國有土地征收相關法律范文

導語：如何才能寫好一篇國有土地征收相關法律，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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與土地管理法律不銜接。現行土地管理法律對使用土地、土地登記等方面都作了明確規定。土地調查是查清土地資源和利用狀況的基礎和必要手段，海域使用權證書換發國有土地使用權證書如果沒有經過土地調查，就無法準確確定填海形成土地的面積和四至范圍。填海后形成的土地就是現有土地的一部分，需要在土地利用總體規劃中確定其地類，需要明確其用途。利用填海形成的土地用于非農業建設如何納入土地利用年度計劃統籌安排，需要慎重。建設項目可行性研究論證時，需要土地主管部門審查，提出建設項目用地預審報告；供地方案經批準后，需要市，縣人民政府向建設單位頒發建設用地批準書，使用國有土地的，需要簽訂國有土地有償使用合同或由土地行政主管部門核發國有土地劃撥決定書等等。這些問題沒有解決，法定程序沒有履行，決定了海域使用權證書難以直接換發國有土地使用權證書，說明了海域使用管理法律法規與土地管理法律法規存在明顯的脫節。更何況，海域使用權證書與國有土地使用權證書的取得要件，取得方式明顯不同，《海域使用證》與《國有土地使用證》證書本身載明的事項有很大的差異性，這也決定了兩證無法簡單換發。

與《物權法》沒有銜接?！段餀喾ā返?37條規定：工業，商業，旅游，娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標，拍賣等公開競價的方式出讓。填海造地主要是為了將土地用于工業、房地產開發等項目，依法應當以招標、拍賣、掛牌等公開競爭方式出讓國有土地使用權，如果將海域使用權證書直接換發國有土地使用權證書，實際上繞開了國有土地使用權出讓的有關規定，土地使用權的取得方式也就無從談起。這不僅不利于優化市場對資源的配置起基礎性作用，而且也明顯違反了不動產物權取得原則，引致土地管理的混亂，對原海域使用權人合法權益的保護也十分不利，如轉讓、抵押土地使用權和處置地上建筑物就缺乏依據了。

與《城鄉規劃法》沒有銜接。城鄉規劃法第38條規定：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置，使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。在簽訂國有土地使用權出讓合同后，才能領取用地規劃許可證。第39條規定：規劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效；對未取得建設用地規劃許可證的建設單位批準用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關批準文件。

簽訂國有土地使用權出讓合同是國有土地使用權出讓、取得用地規劃許可證的必經程序，是以出讓方式取得國有土地使用權的前提，根據城鄉規劃法規定，沒有明確規劃條件是不能簽訂國有土地使用權出讓合同，不能出讓國有土地使用權的。不能取得國有土地使用權也就是不能取得國有土地使用權證書。海域使用管理法第32條第2款直接規定海域使用權證書換發國有土地使用權證書的簡易程序，既沒有規定取得國有土地使用權的方式，也沒有規定取得國有土地使用權證書應有的要件和程序，與城鄉規劃法的規定完全割裂，省略、模糊了取得國有土地使用權證書依法應當具備的要件和必經的程序，造成人們對相關法律條文的理解存在差異，同時還使換發證書工作處于被動狀態。

在海域使用權證書換發國有土地使用權證書問題上，除了要明確換發要件、程序和適用的法律法規外，還要梳理一些看法，澄清一些認識：

依法管理不是附加條件。有人認為，海域使用管理法第32條第2款規定非常明確，依法應當直接換發，如果附加各種前提條件，不僅違反海域使用管理法，也違反《行政許可法》關于行政許可設定的原則，屬于增設行政許可行為。

應當看到，按照土地、規劃等法律操作，并非附加條件，而是日常管理的需要。之所以出現問題，實質是海域使用管理法第32條第2款的規定沒有保持好與其他法律之間的相互銜接，導致實際工作中相關事項無法操作。從上面相關法律的規定看就可以知道，海域使用權證書直接換發國有土地使用權證書不僅不符合土地管理法律、物權法、城鄉規劃法的規定，在實際工作中也無法實施。

新增加的土地也要依法辦理。有人認為，填海形成的土地不是天生的，也不是通過征收農民集體所有土地成為國有土地的，這種土地是新增加的，是新出現的問題，既然是新增加的土地，就不能利用已有土地管理的模式進行調整。我們認為。通過填海造地，已經使海域改變了自然屬性，成為土地的組成部分。既是土地，就要按照土地管理法律法規來調整。

篇2

關鍵詞：小產權房；土地產權；土地開發利用；土地收益。

“小產權房”是指在農民集體土地上建設，由集體經濟組織以外的單位或個人購買，沒有取得合法產權證的房屋。“小產權房”是我國“二元化”土地所有制框架下的特有現象，折射出我國在土地法律制度、房地產市場調控、住房保障制度、農民利益保護等各方面存在的問題。

一、“小產權房”產生的背景。

“小產權房”是近年來出現在我國房地產市場的民間約定俗成的一個新概念。自 1998 年房改以來，城市房價逐年高漲，公眾開始轉向價格低廉的“小產權房”，即使在法律和相關政府部門明令禁止的情況下，“小產權房”市場仍舊購銷兩旺，成為我國重要的房產權利類型之一。目前“小產權房”已成為城鎮居民住房需求的重要房源。

“小產權房”現象的深層原因在于：包括土地產權界定二元化制度、差別性的土地流轉、開發利用、土地利益分配制度等在內的我國土地法律制度本身的缺陷。

二、土地初始產權界定問題。

“小產權房”產生的根源在于，以《憲法》、《物權法》、《土地管理法》為軸心的土地法律制度體系建立了土地所有權、使用權流轉的二元結構，并由此引起國有土地和集體土地在流轉制度、土地開發利用、征收和管理上的差別待遇。

1. 我國土地法律制度的產權界定現狀———土地權利二元化。我國《憲法》確立了我國土地所有權的二元結構制度。

我國的土地所有權包括國家所有和集體所有，不存在私人產權。國家和集體成為兩個互相獨立且平等的所有權主體，國家對土地實行征收征用僅限于“公共利益”的需要。由于我國的社會主義性質，因此土地所有權不論是國家所有還是集體所有都不能夠流通轉讓。對土地使用權的流轉，我國經歷了從最初的完全禁止到逐漸放開的過程。1988 年的《憲法》修正案規定了土地使用權可依照法律規定轉讓，由此通過憲法形式確立了我國土地使用權的轉讓。但目前我國開放土地使用權流轉僅限于國有土地，集體土地的土地使用權自由流轉一直被禁止。在建設用地使用權方面，《土地管理法》的規定實際上剝奪了集體土地使用權做為建設用地方面流轉的可能性。集體土地使用權要投入建設，唯一的途徑是通過國家征收，轉變為國有土地后再實行土地使用權流轉。集體土地使用權另一種類型是宅基地使用權?！段餀喾ā芬幎苏厥褂脵嗳藢φ叵碛姓加泻褪褂玫臋嗬?，但對其轉讓《物權法》沒有具體規定，只原則性地規定根據其它相關法律處理。

2. 兩類土地產權對比———集體土地所有權權能不完整、產權主體不明。從我國土地法律制度中土地產權規定來看，相比國有土地，集體土地產權是一個權能并不完整的所有權。集體土地產權包括土地所有權和使用權，但這是與集體經濟組織成員身份緊密相聯的，其轉讓也受到法律的嚴格限制，甚至在實踐中幾乎被禁止。集體土地與國有土地在所有權能上存在差別，其所有權權能不完整，實際上無法充分實現財產權。此外，我國集體土地產權還存在產權主體不清的缺陷。雖然《憲法》規定了集體土地產權屬集體所有，但具體主體仍指代不明。對比國有土地所有權歸屬國家，政府相關部門代表國家行使權力，權力主體非常明確?！锻恋毓芾矸ā冯m規定集體土地由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理，但規定過于原則、籠統，權力主體也含混不清，導致集體土地在實際管理中混亂不堪。在存在交易成本的情況下，不同的產權界定將導致不同的資源配置，好的產權界定會大大提高資源配置效率。若維持一種制度的費用相對高昂，改變制度的費用相對下降時，就可能誘發制度變遷，使產權得到更好地配置?，F行土地產權二元化配置，使土地權益配置過于傾向政府而存在不公。“小產權房”現象背后的土地繞過國家征收而自主供給進入市場就是這種制度變遷的產物。

三、土地開發利用的制度問題。

根據現行土地法律制度的規定，政府依據其公共行政管理權力行使的合法性，壟斷了土地使用權買賣一級市場。農村集體所有土地只有由政府先將其征用，轉為國有土地，才能由開發商以拍賣方式獲得土地的開發權，這中間的差價構成了政府土地出讓金的凈收入。政府一方面是集體土地征收、征用轉為國有土地的唯一合法主體，另一方面，政府又是面向開發商的土地使用權唯一供給者。這一方面導致了政府土地拍賣價格高拉動房價上漲，另一方面也限制了農村集體土地的流轉，使農民只能從土地中獲得遠低于其市場經濟價值的土地征收補償金。這樣的土地開發利用制度安排明顯和市場化運作相沖突。

四、土地出讓收入管理的制度問題。

1. 土地出讓收入分配失衡。土地是城市化進程中經濟運行的載體。城市土地的形成是通過政府不斷征用農村集體土地，并轉化成國有土地而來的。在這個過程中，土地征用補償與土地出讓收入之間的巨大差價絕大部分被政府和開發商獲取，農民只得到微乎其微的部分。根據我國研中心課題組的調查，在目前房地產開發過程中，土地增值部分的收益分配只有 20%到 30%留在鄉以下，其中，農民的補償款僅占 5%到 10%；地方政府拿走土地增值的 20%到 30%；開發商則拿走土地增值收益的 40%到 50%。在現行的土地法律制度下，土地利益分配過分傾向于開發商和政府。這種巨大的利益分配不公也正是引發“小產權房”的社會經濟因素。

2. 土地出讓收入監督管理不力。土地出讓收入的監督管理不完善，實際上也為地方政府追逐土地利益最大化提供了負面激勵。長期以來，依據我國財政管理制度，地方政府的土地出讓金收入屬于預算外收入，缺乏監管。地方政府在如何運用這筆資金上就有很大的自主權。同時，我國土地出讓收入的監督管理制度不夠完善，在約束這筆收入時沒有發揮出應有的作用，反而產生了負激勵效果，促使地方政府盲目追逐土地收入最大化。

五、完善土地出讓的改革路徑。

1. 完善集體土地產權并規范流轉。集體所有土地應該與國有土地享有平等權利。從產權界定這方面來說，“小產權房”問題的治本之策在于改革我國的土地二元化體制，明晰集體土地的產權界定，完善其產權權能、產權運作、土地流轉等法律制度，使集體土地有合法合規的正常進入市場流轉的渠道，充分參與到市場競爭中。相應的改革措施應包括：修改《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法律中限制集體土地使用權流轉的相關規定，明確規定集體土地所有權權能、所有權主體和行使代表、程序等；參照已有的國有土地使用權流轉相關規定及各地的實踐經驗，制定相應的集體土地使用權出讓、轉讓管理規定；嚴格規范集體土地流轉等。

2. 土地開發利用制度的合理改進。首先是集體土地征收權限的限制。依據現行法律或相關法理，土地征收的初衷應是且只能是為了“公共利益”，這是征收的前提和衡量征收行為合法與否的標準。目前“小產權房”現象中出現的政府過于泛濫地征收土地現象，很大部分在于我國目前法律制度并沒有對“公共利益”明確界定。因此，科學準確地界定公共利益范疇和政府土地征收的范圍，嚴格限制政府土地征收權限，是我國土地法律制度需要完善的重要方面。其次是土地使用權出讓權力的合理配置。現行法律規定政府代表國家壟斷經營土地使用權出讓，這是符合我國目前的社會現實情況的。

問題是政府土地使用權出讓行為缺乏監督和規范，導致其中隨意性過強、違法現象多和土地管理混亂的后果。改進的途徑還是在于有效規范政府土地出讓行為，強化土地規劃約束和用途管制。各級地方政府要提前制定詳細、科學的土地利用規劃，土地出讓必須嚴格按照規劃的數量、用途等來執行，土地利用規劃的變更要依據法定程序執行。此外，對每年政府出讓土地使用權的規模要有嚴格的控制。

3. 土地出讓收入分配與監督制度改革。我國目前土地出讓收入絕大部分流向政府和開發商，這種利益分配機制是失衡且違背公平正義的。土地法律制度改革需要逐漸將這種不公平分配向合理利益分配機制轉變。就土地利益主體而言，中央政府、地方政府、村集體和農民，就形成了不同的利益分化格局，顯著影響著土地利益分配制度改革的走向。對于國有土地的出讓收益，應調整中央與地方土地收益分配，由目前土地出讓收入全額進入地方財政，改革為中央集中部分土地收入，?？顚Ｓ?，由中央財政專項用于地方市政基礎設施建設；對于集體土地的出讓收益，應制定集體土地收益分配辦法，規范集體土地收益的分配及使用。集體土地出讓收益應用來進行農村建設，保護農民利益。此外，在土地出讓收益的監管方面，應建立土地收入的專項監督制度，同時財政、審計部門要及時對土地出讓進行監督管理，防范漏洞。

參考文獻：

[1] 王利明。物權法論。中國政法大學出版社，1998.

