關于土地征收補償政策范文

導語：如何才能寫好一篇關于土地征收補償政策，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、現行國有土地收儲涉及稅種及相關減免政策

（一）現行國有土地收儲涉及稅種

現行國有土地收儲涉及的相關稅種主要有以下4類。

1.營業稅

原國有土地權屬單位接收國有土地收儲補償款時，需提供相關營業收入的發票，地方稅務部門按營業收入扣除5.5%的營業稅。

2.土地增值稅

這是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入為計稅依據向國家繳納的稅賦，按照四級超率累進稅率進行征收。國有土地收儲涉及土地使用權的轉讓行為，按相關規定，需繳納一定額度的土地增值稅。

3.企業所得稅

這是指針對內資企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。由于國有土地收儲轉讓而發生的企業盈利行為，需按納稅年度繳納。

4.印花稅

這是指以經濟活動中簽立的各種合同、產權轉移書據、營業賬簿、權利許可證照等應稅憑證文件為對象所征的稅。

（二）現行稅收減免政策

1.營業稅減免政策

據《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號），納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發[1993]149號）規定，不征收營業稅。另據《國家稅務總局關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》（國稅函[2009]520號）規定，國稅函[2008]277號文中關于縣級以上（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

2.土地增值稅減免政策

據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第8條，“因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅”?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第11條，“因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市實施規劃，國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權。因城市實施規劃，國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產的，比照本規定免征土地增值稅”。另據《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定，因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業污染、擾民，而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。符合上述免稅規定的單位和個人，須向房地產所在地稅務機關提出免稅申請，經稅務機關核準后，免予征收土地增值稅。

3.企業所得稅減免政策

企業所得稅方面，因政府城市規劃、基礎設施建設等政策性原因，企業需要搬遷或處置相關資產而按規定標準從政府取得的搬遷補償收入或處置相關資產而取得的收入，以及通過市場取得的土地使用權轉讓收入，按照《國家稅務總局關于企業政策性搬遷或處置收入有關企業所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]118號）文件執行。主管稅務機關對企業取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉讓收入，重點審核有無政府搬遷文件或公告，有無搬遷協議和搬遷計劃，有無企業技術改造、重置或改良固定資產的計劃或立項，是否在規定期限內進行技術改造、重置或改良固定資產和購置其他固定資產等。

4.印花稅減免政策

據《財政部、國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》（財稅[2006]162號），對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同按產權轉移書據征收印花稅。政府收回土地使用權不屬于土地使用權出讓、土地使用權轉讓，合同雙方不需要繳納產權轉移書據印花稅。

二、現行國有土地收儲涉及稅收減免政策的解讀與困境

（一）將國有土地收儲行為認定為政府收回土地使用權的行為缺乏立法依據

營業稅的減免政策中提到，“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為”。印花稅的減免政策中提到，“政府收回土地使用權不屬于土地使用權出讓、土地使用權轉讓，因此，合同雙方不需要繳納產權轉移書據印花稅”。

為實現上述條款，國有土地的收儲行為需要滿足縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權這一要件，事實上國有土地收儲行為是否可以認定為政府收回土地使用權的行為缺乏相關的立法依據。

（二）將國有土地收儲所依據的土地儲備行為認定為實現城市規劃及國家建設的目標缺乏明確定義

土地增值稅的減免政策中提到因城市實施規劃、國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。然而，其中對于“因城市實施規劃及國家建設需要而搬遷”的解釋相對模糊，對于土地儲備行為是否為“實現城市規劃及國家建設”這一定義缺乏法律法規上的解釋與說明，導致由地方出臺的相關辦理辦法對于土地儲備行為與實現城市規劃及國家建設目標之間的關系所作的說明也缺乏明確的厘清。

（三）將因土地儲備立項而發生的國有土地房屋搬遷騰退認定為政策性搬遷缺乏有效說明

針對企業所得稅的減免政策中提到的，“主管稅務機關對企業取得的政策性搬遷收入和原廠土地轉讓收入，重點審核有無政府搬遷文件或公告”，以此作為是否減免企業所得稅的依據。然而，該條文對于政策性搬遷的解釋相對模糊：因土地儲備立項而發生的國有土地房屋搬遷騰退是否為政策性搬遷這一問題缺乏有效說明，是否是由地方政府出具搬遷文件，即可免去企業所得稅。

三、國有土地收儲的制度性思考

現行國有土地收儲工作在涉及稅收減免政策方面出現了諸多理解上的困境，其根源在于土地儲備制度自身的不完善之處。從1996年上海成立我國第一家城市土地收購儲備機構起，直到2007年《土地儲備管理辦法》的，土地儲備的推行在增強市場宏觀調控能力、盤活存量土地、實現城市規劃等方面產生了大量的積極效應。然而，隨著工作要求的不斷提高和形勢的不斷變化，現行制度顯現出一些與當前實際工作不協調之處，需加以改進和完善，以便更好地推進土地儲備工作。

一是關于國有土地收儲行為與公共利益的界定。國有土地收儲行為及其相關的稅收減免政策的出發點多提及到“公共利益”，但法學界一直未對公共利益下一個明確的定義，各地各級政府對公共利益的界定也無統一標準。

二是國有土地收儲行為主體的行政行為界定。目前，在土地儲備機制的運行過程中，由于供地主體的行政化模式，其行為隨意性很大，缺乏必要的約束。事實上，從目前土地收儲行為的性質來看，包括了行政行為、經濟法律行為及民事法律行為3個層面的屬性。然而，由于目前國有土地收儲制度中對國有土地收儲行為是否為行政行為缺乏有效的界定，國有土地收儲稅收減免政策在執行中存在法律意義上的界定風險。

因此，為加快推進國有土地收儲工作，實現國有土地收儲補償款稅收減免，建議從法律法規與行政管理兩個層面出發，保障被收儲國有土地權利人的合法經濟利益。

（一）法律法規層面

現階段有關土地收購儲備的規定仍基本停留在地方規章的層次，至今尚未出臺一部具體的法律或行政法規來規范土地收購儲備行為，國家在土地收購儲備方面法律法規的空白制約了該項工作的開展。因此，有必要從以下兩個方面出臺相關的法律法規。

第一，明確土地儲備機構的性質、定位及目標。與土地儲備相關的法律法規應明確土地儲備機構的性質、定位。就目前北京市實行的土地儲備實施政策，土地儲備機構應定位為非營利性、行使行政的機構。土地儲備機構的目標應體現為：增強政府土地市場宏觀調控的能力，優化配置城市土地資源，以及保證城市規劃和土地利用規劃的順利實施。

第二，明確土地儲備機構收儲國有土地行為的行政行為界定。從法律法規層面，明確界定土地儲備機構在實施收儲國有土地過程中的行政行為將有利于突出土地儲備行為以“公共利益”為出發點的特征。對于現有土地儲備行為的行政行為范圍進行界定，防止在操作過程中，借行政行為之名，行使經濟法律行為與民事法律行為。

（二）行政管理層面

在行政管理層面，結合法律法規等政策性支撐，通過地方政府行使行政權保障以下措施的實施。

篇2

一、關于對村民兩費補償的操作和規范

1.1構建土地征收政策體系的基本原則a)遵循本地方國家整體利益均衡的戶縣補償的原則。保障被征收土地的村民在失去土地后的城鎮住房、醫療和教育等保障的基本均衡。保障不同區片的村民承包土地及公共土地量之間的差異基本平衡，為農村集體土地流轉到城鎮建設用地和流轉為農業企業的基本均衡奠定基礎；b)遵循通過村民股份企業發展創業、就業的公共土地以及相關的補償原則。土地作價入股并不一定全都適用于集體土地的征收，或者說只能適用于工業用地征收和流轉到農業企業領域，但在實踐中，企業由于擔心安排農民的就業問題和管理問題，一大部分企業并不喜歡這樣的土地合作方式。大部分城鄉結合土地征收更適用于指定集體補償成立村民股份企業的方式，并對此類企業的稅收和融資等給予一些可行的政策；c)遵循通過加強村民知識文化提高專業技能的培訓補償原則。通過有效的培訓和教育機制，來不斷地提高村民的文化知識水平和專業技能的培訓，這不僅能提高村民的個人素養和未來發展，還能促進文明和諧的社會建設；d)遵循政策能適應社會和國家政策變化的原則。政策的制定需要考慮社會的進步和經濟的發展等變動性因素，只有保證政策與經濟社會的同步發展才能避免出現停滯狀態；

1.2加強依法依規征收集體土地的執法力度司法是社會公正的最后一道防線，在行政補償法還沒制定的情況下，隨著農村經濟的持續發展以及相關農村建設規劃的出臺，及時地完善土地管理法中的土地征收補償制度，對農村的建設有著重要的意義。

關于落實被征用土地農民的保障制度，國務院和相關部門連續出臺了一些相應的政策，在物權法中對社會保障費用提出了補償范圍新規定，當中給予了近年來我國土地制度改革的充分肯定。根據政策規定，我們仍需要建立起一個可持續發展、完善的社會保障體系，將因為土地征收而喪失土地村民納入到國家的社會保障體系當中去。體系中應包含：社會養老保障、醫療保障等，而社會保障所需資金，應統一納入國家的社?；?，為失地村民提供長久的社會保障和補償。各地政府應根據當地實際情況，在實際操作中，制定一套具體有效的村民社保標準和補償辦法，建立完善的失地村民社會保障體系，解決村民后顧之憂，促進當地經濟的蓬勃發展。

二、實現村民自身轉型發展

對被征收土地的村民教育發展基金補償的標準：可以根據城鎮區別和村民的個人年齡差別來進行標準的分級，城鎮的分級按照城市、地級市和縣來劃分，城市的等級越低，教育基金的補償就應該越高，按年齡來劃分成幾個等級，對年齡越小的補償力度就應越大。對教育基金補償的管理：教育發展基金直接進入到當地的教育部門與村民共同監管的賬戶中，然后劃分到具體的村民名下，任何人不得擅自動用。

對教育補償基金的使用，必須及時進行公布。此外應由審計部門按時進行審計。由各縣級以上的教育部門和村委結合實際狀況，制定出詳細的教育實施計劃，教育計劃保障22歲以上村民的教育有針對性、技術性和實用性等，而22歲以下居民則注重基礎素質的教育和專業技能培訓。

篇3

關鍵詞：失地農民；安置；意愿；沙灣縣

中圖分類號：F321.1 文獻標識碼：A DOI 編碼：10.3969/j.issn.1006-6500.2016.04.015

Abstract： In this paper， by the example of the great beauty of Shawan County， this paper selected Nantou Dao Hezi Town， Jingou River Village， Shawan County and Sandao Hezi Village farm to carry out the questionnaire survey. Analysis of existing ways in Shawan County resettlement compensation and landless peasants willingness， aimed to put forward counter measures and suggestions for the problems.

