房產投資范文

導語：如何才能寫好一篇房產投資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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澳大利亞因房地產市場穩定， 回報率高而逐漸成為中國人投資的熱點。澳大利亞房產已有100多年歷史，市場發展穩定，歷史數據表明房產價格每7-10年平均翻一番。政府鼓勵投資房產，當地人一直進行穩健的房產投資，政府提供了“負扣稅”和“免印花稅”的各種優惠政策幫助買新房的投資者。

近日，《澳大利亞人》報道指出，澳洲所有在房地產方面的外商投資中有近三分之一都是來自中國?！鞍闹薹慨a投資是穩定的藍籌投資回報，時間越長，回報越高，盡量不要做短期投機的炒作。我們的理念很簡單，如果沒什么大事情，不要輕易賣掉投資的房產?！卑闹尢郊澥縇anny建議。10%首付、70%-80%的貸款額度、永久產權以及健全的法律環境，都是澳洲房產吸引華人投資的亮點。

留學生的投資經

上海留學生Joanne已經在澳洲待了十多年，并且順利拿到PR（永久居留身份），她做房產投資也有六七年的歷史了?！?000年我去悉尼留學，讀書的時候與人合租兩室，每周租金一共400澳元。2003年畢業后自己購買了第一套自住公寓?！?/p>

與其他留學生一樣，年紀輕輕的Joanne根本沒想到做投資，直到有一天無意中聽了房產投資講座。“通過房產投資達到自身富有和財務自由，光勤奮工作是不夠的，這些理念一下子點醒了我?！彼_始投資房產并且收獲頗豐，現在已經成為澳洲房產投資公司Iron fish中國區銷售營運副總裁。

Joanne 不僅幫助客戶進行投資，她也樂于分享自己的投資心得：澳大利亞各個首府城市推薦公寓投資，總價比回報高；墨爾本2009年進入市場調整階段，期房潛力大，現在買一般都是2-3年后交房，屆時市場又會往上走；墨爾本、布里斯班近三年來城市發展迅猛，人口導入量大，租房市場穩定上揚，足夠跑贏CPI。

在Joanne看來，在澳洲做房產投資需要的是顆平常心。“我有時跟國內朋友推薦，他們一聽到至少需要5年投資時間，就不愿再繼續聽。國內房產除了自住應該算是投機行為了，澳洲則完全不同，房地產投資是看視為穩定的渠道，每個人根據自身的經濟實力來選擇房產項目，租金收入平穩提升，能實現以租養貸，十年后房產價值就會翻一番。”

企業家移民首選國

澳大利亞教育體系和生活方式吸引了不少國內企業家，移民國家中澳洲成為他們的首選。

據媒體報道，地產大亨許榮茂和上海仲盛集團創始人及董事長葉立培，兩人都擁有澳洲身份，他們的孩子也都在澳洲接受教育。早在各種引人注目的關于中國財富流入澳洲房地產市場的案例出來前，他們就已選擇去澳大利亞投資，在澳的投資幫助他們獲得了投資中國新生房地產市場的財富。

澳洲歡迎企業家移民，目前移民法案中的188法案就是針對企業家而設立的。188除了之前的企業家移民，11月24日高資產投資者項目也正式生效，500萬澳幣的投資額度可免除居住條件、獲得至少4年的移民簽證。政策規定，500萬澳幣的投資總額中150萬澳幣必須購買政府債券，剩余投資領域可以選擇在房地產、上市公司或州政府債券等。

對于企業家來說，移民監是一大困擾，澳洲新出的500萬投資移民法案正是照顧到了這個人群：從獲得該法案的4年簽證開始，每年只要求申請人在澳洲待滿40天即可，或者要求最后一年住滿160天。

房產投資客的新目標

中國房地產市場經歷近十年的黃金時代之后，高回報率的神話已經一去不返，尤其是限購之后，很多人開始將眼光投向海外房地產，普通投資者在全球范圍內配置資產的理念正在逐步形成。

“澳大利亞是最適合置業投資的國家。”北京師范大學房地產研究中心主任董藩曾表示，限購令、限貸令的出臺，使得在國內投資房地產已經變得不可能，而澳大利亞建立了非常穩定的民主制度，在發達國家中經濟增長一直排第一，同時還擁有非常豐富的礦產資源，并且沒有房產稅、遺產稅等?！皬膰H上來看，做房產投資，回報率最高的就是澳大利亞，年資金回報可以達到70%-80%。”

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很顯然，選擇后者的人多一些。

不用往前數多久，我們只要看20年前，那時會有幾個人想到房子還可以拿來炒？

但是，隨著房改的推行，一部分房地產商率先富起來了。當他們腰包鼓鼓地吆五喝六時，人們在眼紅之余，終于意識到了房產的投資品屬性。

隨后，在中國的房地產市場，出現了一批投資人。他們買房子，不是自住，也不出租，而是囤積起來，等著房價走高后再賣出去，賺取差價。這就是所謂的炒房人。

在炒房人的心目中，房子總會有人要的，只要能買到房子，自然會有下家來接盤。他們認為這是很穩當的投資和投機，自己不會成為擊鼓傳花游戲中那個被“抓住”的人。于是，房價被越炒越高，房產也向投資品屬性傾斜。

區分房產的投資品屬性還是消費品屬性，可以很好地理解中國房地產出現的很多匪夷所思的現象。比如“搶房”，比如恐慌性購買，比如囤房，比如囤地，等等，都可以從這個屬性上去進行解釋。

在炒房人看來，房產是投資品。中國的一些政策，也在明里暗里將房屋當做投資品對待。例如，全國人民都關注的CPI指標，就并沒有將房屋的價格納入進去，統計局給出的理由，就是房屋是投資品而不是消費品。房產作為投資品，在世界各國都是一樣的。作為投資品，房產可以獲得升值的好處，可以抵御通脹。

