關于房產的法律知識范文

導語：如何才能寫好一篇關于房產的法律知識，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

四川省瀘州市江陽區方山學校八（1）班劉曉懿指導教師孫德玲

你記得人小鬼大的劉鑼鍋嗎？你還記得電視片《刑事偵察》中的郭隊長嗎？我羨慕歲數小而學識淵博的劉鑼鍋，但我更崇拜通曉法律，活用法律的郭隊長。我是一個12歲的小女孩，可我卻有八年的學法經歷，也算是一個“老法民”啦！

不信，請看——

在我四歲的一天，我正在津津有味地看著動畫片《貓與老鼠》，鄰居張夢舟大姐姐到我家來玩。就在我去給她開門的幾秒鐘，爸爸和媽媽就把電視換到了他們癡迷的節目《今日說法》，當然我不會答應了，耍起了小孩“娃娃臉說變就變的看家本領”，哭著吵著要看動畫片，爸爸和媽媽差點也招架不住了我，此時夢舟姐勸我說：“《今日說法》就是一個個有趣的故事，很好看的，而且還能學不少的法律知識，尤其是我們可以用它來保護我們自己呢！”我也就勉強聽進了，停止了哭鬧，同爸媽和夢舟姐靜靜地聽著《今日說法》中關于一家夫妻鬧離婚產生的房產糾紛故事。

當我們正被故事吸引時，“張夢舟，快去練琴啦！”樓下的一聲大喊驚動了我倆，夢舟把頭從窗口探出去答應了一聲就走了。過了幾分鐘《今日說法》播完了，我馬上換回了兒童頻道，可是動畫片沒了。突然在我的腦海里閃過一個念頭：曾經媽媽給我看過我們家的房產證，房產證上不只有我爸爸的名字嗎？那不是說沒我和媽媽的份啦？這不公平！如果爸爸不要我和媽媽，那我和媽媽不就沒家了嗎？那要是把他換成我的名字，我們一家三口不就永遠不會分離了么？我從爸爸處要了鑰匙，悄悄地打開抽屜一看，房產證上果真只有爸爸的名字，我試著用橡皮察抹著爸爸的名字，可是名字改不了，難道就沒辦法了嗎？耶！房產證旁邊不是還放著戶口簿嗎？我要是把戶主爸爸改成我的名字，那房產證上就理所當然地是我的了吧？我仔細一瞧，戶口簿還是活頁呢，這不太簡單了，真是天助我了，把第一頁的爸爸與第五頁的我對換位置，不就行了嗎？不錯，我三下五除二地就換好了，并悄悄把它們放回了抽屜里。

晚上，我把這事鄭重其事地給媽媽說了一遍，媽媽拍著我的小腦瓜笑得流出了眼淚，爸爸在一旁聽了也覺得很好笑，我可急得要哭了。一會平靜后的媽媽將我摟進她的懷里，給我耐心地解釋起來，我睜著大眼睛似懂非懂地聽著，一會爸爸也湊了過來幫著媽媽解釋，許久爸爸和媽媽讓我終于明白了其中的道理：房產證上雖然只有我爸爸的名字，但房產是爸爸和媽媽結婚成家后買的，那屬于夫妻共同的財產。這下我可高興了，既然房產是爸爸媽媽共同的，當然就有我的一份啦！

經過這件事情，我也慢慢地喜歡上了每天中午的《今日說法》。逐漸地我又在喜愛法律知識的爸媽影響下從書本、電視上學到了更多的法律知識，尤其是我已經懂得怎樣用法律來維護我的合法權益，讓法律時刻保護著我。

如今12歲的我當媽媽希望看看我的作文或者日記時，我會很干脆地答應她侵犯了我的隱私權；我因頑皮摔得頭破血流去醫院，醫生見哭鬧的我不便與處理傷口，讓爸媽緊緊地壓著我的頭和身體時，我會大聲地質問著醫生的名字，并聲稱要到衛生局去告他；我與其他小朋友精心呵護的小狗被街村人活活打死了，我與十多個小朋友沖到了當地派出所，與警官“討著說法”……

篇2

一、 用法律規范報道內容

隨著社會法制化程度的日益提高,公眾對新聞報道內容中的一些提法在法律層面的要求日趨嚴格,在采訪編輯工作中稍不留意便可能會引起不良后果。比較常見的有,在新聞選材時未注意法律規范而滲入了一些包含個人感彩甚至是違法的語句。例如對報道中的人物長相、身體殘疾的不適當的描述,對文中人物不必要地提到其民族、宗教、籍貫,對人物婚姻狀況的說法如原配、第三者、二奶等不規范用語,對犯罪嫌疑人稱歹徒、惡棍、兇犯等等。因此,媒體從業者必須具備基本的法律知識,是一名知法懂法的公民。如果對法律只是一知半解,在報道中難免出現法律錯誤。

舉例來說,在編輯《鹽水充疫苗 造假終被捉》一文(工人日報)中,編輯對來稿中涉案人員的長相、外號、籍貫;人物關系中幾個女性除妻子以外的提法都做了謹慎的處理,在通篇近4000字的敘述中,在事實準確的基礎上,刪掉與造假藥事實無關,可能會涉及涉案人員人身權利的語句。這樣的處理,并不會影響對涉嫌犯罪的行為的批判和警示作用,反而能夠彰顯法律的公正、嚴肅和威懾力。

作為新聞媒體從業者,我們的作品在社會上會有一個示范作用,如果我們向社會展示了一個不合乎法律規范的作品,其負面影響與該媒體的社會影響力成正比,與個人行為相比常常是成萬倍放大的,而且可能會給自己供職的媒體帶來訴訟風險和經濟損失。

二、以相關法律知識服務于讀者

當下,社會發展發生了巨大的變化,給廣大讀者的生活帶來一些新的問題。讀者亟需通過讀報,了解新聞事件并從報道中得到一些解答,并且有獲知相關法律知識的需求。人們往往在閱讀新聞的同時對事件當中的法律關系感興趣。媒體從關注民生的層面,對新聞事件加以法律上的解讀,讓讀者得到新聞的同時,獲知相關的法律知識,使媒體能夠服務于讀者,從而引導良好的社會行為,這是新聞從業者的職責所在。

在編輯《原告為什么丟了房產又輸了官司?》(工人日報)一文中,編輯不但精心制作了引題:“法律關系理不清,‘買賣’‘借用’訴不明”,而且以一半的篇幅請法官分析了案情,用“法官說法”的形式給以解讀,力圖使讀者知其然并知其所以然。這就既傳播了新聞事件,又進行了普法宣傳。如此處理,使編輯在同一個新聞素材中以更多的方式表達出新聞事件的深刻內涵,豐富了版面。這種“法官說法”的編輯形式一直延用至今,引起較好的社會反響。

三、以輿論作武器,以法律為準繩

客觀地說,市場經濟的發展帶來了社會關系的劇烈變革,社會不同階層之間出現某種矛盾,甚至形成社會不穩定因素。如果我們在采編工作中只注重新聞事件本身,而不注意蘊含其中的法制理念,不深入剖析其中的法理,就可能會出現報道上的偏差。不但不能對事件進行公正客觀的報道,而且有可能引起負面影響。譬如近來引起社會廣泛注意的對暴力拆遷的報道,有些媒體僅僅報道暴力拆遷事件中的激烈對抗,而不深入剖析其中的法理,并不能起到輿論的正確引導和監督作用,反而可能使事件出現更加激化和復雜的情況。

新聞媒體的導向作用如何發揮出來,既需要媒體人的良好法制觀念做指導,也需要運用采編技巧去表現。同樣是報道關于暴力拆遷的事件,如果在報道中對政府應盡的監管職責、有關法規需要加以補充完善、公民維權的有效途徑等角度加以分析闡述,對今后類似事件的處理都會有積極作用。如果從一個事件的報道,引起社會對相關法律法規的關注和理解,并在工作上作出改進和完善,對促進社會進步起到有益作用,與某些進一步引起或擴大、激化事端,繼而引發社會矛盾的新聞報道相比,孰優孰劣是一目了然的。

我們能夠看到,目前關于勞動保障的報道屢見報端。在目前的現實經濟生活中,勞動者一方往往成為弱勢,資方相對強勢。但是在輿論上,資方常常是受譴責的一方。媒體常常報道欠薪事件、工傷索賠問題,既能使廣大勞動者從中學會依法維權,又能給一些企業以警示,對保護勞動者權益起到很好的作用。但是,在法制經濟框架下,無論資方勞方,都受法律保護。能夠公平公正地客觀報道勞資糾紛,對維護社會穩定,保證社會經濟健康發展,從而保護公民的根本利益,這是我們必須要堅持的立場。在工人日報的法治監督版面上,不但大量編發諸如《社保多“陳規”成農民工心病》、《拖欠農民工工資總是還在發生》、《打工者受傷,“生死合同”免不掉老板責任》這類有關勞動者維權的報道,同時也編發《法院判決違約設計師賠付企業培訓費》、《員工泄密被判賠10萬元》等文章。這類文章既能體現媒體公平公正的報道原則,也秉持了“法律面前人人平等”的社會理念,有利于弘揚遵章守法的良好社會風氣。

四、遵章駕駛 不闖“紅燈” 不碰“黃線”

現在是信息爆炸的時代。由于信息傳播手段的提高,一些新聞往往以“光速”傳播,這就給新聞從業者提出了更高的要求,如何甄別事件的真實性、媒體報道的合法性,是媒體人首先要具備的基本素質。法律規定的“紅燈”、“黃線”是絕對不能碰的。做一名好的新聞工作者需要多方面努力,底線是在法律規定的框架下對事件進行合法報道。

具體在采編工作中,有幾個環節是必須加以注意的:對來稿中的新聞事實注意來龍去脈,要搞清楚其中的因果關系;向當事人特別是批評報道中的過錯方核實事實,并盡可能聽取其意見;學習相關法律法規,并向法律法規專業人士討教,找到報道的角度,形成文章的觀點。

篇3

隨著我國改革開放的和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場法制建設增加了新的，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行和，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。

關鍵詞： 預售制度 商品房 對策

隨著我國改革開放的發展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子自然成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場經濟法制建設增加了新的內容，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。

一、商品房預售制度對我國房地產市場發展的有利方面

1、1994年出臺的《城市房地產管理法》在各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據測算，以預售方式進行銷售的項目，比現售方式進行銷售的項目的開發動態回收周期約縮短10個月。

2、我國資本市場發展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，商品房預售實際上成為房地產開發融資的重要手段。據統計，目前開發資金來源中，約40%來源于預售獲得的資金。我國房地產市場新建住宅量大，我國房地產市場一直以增量市場為主，房地產開發項目大多是成片、滾動開發，在資本市場不發育的情況下，完全靠開發自有資金，是無法實施項目滾動開發的。目前預售價格較現售約低10%-15%。而一些購房者在接受調查時也表示，預售商品房相對于現售商品房有價格優勢，這也是預售制度為一部分消費者所接受的重要原因。

3、商品房預售制度是給成長中的房地產開發業予以扶持的一項政策，意在降低房地產行業的進入門檻，鼓勵更多企業進入房地產，以便保證的住房制度改革得以成功?？梢哉f，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產市場也很快地得到繁榮。二、商品房預售對我國房地產市場發展的不利方面

1、預售合同的轉讓導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序。

商品房預售合同是由房地產開發企業（預售方）與購房者（預購方）簽訂，由預購方先支付定金或預付款，預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。商品房預售合同的轉讓是指在商品房預售以后，預購人將其預購的未竣工交付的預售商品房另行轉讓的行為，俗稱“炒樓花”。這種轉讓是商品房預購人將原預售合同的權利、義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關系，而預售合同的內容不發生變化的轉讓形式。

近年來，隨著房產市場的發展，一股“炒房風”日漸興起，其中較為常見的是購房者將自己購買的預售商品房再轉讓，即我們通常所說的“炒樓花”，通過“一炒”、“二炒”，甚至“數炒”。某些商品房在竣工前可能就已經數易其主。

