關于土地流轉的法律規定范文

導語：如何才能寫好一篇關于土地流轉的法律規定，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關鍵詞　宅基地使用權流轉　法律缺陷　完善對策

中圖分類號：D920.4

文獻標識碼：A

一、 新時期宅基地流轉的突出問題

（一）限制流轉損害農民經濟利益。

隨著城市建設迅速發展、農村機械化水平提高，大批農村富余勞力進入城市參加到城市建設工作中，有的甚至舉家遷到城市。他們留在農村的宅基地，雖然已經閑置不用，但因流轉受到特定的限制，因此只能空置，從而導致“空心村”現象的出現。由于禁止宅基地使用權的自由流轉導致農村大量的住宅和宅基地處于閑置狀態。這樣一來降低了農村房屋的經濟價值，損害了農民經濟利益。

（二）農地交易糾紛顯著增多。

立法與實踐的脫節乃是產生糾紛與問題的根源。我國相關法律法規對農村宅基地使用權流轉作出的限制性規定與現實需求的矛盾突出，導致現實生活中，一方面出現“空心村”的問題，另一方面因流轉得不到法律的有效規制，從而引起大量的糾紛出現的后果。更重要的是，宅基地使用權隱形交易加劇了土地權屬混亂和產權糾紛，給土地權屬管理造成了很大的障礙，增加了土地管理的難度。我國目前農村宅基地使用權糾紛是一個比較突出的問題，這對于農村經濟的穩定與交易雙方主體利益的保護都是不利的。

（三）宅基地可用面積大幅度減少。

解決農村土地減少的問題，“不是僅僅一個不允許農村宅基地自由流轉就能解決的”。土地資源有限性的自然屬性與土地資源增殖性的經濟屬性是土地資源的兩大特性.追求利益最大化本是人類的天性，而宅基地使用權的無償取得使人們可以不付出成本就獲得土地資源，宅基地使用權永久保有更加刺激了人們擴張宅基地面積的欲望，堅定了其多占土地資源的決心。在這種情況下我國農村很多地方出現的少批多建，有了新宅基地不交出原宅基地的現象也就不足為奇了。

（四）社會對于司法公正的爭議。

當前我國司法機關對于農村房屋買賣引發的糾紛大多認定為無效民事行為，司法機關的裁判依據多是國家關于宅基地使用權不能隨意轉讓的禁止性規定。此種裁判處理方式如就單純的農村宅基地轉讓沒有任何問題，但如果就宅基地隨房屋一并轉讓而言，則容易引起司法沖突和人民對于司法公正的爭議。實際上司法機關也處于兩難的境地，因為現行法律對于房屋與宅基地流轉規定了兩種截然不同的矛盾規定，如不允許房屋轉讓則與保護公民私有財產法律規定相悖，如允許房屋轉讓則違反了法律的禁止性規定。

二、現行法制安排的主要缺陷

（一）法律規定原則性多，可操做性少。

法律關于宅基地的取得、使用、流轉等多為原則性規定，對于現實中發生的很多問題沒有具體的規定。例如:第一，法律雖然規定面積確定原則，但是對于現實中通過其他方式超過標準多占宅基地的行為如何處理，沒有進行規定；第二，雖然規定一戶一宅，但是對于農村或城鎮居民通過繼承、贈與、遺贈撫養協議方式取得多處住宅如何處理，沒有進行規定；第三，對于農村居民轉為城鎮居民后原房屋在本集體組織內無人受讓的如何處理，沒有進行規定。法律規定的不足造成實際工作中很多事情的辦理無法具體操作。

（二）宅基地使用權主體限定。

農村宅基地使用權是農村居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。農村宅基地使用權的權利主體就是農村集體經濟組織的成員。農民可以申請宅基地并成為宅基地使用權的主體,很大程度上是因為農民是農村集體經濟組織的成員,每一個成員都有權以個人或者農戶的名義申請宅基地,取得宅基地使用權。土地的有限性決定了集體經濟組織以外的人員一般不能申請宅基地,而且集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地。農村的宅基地具有一定的福利性質,這種福利主要表現在農民能夠無償取得宅基地,獲取基本的生活條件,這也是農村居民享有的最低限度的福利。宅基地使用權的主體主要包括兩種:本村村民、回鄉落戶人員而將城鎮居民排除在外,這一立法規定限制了宅基地使用權的流轉主體,導致宅基地使用權的主體限制,不能充分發揮宅基地使用權的流通價值。

（三）法律體系殘缺。

土地法并不等同于土地管理法，土地法既包括土地權利保護法也包括土地管理法和土地利用法。我國目前只有土地管理法對宅基地進行調整規范，但是土地管理法屬于行政法的范疇，因此這種法律體系的缺陷造成土地權利及利用得不到應有的保護。法律法規不完善進一步增加了農村宅基地的管理難度，給土地行政執法和司法工作造成較大困難。

（四）法律規定矛盾沖突。

宅基地法律制度的矛盾沖突既有不同效力等級法律間的沖突，也有同級別法律間的矛盾。既有政策與法律規定間的矛盾，也有政策與政策間的沖突。但是綜合起來主要有以下幾個方面的問題:第一，禁止宅基地使用權超出本集體經濟組織范圍轉移與未限制宅基地上的房產轉讓范圍間的矛盾沖突。該矛盾導致交易雙方權利均無法得到保護，也造成人們認識上的分歧。第二，農民房屋抵押制度與宅基地抵押制度間的矛盾。第三，地隨房走與一戶一宅使用制度間的矛盾。法律規定的矛盾必然導致認識上的不統一，進而影響法律的權威。

篇2

關鍵詞：土地流轉　糾紛　司法對策

the judicatory strategies to preventing and dealing with the disputes of the transfer of contracting and managing right of rural lands

abstract: recent years, due to the reason of the government lighting the peasants` burden, the disputes of the transfer of contracting and managing right of rural lands have emerged in large numbers. these disputes not only affect widely, but also adhere the policy closely. the courts how to deal with these lawsuits correctly and reliably directly concerns to the reform, development and tranquility of countryside. the keys of hearing these cases are improving the judicature abilities of judges, insisting in the correct principles and handling the practical rules of specific cases.

key words: transfer of land dispute judicatory strategies

農村土地承包經營權流轉,涉及面廣,政策性強。WWw.133229.CoM人民法院能否妥善審理好土地承包經營權流轉糾紛,關系到廣大農民群眾的切身利益和農村的改革、發展和穩定。正確審理好土地承包經營權糾紛案件,既為糾紛當事人判定是非,也為大量流轉戶提供了一個判斷流轉糾紛是非的司法范例。其內含的價值判斷標準和向社會公示的司法功能效應,有著行政管理手段無法取代的作用,對預防流轉糾紛的發生有著至關重要的意義。

一、提高法官審理“涉農村土地”糾紛案件的能力

審理好農村土地承包經營權流轉糾紛案件,法官的司法能力是關鍵。

1、要有農業、農村、農民“三農”工作的大局意識。不少法官出生在城鎮,對農村的情況和農民的生產、生活狀況缺乏感性認識。需要培養他們對農村和農民的深厚感情，培養他們維護農村穩定和發展的意識，維護農民合法權益的意識。

2、要有全面的農村土地承包經營權流轉方面的法律、法規和政策知識，以便嫻熟適用法律，正確處理糾紛。

3、要有必要的農村生產、生活知識，以便審理案件不誤農時，不悖常理，利于生產，方便生活。

4、要有一定的審理技巧。要充分發揮農村基層組織的作用，有效利用其他社會資源，盡可能查明案件事實，調解解決糾紛。

二、堅持正確的司法原則

1、堅持依法、客觀、公正的原則。這是法院審理民事糾紛案件應當堅持的共性原則,體現在農村土地承包經營權流轉糾紛案件的審理中,這一原則有著特定的要求。

一是要正確適用法律。由于土地承包經營權有著很強的政策性，既有物權又有債權的特點，因此處理土地承包經營權流轉糾紛既要適用《土地承包法》，又要適用《民法通則》、《合同法》的相關規定，還要執行黨在農村的政策。要依法認定流轉行為的性質和法律效力，不得違法擅斷枉判。

二是要客觀地認定案件事實。此類糾紛的形成，一般都帶有明顯的政策調整的印記，有著特定的歷史背景。因而在認定事實時，不能只看到現時的矛盾，無視歷史的原因，而要將流轉糾紛的現狀與流轉當時的原因結合起來，綜合分析認定。就此類案件而言，流轉原因分析應成為認定事實過程中不可忽略的環節。

三是要公正地作出裁判結果。努力讓裁判結果既符合個案的正義標準，盡可能地使當事人服判息訟；又能符合社會總體對公正的理解和需求，贏得社會多數主體的認同，成為流轉戶相互之間，以及基層組織處理流轉糾紛時可參照的范例。

2、堅持正確處理保護農民合法權益與堅持農村土地政策、優化農地資源配置三者的關系原則。

一要充分保護農民的合法權益，堅持以農民為本的原則。這是三者關系中的根本，是穩定農村政策和優化農地資源配置的最終目的所在。在審理案件中要保護農民依法、自愿、有償地流轉農村土地承包經營權，禁止任何組織和個人強迫、干預；保護農民合法的流轉收益，禁止任何組織和個人挪用、侵占。

二要堅持農村土地政策，確立以維護農村大局穩定為重的意識。長期穩定土地承包經營權是農民的生存基礎，只有“耕者有其田”，農村大局才能穩定。因此這是處理好三者關系的關鍵，也是農民合法權益的根本保障。審理案件中要堅持黨在農村的土地政策，深刻領悟保障農民承包經營權30年不動搖的精神實質，慎重判定流轉行為的性質和法律效力，切不可因審理行為的粗疏和不當，違背了政策，剝奪了農民的承包經營權。