Key words： landless peasants； resettlement； intention； Shawan County

1 問卷設計及樣本點選擇

沙灣縣“大美沙灣”工程一期建設的北坡貿易城、溫泉酒店、住宅項目用地為沙灣縣實施城鎮規劃2013年度第三批次建設用地，涉及沙灣縣三道河子鎮農場、金溝河鎮南頭道河子村兩個單位。本研究按照調查問卷隨機性、代表性、便捷性的原則，在這2個單位展開失地農民的問卷入戶調查。本次調查共發放200份問卷，獲取有效問卷180份。

問卷涵蓋失地農民的基本情況（性別、年齡、文化程度、年收入），失地農民安置現狀（政府現行的安置補償模式、土地征收補償費的發放、失地后生活水平的變化及是否上訪等），失地農民安置意愿（被征收意愿、失地后安置及生活方式意愿、社會保障等）3方面內容。

2 被調查樣本的基本情況

在本次調查的180戶失地農民中，男性133人，占調查樣本總量的74%；女性47人，占調查樣本總量的26%。從被調查者年齡構成情況看，30歲以下的27人，占調查總樣本的15%；30～39歲的54人，占調查總樣本30%；40～49歲的83人，占調查總樣本的46%；50歲及以上的16人，占調查總樣本9%。被調查者的學歷情況，沒有上過學的有30人，占調查樣本總量的17%，小學文化水平的有97人，占調查樣本總量的54%；初中文化水平的有40人，占調查樣本總量的22%；高中及以上文化水平的有13人，占調查樣本總量的7%。顯而易見，小學學歷的失地農民占到了被調查總量一半以上的比例。從被調查者當前家庭年人均收入情況看，3 000元以下的是47人，占樣本總量的26%；在3 000～5 000元的是90人，占樣本總量的50%；在 5 000～10 000元的是36人，占樣本總量的20%；在10 000元以上的是7人，占樣本總量的4%。

3 沙灣縣失地農民安置現狀及意愿

3.1 安置現狀

從問卷調查的結果來看，被征地村民對征收土地后政府提供了哪些形式的安置補償情況調查時，有100%的村民表示只提供一次性的土地補償金。

被征地村民在關于目前土地征收政策存在的問題（可多選）情況調查中，有100%的村民表示征地補償的標準太低，16.3%的村民表示征地收益分配不合理，56.7%的村民表示征地過程不透明，77.3%的村民表示土地征用后沒有安置政策。

被征地村民在關于您家的土地征收補償費是否按規定全額發放情況調查中，有0%的村民表示已經全額發放，19.6%的村民表示大部分發放，76.1%的村民表示大部分沒發放，4.3%的村民表示一分未發。

被征地村民在關于征地對您的總體生活帶來的主要變化（可多選）情況調查中，有4.3%的村民表示收入提高，86.9%的村民表示生活成本增大，經濟水平降低，91.3%的村民表示失去土地就等于失去基本保障，50%的村民表示就業困難，8.7%的村民表示沒有變化。

被征地農民在關于對沙灣縣安置補償規定或相關安置標準的了解情況調查中，表示了解一點的村民占57.8%，基本了解的村民占10.7%，完全不了解的占31.5%，沒有人完全了解。

被征地村民在關于您對政府的征地安置政策及其具體實施滿意度及上訪情況調查中，有0%的村民表示滿意，23.9%的村民表示一般，69.6%的村民表示不滿意，6.5%的村民表示很不滿意，但無一人上訪。

3.2 安置意愿

此次問卷調查的結果顯示：28.3%的農民是在自愿的情況下被征收土地，而71.7%的農民不愿意自家土地被征收，這些不愿意被征收土地的村民最后決定放棄土地的主要原因則是來自于村集體施加壓力。

被征地村民對選擇征地安置方式（多選題）調查時，有100%的村民選擇了貨幣安置，選擇留地安置的村民占82.6%，選擇入股分紅安置的村民占45.8%，選擇重新擇業安置的村民占15.2%，選擇農業生產安置的村民占60.9%。

在失地后希望獲得的保障項目（多選題）調查中，選擇城鎮醫療保險的村民占67.4%，選擇城鎮養老保險的村民占71.7%，選擇失業保險的村民占58.7%。

關于土地被征收后村民的就業意向，有26.1%的被征地村民選擇到城里打工，有13.1%的村民選擇了去鄉鎮企業，有47.7%的村民選擇了繼續從事農業，有13.1%的村民目前不知道以后的方向賦閑在家。

在被征地村民對自家的征地安置補償總體感覺如何情況調查中，表示滿意的村民占4.5%，表示一般的村民占40%，不滿意的村民占45.7%，還有13%的村民表示很不滿意。

4 基于問卷調查的失地農民安置存在問題分析

4.1 補償標準低、補償金發放及兌現顯滯后

現行的征地補償標準缺乏考慮失地農民的基本生活保障、自主創業成本等問題，它是按照土地原有用途的年產值倍數進行評估的[1]，失地農民維持長遠生活保障的成本要遠遠高于征地補償費用，在實際發放和兌現方面還不及時，直接導致了失地農民生活質量的下降，在很大程度上降低了失地農民對政府的信任。

4.2 現有安置方式比較單一

從沙灣縣現有體制上來看，單一的貨幣補償安置方式無法滿足失地農民對未來生活保障的多樣性需求[2]，還缺乏系列和配套的保障體制，因而也難以維系失地農民長遠的安生立命的需要。在就業問題上，失地農民處于弱勢，轉崗困難，一旦將補償的錢花光，沒有經濟來源時，生活就失去保障，這會給沙灣縣發展帶來巨大壓力。

4.3 農民無法參與征地過程

沙灣縣在土地征收的整個程序中，作為被賠償的主體，失地農民無法參與土地補償價格、土地補償方式等涉及到自身利益的決策[3]，這完全是由當地政府、村委會、以及用地單位共同協商決定的結果。在土地征收前失地農民未被告知征地補償方案，被告知后又沒有權利拒絕，強制性的讓失地農民接受，這損害了失地農民的合法權益。

4.4 社會保障體系不完善

從調查問卷結果來看，被征地村民對關于土地被征收后最希望獲得的保障項目是城鎮醫療保險、城鎮養老保險[4]。而目前沙灣縣在社會保障方面還沒有形成比較完整的政策體系，無法滿足失地農民的需求，這嚴重影響了失地農民的教育、就業、醫療等，使失地農民對今后的生活感到十分擔憂。

4.5 農民自身原因導致征地后生活水平降低

接受調查的180戶失地農民當中，文化程度普遍偏低。由于長期從事農業勞動，農民只獲得了相應的農業生產技能，對于失去土地后在城市中立足所必須的相關生活技能極其缺乏，失地農民的生活沒有保障。另一方面，農民受傳統觀念、意識的影響，在失去土地后，短期內轉變為市民很難實現。

5 基于問卷調查的失地農民安置對策建議

5.1 提高征地補償標準，保障補償金發放

沙灣縣當地政府在制定征地補償政策、確定合理補償標準時，應綜合考量當前當地的物價、消費水平及人均純收入等因素，保證失地農民有能力再創業、就業。對失地農民安置問題，一定要保證土地補償金一次發放并能夠及時到位，避免克扣、拖欠等現象發生[5]。

5.2 多種安置方式結合，保障失地農民生活水平不降低

建立健全安置補償機制和社保體系，實現多元化安置，是妥善解決其安置補償問題的有效手段[6]。沙灣縣政府應該改變單一的一次性貨幣補償為主的安置方式，采取貨幣安置、土地入股、土地置換、留地安置、社保安置等多種方式組合運用，滿足失地農民的不同需求，有力保障失地農民未來長遠的生產生活[7]。

5.3 建立參與型集體土地征收補償安置程序

沙灣縣農村集體土地征收補償安置與被征地農民的切身利益緊密相關，補償安置程序設置的好壞則直接影響到被征地農民是否能夠得到公平的補償。建立、完善參與型農村土地征收補償安置程序，尊重被征地農民的知情權：第一要完善報批前公眾的參與機制；第二需建立征地補償安置的協商程序；第三要完善公告程序；第四是落實聽證程序。

5.4 完善失地農民的社會保障體系

沙灣縣失地農民安置的核心問題，不僅僅是讓失地農民有能力再就業，還要在保證失地農民再就業的同時，保障好失地農民的養老及醫療等社會保障方面問題，使農民在失去土地后沒有后顧之憂。第一，通過多渠道的籌集資金、整合資源等形成多方的財政扶持；第二，將失地農民納入社會統籌保險范疇，出臺更多惠民政策，繼續擴大失地農民的養老、醫療及社會低保的覆蓋面與保障水平[8-9]。

5.5 提高被征地農民文化水平，完善被征地農民就業扶持計劃

在沙灣縣失地農民就業扶持計劃中，政府應依據當前的就業形式，結合當地發展所需勞動力的狀況[10]，并綜合考慮失地農民的受教育程度、自身意愿等多項因素發揮積極的引導作用，合理地制定培訓方案。同時，沙灣縣政府要不斷完善就業扶持體系，使失地農民及時了解就業信息，盡快找到合適的工作，緩解失地農民的尷尬境地，同時這也符合可持續性發展的要求。

參考文獻：

[1] 王婷婷.實行留地安置的失地農民就業保障研究[D].重慶：重慶大學，2012.

[2] 韓金博，陳鵬.城市化進程中失地農民就業現狀、困境與對策研究[J].天津農業科學，2015（7）：78-81.

[3] 潘麗萍，蒲春玲，汪霖，等.絲綢之路經濟帶下新疆多元安置方式探析[J].天津農業科學，2015，21（11）：72-76.

[4] 郭玲霞，彭開麗.武漢城市圈失地農民征地意愿研究[J].天津農業科學，2013（1）：68-72.

[5] 黃翅清，劉小玲.珠三角失地農民就業安置意愿及其影響因素分析――基于中山市6區鎮的實證研究[J].廣東農業科學，2014（2）：204-208.

[6] 屈樹清.準格爾旗農村集體土地征收補償安置調研報告[D].呼和浩特：內蒙古大學，2009.

[7] 張建省，耿麗敏.城鎮化過程中失地農民安置及其社會保障[J].人民論壇，2014（19）：49-51.

[8] 陳堅.對失地農民補償安置政策的思考――以重慶市失地農民的養老制度為例[J].云南行政學院學報，2006（1）：133-134.