在中國，房屋不但是消費品，而且還是必需品，同時，還是區域壟斷產品。

根據經濟學的規律，我們知道，必需品是缺乏彈性的，或者說彈性很小。也就是說，不管價格如何，必需品都是必須的，房子每平方米5000元的價格，人們必須買，每平方米1萬元的價格也是必須買的。這就是很多人說房地產存在“剛需”的主因，也是開發商、炒房人敢于提價、“搶房”的內在邏輯之一。

如果只是必需品，那多增加供給就很好解決了。就像中國人吃飯是必須的，只需要增加大米的供應就行了。但是，房地產同時還是一個區域壟斷產品。根據經濟學的規律，壟斷一定導致供給不足。

于是，一方面是供給不足，一方面是需求不變，甚至隨著人口的增加帶來需求增加，人們對房屋的穩定需求與供給缺乏的矛盾成為中國房地產的主要矛盾，市場變成賣方市場。

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對于大多數消費者來說，最頭疼的莫過于漲價。一段時間以來，我們經?？梢钥吹竭@樣的報道：糧食漲價了，豬肉價格再創新高，房價又漲了，如此等等，毫無疑問，通貨膨脹開始抬頭。在通貨膨脹過程中分清誰是受益者、誰是受害者，是廣大投資者和消費者都關心的問題。一般來說，股民是兩者的統一體，更有條件抓住漲價帶來的投資機遇、減輕漲價帶來的消費損失。

產開發投資加快增長，但供需關系仍趨緊張，房地產價格又出現了加快上漲勢頭，除了深圳、北京等城市價格漲幅較高外，像北海、武漢、蚌埠等城市的房價也飛速上漲。

在今年6月份，70 個城市房屋銷售價格同比上漲7.1% ，漲幅比上月高0.7 個百分點。其中，深圳已連續17 個月同比漲幅超過10%，2007 年6月份達15.9% ；北京已連續14 個月同比漲幅超過8%，6月份達9.5% 。

那么在房價不跌反漲的情況下，買房人毫無疑問，他們是推動房價上升的主要動力。只要房價上升一個百分點，開發商的資本回報率就上升三個百分點。只要房地產商有控制房價的能力，哪怕利率和土地價格提得再高，他們很容易就把這些負擔轉嫁給購房者。指望房地產商發善心，主動降低房價，無異于與虎謀皮。

買房地產股票一樣會增值

房價繼續上漲，投資者怎么抓住這個機會，是購房投資還是買房地產股票，我們傾向于后者。

我們先來看看通過購房投資有諸多不便：首先是地域限制，常住北京的投資者投資上海、深圳、青島的房地產，管理起來有很多不便，在選擇地段、物業、樓盤方面也有難度，光是選房付款等細節在投資上都要花費巨大的精力和時間，從投資回報效果來說，是有點不值得的。其次，每套房產的單價較高，按揭貸款首付現在已經提高到40 ％，首次投資總金額較高。再次，房產的流動性較差，如果一旦用錢之時要賣房，不一定能賣個好價格，還要支付相應的賦稅。

所以投資人購房如果是用于投資或保值，完全可以考慮通過購買并持有優質房地產公司的股票進行投資。這種投資方式有很多優勢：地域優勢，坐在家里就可以買賣任何上市公司的股票；資金流動性優勢，可把一筆資金分散到不同公司的股票上，方便把握房地產漲價的投資機會。當然，股票比房地產價格波動要頻繁得多，這也需要投資者有足夠的心理準備。

值得一提的是，在買股票的時候要選擇最優質的上市公司，即利潤率和成長性最好的公司。雖然在買房子的時候我們可能買不起或者不需要買最貴的樓盤，但是這些樓盤可能給上市公司帶來超額利潤，我們通過股票投資直接分享這一超額利潤。朋友曾經開玩笑，“喝不起茅臺還買不起茅臺股票嗎？”，說的就是這個道理。我們投資，終究要的是回報率。

尋找可投資地產公司股票之路

在A股中，有70 余家房地產公司，但是在這其中要尋找到有很大增值潛力的股票，還是要費一般工夫，我們可以重點關注表中公司，在這十幾只重點關注的股票中，我們還要關注些細節內容。

■業績的高增長提升估值水平

根據對房地產市場供求和市場運行情況的分析判斷，房價的上漲對市場有一定的影響，不過房價總體向上的趨勢不會改變，國家宏觀調控目的是為了改善市場的供求關系，維護行業的健康穩定和長遠發展，并且市場的外生變量也處于良性的水平。因此，房地產行業未來前景仍然樂觀，房地產公司業績具備高增長的條件，尤其是優勢企業將會在行業調整中具備更多的發展機會，在股價來說也提升相應的估值水平。

■不同開發模式存在不同的估值標準

為了便于比較不同物業類型的盈利模式，可將房地產企業的開發模式分為住宅開發、商業地產和園區開發等不同的類型。

如萬科（000002 ），屬住宅開發類房地產公司。房地產行業目前面臨著難得的發展機遇，從增長速度來講，住宅市場面臨的需求和市場容量最大，因此所具備的增長速度也最高，增長速度是這類企業的最大優勢，也是公司股價最主要驅動因素所在。然而這類公司存在的風險在于國家調控，不過不同調控措施將會對這些開發類企業帶來不同的影響。

如蘇州高新（600736 ），屬園區開發類房地產公司。此類企業的優勢在于豐富的資源、穩定的業務結構和經營模式、相對較強的抗風險能力，這些企業比開發類企業能夠享有更高溢價。從估值角度講，需要我們關注這類企業的業績增長速度問題，如何將企業內在的價值通過業績的增長體現出來，將是影響公司股價的一個重要方面。

如陸家嘴（600663 ），屬商業地產類房地產公司。此類公司的優勢在于收益的穩定性、公司的抗風險性，但缺點在于物業收益率較前兩種模式低，同時較慢的資產周轉速度導致回報率也比住宅開發類和園區開發類企業要低，因此公司股價的驅動因素不明顯，更適合追求穩定收益、規避風險的投資者。