三是堅持優化土地資源配置的原則。這是處理好三者關系的另一個重要因素，也是保護土地資源，從而保護農民承包經營權的重要手段。審理案件中，要堅持不得改變土地農業用途的規定，禁止違反法律規定擅自將土地非農化；要堅持保護耕地原則，禁止對土地掠奪性、破壞性的生產經營；堅持土地合理高效使用，既符合農地自身的需求，也不妨礙相鄰土地的使用。

堅持以上原則，實踐中應當做到以下幾方面的統一：保護農民合法權益與維護農村大局穩定的統一；保護農民合法權益與保護農村土地資源的統一；裁判的個案公正與社會效果的統一。

三、案件審理中一些具體問題的處理

1、關于訴訟主體的確定

一是農戶之間相互流轉發生糾紛形成訴訟的，無論是否經過村委會同意或備案，均以流轉當事人即流轉戶與受流轉戶為訴訟主體。

二是村委會向農民反租倒包與原承包戶發生糾紛形成訴訟的，以村委會與原承包戶為訴訟當事人。原承包戶直接起訴后承包人的，告知其可申請變更，堅持不變更的可駁回其訴訟請求。三是農戶將土地拋荒后，其他農戶自行種植，或村委會安排給其他農戶種植，原承包戶要求返還承包經營權提起訴訟的，以當前的承包經營人為被告，后一種情況以村委會為第三人通知其參加訴訟。原承包人堅持以村委會為被告經釋明后仍不變更的，可駁回其訴訟請求。這種觀點主要基于訴訟效率考慮，避免形成連環訴訟，增加當事人的訴訟負擔。

2、關于證據的認定

此類案件中常見的證據有以下幾種類型：

一是農村土地承包經營權證書。有的是流轉后已經辦理變更登記的，有的是流轉后沒有辦理變更登記的，即證書上戶主仍為原承包經營權人。有的雖然沒有辦理變更登記，但證書所記載的戶主、承包面積等內容被村或受流轉戶改動。從證書的持有人看，有的為原承包人持有，有的為受流轉戶持有。

二是承包合同。

三是土地清冊。清冊上的戶主有的記載為原承包人，有的記載為受流轉人，但對于當事人的流轉方式及變更戶主理由清冊上沒有記載。

四是繳費票據。從票據載明的繳費人看，有承包戶的繳費票據，亦有受流轉戶的繳費票據，所繳費用均與爭議土地相關。

五是流轉協議。從約定是否明確看，有的約定明確，有的約定不明；從流轉是否有償看，有的為有償流轉，有的為無償流轉。

六是村委會的證明。

七是證人證言。主要為二輪承包時在職村干部的證言。

上列證據大多存在以下主要問題：證據形式瑕疵多，證據內容相互矛盾多，不僅雙方當事人提供的證據內容相互矛盾，而且同一當事人提供的證據內容上也有相互矛盾，難以自圓其說的地方。如有的當事人提供的清冊與村委會出具的證明內容相反；又如同一案件同一流轉事實，村委會分別給原、被告雙方出具了內容完全相反的證明。

上列問題的存在，給審理中對證據的認定造成了一定的難度。法官在認定過程中，應當對當事人提交的證據進行綜合分析，不能以點概面，以偏概全。要將每一個單個證據置于全部證據背景下，考察其真實性、合法性和與案件的關聯性以及證據相互之間的支持作用，切不可單憑某一證據無視其他證據確定案件事實。如審理中常有法官偏重土地承包經營權證書的證明效力，而忽視其他證據的證明作用，這是不符合民事訴訟證據規則的行為，其結果也必然是不客觀、不公正的。

3、關于幾類具體案件的處理

一是明確約定無償轉讓或轉讓費過低類轉讓訴訟。原承包人主張轉讓費（包括增加轉讓費）或返還土地承包經營權的，應作以下處理：

對于流轉至訴訟期間的轉讓費主張，不予支持。理由是流轉基于特定的政策背景下，承包經營成本高、收益低的歷史原因形成，出自當事人自愿，在當時亦不違背法律規定，是有效的。

對于訴訟之后的轉讓費的合理主張，予以支持。主要理由是當前關于農村土地承包經營權的情況發生了重大變化，而該權利又事關農民當事人的"命根子"。同時現行法律對流轉的條件作出了"有償"的限制性規定，當時無法律規定為依據的流轉得按現行法律調整。具體有以下三種情況：一是原承包人請求變更合同相關條款，相對方同意變更，并就擬變更條款達成共識，則合同得以有效變更；二是相對方不同意變更原合同條款，但同意返還土地承包經營權的，可視為對原合同的解除，原承包人應接受返還；三是相對方既不同意變更合同條款，又不同意返還土地承包經營權，則根據原承包人的請求，或按情勢變更原則，判令相對方在合同約定的合法期限內，按一定數額標準向原承包人支付轉讓費；或以合同顯失公平為由，支持原承包人撤銷原合同的請求，判令相對方返還原承包人土地承包經營權。

二是流轉協議約定不明類糾紛（包括流轉時未簽訂流轉協議形成的糾紛）。原承包人要求返還土地承包經營權的，應作如下處理：

流轉方式約定不明的，原承包人主張為轉包，受流轉人主張為轉讓的，應從保護原承包人合法承包經營權的角度，將舉證責任分配給受流轉方。受流轉方能夠提供充分證據證明流轉方式為轉讓的，則依前文中a類糾紛的處理原則處理；受流轉方不能提供充分證據證明轉讓事實的，則依法確認其流轉方式為轉包。

流轉期限不明的，原承包人可隨時主張返還，但應給予受流轉方必要的準備時間，如返還時間應確定在本季收獲之后下季種植之前，以保護流轉雙方的合法權益。

三是因流轉所涉土地被征用，原承包人主張征用費的糾紛。原承包人以轉讓、轉包、出租等方式將土地承包經營權流轉給他人，或因外出務工將土地拋荒被村委會安排給他人種植的土地被征用，土地征用部門將征用費發給受流轉方，原承包人主張征用費的，分以下兩種情況處理：

篇3

【關鍵詞】農村土地承包；經營權轉包；公證

在農村土地承包經營權轉包合同公證過程中應注意以下幾個問題：

一、審查合同主體相關問題

（一）符合法律規定。1.轉包方的主體資格。依照我國相關法律法規規定，在土地承包中，承包方即經營權流轉主體，其在土地承包經營權流轉過程中能夠自主控制流轉與否以及決定流轉方式。而轉包方則是同村民小組或者集體經濟組織、村委會等組織簽訂了承包合同的承包方。其對承包土地具有經營權，能夠自主決定經營權流轉相關問題。2.接包方的主體資格。依照我國相關法律規定，在土地承包經營權流轉中，承包方可以將其承包土地的部分或全部讓渡給本集體經濟組織的其他農戶，即轉包。而相關法律法規也規定，在土地經營權流轉中，受讓方需要具備相應的經營能力，即農業經營能力。

（二）意思表示是否真實。合同的簽訂應當遵循有償原則、自愿原則以及平等協商原則，這也是土地承包經營權流轉合同簽訂應當遵循的基本原則，相關法律法規對此都進行了明確的規定，并著重強調任何組織以及個人都不得強迫承包方進行經營權的流轉，否則合同無效。這一規定不但體現了我國合同法中意思自治原則，同時也保障了合同的合法性、平等性以及有效性。我國最高人民法院相關法律問題解釋中針對此類問題作了明確規定。

二、農村土地承包經營權轉包合同的內容及應注意的問題

《農村土地承包經營權流轉管理辦法》第二十三條規定了土地流轉合同的相關內容，農村土地承包經營權流轉合同一般包括以下內容：1.雙方當事人的姓名、住所；2.流轉土地的四至、座落、面積、質量等級；3.流轉的期限和起止日期；4.流轉方式；5.流轉土地的用途；6.雙方當事人的權利和義務；7.流轉價款及支付方式；8.流轉合同到期后地上附著物及相關設施的處理；9.違約責任。需要注意的問題是：1.接包方必須是同一集體經濟組織的農戶；2.轉包的期限不得超過承包期的剩余期限；3.對于流轉土地的用途，《農村土地承包法》第三十三條第二款規定，土地流轉不得改變土地的農業用途。因此在流轉合同條款中的關于流轉土地用途的約定中，不能將用于非農業用途約定為流轉土地的用途，這是法律的強制性規定，一旦違反，就意味著流轉合同無效而使得整個流轉歸于無效，非但不能合法有效的流轉土地，更有可能受到行政處罰。4.應當在合同中約定糧補等各種補貼由誰享有。5.家庭承包方式中名為轉包合同，實為以地抵債是無效的。

三、合同的備案登記

相關管理辦法規定，當雙方流轉意見一致后，即明確流轉意向，無論以何種方式進行流轉（互換、出租、轉包或者其他方式），承包方都應當及時告知發包方并進行備案。我國《農村土地承包法》在第三十七條中進行了明確的規定。若承包方對其土地承包經營權進行流轉，無論以何種方式進行流轉，流轉雙方都應當以書面的方式簽訂合同，明確雙方的權利義務。若流轉方式為轉讓時，轉包方都應當告知發包方，經過其同意；若流轉方式為互換、出租或者轉包以及其他方式時，則應告知發包方，及時進行備案。但實際的土地承包經營權流轉過程中，當事人往往簡化了流轉手續，沒有進行備案，如此一來，第三方利益往往會因權利義務不明而受到損害，致使流轉雙方不得不經法律途徑解決矛盾。而如果所流轉經營權的土地在承包期限內受到政府征用，則在接受補償方面，土地承包人也容易產生糾紛，在《農村土地承包經營權流轉管理辦法》中針對此類問題有明確規定。流轉合同在簽訂后不但流轉雙方各持一份，還應當向發包方備案，同時在鄉鎮政府土地承包管理部門備案一份。通過備案能夠更加快捷的或缺土地流轉相關資料，若該土地承包權變更或者再流轉過程中，若遇到權屬不明等問題，能夠從相關職能部門快速的查詢到相關資料進行對照。所以在進行土地承包流轉合同公證時，往往會重點審查轉包合同，并告知合同雙方應當及時進行備案，并將不備案的危害以及后果及時告知，令雙方明確利害關系，確定自身的權利義務，從而有效規避和預防糾紛的出現。