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國有建設用地招拍掛制度已經運行十幾年了，其效果有目共睹，但土地市場仍有許多亟需完善之處，下面筆者談幾點看法。

不足之處

現行土地管理的相關法律存在漏洞或不足首先，法律涵蓋面不全?！稇椃ā返谝徽碌谑畻l規定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償?！钡凇锻恋毓芾矸ā分袑怖鏇]有進行明確的闡述和界定。這類限制的缺乏，導致強制性征地范圍過于寬泛。其次，關于農地征用（收）補償方面的政策法律存在缺陷。《土地管理法》規定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償?！蓖恋卣饔玫难a償標準與征用的目的無關，給農民的補償明顯會低于政府從最終使用者那里獲得的出讓費，導致“同地不同價”，容易引起群眾不滿，誘發系列社會問題。最后，根據《憲法》和《土地管理法》規定，只有國有土地才能進入市場，集體土地不能直接進入市場，只有轉為國有建設用地，才能進入市場有償出讓。這種事實上的“城鄉土地二元化”管理制度，容易造成土地財富和土地經濟效應向城市和地方政府傾斜，使農民不能充分享受經濟發展及城市化帶來的豐碩成果，也不利于土地市場的整體發育。當前土地財政的形成機制不科學目前，我國主要依靠增量土地創造財政收入，土地財政的這種形成機制造就了一些地方政府“征地—賣地—征收稅費—抵押—再征地”的不良循環發展模式，客觀上刺激了地方政府多征地、多賣地，使得耕地保護尤其是城郊優質耕地資源的保護越來越難。同時這樣的土地財政形成機制不具備可持續性。據測算，我國城市化進程還有約20年時間就將達到70%左右的平穩期。屆時，城市建設用地外延擴大缺少內生動力，靠以增量土地創造財政收入的機制將得不到保證。另外，國有土地畢竟是一種特殊的公共資源，如果將土地供應目標定位于地方財政利益最大化，將有悖于土地國有即為全民所有這一基本屬性。因此，現行的土地財政之路亟需改進。一些地方政府土地融資中的不良行為加大金融風險目前，地方政府用征收和儲存的土地向銀行抵押融資已很普遍，根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定：“以協議、招標、拍賣方式取得國有土地使用權的土地使用者，其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動。”未經出讓的土地能否抵押？法律沒有明確規定。根據《行政許可法》規定：凡法律沒有明確許可的，政府都不能做。目前，地方政府的這種做法，其實質是負債經營，從嚴格意義上說也屬于違法行為。當前不少地方政府通過收儲土地直接抵押的融資額，甚至高于土地財政的收入。當土地行情逆轉，土地價值小于預期收益時，地方政府債務償還能力有限，所承擔的風險不容忽視，甚至有“崩盤”的可能。用地企業背負沉重的債務負擔目前，在土地招拍掛具體操作中，“價高者得”仍然是最主要的土地出讓模式。這有利于提高土地節約集約利用、體現土地資源的價值，不過在地價高漲的情況下這種模式也會給拿地企業帶來不小的財務負擔。一方面用地企業為了拿到地，往往不惜高價舉牌，有的已經超出了自身的承受能力。據了解，目前，有很多企業是靠銀行貸款支付土地出讓金，這無疑將給企業的資金周轉及下一步發展帶來困難。如果這些企業再生產出現中斷，企業負債就會轉化為銀行的壞賬，極有可能演化成整個社會的問題。

意見與建議

完善土地管理的相關法律法規健全完善的法律體系是土地市場健康發展的前提，因此，完善土地市場的首要任務就是要完善不適應市場體系或有悖于市場機制要求的法律法規。一是修改現行《土地管理法》及《土地管理法實施條例》，明確界定國家征地的公共利益的范圍，對政府強制性征地進行嚴格限制，不能濫用征地權。二是完善現行關于征地補償的相關規定，要考慮土地由于城鎮化和工業化產生的巨額級差收益的分配方向，提高征地補償標準，不能以犧牲農民利益來降低城市建設成本。三是完善土地儲備制度的政策法律，使土地儲備制度能真正發揮調控土地供給、平衡市場的功能，避免成為一些地方政府“創收”的工具。平衡中央與地方的財權與事權據分析，中央和地方財權與事權的非對稱性和不平衡發展，是現行不合理土地財政機制的重要原因。目前，發展仍是當前地方政府最重要的工作任務和政績考核指標。如何實現經濟社會的快速發展？在預算內財政收入有限的情況下，地方政府往往備感壓力，當前最直接最現實的辦法就是盡可能多地直接參與土地市場、經營土地獲利。這種以政府“征地—賣地—投資”為主線的發展模式既不符合科學發展的要求，也無形當中壓縮了政府的服務，使政府成為投資經營的主體，容易導致市場發育不充分甚至扭曲。因此，要對現行的國家與地方分成的財稅體制進行適當調整，適度提高地方政府財稅收入的分享比例，緩解財政壓力，以減少地方政府借地生財的內生動力。土地市場要具有可預見性和可控性土地市場和其他市場一樣，也有市場失靈的缺陷，同時，我國土地市場又被賦予宏觀調控經濟的重要職能，因此，實現土地市場的可預見和可控性，十分必要。一是堅持以市場調控為基礎，以法制調控為框架，以政策調控為輔助，彌補單純的市場機制所不能實現的土地資源的最優配置。二是夯實土地市場的基礎性工作，如加強對土地使用狀況和土地價格的監控，科學評估土地市場價格是否合理、并及時掌握有無違反規定用途使用土地等情況，增強調控的精準性，實現土地市場的可預見性和可控性。三是建立對土地市場的即時分析和快速反應機制，一旦發現土地虛高或不利于經濟健康發展的行為，能夠快速有效的采取應對措施，促使市場秩序進一步規范。從源頭上防范土地金融風險土地金融風險，既有地方政府潛在的違規融資問題，也有用地單位自身發展及經營問題，還有銀行放貸把關不嚴等問題，因此，防范土地金融風險最有效的途徑就是從源頭上鏟除風險存在的可能性，杜絕“不良融資”。一是出臺相關法律，以法律的形式規范政府的土地抵押融資行為，禁止政府用征收、收儲的土地直接進行銀行抵押融資。二是完善土地出讓暨土地招拍掛制度，避免“唯價高者得”的單一競標體系。三是加強對銀行放貸的監管，避免銀行、地方政府以及銀行、用地企業等相關利益主體之間的違規“媾和”，提高土地抵押貸款的質量和信譽。

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關鍵詞：農村土地征收；補償標準；比較；借鑒

中圖分類號：D922.29 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0001-01

一、日本、德國和我國臺灣地區的土地補償標準概述

（一）日本的補償標準

在土地征收的補償方面，該國制定了《土地征收法》等一系列的法律法規，明確了補償的對象、內容和標準。在對象的劃分上，將補償對象確定為在征地行為中遭受損失的原權利人，確保原權利人有一定的生活保障；在內容方面，分為土地補償和殘余地補償兩大方面，在標準上則是按照當地的市場價格確定的，確保土地補償能夠達到同種類土地的市場價格，并充分考慮到物價指數的變動這一因素。殘余地補償則是按照未征收殘余土地的剩余價值來計算，對于面積過小難以獨立有效使用的土地也要進行一定的補償；在類型方面，征地補償不僅包括事業損失補償，即對土地上的建筑等附屬物的補償，對農業和其他產業的發展造成影響的損失也要進行補償，還包括遷移費補償，即對搬遷費用和臨時租房費用進行補償，還包括房租減少等其他種類的補償，這些補償都有依照市場平均價格來進行。在補償與救濟的程序上，將土地征收補償分為準備、認定、土地限定、簽訂協議、裁決和補償金發放等幾個環節，對于土地征收部門作出的裁決，當事人可以提起行政訴訟，但土地征收過程依然不會停止進行。

（二）德國的補償標準

土地征收補償主要依靠的是《聯邦建設法》，這項法律將各種損失劃分為三大方面，即實體損失、財產損失和負擔損失三方面，根據損失的類型確定相應的補償標準。具體說來，對于當事人的實體損失，不動產復述的抵押、租賃等損失也需要進行賠償，按照當地當時的交易市場價格為參照進行計算，由于個人原因導致的土地價格上漲不包含在內。在財產損失上，要按照當事人在失去土地之后生活上的損失為基準進行補償，確保當事人具有足夠的生活保障，在就業和其他方面遭受的損失也包含在內。此外，對于土地征收導致的其他土地價值受損、租賃損失等也要進行補償。德國的土地征收補償分為事業認定、確定征收土地、確定補償額度、完成征收過程等幾個環節，在補償的方式上可以按照當事人的訴訟請求分不同的方式進行補償，并要確保土地征收有相關的法律依據，符合憲法的要求。

（三）我國臺灣地區的補償標準

在這一地區主要是依靠“土地征收條例”等相關的法律法規，確定地價的補償標準，并嚴格按照土地現值進行補償。對于公共設施保留地來說，如果這些地段處于城市的計劃區以內，應當依照臨近的保留地現值進行地價計算。對于前者，可以在必要的時候實施加成補償的方法，額度和標準應當參照市場交易的平均價格。此外，我國臺灣地區還設定了地價評議委員會，對價格額度和差價進行評定。如果土地的性質為租賃耕地，那么就要按照相關法規適當扣除土地增值稅，一般扣除額度為稅后金額的1/3，這種補償方式就是通常所說的“佃農補償”。另外，如果所征收的出租耕地的性質為私有土地，那么仍將在申報地價的基礎上扣除1/6的增值稅，人們通常將這種補償方式成為“轉業補助金”。對于土地上的建筑改良物，應當嚴格按照重建的標準進行估定，對于農作物的補償，要按照征收和成熟孽息的時間間差來劃定補償標準，一年以內的按照孽息估定，一年以上的應參照市場價值和投入的相關費用來估定現值。

二、農村土地征收補償標準的比較

在農村土地征收補償方面，我國主要是依據土地的原有用途確定補償標準，以福建龍巖為例，一類區水田、菜地補償標準為10，2萬元/畝，這與日本等國家和地區的規定有很大的差別，這些地方都是按照市場價格來確定補償額度，市場價格是按照征地的用途來計算的，農業用地和工業用地分別運用不同的補償規定。根據我國相關法律法規的條款，我國的土地征收補償除了包含土地補償費之外，還含有安置補助費，這在很多國家和地區都不存在。安置補償費的規定可以有效解決土地補償不足的問題，但由于安置補償費受到一定的限制，兩者之和要在土地年產值的15倍以內。

在日本等國家和地區，對征地的范圍和用途進行了明確的劃分，所征土地僅限于公益用地，征收補償要依照當地的市場交易價格，這在《土地征用法》等很多法律法規中都有明確的規定。但我國在公共利益征地之外，還規定單位和個人進行建設要依照相關的法規和程序申請國有土地，如果土地為農用地，需要先征為國有土地然后再作為建設用地，這與日本等很多國家和地區都有較大的差別。

三、土地征收補償標準比較的啟示

在參照其他國家和我國臺灣地區土地征收補償制度的基礎上，我國應當提供土地征收的補償標準，按照土地年產值計算土地補償額度有很多弊端，容易導致補償標準上存在問題，失地農民所得的補償金額十分有限。在參照其他地方做法的基礎上，我們應當適當提高土地補償標準，按征收用地的用途來確定補償標準，最終實現市價補償的目標。有效地規范地方上行使征收權的行為，避免出現權力濫用的情況，另外，在確定補償標準方面充分參照市場價格也是社會主義市場經濟發展的要求，從而避免了二次侵害等問題的出現。雖然在充分參照市場價格方面在實施起來有很大的難度，因為我國的農村土地市場不夠健全，如果完全依照市場價格確定標準缺乏可操作性和可行性，但在充分參照市場價格之前可以通過其他的方法不斷提高補償標準，可以在制訂征地年產值標準的基礎上，充分參照征地片區的綜合地價來確定補償標準，綜合考慮當地經濟水平和居民生活標準的前提下，有效解決失地農民所獲得的補償較低的問題，也避免征地工作中出現的隨意性過大等問題，切實維護失地農民的利益。