“炒樓花”可以使開發商更快的回籠資金、降低開發成本、減少投資風險，因此具有活躍市場的積極作用。但同時，由于具有很強的投機性，從而吸引了大批求利者進入市場，使得房價飛漲，極易形成“泡沫經濟”，并且最直接的損害房屋實際消費者的利益。面對居高不下的房價，許多購房者只有望洋興嘆！

理性的看待“炒樓花”行為在經濟上的積極、消極作用的同時，還應當關注其帶來的法律風險，這一點對于房屋消費者（最終的購房者）更具有現實意義。消費者在購買“樓花”時面臨以下兩種風險

第一、《城市房地產管理法》第45條雖然規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定?！钡两駠鴦赵宏P于此問題的規定一直未出臺，最高人民法院頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》對此問題也沒有涉及。

第 二、即便承認樓花買賣的合法性，但單純的樓花買賣也很難對房產開發商產生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣者所出賣的并非真正的房屋所有權，其轉手的只是商品房預售合同中請求房產商交付房屋的債權；另一方面，樓花出賣者在取得樓花時，往往只向開發商支付了部分房款，因此，在出賣樓花的同時必然將支付剩余房款的債務一并轉讓給房屋消費者。

根據我國《合同法》的規定，合同的債權債務一并轉讓給第三人的，應當經對方同意。也就是說買賣樓花必須經房產商同意，否則將對房產商不產生約束力！無形中消費者陷于被動地位，即使已向賣樓花者支付了部分房款，但是其購房者地位能否確立卻仍掌握在房產開發商手中。隨著近兩年房產市場的發展，法院受理的相關糾紛案件日益增多，其中就出現了利用“炒樓花”的上述風險進行惡性炒作。為獲取房價飛漲所帶來的利益，作為炒房者的房產中介與開發商相互勾結，開發商拒絕承認樓花買賣對自己的約束力，導致消費者面臨著已經支付房款而其購房者的地位卻無法得到承認的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價格進行炒賣。

開發商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設計變更、環境描述浮夸等行為來侵犯購房者的權益；更有甚者，把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最后“攜款潛逃” 時有出現消費者交清購房款后卻不能按期入住或者無法按時辦理房產證，甚至買的是無法交付的“爛尾樓盤”的現象。

另外預售商品房再轉讓過程中的差價對轉讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機心理。在房地產市場不健全的情況下，帶有投機性的"炒樓花"行為很可能導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序，嚴重時還會產生"泡沫經濟"，整個國民經濟的發展。

2、預售資金的監管主體沒有確定，消費者的利益將得不到保護。

我國《房地產管理法》第四十四條第三款規定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。”該法律條文籠統地規定了商品房預售資金的用途，但并沒有明確規定商品房預售資金監管的主體、監管范圍、監管權限、法律責任等。如果開發商將預售資金挪作他用，消費者的利益將得不到保護。因此，建立商品房預售資金的監管制度對于切實保護消費者利益和維護房地產市場秩序來說意義昭然。商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。

商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。在這里，兩個因素必須考慮，一個是專業技術問題；一個是法律責任問題。從專業技術因素上講，一方面預售資金的監管必須由具有具備建筑工程專業知識的機構進行，做到有效地防止發展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預售商品房具有一定的融資的性質，對融通的資金的監管應該有具有相應知識能力的商業機構參與。例如，2002年8月開始實施的重慶市《市城鎮房地產交易管理條例》規定由工程監理機構和開設預售款用賬戶的商業銀行聯合對預售資金進行監管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監管主體而言，前者具有建筑工程專業上的權威性，能夠對工程質量和工程進度進行準確的判斷，避免發展商抽逃或挪用預售資金；后者是與商品房預售有直接聯系的金融機構，具有金融專業知識。銀行本來就通過商品房按揭貸款加入到開發商與購房者之間的房屋買賣關系，或者以其他貸款形式與開發商建立借貸合同關系。那么，銀行和購房者一樣非常關心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預售資金的監管主體。由以上兩者主體共同監管商品房預售資金，能切實保證工程進度，保護購房者的合法權益。

篇4

我經常去書店看一些關于法律的書籍，通過學習法律知識，我對法律有了逐步的認知，法制觀念也由此提高。我懂得了在法律范圍內什么事該做，什么事不該也不能做。還能了解怎樣行使權利，如何履行義務……而假如我們都是法盲，也許在觸犯法律后也不知道自己的行為是違法的，由此產生的一切后果就必定是嚴重的，據統計，在各類犯罪人員中，不知道什么是違法行為或不懂法的人數占總數的一半以上。

我曾經就看過這樣一個故事：

有一個年輕人去公園游玩，可是由于他的到來卻讓2、3只珍貴的狗熊慘遭厄運。到底是什么情況呢？這個年輕人每次去公園的時候都會帶一些化學的物質，而這些化學的物質卻恰恰讓狗熊導致死亡。終于有一次他被警方逮住了。

警方問他：“你為什么要殺死那些狗熊，難道你不知道這些動物很珍貴嗎？”

年輕人答到：“我喜歡它們還來不及呢，怎么會殺死它們呢！”

警方很疑惑：“那你為什么要帶化學物質去殺死他們呢？”

年輕人回答：“我只是想知道那些化學物質對狗熊會不會引起傷害，可是哪里知道……”

警方更加疑惑了：“那你事前就不知道這樣做是犯法的嗎？”

年輕人低下了腦袋：“犯法？唉！如果我知道的話我就不會這樣做了。我的前程?。“?hellip;…”

看看，這是一個多么年輕的小伙子啊！就是因為對法律一無所知，才會犯下如此的滔天巨禍，才會斷送了自己的前程，由此可見，不懂得法律是多么可怕的一件事??！

就是因為它的重要，所以才更要守法。遵守法律是我們每個公民應盡的義務。俗語曾經說過：“沒有規矩，不成方圓。”法律的制定是維護社會秩序的根本途徑，所以為了社會的安定，更是為了我們自身，我們必須自覺守法。而且法律所規定的內容，必定是著眼于公民的利益，因此我們沒有理由反對，沒有理由不遵循，更沒有理由背道而馳。雖然我們有追求個性的自由，但這并不意味我們能標新立異，無視法律的存在。與法律抗衡的結果只有一個，就是自毀前程。前面的故事就是一個很好的例子。

在我的身邊也曾出現過這樣的一個關于法律的很真實很具體的事情。

我有一個鄰居，她是一個9歲的孩子，她的雙親離異，她和奶奶居住在一起。她的媽媽是一個傻子，可她家很有錢，而就是因為錢，孩子的奶奶才和她連親的。嫁妝是一套房子。可是風有不測風云，一開始說給她們的房子的房產證上的名字卻是別人的，從此之后，孩子的奶奶便虐待她，想逼她離婚。終于今年離異了，離婚后得到的財產：100萬。

其實，法律就在我們的身邊。

法制在我心中，我們就會擁有愛，當我們心藏法制，我們就會約束自己的行為，我們就不會感情用事，我們就不會做違反國家利益，損害別人利益的事，我們會維護國家和人民以至社會，當我們的行為都很好，很規范了，我們的國家就會和平，我們就能生活在一個自由民主的環境里，快樂和幸福就會伴隨著我們。

法制在我心中，我們就不會刀光劍影，仇恨交加了，我們會依照法律解決一切需要解決的矛盾，化矛盾為友誼。法制在我心中，我們就能自主的生活，大家都深藏法律在心中，就會對自己的行為負責，那么每個人的行為都是端正的，沒有摩擦，就沒有戰爭，我們就有了自由，有了和諧。我們小孩就能健康快樂的成長，做我們自己想要做的事情。

法制在我心中，爸爸、媽媽就不再擔心我們放學的路上遇到壞人；我們的美麗的家里就可以不再象金絲鳥住的鳥籠，四處都安有防盜窗；我們就可以廣交朋友，不再害怕上當受騙。

篇5

關鍵詞：網絡；法學；案例教學法；理論；實踐；探索

中圖分類號：G642.0 文獻標志碼：A文章編號：1673－291X（2011）02－0224－02

“案例教學法”，又稱為“蘇格拉底教學法”，在美國有一百多年歷史。一般認為是由美國哈佛大學法學院前院長克里斯托弗?哥倫布?朗代爾于1870年前后首創的。朗代爾之后的美國法學院把案例教學法作為法學教育的基礎，學生主要通過閱讀根據上訴法院裁決編寫的案例教科書來學習法律。我國普通高校的法律院系，在20世紀80年代中期引入法學案例教學法。2000年電大法學開展教育試點以來，網上法學案例教學法以其特有的優勢受到電大法學教師的青睞。但有些教師在網上法學案例教學實踐環節中陷入認識誤區，削弱了案例教學法應有的功效。鑒于此，本文結合自己的實踐，談談網上法學案例教學法的理論與實踐若干問題。

一、網上法學案例教學與傳統案例教學的區別

網上法學案例教學法的概念，尚無權威的大家認可的定義。筆者以為，它是指在基于網絡環境的法學教學中，教師結合具體的教學目的，組織、引導學生對某些網上的真實案例或虛擬案例進行分析、討論，理解和掌握案例中的法律規范和法律精神，以提高學生綜合運用所學法律知識和其他相關知識解決實際問題能力的一種教學方法。根據網上案例教學法在電大普遍采用的形式看，主要具有三個特點：一是建立了網上案例教學的支持系統，包括法學課程的案例資源庫，相關課程法律知識準備：（1）課程專題理論知識介紹；（2）相關法律法規選編；（3）類似案例的專家點評。二是組建網絡學習小組，網上案例討論方式多樣化：利用網上電子公告牌系統、在線聊天系統、電子郵件、視頻會議等信息技術來實現。三是設計了網上案例討論的評價功能：（1）討論區的功能設置――身份識別功能，點評和回復功能，記錄功能；（2）網上案例教學的考核方式――①學生互評，②教師測評，③綜合評價。

網上案例教學法與課堂案例教學法相比，存在以下較大不同。

1.教師與學生教學空間方位的不同。案例教學中的案例呈現、學生自學活動與小組討論、教學交互、案例分析報告及評價等活動，前者是在虛擬的網上遠程進行；后者是在現實的教室面對面進行。

2.案例教學設計上不同。案例教學內容設計上不同：網上教學案例的設計，教師要考慮案例的交互功能和監督檢測功能；課堂案例教學教師利用案例創設問題情境后，教師用語言和肢體語言監督評價學生的學習活動。

3.學生利用的案例資源和教學活動的時間不同。前者案例及輔助資源豐富，討論的時間靈活，可以實時或異時；后者案例資源十分有限，討論時間一般利用1課時。

4.教師對整個教學活動的控制方式和程度不同，師生之間的角色關系多樣化。網上案例教學中，教學全過程由教師潛在操控，操控的力度有限，學生是學習的主體，教師既是指導者又是協作伙伴、又是學生的多重角色。課堂案例教學當中，提倡教師的主導作用、學生的主體作用，教師在整個教學活動當中的角色主要還是一個指導者。由于師生面對面進行教學活動，教師很難在其中扮演學習伙伴或學習者的身份。

二、網上法學案例教學的理論基礎

這方面學者研究的較少。筆者認為，網上法學案例教學的理論基礎至少有三方面。

1.法學知識基礎。法學適應科學，法學的實踐與發展為案例教學不斷提供豐富的教學資源。案例教學需要借助完整的事件，在教學中鼓勵學生獨立思考，提出合理的解決方案，這些都與法學的特征相符合，所以說，法學為案例教學提供了素材，而案例教學又為法學教學提供了一種適宜的教學方式。

2.教育學基礎。范例教學理論基礎：在教師的啟發和輔助下，學生借助精選出來的典型例子主動地掌握知識、能力、情感、態度和價值觀；教學要突出重點，忽略細節，重點的知識就是范例；案例教學引入了范例教學中利用典型例子組織教學的方法，同時又部分采納了關于范例教學目標的觀點。情景教學理論基礎：學生的學習活動自始至終都離不開由一定的物質因素和精神因素構成的外部環境，即學習活動所需要的情景，客觀的教學情景和學生自身的主動學習活動構成了學生發展的綜合因素。依此原理，案例教學一般選擇真實的情景，它所引發的問題、懸念等是激發內部動機，引起學生對理性思維嘗試的一種良好方法。