四、委托問題

依照相關管理辦法規定，在土地流轉過程中，承包人可以委托第三方代其進行土地流轉，即可以委托具有資質的中介組織或者發包方。而在土地轉包中，簽訂土地合同時可以由承包方親自簽訂合同，也可以委托具有資質的機構以及發包方代其對其承包土地進行轉包。這里需要著重說明，根據國際慣例和現行的法律規定，自然人、法人委托人進行重要法律行為的授權委托書，必須辦理公證，方能有效。經過公證的委托書，具有很強的證據效力，如果未按法定程序提出證據或所提出的證據不足以公證證明的，則不能否定公證證明的證據效力。

參考文獻：

[1]李力.農村土地承包經營權流轉合同簽訂應注意的事項[J].甘肅農業,2014(04).

篇4

關鍵詞:集體土地所有制;土地流轉;法律保障機制

中圖分類號:DF454文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2009)32-0029-03

一、新時期農村集體土地流轉的政策依據

根據黨的十七屆三中全會《關于推進農村改革發展若干重大問題決定》的基本精神提出,建設有中國特色社會主義新農村,到2020年,農民的人均收入比2008年翻一番,絕對貧困現象基本消除,這是實現建設小康社會奮斗目標的新要求。《決定》同時指出,農村經濟體制更加完善,城鄉經濟社會發展一體化機制基本建立,現代化農業建設取得顯著進展,農業綜合生產能力顯著提高。今后要把國家基礎設施建設和社會事業發展重點放在農村,并確立了農村改革發展的具體目標。特別強調,在新的形式下,用法律的形式規范農村土地流轉的有序進程,使之更加有利于農村現代化經濟建設。

土地是農業的基本要素,黨的制定的土地承包制,是農村改革的重大措施,改變了原來的集體勞動、集體管理、吃大鍋飯、絕對平均的分配方式,在很大程度上調動了農民生產勞動的積極性。隨著農村改革深入發展,解放了農村的勞動力,大批農民工進入城市,不僅加速了工業化進程,也促進了農村現代化建設。土地流轉的出現,正是現代化經濟建設高速發展的必然過程。只有建立相應的適合于土地流轉的法治環境,才能使土地流轉合理、合法、有序。因為早期實行集體所有制的土地承包責任制,沒有更多的土地流轉的形式發生和需求,也就不會產生相關的法律、法規。一切法律、法規的產生皆來自社會發展的實際需要,兩千多年前的《淮南子》指出:“法生于義,義生于眾適,眾適合于人心”;“法者非天墜,非地生,發于人間而反以自正?！盵1]事實就是如此,一切法律的需求來自于社會實踐,又反過來作用于實踐,關于土地流轉的法律、法規,也只能是從社會實踐的需求中產生,又用于維護土地流轉的有序與合理,這是科學的結論。

二、農村集體土地流轉的實體法律保障機制

根據我國土地法第10條、第14四條、第15條等的相關規定,確定了農村土地集體所有權的法定概念。但是,從現實來看農村集體一詞大致可以有三種范圍,一是村農民集體;二是村內兩個以上農村經濟集體組織;三是鄉鎮農民集體。顯然這是三個不同級別的又不相統屬的集體概念,至少表現在集體所有權的土地方面是三種集體形式,即具有“村內兩個以上集體”成員資格,還能夠具有“村集體”成員資格和同時具有鄉鎮集體成員資格。

從我國《物權法》第60條①規定可以看出,這三種集體經濟組織的土地所有權的歸屬并不能相互統轄,即村集體、村內兩個以上集體、鄉鎮集體,三者的集體所有的土地,各有歸屬,分別代表了三個(或三塊)不同范圍的土地。因此,集體成員資格的集體范圍也不相同[2]。

(一)關于取得集體所有制土地所有權的集體成員資格的法律規定

集體所有權土地的集體成員資格的獲得,從法律上主要有兩種途徑,一是具有血緣關系的生育,人口生育自然取得集體成員的資格;二是經過法律程序的領養和結婚。其他方式如贈與關系則不能取得農村集體成員資格。另一種變通的取得該土地部分使用權的方式是經過2/3以上村民或者村民代表同意,可以有償獲得一定時限承包、承租或者轉讓使用的權利,這在用益物權中具有相關的規定。但是,從法律上講,承租人、承包人、受讓人等一但具有該土地的占有、經營、收益等權利,有可能成為“永久性”用益物權,那么,取得該集體所有權土地屬于集體成員以外的人,他對該土地的使用權不再發生流轉,就可以成為永久性用益物權的持有者。

(二)農村集體土地的實體權利

1.根據法律規定,出現自動取得土地的用益物權的條件

(1)婚姻。無論男女,只要合法成為土地承包責任制家庭的成員之一,盡管他(她)并不具備本集體所有土地成員資格,無論他(她)有無集體戶籍,只要該戶所承包土地仍在承包期內,就自然具備了該戶對所承包土地的占有、經營、收益權;(2)收養關系的合法成立;(3)合法的土地流轉獲得的該土地的用益物權?？梢?土地用益物權是可以無限制的重疊擁有和獲得,從本質上不同于初始階段的土地承包到戶的土地承包制。

2.土地用益物權具有可繼承性

土地承包責任制是按農戶為單位,以每戶人數為基本單位的承包制度。《物權法》第117條規定,用益物權人對他人所有的不動產或者動產,依法享有占有、使用和收益的權利。但是,該農戶具體行使占有權的人,一般為該農戶戶主或當家人。戶主與當家人的本質不同,習慣上,戶主指家中長輩,而當家人則不一定是長輩。兩者在法律上所處的地位是不同的,在土地承包期內,戶主與當家人的繼承地位也是不同的。在當前農村土地承包責任制的狀況下,每戶成員的死亡或者身份變動,均可以形成互相繼承的平等權利。當發生土地流轉時,該戶的權利主張不因戶主或當家人的變更而發生變化。

3.土地用益物權具有可轉讓性

在以每戶為單位的土地承包責任制時,喪失土地所有權集體成員資格,有時并不能使已經承包而且尚未完成一個承包期的土地承包權喪失,一農戶于承包責任制實施之際,如為6口人之家,每人應承包該集體土地一畝,期限為30年或更久。那么,承包責任生效以后,發生人員變化,該6口之家死亡1人,其土地承包期未滿,該戶原承包6畝土地數并不發生改變。一人或幾個集體所有權的成員資格的變化,其用益物權的資格仍然在該家庭(戶),直至該土地承包期完成。

(三)農村集體成員資格的喪失

《物權法》第59條規定,農民集體所有的不動產和動產屬于集體成員集體所有的原則,農民集體所有權的土地為集體成員集體所有的概念,隨其集體所有權集體成員資格的喪失,也同時喪失了對該物權的集體所有權的資格。根據法律規定,農民遇有下列情況之一時,喪失農村集體成員資格:

1.死亡;2.婚姻、收養等屬于法律程序允許的長久或終身脫離該集體時;3.該集體土地全部喪失;4.該集體成員全部永久性遷移;5.經過法定的轉讓程序之后。

以上諸改變,使集體所有權的兩個基本要素之一或全部發生缺失,所以,集體所有權成員資格也隨之喪失。但農村土地流轉在下列情況下,用益物權合法存在,即集體所有權的土地的承包權不伴隨集體成員資格的存在與消失而消失。

1.升學、參加工作(如公務員等);2.服刑;3.農民進城創業,經商,辦實業等;4.參軍;5.脫離本集體并從事本集體以外的農村有償承包土地的耕作、占有、收益;6.從事國有土地的開發利用;7.喪失勞動能力;8.其他原因脫離本集體的不定期因素。

三、農村集體土地流轉相關的程序法律保障機制

1999年1月施行的《中華人民共和國土地法》第二章規定了土地所有權和使用權,其中第8條規定:“城市市區的土地屬于國家所有,農村和城市郊區的土地,除非法律規定屬于國家所有的以外,屬于農村集體所有,宅基地、自留地屬于農民集體所有?！?/p>

我國的土地所有權分為兩種,國家所有和農村集體所有。所以,農民和城市居民使用的任何土地,從法律上講,均為使用權,而非所有權。使用權的獲得,必須經過法律程序。即對國有土地,須經國家相關法律程序批準,對農村集體的所有的土地,必須經過集體所有土地的集體成員通過并報上級批準。這一結論,是從法律概念作出的?！锻恋胤ā返?條①、第10條②分別作出了具體規定。從規定可以看出,農村土地流轉,是指農村集體所有的土地使用權的流轉。《物權法》對此作出了更加明確的解釋和規定,《物權法》第59條規定:“農民集體所有的不動產和動產,屬于本集體成員所有。”從法律規定中可以理解為,集體所有制的所有權為集體成員平等占有,不記年齡、性別、地位、財產、階級以及加入本集體時間的長短,貢獻大小等等。而僅有的,也是必須的條件,就是戶籍的地域狀況,一個人只要出生在農村某一自然村的農戶家庭,又與該農戶具有直接的血緣關系,就自然取得了其父母所在地域的農村集體所有制的集體成員資格。但是,本集體以外的成員,想加入本集體,從而享有該集體成員的所有權的平均權利,就必須經過相應的法律程序,如婚娶、收養關系,以及其他法律程序等等。