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一、××土地市場建設的現狀

近年來，我國土地使用制度改革在不斷深化，如何盤活土地，抓好土地儲備交易工作成為經營城市的一大課題。為此，我們按照縣委政府的統一部署，創新工作思路和方法，在改造舊城、開發新城工作中，為實現政府壟斷土地一級市場，在完善土地儲備交易制度方面結合縣情做了大量艱苦細致的工作。

（一）成立機構建章立制

土地收購儲備制度的產生是政府壟斷土地一級市場、調控土地二級市場的內在需求，也是深化土地有償使用制度改革的必然結果。由于我縣城鎮規模較小，布局分散，城區基礎設施不完善，城市建設資金短缺，過去長期實行無償、無期限的土地使用制度，大部分存量國有土地以劃撥方式進行轉讓，非法入市現象嚴重，應征土地出讓金隨意減免現象時有發生，造成大量國有土地資產流失，政府難以發揮宏觀調控的作用，也為土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。針對這一情況，為全面貫徹落實國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》(國發[2001]15號)和國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第39號令）等文件精神，依法規范土地市場，確保政府對土地一級市場的高度壟斷。20**年8月，我縣成立了土地儲備交易中心，隸屬××縣國土資源局，定編5人，主要從事土地征收征用、土地收購、土地儲備、國有建設用地出讓等工作。

確定土地收購儲備中心是接受縣政府委托實施國有土地資本運營工作的法定機構，代表縣政府對城鎮國有土地實行統一征收、儲備、經營和管理，做到“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”。同時，結合我縣實際，制定出臺了《××縣國有土地收儲運營管理暫行辦法》、《××縣國有土地收儲運營程序》和《××縣土地使用權交易市場管理暫行辦法》等制度，為規范有序地實施土地儲備交易提供了保障。

（二）清理整治土地市場，優化土地儲備交易環境

20**年2月20日，國土資源部召開土地市場秩序電視電話會議，下發相關通知，針對一些地方土地管理松馳，制度不健全，土地市場混亂問題，決定在全國范圍開展土地市場秩序治理整頓。為優化土地儲備交易環境，我縣以進一步治理整頓土地市場秩序為契機，抓好土地市場秩序治理整頓，促進土地市場建設，進一步深化土地使用制度改革，明確劃撥供地范圍，切實抓好經營性土地招標拍賣掛牌出讓工作。自20**年以來，我縣就完善土地儲備交易機制，加大土地市場配置力度，連續推出了一系列舉措。結合我縣實際，下發了《××縣人民政府關于加強國有土地資產管理的通知》，堅持統一規劃、統一征用、統一開發、統一管理、統一出讓的土地管理“五統一”的原則；根據土地市場的變化，及時修改我縣的城鎮規劃區基準地價，并就土地儲備范圍、土地儲備工作程序、儲備土地的處置程序等內容進一步明細化、規范化；相繼出臺《關于加強城鎮規劃區內土地管理的通告》、《關于加強土地市場秩序管理、嚴禁非法買賣土地轉讓土地的通告》，堅決凍結縣城區內建設用地的供應和審批，查處非法買賣、轉讓土地。一系列文件的出臺，為搞好土地收購儲備和規范土地市場提供了法律法規支持。

（三）多形式并舉，廣泛宣傳國土資源法律法規

為使國土資源法律法規家喻戶曉，人人皆知，我縣在宣傳力度上花了很大的力氣，收到很好的效果。近年來，我們始終把國土資源法律法規、土地國情、國策的宣傳教育工作放在首位。采用書寫張貼懸掛標語、出動宣傳車、利用網絡、廣播電視、舉辦專欄板報、演講比賽、印發資料、召開座談會等貼近實際、貼近群眾、貼近生活的形式，廣泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護的重要性、必要性和緊迫性。通過每年開展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣傳活動，使全縣人民特別是各級領導干部充分認識到我縣國土資源保護與利用的現狀及所面臨的嚴峻形勢，明白土地是不可再生的資源，以此增強土地憂患意識，全面提高耕地保護和合理利用土地的自覺性。這樣，使國土資源法律法規更加深入人心，干部、群眾的法律意識有了明顯提高，也為我縣推進土地儲備工交易工作和規范土地市場營造了良好的氛圍。

（四）認真履行職責，實施土地交易“陽光工程”

招拍掛出讓國有建設用地是《土地管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第39號令）及相關法律法規要求的公開土地出讓的方式。法律規定，經營性用地必須實行“招拍掛”。近年來，我縣不斷完善經營性用地“招拍掛”出讓制度，著力于掛牌出讓精心打造土地交易“陽光工程”。全縣經營性用地掛牌出讓一律實行市場化運作，堅持公開、公平、公正原則，采取招拍掛方式公開出讓。并通過《中國土地網》、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對外公告，實施陽光交易。參加競買土地者有縣內、縣外，州內、州外，也有省內、省外的投資商、開發商。每宗地掛牌出讓公告期滿后，有兩家以上要求現場競價，均由縣政府牽頭組織新區建設指揮部、國土資源、建設、紀檢監察、財政等部門聯合舉行現場競價會，在媒體上交易結果，接受社會監督，取得了良好的成效。

土地儲備交易中心成立以來，嚴格按照規定對國有土地實行統一征用、儲備、經營和管理，依法按程序對全縣經營性用地實施了招標拍賣掛牌出讓工作，自土地儲備交易成立至今的5、6年時間，××縣土地儲備交易中心在××縣國土資源局的領導下，以盤活存量國有建設用地、合理流轉土地資源為工作出發點，供應國有建設用地32.4840公頃，其中劃撥21.39公頃，出讓11.0940公頃，收取土地出讓金5054.2625萬元，為××縣城新區基礎設施配套建設提供了必要的資金保障，解決了72個黨政機關及社會團體單位的辦公用地問題，為××縣城特別是縣城新區的建設發揮了積極的作用。

二、××土地市場建設存在的主要問題

我縣的土地市場建設正處于發育起步階段，經過五年多的培育和規范，雖然取得了一定的進展，但也存在一些問題。

一是市場機制配置土地資源的基礎性作用還未得到充分發揮，出讓供地、招標拍賣掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門利益驅動，在發展經濟、企業改制和招商引資等方面供地操作不夠規范，低價出讓、甚至減免出讓金的現象依然存在，影響了市場機制配置土地資源作用的充分發揮。

二是土地市場管理的法律法規和各項制度有待進一步落實，政府對土地市場的宏觀調控還有待加強。土地市場發展的前提是政府控制土地供應總量,但社會上部分人員國土資源政策、法律意識淡薄，違法占地、隨意占用耕地的現象屢禁不止，少數開發商與鄉（鎮）、村違法私自簽訂用地協議圈占土地搞建設，多頭分散供地久治不絕，影響了政府對土地供應宏觀調控的實施和耕地保護。

三是由于我縣是一個較為貧困落后的山區縣，年供地量不大，競爭力不強，加上收購土地的資金無來源，財政提供不了專項周轉金，銀行貸款困難，造成收儲資金無著落，從客觀上給土地“招拍掛”工作帶來了一定的制約。

四是土地私下交易行為比較突出，少數單位和個人為逃避稅費，不依法申報辦理變更手續，部分企業、行政事業單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經營性房地產開發，造成土地交易市場混亂。

上述問題的產生，既有國土部門內部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的諸多原因，主要表現在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落實。建設項目用地選址隨意性大，未能按照土地利用總體規劃進行選址，在項目用地不符合土地利用總體規劃時，往往實行規劃跟著項目走，隨意調整規劃。多數情況下，用地單位或個人忽視城市規劃，認為只要獲得政府批準的土地，建設過程中隨意性較大，不嚴格執行供地過程中的規劃設計要求；部門間的相互協調不夠，宗地管理無法實現，違規現象時有發生。二是土地收購儲備中心的職能不到位，政府不能集中統一供地，多頭供地現象依然存在，使“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的原則得不到真正的落實。三是一些單位和個人對土地政策、法律法規意識不強，違法占地現象時有發生，部分鄉鎮過分強調發展經濟，隨意提供工業用地，只顧當前利益，不顧長遠計劃。為引進資金，興辦企業，一味遷就企業不合理要求，以犧牲土地和農民利益為代價，不要求企業主嚴格地完善依法用地手續，造成農村土地市場混亂。四是缺乏土地儲備資金，從而對老城區企業改制、劃撥用地改變用途等國有土地管理的難度加大，無法按照相關法律法規進行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出讓金未按上級要求管理、分配使用，致使在應對上級檢查時捉襟見肘。

三、解決××土地市場建設問題的對策措施

規范土地市場就是政府用市場的眼光看待國有土地，通過運用市場機制和市場規律，最大限度地優化配置土地資源、資產，實現土地的經濟、社會和環境效益的行為，它對于促進可持續發展有著至關重要的作用。針對上述我縣土地市場建設存在的問題，我們堅信在縣委、縣政府的正確領導下，在縣人大、縣政協的監督指導下，通過自身的努力一定能逐步加以解決。

一是繼續深入開展宣傳教育工作。采取多種有效方式，從發展和規范土地市場、完善社會主義市場經濟體制的高度，大力宣傳規范土地市場、實施經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的重要意義，為深入推進經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作營造良好的氛圍。

二是進一步健全和完善土地公開供應制度。建立土地市場集中統一供應制度，國有土地招標、拍賣制度和依法行政工作制度。促進土地“招拍掛”工作公開、公正、公平。

三是要同相關協作部門共同研究解決土地招拍掛工作中的問題，完成供地前期規劃、供地后期管理的基礎工作和驗收工作；建立統一協作關系，共同促進和培育規范的土地市場。

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關鍵詞：房屋征收制度；發展；完善

在《中華人民共和國物權法》頒布之后，對我國城市房屋拆遷制度有很大的影響。目前，我國國有土地的房屋征收程序還不是非常明確，對于怎樣實施房屋征收是我們目前面臨的一個比較大的難題，同時也迎來一個比較大的挑戰，我們應該要積極面對。本文主要論述房屋征收制度的內容、存在的問題以及制度的發展與完善。

一、房屋征收制度的內容

對城市房屋進行征收是國家政府為廣大公共利益的需求，更具法律法規的相關程序與條件，把公民的房屋納為國有，并給與一定合理的補償行為。居民的公共利益是房屋可以進行征收的基礎，所以對公共利益進行規定是非常重要的。由于公民的公共利益具有不明確性、變化性、發展性、廣泛性的特點，要想使其有一定的制度化就要在實際情況和程序兩方面共同考慮和實施。

由于我國的單行法在程序方面還存在著不足，所以，應該結合一定的比例原則進行加以完善，完善房屋征收公共利益的聽證會、加大調查和審批的程序、進行相關的實質審查。近幾年，隨著社會城市化建設的迅速發展，房屋和土地征收過程中的問題逐漸暴露出來，對于怎樣健全和完善土地征收制度，保障公民的合法權益，促進經濟的發展，實現社會的可持續發展，是我們目前面臨的主要問題并且亟待解決。

在我國，土地一直實行的是社會主義公有制，就是公民所有制和集體所有制，在法律層面，房屋土地的公民所有制是國家土地所有權，農民集體所有制是集體土地的所有權。要想保障國家公共事業建設的需求，國家就要通過強制的房屋征收制度，把集體所有權轉換為國家所有，也就是全民所有。同時，有必要提高房屋征收的補償標準，改變發展所要付出的成本，降低房屋所有者付出的代價，使成本降到最低，從而減輕國家的負擔，改變國家利益排斥個人利益的想法。在立法方面做到合理細致，使每一個公民都有一個公平的原則。

二、房屋征收制度中存在的問題

近年來，隨著城市化建設腳步的加快，城市房屋被國家征收的力度越來越大，在房屋征收中的一些做法，有時候嚴重影響和損害了公民的合法利益，這樣就會造成很多的社會矛盾，從而造成社會的不穩定。主要存在的問題就要有以下幾個方面：

（一）沒有規范的房屋征收許可，沒有嚴格執行有關的法律法規的規定

在實際的現實社會中存在著沒有全面的手續就給予了許可，在事情發生之后再補齊相關手續和程序的行為，這是一種違法行為，嚴重侵害了公民的合法權益。另一方面，還存在著一部分地方政府為了追求高效率而忽略了法律規定的程序。一些地方政府還沒有拿到房屋拆遷的土地使用權證，就先把房屋的土地使用權交給了有關開發商，沒有經過嚴格的法定審查和審批就開始進行拆遷計劃，并且向不具有申請許可證資格的單位頒發了房屋拆遷許可證，進而造成了違法拆遷。

（二）沒有全方位對房屋征收資金進行監管

沒有具體的主體對房屋征收資金進行科學合理的監管，銀行只是表明房屋拆遷人存在銀行的資金額度，由此來說明房屋征收資金的到位，但是缺少對這些資金用途進行有效的動態監管。