篇4

關鍵詞:房地產開發企業;非貨幣性拆遷;財稅問題

近年來,隨著我國城市建設步伐的進一步加快,積極開展的城鎮房屋拆遷工作對提高城鎮居民居住水平、改

善城市面貌、完善城市功能、促進經濟社會發展發揮了重要作用。同時,城鎮房屋拆遷法規、政策日益完善,有效地規范了城鎮房屋拆遷行為,維護了拆遷當事人的合法權益,保障了建設項目的順利進行。其主要做法是:房地產開發企業對拆遷戶的補償主要采用非貨幣性補償方式,即房地產開發企業與被拆遷人(企業或個人)達成協議,按拆遷面積返還給被拆遷人房產,超過拆遷面積部分按市價或協議價銷售給被拆遷人,也就是通常所說的“拆一還一”補償方式。為規范上述行為,自2001年6月13日起,國務院和國務院辦公廳先后頒布了《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號,以下簡稱《條例》)、《關于認真做好城鎮房屋拆遷工作維護社會穩定的緊急通知》和《關于控制城鎮房屋拆遷規模嚴格拆遷管理的通知》。2004年建設部又相繼出臺了《城市房屋拆遷估價指導意見》和《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》。各地也制定了相應的地方性法規、規章和政策,例如廣西壯族自治區政府出臺實施的《城市房屋拆遷管理條例》細則。但在相關財稅政策方面,財政部和國家稅務總局對政府拆遷非貨幣性補償所涉及的財稅問題沒有系統地出臺相關規定,只是各地自行零散出臺了一些政策,因此,各地方房地產開發企業感覺無所適從,對上述業務不知如何進行財稅處理。為此,本文從會計準則要義及相關稅收政策精神入手剖析此類業務的財稅問題內涵,并嘗試尋找出解決房地產開發企業對非貨幣性拆遷補償業務涉及會

計處理和稅務清繳的具體方法。

一、非貨幣性拆遷補償的會計問題解析

在筆者接觸的房地產開發企業中,采用非貨幣性補償方式返還給被拆遷人房產的,由于拆遷補償協議上一般只反映拆遷及補償的面積,而不反映其價值量,相關企業在會計處理時,大多將“實物補償方式”誤解為“非貨幣性資產交換”,在會計核算上按照《企業會計準則――非貨幣性資產交換》的規定進行賬務處理,即只將收到的超補償面積的補差現金確認為銷售收入,而對補償給被拆遷人的房產價值既不確認收入,也不確認“開發成本”。

這種處理方式表面看似合理,實質上是偷換概念,錯用會計準則。從會計準則適用角度分析,根據實質重于形式原則,就其交易的實質,這其實就是以新換舊,即房地產開發企業用新建房產換入被拆遷人的舊房產的一項交易。這項補償業務分別由“購買”和“銷售”兩部分組成,應適用《企業會計準則――收入》和《企業會計準則――建造合同》進行會計核算,即房地產開發企業先從被拆遷人手中購入舊房,再將新房以相同的價格出售給被拆遷人。但在實務中因無法確定其計量價格,這類業務操作手法不具備可操作性。為此,筆者再從稅法的角度來分析上述問題,在非貨幣性補償形式下,房地產開發企業返還給被拆遷人的房產應按“成本價”確認“計稅收入”,繳納營業稅金及附加。從這一點看,要取得這個計量價格必須等到項目完工清算后才能得出,從時間上看,這是不現實的問題,但根據《企業會計準則――建造合同》中對合同收入與合同費用的確認規定,房地產開發企業按上一年完工并已實際銷售房產的平均成本作依據進行會計處理,等該項目完工清算時再根據實際成本進行相應地調整,這樣這個問題可迎刃而解。具體方法如下:

(一)補償房產計量價格的確定

由于項目完工時實際發生成本里面包括拆遷時暫估入賬的部分成本,這樣構成項目的成本(暫估入賬部分成本)成為一個循環,導致不能得出真實的計量價格,但可以根據實際情況選擇以下幾種方式來確定完工時較為接近真實成本的計量價格。

第一,不考慮非貨幣性補償部分的成本法。

如果發生非貨幣性拆遷補償部分涉及金額不多,可以根據會計上的重要性原則,不確認此部分的金額,以項目實際發生的成本剔出暫估入賬的成本后的成本計算得出計量價格。企業計量價格=(項目實際成本-暫估入賬成本)÷可售面積;計量價格=企業計量價格×補償面積。

第二,修正成本法。

以上一項目平均成本為基礎,用上一項目到本項目完工期間的平均經濟增長率來進行修正。企業計量價格=(上一項目的平均成本×上一項目至本項目完工時的平均經濟增長率)÷可售面積;計量價格=企業計量價格×補償面積。

第三,核定成本法。

以主管稅務機關或物價部門核定的“成本價”為準。

第四,成本還原法。

本方法是利用數學原理及工具建立模型求解得出,所以也稱數模求解法。

假設:某房產開發公司開發A項目的全部成本為2000萬元,開發的建筑面積為18000平方,其中:可用于對外銷售部分面積為15000平方,用于拆遷補償部分面積為3000平方,由于拆遷補償部分對價成本我們不知道,設定為M,那么整個項目的開發成本為2000+M;則有下列等式成立:

[(2000+M)÷18000]×3000=N

公式解析:[(2000+M)÷18000]為A項目的企業成本;[(2000+M)÷18000]×3000為用于拆遷補償部分的成本;M即是我們用于拆遷補償部分的成本。

那么上述公司可轉化為如下通用公式:

[(開發項目發生成本+M)÷項目開發面積] ×用于補償部分面積=N,N即為計量價格。

用此方法計算出來的成本即為還原的真實成本。

(二)房地產開發企業的會計處理

根據企業經營活動,實際發生此項經濟業務時:

借:開發成本――土地征用及拆遷補償(已完工項目平均成本)

貸:其他應付款――其他 (已完工項目平均成本)

完工時:

先根據實際成本調整非貨幣性補償部分計量價格

借:開發成本(實際成本與已完工成本之差)

貸:其他應付款――其他(實際成本與已完工成本之差)

結轉完工產品成本

借:開發產品(實際發生的成本)

貸:開發成本(實際發生的成本)

在房產移交被拆遷人時:

確認收入及相關稅費

借:其他應付款――其他(調整后的計量價格)

貸:營業收入(調整后的計量價格)

借:營業稅金及附加(以營業收入為依據進行計算)

貸:應交稅費(以營業收入為依據進行計算)

結轉成本

借:營業成本

貸:開發產品

兩種會計處理方法相比,按收入和建造合同方法進行會計核算,能更好地體現會計的實質重于形式原則,所提供的會計數據更相關、更準確,并可與稅法及稅務相關政策更好的銜接,因此收入和建造合同方法是核算非貨幣拆遷補償業務最好的會計方法。

二、非貨幣拆遷補償稅務問題解析

從非貨幣拆遷補償業務涉及的稅務問題看,難點在于營業稅和土地增值稅的相關問題上,而對于所得稅由于各地稅務機關認定比較統一,計繳規定和原則較為清晰。因此,筆者從營業稅和土地增值稅兩個方面對稅務問題進行深入解析:

從應納營業稅角度看,難點是如何界定政府拆遷補償?，F有的具代表性的政策有:國家稅務總局于1997年的《關于征用土地過程中征地企業支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復》(國稅函[1997]87號),該文件規定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構筑物、青苗等土地附著物的補償費收入,應按照營業稅“銷售不動產――其他土地附著物”稅目征收營業稅。另外,根據《營業稅稅目注釋(試行稿)》(國稅發[1993]149號)的規定,土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為不征收營業稅(有人將其理解為對被收回土地使用權的補償不征收營業稅)。2007年國家稅務總局《國家稅務總局關于個人銷售拆遷補償住房征收營業稅問題的批復》(國稅函[2007]768號)規定:“房地產開發公司對被拆遷戶實行房屋產權調換時,其實質是以不動產所有權為表現形式的經濟利益的交換。房地產開發公司將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶,并獲得了相應的經濟利益,根據現行營業稅有關規定,應按‘銷售不動產’稅目繳納營業稅;被拆遷戶以其原擁有的不動產所有權從房地產開發公司處獲得了另一處不動產所有權,該行為不屬于通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房?！边€有《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》國稅函[1995]549號“對外商投資企業從事城市住宅小區建設,應當按照《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定,就其取得的營業額計征營業稅;對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,由當地稅務機關按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅,對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施(如居委會用房、車棚、托兒所等),凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的,不再征收營業稅?！?/p>

綜上所述,國家收回土地使用權,支付的拆遷補償費中,無論是支付拆遷補償費的一方還是收到補償費的一方均不需征收營業稅。但如果不是上述情況,則雙方均需要征收營業稅。但由于國家稅務總局未能解釋出怎樣的拆遷是屬于國家收回土地使用權,如:國家或政府委托城市投資公司或專業拆遷公司支付的拆遷補償費是否屬于國家收回土地使用權等沒有明確的規定,所以各地方稅務機關在出臺有關拆遷補償此類業務的稅收政策時,也有不同的規定:

《江蘇省地方稅務局關于拆遷安置有關營業稅問題的批復》蘇地稅函[2000]309號的具體內容如下:根據《營業稅暫行條例》以及《國家稅務總局關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅若干問題的批復》(國稅函發[1995]549號)精神,納稅人在房地產開發過程中給予拆遷戶補償或安置的房屋,不論以何種方式結算價款,以及拆遷人取得的房屋作何用途,均應屬于營業稅的征稅范圍,應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。

《重慶市地方稅務局關于房屋拆遷過程中有關營業稅政策的通知》渝地稅發[2002]156號:被拆遷人與拆遷人(企業或個人,以下同)實行房屋產權調換形式補償的,被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款,暫不征收營業稅及附加稅費。在拆遷原房過程中,被拆遷人選擇貨幣補償(安置)方式,所取得的貨幣補償(安置)價款,暫不征收營業稅及附加稅費。

廣東省《關于舊城拆遷改造有關營業稅問題的批復》(粵地稅函[1999]295號)規定,在城市改造建設中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入,凡經縣級以上政府批準,國土局及有關房地產管理部門發出公告,限期拆(搬)遷的地(路)段的,被拆遷戶取得的拆遷補償收入(包括貨幣、貨物或其他經濟利益)暫不征收營業稅。

福建省地方稅務局《關于拆遷補償業務征收營業稅問題的通知》(閩地稅發[2004]63號)規定:拆遷人給予被拆遷企業和個人補償安置的房屋,不論其以何種方式結算價款,均屬于營業稅的征稅范圍,應按“銷售不動產”征收營業稅。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支,不得沖減其“銷售不動產”的計稅營業額。被拆遷企業和個人因拆遷取得的房屋(或土地)拆遷補償費及其他補助費或補償安置的房屋,除下列兩種情況外,均應征收營業稅。被拆遷企業和個人取得政府財政部門支付的房屋(或土地)拆遷補償費及其他補助費,暫免征收營業稅。被拆遷個人因自用普通住房拆遷,所取得的補償費或拆遷過程中發生的房屋等面積產權調換,暫免征收營業稅。