我國農村土地流轉所涉及的法律問題,一是集體所有權成員資格問題;二是耕地不得擅自改作非耕地或者建設用地。這兩條是基本原則。流轉涉及本集體成員以外的人員欲承包或承租集體的土地,《土地法》中規定必須經村委會會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意。

四、目前我國農村集體土地流轉過程中存在的法律問題及其解決路徑

從當前相關法律框架下的土地流轉現狀可以發現,土地承包責任制的承包期的長短,直接關系到農村社會的穩定發展。30年不變,甚至70年或永久不變(這里講的是用益物權而非所有權),土地的所有權與用益物權有本質上的區別,所有權是,即擁有該物的主管物權,是該物的歸屬,所有權的性質與社會經濟體制有關。

農村土地流轉,是集體所有制的土地的用益物權的改變,從根本上不會損害該集體所有權的集體成員的利益,而集體成員資格的取得是以自然的地域條件為基礎的時限性所決定的,而取得其用益物權的資格與所有權集體成員資格相同。但是,與所有權不同的是用益物權可以經過2/3以上村民或村民代表的同意,即有償的獲得以轉包、轉租等方式的該土地的用益物權,使用年限為該承包期以內,如果承包期無限制延長,即屬于永久性,那么,該土地用益物權即為永久性的屬于非本集體成員所有。實質上,該土地轉包、轉租或受讓者即成為該土地集體成員。隨著工業化、城鎮化和農村現代化的快速發展,將有一半甚至更多的原農村人口轉入城市,就可能發生大量的土地流轉,該集體所有權土地的集體成員也將發生變化,甚至可能成為某幾個或僅一家一戶所有,是否仍為原集體成員已無法預定。因為土地的現代化設施以及標準化生產模式的建設,長期性的或永久性的占有、經營、收益是相關設施投資的基礎。土地用益物權的長期性、永久性,將有利于現代農業的發展,也是城鎮一體化經濟建設的需要。

集體所有土地用益物權的獲得者,在土地承包期無限制的延長之后,其用益物權也隨之延長。只有出現下列情況下,在自愿的基礎上,才能喪失永久性的用益物權。一是死亡;二是轉讓。

轉讓非轉包、轉租、合作入股等性質,轉讓是土地承包經營權的轉讓,是承包人、發包人的土地承包關系的終止。轉讓者也不再享有該土地承包經營權,實質上該集體土地所有權的集體成員資格也隨之消失。所以轉讓者應具備以下條件,才能夠通過法律程序。

1.轉讓人具有穩定的非農業職業收入;2.自愿;3.合法[2]260。

非農業職業收入穩定,是指其收入來源非農業基本穩定,如公務員身份等狀態下。才可以具備轉讓土地承包權的條件,這正是為保障農民生活的基本利益出發。即承包人失去生活保障之后,能夠保障其生活來源。因此,必須取得發包方的批準,才能解除原承包人的土地承包關系的資格。由此可以看出,《物權法》第128條規定:“土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定,有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準,不得將承包地用于非農建設?！闭歉鶕艘幎?轉包出租等不發生權利主體的更換,原有的土地發包承包關系不發生變化,即承包人仍享有原來的土地承包經營權。所以,在法律上規定,轉讓所承包的土地經營權,必須有變更登記過程。

由于城鄉經濟社會一體化體制建設,農民轉入城鎮后,并具備了相對穩定的非農業職業的經濟收入,身份與城市居民同等,當其對原有土地的用益物權進行流轉時,毫無疑問的取得一份該土地用益物權流轉產生的經濟利益,這一過程是法定的合法程序。但是,與原來的城鎮居民包括工人等非農業人口相比,具有明顯不同,與留在農村仍以農業為生活來源的農民相比,也具有明顯的優勢。維護用益物權的同時,卻出現了不平等而合法的現象。

2/3以上村民或2/3以上村民代表同意由非本集體成員承包等方式獲取農村承包經營權,有可能在城鎮化、工業化、農業現代化進程中導致集體成員資格的集體喪失,最終使該集體所有的土地,被一位或幾位承包者占有全部的用益物權。當承包期無限制延長時,造成該土地占有、收益的高度集中。從而導致土地資源被少數人控制的現象而使更多的農民失去基本生活保障,增加社會的負擔。

尤其抵押權的使用,也使農村集體所有制土地的使用權發生復雜的歸屬變化,因為抵押權仍為有諸多不確定因素。[2]349

關于農村集體、村內兩個以上集體、鄉鎮集體三個農民集體經濟組織的集體土地所有權,在土地流轉過程中也出現集體成員資格的歸屬問題,不僅是用益物權的歸屬。對這種集體所有權的土地歸屬有兩種情況,一種是在國家實施農村土地承包制,承包到戶的時期,村民集體所有制的土地按村民人口平均分配,然后以戶人口數為計算標準,將全村土地全部承包到戶,在本屆承包完成之后,各戶人口數的變動,不再受承包土地計算的影響,即承包程序過程規定的時間為計算人口的截止日期,過此日期,各戶均遵守“增人不增地,減人不減地”的原則,直至本屆承包期30年期滿,再行承包計算人口與土地。所以,鄉鎮、村、村內兩個以上集體經濟組織,除了集體所有制的鄉鎮、村、村內該集體經濟組織所辦企業之外,無集體耕地。這種完全承包的現象比較少,其原因是,當廢除、生產大隊、生產隊三級核算時,改為鄉鎮,生產大隊改為村,生產隊改為村民小組。為了解決農民的基本生活,而承包到戶的土地是這三種集體所有權的一種方式,正如《土地法》中規定的,農民集體所有的土地依法屬于村民集體所有,由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理;已經分別屬于村內兩個以上農村經濟組織所有的,由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營管理;已屬于鄉鎮集體所有的,由鄉鎮集體經濟組織經營管理。除了已經承包到戶部分耕地之外,還有一部分是原于以上三種不同形式的集體用益物權,并未承包到戶,這一部分的土地使用權(用益物權)為集體所有。即由該集體的代表村委會、鄉鎮該集體經濟組織負責人及村民小組長掌控。這是第二種情況,這一部分用益物權的流轉方式,由依法代行用益物權的方式由村民各級領導進行,接受村民監督。

可見,以上三種不同級別和范圍的集體成員的用益物權的使用,其法律地位是相同的。但是,明顯的不符合法律邏輯概念。所以,這三種農民集體所有權土地的歸屬及其用益物權的分配、使用等從法律地位等方面,尚需進一步完善,對土地流轉的年限規定,也應當作出更科學的調整,從而保障農民最基本的生活,即對土地的用益物權的穩定。

參考文獻:

篇5

農村宅基地使用權流轉問題在法律界和實務界一直引發爭議。學者們反對宅基地使用權流轉的原因很大程度上是基于宅基地使用權的保障功能和福利性質，是為了避免土地性質改變，交易失控，最終危及農村治安和社會穩定。然而農村宅基地使用權地下市場已經形成，中國法律規定落后的局面亟待解決，最終實現宅基地使用權的合法化，盤活農村經濟。

二、農村宅基地使用權流轉法律制度的構建

民法認為，農民擁有宅基地使用權就能夠在宅基地上建住房并且處分其住宅。如果農民處于某種緊急況需要出賣房屋則根據房隨地走的原則只能將土地使用權與房屋一同出售，且出售對象僅限于本集體內部組織成員。但在一些發達地區的農村及城鄉結合部已經出現了宅基地轉讓、出租、抵押、宅基地入股及土地整理并房屋置換。法律現象已經存在，相應的法律規范也就呼之欲出。實現農村宅基地使用權的流轉需要考慮以下方面:

(一)明確宅基地的集體所有權和農民的用益物權

1．宅基地的所有權歸集體經濟組織宅基地的所有權歸農民集體經濟組織，這是顯而易見的

但是，由于我國法律對于這個所有權歸屬沒有明確規定，并且集體經濟組織中的分支過于復雜，包括村集體和城鎮集體等等，這種權利歸屬反而變得十分模糊。甚至有一些地區認為宅基地所有權歸國家，從而出現一些基層政府越俎代庖與民爭利的現象。我們現在擺在第一位的任務就是完善相關法律制度，明確農村宅基地所有權的歸屬。這種規定應當根據實際情況具體到哪一級哪一個地區的村集體，同時，應當明確農村集體經濟組織對于宅基地所有權的管理權利和管理義務。最后，這些法律規定應當明確我國集體經濟組織的土地所有權與國家土地所有權應當同權同價。

2．農民對宅基地使用權具有用益物權

農民對于其所擁有的宅基地使用權具有用益物權，這是來自物權法的明確規定。但是，眾所周知，用益物權包括占有權使用權收益權。但是我國物權法中卻規定了農民對于宅基地只有占有使用的權利，而無收益權。宅基地以及地上房屋是農民的主要財產，但由于農民對于宅基地使用權無收益和處分的權利，根據房地一體的原則，這也限制了地上房屋的買賣和出租。在這些農村改革試點中，對于宅基地和地上房屋進行買賣獲得收益后往往只對房屋進行補償，農民未能真正享受土地出讓獲得的收益。

