房產電商范文

導語：如何才能寫好一篇房產電商，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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2012年11月11日購物狂歡節，中國電子商務出現了爆棚式發展：阿里巴巴宣稱支付寶總銷售額達到191億元，其中天貓132億元，淘寶59億元。

這個神奇的數字又將電商的魅力提升到另一個高度，使得早在2011年開始試水電商的房地產商們覺得當初的決定是正確的。當傳統營銷渠道已經無法滿足房地產銷售的需求時，被稱為當下最時尚的銷售方式

房產電商已經潛移默化地準備與傳統銷售模式分庭抗禮了。

房產商涉足電商，成績和前景到底如何呢？日前，易居電商數據稱，易居電商已覆蓋城市21個，累計交易金額逾270億元，成績斐然。而從加入電商的房企來看，綠城、萬科、招商、SOHO中國等紛紛涉足，就連中國最大的商業地產公司萬達集團董事長王健林都動了心，有消息稱，萬達集團旗下電子商務公司近期就要掛牌。此外，淘寶、京東商城也以看似不經意的方式參與其中。

如今幾乎人人都認為電商前景無限好，但至少到目前為止，各方都還是摸著石頭過河。地產商、第三方平臺、電商行業大佬，每一方都在盤算著自己的玩法。

現狀：開發商參與為賺吆喝

事實上，房地產涉足電商早已不能算作新鮮事，從2011年開始，繼SOHO中國首試網上賣房，在首家房產電商平臺“易居購房網”進行了8次拍賣累計交易額達4億元之后，富力、世茂、萬通、新世界等品牌開發商均已挺進電子商務平臺。在限購背景下，傳統的房產銷售形式開始嘗試與電商結合，但無論開發企業還是購房者，房地產市場買賣雙方對此均抱著“試水”心態。

從現有的房地產電商的表現形式來看，線上的相關內容以團購和競拍為主要方式。

一般來說，開發商會與多家網站的電商平臺進行合作，所給出的優惠幅度類似。房源方面，主要為剛需房，豪宅類項目少之又少。上海中江房地產發展有限公司總經理張建豫向記者坦言，其所負責的“國信世紀海景”項目雖然與電商平臺合作，也只是想賺個吆喝，并未指望會促成成交，“豪宅項目不可能不到現場看房體驗，就能夠通過網拍這種形式成交，因為涉及金額較大，而且用戶體驗度不高。”

俊發地產CEO趙彬也認為買房是一種體驗式過程，每個房子的朝向、格局、區位因素都各有不同，消費者不可能像在淘寶上買其他商品那樣，可以按照價格、款式、型號來進行搜索。還有某剛需樓盤置業顧問表示，參與電商的目的在于為樓盤宣傳與造勢，吸引更多客群到訪，而最終的成交點仍在售樓部。

據了解，開發商參與電商合作的方式基本有兩種，一種是由開發商直接承擔專題頁面的制作以及推廣費，另一種是由電商網站抽取成交傭金，如果真正成交，購房者交納的部分意向金直接留存在網站，以作為廣告費用。一般情況，大多數開發企業會選擇不用付出多余成本的第二種合作模式。而對于“零元起拍”這種靠拼網速、拼手氣的方式，很容易讓購房者抱著玩玩的心態進入，一旦交易中的任何一個環節出現問題，都可能導致意向購房者的中途放棄。

模式：各顯神通

整個房地產電商產業鏈主要由三方構成：開發商與二手房東、房產電商平臺加線下服務、購房者。在房產電商交易中，房產電商平臺解決的是開發商或行、中介公司與用戶之間的信息交換和初步交易意向的達成，實現房產信息的公開透明和精準營銷的目的。因此處于房產交易最上游的開發商或者中游的行、中介公司，都會是房產電商的客戶，都可以借助房產電商平臺，實現精準定位用戶，促成交易。

據了解，當下主要房產網站電商平臺有樂居、搜房、搜狐焦點，主要電子商務平臺如京東、淘寶都建設了房產電商平臺。從目前的發展形勢來看，房產電商渠道已經初步建成并獲得了一定的發展。以EJU為例，其總體的平臺下分新浪門戶、樂居、百度樂居、新浪微博等資源，擁有獨立的電商運作團隊，線下則擁有行、中介等進行整合服務，其他電商平臺模式雖各有特色，但可謂“百變不離其宗”。通常的住宅項目會選擇與此種類型的電商平臺進行網上的競拍或者團購，這是一般模式。

商業地產或許有些不同，王健林所提出的電商模式很有意思。根據萬達的規劃，要把旗下商業地產、酒店、電影院線、連鎖百貨、旅游度假五大主營業務整合打包，打造“線上商業綜合體”。王健林稱，萬達要做的電子商務要求線上、線下資源相結合，形成獨特的模式。在放出豪言壯志的同時，萬達已經開始著手招兵買馬，進行相關電商團隊的組建。據透露，王健林概念中的“線上商業綜合體”，其百貨業務將與銀泰網類似，聘請單獨團隊進行獨立B2C運作；而旅游及酒店將模仿藝龍、攜程模式；電影院線和商業地產兩項產業如何布局，尚不清楚。銀泰網的優勢在于銀泰集團的會員資料，而攜程扮演中介，主要服務是訂酒店客房、訂機票，發展會員讓散客享受團購價格。這種模式一方面發展會員卡用戶“圈地”，另一方面借助龐大的用戶群向酒店、航空公司等索取折扣，賺取傭金，反過來吸引更多的用戶群，形成一個良性循環。

綠城中國的電商也有自己的特色，主要針對建材開展電商業務，這樣的嘗試萬科也曾經有過。2012年綠城集團宣布，旗下綠城商城正式上線，面向國內中小開發商銷售精裝修用品。綠城集團方面表示，將利用多年積累的房產項目營造經驗，以及對工程材料的深刻了解，整合優化資源，開創“網絡商城+實體體驗”的材料采購新模式，搭建線上線下物資整合一站式應用平臺，全力打造綠城電商。在價格方面，綠城集團曾宣稱“所售商品追求全國同期最低價”，綠城與130多家裝飾裝修用品廠家建立了合作關系，以最低的價格提供所有產品，綠城商城的會員，通過密鑰可以看到最低采購價。綠城電商目前采用的是B2B、O2O的模式，未來觸角可能會伸向B2C。

出路：線上線下的無縫對接

當前，各個房地產電商平臺和開發商正準備利用電商發展的契機，在這個領域內劃定疆域，搶占資源與先機。但不同于傳統電子商務解決信息流、資金流和物流這三個問題，房產電商應同時具備解決信息流、資金流和服務流的能力。簡單的說，線上引流、平臺轉化、線上線下整合服務的能力將構成各電商平臺的核心競爭力。