了解了企業的盈利模式后，可以從以下四個方面選擇上市公司：

其一，有一定規模和競爭力，能規避市場風險，并有一定增長速度的全國性開發類公司，如：萬科A、保利地產、金地集團、金融街等；

其二，業績和資產質量優良，有良好成長性的區域性地產公司，如：陽光股份、中華企業、棲霞建設、蘇州高新等；

其三，具有整體上市、資產注入概念，能通過外延式方式促進公司發展，提升業績的公司，如：招商地產、華僑城A、泛海建設等；

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從投資者預期收益的多少及獲取方式上，投資住宅可分為兩種形式。一是期望一次性獲取較高的收益回報而做的中短期投資。包括選擇有升值潛力的期房，或在房市低迷及啟動上升的初期購進低價現房，待房價上漲后迅即拋出，以獲取較高收益，俗稱“炒樓”。一是期望在較長時期內獲取穩定的定期收益而做的中長期投資。投資者購房后主要用于出租的目的，靠按月收取租金得到回報。

任何投資都有一個投資成本的測算問題。同其他投資領域比起來，投資房地產的投資成本測算要復雜得多，需要較多的專業知識。其投資成本除了資金成本外，還有各項費用，如購房入戶費用、稅費，還受到匯率變動、通貨膨脹、政策變動等因素的影響。投資房地產特別是中長期投資這些投資成本需要詳細測算，但又不易測算，這就產生了投資風險。

房地產本身所具有的區域性，決定了房地產市場帶有鮮明的地域特征，不像股市、郵市等，具有全國統一的市場。這也是投資房地產與投資其他領域的區別之一。

房市和股市一樣，也有其相應的周期。房市周期與經濟發展周期大致同步。舉例來說，對于以出租為目的購房的中長期投資，根據測算，當樓盤售價與月租金之比為85∶1時，基本保本，當這個比例達到或接近100∶1時，就可考慮適時投資購房入市。

住宅樓盤與股票一樣，有績優績劣之分。因此，要選擇抗跌能力強，具有較高升值潛力的樓盤投資。一般來說，應從價格、環境、區位、房型及功能、物業管理等方面綜合考察。房地產投資中商鋪物業的投資價值遠沒有普通住宅投資價值大。雖然現在不少房產中介不停鼓吹“旺鋪”的巨大潛力，卻也有不少投資商鋪有去無回的真實案例，原因是風險太大，只要地段不合適就滿盤皆輸，而目前的大中城市里居民消費力有限，好的地段都被占據了，挑選地段并不容易。

住宅投資的情況則很不同，雖然不大可能像商鋪一樣獲得幾倍的增值，但實用價值大，整體出租率高，風險小，比較適合普通人介入。一般家庭，但凡有三四十萬元的“閑錢”，不需要做太過深入的市場研究與技術分析，就可以投資一套中小面積的住宅，對外出租，獲得平穩收益。很多投資者經常擔心購置的房屋地段不好或者位置不佳，成為“有價無市”。目前，在房地產市場白領公寓、單身公寓等細分物業概念不斷創新之際，養老居住需求也開始被關注。帶電梯的多層公寓、2房1廳、兼顧社區會所老年社交活動的小區，已經成為中老年購房者青睞的物業類型。

還有投資者擔心房屋使用年限的問題，根據新出臺的《物權法》：“住宅建設用地使用權滿70年后自動續期，續期的期限、土地使用費支付的標準和辦法，由國務院規定?！币簿褪钦f，屆時房主只要補交地租，就可以繼續擁有物權。其實住宅只有70年產權，對于個人來說完全夠用。按目前住宅的建筑壽命，70年后房子必定破舊不堪，不要說兒孫不愿住，就是出租也值不了幾個錢。如此分析，即便沒有70年使用權限，又何用之有？

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根據美國有關部門的統計數據，2011年美國房價的中位數是15萬6千美元，是美國中位數房價9年來的低點，合人民幣大約100萬元。2011年美國中等家庭收入是5萬1千美元，房價是家庭收入的三倍多一點。

衡量房價的一個基本因素是造價。理論上講，當房價低于造價時，地產商就會停止蓋新房，減少房屋的供應，未來的供求關系就會達到平衡?，F在在美國的許多熱點城市，如佛羅里達州的邁阿密市，賭城拉斯維加斯，南方城市亞特蘭大等城市，房價基本低于造價。6年前在邁阿密賣20萬美元的公寓房，最近就以大約5萬美元成交。在這樣的房價跌幅下，房屋投資的主要損失已經發生，未來房價即使繼續下跌，跌幅也應當有限。我有個朋友想蓋房，他的地產經紀說，不要自己蓋新房，買房更便宜。相同的房子，造價會遠遠超過現在房屋的要價。

另一個是現金流。如果買房出租，是否可以取得合理的回報。美國房屋出租市場上一個簡單的投資原則是月租金達到1%的房價。即十萬美元的房子，如果月租達到一千美元，那么一年就是一萬二千美元。去除房地產稅、房屋保險和日常維護費用，年回報率大約在9%左右，與現在銀行存款利率不到1%比較，買房出租可以產生更高的現金流。同時，因為美國稅收條款，出租房每年可以折舊，所以租房收入基本可以不繳稅。對稅務負擔比較高的家庭，這也是很好的投資途徑。

美國房屋有房地產稅，一年收房價的0.5%到5%不等，大部分地區在房價的1%左右。因為中國沒有房地產稅，所以就有很多人把房子空在那里，如果有房地產稅，房子空在那里就會成為一個負擔。中國以后不可能永遠靠變賣土地維持地方政府消費，所以估計中國引進房地產稅是遲早的事。

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眾所周知，時下，國內房產投資不那么景氣，但是中國有句俗話叫“東邊不亮西邊亮”，《金融理財》為海外房產置業投資者提供另一片光亮：到澳洲購房去。

北美、澳洲、東南亞??如今，這些全球華僑聚集的地方不再只是簡單的旅游目的地，而越來越多地成為中國投資者海外置業的熱門選擇。就當前的投資環境看，澳洲絕對是一個不錯的選擇。

生活環境是海外房產置業的首要考慮因素，因為一個好的環境可以讓人住的開心與舒適。憑借獨特的地理環境，眾多的旅游景點，不同的風俗文化。澳洲不僅成為世界上最受歡迎國家之一，也是房產投資鐘情者的好去處。