(二)修改現行法律，制定宅基地流轉的具體制度

我國現行法律對于農村宅基地的規定僅限于憲法，物權法和土地管理法以及民法通則的一些十分簡單粗略的規定，除此之外就是一些省市自己制定的效力和位階僅比較低的暫行規定。而土地管理法中關于一戶只能擁有一處宅基地和限制房屋買賣禁止宅基地使用權流轉的規定也早就不符合歷史和現實。通過繼承，一戶農民會擁有多處宅基地，土地的隱形流轉也早就存在。因此，應當及時制定允許宅基地流轉的制度，這些制度的內容包括:

1．明確農村宅基地受讓主體范圍

農村最低生活保障制度在廣大農村開始試點并逐步建立起來，而宅基地制度的福利性質逐漸減弱。如果仍舊依照現行法律規定宅基地只能在農村集體經濟組織內部成員之間流轉，基于農村集體經濟組織成員均可依法免費申請宅基地，在農村顯然無法形成有效的宅基地流轉市場，宅基地流轉毫無價值。只有突破這個主體限制，將宅基地主體擴大到城鎮居民，制定法律允許城市居民取得宅基地使用權，是集體經濟組織的成員，才能逐步建立一個健康有效的宅基地流轉市場。當然，為了避免城市居民炒賣宅基地，應當對城市居民受讓宅基地使用權的面積數量加以法律控制。既確保農民住宅用地，也適當將宅基地引向擁擠的城市。力求達到城市住房壓力與農村住宅空置的平衡。至于城市居民以外的主體能否取得宅基地使用權還需要深入分析。

2．明確農村宅基地使用權流轉方式

由于城市居民無法通過申請獲得農村宅基地，所以法律在擴大宅基地受讓主體的同時要增加宅基地流轉的方式。將農民通過原始申請獲得的宅基地排除在外之后還有入股、抵押、出賣、租賃、繼承。由于我國奉行一戶一宅的政策和房隨地走的原則，因此宅基地上的住宅買賣之后，宅基地使用權應當一同轉讓。但是為了避免失地農民陷入失去生活保障的困境，轉讓宅基地必須符合嚴格的條件例如生活不受影響的證明，宅基地轉讓后所得價金由農民和村集體按比例分配，受讓主體禁止改變土地用途，為防止倒賣土地，宅基地使用權出賣后一定時間內不得再次出賣。并且買賣合同需要在有關土地管理部門備案。

(1)入股方式:宅基地使用權入股一般是通過兩種方式。

一種是以集體經濟組織名義將宅基地使用權作價入股與投資者創辦企業。另外一種方式是將宅基地使用權作價創辦股份有限公司。宅基地收入除去基礎費用之后由宅基地使用人企業和村集體三方分紅。當然，宅基地使用權流轉在短期內可能造成地方政府因無法征收宅基地而導致收入減少財政失衡，但從長遠來看，允許宅基地使用權流轉不僅能發揮土地的財產本質還能夠增加農民收入，促進農村經濟發展。

(2)抵押方式:抵押權設立的依據是合法的抵押權合同。

宅基地使用權人與受讓人之間訂立合法的宅基地使用權流轉合同，抵押權即成立，但必須保證集體組織成員的優先權。抵押權的主體應當擴展城鎮人口。就抵押權的實現方面，法律應放開對受讓人身份的限制。法律應當允許宅基地使用權進行抵押當農民抵押自己的宅基地同時宅基地使用權一同抵押，這樣有利于及時解決資金困難擴大融資渠道，盤活農村經濟發展。

(3)出租方式:宅基地使用權人通過與受讓人簽訂宅基地使用權租賃合同。

通過合同自行約定租賃的期限費用但不得改變宅基地使用權的用途，簽訂的租賃合同必須向有關的土地管理部門進行備案。

(4)置換方式:在廣東地區曾有一個“雙棄模式”

即農民放棄宅基地使用權獲得城市住房，放棄土地承包經營權獲得城市最低生活保障金。這種雙棄模式有利于促進城鎮化建設有有利于保障農民的生活。

(5)繼承和贈與方式:依照民法規定，村民可以通過繼承和贈與而獲取宅基地。

城市居民也應當能夠成為繼承與贈與的主體，但是為了防止一戶多宅的現象和惡意流轉現象的發生，法律應當要求繼承房屋的主體繳納一定數額的價金。

3．宅基地使用權流轉過程的管理監督制度

對宅基地使用權流轉過程的管理和監督就是對宅基地使用權流轉過程進行監督管理。對矛盾糾紛予以解決。為了防止宅基地使用權流轉過程中的一些主體違反法律規定暗中交易，改變宅基地的用途，將集體所有的宅基地甚至是耕地轉變為建設用地，或者是受讓土地而不進行開發，任由國家土地流失的現象發生，應當建立處理宅基地使用權流轉糾紛的仲裁機構，以仲裁方式配合司法部門解決宅基地流轉過程中的各種矛盾糾紛。

(三)建立農村土地交易市場實現宅基地使用權流轉

為了實現農村宅基地使用權的合法流轉，而不是僅僅限于紙上談兵，就應當建立一個合法長期的土地交易的合理平臺。北大經濟研究中心周其仁主任建議將農村建設用地包括農村宅基地集中起來建立土地交易市場。這些土地交易場所通過法律批準設立，是實現宅基地使用權流轉的專門場所，旨在實現土地同價同權公開交易。進入土地交易場所的土地必須滿足三個條件:

1、土地所有人擁有合法的土地使用權。

2、土地用途是農村建設用地而非耕地或農地。

3、土地是建設規劃節約而來的土地。這樣才能有效防止耕地減少，土地性質和用途改變等問題。但是創辦土地交易所也同樣存在一定風險和難處。例如如何確認那些使用權存在爭議的土地，轉讓宅基地使用權所得的價金在村民之間按什么比例分配，以及如何確保農村宅基地使用權的交易費用完全由農民受惠而不受侵占和盤剝。這些問題需要在土地交易所進行試點的過程中逐步解決。1．宅基地使用權隨房屋流轉房隨地走是我國農村移轉房屋所遵循的原則。在轉移房屋所有權時，房屋所占的土地也一并轉移。但是法律對于房屋轉移并沒有明確規定。如果不明確規定宅基地使用權流轉合法化，那么對于房屋受讓人來說，他所取得的房屋所有權也是不完整的。2．宅基地使用權單獨流轉宅基地使用權能否單獨流轉法律并沒明確的規定。在發達地區的農村及城鄉結合部，這種宅基地的隱性市場發展得越來越龐大，農民基于經濟利益的驅使自發地出賣自己多余的宅基地使用權。社會現象他已經存在，但法律規定卻相對空白。極易產生糾紛，擾亂社會治安。

(四)建立有期限有償回收制度，解決土地閑置問題

根據我國現行法律規定，一戶只能擁有一處農村宅基地。然而，在廣大農村集體組織成員基于贈與繼承買受等方式獲得宅基地一戶多宅現象超過批準面積建房及未經批準違法占地建房的現象十分嚴重。一方面超標的的宅基地無法收回，另一方面需要宅基地的村民增加，而土地并未增加，則土地更為緊張。這種超標的行為與一戶一宅規定相違背。而使用權是一項他物權，期限特定。因而只能通過有償有期限地使用農村宅基地的方式解決這個一戶多宅的問題。宅基地使用權的有償是指農民通過合理方式獲得多余一戶的宅基地使用權后應當按照一定比例和期限繳納合理對價，對于超過批準建造的面積而建造的房屋應當對超出部分繳納費用。而有期限是指農民宅基地使用權在閑置的較長時間未能得到合理利用，則可以由國家負責收回，另行分配給其他依法申請宅基地的村民。宅基地的功能在有明顯的保障性，而一戶多宅的現象顯然超越了保障功能而造成土地的閑置和浪費，只有通過有償有期限使用農村宅基地才能解決這一問題。

(五)完善農村社會保障制度以社會保障代替宅基地保障

鑒于農村宅基地使用權的社會保障制度具有福利性質，一些持反對意見的專家學者擔憂農民在轉讓自己的宅基地之后，失去生活保障，從而對社會治安造成影響。其實這種憂慮是多余的，原因如下:

1．限制宅基地使用權流轉不是保障生活的主要方式

農民作為一種理性經濟人，如果無法保障自己的生活就不會輕易轉讓自己的住宅和宅基地使用權。與此同時，如果農民處在急需資金解決生活困境的情況下，禁止宅基地使用權轉讓也顯然不能解決問題。故不應以保障農民生活為由禁止宅基地使用權流轉。

2．以全面社會保障代替土地保障剔除宅基地保障

篇6

    一、農村宅基地使用權流轉的一般性問題

    (一)農村宅基地使用權流轉的概念

    關于農村宅基地使用權流轉的概念,當前法律法規沒有給予明確的規定。有學者結合法律規定和傳統民法理論認為,宅基地使用權是農村集體經濟組織的成員在集體所有的土地上依法建造、保有個人住宅,庭院及宅前或宅后種植竹木等而對土地進行占有、使用、收益的權利。宅基地使用權流轉是指為了實現土地收益,而使農村宅基地使用權進入流通領域的行為。[1]

    (二)關于農村宅基地使用權流轉的觀點

    在長期以來,法學界關于農村宅基地使用權可否流轉的爭議非常大,形成主張流轉的肯定說與反對流轉的否定說,雙方各持己見,觀點針鋒相對。

    否定說的學者認為宅基地使用權具有身份性和福利性,不應該進行自由的流通,而只能在農村集體經濟組織內部范圍流轉。如王利明教授認為,宅基地使用權盡管是一項財產權利,但是具有一定的身份性質,并不適合自由轉讓,而只能在一定的范圍內進行。即只能在集體經濟組織成員之間進行自由轉讓。[2]王衛國教授認為“宅基地使用權流轉應本著調劑余缺的原則,在本機體內成員之間協議轉讓,但必須經鄉鎮政府批準,而且出讓方不得牟利”。[3]

