國有土地上征收與補償辦法范文

導語：如何才能寫好一篇國有土地上征收與補償辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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房屋征收補償方案公開征求意見

“房屋征收補償方案將采取公開征求意見的方式，由房屋征收部門擬定房屋征收補償方案，并經政府組織有關部門及專家論證和修改后最終確定?！保诖_定房屋征收補償方案前，須經市內五區房屋征收部門進行綜合平衡，并將在征求意見期限結束后15日內公布修改后的房屋征收補償方案。房屋征收部門將依法建立房屋征收補償檔案，將每戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

此外，如在舊城區改建項目半數以上被征收人認為征收補償方案不符合《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》等相關規定，市、區人民政府將組織被征收人、公眾代表、房屋征收部門等參加聽證會，房屋征收部門將根據聽證會情況修改房屋征收補償方案。

此次出臺的關于房屋征收的相關配套文件對房屋征收決定也做了明確規定，要求市區房屋征收決定涉及被征收人戶數在150戶以上的項目，由市人民政府常務會議討論決定，各區房屋征收決定涉及被征收人戶數在75戶以上的項目，須經各區人民政府常務會議討論決定。

投票選舉評估機構

為了保證房屋征收工作的合法性和公開性，確保以客觀公正的方式對房屋價格進行評估，房屋征收部門將按照房地產價格評估機構報名先后順序在房屋征收現場公布參選評估機構名單，由被征收人在規定的期限內協商確定房地產價格評估機構，如發生協商意見不一致的情況，房屋征收部門將組織全體被征收人以投票方式選舉產生評估機構，或采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

房地產價格評估機構依據相關規定評估確定被征收房屋的價值，并出具評估報告。如房屋征收部門或被征收人對評估結果有異議，自收到估價報告之日起10日內可向房地產價格評估機構申請復核評估，如對復核結果仍有異議，可繼續向市國有土地上房屋征收價格評估專家委員會申請鑒定，并由評估專家委員出具書面鑒定意見。

搬遷補助費提高一倍

按照規定，搬遷補助費由原來按被征收房屋建筑面積每平方米10元標準調整至每平方米20元，提高了一倍，而臨時安置費則由原來按被征收房屋建筑面積每平方米18元標準提高至每平方米25元。

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【關鍵詞】房屋征收；補償標準；分析

0.引言

我國土地實行的是社會主義公有制管理，土地歸國家和集體所有，存在土地所有權和土地使用權分離的問題，進而造就了房屋征收這一特有的制度。根據土地所有人和房屋占用范圍的不同，這一制度包括國有土地上房屋征收制度和集體土地上房屋征收制度兩種[1]。隨著我國城市化的不斷擴張，城市中可以利用的土地日趨飽和，政府部門可以回收利用的國有土地也越來越少，城市的范圍逐漸向農村擴張，隨之出現了大量集體土地上房屋征收行為。但目前我國的集體土地上房屋征收中還存在法律不健全、補償混亂等問題，征收過程中的矛盾和沖突日益突出，農民的損失十分慘重。加強對集體土地上房屋征收補償的研究，并加快相關立法進程是當前農民的迫切需求。

1.集體土地上房屋征收補償標準的影響因素

集體土地上房屋征收補償標準是房屋征收補償中的重要組成部分，它和征收補償原則、補償范圍和補償方式等都有一定的關系。從宏觀角度來看，集體土地上房屋征收補償標準的影響因素主要有以下幾個方面。

1.1征收補償原則的影響

土地征收是為了滿足國家公共利益的需求，強制性取得被征收者土地房屋所有權的行為[2]。征收過程中被征收者喪失了不動產的所有權，因而承擔了比普通民眾更大的負擔，也為公共利益做出了很大的犧牲。為了保障被征收者和普通民眾之間的平衡，必須給予被征收者一定的補償。分析各國和地區立法的不同，征收補償原則可以大致分為：完全性補償、適當性補償和公平補償三類。我國現有的立法中還沒有對征收補償原則做出統一的規定，《憲法》中雖然肯定了征收補償的作用，但并沒有明確規定征收補償的原則，導致很多地方出現了征收補償原則不統一，實際使用混亂等情況。

1.2征收補償范圍的影響

很多國家和地區對征收補償范圍的規定比較寬泛，例如美國的不動產征收范圍不僅包括不動產本身，還包括不動產的附加產物和與地產相關的無形資產等。我國國有土地上房屋征收補償范圍中包括了房屋價值、搬遷損失和臨時安置補償這三個方面，可以說是立法上的一大進步。但是該立法中對土地使用權和劃撥土地使用權這兩者沒有進行區別劃分，很多學者對此存在爭議。部分學者認為，集體土地上房屋征收應該有別于國有土地上房屋征收，對集體建設中的土地使用權區別對待，如果可以無償獲得集體建設用地的使用權，對土地使用權的終止不需要進行補償，反之，就需要增加土地征收補償的金額。但筆者認為，不論集體建設用地的獲取是有償還是無償，都是用易物權的行為，征收作為剝奪他人財產權的行為，應該給予相應的賠償，并納入征收補償的范圍中。