天津地稅局(津地稅流〔2007〕10號)對政府因道路、橋梁、綠地等非經營性用地收回土地使用權,給予原用地企業地上建筑物及構筑物的補償性收入,不征收營業稅。

北京地稅局(京地稅營〔2007〕488號)對于停產停業補償、機器設備補償、員工失業補償等不屬于營業稅征收范圍,不征收營業稅。

各地方稅務機關對拆遷補償是否征收營業稅不統一的主要原因是:對如何界定政府拆遷行為的認識沒有統一。根據國家不對國家征稅的原理,如果拆遷補償是需要國家或政府承擔的,不論補拆遷人是從財政取得拆遷補償還是從城市投資公司或專業拆遷公司取得都有應歸屬于政府拆遷范疇,不征收營業稅。如果拆遷補償是不需要國家或政府承擔的,則取得的拆遷補償應按“銷售不動產”征收營業稅。同理,如果是采用非貨幣拆遷補償方式安置被拆遷戶的,無論其怎樣結算均應視同全額銷售,原因是假設用貨幣補償被拆遷戶,而被拆遷戶用貨幣購買商品房時,拆建單位也是需要將該商品房作為銷售處理的(政府政策性拆遷除外)。上述兩種會計處理方法相比,按收入和建造合同方法進行會計核算,雖然多交了置換部分收入的營業稅金及附加,但是也為相關企業在進行土地增值稅匯算清繳時減少很多問題,因為如果按非貨幣性資產交換模式進行會計核算和納稅,當地稅務機關可以依據營業稅相關法規強制要求補繳該部分營業稅金及附加,而相關企業因無相應政策支持而極可能被迫上繳。

從應納土地增值稅角度看,根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定:拆遷補償費作為房地產開發成本屬于進行土地增值稅清算時的扣除項目。對于房地產開發企業以產權調換作為拆遷補償的,根據國稅函[2007]768號的文件精神,房地產開發企業將所擁有的不動產所有權轉移給了被拆遷戶,即認定其是獲得了相應的經濟利益的。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定,收入包含轉讓房地產的全部價款及有關經濟利益。因此,除政府政策性拆遷或有特殊規定外,房地產開發企業以非貨幣拆遷補償方式開發也需要征收土地增值稅,關鍵問題是土地增值稅計稅依據的確認。一般以營業稅計稅依據來確認。在征收方式上,一般先在產權轉移時先進行預征,最后進行整個項目的土地增值稅清算。需要注意的是,按非貨幣性資產交換方法進行會計核算計算營業金額,如果當地稅務機關對其補繳,則這部分補繳的營業稅金及附加不能列入開發成本進行土地增值稅的抵扣,會給相關企業帶來很大的稅務風險。

篇5

關鍵詞：土地征收；補償制度；補償范圍；平等原則

中圖分類號：D922.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）011-000-02

一、我國土地征收補償現狀

按《土地管理法》有關規定，在征地補償過程中，全國各地方政府應根據當地實際情況，制定具體方案確定土地補償費、青苗補償費、安置補償費等。但全國各地經濟發展水平差異較大，若按此項規定，補償制度會因缺乏統一的標準，導致各地補償情況差別較大，存在較大的隨意性與不確定性。并且，在征地補償費用發放的過程中，存在程序復雜、補償主體不明等情況，容易造成補償費用流向問題。

二、土地征收補償的現行標準

根據《土地管理法》第47條的規定，征收土地的，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的30倍。2004年，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》對《土地管理法》第47條規定的征收補償標準進行了糾偏。它規定：“土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，當地人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼?！彼幎ǎ骸翱h級以上地方人民政府應當制定具體辦法，使被征地農民的長遠生計有保障”，并提出了包括社會保障和補償方式在內的各項落實措施[1]。

事實上，土地的原有用途產值既不能反映土地作為“永久性的和不可破壞的地力”的價值，也不能反映土地在城鎮化進程中因“近鄰效應”而產生的價值，更不能體現不可量算的環境和文化價值，按被征地前三年平均年產值的30倍補償只相當于補償土地原有用途30年的產值?，F在全國各地，補償標準最高的是杭州，征地價格一畝地按每年一千元的產值計算，也就十來萬，為原有土地價格的 100倍也不止，但也只相當于100年的原有用途產值。這種補償對農民來說是不相稱的，因為對農民來說土地是世代賴以生存的基礎，土地是永久性的。

三、我國土地征收補償制度的缺陷

（一） 征地補償標準制定方式不合理

一方面，現行的《土地管理法》中沒有明確規定補償標準，只是對補償的最高與最低標準進行了限制規定，這樣地方政府結合實際制定補償標準時就有較大的主觀性，為了減輕財政壓力，一些地方政府會壓低補償標準，導致權益主體所得到的補償較低。另一方面，目前，我國對征地補償采用的是“產值倍數法”，這一方法受時間、地域等不定因素影響太大，不具有合理性，引起了眾多爭議。年產值的決定是根據所處地區的農業生產自然條件來定的，不能反映被征地的區位因素，這種補償方法偏離了土地市場價格，所以爭議較大。

（二）土地征收補償范圍過窄

目前，世界各國都制定了相應的征地補償制度，都有關于權益主體方面的補償條款，但就其補償范圍而言，我國較其他各國相比存在很大差異。我國現行的《土地管理法》只是對征地的相關補償進行了籠統規定，沒有給出具體的、統一的標準，對補償范圍沒有進行細化，涉及到與土地直接相關的一部分損失補償，但是不包括其他間接損失補償，如遷移補償、工事補償等。這在發達國家都涉及到了，既有與土地本身價值直接相關的補償還包括由此產生的一系列附帶損失的補償。而我國的征地補償規定較為狹隘，難以滿足相關權利人利益的補償。

（三） 補償權益主體不明晰

從理論上說，補償權益主體本應為“集體土地所有權人”，但征地補償制度對 “集體”這個概念沒有進行明確定位，因此補償實際中出現的所有權主體具有較大的可替代性，若真正的補償權益主體無法確定，征地補償費用可能會被冒用、截留等。根據相關部門的統計顯示，土地補償費如果土地出讓成本價為百分之百，農民只能得百分之五到百分之十，村集體經濟組織得百分之二十五到三十，縣、鄉（鎮） 各級地方政府所得為百分之六十到七十，由此來看，征地權益主體只得到一小部分，極大地侵害了權益主體的利益。

（四） 補償安置途徑單一

《土地管理法》中規定土地補償安置主要采取一次性貨幣補償方式為主，其他補償方式為輔。大多數失地人所獲得的一次性補償金不足以購買原來同等價值的房屋，只夠保障其一段時間內生活，最終導致的結果是失地人生活標準大幅下降。筆者認為一次性貨幣補償只考慮了實際操作的簡易性，卻沒有考慮到是否能真正保障被征地人今后現實生活的需要。

四、政策建議

前文可見，我國現行的土地征收補償制度仍存在著許多問題，為了能更充分保障失地人的相關權益，發揚國家以人為本的治國理念，應當對征地補償制度加以完善。

（一） 擴大征地補償范圍

在這個問題上，我國可以打破以往的籠統分類體制，采用歸類細分補償事項的思路，將土地補償費大體分為三大類：第一類為與土地直接相關的，如土地補償費、青苗補償費、地面附著物補償費等；第二類為與失地人直接開銷相關的，如失地人的搬遷費用、經營損失費、確認和產權變更登記的花費，及對其他相關財產的不良影響費用等；第三類為特殊補償，在補償的具體過程中，應充分考慮到被征地人的再就業風險、情感損失等，增加精神補償。

（二） 結合法律明晰權益主體

在我國《土地管理法》中沒有對“集體”的范圍給出實質性的定位，因此，在我國的《土地管理法》中可以規定為：“集體土地所有權人只能是在相當時期內長期屬于農村集體經濟組織內的成員，即農民以及與土地有直接長期勞作關系的主體（ 如土地承包經營者） ”。根據規定，哪些不參與任何勞作的主體如外出務工人員、流動人口等，都不能看作是集體經濟組織的成員。尤其要注意的是，征地補償制度應注重被補償主體與土地的直接關系，只有直接的關系才能使被補償主體免于受到土地征收帶來的侵害，還能有效避免各級地方政府在征地補償款中的貪污、截留行為。

（三） 改進征地補償標準

對于改進征地補償標準，應充分考慮各方面綜合因素，筆者認為主要包括以下幾點：首先，應當考慮土地被征收以后，失地農民的所有損失；其次應注意土地價值的市場性與時效性，相關規定中不能只按照土地的原用途價值進行補償，要按照被征收后的用途計算土地市場價值，以此為基礎制定補償標準；再次要考慮農民失去土地后基本的生活保障，也就是說要對失地農民進行基本生活安置補償，確保農民生活水平在失地前后不會相差太大。具體的補償標準應當以當地土地的市場價格為評估依據，在土地市場價格的基礎上充分考慮土地對現實生活影響的程度。

（四）加強補償制度人性化

首先，地方政府應對失地人的實際損失進行補償；其次，可以引入被征地價值評估程序，由具有法定資質的評估機構對失地人的實際損失進行評估；最后，我國在征地補償方式上，則采取住房安置補償與貨幣補償兩者相結合的方式。然而，鑒于目前征地價值評估技術不足和地價狂漲等的情形，要充分體現完全補償的原則，在補償方式上仍然應該以貨幣補償為主，以實物補償、安排就業、興建生產、提供生活再建設施、給予生產生活優惠政策等方式為輔，從而最大限度彌補失地人所受的損失，幫助其繼續生活，且使生活水平不因失地有所下降，使失地人感到征地補償制度是人性化的制度。

五、結語

被征地農民為地區建設所作出的犧牲及他們失地后的生活現狀大家是有目共睹的，他們應該得到合理的安置，他們應該跟城市居民一樣享受合理的社會保障。但被征地農民的土地征收補償政策改革研究是一個復雜的過程，它涉及到多個方面的問題，包括社會基本保障制度、國家法制建設，國家土地制度等。因此改革被征地農民的土地征收補償政策是完善我國地方政府征地補償機制工作的重中之重。