3.心理學基礎。這方面理論較多，如建構主義學習理論、教學交互理論、社會互動理論、信息加工理論、頓悟學習理論、學習遷移理論、認知彈性超文本理論等。這里只介紹兩種理論。

（1）遷移理論。遷移假設理論認為，一個人在解決問題過程中，會提出和檢驗一系列假設，形成一套解決問題的思考順序和假設范圍，由此形成的思考順序和假設范圍會遷移到以后類似問題的解決中。案例教學中，學生通過自學案例、分析案例和小組討論來尋找解決問題的辦法，這一過程就是運用原有的法學理論知識形成對案例中問題的解決辦法的假設過程。在這一過程中，學生將法理與實際問題結合而生成自己的親身經驗，同時逐步了解與掌握解決問題的一般步驟。促進遷移的情景相似原理認為，學習的情景與日后運用所學內容的實際情況相類似，有助于學習遷移，即創設與應用情景相似的學習情景有利于學習遷移。法學案例一般源于判例或現實，與學生將來法律事務工作中要面臨的情景具有相當強的相似性，能使學生在案例學習中獲得的知識與經驗有效地發生遷移。

（2）認知彈性超文本理論。該理論創立者斯皮諾等人認為，學習劃分為三大類型：適用于初學者的導論式學習、高級知識的獲得和專業知識與技能的學習，后兩類知識與技能要求學習者通過知識表征的建構掌握概念的復雜性與跨越案例的變化性，使認知具有更大的彈性與靈活性；具有非線性的認知彈性超文本是適用于這兩類學習的最佳媒體。網上案例的設計就是一種將案例相關內容鑲嵌在相關的上下文或背景中的認知彈性超文本，以克服法理的抽象性并有助于對復雜法理的理解與掌握。

三、網上法學案例教學法的實踐――民法學案例教學為例

網上法學案例教學模式可表述為：教師利用網絡平臺案例教學活動任務，提供教學案例――對學生進行網上分組――教師有針對性選擇類似案例網上點撥輔導――學生網上獨立閱讀案例，積極思考，初步分析并提交自己案例分析報告――小組成員利用網絡活動區展開討論活動，由組長和組員在網上共同修改整理，形成小組主報告――各小組之間對主報告進行互評，教師給予教學評定。簡言之：提供網絡案例――網上分組――教師輔導――自主探索――小組協作學習――師生評價等教學環節。這期間，網絡案例選擇與問題設計是關鍵。

從案例與法學理論關系看，網上法學案例可設計為兩種類型：一是從例到理型，即引導學生運用法律案例，經過自學與合作，尋找某科法律知識形成規律，發現基本概念并運用掌握的法理和概念去解決實際法律問題；二是從理到例型，即給出法學基本概念，啟發學生運用法學基本概念，以例釋理，以例證理，從而獲得解決實際問題的能力。

從教學過程看，網上案例大體上可以分為三個階段：導學階段、知識能力形成階段和鞏固階段。對于某一學科如民法學的知識體系來講，運用法學案例教學法時，也應當根據三個不同階段，設計、選擇和運用三種不同功能的案例。以《民法學》“第三章民事法律關系”為例，談談三階段的網絡案例設計與運用。案例設計應具有典型性、新穎性、綜合性、趣味性。

1.網絡導學階段的案例設計與運用。該階段最顯著的特點是啟發性，設計只有一個知識點（基本概念）的單一案例，問題不宜太多太深，不要求過多地分析，點到即可。從例到理型來設計如何理解“民事法律關系”的案例，在案例背景資料庫中可以鏈接類似案例分析實例。

例1，甲與乙婚后無生育，于1937年收養丙為女，1938年甲又與丁結婚，生有一子一女，他們共同生活。1956年丙結婚，養父母買了一幢四室一廳的房屋作為結婚禮物送給她，房契上寫明買主為丙。丙與養父母關系一直很好。1968年與1970年養父母相繼去世。1979年落實政策，返還1966年甲被抄家的物品折合人民幣15萬元和一處房產。丙得知后，要求共同繼承遺產，因丁及其子女拒絕而引訟。問題：1.什么是民事法律關系？本案中涉及哪些民事法律關系？2.哪些是財產關系，哪些是人身關系？

2.知識能力形成階段案例設計與運用。該階段的任務是使學生全面學習第三章重點內容，突破難點，掌握重點。案例設計采用多知識點的特殊綜合案例，特殊在把第三章的五項內容綜合在一個案例中?？梢栽O計兩類案例：一類是法院判例，用已審結的判例中判決結果和依據，作為學生印證所學理論的依據；一類是有爭議的研究性案例，讓學生在教師指導下運用所學理論分析解決案例所涉及到的法律問題。

3.知識能力鞏固階段案例設計與運用。該階段的任務是鞏固復習，查漏補缺。當第三章學習完后，為了鞏固學習、檢驗學習水平，可以設計一般綜合案例，把民事法律關系一章的內容與已經學過的其它章節或其他學科如民事訴訟法知識綜合設計，具有一定的復雜性和難度，要求學生綜合運用所學法理和相關法律規定解決實際法律問題。

總之，在法學教學中廣泛采用網上案例教學法，既充分調動學生學習的積極性，也提高了學生法律實踐能力和探索、合作、創新能力，是提高遠程教學質量，培養法學應用型人才的一種有效的方法。

參考文獻：

[1] 鄭金洲．案例教學指南[M].上海：華東師大出版社，2000：20．

篇6

隨著我國改革開放的發展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子自然成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場經濟法制建設增加了新的內容，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。

關鍵詞：預售制度商品房對策

隨著我國改革開放的發展和人民生活水平的提高，人們越來越不滿足于只是吃飽、穿暖，而是向更高的目標邁進，房子自然成了人們渴求的目標。房地產業的發展給我國市場經濟法制建設增加了新的內容，我國有關主管部門制定了一系列關于房地產開發經營交易的規章制度，可以說我國房地產的法制正在逐步完善。但是許多人在投資購買商品房之前對市場了解不深，缺乏房地產法律知識，加之商品房銷售管理辦法跟進的不及時，結果在購房中引起一連串的法律問題，許多問題逐步暴露出來，如虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售、面積縮水、質量低劣、風險轉移、物業管理等問題時有發生。上述問題會給購房者帶來難以估量的經濟損失，因此，本文結合我國有關法律法規進行研究和分析，并指出對策和建議，以完善我國的商品房預售制度。

一、商品房預售制度對我國房地產市場發展的有利方面

1、1994年出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監管作出了原則性規定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。商品房預售許可制度的確立，是與我國房地產市場發展進程緊密聯系的。長期以來，我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是客觀需要。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。根據測算，以預售方式進行銷售的項目，比現售方式進行銷售的項目的開發動態回收周期約縮短10個月。

2、我國資本市場發展滯后，目前除銀行貸款外基本沒有其他可供選擇的融資方式，商品房預售實際上成為房地產開發融資的重要手段。據統計，目前開發資金來源中，約40%來源于預售獲得的資金。我國房地產市場新建住宅量大，我國房地產市場一直以增量市場為主，房地產開發項目大多是成片、滾動開發，在資本市場不發育的情況下，完全靠開發企業自有資金，是無法實施項目滾動開發的。目前預售價格較現售約低10%-15%。而一些購房者在接受調查時也表示，預售商品房相對于現售商品房有價格優勢，這也是預售制度為一部分消費者所接受的重要原因。

3、商品房預售制度是給成長中的房地產開發業予以扶持的一項政策，意在降低房地產行業的進入門檻，鼓勵更多企業進入房地產，以便保證中國的住房制度改革得以成功?？梢哉f，近幾年來，正是得益于這一利好政策的支持，許多開發商從無到有迅速完成了資本原始積累，中國房地產市場也很快地得到繁榮。二、商品房預售對我國房地產市場發展的不利方面

1、預售合同的轉讓導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序。

商品房預售合同是由房地產開發企業（預售方）與購房者（預購方）簽訂，由預購方先支付定金或預付款，預售方在合同約定時間內將建成的商品房所有權轉移給預購方的書面協議。商品房預售合同的轉讓是指在商品房預售以后，預購人將其預購的未竣工交付的預售商品房另行轉讓的行為，俗稱“炒樓花”。這種轉讓是商品房預購人將原預售合同的權利、義務轉讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的民事法律關系，而預售合同的內容不發生變化的轉讓形式。

近年來，隨著房產市場的發展，一股“炒房風”日漸興起，其中較為常見的是購房者將自己購買的預售商品房再轉讓，即我們通常所說的“炒樓花”，通過“一炒”、“二炒”，甚至“數炒”。某些商品房在竣工前可能就已經數易其主。

“炒樓花”可以使開發商更快的回籠資金、降低開發成本、減少投資風險，因此具有活躍市場的積極作用。但同時，由于具有很強的投機性，從而吸引了大批求利者進入市場，使得房價飛漲，極易形成“泡沫經濟”，并且最直接的損害房屋實際消費者的利益。面對居高不下的房價，許多購房者只有望洋興嘆！

理性的看待“炒樓花”行為在經濟上的積極、消極作用的同時，還應當關注其帶來的法律風險，這一點對于房屋消費者（最終的購房者）更具有現實意義。消費者在購買“樓花”時面臨以下兩種風險

第一、《城市房地產管理法》第45條雖然規定“商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定?！钡两駠鴦赵宏P于此問題的規定一直未出臺，最高人民法院頒布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》對此問題也沒有涉及。

第二、即便承認樓花買賣的合法性，但單純的樓花買賣也很難對房產開發商產生約束力。由于商品房尚未竣工，所以，樓花出賣者所出賣的并非真正的房屋所有權，其轉手的只是商品房預售合同中請求房產商交付房屋的債權；另一方面，樓花出賣者在取得樓花時，往往只向開發商支付了部分房款，因此，在出賣樓花的同時必然將支付剩余房款的債務一并轉讓給房屋消費者。

根據我國《合同法》的規定，合同的債權債務一并轉讓給第三人的，應當經對方同意。也就是說買賣樓花必須經房產商同意，否則將對房產商不產生約束力！無形中消費者陷于被動地位，即使已向賣樓花者支付了部分房款，但是其購房者地位能否確立卻仍掌握在房產開發商手中。隨著近兩年房產市場的發展，法院受理的相關糾紛案件日益增多，其中就出現了利用“炒樓花”的上述風險進行惡性炒作。為獲取房價飛漲所帶來的利益，作為炒房者的房產中介與開發商相互勾結，開發商拒絕承認樓花買賣對自己的約束力，導致消費者面臨著已經支付房款而其購房者的地位卻無法得到承認的尷尬境地，而另一方面炒房者再以更高的價格進行炒賣。

開發商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺，借機囤積居奇抬高價格；用房屋面積縮水、建筑設計變更、環境描述浮夸等行為來侵犯購房者的權益；更有甚者，把已抵押的房屋再預售，把已預售的房屋再抵押，或者進行房屋重復預售，最后“攜款潛逃”時有出現消費者交清購房款后卻不能按期入住或者無法按時辦理房產證，甚至買的是無法交付的“爛尾樓盤”的現象。

另外預售商品房再轉讓過程中的差價對轉讓人有巨大的誘惑力，刺激著他們的投機心理。在房地產市場不健全的情況下，帶有投機性的"炒樓花"行為很可能導致房價上漲，擾亂房地產市場秩序，嚴重時還會產生"泡沫經濟"，影響整個國民經濟的發展。

2、預售資金的監管主體沒有確定，消費者的利益將得不到保護。

我國《房地產管理法》第四十四條第三款規定“商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設?！痹摲蓷l文籠統地規定了商品房預售資金的用途，但并沒有明確規定商品房預售資金監管的主體、監管范圍、監管權限、法律責任等。如果開發商將預售資金挪作他用，消費者的利益將得不到保護。因此，建立商品房預售資金的監管制度對于切實保護消費者利益和維護房地產市場秩序來說意義昭然。商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。