1.3征收補償辦法的影響

我國的土地征收補償主要以多種費用的形式體現，其中征地的補償包括土地補償、臨時安置補助和農作物補償等。集體土地上房屋征收補償管理辦法主要由各級政府規定，農村地區和城市遠郊一般采用遷建安置的方式，進行宅基地建房，按照房屋拆遷成本進行補償，宅基地征收按照當地規定的征收標準。城鄉結合部和城中村一般不安排宅基地建房，主要通過實物和貨幣補償，由政府提供安置房或者被拆遷者自行購房。

2.集體土地上房屋征收補償標準的確定方法

2.1房屋價值補償標準的確定

集體土地上房屋征收中的非住宅房屋，集體建設中的土地使用權具有一定的限制流轉性，很難評估它自身的價值?？梢圆捎脜^分是否搬遷重建的方法確定補償標準，需要搬遷重建的非住宅房屋，應該聘請相關專家進行重置成本評估，以確定合理的補償標準。對于提供土地重建安置的征收補償，應該由資深房地產評估機構進行房屋價值評估，評估中去除土地使用權價值的補償。

2.2臨時安置和拆遷補償標準的確定

相關法律規定，只有在征收房屋的情況下被征收者才能得到搬遷補償；只有在符合產權調用補償方式的基礎上，被征收者用于產權調換的房屋在征收時無法按期交付時才能獲得臨時安置補償。但是相關法律中對于搬遷和臨時安置的具體補償標準還沒有做出明確規定。筆者認為，搬遷費和臨時安置費在征收中支出中所占的比例并不大，聘用第三方評估機構并不經濟。對此征收者和被征收者可以協商解決，如果協商不成可以聘請專業搬家公司進行搬遷，并由征收方提供周轉房作為補償。

2.3停業停產補償標準的確定

停業停產補償是指被征收者由于房產被征收，無法正常開展業務導致的損失，這種補償和被征房屋屬于集體土地或者國有土地沒有直接關系。集體土地上房屋和國有土地上房屋的停業停產補償標準可以一致[3]。停業停產損失包括兩方面的內容，第一是由于停業停產導致被征收者失去了獲取利潤的機會，第二是征收過程中產生的費用，如儀器、設備和商品搬遷費用，以及停產期間員工的福利、工資等。補償標準應該對相關的利潤損失和必要的費用補償進行分別設定，做出停產停業效益評估的指導性規定，避免政府由于執行不當損害了被征收者的合法權益。

3.結語

加強對集體土地上房屋征收補償的研究，并加快相關立法進程是當前農民的迫切需求。國家應該針對集體土地上房屋征收中出現的問題，加強對相關立法的關注和重視。建立有法可依、公平公正的土地補償操作機制，促進國家、集體和農民三方的利益達到平衡狀態。

參考文獻

[1]王達.征收補償決定及其合法性審查[J].中國房地產，2011（21）.

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有土地證的拆遷還是按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行賠償，《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

1、被征收房屋價值的補償；

2、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

3、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

（來源：文章屋網 ）

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《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

法律依據：

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條

作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

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一、概況

福清市城區某片區為城區北面重要的進出門戶，該片區內原有工業企業19宗、社區公產5宗、民房65戶，占地面積約205畝，總建筑面積約135000平方米。由于歷史原因，該片區缺乏整體規劃、功能布局混亂、基礎設施落后、環境污染嚴重、道路擁塞不堪，與該市經濟社會快速發展的需求和廣大群眾對生活環境的更高要求，存在較大差距。為實施城市總體規劃，徹底改變該片區的面貌，給周邊居民創造一個舒適、整潔、優美的人居環境，2011年初，福清市委、市政府將該片區列為重點改造項目，擬通過片區改造，結合片區內城市河道和規劃道路拓寬取直改造工程，全面提升片區的整體環境。

從2011年4月起，福清市啟動該片區舊城改造項目。至2014年初，完成18宗總建筑面積82000平方米的工業企業用地征收、5宗總建筑面積9500平方米的社區公產征收、62戶總建筑面積37019平方米的民房征收工作。在征收工作中，有3宗總建筑面積976平方米的民房未達成征收協議。由于3座民房位于擬建的規劃道路中間，嚴重影響了城市道路建設和交通通暢。為此，福清市政府決定啟動強制征收這三座房屋的工作。

2014年1月，依據《中華人民共和國土地管理法實施條例》第四十五條等有關規定，由福清市國土資源局對該片區舊城改造項目中最后3座民房（被征收人陳某某、夏某某、林某某）作出責令交出土地決定。3月，其中2戶被征收人陳某某和夏某某申請行政復議。5月，經過行政復議，福清市人民政府維持責令交出土地決定。之后，被征收人陳某某又向福清市人民法院提起行政訴訟。10月，福清市人民法院一審判決駁回陳某某訴訟請求，被征收人陳某某不服，又向福州市中級人民法院提起上訴，后撤訴。2014年6月，福清市國土資源局對其中2戶被征收人（夏某某、林某某）房屋申請法院強制執行，法院裁定準予強制執行。經過多方努力，至2014年12月30日，最后3宗房屋的被征收人均與所在街道簽訂房屋征收協議。歷時一年，終于完成3宗集體土地上房屋責令交出土地任務。