參考文獻：

篇6

關鍵詞：征地拆遷；安置補償；被征拆農戶；伊寧市

伴隨著經濟全球化與城鄉一體化進程的推進，各地城市建設速度加快，城市建設用地需求也在進一步擴張，大批農民宅基地被占用，由此引發的社會矛盾也越來越突出。為深入了解被征拆農戶安置補償的實際情況，筆者采用發放問卷及訪談的方式對新疆伊寧市被征拆農戶問題進行了深入調查。

一、數據來源與方法

1.研究區概況。伊寧市位于東經80°04′～81°29′，北緯43°50′～44°09′，地處伊犁河谷中部，伊犁河的北岸，是伊犁哈薩克自治州首府所在地?，F轄8鄉、1鎮、1場、8個街道辦事處。土地總面積675.6平方公里。2009年末總人口45.92萬，其中城市人口31.17萬，城市化率達到了67.88%，中心城區建成區面積37平方公里。 數據來源。選取伊寧市近郊塔什庫瑞克鄉、漢濱鄉及巴顏岱鎮作為調查點，有意識的選取農戶進行問卷調查。共發放問卷100份，回收問卷84份，問卷有效率為84%。 內容與方法。問卷涉及兩塊內容，第一部分是農戶基本情況，包括性別、年齡、文化程度等八個方面，第二部分是關于征地拆遷安置情況的調查，包括農戶征地拆遷意愿、對政府征地拆遷安置政策及程序評價等方面的內容。在調查的過程中，主要采取發放問卷及訪談的方式。

二、伊寧市征地拆遷安置補償基本情況

1.征地拆遷現狀。2010年，伊寧市計劃征收征用土地13 158.1畝。截至2010年7月，已征收土地占72.08%。計劃拆遷總戶數345戶，其中拆遷集體土地的259戶，占計劃拆遷戶的72.18%。截至2010年7月12日，已簽訂合同的占計劃拆遷的45.22%，其中涉及拆遷集體所有的房屋130戶，占83.33%。 征拆安置補償方式。伊寧市征收集體土地上的房屋拆遷安置補償方式主要實行貨幣補償和產權調換的兩種方式，被拆遷人可在兩者之間選擇其一。具體情況（1）房屋附屬物（指房屋用地范圍內除房屋以外的其他建筑物、構筑物和其他有價值的附著物以及配套的各類管線、設備等）的補償，一律采用貨幣方式補償。（2）對集體土地上的房屋拆遷實行貨幣補償的，按照伊寧市政府頒布的當年或上一年度的房屋市場重置建造價給予補償。（3）集體土地上房屋拆遷實行產權調換的，被拆遷人可選擇伊寧市人民政府統一建設的農牧民安居房或保障性住房進行房屋產權調換。按被拆（搬）遷正房實際建筑面積的1∶1.2的范圍內，以安居房或保障性住房進行調換，具體調換方式1）按1∶1.2比例調換安居房或保障性住房，面積不足80平方米的，按80平方米調換。2）按1∶1.2比例調換安居房或保障性住房，面積超過200平方米的，按200平方米給予調換。對原房屋超出調換比例建筑面積部分按照當年或上一年度的房屋市場重置建造價格給予補償。

三、被征拆農戶的調查分析

1.被拆遷戶基本情況。此次調研被訪者男女性別比例為13∶8；漢族與少數民族族別比例為71∶13；年齡30歲以下的占31%，30～49歲的占51.2%，50歲及以上的占17.9%；被訪者文化程度高中及其以上的占50%，初中學歷的占31%，小學及其以下的占19%；平均每戶4.3人；被拆遷戶房屋土木、磚木與磚混結構比為15∶35∶14；家庭人均收入2 000元以下的占29.8%，2 000元～5 000元的占40.5%，5 000元～10 000元的占22.6%，10 000元以上的占7.1%。

被征地拆遷農戶意愿分析。調查問卷顯示，40.5%的農戶愿意房屋征收拆遷，59.5%的農戶不愿意房屋被征收拆遷。不愿意拆遷的原因主要表現在補償標準、補償方案、安置地點等方面，其中：認為補償方案不合理的占19.1%，補償標準過低的占23.5%。 對征地拆遷安置補償程序及實施的滿意度。（1）對征地拆遷安置補償法律法規的主觀認識。關于“您對伊寧市征地拆遷的安置補償政策的了解情況”統計中，沒有農戶表示完全了解，9.5%的居民基本了解，66.7%的農戶了解一點，23.8%的農戶完全不了解。關于“您是否看過伊寧市相關的征地拆遷安置補償文件規定”調查時，有92.7%的農戶選擇沒有。（2）對征地拆遷安置補償政策及實施程序的評價。對于“您對政府的征地拆遷安置補償政策及程序滿意嗎”調查時，1.2%的農戶表示滿意，63.1%的農戶表示一般，33.3%的農戶表示不滿意，2.4%的農戶表示很不滿意。對于“您對自家的征地拆遷安置補償總體感覺”調查時，有2.3%的農戶感覺很滿意，15.6%的農戶感覺較滿意，43.1%的農戶表示一般，21.7%的農戶表示不太滿意，17.3%的農戶表示很不滿意。 拆遷的顧慮。在“您在征地拆遷安置中最關心的問題”調查時，房屋拆遷的賠償的占30.8%，房屋確權占24.5%，就業問題占22.1%，醫療和養老占18.8%。

四、存在的問題及原因分析

問卷在調查農戶拆遷意愿時，有3/5的農戶不愿意拆（搬）遷，補償標準低、方案不合理、安置地點以及就業問題是主要原因。在對征地拆遷的安置補償政策的了解情況調查時，1/4的農戶完全不了解，9/10的農戶沒有看到過相關的安置補償文件規定。在對政府的征地拆遷安置補償政策及程序滿意調查時，63.1%的農戶表示一般，33.3%的農戶表示不滿意。通過問卷中的問題“您在征地拆遷中最關心的問題”的統計，發現房屋的拆遷賠償、安置房的確權、就業問題是農戶比較關心的問題。通過訪談調查了解，在整個征地拆遷過程中，真正拒不搬遷的釘子戶并不多，大多數農戶只是選擇適合自己的合理可行的安置補償方案，因此政府采取強行拆遷的現象很少。

農戶拆遷意愿調查時，3/5農戶認為“拆遷補償標準偏低”，這在中國土地征收拆遷中具有一定的普遍性，這是由于集體土地上農戶房屋拆遷管理政策幾乎為零所造成的。目前中國正面臨新《國有土地上房屋征收與補償條例》征求意見中，而集體土地上房屋征收拆遷管理的政策幾乎為零。雖然依據現行的規定，農村房屋拆遷屬于征地拆遷范疇，主要適用《土地管理法》，但《土地管理法》并未明確將農戶房屋從土地征收中分離出來，而將其定義在“地上附著物”中。伊寧市雖然嚴格按照《新疆維吾爾自治區實施土地管理法辦法》的規定，新計價字[2001]500號文件、新國土資發[2009]131號《自治區重點建設項目征地拆遷補償標準》，制訂了伊政辦[2010]188號《伊寧市城鄉房屋拆（搬）遷安置管理辦法（試行）》，對被征地拆遷農戶進行安置補償，但在采用貨幣補償時只對房屋及其附屬物按照市場重置價給予一定補償，沒有體現對房屋底下的土地權益、以及農民后續生活的安置補償，所以一定程度上農戶認為“拆遷安置補償標準偏低”。

五、結論與思考

伊寧市被征拆農戶的安置補償主要采取貨幣補償和產權調換這兩種方式。多數被拆遷人選擇產權調換這種方式，因為政府鼓勵這種方式，并給予按產權調整后的安居房或住房實際建筑面積每平方米150元的補助。

針對拆遷安置補償標準偏低，被征地拆遷農戶整體滿意度不高的問題，建議政府層面從以下幾點做起：（1）嚴格界定公共利益，以公共利益為前提，合理實施土地征用行為，加強對土地使用的監管，進一步建立健全征地拆遷補償安置的法律和法規。建議國家盡快出臺《農村房屋拆遷管理條例》，政府應按照科學補償原則，給予被征拆人合理補償，規范因征地所引發的農村房屋拆遷相關問題。（2）做好土地報批和房屋評估、測量等基礎性工作。土地報批是依法用地的前提。所有在建項目，都要依法辦理各種項目立項、報批手續，要超前謀劃，科學調度，確保依法用地。房屋評估、測量等業務工作是基礎性工作，要依法依規，按方案操作，精心細致，科學嚴謹，為征地拆遷工作順利實施提供扎實的基礎保障。（3）亮化征地拆遷整個過程，對被征拆農戶發放征地拆遷安置補償相關文件，使被拆遷人充分了解政府的做法，提高征地拆遷透明度。（4）健全征地拆遷安置補償機制，建立完善對失地農民重新就業培訓的機制。完善失地農民的社會保障體系，例如，建立最低生活保障機制、就業創業優惠機制、養老醫療保險機制和資金籌措管理機制等。

：

[1]新疆伊寧市統計局.新疆伊寧市2010年統計年鑒[K]，2010.

張娟.中國土地征收補償制度的缺陷與反思[J].特區經濟，2007，(3)：164-166.

袁凌云.征地拆遷工作需要把握的幾個問題[J].理論導報，2010，(3)：42.

沈玲珍.關于農村房屋拆遷問題的對策研究[J].理論與探討，2006，(3)：30-32.