商品房預售資金的監管的關鍵是監管主體的確定問題。在這里，兩個因素必須考慮，一個是專業技術問題；一個是法律責任問題。從專業技術因素上講，一方面預售資金的監管必須由具有具備建筑工程專業知識的機構進行，做到有效地防止發展商抽逃資金，以保證工程的順利完成。另一方面，預售商品房具有一定的融資的性質，對融通的資金的監管應該有具有相應知識能力的金融商業機構參與。例如，2002年8月開始實施的重慶市《市城鎮房地產交易管理條例》規定由工程監理機構和開設預售款用賬戶的商業銀行聯合對預售資金進行監管的新制度。這種做法是可以借鑒的。就監管主體而言，前者具有建筑工程專業上的權威性，能夠對工程質量和工程進度進行準確的判斷，避免發展商抽逃或挪用預售資金；后者是與商品房預售有直接聯系的金融機構，具有金融專業知識。銀行本來就通過商品房按揭貸款加入到開發商與購房者之間的房屋買賣關系，或者以其他貸款形式與開發商建立借貸合同關系。那么，銀行和購房者一樣非常關心著自己的資金的效率與安全，作為自身利益的最佳判斷者，銀行適宜作為商品房預售資金的監管主體。由以上兩者主體共同監管商品房預售資金，能切實保證工程進度，保護購房者的合法權益。

商品房預售資金的監管主要是針對房地產開發商違反誠實信用義務的非理性的投資行為（例如盲目追求規模效應將預售資金挪作一級市場投資或者其他項目投資使用），這些行為的后果往往會導致消費者交付了資金卻不能取得期待的房產權利。這種監管對象的重點是資質信用不高的開發商，對于資質信用良好的開發商自然沒有監管的必要。

監管者對商品房預售資金如果監管不力，可能會使預售款被開發商挪用、欺詐套取資金；如果管得過死、管得過細造成效率不高，可能影響項目開發進度和房地產開發商的正常運營，無疑對房地產業的發展將造成一定的負面影響。因此，在賦予監管者監管職權的時候，除了明確監管者的監管職權范圍和監管程序外，規定其相應的法律責任是相當必要的。如果因監管不當給購房者造成損失的，監管者及預售人應當承擔連帶賠償責任。賦予商品房購買人由于對監管單位的信賴造成損失而請求監管者承擔相應的民事賠償責任的權利，一方面可以敦促監管者認真履行監管職責，另一方面也在一定程度上劃定了商品房預售購房者的風險底線，有效地保護了購房者的期待的權利。同時我們可以借鑒香港的經驗，監管者即工程監理機構和開設預售款用賬戶的商業銀行應該購買責任保險，以便在發生過錯責任時作出賠償。這樣最大限度地防范了風險，保障了消費者的合法利益。對商品房預售資金監管不力嚴重地損害了購房者的利益，嚴重擾亂了房地產二級市場的秩序，已經成為困擾房地產業健康發展的一個嚴重問題。

3、商品房的預售款管理松散

采取預售商品房預先征收部分購房款的形式現已被各城市和許多房地產開發企業所采用。就預交購房款形式本身來講并無不當，但在實踐中目前仍存在許多問題。

主要表現在：首先，沒有法律程序作保障。雖然《房地產管理法》對預售商品房的條件及程序作了規定，但對預售款在什么時期征收、預收多少沒有統一規定，造成各房地產開發企業預售款收取混亂的情況。

有的開發經營單位在工程項目尚未明確批準或規劃方案尚未完全確定時就征收預售款，結果造成許多糾紛。其次，對預售款收取的額度缺乏控制，預售的收取往往隨心所欲，對預售款比例的確定缺乏科學性。有的開發經營企業在工程設計圖紙剛出來時就要求一次納全額購房款。

例如，某房地產開發集團在其已獲得土地使用權的一土地上擬建造別墅，在設計圖剛出來時就在報上刊登山莊設計立體照片預售廣告，首批推出的豪華別墅，以8折優惠承諾一次性預收全額購房款，4天之內銷售一空。第二輪9折優惠又緊接推出，但購買者到現場一看，還是無任何工程開展。由此可見，商品房的預售款的規范與管理是十分松散的。

而根據建設部的規定，預收商品房預售款，在房屋開工建設時不得超過40%，待建房工作量完成一半時再收至60%，到房屋封頂可收至95%，到房屋交付使用全部收取。

在房地產市場發展的初級階段，部分開發商存在自有資金不足，而為了盲目擴大追求規模，就會將其將預售房款挪作其他項目使用，或者欺詐消費者將已經預售的商品房再抵押給銀行。一旦發生資金周轉困難，或者開發難以繼續的狀況，開發商很可能卷款而逃，其結果就是形成“爛尾樓”而無法交付給購房者，或者由于標的物即商品房上的擔保物權致使無法交房、難以辦理產權證。

4、商品房預售市場的糾紛不斷暴露

由于商品房預售是一種新鮮事物，有關立法還不完善，一些開發商為了獲取暴利，故意作虛假承諾，利用立法的漏洞損害購買方或其它人第三者的利益，預購方又處于明顯弱勢地位。導致商品房預售市場的糾紛不斷暴露。其中比較常見的是標的瑕疵問題和交付不能或不能如期交付問題。我們認為，正確處理商品房預售合同糾紛，必須針對不同性質的糾紛采取不同的原則。

（一）標的瑕疵糾紛及其處理。標的瑕疵在商品房預售糾紛中占有相當比例，常見的標的權利瑕疵問題和質量瑕疵問題。標的權利瑕疵主要是抵押問題和權利證書，已經交付并辦理產權登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發商提供擔保或要求退房；已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發商提供擔保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權的基礎上，與開發商協商解決。權利證書的取得，我國法律已有規定，不在贅述。質量瑕疵主要是指面積縮水、質量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等，筆者認為應加大質量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規定。對于存在質量瑕疵的預售房屋，司法解釋也作出了具體規定。如質量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。但該規定，過于規范，不利于操作，仍須進一步明確嚴重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認為開發商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應規定開發商承擔支付房款20%以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現后，無法追究開發商的違約責任。如果由于開發商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發商在出售某一棟房屋時，對購房方說，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購買二層商品房一套，后來，該開發商為賺取更多利潤，將一層門面房改為二層，此時甲有要求退房并要求開發商承擔賠償損失的責任。

（二）交付不能或不能如期交付糾紛及其處理。引起此類糾紛的原因具有多方面因素，有的因建房資金不到位，有的因預售方將已預售房屋轉賣而引起等。對于此類糾紛，2003年司法解釋規定了購房方催告權和解除合同權。筆者認為，從切實維護購買方的合法利益角度出發，開發商在催告后三個月內履行的，同時要承擔違約責任。如果預售方在經催告后三個月內仍不能履行的，購房方有選擇要求開發商繼續履行合同并承擔違約責任或解除合同并要求賠償損失（損失可比照房屋價格上漲或實際損失計算）的權利。對于延期履行合同，如果未約定違約金數額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計算。

5、在預售制度中購房人承擔的風險

（一）施工人（或稱營造人、承包人）的建設工程價款的優先受償權及對建設工程之留置權的存在對購房人實現合同目的是一很大的風險。依合同法第286條之規定，發包人（即開發商）未按照約定支付價款（即工程款）的，施工人可以對營造物進行折款、拍賣并與發包人協議將該工程折價或拍賣之價款優先受償。此外，依合同法第287第、第264條之規定，施工人尚得享有留置權。這使購房人處于極為不利之地位。因為按照買賣關系，出賣人與賣受人雖已訂立商品房買賣合同，但買賣人并非當然取得買賣標的物之所有權，尚有待出賣人轉移作為買賣標的物之房屋所有權之行為。在未實施轉移前，開發商尚有標的物之所有權。在此情形下，施工人在完成一定工作后，固得有報酬取得請求權，而購房人在已付出絕大部分甚至全部購房款之后，尚不能取得房屋所有權，即使購房人有轉移所有權之請求權，根據《合同法》第二百八十六條規定發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。第二百六十四條定作人未向承攬人支付報酬或者材料費等價款的，承攬人對完成的工作成果享有留置權，但當事人另有約定的除外。故施工人之報酬請求權比之購房人之轉移所有權之請求權更有保障。由此可知，施工人之地位顯然優越于購房人。一旦開發商違約，施工人得行使建設工程價款之優先受償權或者行使留置權，這樣，遭受損害最大的，非購房人莫屬。

（二）房屋本身的合法性，有的單位為了獲利，將一些不合法的房屋進行預售，致使預購人購房后不能取得房地產權證件，上當受騙，因此預購人購買此類房屋時應特別注意

開發商在集體土地上建設的預售房，根據《中華人民共和國房地產管理法》等有關法律法規，國家禁止利用集體土地進行商品房的開發經營，集體土地只有轉為國有土地并經征用，開發商取得了國有土地使用權證才可用于商品房開發，因此，開發商在集體土地上建設的預售商品房，預購人不要購買。

非房地產開發企業建設、銷售的預售商品房。只有其具備房地產開發資格，領取營業執照的房地產開發企業，才可以開發建設和預售商品房。非房地產開發建設的房屋，并未在政府有關房屋土地管理部門備案，其銷售的房屋很可能會碰到諸如無法辦理權屬證書之類的事情。因此不要購買這樣的房屋。

（三）開發商隱瞞無開發資格或無商品房預售許可證銷售期房。一般而言，這種開發商本身的資質就差，且無誠信可言，這樣在預購人付了房款之后，一般無法取得預定的房屋，在合同被法院宣告為無效時只能拿回本金和同期銀行貸款利息。但可怕的是消費者在取得判決書上的權利之前，缺乏誠信的開發商早已將房款挪做他用或攜款躲避，最后判決書上的權利也無法變成現實。所以購房前一定要審查開發商的“五證”，主要包括有：土地使用權證；建設工程規劃許可證；建設用地規劃許可證；開工證；商品房銷（預）售許可證。這些證書是證明開發商、銷售商資格的關鍵憑證。如果沒有它們，預購人完全有權懷疑其身份是否合法，有權拒絕其提出的任何要求。消費者還須注意上述證明文件中的建設單位、項目、建筑面積是否前后一致，是否同與您簽約的發展商名稱一致。否則，我們就可能上當受騙，蒙受巨額財產損失，甚至背上沉重的法律包袱。

（四）開發商興建房屋時，得向銀行貸款。而一般銀行貸款須由貸款人提供擔保。倘開發商將預開發之“樓盤”設定抵押，則在開發商未按約定清償貸款時，銀行得依擔保法之規定實行抵押權。抵押權屬物權之范疇，其性質為絕對權；而買賣為債權之范疇，其性質為期待權。物權之效力應優于債權，即所謂物權優先。在二者發生沖突時，即銀行（擔保物權人）要實行抵押權時，購房人（一般債權人）取得所有權之期待，要讓步于抵押權。此于購房人而言，又是一種風險。

（五）如開發商破產，依破產法第34條、第31條、第37條之規定，破產費用應從破產財產中優先撥付；更依第28條2款之規定，已作為擔保物的財產不屬于破產財產。購房人只能作為一般債權人，在開發商撥付了破產費用及清償了有擔保的債權后，還須在清償了所欠職工工資和勞動保險費用、所欠稅款后方得按一定之比例得到部分清償。顯然，在開發商破產時，遭受損害最大者，亦為購房人。

購房人在商品房預售交易中權利義務失衡以及所承受之巨大風險之原因，就在于在此種交易中，購房人不能夠原始取得所購預售房的所有權。

三、完善我國房地產市場預售制度的對策

在預售制度中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比現房買賣大得多。并且在預售合同的簽約機會上雙方力量也難均衡，基于對弱小消費者特別保護和維護社會秩序穩定的目的考慮。我國在預售制度建立健全方面應十分注意這一問題，盡量采取一些較為完善的措施。