（三）房屋評估問題比較嚴重

房屋評估問題主要表現在沒有真正地進行市場化、公開化評估，評估的價格普遍較低，評估價格較低的原因是拆遷人控制房屋評估價格。在選擇房屋評估機構方面存在一定的問題，其剝奪了大部分拆遷居民對房屋評價機構單位的選擇權。

三、房屋征收制度的發展與完善措施

近幾年，由于我國房屋征收包括居民較多、面積較大的問題，同時也關系著被征收人的自身利益，如果在處理上不是很恰當，就有可能發生集體事件，會嚴重影響社會的穩定。因此，要與有關單位（如發改、規劃、城建、土管、工商、稅務、紀檢、審計、、辦事處等）積極配合，有效地解決矛盾糾紛，從而保證政府發展計劃可以順利實施，同時也可以有效維護廣大群眾的切身利益，使我國的社會經濟建設可以順利發展。此外，政府在進行房屋征收時要符合廣大人民的公共利益，并且有它的合法性，從而有助于人民群眾維護政府的房屋征收行為。

除此之外，國家政府還要做好房屋進行征收拆遷的前期準備工作，特別是對拆遷戶的補償金額一定要做到位，進行一戶一存儲和?？顚Ｓ谩２粩嗤晟蒲a償方案，和被征收人多多進行交流，擴大群眾對政府決策全過程的全面參與，使補償方案可以反映出廣大拆遷戶的合理要求，及時有效地掌握到政策方向、市場走向、價格變動等，還要主動和其他區域的政府部門進行有效交流，發現新的問題，對信息進行全方面和全方位的綜合，有效落實拆遷居民的住房保障。

隨著我國近幾年城市化進程的快速發展，房屋征收問題是一個比較突出的問題，所以，通過對房屋征收問題的分析，找出發生問題的原因，吸收那些比較先進的經驗，對房屋征收制度是十分有必要的，此外還要不斷健全和完善房屋征收制度，為人民的合法權益提供保障，努力創建和諧社會和美好家園。

結語：

不斷完善公民的公共利益界定體系，應該在實際體驗和程序規定這兩個方面去進行，不能存在一定的片面性。因為它的主要目的是實現公共利益，保障公民的合法權益，實現我國的城市房屋征收制度規范化和文明化。

參考文獻：

[1]楊光.淺析國有土地上房屋征收制度[J].黑龍江科技信息，2013（07）

[2]張繼繼.城市房屋征收制度立法探析[J].民營科技，2012（06）

[3]張繼繼.房屋征收制度發展與完善分析[J].赤子，2012（08）

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關鍵詞:農村;集體土地;征收;補償機制

我國已經發展成為世界第二大經濟體，取得的成績舉世矚目。但是，我國仍是發展中國家，仍處于社會主義初級階段，仍然是一個發展中的農業大國，無農不穩，農村問題不可忽視。伴隨著城鎮化進程，為了追求經濟發展和城市擴容，大量農村集體土地被征收利用。但土地是農民的根本，是農民基本的生活保障，與農民的利益切身相關。在農村集體土地征收過程中，存在著許多現實問題亟須解決，要想解決這些問題，就要了解我國農村集體土地征收補償現狀，對癥下藥，有針對性地分析具體情況，找到一條符合國情、農村現況的農村集體土地征收補償之路，為農村集體土地征收補償機制的完善提供指導，更好地實現經濟的綠色發展和社會的穩定。

1農村土地征收補償的產生背景

經濟的快速發展，帶動了農村的城鎮化進程，其生產要素和經濟流通都在不斷集中，逐漸由傳統的小農型社會向現代化社會過渡。在這一變化過程中，農村土地城鎮化必不可免，即農村集體土地變成城鎮用途土地。這也是農村城鎮化的一個顯著特征，主要有兩方面特點:其一是土地所有權轉變，即土地由農民集體所有變更為國有土地。其二是土地性質的變更，即指傳統農業特點用地轉變為城鎮工、商、運、建等用途用地。經過幾輪改革，當前我國農村土地制度主要是農村土地集體所有制和家庭承包制，因而，要想實現農村集體所有土地轉變為國有性質土地，只能通過政府的行政手段進行征收，再利用一定方式實現土地用途合法轉換。土地征收可以說是現代的特殊產物，主要目的是為了滿足公共利益和城鎮化的需要。之后雖然逐步建立了土地征收補償的相關制度，但是有著一定的歷史局限性，在征收補償的過程中存在著許多詬病。提出了改革開放，工作重心也隨之轉移到了經濟上來，經濟迅速發展，城市建設規模也不斷擴大，原有的城鎮國有土地規模早已不能滿足日益增多的發展需求，土地征收便成為解決這一瓶頸的突破口。但隨著不斷的土地征收，也帶來了許許多多問題，而這些問題如果不能得到有效解決，不僅會嚴重影響農民的切身利益和土地的合理開發利用，更容易激化矛盾引發群體沖突，影響社會的穩定。

2農村集體土地征收補償機制現實作用

第一，保障被征收土地農民的利益。農民一輩子都在和土地打交道，土地就是他們基本生活的最佳保障，在以人為本的今天，追求社會公共利益也絕不能以犧牲個人的合法權益為代價。無論是國家、社會、還是個人，損害了農民利益，都必須進行賠償。第二，緩和社會矛盾。征收必然需要進行補償，補償是否合理是雙方能否達成一致的前提。必須要讓農民的損害最低化，且要有合理合法的征收需求和征收緣由，然后再追求更大的公共利益，這樣才能使農民接受征收，避免激化矛盾。第三，維護政府公信力。權力是把雙刃劍，政府擁有征收集體土地的權利，但要是沒有了限制和監督，就容易濫用權力，甚至是以權謀私，只有讓權力運行在陽光下，嚴格限制和規范權力，才能使政府有權而不任性，真正做到權為民所用、利為民所謀，使政府具有公信力。

3農村集體土地征收中存在的問題

第一，法律存在空白。目前，在國家層面尚未出臺針對農村集體土地征收補償的專門性法律，只是做了一些原則性規定，具體可操作性不強。雖然《土地管理法》和《物權法》規定了農村集體土地的所有權，但土地所有權不是農民所有的，個人只有使用權。在征地補償過程中，由于集體產權主體缺乏明晰性，往往導致利益補償主體不明確，利益相關者相互競爭。第二，征收程序不規范?，F行法律制度在征收補償程序中缺少規范性，在土地征收時往往會利用行政強制手段，甚至是利用合法名義來掩蓋非法占地的事實，侵害農民合法利益。第三，社會保障制度不健全。土地是農民的根本，是農民生存的重要保障。在征地過程中，農民失去了土地，失去了基本的生活保障。有些地方受到經濟發展水平的影響，農民到手的補償款遠遠無法滿足城市生存發展，但卻并不享有城市居民的社保兜底，這在保障農民利益上存在很大缺陷。

4完善農村集體土地征收補償機制策略

第一，完善土地征收補償相關法律。目前，農村集體土地的征收補償主要依靠本省、自治區、直轄市制定的地方性行政法規，雖然給予了地方很大的自主權限，但地方法規不僅法律效力低，而且給一些地方保護主義和權力尋租提供了空間，這明顯違背了立法初衷。因此，國家層面的《農村集體土地征收補償法》至關重要，有利于統一農村集體土地征收補償方面的制度規范，用法律的利劍保護農民的合法權益，嚴懲權力濫用，切實保護被征地農民的合法權益。第二，引入農民全程參與機制。農民參與農村集體土地征用是保障農民合法權益的又一重要手段。要不斷完善土地征收補償的相關法律程序。首先，在研究和制定土地征收相關政策之前，必須建立土地征收通知程序，讓農民能夠有效參與其中。其次，要進一步健全土地征收法律援助程序。努力提高農民法律意識的同時，提供方便、快捷的有關土地征收補償矛盾糾紛方面法律服務。最后，建立征收補償民主論證程序。有關部門可以與專家學者、民意代表進行研討磋商，聽取他們的建議和心聲，確保找到最大公約數，畫出做大同心圓，滿足被征地農民不同層次的需求。第三，制定合理土地征收補償標準。關于征地補償標準，必須實事求是、因地制宜，不能搞簡單的一刀切。首先，根據土地實際用途，按市場價格補償經營用地，并充分考慮預期收益，以市場定價。其次，要貨幣補償為主、多種補償方式共存。除了補償經濟損失以外，還可以考慮其他安置方式，比如:可以用土地使用權入股，一些有固定收益的項目，可以讓農民把土地作價抵資入股，參與土地開發利用。第四，完善征地農民保障體系。相關政策應根據具體情況制定，將失地農民納入地方社會保障體系，緩解農民憂患，共享改革紅利。對于那些失去土地、沒有安全保障的人，符合條件的應納入低保救助體系，并積極幫助解決就業，可以統一進行就業技能學習，增強農民融入現代社會的信心和本領。

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關鍵詞：海域征收；公共利益；程序規制；立法路徑

中圖分類號 D922.1

文獻標識碼 A

文章編號 1002-2104（2014）05-0161-09

自2001年《海域使用管理法》頒布以來，我國海洋功能區劃和海域有償使用制度日益完善，各沿海地區在推進海洋開發、調整海洋功能區劃過程中 ，“征?！爆F象頻繁出現。由于缺乏相應海域征收方面法律法規的引導和制約，各沿海政府隨意張貼“公共利益”標簽征收海域，引發失海人特別是以養殖、捕撈業為生的漁民上訪乃至頻發，嚴重影響了沿海地區的社會安定和國家海洋經濟的良性發展。因此，如何科學合理界定公共利益以約束權力部門成為規范“征?！毙袨榧毙杞鉀Q的重要問題。

1 海域征收的法律屬性

根據我國《海域使用管理法》第30條規定，海域征收是指原批準用海的人民政府根據公共利益或者國家安全需要依法收回海域使用權的行為。目前來看，海域征收并不是學界或法律規定中的通用術語，相關研究和立法使用的稱謂都不盡相同，如“海域征收”、“清海”、“征?！?、“收回海域使用權”、“失海”等，這表明對海域征收這一行為法律屬性的認識和定位存在一定分歧。

一種觀點認為，海域征收屬于行政許可的撤回[1]。此觀點認為，根據我國《海域使用管理法》的規定，用海單位或個人要取得某一海域使用權，需向縣級人民政府提出用海申請，由海洋行政主管部門依法對申請材料進行審查后報人民政府批準并登記，即海域使用權是通過行政許可方式取得。而依照我國《行政許可法》第8條規定，《海域使用管理法》第30條規定的“原批準用海的人民政府根據公共利益或者國家安全需要（提前）收回海域使用權”的行為，理應屬于行政許可撤回的范疇。

另有觀點認為，海域征收屬于行政征用征收行為。此觀點根據《海域使用管理法》第30條之規定，將“原批準用海的人民政府依法收回海域使用權”行為稱為“征?！毙袨?，即行政法上的征收征用行為，而沒有具體明確此種行為是征收行為還是征用行為，僅僅指出征海在沒有成型的規制辦法出臺前可以參照《土地管理法》有關征收征用之規定[2]。此外，也有少數觀點主張直接使用“海域征收”一詞并將此種行為明確界定為征收行為[3]。

本文認為，海域征收從法律屬性上應屬于公益征收行為。

首先，海域征收與行政許可撤回的適用條件有所區別。從我國《行政許可法》第8條規定可以明顯看出：除需滿足公共利益目的遵循、法定程序和依法補償三個條件外，行政許可撤回比公益征收多了一個限定條件，即所依據的法律、法規、規章修改或者廢止，或者準予行政許可所依據的客觀情況發生重大變化。而根據我國《海域使用管理法》第30條之規定，收回海域使用權僅僅需要滿足前三個條件即可，除此之外并無其他條件限制。因此，海域征收的條件要比行政許可撤回的條件更為寬泛，海域征收行為并非一定屬于許可撤回行為。