篇7

關鍵詞：失地農民；保護權益；社會保障

一、國外發達國家失地農民權益保護制度及措施

由于國外發達國家土地征用的目的必須是滿足公共利益的需要，并且要對失地農民的合法權益進行保護，以自愿互利的原則的基礎上平等協商，按照土地的市場價值進行補償，并對失地農民的職業轉型、社會保障的問題制定合理的法規政策。

（一）完善的土地征用制度

在土地征用過程中，英國依據《強制征地法》，并需要獲得議會批準后才可進行土地征收。同樣，土地征用必須符合公眾利益，所造成的損失要小于所帶來的利益，政府部門也會就此召開調查會，并向議會提交調查報告，議會有此來判斷是否滿足《強制征地法》。

美國鼓勵農民保護農業土地資源，不會輕易征收農民的土地，1976年之后農轉非用地只占了全國耕地的4%。美國的憲法規定：“不合理的補償以及非正當的法律程序，不能征用私人財產供公共使用?！比缯虬l展公共事業需要而征用土地，必須提出充分的理由。

日本在二戰結束后頒布的相關法律，規定土地征用需要從公共利益出發，并有嚴格的征用程序：提出申請；對土地和建筑物進行登記；申請政府裁定；讓地裁定；征收終結等。

（二）合理的征地補償

英國在征地過程中向失地農民提供的土地補償款一般超過土地的市場價值，將土地賠償款和土地征用費納入土地補償款中。土地賠償款用于失地農民失去土地后基費用，土地征用費則是對土地本身進行的賠償。通過這種方式，使得失地農民在失去土地后的基本生活得以保障，較高的土地補償費用使得土地能夠得到合理的利用。

美國的土地補償款以征地時的市場價值作為價格標準，并且還考慮其可預見的未來價值。并切對征用土地的周邊土地所用者，因土地征用可能帶來的損失進行賠償。除土地補償款外，政府通過稅收對失地農民給予一定的稅收優惠，來減輕失去土地后的損失。

日本的土地補償款一般情況下有五種方式：土地征收賠償、通損賠償、少數殘存者補償、離職者賠償和失業損失賠償。對失地農民的土地價值、附帶損失、生活補償、離職補償和土地開發后的影響進行分類的賠償。

（三）完善的培訓和社會保障政策

美國政府高度重視失地農民的教育與培訓工作，通過對失地農民進行針對性的培訓，增強他們再就業的能力。美國會給失地農民申請救濟，并且還會對她們進行專業的培訓，使他們能夠實現再就業。日本則為失地農民提供了社會保障，其主要有失地農民的醫療保險、失業保險、養老保險以及最低生活保障，并且還為失地農民進行有就業培訓，加大失業者再次尋找工作的機會，保持了社會穩定，促進了經濟的發展，同時緩解了失地農民面臨的各種風險。

二、中國各省市失地農民權益的政策措施

為了解決失地農民問題，中央從完善征地補償辦法、妥善安置被征地農民、健全征地程序和法律制度等方面，加強對失地農民權益保護。

（一）浙江省建立失地農民基本生活保障制度

從2011年，浙江省政府和有關部門先后出臺了《浙江省人民政府關于建立被征地農民社會保障制度的通知》（浙政發[2011]26號）、《關于建立被征地農民基本生活保障制度的指導意見》（浙勞社農[2011]79號）等文件，逐步建立健全的失地農民基本生活保障制度。

浙江省建立的失地農民基本生活保障制度，為失地農民構建了基本生存保障線。被征地農民基本生活保障所需的資金，采取由政府、集體和個人共同承擔的辦法多渠道籌集。針對被征地農民就業難問題，《浙江省人民政府關于建立被征地農民社會保障制度的通知》①規定：在勞動年齡段內的被征地農民就業培訓工作，由政府勞動保障部門負責規劃并組織實施，培訓經費從征地調節資金戶中調劑，納入財政專戶。做好失地農民基本生活保障制度，開展專業技能的培訓，促使失地農民實現再就業。

（二）廣東省實現集體建設用地與國有建設用地平等地位

2012年6月23日，廣東省政府《廣東省集體建設用地使用權流轉管理辦法》（廣東省人民政府令第100號），并于同年10月1日起正式實施。其標志著廣東省集體建設用地流轉有了明確的規范，實現了集體建設用地與國有建設用地的平等地位，切實地保護了失地農民的權益。農民的集體建設用地可以使用權出讓、出租、轉讓、轉租和抵押。使集體建設用地與國有建設享有同等的平等地位。

（三）其它省市對失地農民保護權益的措施

江蘇省明確指出增加征地補償費用，并且規定了對失地農民基本生活保障資金來源和標準。吉林省則是通過個人與集體籌集為主，政府籌集為輔的方式籌集部分征地補償金，建立失業農民基本養老保險，補償金用于支付失地農民的養老。

北京市人民政府規定：失地農民自謀職業的，一次性就業補助費支付給本人，一次性就業補助費最多為本市月最低工資標準的60倍。同時，征地農民可以享受社會養老、基本醫療和失業三項社會保險。

三、全文總結

本文通過對國外農村土地征收方面的法律法規以及應對措施可知發達國家（例如英、美、日等）實行的是土地私有化政策，他們是嚴格按照法律和征地程序進行公益性征地、以公平的市場價格進行補償，并且加大了對失地農民的職業培訓以及社會保障工作力度，最大限度地保護了失地農民的合法權益。國外發達國家對失地農民合法權益所建立的法規措施對我國保障失地農民的合法權益具有非常重要的借鑒意義。國內各級地方政府為解決農村失地農民的問題進行不斷地探索，并且在不斷完善我國對失地農民的保障措施。

（作者單位：河北經貿大學公共管理學院）

注解：

① 浙江省人民政府關于建立被征地農民社會保障制度的通知

參考文獻：

[1] 浙江省政府辦公廳發出通知深化完善被征地農民社會保障工作[J]新農村，2005（7）

[2] 韓松.集體建設用地市場配置的法律問題研究[J]中國法學，2008（3）

[3] 田浩.江蘇省被征地農民權益保障政策分析[J]安徽大學，2009

[4] 王祺.集體建設用地使用權流轉法律問題分析[J]南開大學，2011

篇8

【關鍵詞】社會發展；優化城市空間；農村房屋拆遷；農民切身利益；加快補償立法

一、前言

國土資源部2016年的“十三五”規劃綱要中，對我國國土資源的形勢做了介紹也提出了相關要求。表示目前征地拆遷等矛盾日益突出，必須從解決人民最關心最直接最現實的利益問題入手，切實維護群眾合法權益，傾情傾力使資源惠民利民，使人民群眾共享發展成果。

二、我國農村房屋拆遷現在解析

鑒于農村房屋拆遷工作的政策性、實效性和群眾性都很強，因此拆遷工作涉及的范圍廣、難度大，致使我國的農村房屋拆遷工作面臨較大的問題。這些問題主要體現在以下幾個方面：首先，缺乏健全的法律法規，相關行政管理程序不完善，沒有相應的司法保障，導致政府職能錯位、監管不到位；其次，一些地區沒有結合當地實際情況制定補償標準，因而補償款較低，不能滿足農民需求；再次，拆遷安置過程中，存在較大的盲目性，另外，關于非住宅類的房屋拆遷其補償標準不夠健全、完善。種種問題，導致農民切身利益受到損失，引發了農民群眾的不滿，嚴重阻礙農村房屋拆遷工作的穩定開展。

當前，在我國農村房屋拆遷安置過程中以下幾個問題成為拆遷工作難以開展的矛盾焦點：

首先，拆遷項目的開展存在較大的隨意性。為響應國家政策，很多地方在開展農村房屋拆遷項目時并沒有經過嚴格考察審核，各地方政府為加快本地經濟增長，未做好相關準備工作就盲目實施拆遷項目，造成后期工作難以進行。

其次，我國農村房屋不能按照市場價格給予補償，導致拆遷過程中對房屋進行補償時只能以當地政府的“重置價”計算。這就導致政府規定的補償價跟農民所能接受的補償價存在較大差異，造成農民利益受損現象的發生。

再次，缺乏健全、完善的農村房屋拆遷法律法規做保障，導致政府在實施拆遷工作時沒有規章制度可以遵循，容易滋生不合理、不規范行為的發生，工作流程缺乏科學合理性，一些上級部門監管不到位，農民合法權益受到侵害。

最后，就是歷史遺留問題，由于農村房屋管理混亂，很多農村房屋在拆遷時無法確認產權所有人，或者測量問題導致安置面積不能確定。

三、加快農村房屋拆遷補償立法的必要性分析

對于房屋拆遷相關事宜，我國于2011年1月，由國務院最新頒布實施了《國有土地上房屋征收與補償條例》。其為城市房屋拆遷活動提供了規范的依據，解決了城市房屋拆遷中的矛盾和問題。但是并未就農村集體土地上房屋拆遷補償做出相應的規定。要想拆遷項目順利進行，切實維護被征收人的正當權益，應給予被拆遷農民公平合理的補償。

目前，集體土地征收中的房屋拆遷補償可依據的法律有：《物權法》第42條規定，征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用.安排被征地農民的社會保障費用，保障被征地農民的生活，維護被征地農民的合法權益；《土地管理法》第47條規定，征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償.征收耕地的補償采用年產值倍數法確定補償金額，征收其他土地的由省、自治區、直轄市參照征收耕地的補償標準規定。

可見現有規定雖基于各地采取因地制宜的方式：各地農村房屋拆遷適用各級地方政府部門、地方人大的政府規章和部門文件以及地方性法規。但卻導致了拆遷補償政策混亂、各地做法不一且補償標準較低，宅基地上的房屋僅作為附著物進行補償。導致由于沒有直接的國家層面法律做依據，無法給被拆遷人合理的補償和充分的保護，拆遷雙方難以對拆遷補償標準達成一致，引發大量的拆遷糾紛，成為突出的社會矛盾之一。

因此應訂立關于我國農村房屋拆遷的相關條例，讓拆遷有法可依。因為集體土地上房屋拆遷工作事關被拆遷人的切身利益，只有嚴格依法陽光拆遷、公平拆遷，才能保護被拆遷人合法私權。與此同時，制定對于農村房屋拆遷補償的規定還具有重大的社會意義。

首先，它有利于提高拆遷效率，促進經濟的發展。一旦拆遷補償中存在隨意性，則很可能導致拆遷補償出現不公平現象。一些被拆遷人極可能因為執法的隨意對拆遷工作產生非常強烈的抵觸情緒，使得拆遷難以進行。規范拆遷補償安置工作，保障被拆遷人利益可以為順利拆遷提供保障。

其次，有利于保證社會的穩定，促進和諧社會的建設。集體土地上房屋拆遷只有平衡了各方當事人利益，充分尊重保障被拆遷農民的權利，加強對財產權的法律保護，才能減少矛盾糾紛的產生，維持社會發展的正常秩序，保證社會穩定。

最后，它有利于房屋拆遷法律的完善，保證法制統一。由于在土地性質和管理方法方面國有土地和集體土地存在很多差異，因此對國有土地上的房屋和集體土地上的房屋管理模式也不盡相同，對集體土地上房屋拆遷中被拆遷人權利保護進行研究，有利于推進農村房屋被拆遷人權利保護系統化、體系化，提高該領域的法治化水平，保證法制統一。

篇9

一、關于農村集體建設用地征收補償的立法現狀 我國立法上尚無關于農村集體建設用地明確的法定概念，只有《土地管理法》中的相關規定可推定其的一般類別。根據《土地管理法》的規定，除公共設施和公益事業建設經依法批準使用農民集體所有的土地外，任何單位和個人進行建設，應先通過征收將集體土地轉化為國有土地后再在國有土地所有權的基礎上設立使用權。雖然《物權法》中所述的集體建設用地與《土地管理法》不同，把在《土地管理法》中應屬于農村集體建設用地范疇的“宅基地”使用權單獨立章入編，認定為國家所有的土地，卻也未對集體建設用地的范圍給一個明確的界定。