1、嚴格把握房地產開發公司的成立條件，保證開發商資力雄厚、信譽良好。以確保房地產開發秩序的穩定，避免一些資信不良者隨意進行房地產開發。

2、指定地點集中交易，把預售房納入成品房一同管理，便于競價和消費者集中選擇。無論是成品還是半成品房，都會涉及到要實地察看，集中交易使消費者顯得更強大，也有利于防止國家稅收的偷逃

3、嚴格貫徹執行國家和地方政府關于房屋預售條件的規定，其目的與上者相同。要普通購房者去審查大量法律文件，既沒有必要也難于實現。建議由一個職能部門承擔，這既體現了人性化的要求，也是消費者的現實需要。當然，對售房者雖實行多部門立體審查，但消費者只需審查最終審批文件即可。

4、嚴格執行統一的預售合同登記監管措施，對不合乎法律，顯失公平的格式合同不予辦理登記，對開發商一房二賣的合同不予辦理登記。最好由一主管部門牽頭，制定強制性、帶有保底性和選擇性條款的合同，嚴格限制售方的格式合同。

5、加強房屋查驗和質量監督管理。建筑主管機關應加強工程施工管理，對于建筑工程必須查驗部分，應切實查驗是否合格。

6、加強對房屋預售廣告、宣傳的管理。房地產開發企業作商品房銷售廣告時，必須標明商品房預售證批準文號。未取得商品房預售證或未標明商品房預售許可證批準文號的，房地產開發企業不得作任何形式的商品房銷售廣告。商品房銷售廣告中關于房地產狀況的說明、示意應當真實、準確。依據《合同法》的規定，像其他商業廣告一樣，商品房銷售廣告屬于要約邀請，一般情況下沒有法律約束力。因此，購房人要得到商品房預售廣告中的種種許諾條件，應在簽約時將這些承諾的內容在預售合同的附件中明確約定，按規定開發商對此不得拒絕。

7、加強對預售資金的管理。《城市房地產管理法》第44條3款規定：商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。但對于如何保證監督預售款項使用的問題目前尚無明確法律規定。筆者認為，應當指定或委托房產評估事務所或會計事務所或工程監理機構進行統一管理。消費者有權對資金的使用去向進行查詢，質疑。

8、嚴格控制預售合同的變更。已經預售的商品房，房地產開發企業因特殊原因需要變更商品房預售合同內容的，應當征得購房人同意，與購房人訂立預售合同變更協議，并報有關管理部門備案。房地產開發企業單方面變更商品房預售合同內容的，購房人有權解除商品房預售合同，并由房地產開發企業承擔違約責任。

9、建議規定最低信息透露制度，最大限度公開信息。有關房屋的合法性事項，開發商調整，有關房屋的優先受償權、限制抵押等關鍵信息必須公布。開發商往往以商業秘密為由，把本來應當告知消費者的內容故意隱瞞，比如開發商和承包商的關系，甚至惡意用已售房重復抵押，騙取銀行貸款。使有的家庭喪失了平生之所蓄，欲哭無淚。建議與房產有關的部門合署辦公，使所掌握的信息共享，并且把這些信息集中公布，供購房者參閱，防止消費者因信息獲知不夠或被誤導而做出錯誤決策。對各地段的地價、房屋的基本成本造價，公布一個指導性的價格，以防止房產開發商暴利，逃避稅收。

10、應當建立健全房屋中介品評制度，建立開發商的質量、信譽、價格，資質評比制度。便于普通消費者選擇決策。

參考資料：

1、《城市房地產管理法》1994年

篇7

關鍵詞：房地產市場；信息不對稱；問題；對策

前言

近幾年來，我國房地產市場出現連續數年的快速發展，價格迅速攀升。目前在宏觀調控的大背景下，房地產價格已經高位運行卻仍然迅猛上漲。房價之所以出現持續快速上漲，的確存在市場真實需求擴大、地價提高和建筑成本上升等客觀因素的作用。但是，房地產市場作為一個典型的信息不對稱市場，房產商通常在市場需求、產品成本、產品品質等方面具有顯著信息優勢，而置業者（買方） 則明顯處于信息劣勢。一定條件下開發商可以利用信息優勢人為拔高房地產價格，從而獲取“超額”利潤。開發商利用信息不對稱而進行的投機性漲價是導致房地產價格“非正?！鄙蠞q的重要原因之一。

所謂房地產市場，是以房產作為交易對象的流通市場，也是房屋商品交換關系的總和。從狹義上說，是指進行房地產買賣、轉讓、抵押和租賃等交易活動的場所。從廣義上說，它是指房地產企業開發經營的，帶有房地產特征的產品或服務的市場，是房地產商品交換關系的總和。所謂信息不對稱，是指市場交易的各經濟主體所擁有的信息不對等，各方所掌握的商品或服務的價格，質量等信息不相同，即一方比另一方占有較多的相關信息，處于信息優勢地位，而另一方則處于信息劣勢地位。信息不對稱問題不僅僅存在于保險、金融和勞動市場，在很大程度上也存在于所有的產品市場。房地產市場的信息不對稱主要是指在房地產市場中，各個市場參與者所掌握的信息是不均勻的，對于所要交易房屋的質量、性能等內在屬性，一方比另一方更為了解。

一、房地產市場上信息不對稱的主要表現

房地產開發經營中一般包括政府部門、房地產企業（包括房地產開發企業和房地產中介機構）、金融機構、消費者四個主體。從現行房地產市場看，信息不對稱主要體現在以上四個主體之間。具體表現如下：

（一）房地產商與消費者之間的信息不對稱

房地產商與消費者之間的信息不對稱是房地產市場上信息不對稱的主體。在房地產交易市場上，相對于消費者來說，處于賣方地位的房地產商是房地產行業的專家，具有較強的信息優勢。他們掌握著房屋的地理位置、地形、環境、布局、交通情況、成本、質量、銷售情況等大量的實質性信息。而消費者只能通過房地產商的介紹和自己的一些直觀感覺來了解房屋的情況，對于房屋的隱蔽信息則知之甚少，處于嚴重的信息劣勢地位。

（二）房產中介與消費者之間的信息不對稱

由于在房地產市場上消費者處于信息劣勢地位，為了解決這種情況，房產中介應運而生。但由于房產中介與消費者的利益不一致，中介的很多行為（如經營狀況、資金運用、信譽等）消費者并不能完全掌握，在房產中介市場上也產生了信息不對稱現象。有的中介機構出于自身利益的考慮，力求使買方出高價、賣方出低價，促使交易達成，從中獲取中介費，還有的中介機構利用自身擁有的信息優勢欺騙消費者獲取短期最大利益，從而向消費者提供低質量的服務或是低質量的房屋。

（三）房地產商與政府、金融機構之間的信息不對稱

房地產商要得到土地，就必須通過政府批準，要得到資金，就需要金融機構進行投資。但是無論是政府還是金融機構都受到管理方式、專業水平和監督成本等方面的限制，很難獲得房地產開發企業的真實情況。例如，申報資料的真實性，經營狀況、信用能力等內在的實質信息，只能被動通過房地產開發企業提供的信息間接地對其進行了解，而房地產商為了自身的利益，有時就會提供虛假信息，政府和金融機構則無法查證這些信息的真實性，這就導致了房地產商與政府、金融機構之間信息不對稱的客觀存在。

二、房地產市場信息不對稱形成的原因

（一）房地產商品的特殊性

房地產市場不同于一般的商品市場，房地產商品的特殊性決定了房地產市場中信息不對稱問題，主要表現在以下幾點：第一，房地產商品生產過程復雜，涉及領域繁多，由于社會分工的發展，很難有人對各個領域的知識都很精通，這導致消費者難以確定商品的質量。第二，房地產商品隱蔽工程多，被后續工程覆蓋后，由于其本身的特點，難以進行全面檢查。第三，房地產商品地理位置、設計、構造各不相同，在市場上不會存在相同的兩個商品，人們不可能通過了解其他商品的特性來幫助判斷，這決定了房地產商品的私有信息非常豐富。

（二）信息的稀缺性

信息是一種稀缺資源，由于信息生產的專業性、規模性和信息產品的外部性原因，導致了信息的供給常常不足。信息嚴重不對稱的市場是一個效率比較低的市場。信息的不對稱，是市場本身不能夠生產出足夠的信息并有效地配置它們。在房地產交易中，開發商掌握的信息比較多，而且也不愿意公開這些信息，使得消費者信息缺乏，造成信息的不對稱。

（三）社會經濟成因分析

就信息不對稱的社會經濟成因，可以從不同的市場主體來分析：

1、從開發商來看。首先，開發商主觀上追求局部、短期利益最大化，容易產生欺編消費者的動機；其次，企業的“信用”意識不強。一些企業以完成“資本的原始積累”為目標或其他原因，成為“一次性”項目公司，并不注重企業的可持續發展，對品牌和信譽沒有正確的認識和態度；第三，房地產企業管理水平低下，使得一些問題在一定程度上無法避免，只能在交易中試圖掩蓋以滿足短期利益最大化的要求。

2、從消費者來看。在目前房地產市場中，大量的信號是由開發商或銷咨發出來的，帶有明顯的主觀性，而大多數消費者并不具備專業知識，很難對如此大量的信息進行篩選、辨別。另外，多數消費者不太愿愈委托專業中介，一是因為這需要付出成本；二是中介行業本身缺乏市場誠信。這種缺乏專業幫助的交易往往使消費者失去最有力的權威武器。

3、從中介來看。我國現今的房地產中介普通存在著房源信息不對稱的現象。一方面由于信息的傳遞層次過多，中介信息系統不夠完普，信息在傳遞過程中發生曲解或遺失，信息傳遞不到位，導致消費者對二手房的產權和售價發生爭議；另一方面由于中介本身存在問題，如專業化程度過低，某些中介商為了利益故意讓房屋買賣雙方處于隔絕的狀態，使交易在買賣雙方不知曉的情況下進行，從中撈取超額利潤。

4、從政府來看。由于我國的社會主義市場經濟體制的建立時間短，法律、法規不健全，政府主管部門沒有建立規范的房地產信息制度，信息流通不暢，甚至發生扭曲，人們不便或無法獲得完全有價值的信息。

三、信息不對稱對我國房地產市場的影響

信息不對稱對我國房地產市場的影響是多方面的，具體表現在以下幾個方面：

（一）房地產市場的信息不對稱易造成市場資源的極大浪費

經濟學的核心命題是資源的有效配置和效率增進，市場經濟被認為是迄今為止最有效的一種資源配置方式。但是，由于信息不對稱現象的存在，房地產市場中資源配置的效率大打折扣。房地產開發企業在進行項目決策分析時，往往根據市場供應狀況來決定項目的消費群體定位、戶型結構比例等，而市場供求狀況中基礎數據來源于其他企業的信息，由于信息偏差，房地產開發企業很可能做出與實際相悖的決策。

（二）房地產市場的信息不對稱易產生房地產“泡沫”現象

由于近幾年房地產投資迅速發展，很多開發商乘機進行投資，投資迅速增長，市場泡沫嚴重，加大了房地產金融的風險，由此導致的問題日益嚴重。一是商品房空置面積、空置率上升；二是房地產開發企業圈地面積越來越大，圈地速度明顯加快，這必然導致地價的攀升，從而帶動房價非理性上揚；三是商品房開發結構性失衡，高檔房、別墅所占比不合理。這一切必將導致企業過度借貸，使其財務風險、投資風險上升，最終威脅銀行信貸資金的安全。

（三）房地產市場的信息不對稱可能帶來房地產金融風險

當前資金市場上資金供不應求，借款競爭日益激烈，由于信用環境和法制環境上的軟約束，必然導致企業向銀行隱瞞真實經營業績和風險狀況以謀求信貸支持。銀行在無法獲得“完全信息”的情況下，對企業的經營狀況、管理能力、發展潛力等信息把握不準，可能增加逆向選擇與道德風險的成本，導致決策錯誤和資源分配的低效率，從而導致房地產金融市場的發展扭曲，舞弊、隱瞞的現象時有發生，導致房地產金融風險加大。