從房產電商平臺角度來看，當下的模式可能過為單一。有調查顯示，雖然房地產電商已經被眾多購房者熟悉，但是有九成以上的客群明確表示不會選擇通過網絡完成房屋交易。事實上，由于房產是不動產，且具有商品標準化低和交易金額巨大等特征，使得房產在現階段很難在線完成所有交易環節。在電商平臺上，用戶能完成選房、訂房和支付訂金等步驟，但還需要看房、簽訂合同、交付房款等線下服務支撐才能完成整個交易流程。因此，對于電商平臺來說，要完成一項交易，必須聯合線上和線下資源及服務，O2O模式將是長期主流模式。

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【關鍵詞】社區電商 長尾分析 房地產+

一、社區電商與電子商務社區化

（一）社區電商

社區電商是面向社區范圍的用戶群體，依托電子商務平臺展開的各類型服務交易的電子商務活動。對于用戶來說，既可以滿足線上交易信息獲取，又可以在線下完成消費與體驗，具有快速，高效的特點。社區電商與居民生活聯系緊密，滿足社區居民的剛性需求，所以一旦建立起與用戶的聯系，則具有很強的路徑依賴，由于是面向居民，居民特性穩定，流動性弱，所以也更好把握用戶習慣，能夠集中用戶訂單，進行集中供給，節省物流成本。此外，社區電商高度成熟后，能夠拓展醫療，交通等公共服務等，接入智能城市系統，使得房地產企業在地區具有更強的競爭力。

（二）電子商務社區化

阿里巴巴，百度，騰訊，京東等互聯網巨頭，依托自身優勢條件，以O2O模式，發力電子商務社區化，如京東分別與快客，好鄰居，良友等品牌拓展1萬多個線下合作店面。

與社區電子商務不同，電子商務社區化在本地化屬性上所需要耗費的資金與經營管理精力更加龐大。同時社區電子商務在管理經營方面本地化戰略也更為多樣，所以社區電子商務將具有更大的活力。

二、房產企業發展社區電商的核心優勢

（一）豐富的業主資源，以房帶消費

房地產所積累起的業主資源與電商平臺的大流量相比。房地產業主具有真實性，基于地理上的關系將比虛擬數據更好捕捉用戶消費習慣的關聯性特征。在廣告投放上有著更為精準的指向。

（二）具有定性性質的規劃能力

房地產是高價值的大宗商品，本身很重要的潛在購買力區分指標，對于社區消費水平有定性的作用，所以對消費的消費能力更加明晰與把握，從而主導社區電商的構建，分析更為精確的用戶需求。房地產企業能夠在地產開發與規劃的基礎上，根據需要對物流布局和實體店鋪布局進行靈活設計與規劃。

（三）管理運作體系成熟

與傳統平臺電商的營銷核心不同，社區電商的核心在于對消費者的管理。社區居民的流動性弱，基于地理聯系的基礎上，可根據居民需求進行定制與管理，提高電商平臺利用效率。同時通過主導社交網絡建設，如社區QQ群，論壇等，滲入居民交流之中。社區電商在線下通常包含有較多的利益關系，房地產企業通常在關系梳理方面有著更強的業務處理經驗。

三、房地產社區電商格局的長尾分析

長尾理論基本原理是：只要存儲和流通的渠道足夠大，需求不旺盛或銷量不佳的產品所共同占據的市場份額可以和少數熱銷產品所占據的市場份額匹敵甚至更大。長尾商品正是以其冷門與不暢銷，所以尋找成本高，這就使得在培養用戶的購買路徑上具有更強的吸引力。

相比于房產銷售，社區電商所帶來的效益只能占據了屬于長尾部分，但是隨著地產商的市場份額的變化，社區電商規模的積累過程，則又可以形成新的房地產建設和盈利格局。這一新格局體現在，商場主導布局削弱，地產公司的基礎服務設施建設轉為終端物流建設，相對比與商城所帶來的建設費用，物流終端的運營成本與建設成本更低。另一方面，社區電商取代大型商場的作用后，這一業務將成為地產商的“售后”模塊分裂出來，在培養居民生活習慣上也有很大的作用，增強房產企業的品牌信任，在房產升級和購置中，無疑為房產企業增加了籌碼。

四、房地產企業為主導的社區電商發展方向――房地產+

“房地產+”是指以房地產為核心，展開的各種醫療，教育，社交，金融等服務需求的發展模式。社區電商是“房地產+”模式的核心環節，打造社區電商，是信息流動環節最重要的布局。在“房地產+”模式下，房地產為主體，打造社區電商的供應鏈環節，以社區電商為途徑進行“房地產+”的內容建設 ，對于“房地產+”的社區電商的內容建設主要有兩種方式。

（一）房產企業品牌在社區電商中的延伸

房地產企業憑借其管理和資金優勢，進入其他生產行業。如恒大涉足的礦泉水，乳業和糧油生產。憑借其房地產企業聲譽為保證，在地產上的物理聯系，能夠有信任基礎，并借助社區電商開展營銷，疊加與整合效應顯著，使房地產企業擺脫一次性買賣的桎梏。

（二）產業鏈的整合模式

地產是重資產，是大宗消費品，通過這次消費客戶與企業間構建了充分的信任，由此衍生的其他輕資產型消費，都可以在社區電商平臺上展開，像是理財、金融、保險、旅游、裝修家居等。同時借助社區電商平臺，進行數據的收集，為房產的二次買賣提供信息分析來源。

五、結語

依托房地產企業基礎與主體，開展社區電子商務，一方面是為社區電子商務找到了可靠性更高的承載實體，另一方面，社區電子商務也能為房地產企業帶來新的發展契機，實現“房地產+”的發展，擺脫地產單一化產品帶來的風險制約瓶頸，打造出房地產企業服務的競爭力。

參考文獻：

[1]王劍峰.地產商為何搞不定社區電商[J].中國房地產 2015，08.

[2]劉娜.社區電子商務發展現狀問題及對策研究[J].商業經濟 2014，22.