二、問題

在片區征收改造工作中，由于現行法律不健全、征收補償標準低、部門職責不明確等原因，也制約了征收工作的順利進行。

（一）現行法律尚不健全

2011年1月國務院頒布的《國有土地上房屋征收與補償條例》僅對國有土地上的房屋征收工作進行了規范，未涉及集體土地上的房屋征收?，F行的《中華人民共和國土地管理法》等相關法律法規也未對集體土地上房屋征收進行明確，只能按地上附著物相關規定開展征收，未能顯化房屋的私有財產屬性。

（二）征收補償標準偏低

根據《中華人民共和國土地管理法》第四十七條規定，被征收土地上的附著物和青苗補償標準，由省、自治區、直轄市規定。房屋屬于附著物的一部分，將房屋征收補償等同于一般的地上附著物補償。根據《福建省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十條規定，房屋及其他建筑物、構筑物的補償費，按重置價格并結合成新確定。該條款未考慮土地的區位價值，若實行宅基地異地安置是可行的；若實行貨幣補償和產權調換兩種方式安置，征收補償標準明顯偏低。

（三）部門職責尚未明確

房屋征收原屬住建部門或房管部門的一項重要職責。由于《國有土地上房屋征收與補償條例》未將集體土地上房屋征收工作囊括在內，各地政府只能暫時根據《中華人民共和國土地管理法》有關條款，由國土資源部門按地上附著物實施征收。但在實際工作中，各地作法均有差異，如福州市人民政府明確由國土資源部門授權房管部門實施；廈門市國土資源與房產管理部門同屬一個機構，直接由廈門市國土資源與房產管理局組織實施。

三、做法

針對集體土地上房屋征收工作中存在的諸多問題，福清市政府及相關部門也在積極探索完善征收辦法及措施，尋找最佳解決途徑。

（一）規范征收工作程序

為規范集體土地上房屋征收程序，福清市人民政府組織相關業務部門工作人員到福州市國土資源局、福州市房管局等處進行學習與研討，并到福州市中級人民法院對相關房屋征收案例進行研究分析。之后，結合本地實際，福清市探索出臺相關的集體土地上房屋征收與補償辦法、房屋征收工作方案（包括工作流程、部門職責等），指導和規范集體土地上房屋征收工作，做到程序公正、合法、有效。

（二）完善征收補償辦法

在城區內開展房屋征收時，福清市根據實際情況實行“同房同價”“同地同價”的原則，不管是集體土地上的房屋還是國有土地上的房屋，均參照國有土地上的房屋補償標準進行補償，最大程度保障被征收人的合法權益，也推動了征遷工作的順利開展。

（三）明確部門工作職責

借鑒各地做法，經福清市人民政府協調，由國土資源部門作為征收主體實施集體土地上房屋征收，住建部門全程配合指導房屋征收技術性工作（包括房產測繪、房地產評估、補償方案制定等），所在鎮街配合各類文書送達、做好被征收人思想工作等。通過明確各部門職責，增強責任意識，規范征遷工作。

四、啟示

（一）領導重視是順利完成征收的關鍵

在片區改造過程中，福清市委、市政府、征遷指揮部和所在街道領導經常深入片區改造項目征遷一線，了解征遷工作進展，及時協調解決征遷中存在的問題，落實被征收人所反映的情況。在征收工作遇到阻力時，各級領導親自入戶協調談判，并加大工作力度，按照相關程序依法推進征收工作，確保及時完成片區征遷。

（二）部門協作是順利完成征收的保證

征遷工作涉及方方面面，需要各部門的通力配合與協作。在征收中，所在街道作為具體房屋征收實施單位對被征收房屋權屬、區位、建筑狀況、產權狀況等進行調查，必須經常與被征收人進行面對面的協商，掌握被征收人需求并及時上報協調。市住建局在房屋補償方面技術力量雄厚、經驗豐富，負責擬定房屋征收補償方案、進行房產測繪、房屋評估機構選定、委托房產評估、擬定分戶房屋補償方案等。公證部門負責對房產測繪數據、征收補償資金等進行公證。項目業主負責及時提供相關申請材料，做好被征收人臨時周轉房安置，安排征收補償資金等。市國土局負責匯總相關材料，作出責令交出土地決定，申請法院強制執行等。同時，在市人民法院、市政府法制辦的大力指導和協調下，在所在街道的努力下，各部門集思廣益、通力協作，圓滿完成該片區征收任務。

（三）依法依規是順利完成征收的核心

1.嚴格履行程序，確保征收工作有條不紊

房屋征收工作涉及面廣，環節復雜，政策性強，若程序出現瑕疵，就有可能造成工作被動。在片區征收中，由市政府明確各相關部門職責，要求各相關部門做到材料齊全、手續完備、程序合法、補償合理，確保行政行為合法、公正。在國土部門作出責令交出土地決定之前，對項目業主提交的申請材料逐一進行審核。在被征收人申請行政復議和提起行政訴訟時，市國土資源局、住建局及相關街道及時提供答辯狀及相關證據材料，確保依法依規。在申請人民法院強制執行前，按照《中華人民共和國行政強制法》有關要求，嚴格履行規定的催告程序。