其次，對于海域征收屬于行政法上征收征用行為觀點，本文認為海域征收應屬于行政法上公益征收行為而非征用行為。長期以來，我國并沒有一套完善的征收征用制度，“征收”、“征用”概念在法律、行政法規和地方性法規中的使用始終處于較為混亂狀態。2004年憲法修正案引用“征收”、“征用”的概念，第一次明確征收征用的憲法地位。根據該憲法修正案的說明：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處在于：都是為公共利益需要，都要經過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于：征收主要是所有權的改變，而征用是派生于私人所有權的使用權的改變。但從國際征收制度發展趨勢來看，世界上大多國家采用擴張征收理論，主張征收的客體應擴大到包括所有權、他物權及一切具有財產價值的權利。對我國征收客體進行適當擴張也得到不少學者支持，如王利明主張國家依照法律規定收回國有土地使用權的行為實際上就是征收[4]。戴孟勇也提出我國現行法實質上已經承認國有土地使用權可以被依法征收[5]。海域征收的客體雖然是特定海域的使用權，但由于海域使用權有其特殊屬性―海域使用權是派生于屬于國家所有的海域不動產的使用權，也就是說，國家在海域征收或征用過程中收回的客體是私人依法取得的屬于國家享有所有權的海域不動產的使用權。對于這種出于公共利益或國家安全需要將不動產使用權提前收回的情況，我國現行法律還沒有明確規定其屬于征收還是征用。從權益保護及行政法原理來看，更符合征收理論的基本特征。依照《海域使用管理法》第30條規定，這種提前收回是國家動用強制力取得他人已取得的海域使用權；在目的上滿足公共利益或者國家安全需要；國家給予權利人相應補償；并且不存在將提前收回的海域使用權再次返還給原海域使用權人的可能。所以，將因公共利益或國家安全需要提前收回海域使用權的情形定性為征收行為更為合適。這樣被征收人也可以適用《物權法》第121條之規定，依照《物權法》第42條的規定獲得補償。這種定性，有利于海域使用權人借助征收制度中實體方面和程序方面的規定，保護自己私有財產權，防止國家行政權力的濫用。

海域征收既然屬于公益征收范疇，公益或公共利益之考量必然成為海域征收中無法回避的前置性問題。“公共利益”是法學研究中的重要概念，因為無論在學說還是判例上，它一直被作為一般法律所追求的基本目標[6]。征收作為國家強制性獲取公民財產權益的一種制度，公共利益之目的幾乎無一例外的被各國法律甚至憲法規定為啟動征收行為的必要前提。如法國《人權宣言》第17條：財產是神圣不可侵犯的權利，除非由于合法認定的公共需要的明顯的要求，并且在實現公平補償的條件下，任何人的財產不能被剝奪。美國憲法修正案第5條：非經正當法律程序，不得剝奪任何人的生命、自由或財產；非經公平補償，私有財產不得充作公共使用。日本憲法第29條：私有財產不得侵犯，在正當的補償下，得為公共利益而使用之。我國《憲法》第10條、第13條亦分別規定征收征用土地或私有財產必須基于公共利益需要。海域征收既然屬于公益征收，那么啟動海域征收就必須出于公共利益之需，我國《海域使用管理法》第30條也明確規定公共利益在我國海域征收中的前提地位。因此，是否合乎公共利益決定著能否啟動海域征收，如果海域征收并非出于公共利益之考慮，那么之后相關補償、安置問題也就無從談起。

盡管我國《憲法》、《物權法》、《海域使用管理法》規定了海域征收必須始于公共利益之目的，但迄今為止除了《國有土地上房屋征收與補償條例》對公共利益的范圍和種類有大致列舉外，沒有一部效力較高的法律對公共利益的內涵或范圍加以明確，使得通過公共利益遏制海域征收權的立法規定形同虛設。在海域征收實踐中，海洋行政主管部門對是否做出征收決定擁有巨大裁量權，面對利益和政績等誘惑，在缺失有效程序規制和司法監督條件下，主管部門極易在“征海”決策中以公共利益名義謀取海域增值利益，對公共利益的理解和應用表現出寬泛化趨勢，加上目前我國海域征收補償機制不健全，大量失海人尤其是再就業能力較差的漁民之生存得不到保障，由此引發的上訪、乃至暴力事件日益增多，沿海地區社會矛盾嚴重激化?！坝袡嗔Φ娜藗兪褂脵嗔σ恢钡接鲇薪缦薜牡胤讲判葜埂盵7]，公共利益只有經過法律明確界定后才能發揮其價值，在海域征收法律法規中限定公共利益的范圍，從而在源頭上阻斷政府部門非法征海引發的補償糾紛等社會矛盾，具有極大必要性和急迫性。

2 域外關于公共利益的立法界定

對于公共利益的內涵，國內外學者眾說紛紜，雖然不乏真知灼見但始終無法對這一概念蓋棺定論。公共利益之所以難以定義，主要是由其自身一系列特點決定的，包括內涵與外延的不確定性和寬泛性、發展的動態性和開放性、自身的高度抽象性和主觀性等。盡管如此，許多國家并沒有回避對公共利益的法律界定，只是大多并沒有直接在法律中規定公共利益的定義，而是根據社會經濟發展狀況、立法傳統和政治習慣等實際情況，在相關征收規范中對公共利益的范圍及征收程序進行法律層面的具體化，以嚴格限制政府自由裁量權，公共利益的內涵也隨著社會發展需要在個案適用中呈現出擴大趨勢。從立法來看，發達國家及地區關于公共利益的立法界定主要分為兩種模式：

2.1 概括式

概括式是指憲法或相關征收法律不對公共利益內涵和外延作具體規定或者不對公共利益范圍進行類型化界定，僅籠統地將公共利益作為啟動征收的前提。采用此種立法模式的國家包括美國、法國、英國、加拿大、澳大利亞等。

在美國，聯邦憲法第5條修正案規定：聯邦政府非經正當法律程序不得剝奪公民的財產權，非經合理補償和出于公共使用的需要，不得征用公民的財產。美國在界定公共利益時使用“公共使用”（public use）一詞，但沒有對公共使用的范圍進行具體規定，而是通過司法判例對其進行擴大解釋，從政府或公用事業使用擴大到允許私人使用但公眾能夠直接或間接受益，并通過正當程序如征收前的預先通告及聽證等給予被征收人提出異議的機會，從而遏制行政機關的自由裁量權。

法國《人權宣言》第17條規定，財產權是神圣不可侵犯的權利，除非當合法認定的公共需要所顯然必要時，且在公平而預先補償的條件下，任何人的財產不得受到剝奪。1804年《法國民法典》第545條使用“公共用途”代替了“公共必要性”并且擴大其適用范圍。1977年法國頒布的《公用征收法典》開始使用“公共利益”作為土地征收的標準，行政法院的司法判例逐步將其從公共工程建設擴展到公共的或大眾的直接或間接需要、行政主體執行公務的需要以及政府進行宏觀調控的需要等多個領域。同美國一樣，法國相關征收法律在進行擴張解釋的同時也設置了嚴格的正當程序，以遏制政府和法院較大的裁量權。

此種立法方式對于公共利益界定比較抽象概括，因而能靈活地囊括各種情形而避免對公共利益的界定陷入僵化，但也正因如此，執行力較差和不穩定性給行政和司法機關留下巨大裁量空間，極易導致公共利益的濫用而損害公民個人利益情形的發生。在典型的判例法國家如美國等，鑒于其具有完善的法律體系和豐富的判例資源，能通過司法審判環節較好地彌補這一缺陷，而對于大陸法系國家或是司法制度不完善的國家，此種立法模式具有較大的風險，可以說我國目前采用的立法模式與此類似，我國《憲法》、《物權法》、《海域使用管理法》、《土地管理法》等均只對公共利益作原則性規定，其弊端在我國海域征收實踐中暴露無遺。

2.2 列舉式

列舉式指在相關法律規范中盡可能詳細列舉出符合公共利益的征收項目或類型。實行此種模式的國家或地區主要包括日本、韓國、巴西、印度、我國臺灣地區等。此種模式又可細分為兩種：一種為窮盡式，即詳細列舉出符合公共利益的情形而不設置任何保留或兜底條款，行政機關必須嚴格按照法律規定作出能否征收的行政決定，典型的如日本；另一種為保留式，其同樣也較為具體地列舉出各種情形但沒有窮盡，而一般在條款結尾處補充但書或兜底條款，有代表性的是我國臺灣地區。

《日本國憲法》第29條規定：財產權的內容，應符合公共福祉，以法律規定之，私有財產在正當補償下得收為公用。為了明確“以法律規定之”，日本在《土地收用法》第3條中窮盡列舉35項共49種準予征收的具有公共利益性的事業，包括依據道路法進行的公路建設；以治水或水利為目的在江河上設置的防堤、護岸、攔河壩、水渠、蓄水池及其他設施；國家、地方團體進行的農地改造與綜合開發所建的道路、水渠等設施；鐵路、港口、機場、氣象觀測、電信、電力、廣播、煤氣、博物館、醫院、墓地、公廁、公園等。幾乎每項事業都對應一部法律進行約束，征收部門沒有任意裁量權，是否符合征收前提必須嚴格限定在此35項范圍之內。日本因為國土面積狹窄，即便海域資源豐富也仍采取這種嚴格的模式，不僅明確界定公共利益的范圍，而且沒有忽略程序規制的內容，如《土地征收法》第15條規定申請用地人應履行召開事前說明會的義務，向利害關系人公開說明用地的目的；再如該法第23條賦予利害相關人申請召開聽證會的權利，相關行政廳須根據申請履行組織聽證義務。

臺灣《土地征收條例》第3條詳細規定國家可以因為公共事業之需而征收私有土地的范圍，包括：①國防事業；②交通事業；③公用事業；④水利事業；⑤公共衛生及環境保護事業；⑥政府機關、地方自治機關及其他公共建筑；⑦教育、學術及文化事業；⑧社會福利事業；⑨國營事業；⑩其他依法得征收土地之事業（臺灣《土地法》第208條中規定的保留條款為“由政府興辦以公共利益為目的之事業”）。其中前9項為具體列舉條款，第10項為兜底的原則性條款。臺灣地區公共利益界定也不乏正當程序之規定，如《土地征收條例》要求申請征地人在許可征收前召開聽證會或說明會以聽取相關利益人之意見，另外，在批準征收的執行過程中相關政府應履行公告及告知義務（如告知被征收人有權對征收決定提出異議）。

日本的窮盡式對征收提出很高的立法要求，可以說最大限度地限制政府的自由裁量權以保障被征收人的私人財產權益，但如此不留余地地窮盡列舉忽視了公共利益發展的動態性、開發性和法律滯后性等問題，必然會導致公共利益界定的僵化而出現不合時宜的窘境。正處于社會經濟轉型時期的我國，對土地等不動產的需求熱度會持續升高，因而此種界定模式并不適合我國。我國臺灣地區的保留式雖然無法避免地賦予行政機關一定的裁量權，但較窮盡式有更多的靈活性和彈性，而與概括式相比又體現出明顯的可操作性和規制性，需要彌補的重點是在兜底條款上進行程序規制，防止之前的列舉條款前功盡棄。我國于2011年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》已經在某種程度上借鑒此種做法，只是還另外吸收了概括式，盡管僅是一部行政法規，效力層級有限且列舉的部分情形仍不乏較大模糊性，但其首次結束了我國相關法律規定中“公共利益”一詞被大量使用但界定空泛的現狀，一定程度上保障了征收的合法性和公民的財產權益。

3 我國海域征收中公共利益立法界定存在的問題

“無公共利益則無征收”，已成為一條公認的重要原則。以公共利益為由限制私人權利（海域使用權）亦屬實質法治主義的一種體現。但“公共利益”不應成為什么東西都可以往里裝的“筐”，掌控公共權利的主體假借“公共利益”之名而行損害民眾利益之實的權力行為，不僅具有極大社會危害性，也構成對法治的威脅和破壞。公共利益自身所具有的抽象，不確定的動態、開放性等特點使得人們對公共利益進行法律界定已成為一個世界性法律難題。

3.1 對公共利益具體界定缺失的立法窘境

依據《海域使用管理法》第30條規定，公共利益是原批準用海的人民政府收回海域使用權的要件之一，但對何為公共利益及其范圍卻只字未提，且這種界定不清的狀況是海域征收、農村土地征收和城市房屋征收均面臨的通病。相關法律法規中大量引用“公共利益”一詞但均對其內涵或外延的界定采取回避態度，如《憲法》第10條第3款和第13條第3款、《物權法》第42條第1款和第148條、《土地管理法》第2條和第58條、《城市房地產管理法》第19條、《海域使用管理法》第30條等。據統計，我國法律、法規、規章和規范性文件使用“公共利益”這一概念的共達1259件（次），其中憲法2次，法律72件（次），行政法規87件（次），地方性法規、規章及其他規范性文件1098件（次）[8]，而且此統計于2005年作出，目前實際上使用此術語的法律文件應該更多。這些規定大多簡單表述為“為了公共利益的需要”， 導致作為一個基本法律術語的公共利益實際上始終停留在因抽象模糊而被束之高閣狀態。解釋公共利益成為政府的專斷，很多情況下無論公益與否一律以經濟社會發展為由進行海域或土地征收，使得公共利益成為行政機關取得征收或征用權力的敲門磚，背離了遏制政府濫用征收權的初衷，由此引發的征收爭議不斷。作為國內目前唯一一部具體規范公共利益范圍的法律文件，《國有土地上房屋征收與補償條例》的實施結束了我國在界定公共利益法律規范方面的空白狀態，但囿于行政法規較低的法律效力和國有土地征收的有限適用領域，不能解決集體土地及海域征收中公共利益的界定難題。