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一·產品策略（product）

房地產產品策略是房地產營銷中的首要因素，房地產企業必須開發市場所需要的產品，才能生存。按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：

1.核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。

2.有形產品。指構成房地產產品的品牌、特點、式樣、質量等。

3.延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業管理、保證公共設施的提供等。

目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念、一個點子，而真正需要的是產品本身。因此房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由于購房者的家庭感、安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處于同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在于有形產品和延伸產品上。在目前的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。

首先，給房地產商品取一個好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發美好的遐想。比如，大宏公司開發的“九鼎雅苑”，其名稱就是追求一種的浪漫和古典的高雅。其次，提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大于求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部布局、裝飾裝修。為此，開發商要采用現代化的新材料、新技術，使物業具有智能化和現代化的格局。最后，房地產開發商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的文化氛圍，這些都是房地產商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

二·價格策略（price）

房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節?？茖W合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發商的生存和發展具有積極意義。

1.定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有成本導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價。總之，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。

2.定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況后，先以較低的價格出售少量的商品房，然后根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以通過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定合同時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司采取預付定金的辦法，然后余額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金融資本介入房地產業，一些房地產公司和銀行開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然后憑購房合同向銀行申請抵押貸款支付70%的余款，以后，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑒和探索。

三·促銷策略（promotion）

房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常采用的促銷有以下幾種：

1.人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的信息，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在于，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客范圍小，對于促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。

2.廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、環境優勢、教育優勢、交通優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告類型和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

3.公共關系。房地產公關是指房地產開發商通過傳播溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、金融公眾、媒介公眾、社區公眾、社團公眾、政府公眾、內部公眾等的關系。這可以通過具體的活動來實現，如召開新聞會、進行奠基和封頂儀式、參加社會公益活動，或通過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關系是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

4.營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。

四·渠道策略（place）

目前我國房地產行業中，房地產營銷渠道大致可以分為直銷、委托以及近幾年興起的網絡營銷。

1.直接銷售。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。

2.委托銷售。它是指一般開發商委托房地產商尋找顧客，顧客經過商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式，委托銷售降低了開發商的風險，通過商的服務性質，更易于把握市場機會，能更快地銷售房產。

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關鍵詞:防電弧服;電弧傷害;人身電力事故

中圖分類號:TM715文獻標識碼:A

文章編號:1009-2374 (2010)30-0093-03

電力行業是關系到國計民生的重要行業,安全更是電力行業的第一任務,人身安全更是關系員工自身利益及企業發展乃至社會穩定。在法國電氣事故平均每年125起;其中,電弧事故占77%,造成永久殘疾占21%,死亡事件30起;住院治療達153人次;非住院治療34人次。引發人身電力事故的原因眾多,其中電弧引起的事故是威脅電力企業人身安全的眾多事故之一。合理配用防電弧服能有效降低電弧事故對人體產生的傷害。

1電弧事故的危害

1.1電弧事故的發生原理

依據眾多的研究成果和試驗結果,電弧的形成分為四個階段:(1)壓縮階段。這是電弧形成的第一階段,此階段會持續5～15ms,同時在這一階段中,溫度會持續上升,同時伴隨著溫度的上升會產生動態的壓力波;(2)膨脹階段。這是電弧形成的第二階段,此階段的持續時間為5～15ms,同時由于弧區和周圍空氣之間的壓力不同,壓力差導致在此階段開始有氣流的產生;(3)排放階段。這是電弧開始對周圍或者說是外部形成影響的階段。在這一階段,由于電弧能量繼續輸入燃弧點,會產生具有強力高速氣流并溫度較高的熾熱的微粒、氣流,它們會對外部產生持續的影響,一般而言,持續的時間是幾百毫秒;(4)熱效應階段。這一階段一開始就會伴隨著高溫,即包圍電弧的空氣已經達到了與電弧相近的溫度,燃弧的巨大能量開始作用于開關設備,使得開關設備可能被毀壞,產生危險。

從上述電弧形成的四個階段的敘述中,可以發現電弧事故主要是由于電弧的持續燃燒,對于電力設備如,開關設備的零部件、電纜、變壓器等造成威脅,而此時對于正在維修的工作人員來說,電弧燃燒釋放的巨大能量給他們的人身造成了很大的威脅或者傷害,如嚴重的灼傷、死亡。一般來說,電弧事故具有以下幾個方面的特點:第一,不可預測性。由于電弧是一種氣體有力放電現象,電弧事故是一種由微觀的反應所引起的,因而人們對于電弧事故發生的預測就非常困難。最常見的情況是,電弧事故發生后,電力人員才開始補救。第二,瞬時性。電弧事故的發生時間非常短暫,況且它所產生的能量還非常大,也就是說在工作人員進行工作時,可能在不知的情況下,電弧事故就可能發生。同時,一旦電弧事故發生,工作人員沒有時間離開,傷害不可避免。

1.2電弧事故的人身危害

電弧事故對于工作人員的人身傷害基本上都是非常嚴重的,最輕的也會是大面積的嚴重灼傷。一種情況是,在電弧事故發生后,巨大的能量或者工作者直接觸電直接導致人員的死亡。另一種情況是,雖然沒有導致直接死亡,但是由于電弧燃燒產生的強輻射熱使得工人的衣服燃燒、衣服爆裂、或者工人的合成纖維內衣的滴溶給工人的人身造成極大的燒傷,會形成嚴重的灼傷。還有一種情況是,在電弧事故發生的同時,會散發出巨大的壓力波、高強度的閃電、銅蒸汽、鋁蒸汽等有毒氣體,會對工人的視力、聽力和呼吸系統造成傷害。

以下為電弧意外模擬實驗現場部分圖片:

電弧對人體造成傷害的后果相當嚴重。1卡/平方厘米的能量相當于一只打火機的火焰在一秒內在指頭尖端產生的熱量,1.2卡/平方厘米的能量足以在的人體皮膚上造成二度燒傷。燒傷很疼,燒傷治療是一個十分困難的過程,通常身體每1%的燒傷都需要一天的住院治療時間,且需高額的花費,在美國可能超過100萬美元,在中國超過60萬人民幣。

意外電弧一旦產生必然會對工作人員產生傷害,故電力企業在控制意外電弧產生的同時,還必須為工作人員配備必要的防電弧產品,以降低電弧對人體產生的傷害。雖然電力企業為員工配備的棉制工作服,但對電弧傷害的防范效果還不夠理想,需專門的防電弧產品保護人員的安全。

2防電弧產品的具體功能

2.1防電弧產品的作用原理

降低電弧對人身傷害的防電弧產品主要有防電弧服。防電弧服的種類很多,各種材料的都有,不同材料的防電弧服的作用原理雖然不盡相同,但是其基本原理是一樣的,即,防電弧服之所以能對電弧傷害有很好的防護效果,主要源于防電弧服是采用高科技的材料制成。該材料具有:耐熱、阻燃、不助燃、不熔融和H級電絕緣等永久性的防火、絕緣等特點,通過外在的服裝來阻隔電弧燃燒產生的巨大能量,以達到保護人身的目的。具體來說,不同類型的防電弧產品的作用原理可以分為以下幾類:

第一,纖維性的防電弧產品,如阻燃處理棉織物、滌棉織物。它主要是利用纖維能夠阻止電弧燃燒處理過程來實現對電弧的阻燃。同時,這是由于纖維性產品的這個特點,所以在日常應用中隨著洗滌次數的增加,這類產品的防電弧效果會逐漸的退化。