2.嚴格送達方式，確保征收工作規范有序

送達是履行征收程序的關鍵。在實踐中，由于送達未到位導致征收程序出現瑕疵的情況時有發生。根據《中華人民共和國民事訴訟法》有關規定，送達有直接送達、留置送達、郵寄送達、公告送達等方式。在現實中，直接送達和留置送達比較常見。一般被征收人或同住家屬拒絕簽字時，只能采取留置送達方式，將文書留在被征收人家中，并由在場的街道和社區干部作為見證人，同時盡量采取拍照或錄像方式記錄送達過程。各種送達的文書必須附上相應的送達回證，送達回證上的內容必須詳細填寫，包括受送達人、送達人、送達地點、送達文書名稱及文號、送達方式、拒簽理由、見證人簽章等。

3.做好信息公開，確保征收工作陽光透明

根據《政府信息公開條例》有關規定，房屋征收補償屬行政機關主動公開的政府信息。在征收中，對被征收房屋面積測繪、補償發放、安置情況等信息，應及時、主動在所在社區、被征收區域和政府網站上進行公開，避免由于信息不公開而產生的程序違法。同時，通過信息公開，實現陽光征收。

4.專業律師介入，確保征收工作合法有效

在實施房屋征收前，由熟悉土地房屋征收工作的律師團隊介入指導，以專業操作完成征收的全部行政程序，包括征收程序的指導、證據資料的搜集、行政復議和行政訴訟的答辯、告知被征收人法律后果等，既能給被征收人形成強大的震攝力，又能順利啟動責令交出土地決定和申請法院強制執行，避免法院基于技術原因而拒絕受理。

（四）一視同仁是順利完成征收的基礎

在片區征收過程中，由于利益問題，所在街道與被征收人未能及時達成協議的情況多多少少都會存在。個別被征收人認為政府亟待上馬項目，企圖利用拖延時間來要挾政府，以達到獲得更多補償的目的。而已簽訂協議的被征收人也會時刻關注后續征收補償情況，希望也能從中牟利。為此，作為一線征遷工作人員，應防止“會哭的孩子有奶喝”這種情況的發生，嚴格執行征遷補償政策，“一碗水端平”，不能因為“釘子戶”工作難做而隨意提高補償，這樣往往會給后期的征遷掃尾工作增加麻煩。此外，后期征遷工作更應公開、公平、透明，打消“釘子戶”“后征收、多得利”的念頭，實現和諧征遷。

（五）統籌安置是順利完成征收的前提

在安置工作中，應當做到“先安置后征收”，既有利于解決被征收人的后顧之憂，也易于征收工作的順利推進。在實踐工作中，由于安置工作不到位，被征收人以此為借口拒絕簽訂協議的現象時有發生。為此，地方政府應加大安置房規劃建設，提前謀劃布局，或政府自建安置房，或回購商品房作為安置房。同時，明確安置房產權辦理和稅費繳交情況。

（六）加強培訓是順利完成征收的保障

房屋財產價值高，利益博弈大，因此征收難度高。相對土地征收來說，房屋征收程序更為嚴格復雜。為此，作為相關業務部門和基層一線征遷工作人員，需做到以下幾點。

一要加強業務培訓。片區改造項目啟動前，由房屋征收業務主管部門對一線征遷工作人員開展業務培訓，明確工作重點，做到實體公正、程序合法、手續完備。

二要定期進行總結。在征遷工作中，對存在的問題要立即研究分析、商討對策，及時提出解決方案；對好的經驗作法要定期進行總結、相互交流。

三要注意方式方法。征遷工作人員要設身處地地為被征收人著想，急他們之所急，想他們之所想，充分利用被征收人的社會關系網進行溝通協調，注重解決被征收人現實中的困難，取得他們的理解與支持。

參考文獻：

1.王達.再論《行政訴訟法》修訂對征收拆遷的影響及對策.中國房地產（綜合版）.2015.4

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廣州大學公法研究中心

隨著土地出讓金步步攀高，地方政府對于一些污染高、能耗高、納稅低的企業通過舊廠房改造征收淘汰出局。這樣就難以回避舊廠房征收補償的內容和原則，處理不好將影響社會發展和穩定。本文圍繞該問題進行闡述和分析，以期對地方政府破解舊廠房改造征收補償難題有所裨益。

國土資源部、監察部《關于進一步落實工業用地出讓制度的通知》明確規定：“政府實施城市規劃進行舊城區改建，需要搬遷的工業項目符合國家產業政策的，經市、縣國土資源行政主管部門審核并報市、縣人民政府批準，收回原國有土地使用權，以協議出讓或租賃方式為原土地使用權人重新安排工業用地”。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（下稱《條例》）的相關規定，應當對被征收房屋的所有權人給予公平補償，這里的“公平補償”的基本要求是按市場價格進行補償?！稐l例》同時規定，對被征收房屋可以通過貨幣補償和產權調換兩種方式進行補償和安置。因征收造成的停產停業損失，應該予以補償?？梢?，對于企業舊廠房的征收補償，同樣應該有貨幣補償和產權調換兩種補償安置方式。

根據上述規定和實際情況，對于企業舊廠房改造中的征收補償，一般可以把它分為被征收房屋和土地的補償、被征收機械設備的補償、對職工損失的補償和停產停業損失補償四種情況。

