肆造假。

(四)資產評估方法缺乏在公允價值計量中應用的條件和地位

根據《企業會計準則》的規定,公允價值的計量前提主要包括兩個要素:相同或類似資產的活躍市場、市場上存在類似交易,這使得公允價值計量只能采用市場法,而收益法和成本法缺乏計量公允價值的條件和法定地位,使得這兩種方法在估值過程中的應用大打折扣。收益法和成本法的各項計算參數也是源于市場的,在評估條件和數據具備的前提下,評估結果同樣能夠代表資產的公允價值。

四、資產評估方法在公允價值計量中應用的對策

(一)進一步完善資產評估方法

資產評估方法本身的完善,是促進其推行的根本。市場法、收益法和成本法已經形成較為成熟的方法體系,但是三種方法在使用過程中仍然存在大量的評估參數需要評估主體的人為判斷。例如市場法中以公平市場上的現實交易價格為參照物,然后將參照物與被估對象進行比較,確定調整因素,逐一調整最終確定被估對象的公允價值。而不同的評估主體,所選擇的調整因素和修正系數不同,評估結果也不同。因此,資產評估方法要在公允價值計量中加以推廣,需要進一步完善自身的方法體系以及使用條件,使評估參數的選擇有嚴格的標準,以剔除人為因素的操縱。例如,可根據上百年的評估經驗,將評估對象進行分門別類,建立起全國聯網的資產報價系統,構建不同資產的價格體系查詢平臺,營造一個動態實時的市場估價環境,使市場法評估的應用更加有據可循。同時,將常用資產的資產收益率進行網上通報,建立資產預測收益與實際收益的后期跟蹤系統,以發現收益預測的偏差,提高資產收益預測的精度,使收益法評估的應用更具有說服力。

(二)加快會計人員對資產評估方法的掌握

公允價值計量的引入要求會計人員除了具有豐富的會計理論外,還要了解評估、金融、資本市場等相關知識,提高業務能力、職業判斷能力,并掌握估值技術。因此,應在加強公允價值計量宣傳的同時,大力開展資產評估方法的培訓,使會計人員盡快掌握資產評估方法的使用前提、技術參數以及具體的計算過程,及時掌握資產市場價值變化的動態,以更好地計量資產的公允價值。

(三)將資產評估方法納入公允價值計量方法體系

資產評估方法為公允價值計量提供了技術支撐,因此,應將資產評估方法引入公允價值計量過程,除了市場法的應用外,明確成本法和收益法使用的前提條件,確立成本法和收益法在計量公允價值中的地位,使公允價值計量在現有的方法基礎上,成為完整的方法體系。如在進行專用機器設備的減值測試中,不存在活躍的交易市場,就可以采用成本法進行設備公允價值的估值。再如投資性房地產如果不存在活躍市場,而投資性房地產的投資目的是為了獲得出租收益的,就可以使用收益法進行估值。

(四)細化公允價值計量方法的操作說明

《企業會計準則》中已經明確規定公允價值的使用,隨著公允價值計量技術的成熟,應進一步擴大公允價值計量的資產范圍,并且列示公允價值計量的操作說明和具體估值方法,使公允價值計量方法規范化、程序化,增強公允價值計量的可操作性。例如,在投資性房地產具體準則中可增加說明,當活躍的市場存在時,建議用市場法確定公允價值,并指出運用市場法進行估值時,選擇的參照物應該具備哪些數量和質量的要求;對參照物的交易價格進行調整時,應考慮哪些重點調整因素。除了要細化公允價值計量方法的操作說明外,還應該對公允價值的整個計量過程進行表外披露,將數據的獲取過程和計算過程以底稿的方式留存備查。

(五)推進資產評估業與會計業的深度合作

基于成本效益原則,日常對于資產公允價值的計量由會計人員完成,但是會計人員畢竟不是資產評估的專業技術人員,因此,還應該引入獨立的第三方,即資產評估機構,由專業的資產評估人員對期末財務報告中以公允價值計量的數據進行權威性認定,對公允價值估值的方法和過程進行技術性鑒定,并出具專業的公允價值鑒定報告,以更好地保證公允價值的可靠性、可信性和可驗證性。

結束語

資產評估的實質就是確定資產在某特定條件下的公允價值,資產評估方法為公允價值的計量提供了很好的借鑒經驗。目前,會計界和資產評估界的合作成為一種國際趨勢,隨著資產評估方法在公允價值計量中的推廣,會引起更多會計人員對資產評估基本方法的關注,使公允價值計量屬性得到真正的應用,同時也會使更多的企業意識到資產評估的重要性,促成企業主體與資產評估機構的良性互動與深度合作。