（四）房地產市場的信息不對稱帶來糾紛過多

房地產市場的信息不對稱帶來了過多的糾紛，這嚴重影響了我國房地產市場的正常發展。當前我國商品房銷售存在銷售和預售兩種形式。在商品房預售中，房屋主體工程還沒有完工，小區內公建和配套設施可能還沒有建設，小區規劃布局還沒有形成，購房者只能通過銷售商提供的宣傳信息來決定是否購買，而簽約后開發企業可以根據需要變更規劃設計和建筑設計。由于房地產市場是典型的不完全競爭市場，少數開發企業過分強調優勢，隱瞞劣勢，實施價格和促銷方面的欺詐，一旦購房者發現所購買的房屋與宣傳不符就常常導致糾紛。

四、建議和對策

信息不對稱給房地產市場帶來的不利影響是非常大的，但我們又必須意識到，要完全消除信息不對稱現象，營造完全競爭的市場環境是不可能的。我們所能做的就是調動相關部門行業的積極性，共同努力將信息不對稱造成的影響減弱到最小。

（一）政府應該加強法制建設，規范房地產市場

政府的宏觀調控是彌補市場機制不足，解決房地產市場上信息不對稱的有效手段。但目前我國的法制建設還不夠完善，雖然推出了關于公積金管理、住房貸款管理、銷售面積計算及公用面積公攤、房屋質量等一系列法律法規，但仍有些不法之徒鉆法律的空子，進行房產投機，以謀求高額利潤。所以，政府應該進一步建立完善的法律法規，以及相應的監督、監管機制來保障法律法規的實行，保證市場運行的透明和公正。

（二）房地產商應樹立誠信意識，向市場傳遞真實信息

房地產商應從企業的長遠利益出發，樹立誠信意識，不能被短期利益所迷惑。要想房地產企業能夠長遠發展，房地產商必須通過各種渠道傳遞信息，如通過加大網站建設，向消費者提供一系列真實完整的產品信息，增加企業的透明度，向市場發送正的信號；同時提供優質的產品以及售后服務，樹立誠信意識，建立值得消費者信賴的品牌，這樣不僅可以保護消費者的合法權益，同時也使房產商自己的產品在房地產市場上脫穎而出，占據市場銷售份額，獲得長足發展。

（三）規范房產中介行為，使其發揮重要作用

作為房產商和消費者之間的橋梁，房產中介機構在房地產市場上占據著重要地位，我們必須要規范房產中介的行為，使其真正發揮作用。目前我國的房地產中介行業存在著很多問題，中介執業人員素質不高，專業人員缺乏等，造成整個房地產中介機構服務質量不高，交易雙方怨聲載道。由于中介行業充當著信息傳遞者的角色，因此提高房地產中介服務質量，培育發達、完善的房地產中介行業就成為改善目前房地產市場信息不對稱狀況的重要一環。

（四）消費者需加強自我保護意識

對于消費者來說，由于其處于信息劣勢地位，是房地產市場上信息不對稱的主要受害者，為了保護消費者的正當權益，除了政府、房地產商、中介等機構要做出努力外，消費者自身也應加強自我保護意識。消費者應該加強法律知識，多了解些房地產專業知識，要充分利用信息社會的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息，在房產交易中減少自己的信息不對稱程度。

結語

房地產市場上的信息不對稱嚴重損害了廣大消費者的利益，造成了市場資源的極大浪費，阻礙了經濟的發展。我們必須綜合各方面因素，制定合理政策，建立合理信譽體制，通過各種途徑增加消費者的信息量，使買賣雙方的信息量達到平衡，盡可能減少房地產市場上的道德風險和逆向選擇行為的發生，從而保證房地產市場健康有序的發展。（作者單位：首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院）

參考文獻：

[1]王子龍，許簫迪等.房地產市場信息不對稱的動態博弈[J]，系統工程，第26卷第12期（ 總第180期），2008（12）.

[2]鄧艷華.從信息不對稱理論看房地產市場的規范[J]，科技信息，2010.

[3]劉軼男.房地產市場信息不對稱對策分析[J]，《合作經濟與科技》，2008（2）.

[4]施鑫華等.房地產市場信息不對稱問題研究[J]，建筑經濟，2003（3）.

篇8

論文摘要:物權行為理論在物權變動模式的立法選擇中，有其潛在的制度利益。但是，由于既存法律制度的約束以及現行法律體系中存在難以與物權行為相兼容、契合的因素等原因，我國物權立法采物權行為理論的障礙在于制度供給的不足。

本文所述的制度效率主要是指我國民事法律效率。

一、關于物權行為理論的論爭及其效率判斷

物權行為理論從其產生之日起，就成為各國民法學者爭論的對象，我國學者對物權行為理論的論戰也伴隨著我國物權立法活動而展開。對物權行為理論持批判意見的觀點有:

1、物權行為是一個不顧國民生活感情而由法學家擬制出來的“技術概念”，其目的不過在于追求法律理論體系的完備并未考慮實際生活的需要和司法操作上的簡便。

2、物權公示與公信原則已經確定的情況下，物權行為理論可能具有的保護交易安全的作用喪失殆盡(不動產交易中善意當事人的利益可依登記之公信力獲得保護，而動產交易中善意當事人則可依善意取得制度獲得保護)。

3、如果物權行為理論在買賣契約無效或者撤銷的情形下，因標的物已經交付，所有權已經轉移，故出讓人不能請求返還所有物，而只能請求返還不當得利，在與受讓人的債權人的關系上，出讓人的利益不能獲得應有的保護。

4、如采物權行為理論，在無權處分的情形下，從無權處分人處受讓標的物的惡意第三人也確定地獲得所有權，則不符合公平原則。

針對以上觀點筆者認為:

1、物權行為是以一定的生活事實作為根據，是客觀存在的。在轉移財產所有權的行為中，事實上存在兩個行為，一是決定債權的合意，二是決定物權的合意，決定債權的合意是關于標的物的處分問題，決定物權合意則是關于處分物的所有權歸屬問題.這兩個行為有的時候是結合在一起的，如即時結清的買賣合同，被德國學者稱之為物權行為無因性的相對性。兩個行為有時候是分開的，即為一般的物權行為無因性。在一般的場合下，物權行為與債權行為的關系有三種情況:第一種情況是，在一個合同中，只寫明了債權的合意，物權的合意包含在債權的合意之中，物權的合意是在債權的合意中推定的;第二種情況是，在債權合同中，規定了所有權轉移的條款，這個所有權轉移的條款就是物權行為.在這里，債權行為和物權行為是分開的，但實際上是寫在一個合同之中;第三種情況是，既有一份債權合同，又有一份物權合同，兩份合同是分開的，它就是典型的債權合意和物權合意的分立形式。

2、物權行為與物權公示、善意取得制度在保護交易安全方面確有異曲同工之處，但它們決不是簡單的重疊。善意取得與物權行為各有其適用范圍。從理論上講，善意取得制度本身就承認善意第三人取得的物權獨立于其原因行為，并且不受其影響，亦即物權行為的獨立性應是善意取得制度的前提。與此相仿，公示權利上的推定力、形式上的確定力構成了公示公信力的理論前提與邏輯起點。而權利上的推定力、形式上的確定力本身表明登記的獨立性和無因性。也就是說物權行為理論是物權公示公信原則的基礎。

3、前述第3，4種觀點所涉及的是對物權行為無因性的價值判斷。筆者認為，對物權行為無因性，還可以進行效率上的判斷。在市場交易中，標的物上存在某種權利瑕疵，有時不能完全避免，權利瑕疵發生的原因無非兩類:一類是所轉讓的物權上可能存在某種前提或權利限制;另一類是無處分權的占有人非法轉讓標的物。此種情況下的交易，原權利人(出讓人)和受讓權利的第三人之間對同一個標的物就會存在著難以兩全的權利要求，在兩個權利要求相互排斥，不能并存的情況下，法律必須作出選擇，或者滿足原權利人，或者滿足第三人。在這一選擇中，侵權法經濟分析上的“漢德公式”一促使社會成本最小化的解決方案，提供了解決權利沖突的基本思路:

任何問題都存在相互性，對A保護必然意味著B的損失，反之對B的保護則意味著對A的損失。假設對A或者B加以保護，因此避免的損失是收益的話，那么，因此B或者A付出的損失就是成本，在社會意義上，需要決定的哪種選擇的效用是最大的，即哪種選擇的收益與成本之比更大一些。這是社會選擇的一個標準，因此，在對難加以保護時，兩種方案中應選擇社會成本較小的方案。為了獲得社會成本的最小化，在決定時對A加以保護的情況下，如果B能夠自己采取措施避免自己的損失，作為效用最大化的他，一定會主動采取該種措施。這樣，權利沖突的損失以及將來類似權利沖突的損失因此而避免—社會成本也因此最小。

但是，假如受到保護的A也有一種措施，該措施的成本還低于B付出的成本，那么A在這種情況下是不會主動采取措施的。因為很明顯，不采取措施的情況下，他的效用是最大的。但是，社會只有在他采取這種成本最小的預防措施時，才是社會成本最小化。因此，如果A有一種預防措施，其成本要低于對其保護時B付出的代價以及B的預防成本，那么，此時就不再應當讓B繼續承擔損失，而應當讓A采取這種成本最低的預防措施。如果他不主動采取就認定其有過失，由他采取承擔責任。也就是說在A承擔損失的情況下，由于A可以采取也一定會采取成本更低的預防措施，從而實現自己的效用最大化，同時也實現了社會成本的最小化和效用的最大化。因此，結論是:為了實現社會成本的最小化，責任應由能以較小的成本避免損失的那一方當事人來承擔。

回到對物權行為理論批判的觀點上來。在交易過程中由于標的物上權利的瑕疵導致不能實現當事人預見的法律后果，那么，由于權利瑕疵產生的不利后果應由誰承擔從而有利于社會成本的最小化和效用的最大化?是出讓人(原權利人)還是受讓權利第三人?這里既有價值取向的問題，也有效率標準。從總體上看，無論從對標的物及其上的權利的了解，還是從交易謹慎避免合同無效、被撤銷的角度來說，出讓人為此可能付出的成本要大大低于第三人可能付出的成本。相反，若要求第三人了解標的物上的權利狀況或說明自己足夠謹慎，沒有過失或是善意的，則可能要付出相當大的市場調查的成本，這一點是違背市場經濟的客觀要求也是很難以辦到的。因此，法律的設計應當能促使原權利人采取成本較低的措施，避免交易的失敗，從而實現自身和社會效用的最大化。即，從效益原則出發，當原權利人與第三人對同一個標的物存在難以兩全的權利要求時，選擇保護第三人利益符合社會成本最小化的效率原則。

根據以上分析，筆者認為，從交易安全、交易公平、交易迅捷的角度考慮，物權行為是較為理想的制度。在我國目前及未來的經濟活動中，種類物交易、未來物交易等信用交易是經濟交往中的主流形態。對于交易安全的保護，物權行為具有特定的作用?？梢哉f，物權行為理論在物權變動模式的立法選擇中，有其潛在的制度利益。

二、物權行為理論與制度供給

制度的功能及其需求只是制度選擇的必要條件而非充分條件。法律制度的創新或制度變遷必須滿足制度需求與供給的平衡。法律經濟學認為，以下因素影響著法律制度供給:

第一，法律供給受既存法律制度的約束。如果既存的法律制度與新法互相支持、兼容，新法將能順利實施且成本低，反之，則新法實施困難而成本高;第二，法律供給受法律生產要素的影響。法律的生產要素分配在法制的各個環節，則轉化為立法成本、執法成本和司法成本。立法成本、執法成本和司法成本的不同投入，影響了法律供給的效率;第三，法律供給受法律生產技術水平的影響。立法技術、執法技術、和司法技術決定了法律供給的內容、質量、規模和供給方式，法律供給的內容、質量表現為法律可選擇的方案的合理性，如超前立法、同步立法還是滯后立法;第四，全社會的法律知識的積累。法律知識的積累及法律意識的提高不僅能簡化法律供給中決策的過程，而且創造著市場對法律的需求、刺激法律的供給。