一、被征收企業應當補償的內容

1.被征收房屋和土地的補償

企業的房屋土地性質一般為工業用地，通過出讓或租賃的方式取得，房屋用途一般為廠房、倉庫、辦公用房、住宅，補償時應當以相關房產證登記的用途和建筑面積為計算標準。因為歷史原因沒有或無法辦理房產證明和土地證明的，可經實際丈量確定。根據《條例》的規定，被征收房屋和土地的價值應當委托具有相應資質的評估公司，以征收公告公布之日為時點，根據相關評估技術標準，來確定房屋、土地的實際價值，以做到“公平補償”。

2.被征收機械設備的補償

機器設備分為兩類：一類是可搬遷設備；另一類是不可搬遷設備。對于可搬遷的設備，應當本著繼續利用的原則，進行異地搬遷安裝，繼續投入使用。因此而產生的費用是征收引起的必然損失，應當予以補償?？砂徇w設備因征收而引起的損失又可分為實物損失費和功能損失費。實物損失費包括拆卸費用、運輸費用、安裝費用、調試費用等。功能損失費用包括搬遷引起的機器精度下降、不合格產品的增多而帶來的損失。對于不可搬遷設備，征收會導致該設備的廢棄，故應結合其成新和重置價，對設備所有人進行補償。對于機械設備的補償金額，可以由征收人與被征收人協商確定，協商不成的，也可委托專業的評估公司進行評估確定。但由于被征收企業很難提供詳細的損失資料，因而經常會出現補償金額與實際損失差距較大的情況。政府在補償中應當綜合分析，充分考慮被征收企業的實際損失，給予妥善補償。

3.對職工損失的補償

征收會導致企業停產停業、員工停工，甚至出現企業解散、員工解聘的情況。因企業被征收而給員工帶來的損失應當進行補償，但如何安置補償，在法律法規中并沒有詳細規定，企業根據《勞動合同法》規定，由企業和員工通過相互協商達成一致，或根據實際工資支付的有關情況測算補償。如果導致員工解聘，應當根據企業與員工簽訂的勞動合同，結合勞動法有關規定給予補償。

4.停產停業損失補償

《條例》第23條規定，對因征收房屋造成停產停業損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。在法律實踐中，補償的標準、依據一般由地方政府以政策性文件規定，因此各地補償標準不同，計算方法也不同。本文認為，對于停產停業損失也應當由評估機構進行評估確定。針對企業的經營性質、經營狀況、贏利情況進行個案評估，才能確保補償的公平公正。當然具體數額也可以由當事人協商確定。

二、無法異地安置

沒有合適的土地或者產業政策不允許被征收企業繼續經營，只能采用貨幣買斷、企業解散的方式進行征收。如果征收之前企業已經關閉，無需再對其進行安置。對于這類企業的舊廠房和土地按評估價格采用貨幣補償的方式即可。如果企業用地是租賃的，則只對土地上面的廠房等建筑物及附屬設施進行評估補償。改革開放后，所推行的民營化和市場化改革，推進區域工業化和城市化，這種粗放型經濟增長的格局不能適合社會生產力的發展。產業層次偏低、組織化程度不高、產業布局分散等生產要素支撐力不足缺點逐漸暴露。為了推進產業結構調整，優化城市功能，加快經濟轉型升級，國家有關部門提出企業“退二進三”的戰略。之后各地紛紛響應，并出臺了詳細的方案措施，逐步遷出或關閉城市中心區內污染大、占地多的工業企業，將土地集約化利用。對于“退二進三”企業的補償，各地的規定雖有不同，但大同小異。比如唐山市“退二進三”搬遷改造實施意見中規定，對以出讓方式取得的企業用地，按照原土地使用權性質評估且政府確認后的價格給予補償；以劃撥方式取得的企業用地，按原用地性質基準地價標準的100%給予補償。

而對于被征收機器設備的補償應該按征收時企業是否正常經營而區別對待。如果在征收之前，企業已經關閉停產的，被征收企業可以自行拆除機器設備，不拆除或不能拆除的，在征收補償過程中則不予補償。但對于正常生產的企業，因征收而造成正常運行的機器設備的損失，應該補償。被征收的機器設備應該結合其成新和重置價，對所有人予以補償。即機器設備的補償價值=設備重置價×成新率-設備可變現凈值，設備重置價包括購買的市價、運雜費和安裝調試費等費用。不可搬遷構筑物及設施費用補償，由具有相應資質的中介機構進行評估，依據評估結果確定補償金額。對因搬遷生產設備而發生的費用，依據專業評估機構的評估、測算結果并經政府確認后給予一次性補償。

對于因企業解散而失業的職工，應當根據企業與員工簽訂的勞動合同，結合勞動法有關規定給予補償。對于國有企業搬遷同時改制的，解除國有企業職工勞動關系給予的一次性經濟補償金和清償職工合理債務的費用，按相關規定執行。

企業因征收而關閉的，不存在停產停業損失的補償問題。

三、有產權的異地安置

對被征收企業采用異地安置的補償方式，同時土地通過出讓方式，由企業所取得。土地因區位的不同，土地價值也有所不同，企業由城市中心區被安置到比較偏僻的地區，如果僅僅是等面積置換，而忽視土地價值的差異，對企業來說是不公平的。此時應該由征收人與被征收人共同委托專業的評估公司分別對被征收土地與安置土地進行雙向評估，并根據評估結果結算土地差價。而企業在被安置之后，需要對廠房、庫房等必要的建筑進行重建，而重建的費用也是由于征收而給企業帶來的損失，所以應同時對舊廠房等建筑物按重置價評估后進行補償，以彌補企業損失。