    肯定說的學者認為,《物權法》在用益物權編規定了農村宅基地使用權,它具有用益物權的基本性質。農民基于自身身份向農村集體經濟組織可無償申請取得宅基地使用權,但是一經取得,便具有了直接支配性和排他性,任何人不得侵犯這一權利?，F實中,因繼承等而出現的一戶多宅屬合法取得,而不允許流轉,這必將使農民的財產權的實現受到限制,同時也造成資源的浪費。梁慧星教授認為宅基地使用權可以轉讓,只是農村宅基地使用權屬于無償劃撥的基地使用權,在有償轉讓時土地所有權人有權要求原來或新的土地使用權人交納出讓金。[4]

    筆者認為,雖然宅基地使用權在性質上具有身份性、福利性、無償性,但仍具有用益物權的基本性質。宅基地使用權作為農民的一項重要的財產性權利,只有能夠自由的流轉才能使農民真正實現土地上的經濟利益。但是鑒于農村宅基地是國家為了保障農民基本生存權利而設置的一項福利性權利,其具有有別于城市土地的特殊性,盲目的放開難免會產生很多問題,因此必須構建一套完善的制度來對此進行規制。

    (三)農村宅基地使用權流轉的現狀

    中國的宅基地制度在設立之初便是以保障農民基本住房為目的的,它在解決農民基本生存問題上了發揮了巨大的作用。但是隨著社會的發展,中國的宅基地使用權制度與現實產生種種矛盾,為農村宅基地使用權的流轉帶來了障礙。

    1、市郊農村宅基地閑置嚴重,“空心村”大量出現

    近年來,隨著中國的城市化進程加快,經濟狀況良好的農民紛紛進城購房,但是受現行法律法規的限制,他們在農村合法取得的宅基地不能進行公開合法的轉讓,村集體也不能回收進行處置,于是這些宅基地就被閑置。這種情況在發達城市的市郊尤為典型,并隨著經濟的發展有愈演愈烈之勢。另外一個方面,由于城市土地資源稀缺,地價高昂,城鎮低收入家庭希望購買農村閑置房解決住房問題。這樣,在我們的土地市場產生了嚴重的供需矛盾,而農村的宅基地卻被大量的浪費。

    2、私下交易頻繁,形成隱形市場,引發社會糾紛

    盡管我國農村宅基地使用權流轉受體制的束縛,但是每一個農民都是理性的“經濟人”,在經濟利益的驅使下農民與市民的需要相應和。宅基地買賣、出租、抵押等形式流轉事實上已大量存在,形成了以自發流轉為特征的農村宅基地隱形市場。尤其在城鄉結合部,這一隱形市場非?；钴S。在現行法律的框架內,流轉雙方的權利義務得不到法律的約束和保障,即在交易時便埋下了一顆不定時炸彈,因此一旦產生糾紛,當事人的權益就可能得不到很好的維護。司法實踐中,此類糾紛已經越來越多,給社會穩定造成了不好的影響。

    3、當前宅基地使用權流轉的方式

    盡管我國法律禁止宅基地的自由流通,但是現實中農村宅基地使用權以下列方式在進行著流通。

    (1)出租。出租是目前宅基地私下流轉中最為普遍的一種方式。農民在合法取得宅基地上建房,然后將房屋在一定期限內出租,獲取租金收益。承租人再將房屋用作居住,辦公或其他經營場所,事實上也獲得了土地使用權。此類情況多出現在城鄉結合部等交通便利,經濟活躍的區域。

    (2)買賣,即出讓宅基地使用權和房屋所有權。買賣的情況主要發生在:一是農民進城購買房屋后,將原有宅基地連同房屋一起出賣的,二是農民存在一戶多宅的,將多出的出賣。這樣的情況在現實較為普遍,北京的“畫家村”就是這樣形成的。

    (3)征收。國家因為開發區或者基礎設施的建設需要征收農民的宅基地而將農村部分居民搬遷,原來宅基地用作他用,或者因城市規劃調整,城鄉結合部部分宅基地征作城市建設用地使用。

    (4)“小產權房”流轉 。“小產權房”是相對于大產權房而言的,是指沒有國家土地和建設部門頒發的土地使用權證和房屋所有權證書,或只有房屋所有權證,沒有土地使用權證。是一種特殊權屬狀態下的房屋?！靶‘a權房”通常是農村集體組織或開發商打著新農村建設的名義等在農村集體土地上建設的房屋,按規定這種住宅只可在集體內成員間分配,但現實中卻大量的向城鎮居民出售,因而成為目前面積最大的宅基地使用權流轉形式。

    (5)繼承,繼承人繼承被繼承人的房屋,因此取得宅基地使用權。繼承人可以是本集體經濟組織成員,亦可以是非本集體經濟組織成員。現實中,被繼承人在農村,繼承人由于各種原因取得城市居民身份,一旦發生繼承,農村宅基地使用權歸其享有。

    由此可以看出,雖然我國法律明確規定禁止農村宅基地的市場化,不允許其自由流轉,但是事實上,隨著中國城市化進程的推進,農村宅基地使用權的流轉已經成為一個不爭的事實。與其一味的“堵”,還不如因勢利導的“疏”,將農村宅基地使用權的流轉的方式等納入法律監管的范圍內,使隱形市場明亮化。

    二、農村宅基地使用權流轉的法律障礙分析

    (一)農村宅基地使用權流轉的現行立法狀況

    就我國目前的立法狀況而言,關于宅基地使用權流轉規定主要體現在以下法律法規中:

    第一,《物權法》第一百五十二條規定:“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”第一百五十三條規定“宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定?！钡谝话傥迨臈l規定:“宅基地因自然災害等原因滅失的,宅基地使用權滅失。對失去宅基地的村民,應當重新分配宅基地。”第一百五十條規定:“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”

    第二,《擔保法》第三十七條規定:“下列財產不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留山等集體所有的土地使用權,但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規定的除外”。

    第三,《中華人民共和國土地管理法》規定,宅基地屬于集體所有,不能轉讓、買賣、出租和抵押。第六十二條規定:“農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準?！?/p>

    第四,1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》明確規定,農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民占用農村集體土地建造住宅,有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

    由此可見,目前我國對宅基地使用權流轉基本是持禁止態度的,這與我國以保障居住權為價值的宅基地制度設計密切相關。審視當前的立法現狀,我國關于宅基地使用權的立法存在著諸多的缺陷。一方面,農村宅基地使用權流轉立法資源稀缺。從上文我們可以看出,關于宅基地使用權流轉的法律非常少且效力層次低,還沒有一部直接規范和調整農村宅基地權利的法律,僅靠分散在《民法通則》、《物權法》、《土地管理法》等法律法規中的相關規范來調整。[5]現實情況復雜多樣,很多地方還存在著法律的空白地帶。農村宅基地使用權立法資源的稀缺使得我國農村宅基地使用權的取得、行使和轉讓等各個環節無章可循,無法可依,導致全國各地關于農村宅基地使用權轉讓的糾紛層出不窮,各地法院也是標準不一,判決各異。另一方面,與立法較為完備的城市房地產管理相比,農村宅基地管理方面的立法明顯具有滯后性。我國目前的城市房地產管理法律雖然在很多方面還存在問題,但是關于城市房地產的立法還是比較完備和符合現實要求的。而關于農村宅基地權利那些稀少的法律法規在日新月異的實踐面前則顯得非常的陳舊,司法實踐中面對層出不窮的新問題,很多時候無法從以往的法律中尋找判決的依據,而卻更多的是依靠規范性文件和地方政策進行調整。

    (二)農村宅基地使用權流轉遭遇的法律障礙

    審視我國農村宅基地使用關流轉的現狀和法律狀況,我們發現合理的農村宅基地使用權流轉制度的建立,還存在著諸多法律的障礙。

篇7

一、 農村土地承包經營權糾紛的主要類型

1、因農村土地承包合同發生的糾紛

土地承包合同是指農村土地發包人和承包人之間訂立的明確雙方享有權利和應盡義務的具有法律效力的合同文書。一些村組沒有嚴格按政策和法律規定操作，有的村組沒有召開村民會議或村民代表討論土地承包方案，少數村委會甚至暗箱操作、擅自發包；有的將原承包戶借給其他人耕種的承包地，在未告知原承包人的情況下，把借耕土地發包給耕種人；有的發包方就同一土地與他人訂立兩份以上承包合同。雙方在訂立、履行、變更、解除和終止土地承包合同過程中由無效承包合同引起的糾紛主要表現為：發包方違反民主議定原則發包土地或未經有關管理部門批準越權發包土地，簽訂土地承包合同，承包方未經發包方同意擅自轉讓、轉包土地。

2、因農村土地承包經營權流轉發生的糾紛

《土地承包法》規定，土地承包經營權依法可以轉包、出租、互換、轉讓、入股等等方式流轉，在履行流轉合同過程中糾紛就難免發生，有的農戶不愿承包土地或棄耕，將自己的承包土地通過村委會安排給其他農戶種植或私下轉包給其他村民耕種，相當一部分沒有簽訂土地流轉書面協議，有的甚至既無書面約定，又無口頭約定，在農業承包合同管理機關登記、備案的更少，雙方在履行轉包協議中發生矛盾，原承包戶要求解除轉包協議、收回承包地；有的村民為了便于耕作和其它的一些原因，與其他村民互換承包地，互換耕作后，有的農民要求重新調整雙方互換的土地關系，等等。其主要表現為：