應當指出的是，法律制度的供給不僅指立法活動，還包括執法和司法活動。立法是靜態的概括，執法和司法則是動態的社會關系。要使法律進入社會實踐，變成“活動的法律”則困難得多。它受到執法、司法隊伍的素質和舊法的影響，受到習慣、傳統文化、倫理道德等非正式規范的制約.執法和司法的成本開支遠遠大于立法的成本開支，這是制度供給中不可忽視的。 轉貼于 物權行為理論能否被物權立法所吸納，同樣受制度供給諸因素的影響.筆者認為，我國物權法采物權行為制度的障礙在于制度供給能力的不足。表現在:

1、由于既存法律的約束，缺乏采物權行為制度的基礎?！睹穹ㄍ▌t》第72條第2款規定:“按照合同或其他合法方式取得財產的，財產所有權從財產交付時起轉移，法律另有規定或者當事人另有約定的除外?！边@里所謂的“合同”是指買賣合同，贈與合同、交易合同等債權合同.所謂“其他合法方式”是指繼承、遺贈、法院判決、拍賣、征用、沒收等。由此可見，《民法通則》的該項規定，就財產所有權移轉.并不要求有移轉所有權的獨立物權行為存在，在一般情況下，債權合同加上交付行為，即可發生所有權轉移?！逗贤ā返?33條的規定中，再次表明了同樣的立法態度。該條款規定:“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或當事人另有約定的除外。”此外，《城市房地產管理法》第40條規定:“房地產轉讓應當簽定書面轉讓合同……”第60條規定:“房地產轉讓……時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房產變更登記?！庇纱丝梢?，我國立法就不動產物權變動，是采債權合同加上過戶登記的物權變動模式。

2、從現行法的體系來看，至少在以下幾個方面，難以與物權行為制度兼容、契合。第一，是法律行為無效的原因，《民法通則》第58條第1款第5項規定:違反法律或社會公共利益的民事行為無效?！逗贤ā返?2條第4項規定:損害社會公共利益的合同無效。它們適用于包括各類合同在內的一切民事行為。并沒有在債權行為無效的情形下例外承認物權行為依然有效。如果采物權行為制度，那么，買賣合同等“債權行為”在被確認為無效之前，因履行它而形成的物權行為不受其影響即依然有效。第二，是合同解除制度.《合同法》97條并列規定了:“恢復原狀”，“采取其他補救措施”，“賠償損失”三種解除合同的效果，這三種效果各有其法律基礎?！盎謴驮瓲睢边m用于原物返還的場合，從權利的角度講，屬于物的返還請求權:“其他補救措施”適用于給付勞務、物品、交付金錢、受領的原物毀損滅失等場合。從權利角度看，屬于不當得利返還請求權;“賠償損失”適用于上述救濟方式運用后，當事人還有損失的情形，為民事責任的范疇。若采物權行為的獨立性與無因性，這些恢復原狀的法律基礎是不當得利返還而非物的返還請求權，那么，《合同法》第97條的上述區分就沒有存在的根據。第三，是錯誤制度。(合同法))第54條第1款第1項規定了“因重大誤解訂立的合同，可申請變更、撤銷。”若采物權行為理論，那么，因錯誤而撤銷合同就得區分撤銷債權行為還是撤銷物權行為。而我國現行法和司法實踐均未采用上述區分.

3、社會成員的知識結構中缺少對物權行為理論的認識，而物權法作為裁判法同時又是行為法，其供給成本受立法、執法、司法人員以及全體社會成員的知識積累的影響。

篇9

__縣人大常委會：為推進《中華人民共和國安全生產法》（以下簡稱《安全生產法》）的貫徹實施和全縣的安全生產工作，4月上旬，縣人大常委會成立了《安全生產法》執法檢查組，組織對縣人民政府貫徹實施《安全生產法》執法檢查。執法檢查組到利店、舟壩、黃丹、沐溪、鳳村、建和6個鄉鎮，抽查了安全生產工作的部分檔案資料，聽取了6個鄉鎮貫徹實施《安全生產法》情況的匯報，實地察看了津玉煤業、吉源木業、黃丹磷化工廠、華瑞房產（半島藍灣）4個企業的安全生產工作，組織召開了縣安監局、教育局、交通局、建設局、公安局、監察局、運管所、海事處、消防大隊、交警大隊等部門負責人參加的安全生產工作座談會，聽取了貫徹《安全生產法》情況的匯報?，F將有關情況報告如下：

一、貫徹實施《安全生產法》的基本情況

20__年11月1日《安全生產法》實施后，縣人民政府高度重視，認真組織貫徹實施《安全生產法》，較好地推進了全縣安全生產工作的順利開展。

（一）加強領導，落實責任?？h人民政府認真履行安全生產工作職責，及時成立了以縣長為主任的安全生產委員會，確定了一名副縣長分管安全生產工作，明確由縣安監局具體負責對縣域內的安全生產工作實施綜合監督管理；將安全生產工作納入了全縣經濟和社會發展規劃，列入目標管理實行“一票否決”制度；堅持每年與各部門負責人、各鄉鎮長簽訂目標責任書，全縣安全生產工作責任基本做到了一級抓一級，層層抓落實。組織制定了縣域內特大生產安全事故的應急救援預案，建立了應急救援體系。多次召開全縣安全生產工作會，分析全縣安全生產形勢，針對問題提出改進工作的措施和要求，及時協調解決安全生產工作中的重大問題。初步建立了政府統一領導、部門依法監管、單位全面負責、群眾參與監督、社會廣泛支持的安全生產監督管理體系。

（二）強化宣傳，增強認識。一是多次召開縣長辦公會、政府常務會，組織縣府組成人員學習安全生產法律知識及相關政策，提高了協調管理安全生產工作的能力；二是縣府各部門及時組織干部職工學習《安全生產法》及有關政策，結合到鄉鎮、企業、學校指導工作，加強安全生產的宣傳工作。三是積極開展安全生產培訓，采取以會代訓的形式，對鄉鎮分管安全工作的領導、專兼職安監員進行了交通安全、礦山安全等方面的知識培訓，對建筑企業負責人、在建工程項目經理、村鎮個體工匠、非煤礦山礦長等進行了安全法律法規及安全操作技能培訓，每年縣上組織和協助市上舉辦的安全知識培訓達25期以上，10000余人次接受了相應的培訓。四是各鄉鎮人民政府采取召開“兩干會”、“三干會”、張貼標語等形式，加強了對安全生產法律知識及政策的宣傳。五是各生產經營單位結合企業實際認真組織學習，并把

法律的規定細化為具體的管理制度。六是全縣各學校把安全教育工作列入了對學生教育的重要內容，采取上班會課、召開家長會等形式開展安全教育，增強了學生的安全防護意識。七是抓好安全生產面上宣傳活動。每年組織開展“百日安全生產”、“安全生產月”宣傳活動，__電視臺開辟了安全生產宣傳專欄，縣領導發表安全生產電視講話，安全生產監督部門聯合開展街頭宣傳，采取印發資料、播放錄像等形式，廣泛宣傳了安全生產法律知識和有關政策，為《安全生產法》的貫徹實施營造了良好氛圍。（三）嚴格執法，加強監管。一是縣人民政府每年都組織有關部門人員組成安全督查組，分別對縣級各部門、各鄉鎮、學校、企事業單位的安全生產工作開展檢查，及時發現安全生產工作中存在的問題并提出整改要求。二是嚴格執行安全生產許可法律制度，積極組織開展水上交通安全、道路交通安全大檢查等活動，20__年至20__年全縣各級各部門、鄉鎮、企事業單位累計開展安全檢查10033次，較好地規范了安全生產秩序。三是建立了安全生產舉報制度，重點加強了對煤礦、非煤礦山安全生產的社會監督。四是認真開展委托執法。針對安全監管力量不足的情況，根據《四川省安全生產條例》的規定依法委托鄉鎮人民政府按簡易程序實施行政處罰，組織全縣19個鄉鎮分管安全的領導和部分安監員參加了省上統一開展的委托執法培訓和縣上舉辦的執法工作培訓，初步解決了綜合安全監管力量不足、監管缺位的問題。五是嚴格規范安全生產監管行政執法程序，安全生產監管的行政執法工作總體上做到了程序合法，處罰適當，執法檔案資料比較規范。六是安全監管部門督促指導從事危險物品的生產經營及礦山、建筑施工等生產經營單位建立了應急救援體系，成立了應急救援組織，使發生的生產安全事故都較及時妥善地得到了處理。七是建立完善了生產安全事故責任追究制度，對生產經營單位發生的生產安全事故，在準確地查明事故原因、性質和責任的基礎上，相繼對12名在履行安全生產監管職責中負有責任的干部給予了行政處分并通報全縣，增強了各級干部對安全生產工作的責任意識。

（四）加大投入，整治隱患。一是縣政府每年設立了20萬元安全生產基金，把安全生產專項基金列入了縣級財政預算。二是加強保障機制建設，完善了安監局的職能機構，增設了安全監管執法大隊、危險化學品安全管理股，建立了縣煤礦瓦斯數字遠程監控中心、礦山輔助救護隊，落實了煤礦駐礦安監員和公益性崗位的非煤礦山安監員、道路交通安監員和水上交通安監員53名，全縣19個鄉鎮分別配備了3—5名安全生產監管工作人員，10個產煤鄉鎮分別確定了煤礦專職監管員1名，全縣煤礦駐礦安監員工資納入了縣級財政預算。14個有船鄉鎮分別設了專職船管員1名。三是加強通鄉公路、庫區碼頭、道路交通波型護欄等安全基礎設施的建設，加大對安全隱患的治理力度，全縣各級各部門、鄉鎮、企事業單位20__年至20__年共治理安全隱患51278起，有效地防止和減少了生產安全事故的發生。

通過學習貫徹實施《安全生產法》，各級干部的安全責任意識進一步增強，人民群眾參與安全生產的意識和自我防護能力有所提高，生產經營單位的安全生產保障條件有所改善，從業人員的權利較好地得到了維護，安全生產的監督管理工作逐步規范，有效遏制了一般生產安全事故的發生，杜絕了重特大事故的發生，全縣煤礦沒有發生過較大以上的生產安全事故，實現了省市下達的煤礦死亡人數控制指標，各類生產安全事故死亡人數歷年沒有突破省市下達的控制指標，促進了全縣經濟社會事業的發展和社會穩定。

二、存在的主要問題

雖然縣人民政府在貫徹《安全生產法》中做了大量工作并取得了較好的成效，但安全生產工作具有涉及面廣、不確定因素多等特點，全縣的安全生產形勢仍不容樂觀。從20__年至20__年全縣安全生產事故發生情況（見下表）看，全縣安全生產工作的任務還十分艱巨。主要存在以下問題需要加以解決。

20__年至20__年全縣生產安全事故發生情況表

年 份

生產安全事故發生數

死亡人數

占省市下達目標控制數的百分比

20__年

45起

11人

20人 55%

20__年

33起

15人

20人 75%

20__年

37起

19人

23人 82.6%

20__年

30起

19人

23人 82.6%

20__年

63起

18人

23人 78.26%

（一）安全生產宣傳教育工作的針對性和實效性不強。主要反映在全社會參與安全生產的氛圍尚未真正形成，群眾參與安全生產的自覺性和主動性不強，“關注安全、珍視生命、安全第一”的觀念未牢固樹立；安全生產宣傳形式較為單一，實效性不強；農民由于受文化、經濟條件等因素的制約，對安全生產法律知識、安全操作技術的學習掌握能力不強；生產經營單位的主體責任未根本落實到位，對生產安全事故的發生尚不同程度地存在僥幸心理，重效益、輕安全的現象仍然存在，從業人員違反安全規章制度的現象還時有發生；安全生產“說起來重要、做起來次要、忙起來不要”的問題未根本得到解決。

（二）安全生產欠賬多，勞動保障條件未能根本改善。安全基礎設施脆弱，政府對危橋、險路等公共設施的安全隱患整治投入有限，不夠及時和徹底；船只技改、煤礦科技投入、安全監管設備設施的配置等方面未能很好地得到保障；庫區簽單員的工資未列入財政預算；農村山地災害隱患多，農民排危的主動性不強，存在依賴等靠思想；安全生產投入的保障機制尚不完善，業主按規定足額提取安全生產費用、繳納安全生產風險抵押金、為從業人員繳納