【參考文獻】

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關鍵詞：清算價格法；抵押處置物；森林資產；評估應用

中圖分類號：F230 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）28-0191-02

一、抵押處置物資產的形成

森林資源資產抵押處置物資產是指借款人（森林資源資產所有人或授權人）以其合法的森林資源資產做抵押資產提供貸款償還的擔保后，由銀行向借款人發放貸款，當借款人不按期償還或無力償還貸款時，銀行有權依法以森林資源資產抵押資產折價或拍賣、變賣該財產的價款優先受償從而實現抵押權的資產。

目前，各銀行利用森林資源資產抵押貸款可接受的抵押主要是林木、林業用地以及依托森林、林木、林地生存的經濟植物等。這些抵押資產具有不可分割性、不可移動性、再生性、效益的多樣性、保值增值等重要特征，是一種安全系數較高的擔保方式。這在一定程度上保證了信貸資金的安全性，但這種安全性是相對而言的。如果忽視了森林資源資產抵押資產的宜毀滅、長周期、不能快速變現、變現價值低或根本無法變現時，就會帶來信貸風險，造成信貸資金損失。因此，確保森林資源資產抵押資產的變現能力、價值的合理性，是防范信貸風險的一道重要屏障。這就要求信貸員和森林資源資產價格評估人員在利用森林資源資產抵押貸款評估過程中要做到“三注意”。

1.森林資源資產是否存在瑕疵。森林資源資產應當具有獨立性、流通變現性。以不合法或不適宜的森林資源資產為擔保發放貸款，會引起森林資源資產無法變現，使銀行遭受經濟損失。比如，森林資源資產證由于辦證時的缺陷，與其他產權共用（發展林下種植、養殖），獨立變現能力不強，抵押時又不夠謹慎，未將相鄰的產權一并抵押，一旦產生風險，就會造成處置困難。信貸評估人員應具有這種鑒別能力，拒絕此類產權抵押。

2.森林資源資產是否具有使用價值。如果森林資源資產因自身原因（如林種確定不合理等）利用受限，沒有使用價值，喪失了變現能力，這將給銀行造成巨大損失。比如，購買的森林資源資產因某種原因，造成無法實際使用，時間較長，但是由于周邊森林資源資產價格不斷上升，經評估給出了高價，作為抵押物從銀行取得了貸款，但由于借款人還款能力出現困難，無法到期償還貸款，而抵押物估值明顯偏高，有價無市，變現困難，就有可能形成問題資產。因此，對于因森林資源資產自身問題長期利用受限，無實用價值的森林資源資產不接受貸款申請。最常見的是國家重點公益林、特用林（國防林）、景觀資產。

3.森林資源資產是否具有變現能力。森林資源資產的擔保能力體現在其未來的變現能力上，而實際的評估工作中，可能會出現評估人員不自覺地忽視對森林資源資產變現能力的評估。比如缺乏實地調查了解，紙上談兵，輕信借款人一面之詞，忽視了森林資源資產變現能力，一旦借款人喪失第一還款來源，而森林資源資產變現周期很長或變現金額很難彌補不足，就會使銀行遭受損失。

在個人森林資源資產貸款發展中，銀行應當選擇與一至兩家資質良好的評估公司合作，要求評估人員在評估過程中嚴格執行相關技術規范，遵守職業道德，不能迎合委托方的不正當要求，搞虛假評估。同時，信貸人員應陪同評估人員一同前往現場，了解森林資源資產的位置、周邊環境，核實森林資源資產的實際林分用途（林種）、林分起源、林分結構、樹種組成、林齡結構、林相和林分質量等情況，從森林資源資產地段等外觀要素以及內在質量和變現能力綜合考慮，對森林資源資產進行全方位、客觀合理的評估，從而保證森林資源資產估值質量，防范森林資源資產信貸風險。

二、清算價格法基本理念

1.基本思路。清算價格法是以清算價格為標準來估算森林資產抵押物處置價值的一種方法。是根據借款人清算對資產可變現的價值，評定重估確定所需評估的資產價值的方法。所謂清算價格，是指借款人由于破產或其他原因，要求在一定的期限內將森林抵押資產變現，在借款人清算之日預期出賣森林資產可收回的快速變現價格。主要根據抵押森林資產因子狀況，運用現行市價法估算其正常價值，再根據處置情況和變現要求，乘以一個變現率，最后確定評估價格。在原理上基本與現行市價法相同，所不同的是清算價格低于現行市場價格。這是因為借款人急于將森林資產拍賣、出售。因此，從嚴格意義上來講，清算價格法不能算為一種基本的評估方法，只能算是重置成本法、收益現值法、現行市價法的具體應用。

2.應用前提。以具有法律效力的破產處理文件或抵押協議合同及其他有效文件為依據；森林資產以整體或拆零在市場上可以，而且必須快速出售變現；所賣收入足以補償因出售森林資產的附加支出總額。