那么，房產置業為什么要搶灘澳洲呢？《金融理財》給您五大理由：

01、投資收益可觀

國內投資相對狹窄，隨著限購令等的出臺，房地產市場的發展受到遏制，在這種情況下，澳洲房產是個不錯的投資方向。

澳洲房產的有眾多優勢：永久產權、一成首付、貸款方便，低風險、高回報，租屋市場管理規范等。這些優勢當中，“永久產權”是最為突出、也是最具投資價值。中國的房屋產權為70年，澳洲則無此限制，只要你購買了一套房子，這套房子世世代代就屬于私人財產，擁有永久產權，并且不存在遺產稅的問題。對于投資者來說，澳洲當地銀行能提供非常人性化的貸款方案，巧妙運用銀行信貸政策為自己做投資，也是一筆相當劃算的買賣。據了解，目前澳洲的銀行能提供給國外購房者的貸款額度一般可達70%左右，最高可達80%，大大增加了投資者資金的靈活性，降低了投資初期的成本。

而且國外房地產市場法規完善，無形中為買房者提供了購房保障，房屋的價值也會由于土地的增值而增值。此外，位于繁華地帶的房屋的租金也是一筆不小的回報。

02、方便子女留學

澳洲有悉尼大學、墨爾本大學、新南威爾士大學等30多所國際一流高等院校。因此，澳洲是一個追求知識和技能發展的上佳選擇，每年吸引了大量的海外學生前去深造、學習。也正是這樣，一些投資者為了子女在澳洲投買房產，這樣不僅能在子女留學時為他們提供住處，還可同時將其他房間出租，收取租金，待子女完成學業后，還可將房屋出售時拿到的增值的錢來填補子女留學的費用。

通過澳洲房產投資“以房養學”原理輕松實現“零成本”留學，將資產合理配置實現財富增值最大化。

03、度假休養后花園

澳洲豐富的自然資源、得天獨厚的旅游資源也吸引了不少海外投資者，他們除了忙碌的工作外，每年都來這里度假、休閑，這需要房屋所在地有個良好的環境，優美的景致，清新的空氣等等有利于度假的條件，在這里不僅觀賞了澳洲的美景，也讓自己和家人的身心得到了放松。

04、移民便捷有保障

當然也有投資者澳洲買房的最根本目的是要移民。據了解，國內許多人士都把澳洲作為海外定居的首選地，有近40％的人選擇移民澳洲，相當一部分就是看中了澳大利亞宜人的氣候，多元的文化，質樸、寧靜和閑適的生活方式。同時，澳洲作為高福利的國家，實行全民免費醫療和最低收入保障制度，對失業者和退休人員都有良好的照顧。新移民到埠后馬上可以享受免費醫療保健及家長津貼等福利。這不僅使得移民者容易適應新的生活，也為其家庭提供了全面的福利保障，澳洲也就成了他們享受家庭生活的樂園。

另外，從成長環境來說，澳洲整個國民素質高，犯罪率低，對居住生活及孩子的成長都很有益。

05、適合華人發展

澳洲是個堅定的民主國家，是世界上最開放、最穩定、最令人信賴的經濟體之一。以其高質量的生活水準、優越的經商環境、多元文化的社會環境深深吸引著華人去發展和生活其中。

一些華人投資者是因為自己公司的需要向海外發展，需要在澳洲當地投資房產，一方面是為了更好的發展自己的事業，為今后發展做好準備，打好基礎；另一方面也是為了能夠更快融入當地的社會習俗，文化交流當中，更有利的發展自己的事業。

澳洲多個城市被評為最適合人類居住城市，房地產也呈現穩步上漲的趨勢，但未來走向或多或少受到澳洲經濟、澳幣匯率等因素的影響。如果有子女在澳洲留學、有移民打算或具備澳洲國籍，投資澳洲房產要盡早不要晚。倘若是純粹的投資行為，就更要對澳洲房地產要有足夠的認識，《金融理財》建議購買之前要做足功課。

TIPS

澳洲房產購買流程

1）選房

a.買家選中房號。

b.買家與國內公司簽認購合同，交訂金（發展商項目，金額不同）。

c.傳真澳洲發展商確認是否愿意賣此套單位。

d.如認購書不成交，買主另選其他單位。

2）14個工作日內簽正式合同

a.買家同時付首期房款10%.

b.房款存入賣家律師信托銀行戶口，由政府監管，任何人都無權動用。

c.高達80%的房款可于收樓前3個月，由國內公司幫業主安排銀行按揭手續。

3）買家在合同上添加附加條件，然后交由律師審查。

4）傳真交與發展商律師審查，然后再交與發展商簽名。雙方律師各拿一份。

5）交樓時發展商必須持有3個法律文件：持牌測量師發放的合格證、政府驗收檢查合格證書、房屋產權證書。

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專家指出，以美國為例，1984年以來，美國的消費物價指數保持溫和上漲，22年間大約年均上漲了2.8％，從MIT房地產交易指數顯示，美國房地產市場在這期間的年均綜合收益率大約是9.6％，明顯高于CPI增速。而從四種主要物業的收益率指數情況看，四種物業在這期間的表現略有差異。公寓的平均收益率最高，同時也最為穩定，而以截至2007年1月的數據看，寫字樓的收益率是最好的，工業地產收益率略高于零售物業。

我們發現，在美國這樣房地產市場較為成熟的地區，各種類型物業最終的收益率趨向一致。這照顧要是由于市場的供求達到了較為均衡的狀態。

國內普通住宅的收益率最高

國內房地產市場目前還未發展到成熟階段，住宅供求的結構性矛盾、商業物業總體的供求不平衡以及工業地產的相對滯后發展，加上信息傳達的問題，導致了在不同的物業之間，收益率還存在較大的差異。