因此，無法從法律層面上具體界定公共利益是目前征收領域存在沖突和矛盾的源頭。之所以存在這樣的立法窘境，公共利益本身的不確定性、抽象性、開放性等特點是重要的阻力，《物權法》等重要法律的回避做法也是立法者的有意為之，也許就是為了防止規則化定義公共利益而導致僵化弊病的產生，如有學者曾指出“寄希望于《物權法》界定公共利益概念問題是《物權法》本身不能承受之重”[9]。但公共利益在法律層面語焉不詳之狀況而引發的大量糾紛甚至是亟待解決，且法律難以定義公共利益并不意味著法律對公共利益的規制或界定無能為力，域外大量國家的立法例便是很好的證明。

3.2 缺失對公共利益認定的相關程序規制

目前我國海域資源征收實踐及相關立法關于公共利益的認定程序方面存在以下問題：

（1）法律對公共利益的認定主體規定不清，導致行政機關壟斷認定權力?！拔覈鴮嶋H上已經形成了行政主導的公益征收制度，包括公共利益的認定均由行政機關獨斷，立法機關、司法機關難以置喙?！盵9]從農村土地、城市房屋征收的相關法律規定可以看出，征收審批程序的規定是導致行政權主導征收現狀的源頭，而較土地征收后才興起的海域征收在無法可依的局面下也不得不模仿土地征收的實踐模式。我國《海域使用管理法》、《海域使用權管理規定》缺乏對公共利益認定主體的具體規定，從各地海域征收實踐來看，由于立法機關對公共利益認定的回避及司法機關受理相關爭議權的受限，各級海洋行政主管部門已經成為事實上的公共利益認定主體和解釋主體，他們不僅是海域征收的執行機關，同時也是海域征收的決定和監督機關。如《廣西壯族自治區海域使用權收回補償辦法》第9條第1款規定“海洋行政主管部門應當根據調查情況制訂收回海域使用權方案報請原批準用海的縣級以上人民政府批準，收回方案經批準后，由海洋行政主管部門組織實施”，這種上級行政機關審批的規定使得行政部門身兼“運動員”和“裁判員”，背離了“自己不能做自己法官”的正當程序原則，致使在海洋開發中海洋行政部門濫用征收權、激化社會矛盾的現象層出不窮。

（2）海域征收中公共利益認定的正當程序缺失。我國關于海域征收中關于公共利益的認定程序沒有直接的法律規定，《海域使用管理法》、《海域使用權管理規定》也沒有作出任何關于此方面的規定，這也是目前集體土地、城市房屋征收中普遍存在的問題，《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《國土資源部關于征用土地公告辦法》、《國土資源聽證規定》等無一例外地只對補償方案、補償標準或安置方案規定了聽證或聽取意見等程序，而對于征收前提的合法性即是否合乎公共利益的認定缺乏正當程序的規定。征收最為關鍵的兩個環節莫過于是否應該征收及補償是否合法合理，被征收人只能被迫接受征收決定，此種立法回避無疑嚴重損害被征收人的知情權和參與權。域外大多國家都在征收法中規定公共利益的認定程序以確保征收行為的合法性，相比之下，我國海域、集體土地及城市房屋等主要領域的公益征收關于正當程序的規定都集中于征收補償方面，卻缺乏征收目的是否符合公共利益的論證程序，導致被征收人基本上沒有參與征收合法與否的論證過程。因此，在完善關于海域征收法律規定時除了要借鑒土地征收中的補償程序外，還應該重點彌補這一漏洞，明確判斷海域征收目的合法性的正當程序內容。

（3）海域征收相關信息的公開不合理，難以實現對公共利益認定的有效程序規制。首先，由于我國缺乏關于公民參與判斷海域征收目的合乎公共利益與否的法律規定，實踐中海域征收相關信息大多是在海域征收方案已獲批準、征收決定木已成舟后才向被征收人及社會公開，各地海域征收法律文件都存在此種弊病，如《溫州市淺海灘涂海域使用權收回處理辦法》第6條第2款規定：縣（市、區）人民政府收回海域使用權政策處理機構應當在收回海域使用權范圍及經濟補償方案批準之日起10個工作日內，將方案在相關的鄉鎮（街道）、村予以公告；《廣西壯族自治區海域使用權收回補償辦法》第9條規定“收回方案經批準后”，海洋行政部門才履行公告程序。其次，公開內容一般僅限于海域征收的批準決定、補償方案、安置方案等，并不涉及海域征收是否滿足公共利益方面的信息，海域征收的相關權利人和社會公眾在海域征收前無法獲得海域征收決策與公共利益之間關系的信息。大多數海域征收案例如《平潭縣人民政府關于福平鐵路平潭段跨海大橋海域使用權收回及對養殖等設施進行拆除的通告》、《東山縣人民政府關于收回康美鎮西崎村北側海域使用權的通告》、《晉江市人民政府關于圍頭灣填海造地工程海域使用權收回的通告》等均是僅公開關于征收補償方面的信息。政府信息公開的作用是通過使公民了解決策相關信息而充分參與到決策過程中，從而實現監督行政權、遏制行政機關濫用權力和保障公民合法權益的目的，但海域征收公開內容的此種缺失切斷了公民判斷海域征收合法與否的機會和渠道。我國目前沒有出臺統一的關于海域征收的公告辦法，關于土地征收公告的法律規定―《土地公告辦法》也不乏這種在公開時間和內容方面的弊端，無法為海域征收公告程序提供有益借鑒；再次，由于缺乏對公開形式的立法規定，造成不同地區五花八門的公開方式，包括網絡公開、張貼告示、媒體報刊公開、送達公開等，這種缺少統一規范的現狀，實際上賦予海洋行政部門隨意選擇公開方式的權力，難以有效保證公眾尤其是被征收利害關系人的知情權。

4 我國海域征收中公共利益界定的立法路徑

正如自由、正義、公正等概念一樣，公共利益難以界定的狀況由來已久。一方面，因為“何謂公共利益，因非常抽象，可能人言人殊”[10]；另一方面，正如美國學者波斯納所指出，在某些領域“作為一種為取得多數同意的代價，立法者經常有意留下一些沒有答案的問題”[11]。為解決海域征收實踐中公共利益界定及認定所存在的問題，本文認為，在實體界定基礎上輔以必要的認定程序規制不失為我國當前可行的立法路徑選擇。

4.1 海域征收公共利益實體界定的立法建議

所謂實體界定的立法路徑是指在對公共利益內涵化的基礎上，通過適當方式對公共利益加以類型化以明晰其外延范圍。雖然對公共利益進行實體界定存在較大難度，但關于公共利益內涵和外延的可操作性、易辨識性立法規定是進行認定程序規制的前提和基礎，因此，實體界定仍具有無可替代的作用和意義。

4.1.1 立法模式

鑒于我國《海域使用管理法》已經明確將公共利益作為海域征收的前提之一，要短時間內解決因公共利益界定模糊而引發的征收糾紛，可以借鑒《國有土地上房屋征收與補償條例》的相關規定和做法，即先在《海域使用權管理規定》（2006年出臺的《海域使用權管理規定》完善和明確了海域使用權的設定、變更和登記等重要制度，但對如何具體規范海域征收卻只字未提）中詳細列舉符合公共利益的海域征收項目類型，通過總結這些項目類型在適用中出現的問題，待各方面條件成熟時再修改《海域使用管理法》或出臺法律解釋來完善海域征收公共利益界定的具體規定，這樣不僅利于指導地方完善海域征收中有關公共利益的法律規定，也為《行政征收法》、《行政補償法》等法律的出臺提供界定公共利益的經驗。

另外，有學者提出反向排除的立法模式，主張實行“列舉式+排除式”的綜合界定模式，其中排除的主要是商業開發等用海項目，這種方式表面看似能夠使公共利益變得明晰而利于規范政府征收海域的行為，但實際上排除法忽視了公共利益不確定性和開放性的特點，公共利益與非公共利益如商業利益等具有交叉性和可轉換性，比如商業開發可能涉及到舊港口改建、基礎設施和配套設施的更新等，利于改善居民的生存環境和沿海面貌。從世界范圍內公共利益的發展趨勢來看，公共利益所包含的內容已經呈現出不斷擴張的趨勢，比如美國在判例實踐中逐漸從公共使用擴張到包括商業使用等能夠使公眾受益的事業類型，因此單純地排除商業開發等類型的立法界定方式過于武斷和不妥當。

4.1.2 具體類型化范圍

關于如何對公共利益的范圍進行列舉或類型化，除國外征收制度中的經驗可供借鑒外，面對目前紛繁復雜的用?；顒宇愋?，我國《海域使用管理法》關于減免征收海域使用金的規定可以作為參考藍本，因為這些項目之所以會被列入減免范圍，與這些項目本身所具有的公益性直接相關?！逗Ｓ蚴褂霉芾矸ā返?5條規定了應當免繳海域使用金的項目：①軍事用海；②公務船舶專用碼頭用海；③非經營性的航道、錨地等交通基礎設施用海；④教學、科研、防災減災、海難搜救打撈等非經營性公益事業用海。第36條規定了經有關部門審查批準后可以減繳或免繳海域使用金的項目：①公用設施用海；②國家重大建設項目用海；……。其中的“重大建設項目用?！笨梢詤⒖紘液Ｑ缶殖雠_的《海域使用權管理規定》第16條。

首先，第35條規定的項目多屬于國防軍事、行政公務、海上交通基礎設施、文化科研或災難救助等非經營性公益事業，是基于國家和社會公共利益而非個人或單位私益而用海，應列為公共利益范圍之內；其次，第36條的項目大多具有公用性質或具有跨省、跨地區而規模巨大的特點，并非絕對意義上的公益事業而是包含一定的經營收費性質，如港口、碼頭、跨海大橋等，此類重大建設項目不同于第35條列舉的類型，并不具有直接的公益性和非營利性，是否納入公共利益范圍需要在該項目投入使用后對公眾是否直接受益的情況進行評估后再判斷；再次，除了以上兩方面外，還需補充海洋環境保護、公共衛生、社會福利等基本公益性事業類型。而對單純基于個人或單位利益開展的經營性項目如養殖捕撈、礦產資源開采、沿海旅游、裝備制造等不納入于列舉范圍，應通過與原海域使用人達成流轉協議的市場途徑取得海域使用權；最后，具有經營性質的用海項目尤其是開發主體為國有企業的情況往往是界定的難點，如用于緩解城鎮用地緊張和招商引資用地矛盾的圍海造田項目，目前大多用于建設臨海工業、濱海旅游區、新城鎮和大型港口基礎設施，往往具有規模較大和公眾間接受益的特點，既不能隨意納入公共利益范圍也不能武斷地加以排除，而應根據個案具體情況加以判斷并合理解釋海域征收中關于公共利益界定的相關法律規范。這些爭議性項目是否屬于公共利益以及個案中的事業類型能否適用保留條款還要借助下文將涉及到的程序化界定路徑。

4.2 海域征收公共利益認定程序規制的立法建議

“法律的重點不是決定的內容、處理的結果，而是誰按照什么手續來做出決定的問題。簡單地說，程序的內容無非是決定的決定而已”[11]。由此可以看出程序尤其是現代法治社會中搖旌吶喊的正當法律程序的重要意義。在海域征收中，關于誰應成為認定公共利益的主體、公共利益通過何種方式和過程得以在法律中體現、此種法律如何適用等問題倘若離開程序便寸步難行。另外，即便征收目的符合公共利益的具體法律規定，在缺乏正當法律程序的情況下，海域被征收人的人身或財產權益在征收過程中也難以得到保障?？v觀各國關于公共利益的立法規定，對公共利益的認定幾乎都規定了正當法律程序，許多國家如美國、加拿大、日本、韓國及我國臺灣地區不僅在憲法、行政征收法典中規定了正當程序原則，而且在相關單行法律中還具體規定包括預先通知、公告、聽證、協商、司法救濟等程序要求，以此保證公益征收中公共利益認定的正當性。