3.適用范圍。破產或無償還能力是指借款人因經營不善造成嚴重虧損、資不抵債時，借款人應依法宣告破產，當債務人不能清償到期債務時，法院以其全部財產依法清償其所欠的債務，不足部分不再清償。森林資源資產抵押是指企業或個人為了進行融資，用自己特定的森林資源資產為擔保向對方保證履行合同義務的擔保形式。提供資產的一方為抵押人，接受抵押財產的一方為抵押權人。抵押人不履行合同時，抵押人有權利將抵押財產在法律允許的范圍內變賣，從變賣抵押物價款中優先獲得賠償。清理是指經營不善導致嚴重虧損，已臨近破產的邊緣或因其他原因將無法繼續經營下去，為弄清楚財產現狀，對財產進行清點、整理和查核，為經營決策（破產清算活繼續經營）提供依據，以及因資產損毀、報廢而進行清理、拆除等的經濟行為。

4.價值因素。如果借款人完全喪失森林資產的處置權，無法討價還價，占有主動權的買方必然會盡力壓低價格，以從中獲益；如果借款人尚有討價還價的余地，則森林資產的價格就有可能高些。森林資產的拍賣時限越短，森林資產的清算價格就可能越低；反之，若拍賣的時限較長，森林資產的價格就可能高些。與被拍賣森林資產相同或類似的森林資產的現行市價越高，被拍賣森林資產的清算價格通常也會高些；反之，被拍賣森林資產的價格就會低些。若森林資產與破產借款人的其他資產一起整體拍賣，其拍賣值可能會高于包括森林資產在內的個單項資產變現價值之和。

三、清算價格法程序

進行市場調查，搜集與被評估資產或類似資產清算拍賣的價格資料。

分析、驗證價格資料的科學性和可靠性。

逐項對比分析評估與參照物的差異及其程度，包括實物差異、市場條件、時間差異和區域差異等。

根據差異程度及其他影響因素，估算被評估資產的價值，最后得出評估結果。

根據市場調查計算出結果，對清算價格進行評估。

四、清算價格法方法

嚴格地說，按照國際慣例，資產評估方法有三種方法：重置成本法、收益現值法、現行市價法。清算價格法不稱之為一種獨立的評估方法。在中國由于《國有資產評估管理辦法》（國務院第91號令）規定清算價格法是一種獨立的評估方法，才使業內普遍認為它也是國際通行的評估方法之一。

目前，對于清算價格的確定方法，從理論上還難以找到十分有效的依據，但在實踐上仍有一些方法可用。筆者認為，森林資產評估清算價格的方法主要是現行市價。

首先，根據被評估森林資產的具體情況及所獲得的資料，選擇重置成本法、收益現值法和現行市價法中的一種方法確定被評估森林資產的價格；然后根據快速變現原則確定一個變現率，再用評估價格乘以變現率，所得結果即被評估森林資產的清算價格。

五、清算價格法實例

某拍賣公司將抵押的一某信用社森林資產拍賣出售。該森林資產承包使用年限為50年，到評估基準日已使用15年，剩35年。林分質量狀況良好，年生長率3.95%。試評估該森林資產的清算價格。

1.確定重置成本全價。經核查估算，現森林資產的當前價值為15萬元（可以利用原評估值調整，但必須是凈值），年利率為7.05%（銀行當前利率6.05%，上調10%）。根據提供清單顯示，此林地流轉時繳納5%的轉讓金，則被評估森林資產的重置成本全價：

B=150000+[150 000/（1+3.95%+7.05%）]*5%=156 756.76元

2.確定森林資產的變現率。被評估森林資產的價值變現是依據承包時間確定，林分因子質量與年限關系密切，故使用年限法確定變現率。根據抵押協議，該資產使用年限50年，已使用年15年，則該資產的變現率為：

C=（1-n/N）*100%=（1-15/50）*100%=70%

3.確定被評估森林資產在公平市場下的評估值。根據核查，被評估森林資產的管護較好，功能性和經濟性損耗很小，可忽略不計，故在公平市場條件下，該森林資產的評估值為：

P=B*C=156 756.76*70%=109 729.73元

4.確定折扣率。森林資產的價值變現應由抵押本息總價值和保留底價確定該森林資產的折扣率。

該評估森林資產抵押貸款本息金為100 000.00元，拍賣保留底價為40 000.00元。則該森林資產的折扣率為：

D=（1-m/M）*100%=（1-40 000/100 000）*100%=60%

5.確定被評估森林資產的清算價格。被評估森林資產清算價格=P*D=109 729.73*60%=65 837.85元。

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【關鍵詞】房地產投資項目；實物期權；價值評估；B-S期權定價模型