以北京、上海兩個一線城市為例，從2006年中期到2007年底這段時間內，北京和上海的住宅銷售價格和租金價格指數漲幅均高于商廈和寫字樓。而寫字樓的租金漲幅高于商廈，并且商廈的租金漲幅明顯小于價格漲幅，其租金收益率呈現下行趨勢。其中，商鋪的風險最大，并且未來的供應有較大的不確定性；而住宅的流通性高、投資門檻低，所以住宅成為了收益率最好的物業，這也反映了我國投資者較為明顯的心理偏好。

在住宅市場中，普通住宅的租金和價格漲幅又要高于豪宅市場，尤其是上海豪宅的租金價格近幾年來的變化很小，似乎并未受到物價因素的影響。對此，豪宅可以看作奢侈品的一種，其價格主要受供給和小部分高收入者的可支配收入影響。

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關鍵字:商業房地產;投資風險;防范策略

一、商業房地產概述

(一)商業房地產概念

房地產按其用途可劃分為住宅房地產、工業房地產和商業房地產等,顧名思義,商業房地產主要用于商業經營,包括各種零售、批發、休閑、餐飲、娛樂等經營用途。商業地產的形式多樣,主要包括批發市場、購物中心、專業市場、品牌店、酒店旅館、娛樂性商業地產和住宅的底層商鋪等。工業園區一般不劃為商業房地產。

(二)商業房地產在我國的發展

我國的商業房地產是伴隨著整個房地產行業的迅速發展而逐漸發展起來的,1998年以前由于國家政策、市場環境等因素,商業房地產發展較為緩慢,較為有代表性的商業房地產建設項目有廣州天河城、北京新世紀中心、東方廣場。在1990年以后,特別是進入21世紀以來,隨著改革開放的深入發展和市場經濟體制的不斷完善,商業房地產進入迅速發展的時期,突出表現在商業房地產竣工面積的持續的快速增長。

但在商業房地產迅速發展的同時,其投資風險不斷顯現并成為房地產企業生存和發展的主要威脅。我國商業房地產的經營管理尚處于發展的初級階段,開發模式以“分割出售、售后包租”為主,建設完成就將分割后的鋪面產權全部出售或部分出售,但有關統計數據顯示,商業房地產的銷售面積僅占到竣工面積的50—60%,待銷售房產大量空置,造成了商業房地產空置率的居高不下,這就導致了房地產開發企業利潤無法實現甚至成本也難以彌補,形成巨大的投資風險。

二、商業房地產投資風險類別

(一)政治風險

1.政策風險

政策風險是由于國家政策的為預期的變化給商業房地產的開發造成經濟利益的損失。房地產業作為一國最主要的固定資產投資,與國家的宏觀經濟政策聯系緊密,國家會通過與房地產有關的政策的調整以調節宏觀經濟的運行,這些政策包括產業政策、土地政策以及稅收政策等。例如,在產業政策方面,近年來國家陸續出臺政策鼓勵和支持經濟適用房和廉租房的建設,這勢必會改變房地產業內部結構的變化,大量的資金會投向國家政策扶持的經濟適用房和廉租房的建設,在一定程度上影響商業房地產的發展。

2.城市規劃風險

由于我國城市規劃尚不完善以及某些地方政府為追求政績、打造形象工程等原因,近年來國內一些城市出現商業房地產規劃布局不合理、局部過熱的現象。據統計,截止到目前,全國縣級以上城市商業街存量已超過3000條,地、縣級城市的部分新建商業街顯性空置率達到15%,隱性空置率超過20%。另一方面,商業房地產的建設和運營周期長,在這期間的城市規劃的變動會導致項目的徹底破產,大部分的建設成本收不回來,很多項目只能前功盡棄。

(二)經濟風險

1.市場供求風險

商業房地產的市場供求風險是由市場供給與需求的失衡所帶來的風險。主要表現為以下兩個方面,一是商業房地產的供給過多,供過于求導致房地產的大量空置。其主要原因是隨著近幾年我國房地產業的迅速發展,利益的驅動使得社會上大量的資金投向房地產業,商業房地產的建設規模迅速增加,并且超過了社會經濟發展水平以及居民的消費水平。另一方面,已建成的商業房地產項目不能滿足市場的要求,市場的結構性矛盾突出。表現為已建成的商業房地產項目在區位、規模、結構等方面與商家的需求不一致,不能滿足商家的經營的要求,造成這一風險的原因在于開發商沒有實現進行完善的商業規劃,不是根據市場的需求進行項目的開發,而是非理性的先開發后招商,這必然會造成市場的結構性矛盾突出,嚴重的市場供求風險直接導致房地產企業的經濟損失。

2.融資風險

商業房地產的融資風險主要是利率風險,即由于銀行貸款利率的變化給房地產企業帶來的風險。由于我國目前資本市場發展尚不完善以及受傳統的投資觀念的影響,房地產企業運用股票、債券等直接融資方式受到限制,只能大量的向銀行貸款。據統計,在我國的房地產企業中,大多數企業對銀行信貸的依賴在70%-80%左右,對于商業房地產項目,其項目資金的回收期比住宅房地產要長,因此受利率變化的影響更大。利率作為國家調節宏觀經濟的重要指標,2001年至2008年國家對五年以上貸款利率調整過18次之多(如圖一),僅2007年就上調利率6次,上調總幅度在10%以上,這對于貸款數量巨大的產企業來說,會大大增加其融資成本。

(三)開發商自身經營能力風險

商業房地產業跨越房地產業和商業經營兩個領域,不僅在后期的經營管理中要進行有效的商業經營管理,在前期的建設開發階段也要做好充分的商業規劃并進行有效的招商活動。而我國大多數商業房地產企業都是以經營住宅房地產為其主要業務,缺乏商業運營管理的人才及經驗,套用住宅房地產的開發模式,沒有進行有效的商業規劃及招商活動,待項目建成后直接出售產權或者進行招租。產權的出售固然可以迅速的回籠資金,但現金流就此中斷,不符合商業房地產建設的初衷及實現企業受益的最大化;由于商業運營的經驗不足,商業房地產的出租中管理混亂,容易激發與商戶之間的矛盾,嚴重影響企業的利益。