對被征收機器設備的補償應區分為可搬遷設備和不可搬遷設備進行補償。一般采用成本法對設備進行評估。不可搬遷設備的一次性補償價值=設備重置價×綜合成新率-設備可變現凈值。其中設備重置價應包括購買設備的市價、運雜費和安裝調試費等費用?？砂徇w設備的補償價值=拆除費+拆除損失+運雜費+安裝調試費+設備基礎費。其中運雜費包括基本運費、裝卸費、基本包裝費、合理損耗費、運輸保險費等。一般小型的設備只有極少的運雜費和安裝調試費，在評估時可根據具體情況確定，也可按照設備的評估價值以一定比例計算。

因征收而造成企業的停產，給企業職工帶來損失的補償，應由企業與員工通過協商，達成一致?；蛘甙吹胤较嚓P規定，以當地最低平均工資水平發放補助。

停產停業損失的補償標準，各地方有不同的具體規定。但總體來說，可以概括為下列幾種常用方式：

1.按被征收房屋總體價值的一定比例計算

比如《重慶市國有土地上房屋征收停產停業損失補償辦法（暫行）》規定，被征收人選擇貨幣補償的，按房屋評估價值的6%一次性給予停產停業損失補償費。被征收人選擇產權調換的，每月按房屋評估價值的5‰支付停產停業損失補償費，停產停業期限按實際過渡期限計算。這樣的方式避免了協商、評估的程序，按房屋價值為依據也有一定的合理性。但是這種規定的弊端是顯而易見的，沒有充分考慮營業性質和經營狀況，其營業損失可能差別較大。

2.根據經營收入、利潤等指標確定

例如《貴州省國有土地上房屋征收停產停業損失補償指導意見》規定，征收國有土地上的房屋造成的停產停業損失，被征收人能夠提供稅務部門出具的應納稅所得額證明的，按照上一年度月均應納稅所得額計算每月的經營性損失補償；被征收人不能提供稅務部門出具的應納稅所得額證明的，經營性損失補償標準由市、縣人民政府根據當地經濟發展水平、房屋被征收前的經濟效益等因素制定。

3.由評估機構進行評估

比如《北京市國有土地上房屋征收停產停業損失補償暫行辦法》規定，被征收房屋為非住宅房屋的，由房屋征收當事人按照房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素協商確定停產停業損失補償金額；協商不成的，由房地產價格評估機構評估確定。評估的計算公式為：停產停業損失補償費=（用于生產經營的非住宅房屋的月租金+月凈利潤×修正系數+員工月生活補助）×停產停業補償期限。另外，還有按被征收面積和經營時間等方式進行計算的，但不是很普遍。

四、無產權的異地安置

無產權的異地安置，是指將被征收企業異地安置到政府統一建造的標準廠房，企業以租賃方式使用廠房，只需定期繳納租金即可。因征收而造成企業原土地使用權的喪失，應對被征收企業原有的土地按照市場評估價格給予貨幣補償，同時也應該對企業原有廠房等建筑物按重置價評估，以彌補企業因重建廠房等造成的損失。而對于機器設備、職工工資和停產停業損失的補償與上述有產權的異地安置情況形同，不再贅述。

篇7

【關鍵詞】企業用地；收儲；補償探討

隨著城市建設發展，舊城區改造工作的不斷推進，各地對企業收購儲備工作不斷研究探索，一些地區陸續出臺了地方土地儲備實施辦法、房屋征收實施辦法，對企業收購方式、補償標準做了相應具體規定，一定程度上規范了土地市場，但收購過程中收購方式、補償價標準等各種問題凸顯出來，影響著城市舊城區搬遷改造。本文結合當地做法，對企業用地補償進行了探討，以期對實際工作提出探討意見。

1、概況

阜新市位于遼寧西部，土地儲備交易中心隸屬于阜新市國土資源局，成立于2001年12月，現為正局級事業單位，下設土地儲備，融資、工程等6個科室，承擔著全市國有土地的收購儲備、招標拍賣掛牌出讓等工作。

為科學有序開展土地收儲工作，嚴格了土地收儲審查程序，國土、住建委、房產、財政部門聯合發文《舊城區拆遷改造用地收儲工作程序》等三個工作程序；成立了由國土、房產、審計、財政等部門專業技術管理人員組成的《阜新市土地收回收購審核專家組》及市長為主任、分管市長為副主任、相關部門（國土、房產、審計、財政、國資委監察）負責人為成員的《阜新市土地儲備及價格審查委員會》，批準了國土部門提出的《規范國有建設用地出讓和儲備管理的建議》。

建議中明確了國有建設用實行統一收回、收購及收儲出讓方案經市政府審定，土地收購補償方式為土地置換、貨幣補償兩種，其中，貨幣補償采取了現值補償和土地收益分成補償方式。貨幣補償政策：劃撥土地使用權按評估價60%補償，出讓土地使用權按剩余年限補償，建筑物按評估價補償；收益分成補償按新規劃用途出讓底價去掉整理費的65%、55%補償，其中原用地為出讓土地的按65%補償、劃撥土地按55%補償。