一、房地產投資項目的實物期權概述

（一）實物期權的涵義

期權是一種讓擁有者以特定的價格在未來特定的日期或之前購買或賣出一定數量的基本證券的一種合約。期權被劃分為金融期權和實物期權，金融期權是一種衍生產品，它是以金融產品為標的物的。實物期權是金融期權在實物領域的發展，其標的物不再是金融資產，而是某一項投資的價值。而它賦予的權利也往往是某項投資的選擇權，即選擇投資還是不投資，或者是現在投資還是延遲投資。擁有實物期權，投資者就可以在一定時期內根據某些價值變動靈活選擇投資方案。實物期權與在市場上公開交易的以金融產品（比如股票、債權）為標的資產的金融期權相類似，是一種將期權的基本理論應用到企業實物資產的經營管理和投資決策的，它是一種不公開交易的選擇權。由于這種期權的標的物不是金融資產，而是實物投資項目或企業，因此將其稱之為實物期權。

（二）房地產投資項目涉及的實物期權種類

1.延遲期權。受到國家或者社會經濟和政治狀況、地區或城市經濟狀況地段以及市場環境的影響，房地產開發商很難準確的掌握這些因素是如何影響投資項目的價值并且很難進行精確的定性和定量的預測。這時市場情況不確定，那么開發商就可以推遲作出決策。

2.放棄期權。房地產投資項目在很多時候可能不能夠達到原有目標甚至有可能產生損失。那么這時候放棄投資有可能還會有項目價值的凈殘值可以回收，所以選擇放棄是明智的。

3.分階段投資期權。房地產投資項目的投資比一般項目要大得多。理性的決策者不會把資金一次性投入房地產投資項目，這樣風險會很大。所以分階段投資并且令其滾動發展是最明智的選擇。

（三）房地產投資項目的實物期權特點分析

1.投資的風險性。高風險性是房地產投資項目的一個主要特性之一，主要是因為它是不動產，一旦建成便不可移動。還有就是它在短期內變現的可能性很小并且難以流動。

2.運營的不確定性。大型的房地產投資項目，尤其是對于跨區域和投資金額大的項目而言。項目運營中的不確定性會比一般項目高，對于一項用傳統方法計算出其價值為負的項目而言，并不等于就永遠放棄該項目的投資，而是用實物期權的思想靜等市場的變化。

3.實施的多階段性。大型項目想要在短時間內一次開發完成，其可能性極小。所以房地產投資項目一般都是分階段進行的。并且各個階段之間也不是獨立的，前一個階段是后一個的前提和基礎。前一個階段產生的現金流對于后一階段的決策有借鑒意義。

二、房地產投資項目的實物期權定價模型

（一）B-S實物期權定價模型

B-S模型假設：假設一：期權在買賣過程中無交易成本。假設二：短期的無風險利率在期權壽命期內保持不變。假設三：期權到期日才能行權。假設四：標的股票不分紅。假設五：對賣空沒有如保證金等任何限制，投資者可自由使用賣空所得資金。假設六：所有交易隨機發生，價格隨機游走。B-S模型的的主要公式：

式中：C0——看漲期權的當前價值；S0——標的股票的當前價格；N（d）——標準正態分布中離差小于d的概率；PV（x）——期權的執行價格的現值；e——約等于2.7183；t——期權到期日前的時間；σ——股票回報率的標準差。

（二）房地產投資項目實物期權參數的修正

1.標的資產的價值（S）。房地產投資項目的標的資產可以看作是開發的項目，譬如寫字樓、商鋪、住宅、酒店等。在實物期權的計算中，標的資產就是開發項目預期現金流量的現值。

2.期權的執行價格（X）。房地產投資項目的執行價格就是初始投資成本，主要包括借款的財務費用、施工建造費用、土地費用等。可以依據預計投入資本計算投資成本現值。

3.期權的期限（T）。開發商在決策的時候要對決策的最后時間作出界定。每一房地產投資項目的的周期不一樣，可以根據周期的長短來決定，也可以根據自己估計的出租和出售期來確定。

4.無風險利率（r）。—般情況下，無風險利率是無風險投資的回報率。在B-S期權定價模型中，一般采用的是同期國庫券收益率來計算。在計算房地產投資項目價值的時候，應該選擇國內與項目開發期限相同的國庫券利率的加權平均數。

5.標的資產的波動率（σ）。標的資產的波動率表現為投資項目價值的波動率。在B-S期權定價模型中，主要方法有以下幾種：一是使用同期同區域近1～2年的房產價格的歷史數據作為依據，再根據公式計算得出。二是與市場類似房產進行比較得出波動率。

三、“盛世華庭”投資項目分析

（一）案例背景介紹

M房地產開發公司位于武漢，于2009年底取得一塊土地，用來建設普通標準住宅項目，該項目名為“盛世華庭”。其中普通住宅占地面積156000M2，商鋪占地面積87000M2。決策時點：2009年12月。開始建設時間：2010年6月。第一期開盤時間：2011年4月。該公司估計的銷售回款情況如下：2010年為10%，2011年為50%，2012年為30%，2013年為10%。