（1） 流轉當事人之間采取的流轉方式和簽訂的流轉合同違反了國家有關的法律規定或流轉方式未經發包方同意流轉土地經營權，流轉合同無效；

（2） 流轉當事人之間不簽訂正式的書面流轉合同，自行流轉，不到土地流轉管理部門報批、備案、登記的嚴重不規范流轉行為引起的糾紛；

（3）外出務工農民工、把承包地交由其他農戶代耕、代種引發的糾紛；

3、 因侵害農村土地承包經營權發生的糾紛

承包經營權是公民、集體對于集體所有的或者國家所有由集體經濟組織使用的土地占有、使用、收益的權利。在《農村土地承包法》中明確規定了發包方和承包方各自享有的權利和義務，因此，承包經營權糾紛的侵權是雙方的，發包方會侵害承包方的占有、收益、自主使用土地使用權的權利，承包方會侵害發包方保護和監督承包方合理合法使用土地的監督權。有的農戶不愿承包土地將自己的承包土地通過村委會安排給其他農戶種植或私下轉包給其他村民耕種，相當一部分沒有簽訂土地流轉書面協議，有的甚至既無書面約定，又無口頭約定，有的村民為了便于耕作和其它的一些原因，與其他村民互換承包地，互換耕作后，有的農民發現互換的土地同自己原來耕種的土地有很多不適宜的地方，要求重新調整雙方互換的土地關系，甚至“搶種”土地等等。侵權主要表現為：不按法律法規規定，變更或解除土地承包合同；承包方之間“搶種”他人的承包地而構成的侵權行為。

二、農村土地承包經營權糾紛解決途徑。

1、和解

《調解仲裁法》第三條規定，發生農村土地承包經營糾紛的，當事人可以自行和解，也可以請求村民委員會、鄉（鎮）人民政府等調解。

2、調解

（1）組織調解

按照最高院《關于審理涉及人民調解協議的民事案件的若干規定》（以下簡稱《若干規定》）第一條規定，雙方當事人在村民委員會或鄉（鎮）人民政府的調解下達成的、有民事權利義務內容，并由雙方當事人簽字或蓋章及調解員簽名，調解組織加蓋印章后的調解協議，系雙方就權利義務關系達成合意的書面證明而具有民事合同性質，對協議雙方具有約束力。如果一方當事人拒絕履行已生效的調解協議書，另一方可以向人民法院，請求對方當事人履行調解協議；當事人一方也可以向人民法院請求變更或撤銷調解協議，或請求調解協議無效。如果當事人一方拋開調解協議書，直接就農村土地承包糾紛申請仲裁或提訟，另一方當事人也可以將調解協議書作為重要證據提交給仲裁庭或人民法院。在沒有證據證明調解協議書無效或者可以撤銷的情形下，調解協議書應當作為仲裁庭或人民法院裁判的證據。

（2）仲裁委調解

仲裁庭在處理農村土地承包經營糾紛過程中，可以在雙方自愿的情況下對糾紛進行調解。調解達成協議的，仲裁庭在寫明仲裁請求和當事人協議的結果時制作書面調解書，并由仲裁員簽名，加蓋農村土地承包仲裁委員會印章，送達雙方當事人。調解書經雙方當事人簽收后，即發生法律效力，具有申請法院執行的強制性。

3、仲裁裁決

仲裁是現代社會解決糾紛的一種方式，《調解仲裁法》是現代法律體系的一個重要組成部分，解決農村土地承包糾紛的仲裁活動是一項法律活動。從法律上講仲裁具有獨立性、專業性、準司法性的特征。依法進行仲裁后作出的已經生效仲裁書便具有強制執行的效力。被申請人住所地或者財產所在地、證據所在地的基層人民法院應該對仲裁庭的財產保全、證據保全、先行裁定予以支持和保障。

4、民事訴訟

篇8

[關鍵詞]農村宅基地；使用權；流轉

中圖分類號：D92 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）03-097-01

我國的農村宅基地使用權制度，是黨和政府為保障廣大農民生存權利所實施的一項永久性安居工程。宅基地使用權是物權法律體系中直接涉及農民權益的核心問題之一。隨著我國農村經濟的發展和城鎮化步伐的加快，農村房屋交易日益頻繁，出現了農村宅基地使用權流轉現象，最為突出的是在城郊農村出現眾多的“小產權房”。為此，有必要對我國宅基地使用權流轉制度進行系統的研究，以促進我國宅基地使用權流轉制度的創新和完善。

一、我國農村宅基地使用權制度

從我國的現行法律規定分析，我國對農村宅基地使用權采取的是有限制流轉的做法，并且嚴格禁止農村居民的住宅和宅基地在城鄉居民之間流轉。宅基地使用權可以在本集體經濟組織成員內部流轉，但要遵循我國現行法律中“地隨房走”的一貫做法，宅基地使用權不能單獨流轉，流轉方式包括出售、出租、繼承、贈與、遺贈等。由于我國法律規定宅基地使用權不能用于抵押，在宅基地上建造的房屋也應不能用于抵押，因為此種情況下，由于存在宅基地不得抵押的法律規定而使房屋的抵押權人不能實現房屋的抵押權。宅基地使用權能否在不同集體經濟組織成員之間流轉，我國法律沒有明確規定，但基于宅基地使用權的取得具有成員權的特性，應該是不允許的。

二、我國現行農村宅基地使用權流轉制度存在的問題

（一）現行農村宅基地使用權流轉受到了嚴格的限制

現行立法將宅基地嚴格地用于保障農民的居住權利，制約了廣大農民在市場經濟條件下，利用自身有限的財產資本，與城鎮居民平等參與市場競爭共同發展的權利，忽視了農村宅基地使用權的用益物權性。

（二）現行宅基地使用權流轉制度并不能長期承擔社會保障

國家限制農村宅基地使用權的流轉固然有利于加強農村的住房保障，但在市場經濟條件，基于市場經濟的開放性和流通性，農村土地對農民的基礎性作用大大削弱。一方面，隨著城市化進程的加快，農民大量涌入城市，嚴格限制宅基地使用權的流轉，雖然能夠保證“居者有其屋”，但將農民緊緊束縛在農村之中，直接影響農民身份轉換，無疑會使我國的城鄉二元結構繼續下去，無法真正解放農村生產力，不利于農村經濟的發展。另一方面，隨著我國經濟的快速發展，農村社會保障體系應該隨著工業反哺農業的推進逐漸完善起來，而不再只依靠土地來提供社會保障。

（三）現行宅基地使用權流轉制度造成“隱形市場”的存在

隨著我國部分農民的率先富裕起來，發達地區城中村部分富裕農民已經基本擺脫社會保障制度的束縛，他們在保障自身基本居住條件后，有能力在空余的土地上建造房屋對外出售，形成了一定的宅基地隱形市場?！半[形市場”的存在增加了當事人的交易成本和風險，不利于交易雙方合法權益的保護。

三、完善我國宅基地使用權流轉制度的建議

（一）宅基地使用權應當采取登記生效原則

雖然現行立法規定農村宅基地使用權以及其上房屋所有權的取得，采用的是登記對抗主義而非登記生效主義原則。但是，為了強化權利取得的確認方式，滿足土地管理的客觀要求，充分發揮物權登記公示、公信的效力，維護交易安全，農村宅基地使用權以及其上房屋所有權的取得應當采取登記生效的原則，必須進行物權登記。將登記作為不動產物權設立、變更、轉讓、消滅的生效要件。不論是農戶依申請審批程序取得的農村宅基地使用權，還是農村村民、城鎮居民、法人及其他組織，依買賣、繼承、贈與等方式取得的農村宅基地使用權，均應當以物權登記作為權利取得的生效要件。

（二）建立宅基地使用權有償、有期限制度

我國現行的農村宅基地使用權制度實行的是無償、無期限制度。但隨著市場經濟的發展和人民生活水平的提高，無償、無期限使用制度日益暴露出弊端。如果再貫徹無償、無期限制度勢必影響宅基地資源的合理分配，造成宅基地資源的緊張，進而占用耕地。所以？，應建立宅基地有償、有期限使用制度。參照城市國有土地有償使用制度，實行宅基地有償使用制度。對農村居民取得宅基地象征性的收取費用，對宅基地的閑置和浪費，收取較高費用。另外，他物權的存在都是有期限的。參照城市住宅用地使用權期限為70年的規定，宅基地使用權的期限也應規定為70年，自農民申請宅基地獲得批準之日起算，期間屆滿的，自動續期。

篇9

【關鍵詞】土地征收；利益分配；法律保障；補償方式多元化

一、我國農村土地征收補償制度現狀

土地征收是指國家為了社會公共利益的需要，依據法律規定的程序和批準權限，并依法給予農村集體經濟組織及農民補償后，將農民集體所有土地變為國有土地的行為。依據我國現行的土地征收法律法規征收具有以下特征：

（一）依照土地原有用途制進行補償

依據《土地管理法》第四十七條之規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。” 《物權法》第四十二條都規定：“征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益。”通過具體法條我們看到，在土地征收上是以土地原有用途作為補償依據。

（二）“產值數倍法”彌補農民損失

依據《土地管理法》第四十七條第二款的規定：“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算……但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。”這種“產值數倍法”在實踐中，顯現出明顯的不合理性和不公平性，不同地域的農業生產結構不同，農業產值也存在很大差異，通過制定產值標準雖然可以解決地方政府在產值標準上的隨意性問題，但卻偏離了“產值數倍法”對農民損失的土地收益補償的本來意義。

（三）由行政機關依據土地所有權來確定補償對象

依據《土地管理法實施細則》第二十五條、第二十六條之規定：“征用土地方案經依法批準后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施?！备鶕嵤┘殑t，在土地征用補償方案是行政審批的方式，農民并不享有前期參與的權利。并且補償費是下發到村集體，由村集體管理和使用。在安置補償上，或是交付安置單位或是支付被安置人的保險費用。接受統一安置的才能領取安置補助金，實際上農民獲得的僅僅是地上附著物補償費及青苗補償費。