第二,芳綸織物。這種防護產品主要是運用利用這種產品本身在遇到強大的熱量的時候,自身會發生膨脹,厚度會隨著增加,這樣的話就會在熱源和人的身體之間形成一種厚厚的保護屏障。更為重要的是,膨脹增厚之后的防護服不會變得厚重、僵硬,它會保持柔軟,一直到熱量冷卻,這樣就為工作人員提供了充分的時間離開現場,以保護自己。

2.2防電弧產品的防護效果

防電弧產品所預期達到的效果最重要的就是要保護工作者的人身安全。因而,可以說防電弧產品會有三種防護效果:

第一,有效的預防了工作人員的死亡。在以往的電弧事故中,造成人員死亡的事情并不少見,而防電弧產品的應用雖然不能說能夠保證人員的毫無損傷,但是也至少能夠確保工作人員的生命安全。

第二,有效預防了工作人員的傷害。由于以往不具備防電弧產品,電弧事故發生最常見的就是工作人員嚴重的灼傷。隨著防電弧產品的發展,其隔絕效果也越來越好,能夠有效的在工作人員和外界熱量之間產生隔離帶,直接為工作人員的人身安全進行保障,同時也給工作人員逃離現場提供了時間,把工作人員所受到的傷害最小化。另外,由于電弧事故給工作人員帶來的不僅僅是灼傷,還會由于其釋放出來的有毒氣體、強烈的光線等危害工作人員的視覺、聽力和呼吸系統,因而短暫的逃離時間也為工作人員避免這些傷害提供了契機。

下圖分別為棉制工作服與防電弧服對電弧的防范效果實驗錄象對比圖:

從兩組實驗圖可看出,棉制工作服遇到電弧可能被點燃,并持續燃燒從而產生嚴重灼傷事故;而防電弧服遇到同樣等級的電弧衣物保持完整,表面染料雖然被氧化,但不燃燒,沒有傷及人身。

3防電弧產品的配用

3.1防電弧服在供電企業的配用

由于電弧事故的危害性大,因而,對于供電企業來說,無論是出于保護員工的角度,還是出于減少自身的財產損失的角度,都應該避免電弧事故的發生。從目前科技的發展程度來說,配備防電弧服是一個十分有效的手段。這里會涉及到一個概念:故障電弧下的人身防護,所謂的故障電弧下的人身防護指的就是開關組合電器在故障電弧的機械和熱力作用下限制威脅人身安全的能力。

供電企業在配用防電弧服的時候,應該綜合考慮各方面的因素:如防電弧服的性價比,即防電弧服的使用成本、使用時間、需要修補的次數等;電弧事故的特點,如前所述由于電弧事故的時間短、速度快、能量大、溫度高等特點,在配置防電弧服的時候需要非常注意防電弧服的防熱功能,只有防熱功能好的才能發揮效果,否則,配置防電弧服不僅達不到應有的效果,而且可能會造成更大的傷害;防電弧服的抗撕裂性也是需要考慮的一個重要因素,因而在電弧事故發生的時候,巨大的能量會撕裂一般的衣物,因而具備強抗撕裂性的衣物才能保護工作人員的身體,避免工作人員的身體暴露在高溫、火焰中,保護工作人員的人身安全。

供電企業可按最容易受到電弧危害的工種如變電站操作員、電閘操作員、電站員工、地下電纜工、電工、讀表員/保養人員、電線裝修工等進行合理配置防電弧服。

3.2防電弧產品配置的理性分析

隨著科技的發展,防電弧產品的性能也越來越好,防電弧的效果也越來越有效,工作人員所受到的電弧傷害也越來越少,但是防電弧服畢竟是從外因來預防人身傷害。正如,哲學所揭示的,事物是內外因綜合作用的結果,外因是次要的原因,內因才是根本的原因,外因通過內因起作用。因而,對于供電企業來說,僅僅從防電弧服的配置上并不能把威脅工作人員人身安全的危險因素降到最低,最為重要的還是要從工作人員本身入手,利用多元化的方式增強他們的安全意識,提高他們工作時的規范性,提升所有人員的自我保護意識,消除工作時的違規行為和僥幸心理,這些都會為電弧事故的發生創造條件。同時也需要對于電力的相關配置進行定時的安全檢查,及時的更換老化和有問題的電力設備,從各個方面入手,保護工作人員的人身安全。

參考文獻

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縣委、縣政府正確指導下，近年來?？h直部門的大力支持下，認真落實科學發展觀，積極適應國家宏觀調控形勢，解放思想，搶抓機遇，拼搏進取，經濟社會各項事業取得巨大成就。

圍繞經濟建設這個中心，堅持走“農業穩鎮、工業強鎮、商業興鎮、環境立鎮、依法治鎮”綜合發展之路，全鎮經濟和社會各項事業得到快速發展，發展環境進一步優化。農業和農村經濟穩步發展，大棚草莓、反季節芹菜、花卉等特色種植業和肉雞、肉鴨、肉羊、肉牛等特色養殖業已成規模。工業經濟實現了跨越式發展，經濟實力顯著提高。圍繞紡織印染、橡膠輪胎、精細化工、機車制造、五金建材等五大主導產業，依托大海集團、西水集團、華驁集團等龍頭企業規劃建設了大海工業園、西水工業園、華驁工業園、鎮直工業園四大園區，實現了工業企業的聚集化、規?；⒓s化、專業化發展。至三年時間，固定資產投資達到35億元。西水集團全鋼子午胎、鋼絲簾線，大海集團錦綸6輪胎簾子布、高檔噴氣織機服裝面料，華驁集團低溫脫酚棉蛋白等一批高科技項目建成投產，成為推動全鎮工業經濟發展的強勁動力。去年以來，廣泛開展“文明誠信”和小康文明村創建活動全鎮文明信用村達到37個，文明信用企業達到19個，文明信用戶達到4700戶；閆口、淄河店、灰堆等5個村被確定為市級小康文明村，講文明、重誠信蔚然成風。年以來，按照高標準、適度超前、與縣城和大王對接的思路，制定了小城鎮詳規，并逐步實施。四縱一橫”道路、東青高速公路稻莊互通立交橋和淄河水庫的建設，都為稻莊小城鎮的高標準建設夯實了基礎。年，全鎮實現生產總值13.59億元，企業總產值65.5億元，利稅5.48億元，地方財政收入1754萬元，出口創匯6620萬美元，招商引資1.2億元，農民人均純收入達到4540元。生產總值、財政收入等主要經濟指標增幅為歷年最高。先后獲得了山東省“城鎮建設新型鄉鎮”鄉鎮之星”土地管理模范鄉鎮”市“文明鄉鎮”全市思想政治工作先進單位”等榮譽稱號；鎮黨委連續被市委授予“五個好”鄉鎮黨委，各項工作在縣委、縣政府歷年綜合考核中都名列前茅。