（二）NPV法評估該項目價值

根據當地房產的平均價格估價，普通住宅的價格為6500元/平方米，商鋪的價格為10500元/平方米。假設在回款期內所有住宅和商鋪全部出售（車庫作為固定資產出租，不出售）。那么銷售收入總額為：6500×156000+10500×87000=192750萬元。對于成本的發生，不是在2009年一次性付出，而是隨著時間的推移發生（具體見現金流量計算表）。該項目投資10億元，其中自有資金投資為5億占50%，貸款5億，占50%。根根當地房地產企業的的平均收益率為15%左右，當地銀行貸款平均貸款利率為5.28%和資本資產定價模型的公式可以得出折現率R為10.14%，在實際計算中取折現率為10%（所得稅稅率：25%，房地產企業營業稅稅率：5%）。

用傳統NPV法計算得出該投資項目的價值為—24488.91萬元。對于企業來說，不會實施該項目。

（三）B-S實物期權法評估該投資項目價值

選用B-S模型進行該項目的期權價值分析。為了便于計算，將項目期限細分，以決定不同時點的決策的項目內含價值。假設把該項目分為兩期開發。假設該項目所具有的期權期限為兩年，第二期的決策時點為兩年后。對于該項目，參數的確定如下：第一期決策日期：2010年1月；第二期決策時期：2012年1月；（t=2），無風險利率r：國庫券到期收益率（3.53%）。標的價值S0：未來現金流量的折現值；執行價格x：選擇日的項目投資額；波動率σ：用歷史數據分析計算。如下表。該項目所在區域歷史售價以及波動率測算表如下：（以2010年6月～2011年6月為時間段來測算）波動率的計算公式為：σ=■■（Vt-■）■，計算得出σ=13.18%，根據NPV法計算“盛世華庭”第一期的凈現值為—24488.91?？梢钥吹?，第一期的凈現金流量為負數，不會進行第二期開發。但是根據實物期權的思想，就會在兩年后進行第二期的開發。這就好比是投資一項第一期的凈現值為負的項目，使得房地產投資商有權利從第二期的項目中獲利。第一期的凈現值—24488.91萬元是為了第二期獲利而付出的對價。隨著未來市場價格的波動率成正比增長，期權的價值會越高。其執行價格X是將要在兩年后支付的項目的建設費用50000萬元。第2期開發項目的現金流折現到第1年初的現值為下表所計算金額：t第二期決策時點為2012年1月，于2012年初開始建設，管理層預測的凈現金流量如下：

未來現金流量折現到2010年為65257.42萬元，即S0。

選擇日項目投資額50000萬元，折現到2010年初為41320萬元。即PV（X）。

用B～S模型計算出的該項目的期權價值大于零。顯然，傳統的凈現值法低估了該投資項目的價值。

四、結論

通過以上案例可以看出，對于一項投資，可以延期決策。延期決策就可以充分的利用等待帶來的價值，為企業管理者的投資決策帶來一定的靈活性。實物期權在項目價值評估的應用使人們逐漸意識到不確定性的投資決策。使用實物期權理論進行分析研究，會適當的減低不確定性。對于投資項目的不確定性，用實物期權理論為投資決策增加其靈活性。實物期權的定價模型在房地產投資項目評估的應用是對傳統方法的改進。

對于實物期權在我國房地產投資項目價值評估的應用需要一個逐步認識和完善的過程。項目價值的評估方法是多樣性的，實物期權方法不是萬能的，傳統的方法也不是一無是處的。對于如何有效的利用這些方法來有效評估項目價值，有待更深入研究。

參 考 文 獻

[1]李創，胡德朝.基于實物期權的企業價值評估模型比較研究[J].現代管理科學.2009（3）

[2]中國注冊會計協會.財務成本管理[M].北京：中國財政經濟出版社，2012

[3]劉云萍.關于企業價值評估中收益法的探討[J].企業導報.2010（3）

篇8

根據《建設部關于房地產價格評估機構資格等級管理的若干規定》（建房〔2000〕12號）的精神，結合房地產評估機構脫鉤改制的工作情況，現就2001年房地產價格評估機構一級資質評定的有關問題通知如下：一、申報范圍

（一）對于1999年建設部公告第16號和2000年建設部公告第19號公布的93家一級房地產價格評估機構，凡按照〔2000〕51號、建住房〔2000〕96號文件要求完成脫鉤改制，符合建房〔1997〕12號文件規定條件的，可以按建房〔1997〕12號文件規定的程序重新申報一級資質。

（二）已完成脫鉤改制并符合建房〔1997〕12號文件一級機構要求條件，在本地區有典型作用的二級機構，各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局可按照建房〔1997〕12號文件要求一起申報。

二、審點

各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局要根據〔2000〕51號、建住房〔2000〕96號以及建房〔1997〕12號文件的有關規定，加強初審工作，在初審中應重點把握以下幾個方面：