二、我國農村土地征收補償存在的問題

（一）政府主導下“公共利益”界定范圍不明確

《憲法》規定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。”但何為“公共利益”，憲法并沒有明確規定。大量營利性商業項目，都以公共利益的名義強制征用土地，從而引發農民的群體性上訪和干群沖突，嚴重影響農村的社會穩定和發展。我國的土地征收前提“公共利益”的判定機關與征收執行機關都是“政府”。實質上在我國土地買賣的一、二級市場上政府形成了“壟斷”。

（二）補償局限于直接經濟損失，且行政救濟局限性大

2004年，國務院下發了《關于深化改革嚴格土地管理的決定》對農民最關注的征地補償作了新承諾；土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，當地政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼。但是在現實的執行中仍然是僅保障最基本的生活，而且補償的范圍也僅僅是直接的經濟損失，對于因征地產生附加損失的補償卻鮮有關注。

（三）土地流轉承包之后補償費分配不到位

土地在租用后，為了形成規模生產，轉化為現代農場模式經營，會有大量的資金投入。再者流轉后的土地在使用性質上發生變化。經過改良由低產變為高產，由旱地變為水田，這些改良的基礎是大量資金、技術、人力等方面的大量投入。然而在現行的土地征收補償對象是單一的，對于這種新產生的所有權、使用權分離的情況缺乏保護與關注。在征收補償上對這部分投入如何補償沒有規定，水田、旱地的改變后增值部分的收益如何分配，也是缺乏制度的約束。如果立法與政策無視這種新型關系，必將極大的損害的農民的生產積極性，嚴重阻礙農業現代化的進程。

三、完善土地征收補償分配政策、健全土地征收法律法規

（一）土地征收嚴格區分“公共利益征收”與“商業征收”

土地作為稀缺資源，現行僅僅允許“公共利益受益”的制度不能滿足經濟發展的需要。將商業征收納入到合法的增收途徑中更有利于對土地的利用與保護。在立法的思路上可以將“公共利益征收”與“商業征收”嚴格區分開來，讓政府在土地征收的問題上回歸到宏觀調控與監督保障的軌道上去。為失地農民謀取更多的社會保障，以政府力量保障失地農民的基本生活水平。

（二）明確征收補償原則，法律保駕護航

明確土地征收補償基本原則，用土地征收補償基本原則作為補救具體法律法規不足。在法律法規缺失具體規定的情況下，法官可以依據基本原則的精神做出判決，確定當事人權利義務及各方責任劃分。

（三）土地承包經營權流轉后，明確征地補償的歸屬與分配

最高法院關于《農村土地承包法》司法解釋第22條涉及到青苗和附著物的補償分配，但對于土地補償費以及安置補助費卻沒有明確規定。對于這一問題應該依照土地流轉的性質做出不同的區分，保障農村經濟發展，保護農民切身利益。

總而言之，在很長一段時間內，農民土地權利的狀態是不穩定和不確定的。基于在征地補償中的問題，筆者認為應該改革征地補償分配政策，規范土地征用法律法規。以實現以下兩個目的：首先，明確征地補償各項基本原則。在分配土地補償款上的規定，應符合我國基本國情，切實反映被征地農民的生存和社會保障的價值。其次明確征地補償方案的內容，通過一套合理的土地征用程序，合理的救濟途徑，以及各種法律責任的規定，并監督政府的行為，為了征地補償制度在保障農民利益方面的實體內容和程序內容相一致。

參考文獻

篇10

【關鍵詞】小產權房買賣；法律爭議；建議

1 小產權房買賣概述

1.1 何謂小產權房

“小產權房”指的就是在農村集體土地上建設開發的，出售給城鎮居民的商品性房屋。因此，小產權房不包括農民在自己宅基地上建造的房屋，也不包括在集體土地上建造用于出租的房屋。①

1.2 小產權房買賣的特征及法律規定

從小產權房的定義可知，只要是不違反禁止性規定、不違反建設規劃在集體建設用地上建造的房屋，都是可以得到法律保護的。存在爭議的只是小產權房向本農民集體組織以外的成員出售或轉讓的情形下，其交易效力的問題。

1.2.1 小產權房及其買賣體現出下列特征

1）小產權房出售主體是農民個人和農民集體組織或鄉（鎮）政府。一般在宅基地上由農民個人建造的房屋，出售者為農民個人。在建設用地上由農民集體組織或鄉（鎮）政府開發建設的房屋，由農民集體組織或鄉（鎮）政府作為出售者。

2）小產權房因為無須辦理各種手續、繳納土地出讓金、各種稅費等，因而價格低廉。

3）小產權房的購買者無法取得房產管理部門頒發的產權證書確權，僅有鄉鎮政府或者村委會制作的無法律效力的產權證書，也就是說，其產權無法得到法律有效保護。

4）小產權房的流通受到限制。由于小產權房無法取得房產證，因此無法進行二次交易，也無法辦理轉讓、抵押手續，一般只能在原農民集體內部流轉。

1.2.2 關于小產權房問題的現有法律規定

我國與小產權房流轉有關的法律主要有《憲法》、《物權法》、《土地管理法》等。《憲法》第10條規定了農村和城市郊區土地的歸屬，但對其流轉事項未做規定。按照《物權法》第151條、第153條規定，小產權房應當適用土地管理法等法律。《土地管理法》第63條則是明確禁止小產權房的買賣。

2 小產權房買賣中存在的現實突出法律爭議問題

依現行法律，小產權房買賣一旦發生糾紛，合同應被認定無效，農民可收回房屋。北京宋莊畫家村曾經一度以小產權房聞名全國。

被告于2002年7月在北京宋莊辛店村與原告簽訂了一份買賣合同，原告將正房五間、廂房三間以及整個院落以4.5萬元的價格賣給了被告，并將集體建設用地使用證交給了她。買賣合同上除雙方簽字外，還有辛店村大隊的蓋章，以及見證人簽名。但2006年12月，原告起訴至法院，要求確認雙方協議無效及返還房屋。通州法院經審理后認為被告是居民，依法不得買賣農村住房，因此判決房屋買賣合同無效，責令被告在判決生效90天內騰退房屋；與此同時，原告要給付被告夫婦93808元的補償款。2007年12月，北京市二中院做出雙方簽署的房屋買賣協議無效的判決，被告必須在90天內騰房。但二中院同時認定，造成合同無效的主要責任在于原告反悔，被告可另行主張賠償。2008年1月，被告依照北京市第二中級人民法院終審判決書所確定的索賠原則，向北京市通州區人民法院提起反訴，要求被告原告按照2004年的拆遷補償標準賠償其經濟補償金共計48萬元。經審理，通州法院認為，被告作為買受人的經濟損失，其金額的計算應基于出賣人因土地升值或拆遷補償所獲的利益，以及房屋現值和原價的差異所造成損失兩因素予以確定。該房屋的市值評估約為26萬元。最后，法院判房屋所有人原告賠償買房被告經濟損失185290元，約占房屋市值的70%。

根據我國《土地管理法》第43條第1款規定，使用農民集體土地的情形有四種，興辦鄉鎮企業、村民建設住宅、鄉（鎮）村公共設施、公益事業。并且，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅，只允許使用本農民集體組織集體所有的土地。因此，宅基地使用權一般只可以由本農民集體組織成員所享有這一點也是上述農房買賣案判決的主要理由。②

根據《物權法》第9條規定，房屋屬于不動產，即購房者必須要經過國家規定的政府部門登記、頒發證書才依法對該房屋享有完整的所有權。另據《城市房地產管理法》第60條及《土地管理法實施條例》第6條規定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產管理部門。因此，村集體或鄉

政府頒發的所謂的房屋“產權證”不具有房屋產權證的法律效力，小產權或鄉產權實質上無產權證書，購房者對所購房屋的所有權存在較大的瑕疵。②

可見，現今小產權房買賣中的法律爭議問題主要集中在集體土地相關權利流轉問題、小產權房買賣的法律效力問題。

3 構建小產權房買賣具體法律制度的相關建議

筆者認為應當將小產權房買賣合法化，但是應有一定的限制，從而更好地維護各方利益，促進資源的優化配置。

3.1 落實限購政策

對已經有住房的人進行限購，防止人們買房的投機心理。這樣就能避免有錢人與窮人爭房產資源，實現“居者有其屋”的藍圖。具體而言，可以設置一些限制條件，譬如禁止有一套以上住房的人進行小產權房的買賣；城市居民購買小產權房，必須居住滿10年之后，方可轉賣等。

3.2 小產權房不得損害集體、國家利益

小產權房必須是在農民依法享有的用作建設用地的土地之上建造而成，決不能侵占耕地，嚴格掌控18億畝耕地紅線，防止損害集體經濟組織利益與國家利益的現象發生。

同時，對小產權房必須規范管理，嚴格監管小產權房的的登記管理制度，對其買賣征收一定額度的稅收。

4 結論

綜上所述，我國房地產市場在國民經濟中占有重要地位，房地產領域的相關法律法規尚不完善，“小產權”房問題折射出一些制度性及深層次的社會矛盾和利益沖突。小產權房問題既涉及到集體建設用地的改革，又關系到諸多群體的切身利益；既事關歷史遺留問題，又影響制度發展趨勢，所以其解決路徑的選擇意義重大。

注釋：

①石星.小產權房面臨的法律困境及路徑選擇研究：基于統籌城鄉一體化發展的視角[j].內蒙古農業大學學報，2010（4）.