三、商業房地產投資風險防范策略

(一)按照國家政策及城市總體規劃,規避政治風險

房地產企業應當時刻關注國家的宏觀政策的變化,包括產業政策、土地政策以及稅收政策等,并且要依據政策規定合理的調整經營業務的內容、經營方式、區位選擇。例如利用在城市高新區建設商業房地產稅收優惠的政策調整企業建設項目的區位,以獲得稅收優惠。

如上所述,城市規劃風險對企業的影響巨大,因此房地產企業在新項目開工前既要符合城市發展規劃,要依據城市發展規劃確定商業地產項目的選址、定位、規模、檔次,又要做好充分的市場調查,對項目所處地域的人流、競爭狀況、周邊商業環境、交通狀況等進行綜合的調查研究,如果調研結果顯示此次城市規劃并不合理,企業開發商業房地產項目無利可圖,就不要盲目的遵循城市的規劃,應轉向其他城市或地區以合理的規避城市規劃風險。

(二)加強市場供求風險及融資風險的控制

1.根據市場需求量,規避市場供求風險

針對產生商業房地產市場供求風險的兩個原因,要做好以下兩個方面。第一,根據市場的需求量,合理安排建設規模以及種類,因為商業房地產的建設和運營時間長,所以以上的安排要在充分調查和合理預測的基礎上具有前瞻性。例如,由于國家政策的調整,未來幾年經濟適用房和廉租房會大量建設,必然形成對商業房地產的沖擊,因此就要適當的減少商業房地產的建設,以規避供過于求的風險。另一方面,一個商業房地產項目成功與否的關鍵在于后期的商業管理運營的效果,而后期的商業管理運營的效果如何又取決于項目開發前是否有一個完善的商業策劃。只有對項目選址、業態定位、項目設計進行精心的商業策劃,根據商戶的業態、區位的需求進行建設,后期的管理運營才能順暢的進行,商戶才能實現其預期的經濟利益,既避免與商戶之間發生矛盾,又從房產的升值中獲得更大的利潤。

2.開拓融資渠道,防范融資風險

要防范融資風險中利率變化給企業帶來的成本的增加,一方面可以通過固定利率貸款鎖定項目成本,但解決問題的根本在于大力開拓融資渠道,提高自有資金比例,增強企業抗風險能力。要完善企業的治理結構,爭取上市融資或者通過發行企業債券進行融資,也可以引進外資,擴大外資在企業總資本中的比例,通過以上措施減少對銀行貸款的依賴程度,既能有效的防范貸款利率風險,又能通過上市或引進外資等改善企業的管理水平,學習國外房地產企業的先進經驗,促進企業的長遠發展

(三)加強商業房地產的管理運營,防范開發商自身經營能力風險

商業房地產的開發與其他類別房地產的最大不同在于項目完工后的管理運營階段,因為項目成本的彌補、利潤的獲得都是在這一階段實現,所以管理運營階段就成為商業房地產開發中至關重要的階段,對國內眾多商業房地產項目進行研究可以發現,大多數開發項目的失敗源于商業管理運營的缺失或不成熟。商業地產開發中,要防范開發商自身經營能力風險可考慮如下策略。

1.樹立房地產商業管理運營的觀念

商業房地產建筑工程的完工是進行商業運營管理的基礎而不是整個項目的結束,商業房地產的增值靠的是后期商業管理運營而不是僅僅的產權出售獲利,因此,國內的房地產企業應當改變套用住宅房地產的經營模式,樹立房地產商業管理運營的觀念,在項目完工后通過有效地商業管理運營存進房地產項目的不斷升值。

2.增加人才儲備,完善管理運營

商業房地產的管理運營涉及房地產開發和商業運營兩個領域,因此需要具備這兩個領域專業知識及實踐經驗的人才進行項目的合理商業規劃和招商活動。房地產企業可以與高校聯合,按照企業對管理人員的素質要求設計培養計劃,培養企業所需要的人才。

3.統一經營主題,建立商業品牌

一個商業房地產項目中會有各種不同的業態,現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的業態統一為一種經營主題,最終建立一個被消費者認同的商業品牌。根據各地區消費水平、消費結構、消費環境和項目經營規模,通過對項目中商戶進行統一招商和物業管理,實現項目經營的精準定位,發揮整合優勢,以避免商鋪之間的定位參差不齊、難以統一形象的弊端。在經營主題統一的情況下,通過引進主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影響和帶動效應下,逐步樹立項目的商業品牌。

參考文獻:

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[3]楊福濤.商業房地產投資風險評價及規避研究[D].西北農林科技大學,2008

篇9

英國有一句諺語：一個人的房子，一個人的城堡。寓意是“一個人的家就是他的城堡”，可見英國人對房產的重視程度。

衰退和飆升的轉換

1989年英國的房市泡沫破滅，使英國的平均房價在兩到三年時間內一路下跌25％，而倫敦房地產市場更經歷了一次更為深刻的衰退，個別房價跌幅超過30％～40％。1996年第一季度，沉寂多年的住宅買賣在鼓勵工商發展的工黨上臺等利好消息刺激下逐步開始反彈，住宅房價幾乎一路上揚，截至今年在短短10年內英國全國平均房價已經翻了3倍。部分位于倫敦市區豪宅區的房子，例如南肯辛頓區、切爾西區、諾丁山、奈橋區等，短短3 4年便翻了4倍以上。

知名房地產機構CB Richard Ellis Hamptons近期的一項“全球住房市場半年回顧”調查顯示，倫敦已超過紐約成為世界上豪華住宅最昂貴的城市。今年第二季度，在倫敦切爾西商業區和諾丁山商業區附近的高級豪宅每套售價超過100萬英鎊(折合190萬美元)，平均每平方英尺2282美元。而紐約曼哈頓區靠近中央公園的第五大道、公園大道和麥迪遜大道的住宅，每平方英尺約為1 900美元。

對于幾何級數上升而又居高不下的房價，一直有專家學者、金融機構在做預測，并警告倫敦樓市可能會隨時崩盤。但由于沒有出現異常重大利空消息，作為全球三大金融中心之一的倫敦，在伊戰后整體經濟向上及內需不斷擴大環境下，反而吸收越來越多來自國內外首次買房者的資金，其中許多來自中東和俄羅斯。海外資金的不斷涌入，專業炒家不斷的轉手交易，進一步推高了倫敦的房價。