今年，為實現稻莊的新跨越。提出了年全鎮工業總產值突破百億元，利用三至五年再建一個新稻莊”奮斗目標。3月份，縣委書記同志到鎮調研對我鎮提出了實現城鄉統籌、工業和園區建設、小城鎮建設三個突破”新要求。今年，聘請了同濟大學規劃設計院對稻莊小城鎮發展做了詳細規劃，逐步將稻莊建設成為經濟繁榮、人民富裕、環境優美、社會文明、和諧發展的現代生態型城鎮。

鎮的重點招商項目之一，陽光花園住宅小區。鎮的第一個大型居住小區，代表了全鎮的居住趨勢。小區建設開工以來，與晨光公司合作非常愉快。陽光花園小區的建設，成為稻莊城鎮和基礎建設新的亮點，并將有力的推動稻莊城鎮建設的快速發展。

篇6

關鍵詞：電子商務　房地產中介　網絡營銷

中圖分類號：F293.3　文獻標識碼：A　文章編號：1672-3791(2 012)02(a)-0183-01

1　房地產中介行業實施電子商務的必要性

1.1　行業發展的必然趨勢

眾所周知，房地產中介機構屬于服務性行業，承載了為政府、發展商以及消費者三方的房地產顧問咨詢服務，更是一種知識密集型和高度信息化的行業。從服務的終端(消費者)層面，需要及時了解消費者的需求動態以及持續性的客戶關系維護；而從服務的前端(政府以及開發商)層面，需要體現更多的行業專業知識的應用技能，也就是說需要有一種能夠指導和引領客戶的能力。這就要求房地產中介行業比房地產開發企業具有更強的知識、技術、信息的掌握能力。同時，房地產信息化程度的提高將促進企業的全國性發展戰略布局和區域性發展。

1.2　政策環境下，行業整合重組趨勢對信息化要求的程度加劇

隨著國家宏觀調控政策因素的影響，房地產三級以及二級市場受到明顯的政策打壓，傳統的房地產銷售模式面臨挑戰，而電子商務、網絡營銷作為一種新生的營銷傳播手段成為了房地產銷售方式的新寵：“手機短信”、“電子路牌”、“數字樓宇以及車載系統”、“房地產網絡廣告”、“網絡團購”等營銷途徑鋪天蓋地，一方面降低了房地產開發企業的推廣成本；另一方面有效地擴大了受眾群體的傳播范圍，成為了傳統媒體營銷方式的有效補充。

2　我國房地產中介電子商務發展現狀與前景

我國房地產中介企業發展迅速，由原來的幾十家發展到幾百家到上千家。但真正具有能力發展電子商務經營模式的企業為數甚少，有些企業網站只能簡單的公布房源信息額和企業的廣告，完全不能滿足消費者的需求，使信息不能透明化，沒有實現真正意義上的電子商務。到目前為止，在我國的房地產中介行業中，還沒有出現取得行業完全認同的電子商務系統。結合房地產中介行業的現狀、特點和電子商務的經營模式以及電子商務的優勢，目前房地產電子商務發展在我國是初期發展階段，電子商務和傳統的營銷方式相結合是目前主要的營銷方式。以電子商務系統為依托，電子商務技術為核心，兼顧傳統的電話熱線服務、營業網點窗口服務和上門服務等方式，將逐漸構建具有中國房地產中介行業特色的電子商務系統。

電子商務應用主要是方便顧客，提高效率，增強信息透明度，加大銷售成功率，其未來發展趨勢主要體現在以下幾個方面。

2.1　管理跨域化

我國地區的自然條件，人們的生活水平，城鄉差別等的差異性以及房地產行業自身的區域性，使房地產電子商務表現出較強的區域特征，目前區域性房地產經濟為特點的網站今后將成為房地產電子商務的基礎平臺，使整個企業管理的跨域化進程大大加快。

2.2　信息透明化

隨著房地產電子商務的發展，要使房地產營銷方式多樣化，要立消費者需求為核心的營銷理念，改變以往售樓處，媒體廣告，和置業人員促銷的傳統營銷方式發展電子商務，增強信息透明度，使消費者在透明的網絡信息得到滿意的信息資源。

3　房地產中介企業實施電子商務的方式

對于房地產一級市場而言，房地產中介企業體現的主要是房地產專業技術的應用水平，信息化應用的核心應體現在知識管理平臺的建立和應用上。包括服務體系、服務內容(report)、服務流程、知識技術分享、客戶關系管理等。二級市場則在此基礎上需要增強消費者需求數據庫系統的建立，包括數字樣板房、網絡社區服務等先進的營銷方式。三級市場則更加注重的是房源系統以及買家、客的需求信息，需要強大的數據庫平臺支持在線交易系統的建立和同時GIS(地理信息系統)的應用將更多地運用到房地產銷售過程中。

參考文獻

[1]陳一.試論房地產電子商務的應用與發展[J].福建電腦，2006(7)：62～62，99

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農產品電子商務是農業現代化IT應用的典型案例。阿里巴巴研究中心數據顯示，2012年經營農產品的網店數量約為26.06萬家，2013年有望突破100萬家；依附于阿里集團各平臺的農產品銷售額有望在2013年、2014年分別達到500億元和1000億元。物聯網技術在智能物流、食品安全溯源等領域的推廣，大數據在訂單農業、綠色農產品認證中的應用，以及SNS營銷、O2O模式的普及，都將進一步推動農產品電子商務的發展。

但是，由于農產品具備分散性、期貨性等特點，農產品電商市場無疑是“一地碎銀子”，企業健康成長還需要具備以下幾個條件：

一是完善信息基礎設施。云計算、物聯網、移動互聯網、大數據等新一代信息技術，是農業現代化資源充分整合、科學技術合理利用的基礎。農產品電商的健康發展，依賴于智能物流體系、農產品溯源追蹤系統、農村農業信息服務平臺、精準灌溉自動控制系統、農情遙感監測系統以及智能物流系統等IT基礎設施的完善。

二是經營品牌。農產品生產集約化程度低，具有明顯的期貨特征，分散經營模式很難形成品牌。經濟是一種基于信任的游戲，農產品電子商務也不例外。農產品電子商務品牌的建立更需要口口相傳，更注重基于社交媒體的參與式營銷。只有這樣，才能形成相應的共享、信任的“小世界”，才能打造農產品電子商務品牌。利用APP開展品牌營銷是一種有效策略。這種方法有利于增強生產、流通等環節的透明度，提升品牌的社會信任度。