（一）房地產估價機構資質申報要與脫鉤改制相結合。未按有關規定進行脫鉤改制的房地產估價機構，不得進行資質申報。

（二）在審核機構內專業估價人員尤其是注冊房地產估價師時，既要審核專業人員數量，更要注重對專業人員實際的估價水平、估價業績、執業行為情況的考核。

（三）考核機構的經營業績時，考慮到當前我國估價行業的實際，對申報一級資質的估價機構的業績要求仍按建住房〔1998〕014號文件的規定執行。

（四）注重跟蹤管理。各地要把近兩年來房地產估價機構的年審情況作為重新評定一級機構的重要依據。對于未經年檢或年檢不合格的機構不得申報。

三、申報時間

各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局要在2001年4月30日之前對重新申報一級資質的機構進行初審，并將初審的有關材料（附件一、二）上報建設部住宅與房地產業司。

四、評定及公布

建設部住宅與房地產業司受理一級房地產價格評估機構申報后，委托中國房地產估價師學會組織國內知名專家和業內資深人士組成“一級房地產價格評估機構評定專家小組”，由專家小組根據建房〔1997〕12號文件的規定對申報機構進行綜合評定，提出評審意見報建設部核準，其中評定合格的機構由建設部于2001年5月31日前以公告的形式向社會公布，并頒發資質證書。

五、1999年建設部公告第16號公布的32家一級資質房地產估價機構有效期即將屆滿，但由于受房地產估價機構脫鉤改制工作的影響，重新評定工作未能按期開展。為不影響其中已完成脫鉤改制工作的機構正常開展業務，這部分機構的資質有效期可延長至2001年5月31日。2001年評定的一級房地產估價機構名單一經公布，過渡期即自動終止。

六、其它

（一）各地申報一級房地產價格評估機構要實行總量控制，做到有計劃、有重點的發展，防止一哄而上。

（二）各地主管部門要結合估價機構資質的重新申報和脫鉤改制工作，對房地產估價行業進行一次深入全面的清理整頓。對于未按規定標準設立的、執業行為不規范的、評估制度不健全的、嚴重違反職業道德的以及非房地產估價師執業評估的，要按照有關規定嚴肅處理。

（三）各省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局要將本地區房地產估價機構脫鉤改制的總體情況及二、三級機構的審批情況（包括機構名稱、法定代表人、聯系電話、通訊地址、資格證書號等）一并報建設部住宅與房地產業司備案。

附件：

一、申報一級資質房地產價格評估機構需提供的材料

二、房地產價格評估機構資格等級申報表（略）

附件一：

申報一級資質房地產價格評估機構需提供的材料：

1.省、自治區建設廳、直轄市房地產管理局同意申報一級機構的文件；

2.申請變更機構的脫鉤改制方案及主管部門同意脫鉤改制方案的批復；

3.房地產價格評估機構資格等級申報表（一式三份，封面加蓋單位公章）；

4.房地產價格評估機構原資格證書正、副本原件；

5.機構營業執照副本（原件或復印件加蓋工商部門公章）；

6.機構的章程（復印件加蓋單位公章）及有關規章制度；

7.注冊資金證明或驗資報告（原件或復印件加蓋單位公章）；

8.出資人情況介紹及其房地產估價師執業資格證書、注冊證書復印件；

9.法定代表人、總經理的任職文件及其房地產估價師執業資格證書、注冊證書復印件；

10.脫鉤改制前后主要房地產估價人員對照表；

11.當地人才服務中心提供的機構人員人事情況證明；

12.專職房地產估價人員資格證明及其聘任（用）合同復印件；

篇9

資產評估會計是研究反映和監督資產評估引起的價值運動活動，或為了滿足會計信息使用者的需求，參照資產評估的方法與手段進行價值計量或賬務處理，應采取的會計方法和程序所形成的會計學專業分支。

我國的資產評估始于20世紀80年代末、90年代初，由于經濟體制改革帶來了大量的產權變動、交易等行為，為適應這一需要，資產評估迅速發展起來，但相應的資產評估會計卻沒能迎頭趕上，再加上理論建設遠遠落后于實踐的發展，以至于最終制約了實踐的發展。因此，建立完整系統的資產評估會計體系很有必要。

一、資產評估會計的作用

（一）有助于推進產權交易健康運行

產權交易是構建多層次資本市場的基礎，是創業資本運作的一個重要平臺，有利于生產要素的合理流動，促進資產使用效益的提高，合理確定資產流通價格。由于受各種因素影響，投入市場流通的資產，一般不能簡單地按原值或賬面價值進行交易，否則會損害交易一方的利益，影響資產的合理流動，因此，通過資產評估確定合理的交易價格，促進資產的合理滾動。而資產評估會計則在其中準確地記錄了資產評估、流動的全過程，有助于資產使用者進行合理的決策。