同時，因地制宜實施了土地收儲，舊城區住宅用地由區政府征收房屋后收儲，企業用地貨幣補償采取了收購成本加經濟補償的方式，即房地產價值加上搬遷安置補償費等為收購企業的成，其余不足部由政府其他渠道解決。貨幣補償方式表現形式：

第一種做法：以企業負債做為補償價。舊城區中老的國有集體企業，部分經過市場經濟的洗禮，停產多年處于破產關閉邊緣，其房地產補償已不能解決應由企業或社會必須承擔的責任，采取了核算負債的方法。負債核算包括拖欠職工債務、拖欠銀行債務、拖欠其他企業債務及預留和不可預見費等，由企業組織核實債務債權并經行業主管部門初審，同時國土部門測算收購成本，報財政審計部門審核后經市政府審定。

第二種做法：以企業整體搬遷損失價做為補償價。對舊城區中位置較優、規模較大，承擔社會責任較大，但技術產能落后需要技術改造的企業，采取了以企業整體搬遷損失價做為補償價。由政府和企業共同委托資產評估事務所評估，對其房屋建筑物拆遷損失、機械設備搬遷損失、停工停產損失及土地評估，同時國土部門測算收購成本，報政府財政審計部門審定。

第三種做法：以房產、土地評估價格為補償價。一般由房地產評估公司按現值評估，評估結果經國土財政審計房產等部門專家論證組審查后，報政府審定即為土地收購成本。

第四種做法：以收益分成價為補償價。按新規劃用途掛牌出讓底價扣除整理費出讓土地65%、劃撥土地55%價格補償。

2、企業收購補償引用的法律政策

（1）國家《國有土地上房屋征收與補償條例》，企業征收補償包括被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置補償；因征收房屋造成的停產停業損失補償。

《中華人民共和國土地管理法》、為公共利益需要使用土地的；為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，收回國有土地使用權，對土地使用權人應當給予適當補償。

《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓轉讓暫行條例》、對劃撥土地使用權，可以無償收回，對其地上建筑物、其他附著物，根據實際情況給予適當補償。

《土地儲備管理辦法》、土地儲備機構與土地使用權人根據土地評估結果協商，經國土資源管理、財政部門或地方法規規定的機構批準確認。

（2）《國有土地上房屋征收評估辦法》、房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對被征收房屋價值進行評估。

（3）地方政府制定的收購補償政策。

3、企業用地及地上建筑物使用的評估方法

（1）依據建筑裝飾工程預算定額、建設工程取費標準及被評估行業相關定額規定，采用成本重置成本法進行評估（評估價值=重置價×成新率）。一般資產評估機構使用該方法較多。

（2）依據國家《國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產估價規范》評估，評估結果是公開市場價值標準為原則確定的價格。一般房地產評估機構使用該方法較多。

（3）依據《城鎮土地估價規程》及各類用地基準地價標準評估，一般土地評估機構采用基準地價修正法結合成本法等其他方法評估。

4、收購補償價格分析

目前，各地對于市場比較活躍的住宅改造用地收儲補償，基本是以房屋征收形式，按市場價格或略高于市場價格制定補償標準，各地做法基本相同，爭議不大。但企業收購尤其工業企業收購補償，各地做法不盡相同，同一地區補償做法也不盡相同，評估機構采取的評估方法也不盡相同，導致評估價差距很大。如何做到公平、公正合理補償，即保證國家利益不受損害，也保證企業個人權益不受損害，是各地區需要認真研究對待的問題。

通過收購成本加經濟補償方式，符合現階段舊城區的企業現狀情況，可以盤活企業資產，解決了職工后顧之憂，促進了城市建設和發展，同時對企業收購成本內涵統一標準界定，有利于企業收購政策上規范化。但評估方法的選擇、評估內涵的界定，有待規范統一。

5、對策和建議

（1）成立地區土地收儲及價格審查決策機構

企業收購工作是一項復雜涉及面廣的工作，涉及法律、經濟、社會方方面面，成立以市長為主任、分管市長為副主任、國土、財政、審計、房產、監察等部門參加的決策機構，對規范土地市場有著重要意義。

（2）完善土地收購補償制度

結合國家的法律法規、制定舊城區改造、企業收購儲備及土地收購補償辦法，合理確定補償方式、補償標準，保證國家和企業個人的利益不受損害，從法律法規政策上完善土地收購補償制度。

（3）制定技術規范指導性意見

各省市制定的區片地價、基準地價標準，一定程度上規范了土地市場，但具體操作過程技術規范上還需要進一步完善，對各類評估機構提出規范性指導意見，保證評估結果科學合理。土地補償價格過高和過低，都是不可取的辦法。

篇8

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括被征收房屋價值的補償、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償、因征收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。以下介紹三種法定評估依據：

1、市場評估價;

2、商品房交易均價;

3、重置價。

（來源：文章屋網 ）

篇9

(1)房屋補償費，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉補償費，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。