篇8

頭號健康殺手

如今幼兒園孩子的游戲已經不局限在彈球、跳房子上了，而是以高科技的電子產品為主。別看孩子年齡小，玩起手機、平板電腦游戲來比爸媽還在行，而電子游戲對孩子更具有吸引力。但是，把電子產品當玩具，對孩子的健康有重大危害，其中，以iPad為代表的平板電腦更是被專家們稱為幼兒健康的“頭號殺手”。

濤濤今年只有4歲，卻已能把媽媽的手機玩得非常熟練，而且常常一玩就是一兩個小時。最近，媽媽發現濤濤總是揉眼睛，還經常嚷嚷眼睛不舒服，就帶他去醫院求診。醫生確診，濤濤患有假性近視，暫時不用戴眼鏡，但一定要注意用眼衛生，建議不要再玩手機、游戲機、電腦等電子產品，少看電視，這樣視力才有望恢復正常。

芳芳今年只有3歲半，被確診為干眼癥，原因也是常用平板電腦玩游戲。芳芳媽反省，自己工作忙，下班忙著做家務，沒時間陪芳芳，如果芳芳鬧，她就把iPad塞到芳芳手里，讓芳芳自己玩。結果，芳芳不纏媽媽了，卻被iPad中的游戲纏上了。芳芳媽后悔不已。

5歲的東東是個小電視迷，每天從幼兒園回到家就打開電視機，連吃飯都要開著電視。因為心里惦記著看動畫片，老師布置的畫畫、串珠作業完全是敷衍了事，經常被老師批評。

專家指出，電子產品對幼兒健康的傷害首先表現在視力上。孩子從出生到6歲，視力會由遠視發育為正常視力，也就是說，6歲以下孩子的視覺系統還沒有發育成熟，還沒有擺脫出生時帶來的散光、遠視等，是最應該保護和恢復正常視力的時期。這時，任何增加用眼負擔的行為和不良刺激都會影響視力發育。平板電腦之所以被稱為少兒視力的頭號殺手，是因其色彩明亮鮮艷，視覺刺激比較強烈。近距離、長時間使用這些電子產品，對孩子視力發育不利。孩子眼球長時間不斷地注視、追隨、快速調整，時間一長就會造成肌性視疲勞，導致近視。有時還會出現刺激性癥狀，如長時間盯屏幕對孩子眼睛淚膜不利，導致干眼癥。

幼兒迷戀電子產品，受傷害的不僅是視力。孩童的骨骼、肌肉每天都在生長，長時間坐著不活動，不注意坐姿，且保持低頭姿勢，極易對孩子骨骼和肌肉造成不良影響。幫助孩子發育的最好方式是運動，而沉迷于電子產品可能影響骨髓生長，不利于脊椎發育。

幼兒過早專注電子產品，零碎的符號式機械思維，將代替人的邏輯思維能力，其創造力、想象力和注意力很難得到鍛煉。過度迷戀電子產品，對兒童的認知和感情發展會產生不良影響。

更可怕的是，長期面對冰冷的電子產品進行人機對話，阻礙了親子之間、同齡人之間的溝通交流，幼兒容易形成單向思維模式，使孩子的交際能力落后，性格的成熟進程延緩。對于幼兒來說，沒有什么比互動和交流更能幫助他們完善世界觀，形成良好性格的了。幼兒應該多和同齡人在一起玩，多參與戶外活動。這些交流讓幼兒懂得如何控制自己的情緒，如何處理與他人之間的關系。幼兒心理的成長離不開對真實世界的正確認知。只有將孩子置于現實世界中，他們才能在成長中漸漸形成正確的是非判斷。而長期接觸電子產品所營造的虛擬世界，對孩子的心理發育不利。有的家長甚至用電子產品轉移孩子的注意力，換取一時的清凈。長期與現實社會脫節的孩子，心理也會與現實脫節。而一旦錯過心理成熟最好的時機，后期將很難彌補。

封堵不如疏導

盡管電子產品對幼兒的健康有嚴重危害，但現在是高科技迅猛發展的時代，不讓孩子看電視，不讓孩子玩手機、電腦似乎做不到。對此，家長應該冷靜思考，擺正心態，制訂合理的整改方案。指導思想應該是疏導，而不是封堵。我認為，只要家長做到以下9點，就能不動聲色地幫助孩子擺脫對電子產品的依賴。

1.幼兒2歲前，不要讓他接觸任何電子產品，包括電腦、手機、平板電腦。

2.如果孩子已經接觸電視、電腦、手機等電子產品，而且比較著迷，那么每天接觸時間不要超過30分鐘，最好分為兩次，上午下午各15分鐘。

3.盡量減少家里的電子產品數量，或很好地將它們隱藏起來，比如下班手機關機或處于靜音狀態。

4.家長不當著孩子的面使用電子產品，因為家長是孩子的榜樣。

5.不把玩電子產品作為交易籌碼，比如“好好吃飯就給你玩iPad”之類。

6.找一個比電子產品更好的東西推薦給孩子，比如玩具、手工、體育活動等。

7.陪伴和引導孩子玩電子產品，增強親情，也能控制時間，比如每周看兩次動畫片，等等。鼓勵孩子跟小朋友一起玩，以增強孩子的社交能力。

8.多抽時間陪孩子聊天、運動，帶孩子去戶外走走，慢慢轉移孩子的注意力。

9.給孩子買電子產品必須經過篩選。建議家長多使用音頻設備，而少使用視頻設備，最好不要讓年幼的孩子提前接觸到游戲類的電子產品。

對于已經對電子游戲上癮的幼兒，家長簡單粗暴的“阻斷”不可取，因為家長這樣做會傷害幼兒的自尊心，應采取以上措施，循序漸進地引導孩子，使其發現電子游戲以外的精彩之處，慢慢轉移注意力。

多多陪伴孩子

有的家長錯誤地認為，幼兒親近電子產品是時展的必然結果，電子產品及其游戲軟件對幫助孩子識字、算術，培養孩子的專注力、好奇心和探索能力有正面的作用。對此，內蒙古師范大學心理學博士周越持反對意見。他說：“從來沒聽說從小玩電子游戲，長大了就能做設計游戲軟件工作的。我們常聽到的是因為迷戀游戲而耽誤學習的事例，靠玩游戲開發智力非常不靠譜。如果想教孩子認字，傳統的紙質書是最好的。”

幼兒之所以迷戀電子產品，而且成了一種風尚，除了電子科技飛速發展、電子產品無孔不入之外，還有一個重要的原因，就是家長陪伴孩子的時間越來越少。也就是說，孩子迷戀電子產品，說明家庭教育嚴重缺失。

眾所周知，幼兒的學習方式主要是模仿，如果家長沉迷電子產品，孩子當然有樣學樣。另外，許多家長把電子產品當成“電子保姆”，為了自己清靜，不顧孩子的健康，無疑是不負責任的。