4.2.1 采取折中方式規范海域征收中公共利益認定主體

從公共利益的共享性、受益主體的不確定性等特點可以看出，公共利益是建立在多數人利益的基礎上的，而少數服從多數正是民主的天然要求，體現在制度上即代議制，也就是應由立法機關來行使認定公共利益的權力。因為民主選舉的議會理應是社會大多數人可靠利益代表。許多學者也主張“公共目的或涉及公眾切身利益的征收應由公共決策和公眾選擇來決定，而不是由官員做主”[12]。美國是典型的實行立法機關認定征收目的合法性的國家，“美國征收的決定權完全掌握在議會手中，凡是議會決定的征收行為都是符合公共用途的要求，……”[13]。此種方式利于較大限度地保障征收的公正性和被征收人的利益，當然因為需要先經議會的認定環節再由行政機關執行，相對于直接由行政機關認定而言，征收周期也必然會延長。而日本、法國實行的是類似行政機關主導公益征收的模式，以日本為例，其征收的程序大致是：因公益進行征收的前期準備、當事人就征收事項進行協商及調解委員的調解、建設大臣對征收目的是否屬于公益事業進行認定、調查報告的編寫、由都道府縣知事管轄下設立征用委員會進行征收裁決、征收補償的確定與爭議的裁決、征收結束[14]。由此可知，日本是由建設省即現在的國土交通省負責公共利益認定，日本之所以以行政機關作為認定主體，得益于其在公益征收方面完善的法律體系，如《土地征收法》、《政府征收法》、《關于取得公共用地的特別措施法》、《公有水面填埋法》、《海岸法》、《都市計劃法》、《住宅地區改良法》等都包含公共利益范圍和正當程序的規定，實現了憲法公共利益條款的具體化，另外日本還有專門的《行政程序法》，很大程度上保證了政府認定公共利益的合法性和公正性。

相較于美國和日本，一方面，我國人大的承擔能力遠遠無法與美國國會相比，隨著未來海域開發大規模興起，海域基礎設施等公益征收項目將會持續增多，完全由人大承擔認定工作是不可行的；另一方面，我國既缺乏界定公共利益的法律規定，也沒有統一的《行政征收法》或《行政程序法》來規制海洋行政機關的自由裁量權，由海洋行政主管部門作為事實上的認定主體極易導致征收權的濫用，因此認定公共利益的主體不能單純由行政機關承擔。借鑒美、日經驗并結合我國實際情況，建議采用折中方式，即在縣級以上人大常委會中設立征收審查委員會，并在其下具體劃分出專門負責審查海域征收目的的機構，對于海洋行政主管部門制定的海域征收方案，除報同級政府審核并報上級海洋行政主管部門審查外，還需要取得同級人大常委會下設征收審查委員會的意見（此意見可以參考下文提到的關于聽證筆錄的論證結果）。若審查委員會的意見同上級行政部門一致可直接以行政部門的決定作為海域征收依據；若存在分歧，則應由該上級海洋行政主管部門所屬政府報同級人大常委會作出裁決，此時上級的人大常委會成為認定主體。

有學者提出由司法機關作為認定主體，在海域征收合法性問題引發的糾紛中導入司法審查機制，以“法官的智慧”配合“經過公開討論程序”而替代公益條款的“立法者之智慧”[15]，通過法官行使自由裁量權來澄清個案中公共利益的內涵。我們認為目前此種模式在我國不具有可行性，理由是：①我國行政訴訟僅審查具體行政行為的合法性，由于目前與海域征收相關的法律法規對公共利益界定不清，而我國不實行判例制度且短時間內擴大行政訴訟的審查范圍是不現實的，導致因海域征收目的是否符合公共利益的爭議很難進入司法審查范圍。②即使海域征收中關于認定公共利益的異議能夠進入司法審查環節，我國行政訴訟的訴訟不停止執行制度又是一大障礙，海域被征收人即便最后贏得訴訟，此時海域征收可能已經執行完畢（如被征收人投入的養殖等生產設施已被拆除），使得司法審查已經沒有多大意義。③考慮到我國現行司法體制的“泛行政化”現象，無法獨立的司法機關加上法官整體素質的不盡人意，由司法機關行使如此大的自由裁量權介入到海域征收前提的審查過程，結果的公正性著實令人堪憂。

4.2.2 通過聽取意見或聽證會等方式使公眾參與到公共利益的認定過程中

首先，體現在立法過程中，通過為公眾提供如立法聽證、網絡調查等充分的參與機會，將他們對公共利益的期望與建議通過立法的形式體現出來，促進政府與民眾之間共識的達成，從而增強立法的可執行性；其次，無論是概括式或列舉式對公共利益的界定都無可避免地面臨具體適用問題，概括式的界定方式因其本身只規定一個法律原則，在此不加贅述，而列舉式界定方式雖然具有針對性和操作性強的特點，但兜底條款如“其他由政府興辦的以公共利益為目的之事業”等仍需要具體界定和適用，此時通過召開聽證會等公眾參與形式，民主、公正地認定海域征收的前提條件，既能防止因征收目的模糊和政府專斷引發的社會矛盾，也大大減小海域征收執行過程中的阻力；再次，具體海域征收個案中應允許被征收人申請聽證或說明理由，如加拿大《土地征收法》規定，任何反對征收的利益相關人可以在意向征地通知之后30天內以書面形式向部長提出異議，異議申請中應說明姓名和住址、異議的性質、異議所針對的被征收對象、申請人對意向征地的利益性質之看法等，在上述期限屆滿后，部長針對提出的異議應立即啟動公開聽證程序[16]。當然在考慮海域被征收人等弱勢群體利益的同時忽視征收效率也是不可取的，久拖不決的征收導致的各方面資源浪費會更大，利益受損的將仍是被征收人，因此可以確定個案申請聽證的限制條件以防止正當程序權利的濫用，如在界定公共利益的相關法律規范中參考征收海域的規模、面積、市場價值等要素，統一規定限制標準。

為保障海域被征收人參與聽證的可操作性，需要具體的制度化設計：①聽證時間應該在海洋行政主管部門擬定海域征收方案之后、正式批準之前；②聽證參與人尤其是海域被征收人一方代表人的確定，必須避免采用內定、抽簽等缺乏公正性和科學性的方式，確定過程應公開透明并保證代表人的專業性和必要的聽證能力，允許被征收人通過民主推薦的方式確定其代表人以保證聽證的實際效果，聽證的主持人必須是海域征收行政部門與被征收人之外中立第三方；③聽證雙方的辯論意見需要某個機構或組織進行審議，建議成立一個由海洋、環保、公共管理等相關行業領域的專家、學者組成的聽證審議委員會，其審議結論供認定主體參考。

4.2.3 科學優化海域征收信息公開的時間、內容并統一規范公開形式

不適當的信息公開會嚴重影響公民參與權的行使而導致整個正當程序運作的癱瘓，許多國家和地區關于征收公告的正當程序規定值得我們借鑒。如加拿大《土地征收法》規定：公共事務和政府服務部長在所簽發、登記和公告的意向征地通知中，必須說明關于公共事務或者其他公共目的所提出的利益要求。如果可行并且為了公共利益目的，除涉及國家安全、防衛或者聯盟安全的，部長還應當向信息申請人提供有關公共利益要求的進一步信息以便滿足異議程序和公開聽證程序對信息披露的要求。這一意向征地通知應在征收所在地區內普遍發行的出版物上，并盡快以掛號信的方式郵寄送達給權利人，之后還要立即在加拿大政報上予以公布。[16]我們注意到此公開信息的名稱為“意向征地的通知”，表明征收決定并未作出。此外，各國對所涉公共利益的信息的公開范圍規定也較為寬泛，并對公開形式進行正式和嚴格的規定，具體細致地保證公民對征收所涉公共利益的知情權。美國、澳大利亞及我國臺灣地區在行政征收相關法律中都規定關于征收目的的預先通告程序或前置程序，并明確限定政府公報、公開發行報刊或書面通知等公開形式。值得一提的是，臺灣地區還在公告內容中詳細列舉出了公共利益的種類。借鑒上述國家或地區的做法，我國《海域使用管理法》應增加在海域征收中必須遵循聽證、公開等正當程序的規定，并在《海域使用管理法》的法律解釋中具體規定以下公開程序：①公開內容應包括公共利益的類型化項目及海域征收個案目的的詳細信息；②公開時間提前至作出正式海域征收決定前，比如在擬定海域征收方案后5日內公開等；③關于公開形式，必須采用書面送達方式通知海域被征收人，另外還需刊登到被征收海域所在縣（區）公開發行的日報等刊物上并同時在政府信息公開專欄等網絡平臺。這一公開形式有些地方其實已經推行，如《廣西壯族自治區海域使用權收回補償辦法》第10條規定的“海洋行政主管部門應當將批準方案送達海域使用權人及其利害關系人，并通過報紙、電視、網絡等媒體公告……”，只是還需要進一步嚴格明確向社會公眾公開的方式。

5 結 語

盡管公共利益自身具有高度抽象性及動態開放性的特點，一定程度上導致判斷海域征收前提的合法性時所面臨的困難和尷尬，但這絕不是目前海域征收領域產生諸多社會矛盾和糾紛的癥結所在，在界定公共利益的立法設計和具體認定程序方面存在紕漏和失范才是導致此問題的真正根源。我國目前所涉海域征收立法中既缺乏判斷公共利益的具體標準和范圍，又無法提供保障征收決策公正透明的程序化機制，因此在海域征收中，從實體上對公共利益進行類型化的列舉并完善在個案中認定公共利益的程序化規制是不能互相替代的，只有二者有機結合、相輔相成，才是有效解決當前我國海域征收立法和實踐中關于公共利益界定及認定的可行路徑選擇。

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篇9

關鍵詞：城市房屋；拆遷；土地使用權；補償問題

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：

引言

隨著經濟發展的不斷深入，城市房屋拆遷已經成為大勢所趨，其實質是國家的征地行為，是一種對城市房屋所有人及其國有土地使用權的行政征收行為。但在拆遷過程中卻常常出現被拆遷人抗拒拆遷等糾紛和矛盾，其中大多數糾紛是由于拆遷補償不合理導致的。尤其是目前城市房屋拆遷補償金的構成中，忽略了房屋所附著的土地使用權的價值，損害了被拆遷人的利益，因此，完善我國城市房屋拆遷補償制度勢在必行。

一、城市房屋土地使用權屬性分析

我國實行的土地所有制是城市土地國家所有，城郊和農村土地集體所有。房屋所有人只享有土地使用權而沒有所有權，房屋所有權和土地使用權是互相分離的?！段餀喾ā返谒氖邨l規定：“城市的土地屬于國家所有?！薄锻恋毓芾矸ā返诎藯l規定：“城市市區的土地屬國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律有規定的外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”《城市房地產管理法》規定：“國家土地使用權依法可出讓、劃撥，依法取得的土地使用權可以轉讓、抵押、出租、作價入股?！?/p>

《物權法》第三編“用益物權”第一百三十五條和第一百三十七條規定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施?！薄霸O立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式?！边@就以立法的形式確認了國有土地使用權全新的涵義：經依法取得的國有土地所有權中分離出來的土地使用權，成為一種新的不動產物權形式，成為了用益物權。由上可知，我國合法的城市房屋所有人雖不都擁有土地所有權，但都享有該房屋占有范圍內的國有土地使用權。因此，土地使用權是合法土地使用權人所擁有的重要資產。明確了土地使用權是一項用益物權———財產權的法律屬性，也就確立了城市房屋拆遷中實現對土地資產即土地使用權補償的理論基礎。既然法律賦予被拆遷人享有土地使用權，就要依法保護被拆遷人的合法權利，國家如果需要征用或征收，被拆遷人可以出讓，但前提并不是無償出讓，而是應當給予合理的補償。因為被拆遷人的土地使用權受到了侵害，應當給予合理補償。

二、國有土地使用權的補償原則

從行政征收的補償原則來看，補償應該首先強調公平公正。目前大致有兩種補償原則：適當補償原則和“生活權補償”原則。適當補償又可以稱為合理補償，認為只要綜合考慮征收的目的和必要的程序等因素，并參照當時社會的一般公正觀念，給予合理補償，即為公平的補償。目前，我國采取的就是這一行政補償原則。而在當代西方國家中出現了一種新的補償原則，即“生活權補償”，這一理論認為，如果作為征收對象的財產，具有財產權人生活基礎的意義，那么對其損失的補償，就不僅限于對其財產的市場價格評估，還應考慮其附帶性的損失補償，甚至有必要給付財產權人為恢復原來生活狀況所必須的充分的生活補償。就房屋拆遷這一行政征收行為而言，其征收對象恰恰是被征收人賴以生存的基本條件，如果按照適當補償原則進行補償，被征收人得到的補償是否能與其遭受的損失相一致值得懷疑。因為被征收人的損失包括被拆遷房屋的財產損失、房屋所在的土地使用權的損失和與房屋有關的其他利益的損失，如子女上學的學區選擇。在這些損失中，房屋的財產損失的價值是可以按照市場價格進行估算，從而得到合理的補償的，但是對于房屋所在的土地使用權和與房屋有關的其他利益的損失的價值就很難客觀的估算了。因為房因地貴，房屋所在的地段好，房價自然就高，尤其是在寸土寸金的城市中，房屋的價值隨著損耗、折舊而越來越小，但土地的價值卻在不斷的增加，越是靠近城市中心的繁華地段，其土地價值就越高，這是市場經濟條件下的必然結果。國家將土地使用權轉讓給拆遷人是為了實現其以房地產開發經營商業行為、獲取更高的商業利潤的最終目的，那么被拆遷人為什么從好的地段遷移到差的地段，在子女上學、交通、生活、就醫等方面都不方便的情況下，卻得不到級差地租的補償呢？對于那些貧困的被拆遷戶來說，由于補償款中不包括土地使用權費，那么他們手里所能拿到的補償金根本就買不到同等質量的房子。如果連這唯一能夠遮風避雨的房子也被拆掉，卻又買不到新房，想不反對拆遷都不行。如果按照西方“生活權補償”原則，被拆遷人所得到的補償就必須使其在拆遷后能夠達到拆遷以前的生活水平，因此評估房屋價格時，必須認真研究住房所在地段的地價，認真研究房屋分攤的地價，在房價中體現地價，使被拆遷人得到真正公平的補償。