投資潛力的解析

由于英國政府不允許拆遷低矮舊民房，并堅持保護綠地，隨著外來人口的不斷增多，讓倫敦建房成本不斷攀升。而英國人口的老化也讓房屋市場的更新速度放慢，新房卻遲遲無法修建，致使倫敦樓市不斷上揚。

如以英國國家土地登記局錄得的房產均價為準，依照世行數據及最近英鎊對美元的匯率(1：1．88)計，2005年英國的人均收入為36424美元，而全國的平均房價19．7萬英鎊(約為37萬美元)，樓價與人均收入比率差10．17倍。以倫敦為例，市區人均年收入為3萬英鎊(折合5．64萬美元)，房屋均價31．8萬英鎊約為60萬美元(來自英國國家土地登記局)，房價與收入的比率高達10．64倍。但如拿此比率與中國主要城市房價與收入的比率來比較，中國的房價收入比率仍在其之上，也映射出英國房產仍然具有繼續上升的空間。

倫敦房價高企的另一個利好是英鎊升值。據資料顯示，過去3年里，英鎊對美元升值15％。舒適幽雅的居住環境，擁有全球第二大金融市場的城市地位，豐厚的房產升值和租金回報，以及堅挺的英鎊匯率，都是倫敦吸引海外投資者的閃亮賣點。

倫敦金融區的投資巨鱷們也有可能把部分資金轉移到市區的房地產投資上，以規避市場風險。而倫敦作為美國和歐洲等西方社會的交匯地、2012年夏季奧運會的主辦城市，有著很大的購買需求力。再加上英鎊又是一個相當穩健的貨幣，英國政治穩定，這些也是投資英國房地產的有利條件。

篇10

隨著時間臨近年底，在房地產市場上，2008年樓市的走向又成了大家關注的焦點。特別是近一段時間來，一些城市出現的不少市場新動向更是把這一問題推到了風口浪尖。近來，有關廣州部分樓盤打折促銷、深圳商品房成交均價下跌以及北京、上海樓市成交量大幅萎縮等現象，引起了房地產業內外人士的廣泛關注，甚至有專家提出了“2008年樓市將會出現拐點”的論調。但記者認為，2008年中國樓市的拐點不會出現，市場仍將保持向上的發展趨勢。

北京大學房地產研究所所長陳國強在接受記者采訪時說：“目前個別城市部分樓盤樓價出現波動的現象，要具體問題具體分析，并不等于樓市整體將出現拐點。”他認為，當前樓市的主要矛盾依然是供求矛盾。如果有效需求得不到滿足，那么房價下跌的期望必然破滅。

2007年的中國房地產市場的確演繹了一波令人難忘的行情，全國各地的房價都出現了不小的漲幅。我們看到，年初首先是深圳、廣州樓市領漲全國；5月份之后，沉寂已久的上海樓市也出現了快速上揚的行情；接著，樓市的上漲進一步蔓延到了許多二、三線城市。根據國家發改委、國家統計局的最新調查顯示，今年三季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲8.2％，漲幅比上季度高1.9個百分點。進入10月份，70個大中城市房屋銷售價格漲幅達到了9.5％，比上月高出0.6個百分點。

對于2008年房地產市場價格的走勢，中國社科院的2008年經濟藍皮書也作出了明確的預測：由于支撐我國房地產市場持續發展的因素將長期存在，我國房價上漲趨勢不可避免。此外，目前我國地價、房價倒掛現象嚴重，一些通過招拍掛出讓的土地的樓面地價已經接近或高于同地段在售新建房屋的價格，這必然使得未來房價大幅提高，并造成很多地方開發企業通過推遲開盤時間。放緩銷售速度等方式捂盤惜售。

房地產市場既受制于宏觀經濟的發展，又受制于其本身供求關系變化的影響，而從總體上來看，影響2008年房地產價格走勢的相關經濟環境并沒有發生改變。首先從宏觀層面看，推動房市升溫的幾大宏觀經濟的因素依然存在，如外貿順差、流動性過剩、通脹壓力、利率和匯率的影響等。而在人民幣升值的大背景下，自2006年7月“限外”政策出臺一年多來，國際資本并未放慢進入中國市場的腳步，甚至在加快進入。據戴德梁行的報告稱，今年外資進入中國內地房地產領域的投資額增幅約在50％左右。

在這里我們必須要認清這樣一個問題，當前中國房地產市場的最大矛盾是需求過于旺盛，而這一點在2008年仍然難以得到改變。我們看到，在宏觀調控之后，各地的自住性住房需求依然旺盛，這表明中國房地產市場的發展仍然處在黃金時段。這種“需求”具有傳動性質，從沿海經濟發達地區逐步向中西部經濟欠發達地區傳動；由“一次置業”向“二次置業”、“三次置業”傳動，從高收入、中高收入家庭向中等收入乃至中低收入家庭傳動；從一、二線大城市向三、四線中小城市和發達地區的小城鎮傳動。其實這幾年來，中國老百姓的人均收入增長也是比較快的，根據國家統計局的調查顯示，2006年全國城鎮居民年人均可支配收入達到11 759元，比2002年增長了52.7％，并且隨著我國人均GDP超過2000美元，未來中國家庭收入將越來越體現出多元化的趨勢。而從投資性的角度來看，受通脹預期和習慣思維的作用，很多居民也將房地產作為重要的保值增值手段。

市場新特點值得關注

不過，雖然2008年房地產市場向上的趨勢不會改變，但由于受到各種因素的影響，市場將會出現不少新的特點。有業內人士指出，按照我國房地產波動周期的劃分，進入2008年后，又會處于一個發展增長期，當然，對于不同的城市，周期的長短分布也會有所不同。而且，從另外一個角度看，由于我國的房地產市場屬于政策性市場，隨著國家宏觀調控措施的進一步加強和到位，也會使市場出現一些新的變化。