家長應該做的，首先是營造溫暖和諧的家庭氣氛。家庭環境是孩子生活和成長的首要環境，直接影響著孩子的健康成長和發展。良好的家庭環境，如家長養成健康的生活習慣，熱愛運動和學習，經常交流思想，娛樂有道，休閑有法，對孩子都會產生積極影響，對培養孩子健全的人格有潛移默化的作用。反之，如果家長迷戀電子游戲，或經常在外應酬，很少陪伴孩子，孩子肯定會感覺孤單，他旺盛的精力無處宣泄，只好投放在電子游戲上。長此以往，孩子的性格會出現異常變化。

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[關鍵詞] 房地產 市場份額 核心競爭力 客戶價值 降低成本

Internet帶來的不僅僅是一場通訊革命，對于商務活動來講，它同時也帶來了一場客戶革命。

基于CRM系統理論，企業通過圍繞客戶細分重組公司，滿足客戶需求，連接客戶和供應商等手段來實現最大化利潤和客戶滿意度提高。CRM技術投資能提供更好的客戶理解度，增加客戶聯系渠道、客戶互動以及對客戶渠道和企業后臺的整合。

一、中國房地產行業特點

房地產行業業務領域主要包括房地產開發、房地產銷售與租賃、客戶服務、物業管理和工程建設等。

房地產行業與其他行業相比具有以下特點：

1.房地產行業的產品是樓盤，它具有生產周期長、生產成本高、產品惟一性強，銷售范圍區域性和位置固定不可移動的特點。此外，產品有明顯的檔次劃分，如經濟適用房、商品房、高檔住宅小區和別墅，其消費群體相對固定。

2.從銷售業務來講，其特點是銷售周期長。從房地產公司來講，整個樓盤從開始銷售到銷售結束，往往要經歷1年～2年。對于購房者來說，買方要需要慎重考慮的消費，從第一次咨詢到最終簽訂購房合同，也一般要經歷若干個星期。

3.銷售手續嚴格，要求有規范的銷售流程支撐。

4.從營銷業務來講，營銷方案必須有針對性，要對那些想買房，而且買得起的客戶進行個性化的一對一營銷。

5.從客戶服務來講，住房不同于其它商品，需長期使用，所以強調客戶終身服務和關懷。

6.從客戶來源上講，由于住房的不可移動性，客戶的范圍較固定，一般是周圍一定范圍內的消費者。

7.從客戶推薦來講，80%以上的客戶都是經過老客戶推薦而來。

根據上述特點，房地產企業要想提高銷售成功率，必須建立以客戶為中心的戰略，注重培養和發展與客戶“一對一”的能動型關系。通過個性化的銷售來推銷產品，通過高質量的服務在客戶中間建立良好的口碑。尤其是對老客戶的挖掘、關懷和高質量的服務，往往能起到比一般的營銷方案更好的效果。

二、目前房地產行業客戶管理方面存在的主要問題

1.銷售管理重結果輕過程

現有系統基本上基于手工處理，且只是管理交易的結果，無法對銷售過程進行管理。這導致丟失了交易過程中的重要信息，且銷售過程不可以監控和分析調整，最終將導致銷售效率低下。

2.客戶資料不能共享

現有系統有關客戶資料不能共享主要表現在：

(1)銷售人員之間的客戶資料不能共享

(2)不同樓盤之間的資料不能共享

(3)不同部門之間的客戶資料不能共享

客戶資料不能共享，導致了銷售的盲目性，以及因銷售人員離職而帶來的客戶流失。

3.客戶資料的浪費

在銷售過程中，收集了大量的客戶資料，但銷售結束后這些資料也隨之丟失。根據調查，在來訪的客戶中，成交的客戶約占10%，那么其余的90%的客戶交易失敗的原因是什么？他們感興趣的樓房是什么？他們是否有可能在新樓盤推出時重新購買？對這些問題的回答，有利于企業對銷售經驗的總結，可以指導新樓盤的設計，也有利于充分利用客戶信息挖掘潛在的銷售機會。

4.營銷效果不理想

企業的營銷僅限于傳統的營銷方式，如電視、報紙和車體廣告。企業在營銷方案上花費巨大，但由于營銷沒有針對性，所以效果并不理想。

就目前而言，由于客戶滿意度的提高而產生的客戶推薦效果顯著。根據招商地產調查，在來訪的客戶中有50%～80%的人員是由客戶推薦而來的，在而這些人中有80%的成交客戶是親友推薦的。而實際上，用戶保持客戶滿意度的成本遠遠小于獲得一個新客戶成本的五分之一。

5.營銷效果衡量困難

由于營銷和銷售業務之間的相對獨立，營銷部門無法及時得到銷售現場對營銷方案效果的反饋，也無法根據效果對營銷方案進行調整。

6.銷售人員業績不易考核

銷售人員的直接業績就是成交的房間套數和面積。由于銷售人員輪班工作，有可能幾個銷售人員都曾經接待過同一個成交和客戶，但由于企業的管理水平僅限于管理銷售的結果，忽略對過程的管理，只能在業績考核中采用不公平的方式，成功交易的客戶屬于第一個接待該客戶的業務員。這樣造成了客戶首次來訪時的爭先恐后接待和客戶再次來訪時漠不關心的局面。

7.客戶服務效率低

企業的客戶服務中心還是依賴簡單的電話接聽來處理問題，而且根據客戶提出的服務請求類型不同，還需要有設計部門、施工單位和物業管理等相關人員參與，往往從客戶提出服務請求到最終答復，要花費幾天的時間，由此引起客戶的不滿和忠誠度下降。

8.客戶跟蹤困難

由于缺乏信息系統的支持，業務人員難以規范地、長時間地跟蹤和關懷潛在客戶和老客戶。

三、我國房地產發展前景及CRM系統解決方案框架

1.我國房地產發展前景

我國房地產的高速發展始于1997年，當時，國家決定進一步深化城鎮住房制度改革，在全國范圍內停止住房的實物分配。從此，我國住宅建設以每年20%的速度遞增，是世界各國中增幅最快的國家。

對房地產而言，CRM是一個新概念，它指的是用信息化的手段有效地改善市場、銷售、服務環節的流程，縮減銷售周期和降低銷售成本，增加收入，尋找擴展業務所需的新的市場和渠道，提高客戶的價值、滿意度、羸利性和忠實度，從而提升企業的核心競爭能力。