其他與農村集體建設用地征收有關的立法有：一是

《憲法》第10 條，從憲法層面明確了土地征收制度的合法性，奠定了土地征收法律制度的憲法基礎，是一切土地征收法律規范的最高指導原則;二是《物權法》第42 條、《土地管理法》第2 條、《農村土地承包法》第16 條規定;三是現行其他土地征收法規規章，是為土地征收實踐中的操作指南。如 《土地管理法實施條例》《征用土地公告辦法》《江蘇省征地補償和被征地農民基本生活保障辦法》等?，F有的關于農村集體土地征收補償的規定少之又少，散見于各法律條文中只有“依照國有土地征收”、 “參照耕地征收補償”等字眼，缺少系統全面的規定。 二、農村集體建設用地征收補償問題及其原因 （一）公權力的行使對私權的尊重和保護不足根據《土地管理法》及《土地管理法實施條例》等相關規定，對集體建設用地征收存在爭議協調不成的，由批準征地的人民政府按照一定的程序進行裁決，但未規定向司法機關尋求救濟的權利。我國《土地管理法實施條例》第25 條規定，征收土地方案的實施，不論被征收征用土地的所有權人、使用權人對征地補償、安置是否有爭議。換言之，被征收人對行政征收行為有異議，國家仍然可以強制執行，并未給被征收人提供救濟的途徑[1] 。一旦征收過程中出現矛盾，就難以保證失利者一方得到公正、合理的解決途徑?！靶惺构珯嗔Σ坏们趾戏ǖ乃綑嗬弊鳛椤段餀喾ā返幕纠砟钪?，是所有法治化國家所提倡的，在我國卻沒有被作為征收補償的原則性規范提出來[2] 。政府一方作為征收申報審批和具體方案擬定的主持者，一方面既是公權力的行使者，一方面又是整個社會經濟組織的管理和決策者;而主體中另一方農民或者農民集體，在整個征收過程中都處于較為被動服從的地位，二者之間的地位本已懸殊。而立法中缺乏相應的救濟機制，公權力處于絕對優勢地位，集體土地征收補償出現爭議，許多法院甚至不予受理，可見公權力的行使并未充分考慮對私權利的尊重和保護。

（二）集體建設用地所有權的歸屬不明，農民的利益常?！氨淮怼?/p>

集體建設土地征收過程中，享有集體建設用地所有權的主體是農村集體經濟組織，補償的主要對象也是農村集體經濟組織。根據法律規定，農村集體所有權的主體分三級，分別是：村農民集體、鄉鎮農民集體和村內兩個以上農民集體經濟組織的農民集體?，F實中，涉及土地征收補償協議的簽訂、征地補償款的分配等重大利益問題時，村、鄉鎮領導不征求村民意見，以村務公開的形式公布征地補償狀況及分配情況或只是向村民小組通報一下情況?！巴恋丶w所有實際上最終淪為了鄉村干部的小團體所有，甚至成為個別鄉、村干部的個人所有?！盵3] 集體的意志如何體現，征收補償協議是由村內全體集體成員決議還是由鄉內全

現實問題法律均未明確規定。因為所有權的歸屬不明，造成各個組織競相逐利，以各種名義克扣征地補償款，而真正的權益主體卻未得到補償。

（三）的范疇不明，為公共權力濫用提供法

“公共利益”律漏洞

根據《憲法》的規定，土地征用的合法化的首要條件必須是為了公共利益。什么是公共利益？我國現行法律《物權法》到《土地管理法》都只是概括性地規定，并未詳細闡述關于公共利益的適用條件和類別。正是由于公共利益本身在法律上沒有一個明確的內涵和范疇，導致實踐中存在大量假借“公共利益”之名謀取私利的做法。國家可以運用公共權力征收農村土地的前提條件是要明確公共利益的范圍，制定詳細的操作規范，保證征收為了公共利益的合法性，從而作為土地征收的前置程序。

（四）補償標準過低，保障作用不強

依據《土地管理法》第47 條，只對耕地的征收補償有較為明確的規定，而集體建設用地等其他土地的征收補償則由省、自治區、直轄市參照征收耕地的標準處理。依此規定計算，征地補償款項經歷各環節而真正最后支付到農民個人時，遠遠低于土地的市場價值，且土地征用主要采用一次性現金補償的方式。可見，實際上的征地補償制度不能反映土地的市場價值，不僅侵害了農村集體和農民在土地上的農業收益，而且剝奪了農民的土地發展的權利，乃至未來的生存保障。其次，依據我國法律的規定，只補償征地所導致的直接損失，并不考慮土地增值收益分配的問題。對于集體建設用地征收期間造成的企業經營損失、失去宅基地農戶的搬家費和無家可歸時必要的安家費等其他損失不予補償。

（五）受償的主體范圍窄，無法全面覆蓋所有失地農民

依據法律的規定，集體建設用地征收受償的主體分為兩類：一為農村集體經濟組織;二為被征地的農民，而受征收影響的其他權利人如集體建設用地地上青苗所有權及地上房屋設施的所有權人等無權獲得補償。再加上法律對于農村集體建設用地征收補償收益分配的規定也不明確、不合理，使得本來就不多的土地收益主要劃歸鄉鎮政府、村委會等用于發展當地經濟和各項社會公益事業，僅地上附著物和青苗補償費的小部分收益用于對農民進行土地補償。

（六）征收補償的程序缺乏公開、公正的設置

集體土地征收補償程序帶有濃厚的行政色彩，缺乏公開透明的制度，缺乏相應的社會監督和司法救濟，并沒有給予農民真正的參與權。具體征收補償的方案由政府部門通過行政手段單方面制定，制定后才發公告告知農民，在此過程中，農民沒有參與權。在確定征收補償方案方面，大都是由農村集體經濟組織的代表參加聽證會，農民很少參與到協商談判中來，而法律規定對聽證會提出的意見“只有在確需修改的情況下”才可改動，這使得聽證會的實際作用受限。加之在實施程序中缺乏外部監督程序。行政主體及其工作人員總是循著有利于自身的方式來處理征收中的問題，如此非常不利于處于相對弱者地位的農民的權益救濟。與此同時，法律并沒有為農民提供當出現征收爭議向人民法院的救濟途徑[1] 。

三、完善農村集體建設用地征收補償制度的建議 （一）設立有效的私權利救濟機制 通過引入市場機制，確立事先補償制度。行政主體在

未經事先合理補償的情況下不能享有集體建設用地征收

權。提高了征收權行使的法律門檻，提高了農民的主體地

位，更好地保證農民的權益。其次，設立價格評估制度和價

格異議制度。以市場評估的方式確定征收補償標準及補償

的最低保障標準，衡平農民與政府之間不平等的關系，以

建立民事平等主體的關系為框架的農村集體建設用地征

收制度，并按照被征收土地及其附著物的一般市場交易價 格對農民進行征地補償，經協商確定土地補償費，同時要 將安置補償等有關費用公開，改變以往的“官本位”的做 法，力爭從制度設置上保障農民的權益。 （二）明確公共利益的內容 從理論上看，只有當政府為了公共利益需要相對人的

財產權益而又不能通過私法上的平等主體之間自由買賣 的方式來實現時，才能夠使用通過國家進行土地征收的方 式強制取得。實踐中，對于農村集體建設用地的征收一般 來說是為了與國家社會經濟宏觀戰略布局的需要相吻合， 主要以城鄉交叉位置或者城鄉接合部的農村集體建設用 地作為切口進行集體土地征收使之轉化為國有土地，再對 整合起來的土地進行統一規劃用以建設能“惠及全民”的， 如：國防設施建設、國家重點扶持的能源、交通、水利、科 技、教育、醫療、文化、體育等項目。

（三）以市場定價為主，擴大補償范圍，增設其他保障 措施 1.以市場定價為主，擴大補償范圍。在集體土地征收過程中，土地價格應按市場價格標準進行補償，同時應考慮土地的增值問題。應增設集體建設用地的補償標準，標準的制定不僅要參考集體建設用地原用途，還要增加考慮 “未來用途”所帶來的土地增值，以市場價值來設定征收補償的標準[4] 。征收涉及的利益主體不僅僅包含土地所有權主體，集體建設用地地上青苗所有權及地上房屋設施的所有權人、宅基地使用權人都應包含在內，以宅基地使用權最為突出，應當納入受償范疇。擴大補償的損失范圍，需要進行在立法上予以明確。

2.以區域經濟發展水平為標準，合理增設其他的保障措施。應強制建立失地農民的最低生活保障制度，給予失地農民生活補貼，保證其維持最基本的生活不受影響。失地農民的社會保障應包括醫療保險、養老保險、最低生活保障三個方面。失地農民因征地被迫成為城市的“邊緣人群”，既不享有城市居民的待遇又失去了賴以生存的土地，故而對于該類農民社會保障的補償標準不應低于當地城市居民的養老保障、醫療保險及最低生活保障所確定的標準[5] ?；蛘呖梢圆扇〖w成員入股分紅或宅基地換房、農民身份轉換為城市身份等的補償方式，并配套采取把失地農民納入城鎮養老、醫療保險體系、提供就業上崗培訓等措施。至于欠發達地區，土地特別是耕地和宅基地是農民維持其基本生存的重要財產，應當限制對這兩類集體土地的征收，我國一向嚴格實行耕地保護政策，而對于宅基地的征收做出的限制不足以體現其作為農民

據以生存的私權的重要地位。

（四）完善土地征收救濟機制

“法律的目的是保護和救濟無辜者?！庇斜匾谡魇昭a償制度中建立有效的權利救濟機制，保證農民的合法權益。在《憲法》中把“行使公權力的同時不得侵害合法的私權利”理念納入農村土地征收的原則，其次，對《物權法》和《土地管理法》中征收的內容及被征收主體的權利救濟深入明確具體化。可以從基層調解、仲裁機構調解制度的建立和完善入手進行分析，農村基層調解組織可以由村委會主任或書記及其他成員兼任。由于基層調解組織對于失地農民的生活狀況和心理情緒比較了解，比較容易把握失地農民的心理和情緒，特別是威望較高的基層調解組織。其次，建立仲裁制度，公開開庭，接受公眾的監督，保證救濟的公正性。

（五）規范農村集體建設用地征收補償程序

1.完善征地審批程序，設立公共利益認定環節。只有保證審查程序和審查結果公開化，受外部的監督和制約，才能有效地保證征地權的合法合理化行使。公共利益的審查是土地征收程序中的重要內容，是土地征收、補償等程序的啟動程序。公共利益認定程序應由申請、調查、舉行聽證會、審查、認定、公告等幾個環節構成。在申請環節，申請人需就征地的目的、條件進行自我論證說明。為保證農民權益不受侵犯，行政機關應當在做出公共利益認定決定之前公開進行調查，接受公眾的質疑和監督，聽取意見。對于范圍較大的土地征收，還開舉行由土地申請人、被征收集體和有關專家組成的聽證會。對征收決定應及時向土地權益人進行公告。對于公共利益的正當性、合法性的論述，應有理有據，確認所實現的公共利益大于其所造成的損失。另外，公告的內容應包含土地征收的目的、范圍、用途以及補償方案，并列明有關權益人陳述意見的權利及時限。

2.健全補償安置程序。將補償安置程序作為征收執行程序的前置程序進行獨立設置。若征地補償安置程序設計科學合理，為公眾所接受，由此而引起的糾紛也會大量減少。其次，增設補償安置方案中的民主協商環節。行政主體負責查明并通知所有的征收補償主體，征地雙方在共同參與的情況下，就補償金額進行協商，協商不成的，再可選擇者其他途徑確定補償金額。

參考文獻：

[1]竇衍瑞，王珍行.論我國農村土地征用程序的法治化[J].法學論壇.2007（2）.