首先，2008年房地產價格上漲的速度將逐漸趨緩?，F在種種跡象已經表明，對房地產市場的調控仍然不會放松，這將會壓制房價的上漲幅度。另外，當前金融政策的收緊已成定局，不論是屢次加息還是提高第二套房首付，都印證了這一觀點。如果明年這些政策得到進一步加強，也會對市場產生不小的影響。

第二，與2007年相比，市場的成交量將會有所下降，這主要是供應量的減少引起的。據中原地產統計數據顯示，在經歷了2004年的供求兩旺之后，從2005年起，北京樓市的住宅供應量持續減少。2004年一手房上市面積為2875萬平方米，而2006年縮水至2461萬平方米，到了2007年，前10個月總供應量僅為可憐的1568萬平方米。在其他不少城市也有類似的情況。由于受“90/70”規劃等因素影響，住宅的開工量都出現了下降，這也必然會影響到明年住宅的供應量。

第三，在住宅單價難以下降的情況下，房屋的面積將會降低。根據相關政策，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。根據這一規定，從2006年下半年開始，許多樓盤的建設規劃都進行了相應的調整，而2008年將會迎來陸續上市的高峰。

第四，住房的單價難以下降。就目前的情況看，由于住宅套型面積的減小，即使單價上升，購房的總價也有可能下降。其實，購房者最關心的還是總價問題，但大家平時里看到的往往是單價。在總價上升幅度不大，甚至下降的情況下，隨著居民收入的持續增加，支付購房款的能力也在提高。從這個意義上說，單價的上漲是不可避免的。購房者在有能力的前提下，該買房就買房，該投資就投資。當然對于一些價格過分離譜的樓盤，我們還是要看緊自己的錢袋子，以免在泡沫破滅時遭受損失。

第五，住房保障制度將會得到進一步的深化。據了解，有關方面正在對我國的住宅制度進行再次設計，住房的保障特性將會得到更大的重視。這也將對房地產市場的結構帶來深遠的影響。

購房該出手時就出手

2008年的房地產市場的確是讓人值得關注和期待的，一方面市場仍處在上升的通道中，另一方面影響市場的因素也會變得更為復雜和多樣。那么，我們應該如何來應對呢?有一點很重要，無論是購房、賣房還是租房都可以有一個原則，那就是從容不迫，以變應變。其中又有不同的側重點，比如買房，就是該出手時就出手。

總體來看，買房始終是大家揮之不去的老話題，特別是對于那些自住購房者來說，在當前房地產市場整體

向上的趨勢下，我們還是那句老話：“晚買不如早買，該出手時就出手?！逼渲械年P鍵一是要把握購房的時機，千萬不要盲目追漲，而當調控政策密集出臺、市場出現調整時，卻反而可以考慮人市；二是一定要量力而行，根據自己的經濟實力作出決定。簡單地說就是一句話：要買自己買得起的房子，買得起還要住得起。一般來說。買房按揭的月還款額不能超過月收入的50％。當然梯級購房原則也是不能忽略的，這就是在一個房地產市場中，購房者先租后買、先買舊后買新，先買小后買大、先買普通后買高檔、先投資創業后安家養老的購房理念。換句話說，就是只買對的不買貴的。另外，2008年利率的走向也值得我們關注，其中首先要明確的是購房時應考慮用足公積金貸款.其次對于固定利率和浮動利率商業貸款的選擇要根據通脹的情況來定。如果通脹能夠得到有效控制，那就可以選擇浮動利率貸款。反之，如果通脹沒有能夠被壓制，加息預期繼續強烈，那固定利率貸款就成了“避險工具”。

而從購房的潛力區域來看，日前召開的全國發展和改革工作會議傳出消息，武漢城市圈近日經國務院批準，成為“全國資源節約型和環境友好型社會(簡稱“兩型社會”)建設綜合配套改革試驗區”。據悉，同時獲批為“兩型社會”改革試驗區的還有長株潭城市群。由此，不少二、三線城市的房地產市場也再次受到了投資者的關注。不少專家認為，像西安、武漢、長春這樣的二線城市，其房地產市場發展的空白和滯后帶給了開發商更多信心。比起北京、上海房地產市場越來越白熱化的競爭和越來越稀少的資源，二線城市無疑是一些實力開發商的新“天堂”。從這點來說，投資者可以把握住兩點，一是未來的中國樓市將會呈現出一種多極化的發展態勢，多元化發展格局將使許多區域的潛力慢慢顯現出來；二是一些新興的經濟增長極的潛力將會凸顯，比如京津冀都市圈，目前其編制的兩年綜合規劃初稿已經完成，有望不久出臺。而從當前國際經濟發展的趨勢來看，現在中、日、韓等國都在為推進東北亞區域經濟一體化進行積極磋商，而中國參與東北亞地區經濟合作，中心地帶就是以京津冀都市圈為核心、以遼東半島和山東半島為兩翼的環渤海地區。

另外，目前在不少城市中，購房出現一種向城市的地區擴張的態勢。在目前房價比較高的情況下，這些地區較為低廉的價格也吸引了不少購房者的目光。但如果你在這些區域購房，一定要留意購房的隱性成本，其中包括交通購物、居住成本等等，這些成本中的一部分是潛在成本，要在以后才起作用，因而更難于認識。比如有些樓盤地段、交通、配套等方面的情況都非常一般，但在價格上卻是挺實惠的，這往往成了吸引許多購房者的原因。但要知道的是，這些樓盤在房價之外將來可能還要付出的隱性成本是并不少的，比如上下班路途遙遠，雖然看似可以通過公共交通等來加以解決，但花在時間和金錢上的成本卻是相當大的。還有些樓盤由于周邊沒有比較好的教育設施，這就給日后子女上學帶來了不小的麻煩，使得不少家庭只能選擇到路途較遠的好學校上課，這不僅要花費大量的時間，而且接送子女上學也要花費家長不少的精力。就這樣，購房者在不知不覺中又增加了不少開銷，而這些開支，當初在購房時，許多人卻不一定能夠考慮到。

租房賣房也要講技巧