【法律依據】

《國有土地上房屋征收與補償條例》

第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償。

篇10

關于房屋拆遷有關政策規定最新版農村房屋拆遷規則

國有土地上房屋征收與補償主要依據為《國有土地上房屋征收與補償條例》和《國有土地上房屋征收評估辦法》，各地方政府都出出臺了本地區具體實施意見、細則、辦法等農村房屋拆遷實際上是征收集體土地后將房屋等地上附著物一并征收，其的補償方式主要也是貨幣補償和產權調換，但是補償標準上農村集體土地上拆遷并不參考周邊房屋市場價格，而是參照房屋重置價格，一般來講很多地方對重置價格都有相應的規定，很少參照評估價格，即使評估也是評估房屋重置價格，集體土地上房屋拆遷補償標準相對來講是比較低的。

農村房屋拆遷管理條例

(一)申請拆遷的單位委托的拆遷單位、拆遷評估機構和實施房屋拆除單位的相關資質(或資格)證明及委托合同;

(二)拆遷范圍內被拆遷房屋及其附屬物的自然狀況和權屬狀況摸底調查明細表，以及補償安置費用概算;

(三)拆遷補償安置資金、安置房屋的落實情況及相關證明;

(四)對低于國家強制性標準規定的住宅設計最低套型面積的被拆遷房屋的補償安置方案;

(五)計劃實施動遷的時間、步驟、措施;

(六)文明拆遷、安全拆除責任書及安全保障措施，拆遷現場防治揚塵污染及垃圾清運方案;

(七)與被拆遷房屋所在地街道辦處、派出所協調配合方案;

(八)其他特殊情況的處理預案及措施。

《辦法》與農村房屋拆遷相關的規定

第三條拆遷公告后，拆遷人應當依照《辦法》規定就拆遷補償方式書面征求被拆遷人或者公有住宅房屋承租人的意見。被拆遷人或者公有住宅房屋承租人沒有在征求意見書規定的期限內向拆遷人反饋書面選擇意見的，視為選擇房屋安置。征求意見書規定的反饋意見期限不得少于七日。法律、法規另有規定的從其規定。

第四條拆遷人委托拆遷、拆除的，應當與被委托的拆迂、拆除單位簽訂委托合同，并支付委托費。

第五條房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內的被拆遷房屋，原則上由一家評估機構評估。需要由兩家或兩家以上評估機構評估的，評估機構之間應當就拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取等，進行協調并執行共同的標準。拆遷評估機構選定后，拆遷入應當與選定的評估機構簽訂拆遷評估委托合同，評估費用由拆遷人承擔。重新評估或者專家委員會鑒定費用按照《辦法》第四十條規定執行。

第六條拆遷評估時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷規模大、分期分段實施的，以當期(段)房屋拆遷實施之日為評估時點。

第七條拆遷當事人應當向評估機構如實提供房屋拆遷許可證、拆遷范圍規劃紅線圖及各類房屋的產權性質、面積、用途等拆遷評估所必須的依據、資料及有關數據，并協助評估機構做好實地查勘記錄、拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料等工作。實地查勘記錄由實地查勘的評估人員、拆遷人、被拆人簽字認可。因被拆遷入的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷入不同意在實地查勘記錄上簽字的，拆遷人應當邀請公證機關工作人員或無利害關系的第三人到場見證，并在分戶評估報告中做出相應說明。評估機構可以依據被拆遷房屋的相關權屬資料，參照同區域該類房屋進行評估。

第八條拆遷人或受委托拆遷單位、評估機構憑拆遷許可或拆遷委托的有關證明查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息資料的，房產、土地、規劃管理部門應當協助。評估機構評估測算新建普通商品房價格時，如需向有關房地產開發企業征詢銷售價格，房地產開發企業應當如實提供。

第九條評估機構應當將初步評估結果在拆遷范圍內以公告形式向拆遷當事人公示，公示期不得少于七日。公示期滿后，評估機構應當向拆遷當事人提供評估報告。拆遷當事人對評估報告有疑問的，可以向評估機構咨詢。評估機構應當解釋拆遷評估的依據、原則、程序、方法、參數選取和評估結果產生的過程。拆遷當事人對評估結果有異議的.，可以在收到評估報告之日起十日內向原評估機構申請復核，也可以另行委托評估機構重新評估。

第十條拆遷當事人對評估結果有異議，申請重新評估的，重新評估結果與原評估結果之間的允許誤差范圍為3%。在允許誤差范圍內的，原評估結果有效。超出允許誤差范圍的，由拆遷當事人協商解決;經協商仍達不成一致意見的，提出異議的拆遷當事人可以向評估專家委員會申請技術鑒定。評估專家委員會的鑒定結論作為最終裁決結果。

第十一條拆遷行政裁決按照建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》辦理。

第十二條拆遷入應當在房屋全部拆除完畢后三十日內將房屋拆遷許可證、拆遷補償安置協議等有關資料報房屋拆遷主管部門，房屋拆遷主管部門對有關資料及拆遷現場情況進行檢查后，對無遺留問題、現場拆除清理完畢的，發給拆遷工程拆遷合格證明;對存在遺留問題、現場未拆除清理完畢的，責令限期整改;拒不整改的，不發給拆遷工程拆遷合格證明，依照相關法律不予辦理新建工程開工手續。