三、城市房屋拆遷中土地使用權補償問題的解決途徑

為了維護土地使用權人的合法正當權益，減少城市房屋拆遷補償糾紛，筆者認為，以下幾個方面可以作為處理城市房屋拆遷中土地使用權補償問題的突破口。

3.1加快立法進程和規范立法管理，在相關的行政法規和地方性法規應明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利

當前城市房屋拆遷活動的最高層次的規范性依據是2001年11月國務院修訂實施的《城市房屋拆遷管理條例》，但該條例并未明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。而各地方政府所制定的規范性文件在拆遷補償方面一般也只規定房屋的區位、建筑結構、房屋類型、實際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權的補償。因此，建議有關部門盡快對有關拆遷的行政法規和地方性立法進行一次全面的審查，按照憲法和法律的要求進一步規范和完善。統一規范立法程序和管理，加快房地產管理的立法進程，使城市房地產拆遷補償在實踐中有統一的法律依據。

3.2制定相關的土地使用權補償的具體操作標準

在規定被拆遷人對土地享有補償權的同時，有必要確定補償的具體操作標準。要充分考慮土地具體使用的方式不同會給被拆遷人帶來不同的經濟利益，因此，可以參照有關土地征收補償政策，在對被拆遷人所享有的土地使用權進行評估的同時，應結合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況（如停車場等）適當予以增加，以切實維護被拆遷人的合法財產權。在制定具體操作標準過程中需要處理好以下幾個問題：

（1）房屋和土地使用權的分離評估。房地產價值巨大，其中土地使用權價值占有相當大的比重，房地分離評估可以避免房地混在一起引起的歧義，清晰地顯示土地使用權和建筑物各自的真實價值。此外，不同的房屋土地占用面積相差很大，一般平房的建筑面積小于或等于土地面積，樓房的建筑面積往往大于土地面積，高層建筑的建筑面積遠大于所占用的土地面積，房地分離估價有利于體現房屋建筑依附于土地的房地產特性，真實顯示土地使用權的市場價值。

（2）房屋及其以外場地的土地使用權補償。實施拆遷的真正目的是取得拆遷范圍內可供利用的土地，拆遷人以獲取他人土地使用權為第一目的，因此，不僅房屋及房屋占地需要分別補償，而且大于房屋建筑面積以外的其他附屬物和場地用地部分的土地使用權也要給予補償。

3.3實際評估中評估方法的選擇要認真慎重，實際操作中，估價應符合房地產估價的基本原則—替代原則

如若同一供需范圍內有較發達的交易市場，用市場比較法評估。有收益的房地產選用收益法求取土地價格，并慎重確定土地資本化率、建筑物資本化率和綜合資本化率。道路規整、各宗土地排列整齊的地段可選擇路線價法。選擇基準地價修正法應注意基準地價的內涵、構成、表達方式不同時，修正的內容和方法之區別。劃撥土地的使用權評估可先求取得該宗土地法定最高使用年限價格，然后扣除出讓金等款項，此時應注意劃撥土地的權利限制。或者應用成本法，依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益。

四、城市房屋拆遷中的法律思考

房屋拆遷意味著公民私有財產權和居住權的喪失，在舊城換新顏、陋室改新居的同時，因房屋拆遷產生的社會矛盾也不斷涌現，由此給維護社會穩定造成了一定的難題。事實上，因房屋拆遷產生的矛盾在很大程度上源于補償費用達不成一致，而其中最富爭議的問題之一就是公民的土地使用權得不到應有的補償。

（1）相關的行政法規和地方性法規應明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。當前城市房屋拆遷活動的最高層次的規范性依據是2001年11月國務院修訂實施的城市房屋拆遷管理條例，但該條例并未明確規定被拆遷人享有對土地使用權進行補償的權利。各地方政府所制定的規范性文件在拆遷補償方面一般也只規定房屋的區位、建筑結構、房屋類型、實際新舊狀況和建筑面積為考慮因素，很少有考慮土地使用權的補償,這就為一些拆遷人對被拆遷人的土地使用權不予補償提供了借口。

（2）制定相關的土地使用權補償的具體操作標準。在規定被拆遷人對土地享有補償權的同時,有必要確定補償的具體操作標準。要充分考慮土地具體使用的方式不同會給被拆遷人帶來不同的經濟利益,因此,可以參照有關土地征收補償政策,在對被拆遷人所享有的土地使用權進行評估的同時，應結合房屋的具體用途和土地使用的特殊情況(如停車場等)適當予以增加，以切實維護被拆遷人的合法財產權。

結束語

目前我國城市房屋拆遷方面的相關法律法規不明確，導致在實踐中出現了大量的糾紛與矛盾，因此在相關的行政法規和地方性法規中應明確規定對被拆遷人享有的土地使用權進行補償，采取科學合理的方法制定具體操作標準，以盡快改變對依附于房屋所有權的土地使用權被無償剝奪的不合理狀況，對被拆遷人進行土地使用權價值的補償。

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篇10

關鍵詞：威寧縣 征地拆遷 城市化建設

一、存在的困難和問題

1.宣傳工作不到位

部分干部對拆遷工作認識不足，創新意識、責任意識不強。拆遷工作不僅僅是經濟問題，也是民生問題、穩定問題，事關經濟社會發展全局。但是，目前仍存在少數干部和職能部門對拆遷工作重視不夠，工作創新意識、責任意識不強等問題，導致部分工作推進不積極，工作落實不到位。

以威寧縣草海鎮為例，通過調查，群眾只知道要征地拆遷，大都對征地拆遷帶來的好處了解甚少。比如小城鎮建設可以改進農民生活條件，促進農村城市化，能使村民的經營多樣化；工業園區的建設，在滿足其政府意愿，促進區域經濟發展的同時，也為當地廣大群眾提供大量就業機會；而畢威（畢節―威寧）高速公路更是一項惠民工程，俗話說“要致富，先修路”，只有把路修好了，村民才能更好走出大山，和外面的世界交流、接軌，高速公路的修建，更加方便當地人民與外界來往；草海景區的建設更是當地農民脫貧致富的一個法寶，外來的旅游投資建設，可以帶動鄉里相關產業的一系列發展，旅游者的吃住行消費都是當地人民的收入。而這一切的好處都被村民現有的征地補償費所掩蓋，村民短淺的目光都反映出基層干部宣傳不到位，沒有把實實在在的好處給農民講清楚，導致村民只顧極少的補償款，而拒絕拆遷。

2.法律法規不健全

法律法規不健全主要表現在以下幾個方面：

第一，就村民而言，土地是農民生存的至寶，許多村民接受不了土地被征的事實。許多村民認為，土地是自己私有的或承包的，國家無權征收或得由自己定價，這樣一來導致征地障礙加大。有極個別的村民還利用征地拆遷做一些不利于大局的事情，如聽到土地即將要被征收的消息，受到眼前利益驅使，進行搶建（違章建筑）、搶種（種植經濟作物）。這些無非就是想多得一點補償款，但給我們工作人員增加了工作難度。少數村民為了自己私人利益，煽動他人上訪，從而影響發展大局。

第二，對于政府，在拆遷過程中，嚴重混淆了農民土地的集體所有性質和房屋的私有性質。長期以來，對于農民房屋私有財產權，有關部門沒有高度重視，一直采取忽略或放任態度，在可見的法律法規中，房屋僅被包含在“附著物”之中，相關部門在具體辦理農村房屋拆遷補償事宜時，主要參照國有土地上的城市房屋拆遷補償辦法進行，有的甚至連參照標準都沒有，農民公平受到補償的權利，在法律上受到不公平的待遇，把本該由上位法保護的農民的合法財產權，移位于下位法，或者由地方性法規、規章及其以下規范性文件擅自處分農民私有房屋財產，這樣一種法律的移位，可謂是我國法律的一大缺憾，因此，也導致拆遷中出現許多暴力。在這個過程中，很多村民合情合理合法的利益訴求，可能會被棄之不理，得不到相應的滿足。

第三，征地拆遷過程中容易產生腐敗。一是虛報冒領問題。在征地拆遷過程中，地上實物清點、丈量存在重復或者虛報問題，清點人員與測算人員沒有良好的溝通和合作，沒有相互審核，出現清點與測算脫節現象，造成虛報或竄改征地補償費等損害國家和人民利益的腐敗問題。另外，地上實物清點丈量的清單底冊保管也不夠規范，沒有統一、明確由哪個部門建檔保管，需要查閱相關材料時，查閱困難。二是存在清點丈量數量不實問題。一些征地拆遷工作人員責任意識不強、業務水平不高，而又缺乏規范的操作規程，加上部分村民法治意識淡薄，貪小便宜，項目協調單位又沒有參與現場核實，現場監管不到位，造成實物清點多報多補償的現象。

二、解決以上問題的建議

1.加大宣傳力度，多做村民的思想工作

有關部門要加大法制宣傳和教育力度，對于規劃區內的居民，相關職能部門要運用多種形式加強對城建規劃的宣傳，這個過程中，尤其是要發揮好村干部的作用，要教育引導農民服從規劃，積極支持規劃，依法維護自身權益。相關職能部門應加強對農村宅基地的審批管理，剎住違規占地搞建筑之風。一是及時向被拆遷人宣傳相關法律法規及政策，使被拆遷人充分了解享有的權利及如何維護自身的合法權益。同時，也要使他們深刻認識應盡的義務。引導被拆遷或被征地農民依法辦事，配合拆遷。二是要建立公開透明的征地拆遷工作制度。怎樣征地或者拆遷、如何安置和補償以及依據的相關法律法規政策，都要向與規劃有利益關系的被征被拆戶公示，接受監督，給被征被拆人一個平等的權利。三是完善征地拆遷程序，規范征地、拆遷具體操作行為，在安置和補償操作中要堅持公平、公正、公開。四是基層政府和村干部要做好村民的思想工作，切實讓村民清楚拆遷的重大意義和帶來的好處?；鶎庸ぷ魅藛T應多和農民接觸，多了解農民的想法。尤其是大多數的村干部，其作為村里有威信的人，在村里更容易做通村民的思想工作。

2.建立健全相關法律法規，確保征地拆遷有法可依

第一，農村土地征收和房屋拆遷相關法律缺失，相關政策又相對滯后，是造成農村征地拆遷矛盾突出的重要根源。規范征收土地和拆遷行為，保護當事人合法權益，需要盡快制定一部完善的關于集體土地、房屋拆遷補償安置的法律。

第二，在征地拆遷工作中，政府必須堅持依法行政，強化自律意識，加強自我約束，嚴格按照法律規定的權限和程序推進拆遷。一是依法處置釘子戶。對于存在思想誤區，想要通過拆遷一攬子解決家庭矛盾，而提出不合理要求的拆遷戶，要切實做好思想工作，通過耐心細致的宣傳解釋，引導他們理解國家的拆遷政策，走出思想誤區，同時盡可能幫助其解決就業、就學、就醫等各方面實際困難，減少拆遷阻力。對于個別依仗關系頑固抵制拆遷，想要以此發財致富的“強權”人物，特別是國家公職人員，可以借鑒外地做法，在依法依規的前提下，采用紀委介入、強化組織紀律、所在單位施壓以及在一定范圍內公布等各種手段進行約束，千方百計打壓他們的氣焰，避免在拆遷戶中造成惡劣的負面影響。對于以上手段都不奏效，且嚴重影響拆遷進程的釘子戶，應當嚴格依照法律程序，采用行政強拆、司法強拆等法律手段，予以。同時加大法制宣傳力度，取得強拆一家、宣傳一片、帶動一片的效果。二是嚴格監督拆遷人。要堅決禁止和杜絕違法拆遷，防止拆遷人受利益驅使，采用暴力拆遷、野蠻拆遷等不合法手段對被拆遷人施壓。對釘子戶也要采用合法的手段進行處置，不能圖一時之快而埋下不穩定隱患。