[2]崔文星.物權法專論[M].北京：法律出版社，2011.

[3]王衛國.中國土地權利研究[M].北京：中國政法大學出版社版，1997.

篇10

1.加快推進新型城鎮化進程的需要

2014年初，寧波市城鎮化率已達到69%，從城鎮化發展的規律來看，已經處在城鎮化跨越發展的新階段，預計到2016年，將達到71%以上。在寧波市全力實施經濟社會轉型發展三年行動計劃中明確提出，推進功能區塊開發建設、促進高端要素集聚、優化綜合交通網絡、統籌城市化發展，實現新型城市化、城鄉一體化、全域都市化，加快構建“一核兩翼多節點”網絡化大都市格局。無論是“五水共治”建設、還是城市功能提升等“五項工程”建設，都需要涉及房屋征遷。房屋征遷是新型城鎮化建設的基礎，也是當前最繁重、最艱巨、最復雜的任務。如果房屋征遷工作搞不好，舊的房屋拆不掉，加快新型城鎮化建設就難以推進，加快土地流轉就是一句空話?？梢?，在加快推進新型城鎮化的進程中，做好房屋征遷工作尤為重要。

2.加快項目建設的需要

城建項目是加快新型城鎮化的重要載體和抓手。多年來，寧波市每年都要實施一大批城市基礎設施建設項目，城市面貌發生了巨大改變，人居環境得到顯著提升。項目實施中，無論是老城區道路拓寬改造還是新城區新建道路及游園廣場建設，幾乎每個項目都涉及到房屋征遷。從近幾年的情況看，房屋征遷工作越來越成為項目推進的制約瓶頸。在2011年寧波市實施的三年打通59條“斷頭路”工程中，共涉及征遷房屋面積55.87萬平方米，其中有26戶實施了依法強制搬遷。因此，扎實做好房屋征遷工作已經成為加快項目建設的當務之急。

3.保障和改善民生的需要

做好房屋征遷工作，確?；A設施建設、公共事業、保障性安居工程建設以及城中村、棚戶區改造等公共利益項目的順利實施，不僅可以改善城市環境，增強城市承載能力，提升城市品位，還能加快解決中低收入群眾的住房困難問題。同時，通過社保、就業、教育、醫療等一系列政策的落實，可以讓被征遷群眾共享改革發展成果，提高黨和政府的威信。

二、明確“陽光征收”工作的基本原則

1.堅持政府主導

房屋征遷涉及到群眾的切身利益，與群眾生活息息相關，社會敏感性強，關注度高。各級政府要通過主導規劃編制、主導補償安置、主導征遷建設，最大限度讓利于民。要禁止開發商主導征遷工作，避免群眾的合法利益受到不應有的損失。

2.堅持依法行政

目前關于房屋征收的法律法規，從國家層面上，國務院出臺了《國有土地上房屋征收與補償條例》，住建部出臺了《國有土地上房屋征收評估辦法》，最高人民法院制定了《關于辦理申請人民法院強制執行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規定》；省級層面上有《浙江省人民政府關于貫徹實施國有土地上房屋征收與補償條例的若干意見》；寧波市配套出臺的有《寧波市關于貫徹實施國有土地上房屋征收與補償條例的若干意見（試行）》、《寧波市市區國有土地上房屋征收補償若干規定》、《寧波市國有土地上房屋征收評估管理暫行辦法》等。上述法律法規及規范性文件是我們在實施房屋征遷工作中必須遵循的依據。實踐證明，只有依法辦事，才能確保房屋征遷工作主體合法、程序正當、補償公平、結果公正。

3.堅持依靠群眾

搞好房屋征遷工作離不開群眾的理解和支持，必須要把群眾的知情權、參與權、選擇權、監督權貫穿房屋征收全過程。知情權就是對房屋征遷的各個環節，都要向群眾說明白、講清楚，讓群眾知情；參與權就是房屋征收工作自始至終都要讓群眾參與，尊重群眾意愿，在得到大多數群眾同意后，再推進實施；選擇權就是對房地產評估機構確定、貨幣補償、產權調換補償、安置房戶型等情況，讓群眾有選擇的余地；監督權就是房屋征收、安置房建設各個環節，都要接受群眾的監督，讓群眾放心。通過維護好群眾“四權”，真正做到依靠群眾、做好群眾工作。

4.堅持公正透明

房屋征遷能否做到公開、公平、公正，長期以來就是社會關注的焦點。在征遷工作中，有的群眾擔心先拆者吃虧，存在等待觀望心理；有的群眾抱著當回釘子戶，存在著后拆多得的僥幸心理；有的征遷干部弄虛作假、，不僅影響征遷工作進度，還容易引發干群矛盾，造成上訪案件。堅持公開公正，陽光操作，是消除群眾“怕吃虧”、“患不均”顧慮、取信于民的最有效途徑。要堅決杜絕“暗箱操作”，把所有政策公開，包括對所有被征遷人的住房面積丈量、評估、補償標準、簽訂協議、安置房的分配、選擇次序等每一個具體環節都要進行公示，接受群眾監督，提高房屋征遷工作的公信度，使征遷工作經受得住時間的檢驗、群眾的檢驗。

三、探索“陽光征收”的工作方法

1. 制定科學方案

首先，要針對單個征收項目制定科學方案。各縣（市）區政府要對建設項目認真研究，超前謀劃好征遷補償安置、資金籌措、力量組織、時間節點安排等各個環節的工作，以科學的方案、規范的流程促進征遷安置工作健康良性推進。其次，要針對整體項目制定科學方案。結合城市總體改造計劃，根據整體區域內不同地塊的基礎設施完善程度、公共服務設施配套程度、開發建設成熟程度和干部群眾思想狀況，科學制定征遷改造計劃，分區分類、分期分批有序推進。最后，要結合土地等相關規劃科學制定方案。征遷改造方案的制定一定要與城市發展總體規劃、土地利用規劃等相關規劃配套銜接，確保協調一致，力避盲目無序。

2.做細群眾工作

首先，要摸清房屋被征遷群眾的生活狀況。要組織街道、社區干部對房屋被征遷群眾生活狀況進行調查摸底，重點掌握住戶年齡結構、就業情況、富余勞動力、收入來源情況，尤其是住房特別困難對象、經濟特別困難對象、“五保戶”、殘疾人特殊人群的情況，積極幫助困難家庭解決困難，拉近與被征遷群眾的感情，贏得群眾的信任。其次，要幫助群眾算好收益賬。要通過耐心分析房屋被征遷前后的收益差別，讓群眾充分認識到，隨著房屋征遷和城鎮化建設的推進，通過產權置換的房產將不斷升值，創業就業渠道將進一步拓寬，社會保障將進一步完善，居住生活配套設施將更加完善，娛樂休閑、子女教育等配套服務將更加便利，給自己和子孫后代帶來的發展機會也將會更多，切實提高廣大群眾參與房屋征遷工作的積極性。最后，要制定獎勵激勵機制。除依法給予補償外，可根據房屋被征遷人的配合程度給予不同程度的獎勵。對按期搬遷戶，可給予實際房屋評估價值一定比例的現金獎勵；安置房分配時，可以按照房屋征遷協議簽訂先后順序，確定選房順序等。通過獎勵激勵機制，充分調動被征遷居民的積極性。

3.嚴格執行程序

首先，明確工作流程。按照超前謀劃項目、群眾申請、調查摸底、制定改造方案、組織簽訂協議、進行張榜公示、實施房屋拆除、加快安置房建設的工作流程，扎實做好征遷安置各項工作。每一個環節都要規范標準，明確時限要求，按照時間節點抓緊推進。其次，嚴格按程序辦事。房屋征遷工作必須按照國務院房屋征收條例和省、市有關房屋征收法律法規的規定進行，做到五個“嚴”，即嚴格依法審查房屋征收材料及相關手續，嚴格依法對征收范圍內建筑進行調查登記、復核、認定和處理，嚴格依法下達房屋征收決定，嚴格依法制定征收補償方案，嚴格依法與被征收人簽訂征收協議，切實維護被征收人的合法權益。最后，嚴格執行補償標準。2011年底，寧波市依托“寧波市房屋征收管理信息系統和信息公開系統”這一信息化平臺，通過征收現場的電子觸摸屏，對被征收人實行項目概況、政策法規、補償方案、公示公告、調查結果、評估結果、補償結果、經辦人員和舉報電話“九公開”，實現征收補償協議的簽約、備案、公開“三上網”，堅持“一個政策講到底、一把尺子量到底、一個標準管到底”的工作方法，嚴格執行補償標準，樹立了陽光公正的征遷形象，贏得了征遷戶的理解和支持并紛紛踴躍簽約。

4.依法強制搬遷

首先，要做好強制征遷各項準備工作。司法機關從征遷開始就要參與指導，及早做好依法強制執行的前期準備，確保征遷的每一個環節都依法合規，并有備份可查，為最終按照法律程序依法組織強制征遷做足準備。其次，要選準強制執行的典型戶。對需要強制執行的房屋征遷戶進行綜合分析，選取個別對阻礙征遷起主要作用，通過煽動、串聯、威脅等方式，影響其他被征遷群眾，提出無理要求，且漫天要價，經過反復做工作無效的典型戶依法實施強制征遷，真正起到打擊一個、教育一片的效果，從而帶動整體工作開展。最后，要綜合聯動執法。對企業廠院的征遷，要從落實用地、經營許可、依法納稅等手續是否健全合法入手，公安、稅務、土地、工商等部門綜合執法，多方聯動。對存在手續不全、不照章納稅、違法生產經營等行為的企業廠院，有關部門堅決依法予以嚴肅查處，強力推進房屋征遷到位。