（二）有助于充實和加強國有資產管理工作

在當前市場經濟條件下，國有企業對外合作、承包租賃、兼并破產等經濟行為和產權變動行為日益增多，如何保證國有資產不流失，并實現保值增值，資產評估起到了至關重要的作用。通過資產評估會計，確定國有資產的實際價值量，為國有資產的優化管理提供真實數據。

（三）要正確看待資產評估會計的作用

在當前形勢下，中國的經濟結構正在發生重大調整，資產重組大規模進行，特別是國有企業重組，資產評估在產權交易方面的作用更加突出，資產評估僅僅是給交易雙方提供一個參考價格。那么，作為資產評估會計，要在資產評估中如何發揮其應有的作用顯得頗為重要。

二、構建資產評估會計的意義

（一）構建資產評估會計是充分發揮資產評估作用的需要

資產評估是市場經濟的產物，資產評估作為社會性和公正性活動，在產權轉讓、企業重組、資產流動、資源優化配置等方面，發揮了重要作用。但在實踐中，由于資產評估與現行會計理論中會計計價的區別或矛盾，資產評估后如何進行會計處理，資產評估后對企業稅負的影響如何處理，以及在資產評估中如何合理運用會計學的理論與方法等等問題的存在，導致了資產評估發展受到束縛，作用也得不到充分體現。只有研究并運用協調資產評估與會計學的理論與方法，才能促進資產評估會計的發展與完善，充分發揮資產評估的作用，促進經濟可持續協調發展。

（二）構建資產評估會計是研究對象特殊性的需要

資產評估會計是研究和反映資產評估活動而采取的會計方法和程序所形成的專業會計，有其自身的研究對象，即由于資產評估引起的價值運動。它不同于企業通常情況下的資金運動，不能用資產評估學與會計學的理論去認識。構建資產評估會計，可以為反映與監督資產價值運動提供一定的理論基礎。

（三）資產評估會計符合會計的發展方向

從資產評估產生的原因或服務手段來看，資產評估就是價值計量或價值判斷。資產評估作為通過對資產某一時點價值的估算，從而確定其價值（市場價格）的經濟活動，能夠為企業決策，特別是涉及產權變更、資產流動（或曰資本運營）的經濟決策提供信息。同時，資產評估價值計量可以采用成本法、市價法和收益法等方法，可以更廣泛地提供財務狀況和獲利能力信息，并且資產評估中清算價格法可以說是對傳統會計的補充。因此，資產評估為傳統會計更好地服務于經濟，充分發揮信息外部經濟提供了新的平臺，構建資產評估會計符合會計服務的目的及其發展方向。

參考文獻：

[1]蘭瓊,黎蘭豪崎,方敏.資產評估會計在市場經濟中的重要性.有色金屬設計).2005.02.

篇10

【關鍵詞】資產評估 會計理論 會計視角

一、會計與資產評估的對接基礎

公允價值是評估和會計對接的基本結合點。會計準則采用公允價值是評估和會計內在結合、互為需求的制度性基礎。但在實踐中，資產評估準則與會計準則應緊密聯系，互相完善補充。

（一）資產評估準則應當對以財務報告為目的的資產評估業務進行專門說明

公允價值計量屬性在會計中廣泛運用后，注冊資產評估師執行以財務報告為目的的資產評估業務范圍加大，但是，資產評估準則中沒有專門針對注冊資產評估師執行以財務報告為目的的資產評估業務的說明，這樣會給注冊資產評估師執行以財務報告目的的資產評估帶來不必要的麻煩，同時也會增加不同注冊資產評估師的評估結論的差異，降低評估價值的公允性。

（二）應當制定獨立的會計計量具體準則

會計準則應當加強與資產評估準則的銜接，制定獨立的會計計量具體準則，應包含(但不僅限于)下列內容：會計計量屬于一項專業判斷，在進行會計計量時可以借助專家工作成果；采用同類或類似資產調整確定公允價值時，調整系數可以借鑒資產評估的理論和方法進行確定；運用估值技術獲得公允價值的方法，可以采用市場法或收益法；估值應當由具有專業資產評估資格的注冊資產評估師和評估機構完成；市場法和收益法的運用應以資產評估專業協會制定頒布的資產評估準則、指導意見等規范性文件為準。

二、資產評估的主要會計依據

（一）資產評估中常會利用和參考會計數據

由于我國尚未形成充分有效完善的資產交易市場，對資產未來收益額的預測還存在條件上的限制，目前國內評估中使用最多的是重置成本法。而重置成本法是把資產現時狀況、價格變動和技術變革對歷史成本的影響加以量化，在賬面歷史成本基礎上修正得到的，如運用價格指數法測算重置成本時將被估資產的歷史成本(賬面價值)調整為重置成本。因此，大部分資產的評估要以會計數據作為基礎性資料。即使采用收益現值法和市價法進行評估，某些賬面記錄也可作為最主要的依據，因為現金入賬是以票面金額計價；應收賬款在報表上列示的凈值是估計的可變現凈值；短期有價證券也可采用成本與市價孰低法計價，這幾項資產評估的結果只需在賬面記錄的基礎上稍加修正即可。特別是在企業價值評估中，廣泛地利用企業財務報表、有關財務指標以及財務預測數據等，這些企業會計數據資料的準確性在一定程度上影響資產評估結果的質量。