保險費的自覺性還不強；各級工會組織維護從業人員的安全生產合法權益的作用有待進一步發揮。（三）安全監管隊伍建設尚不適應當前安全生產形勢的需要。安全監管人員的激勵保障機制不夠完善，鄉鎮領導和干部普遍不愿分管、從事安全監管工作；鄉鎮安全監管人員變動頻繁，缺乏相應的專業知識，業務素質有待提高；礦山安全監管技術人才嚴重缺乏，鄉鎮安全工作經費緊張；安全監管力量有待整合，安全監管部門之間的協調配合機制不夠健全，縣鄉村組四級聯動的安全監管局面尚未形成。

（四）安全監管執法難。由于我縣庫區多，水域面積大，涉及6000多人，船主配備救生設施和群眾乘船主動穿救生衣的自覺性不強，自用船主違規載人、以筏代舟的現象時有發生，水上交通安全監督管理難；二是農村客運基礎設施滯后，農村客運市場尚未規范，群眾生產生活的現實需要與農村客運基礎設施滯后的矛盾較為突出，客運車輛超載現象依然存在，面包車、摩托車非法載客、超載超速現象較為普遍，因受警力等因素的限制，打擊處理的難度較大。

三、建議意見

（一）切實加大對《安全生產法》的宣傳力度。安全生產工作是一項龐大的系統工程，工作涉及面廣、工作量多、責任重大，事關社會的和諧穩定，需要全社會積極參與，齊抓共管。各級領導干部職工應切實增強對安全生產工作重要性的認識，在抓好面上安全生產宣傳的同時，著重應在安全生產宣傳的針對性和實效性上下功夫，積極探索和總結讓廣大群眾易懂、易于接受的安全生產宣傳形式，促進廣大群眾牢固樹立“關注安全、珍視生命、安全第一”的觀念，增強學習貫徹《安全生產法》的主動性和自覺性；要進一步加強對各生產經營單位業主、從業人員的安全生產宣傳教育工作，增強“安全促生產、安全就是效益”的理念，促進生產經營單位聯系自身實際，把法律的規定細化為具體的管理制度并付諸實施，做到守法經營；要充分利用__電視臺等載體，加大對安全生產先進事跡和典型生產安全事故、案例的宣傳力度，發揮輿論對安全生產工作的監督作用，促進《安全生產法》的正確貫徹實施。

（二）著力加強安全監管隊伍建設。結合鄉鎮安全生產規范化建設工作，進一步健全鄉鎮安全監管機構，完善縣、鄉級安全監管人員的激勵保障機制。鄉鎮安全監管人員應盡可能穩定。應進一步加強對鄉鎮安全監管人員的業務知識和技能培訓，注重培訓的針對性和實用性，加強對鄉鎮安全監管工作的指導，促進鄉鎮安全監管人員業務素質的整體提高，以適應當前安全生產監管工作的需要。庫區發航簽單員的工資應列入財政預算，簽單員應堅持公開公平公正的原則擇優聘用。針對當前鄉鎮安全監管工作經費緊缺的實際和財政管理體制特點，可以考慮在堅持收支兩條線的前提下，補助與鄉鎮從事委托執法罰款數額相當的經費，緩解因工作經費緊缺制約安全監管工作開展的矛盾。

篇10

夫妻財產約定，離婚設為條件

高大帥氣的莊磊1982年10月出生于江蘇省蘇州市。2001年1月，在朋友的生日宴會上，19歲的莊磊與長自己一歲的林菲相識。莊磊瀟灑英俊，林菲漂亮可人，兩人一見鐘情。經過一段時間的交往，兩人便訂下了終身。

2002年6月，莊磊在父母的支持下，購買了一套位于蘇州工業園區的房屋，房價為29萬余元，莊磊支付了購房款21萬余元，另外8萬元房款莊磊進行了按揭貸款。拿到鑰匙后，莊器立即對房屋進行了裝修。

2004年11月，莊磊剛剛達到法定的結婚年齡，便與林菲登記結婚了。隨后，在雙方父母的操辦下，莊磊與林菲舉辦了一場隆重的婚禮。結婚后不久，林菲便懷孕了。喜事接踵而來，雙方父母十分高興，莊磊和林菲更是幸福之情溢于言表，共同期待著小生命的降臨。

可是，林菲的父母激動之中卻夾著一絲惆悵。林菲是家中的獨生女，他們多么希望女兒生個小孩能跟女兒姓，這樣，自家也就可以算有后了?？墒?，他們想到莊磊也是家中的獨子，要想讓小孩跟自家姓談何容易。知道父母的心思后，林菲挽著父母的手臂，笑道：“這事我自有打算，一定會滿足你們的心愿?！?/p>

2005年3月初的一天晚上，林菲躺在床上，用手輕輕撫摸著漸漸隆起的肚子，幸福地對躺在身旁的莊磊道：“孩子再過幾個月就要出生了，你說孩子是跟你姓還是跟我姓?”“當然是跟我姓，哪有跟你姓的道理!”莊磊不假思索地回答道。見莊磊這么霸道，林菲一屁股坐起來，回敬道：“法律規定既可以跟男方姓，也可以跟女方姓，你憑什么說只能跟你姓不能跟我姓?!”見妻子林菲較真起來，莊磊急忙安慰她，解釋說，“按照風俗，如果孩子跟你姓了，就表明我是倒插門的女婿，那樣我會被別人瞧不起的，我的父母在外面也抬不起頭來。你是嫁到我們家的媳婦，孩子當然應該跟我姓了?！币娗f磊這么說，林菲很不服氣，爭執道，“我們結婚前不是說好了嗎，我們是‘兩家合一家’，我怎么成了嫁到你家的媳婦了?”“什么‘兩家合一家’，我聽都沒有聽說過，這是原則問題，我是不會讓步的?！鼻f磊認為妻子胡攪蠻纏，毫不客氣地把妻子頂了回去。就這樣，兩人你一言我一語爭執起來，鬧得很不愉快。

幾天后，莊磊和林菲再次因婚嫁形式是“男婚女嫁”還是“兩家合一家”以及小孩的姓氏等問題發生矛盾?？紤]到妻子有孕在身，為了盡早平息家庭的矛盾，經過商談，莊磊給林菲寫了兩份承諾書，一份承諾書上寫著：“我愿意并且同意，我跟林菲生的第一個孩子姓莊，不管男女，我都會很好地對待他。我跟林菲生的第二個孩子我同意姓林，也會很好地對待他?！甭淇钐幱星f磊及林菲的簽名。另一份承諾書上寫著，“莊磊從今天起是林菲的人了。以后一切都交于林菲，如果離婚房屋歸林菲所有?！甭淇钐幫瑯臃謩e有莊磊和林菲的簽名，莊磊還在其簽名下寫了“同意”兩字。

原以為矛盾就此都解決了，可是，雙方在日后的生活中，還是就這些問題糾纏不清，夫妻感情也受到嚴重的傷害，都深感身心俱疲。2005年10月21日，為了能有一個寬松、愉快的生產及哺育孩子的環境，在未和莊磊打招呼的情況下，林菲拿著自己的衣物回了娘家。兩天后，林菲在醫院生下女兒。女兒出生后，林菲也沒有回家和丈夫莊磊一起生活，雙方處于分居狀態。

丈夫提出離婚，妻子索要房屋

妻子的不辭而別，特別是女兒出生后仍然住在娘家，讓莊磊徹底失望了。一怒之下，莊磊決定與妻子離婚。于是，2006年11月9日，莊磊向法院提出離婚訴訟。

法庭上，莊磊說，“我和林菲均為獨生子，結婚時明確林菲嫁到我家，但林菲在臨產時突然提出要求我入贅，并將家中存折、現金、首飾等帶回了娘家，夫妻感情嚴重受損。2005年10月23日女兒出生后，林菲一直帶著女兒住在娘家，女兒至今沒有姓名，夫妻感情已破裂?！睘榇耍f磊要求與林菲離婚；女兒由其撫養，林菲每月支付撫養費300元，共同財產依法分割，個人財產歸各自所有。

針對莊磊的，林菲反駁道“我和莊磊系自由戀愛，婚前同居三年多，有感情基礎，生活中一直和睦相處，婚前也約定兩家合一家，生兩胎，現發生矛盾的原因，是莊磊家違反約定。我要求繼續履行兩家原來的約定，不同意離婚?！?/p>

法院經審理后認為，莊磊與林菲在長期戀愛后結婚，并生育有一女，有一定的夫妻感情。莊磊與林菲產生矛盾，系因雙方家庭婚后對婚嫁形式及女兒姓氏發生爭執，影響到莊磊與林菲的夫妻感情。只要雙方家庭能夠克服封建陋習，對家庭事務的處理能做到首先以莊磊與林菲的婚姻幸福為第一要素，加強溝通與交流，互諒互讓，莊磊與林菲能做到寬容為懷，互相體恤，夫妻和好還是有可能的。據此，法院作出了不許離婚的判決。

判決后，莊磊十分想念女兒，于2007年5月1日帶著父母一同前往林菲的家中探望。可是，原本親密無間的兩家人卻是相見分外眼紅，兩家人再次發生沖突，矛盾進一步激化，莊磊與林菲的婚姻也徹底走到了盡頭。2007年6月25日，莊磊又訴至法院要求離婚。法院考慮到雙方的感情基礎，再次判決不準離婚。但之后雙方關系并未好轉，六個月后，莊磊第三次向法院離婚，這次他是鐵了心了，要求法院判令雙方離婚，夫妻共同財產依法分割，女兒由自己撫養，林菲每月支付撫養費300元。

再次離婚，雙方對婚姻都心灰意冷了。而結婚的新房因有了很大的升值，經評估，房產的現價，不包括裝修，評估價為72萬余元。房屋的歸屬，自然而然地成為雙方爭奪的焦點。

法庭上，林菲說：“2005年3月18日，我和莊磊簽訂了協議，莊磊承諾若離婚，房子歸我所有?，F在莊磊提出離婚，該房產應判歸我個人所有?！睘樽C明自己的主張，林菲提交了兩份承諾書作為證據。

約定觸及“雷區”，協議被判無效

蘇州中院經審理后認為：婚姻是以感情為基礎的兩性結合，雙方于2005年10月分居至今，分居期間莊磊兩次要求離婚，雖經法院判決不準離婚，但雙方關系并未改善，法院認定雙方夫妻感情已破裂，符合雙方的婚姻事實，予以確認；林菲上訴認為，夫妻財產協議約定，房屋歸林菲所有，該約定是莊磊對其個人財產的處理，而非贈與行為，莊磊不能隨意撤銷。根據法律規定，夫妻雙方可以對財產歸誰所有進行約定。從雙方2005年3月18日所簽訂的夫妻財產協議可以看出該協議是附條件的，即雙方離婚，該附加條件涉及雙方人身關系。本院認為，以雙方離婚為財產約定的附加條件違反我國婚姻自由的原則，因此該夫妻財產協議不受法律保護，林菲的上訴理由不能成立，本院不予支持?；楹罅址埔怨餐敭a償還房屋貸款，莊磊應予以返還本金及相應增值部分利益，故判決莊磊與林菲離婚，婚生女由林菲撫養，莊磊每月承擔女兒撫育費600元，莊磊補償女兒出生后至離婚之月的撫育費2萬元，莊磊婚前財產房屋一套(包括裝修)歸莊磊所有，莊磊一次性給付林菲人民幣10萬元。2009年5月5日，蘇州中院依據法律的有關規定，除對部分其他共同財產作出改判外，對房屋的處理維持了原審判決。

法官說法：

拿到法院的終審判決書，林菲怎么也不能接受現實。手握丈夫寫的承諾書，林菲緣何輸了官司呢?林菲的最終敗訴，緣干她法律知識的淡薄，簽訂的協議觸及了法律的“雷區”?，F實生活中，因夫妻關系的特殊，雙方簽訂的財產分割協議觸及法律“雷區”的屢見不鮮。