2.CRM系統解決方案框架

對于房地產企業，采用先進的客戶關系管理系統已迫在眉睫。房地產企業實現客戶關系管理的最終目標是挖掘潛在客戶價值、提高服務質量、提高和降低成本，以擴大市場份額。

根據行業需求的特點，房地產公司的客戶關系管理系統應以銷售自動化為核心，以營銷自動化和服務自動化為輔助，與企業后臺的財務系統、辦公自動化和銷售系統等集成，通過客戶關系管理系統將各部門的信息有機地集成起來，完成信息的采集、轉換、集成、交互、分析和反饋。此外，還提供電子商務交互平臺，實現房屋交易的電子商務化。其CRM解決方案框架如圖所示：

其基本功能模塊包括：客戶管理模塊、機會管理模塊、樓盤管理模塊、活動管理模塊、營銷管理模塊、客戶服務模塊、接觸中心模塊、工作流管理模塊、數據分析模塊。

CRM系統目標集中體現在：

(1)系統地管理客戶資料，將客戶信息作為企業重要戰略資源

(2)細分客戶需求，指導新樓盤的設計和推廣

(3)提高現有客戶滿意度，使更多的老客戶推薦新客戶

(4)提高企業運作效率

(5)提升利潤和銷售能力

總之，在激烈的市場經濟環境下，良好的客戶關系是任何企業求得生存與發展的關鍵因素。越來越多的企業開始意識到CRM的重要性，它們不斷地加大企業在客戶服務、關系維護上的投入比例。房地產企業通過采用先進的客戶關系管理系統，能夠實現挖掘潛在客戶價值、提高服務質量、提高和降低成本的目的。因此，電子商務時代的Internet帶來的不僅僅是一場通訊革命，對于商務活動來講，它同時也帶來了一場客戶革命。

參考文獻：

[1]李志宏王學東主編:《客戶關系管理》.華南理工大學出版社

[2]牟惟仲:對物流現代化的探討.機電工業出版社 物流技術; 2000年01期

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關鍵詞：房地產特點 市場風險

地產商品的非流動性與房地產市場的運行風險

房地產是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動產范圍。房地產市場所提供的商品的非流動性決定著不同地區相互之間房地產余缺的調劑性較差。結合我國具體國情，農業生產的基礎地位，工業化進程與農村耕地的保障，我國城市化進程所需土地只能視具體情況適當限量供應。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產業上也一樣存在，如糧食、能源、礦產，由此可以擴大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優勢容易形成區域性炒作，實現某一區域甚至某一地區的高價位限量供給――高價位運行。運作房地產市場比運作其它市場，實現其它市場商品的限量高價供給要求具備的資源條件相對較低。適當的價格上漲有利于增加供給，刺激房地產市場的健康發展。住房空置， 無疑是社會有限資源的巨大浪費，當住房供給量達到一定程度，政府部門應抓住時機進行宏觀調控。實現“居者有其屋”的良性循環，定將有助于實現房地產市場的可持續性發展。

對產品的高價值性與房地產市場的運行風險

這里所指的房地產商品的高價值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術條件。房地產資源客觀壟斷優勢加上較強體力勞動的大量凝結，鑄成了房地產商品高價值性。房價收入比，聯合國人居中心的標準是3∶1；世界銀行的標準是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36―60個月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產自身的較高價值性一定程度上阻礙著房地產交易，房地產商品流通性較差，變現風險較高，房地產市場高價位運行時，一旦出現波動，被套的可能性較大。房地產商品交易的進行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產商品價格的上漲與跌落波動的時間是緩慢和長期性的。除非具有較強的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產業資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動，實現房地產市場價格的高價炒作，也只能是現實需求不足的“有價無市”。

房地產商品投資的長期性與房地產市場的運行風險

房地產經營周期的長期性增加了房地產投資的不確定性，使得人們對房地產市場的預期難以把握。房地產市場供給與需求的此消彼長、房地產市場運行的政策、法令、法規的調整，建筑材料價格的變動，建設用地的供給量，土地價格的升降，融資環境的變化，利息的調整無不牽動著房地產市場商品的開發、出售以及房地產市場的整體運行。最終都將影響到房地產“投資收益”的層面上來。房地產商品的投資周期較長，房地產商品的經營周期更長，房地產商品的經營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產商品的經營周期中涉及的是大量的房地產折舊，高額的折舊加上物業管理費用，決定了房地產商品較高經營費用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區，每百平方米的住房，3000―6000元/平方米的均價，30―60年的使用年限折衷計算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業管理費用，平均每月的經營費用接近千元。較高的經營費用加大了房地產商品經營的長期風險。

信息的非對稱性與房地產市場的運行風險

房地產市場信息的非對稱性決定著房地產市場的價值風險，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產交易中，開發商信息的相對主動，有助于房地產商品的高價開盤和連續高價開盤。房地產市場上，逐期連續的高價開盤現象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現在房地產信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創造上，更加具有傾向性?！胺康禺a炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價上漲最快的五年間，房地產媒體信息出現了較大傾斜。其中不排除付費炒作的可能性?；诶婵紤]，房地產商多家聯合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機調高房價，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價的有之。相反，房產消費者受著精力和實力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產市場信息。糾正房地產市場信息失衡，抑制房地產炒作，需要政府、房地產相關部門，建立起一套科學的房地產價值評價體系，公開市場信息，做好三方公正。

房地產市場的連帶性與房地產市場的運行風險

房地產市場金融鏈風險

沒有個人住房貸款的充足支持，或者個人住房貸款的利率較高，個人住房潛在需求與現實需求的轉化的能量應當被緩慢釋放。我國金融體系中的個人房地產借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成?！?998年以來，個人住房消費信貸的啟動以及自1996年以來的連續8次降息，我國住房貸款出現了較快增長，2000年個人住房貸款占個人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達49.5%。”住房貸款制度實施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實現百姓的安居樂業。房地產炒作與投機行為，已經或正在多次利用著我國對房地產市場保護――住房貸款的優惠政策。多套房產的同時炒作與“連環”炒作，房屋的高價運行，遠期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風險。

房地產市場同其他產業市場的連帶風險

房地產產業市場的快速發展和適時調整所形成的溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的“雙高”特點。這種“雙高”效應，需要幾十年經濟的持續高速的發展、積累才能鼓顯出來，需要經過幾十年經濟的持續高速的增長、蓄積才能完成。經過經濟快速發展長期孵化孕育成的房地產市場經濟繁榮，催生了房地產商品支柱產業化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統計數據。中國房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是房地產業直接貢獻的。中國房地產業直接帶動了57個相關產業的產出增加，沒有一個其它行業有如此廣泛的行業推動力，房地產市場運行的“雙高”效應要求我們在處理有關房地產市場的熱點問題時，既要講求效益和效果，又要注意連帶經濟的影響性，防止連帶經濟的劇烈波動。

當今社會條件下，城市化進程是不可逆轉的世界潮流，房價上漲的不利影響，應當引起人們重視。現代城市的建設與國家發展，需要的是人們共同的智慧與呵護。

參考文獻：