（二）資產評估中大量運用現代會計計量方法

企業會計準則規定：企業在對會計要素進行計量時，一般應當采用歷史成本，采用重置成本、可變現凈值、現值、公允價值計量的，應當保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量。其中，歷史成本法是傳統計價法，其他方法簡稱現代計價法。資產評估中對資產重置成本的估算方法通常有：價格指數法、功能價值類比法、重置核算法(直接計價法)、統計分析法等方法?，F代計價法成為資產評估的主要方法，如價格指數法、功能價值類比法、重置核算法(直接計價法)、統計分析法是重置成本法的運用和發展；市場法、預期收益法由未來現金流入現值法而來；現行市價法也來源于會計中的市價法。

三、對失真會計信息的資產評估處理

出于某種現實原因，企業有可能通過虛構收入、關聯交易、提前確認收入或推遲確認收入、轉移費用、多提或少提資產減值準備以調控利潤，或者制造非經常性損益事項以及虛增資產和漏列負債等手段，虛飾資產和利潤，故意提供不真實的會計信息。此外，雖非企業故意，但會計信息沒能真實反映企業財務狀況也大量存在。資產評估時，如果對失真會計信息不加注意，處理不當，評估結果不實則在所難免，從而影響資本市場的健康發展。

從這個意義上看，評估資產價值應了解企業情況，充分利用會計數據，合理選擇評估方法、評估基準日與評估的范圍，并對企業所提供的財務報表進行適當的調整。調整的原則是：明確會計信息的性質，合理界定會計信息調整的范圍和合理選擇調整的方法。

對失真會計信息去偽存真，及時跟蹤新會計準則以及稅收政策。虛假會計信息的辨別要求評估人員具備扎實的會計專業知識和甄別真偽的慧眼。評估人員需要跟蹤各項新會計規范和新的稅收政策，并對有關政策的變化進行分析。而且還需要關注所評估企業的會計政策和會計估計。

四、評估結果與會計計量屬性的比較

（一）收益現值與現值的比較

在資產評估中，收益法是指通過預測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的評估方法，通過此方法得到的評估價值結果稱為收益現值。該方法認為，任何一個理智的購買者在購置或投資于某一項資產時，所愿意支付或投資的數額不會高于所購置或投資的資產在未來能給其帶來的回報。收益法對價值的評估，是從購買者(需求者)角度來進行的。在新會計準則中，現值作為主要的會計計量屬性之一，其具體含義是指：在現值計量下，資產按照預計從其持續使用和最終處置中所產生的未來凈現金流入量的折現金額計量。通過上述對比可以得出：評估中的“收益現值”與會計計量屬性中的“現值”在估價上具有相同的思想，即資產的價值是由其預期的未來收益決定的，兩者在本質上是相同的。只不過資產評估中的未來收益具有更為寬泛的概念，在具體的評估操作中，該未來收益會由于評估對象的不同而表現為不同形式，如凈利潤或凈現金流量。而會計計量屬性中的現值對未來收益明確界定為未來凈現金流入量。相比較而言，凈現金流量比凈利潤更為科學、合理，其不會受到會計政策不同的影響。采用現值的計量屬性，從會計對資產概念界定的角度來說，使得資產在概念上和計量上獲得了統一，即資產是能夠帶來未來經濟利益的資源，其價值衡量在于能夠帶來未來收益的多少。

（二）重置成本的比較

資產評估中的重置成本是通過成本法獲得的評估價值結果，成本法是指從現在重置同樣全新資產的價值中(即同樣全新資產的現行再取得成本)扣除業已存在的各種貶損因素來確定被評估資產價值的方法。該方法所體現的思想是：資產的價值取決于資產的成本，即勞動中的消耗(成本)是形成資產價值的基礎，同時這些消耗應體現社會或行業平均水平。在新會計準則中明確規定，采用重置成本計量屬性時，資產按照現在購買相同或者相似資產所需支付的現金或者現金等價物的金額計量。資產評估中得到的“重置成本”與會計計量屬性中采用的“重置成本”，在各自含義的表述上具有一些差別，但兩者具有相同的估價思想，即都是從再取得資產的角度反映資產的價值，兩者在最終的表現結果上應該是趨于一致的。區別在于成本法中獲取的重置成本是從同樣全新資產的現行再取得成本中做一些貶值因素的扣除之后取得，而會計中的重置成本則是直接地獲取同樣狀態的資產所需要付出的代價。

主要參考文獻:

[1]財政部.企業會計準則2006[M].北京：經濟出版社，2006.